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Conclusoes Principais Residential Tourism Survey 10 10 10 26 Fev 2009 Final
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Conclusoes Principais Residential Tourism Survey 10 10 10 26 Fev 2009 Final

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  • 1. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR ANÁLISE BARÓMETRO TRIMESTRAL DA CONFIANÇA DO MERCADO IMOBILIÁRIO TURÍSTICO NACIONAL 4º TRIMESTRE DE 2008 vs 1º TRIMESTRE DE 2009 II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 1 Lisboa, 26 de Fevereiro de 2009
  • 2. ÍNDICE Introdução 3 1 - Confiança do mercado imobiliário turístico 4 2.1 - Nível de actividade - Vendas 5 2.2 - Nível de actividade - Arrendamento de férias 6 3.1 - Peso das vendas por tipologia – Apartamentos,Townhouses e Villas 7 3.2 - Peso do arrendamento de férias por tipologia – Apartamentos e Villas 10 4 - Interesse do mercado nas regiões Oeste, Lisboa, Algarve e Porto 12 5.1 - Interesse do mercado no 4º trimestre de 2008, por país de origem - Vendas 13 5.2 - Interesse do mercado no 4º trimestre de 2008, por país de origem - Arrendamento de Férias 14 6 - Ranking de factores determinantes para a decisão de compra no 4º trimestre de 2008 4 15 7 - Mercados que no último trimestre de 2008 representaram uma ameaça competitiva para Portugal 16 8.1 - Confiança do mercado para o 2º trimestre de 2009 – Vendas 17 8.2 - Confiança do mercado para o 2º trimestre de 2009 - Arrendamento de férias 18 9 - Medidas de marketing que as entidades estão a considerar implementar no 1º trimestre de 2009 19 10 - Conclusões finais ILM ■ THR 20 II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS
  • 3. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR INTRODUÇÃO Desenvolvido pela ILM ■ THR, o 10-10-10 consiste numa análise barómetro, de carácter trimestral, que tem por objectivo avaliar a confiança no mercado imobiliário turístico nacional, monitorizando a performance e as tendências do sector. O 10-10-10 enquadra-se no conjunto de iniciativas que a ILM ■ THR está a desenvolver sob uma mesma marca umbrella - “Portugal Residential Tourism Market Intelligence”, com o objectivo comum de fornecer informação mercado, recolhendo informação actualizada e pormenorizada no âmbito do Turismo Residencial. Para o desenvolvimento da presente análise foram realizadas 10 perguntas a 8 promotores/investidores a operar em Portugal e a 8 agentes imobiliários líderes do mercado, a saber: 8 Promotores: Norte Golfe Promoções Turísticas e Imobiliárias, S.A. - Porto Bom Sucesso - Óbidos Empreendimentos Turísticos, S.A. - Óbidos ORIZON CAMPOREAL S.A. - Óbidos MSF - TUR.IM, SGPS, S.A. - Lisboa Newlyn Portugal - Algarve Pestana Imobiliária - Algarve Vale do Lobo, Resort Turístico de Luxo, S. A. - Algarve g Grupo Oceânico – Oeste e Algarve 8 Agentes Imobiliários: Abacus Savills - Lisboa Atlantic Estates - Algarve, Lisboa e Costa de Prata Garvetur - Sociedade de Mediação Imobiliária S.A. - Algarve ç g IRG International Reality Group - Lisboa John D Griffiths - Algarve Prunty's Overseas Properties S.A. - Lisboa Sadlers Mediação Imobiliária - Knight Frank - Algarve Winkworth – Algarve II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 3
  • 4. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 1 - CONFIANÇA DO MERCADO IMOBILIÁRIO TURÍSTICO CONFIANÇA 1º Trimestre 2009 vs 4º Trimestre 2008 1 4 Confiança do Mercado Imobiliário Turístico 1º Trimestre 09 vs 4º Trimestre 08 40% 27% 80% 13% 13% BAIXA A MÉDIA 7% Baixa Média Média Média Baixa Alta Alta Comparando o 1º trimestre de 2009 com o 4º de 2008, 13% dos participantes na análise classificaram a confiança no mercado de baixa, 40% média baixa e 27% média. De salientar que na perspectiva dos promotores a confiança do mercado se verifica ligeiramente superior comparativamente com a dos agentes imobiliários. Comentários qualitativos: Promotores: “Os potenciais clientes estão inseguros e não se encontram preparados para investir”. “As notícias e os problemas contínuos na banca assustaram por completo os investidores – até mesmo aqueles que possuem dinheiro”. Agentes Imobiliários “Actualmente não vemos nenhuma diferença na percepção do 1º trimestre de 2009, quando comparado com 4º trimestre de 2008, o qual foi bastante depressivo”. depressivo II L M “Esperemos que no 4º trimestre de 2009 o mercado tenha recuperado a sua confiança”. LM “Previsível baixa no mercado à volta de Março – Abril, momento a partir do qual o mercado voltará a ganhar força”. INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 4
  • 5. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 2.1 - NÍVEL DE ACTIVIDADE - VENDAS VENDAS 3º Trimestre 2008 vs 4º Trimestre 2008 Nível de Actividade do Negócio - Venda 3º Trimestre 2008 vs 4º Trimestre 2008 69% 69% MANTEVE 31% 0% Diminuiu Manteve Aumentou Na opinião dos Promotores o nível de actividade do negócio nas vendas manteve-se enquanto que os Agentes Imobiliários apontam Promotores, manteve se mais para uma diminuição do mesmo. Na análise por regiões, podemos constatar que na opinião das entidades participantes, no Algarve o nível de actividade do negócio diminuiu e nas regiões de Lisboa, Porto e Oeste o mesmo manteve-se. Promotores: “Os “investidores” estão à procura de compras a bom preço porém nós não nos encontramos preparados para efectuar os descontos que estes pretendem”. Agentes Imobiliários “Forte deterioração das condições de mercado entre Outubro e final de Dezembro”. “A quantidade não expressa a descida nos negócios Sentimos uma forte descida nos preços de venda durante o 3º e o 4º trimestres de A negócios. 3 4 II L M 2008”. LM “Vendemos o mesmo número de propriedades que no 3º trimestre de 2008 mas a preços mais reduzidos”. INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 5
  • 6. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 2.2 - NÍVEL DE ACTIVIDADE – ARRENDAMENTO DE FÉRIAS ARRENDAMENTO 3º Trimestre 2008 vs 4º Trimestre 2008 Nível de Actividade do Negócio - Arrendamento 3º Trimestre 2008 vs 4º Trimestre 2008 50% 50% 50% DIMINUIU 50% MANTEVE 0% Diminuiu Manteve Aumentou O arrendamento só se aplica a 8 das entidades participantes e 50% das mesmas consideram que o nível de actividade se manteve e as restantes que o mesmo diminuiu. Na opinião dos Promotores, o nível de actividade do negócio de arrendamento manteve-se enquanto que os agentes imobiliários apontam mais para uma diminuição do mesmo. A análise por regiões permite constatar que no Algarve e em Lisboa o nível de actividade do negócio diminuiu. “O 3º trimestre é época alta, o 4º é época baixa”. “O nosso negócio de arrendamentos ocorre principalmente durante o 3º trimestre e não esperamos encontrar muitos arrendamentos no 4 trimestre 4º trimestre”. II L M LM “Os clientes geralmente concentram as suas reservas nos 2 primeiros meses de Verão”. INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 6
  • 7. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 3.1 - PESO DAS VENDAS POR TIPOLOGIA - APARTAMENTOS Actividade de vendas no 4º Trimestre de 2008 A oferta de apartamentos é baixa para as tipologias T0 e T4. APARTAMENTOS A maior parte das vendas de apartamentos verificou-se a nível dos T2 T0 T1 T2 T3 T4 com cerca de 33% e em segunda posição encontram-se os T3 que representaram 18% da actividade do negócio negócio. Promotores 15.3% 15.1% 33.0% 18.6% 5.4% Comparando os Promotores com os Agentes Imobiliários, a Agentes distribuição da actividade do negócio é similar, com excepção do T0, 5.5% 11,5% 38.1% 27.4% 2.3% Imobiliários o que pode ser justificado por diferentes abordagens de vendas ou marketing. Tendência para venda de Apartamentos no 1º trimestre de 2009 Tendência do peso de vendas por tipologia no 1º Ti Trimestre d 2009 - A t de t t Apartamentos De acordo com os participantes, a tendência é para que o nível de actividade se mantenha. Mantém Diminui Di i i Aumenta Não Aplicável T0 T1 T2 T3 T4 II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 7
  • 8. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 3.1 - PESO DAS VENDAS POR TIPOLOGIA - TOWNHOUSES Actividade de vendas no 4º Trimestre de 2008 TOWNHOUSES O comportamento é muito semelhante para todos os participantes. TH2 TH3 TH4 Vemos que o negócio gerado com Townhouses (TH) de 2 quartos é significativo porque apesar dos preços médios são inferiores ao TH3, 21.3% 21 3% 24.5% 24 5% 14.0% 14 0% Total Ttl o volume gerado é muito semelhante entre eles. Promotores 22.1% 26.3% 11.7% Agentes Imobiliários 20.0% 21.3% 17.5% Tendência para venda de Apartamentos no 1º trimestre de 2009 “Townhouses são menos procuradas que nos anos anteriores”. A tendência é que o nível de actividade para as Townhouses se Tendência de venda deTownhouses no 1º mantenha ou mesmo que diminua. Trimestre de 2009 Especialmente no caso das Townhouses de 4 quartos existe maior certeza que este este produto irá ter ainda menos procura A visão entre os Agentes Imobiliários e os Promotores é coincidente. Mantém Diminui Aumenta Não Aplicável TH2 TH3 TH4 II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 8
  • 9. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 3.1 - PESO DAS VENDAS POR TIPOLOGIA - VILLAS Actividade de vendas no 4º Trimestre de 2008 VILLAS Mais uma vez, o comportamento é semelhante entre todos os participantes. V2 V3 V4 V5 Total 10,5% 33.0% 31.9% 11.3% Nota-se a mínima relevância de V2. Os números para V3 e V4 são particularmente significativos significativos. Promotores 7.0% 31.8% 34.4% 11.3% Agentes Imobiliários 0.0% 23.3% 47.5% 16.0% Tendência para venda de Villas no 1º trimestre de 2009 Prevê-se um maior volume de vendas de villas para um Tendência de venda de Villas no 1º posicionamento de preço alto no mercado. Trimestre de 2009 A tendência para vendas de villas no futuro próximo é positiva, sendo que até existe uma percepção de alguma melhoria para V3 e V4. Por outro lado, podemos observar que os agentes imobiliários estão mais positivos que os promotores para este produto, no quadro do próximo trimestre. Mantém Diminui Aumenta Não Aplicável II L M LM V2 V3 V4 V5 INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 9
  • 10. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 3.2 - PESO DO ARRENDAMENTO DE FÉRIAS POR TIPOLOGIA - APARTAMENTOS Actividade de arrendamento de férias no 4º Trimestre de 2008 APARTAMENTOS Não há informação suficiente para avaliar a actividade de arrendamento de férias à nível dos agentes imobiliários. T0 T1 T2 T3 T4 Total Mas podemos identificar, que a maioria da procura, pelo menos nesta p ,q p ,p 10.0% 35.0% 40.7% 11.7% 10% época situa-se para apartamentos T1 e T2. Isto difere das vendas Promotores que estão mais activas para T2 e T3. 10.0% 35.0% 45.0% 11.7% 10% Agentes “Tem aumentado a procura de T2 para o mercado do golfe” N.A. N.A. N.A. N.A. N.A. Imobiliários “A situação está semelhante com a transição de 2007 para 2008” ç ç p Tendência para arrendamento de Apartamentos para férias no 1º trimestre de 2009 Tendência para o arrendamento de férias no A tendência é clara e tende para um aumento da actividade do clara, 1º Trimestre de 2009 – Apartamentos negócio do arrendamento de férias. Acaba por ser normal sabendo que o 1º trimestre do ano é o mais activo. O Facto de haver previsão de negócio não quer dizer que será Mantém reflectido em taxas de ocupação no 1º trimestre. Pelo contrário, Diminui sabemos que as reservas efectuadas são para o período de verão verão, mas historicamente o mercado britânico efectua as suas reservas Aumenta nesta altura do ano. Não Aplicável T0 T1 T2 T3 T4 II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 10
  • 11. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 3.2 - PESO DO ARRENDAMENTO DE FÉRIAS POR TIPOLOGIA - VILLAS Actividade de arrendamento no 4º Trimestre de 2008 VILLAS É interessante verificar que a actividade de arrendamento de villas para férias tem mais impacto nos resultados dos agentes imobiliários Algarve V2 V3 V4 do que para os promotores. 3.75 3 75 % 28.75 28 75 % 62.5 62 5 % Total As possíveis causas para esta situação são: 7.5 % 11.7 % 10 % Promotores • Maior taxa de fidelização de clientes, não havendo histórico suficiente no caso dos novos resorts. Agentes Imobiliários 32.5% 62.5% Na • Canais de distribuição mais consolidados. • Maior diversidade de oferta de produto. Tendência de arrendamento para Férias 1º Trimestre 09 - Villas Tendência para arrendamento de Villas no 1º trimestre de 2009 De acordo com os participantes, a tendência é para que o nível de actividade se mantenha. V2 V3 V4 Mantém Diminui Aumenta Não Aplicável II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 11
  • 12. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 4 - INTERESSE DO MERCADO NAS REGIÕES OESTE, LISBOA , ALGARVE E PORTO 4º Trimestre de 2008 e tendência para o 1º trimestre de 2009 p FRACO INTERESSE COM TENDÊNCIA PARA SE MANTER OU MESMO DIMINUIR. LISBOA FORTE INTERESSE COM TENDÊNCIA PARA SE MANTER MANTER. FRACO INTERESSE COM TENDÊNCIA PARA SE MANTER OU PONTUALMENTE AUMENTAR. PORTO FORTE INTERESSE COM TENDÊNCIA PARA AUMENTAR. II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 12
  • 13. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 5.1 - INTERESSE DO MERCADO NO 4º TRIMESTRE DE 2008, POR PAÍS DE ORIGEM: VENDAS BENELUX PORTUGAL INGLATERRA IRLANDA ESPANHA ESCANDINÁVIA Á ALEMANHA INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE ENTRE O ENTRE O FRACO COM FRACO COM ENTRE O SIMILAR COM SIMILAR SIMILAR E O SIMILAR E O TENDÊNCIA TENDÊNCIA SIMILAR E O TENDÊNCIA COM FRACO COM FRACO COM PARA SE PARA MANTER FORTE COM PARA MANTER MANTER. TENDÊNCIA TENDÊNCIA TENDÊNCIA MANTER OU OU MESMO TENDÊNCIA PARA PARA PARA MESMO DIMINUIR. PARA MANTER. MANTER. MANTER. DIMINUIR. MANTER. O interesse do mercado revelado por França e os países da Europa do Leste durante o 4º trimestre de 2008 variou entre o fraco e o similar e a tendência do mesmo no 1º trimestre de 2009 é para manter. O interesse do mercado revelado pela Rússia durante o 4º trimestre de 2008 variou entre o fraco e o forte e a tendência do mesmo no 1º trimestre de 2009 é para manter. OUTROS PAÍSES E REGIÕES QUE SE COMEÇAM A INTERESSAR PELA AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADES EM PORTUGAL: ARÁBIA SAUDITA, POLÓNIA, ÁFRICA CENTRAL, TURQUIA, II L M LM VENEZUELA, AUSTRÁLIA, BRAZIL, GUATEMALA. INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 13 13
  • 14. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 5.2 - INTERESSE DO MERCADO NO 4º TRIMESTRE DE 2008, POR PAÍS DE ORIGEM: ARRENDAMENTO DE FÉRIAS BENELUX PORTUGAL INGLATERRA IRLANDA ESPANHA ESCANDINÁVIA ALEMANHA INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE INTERESSE SIMILAR OU ENTRE O SIMILAR OU SIMILAR COM FRACO COM SIMILAR COM SIMILAR FRACO COM SIMILAR E O FRACO COM TENDÊNCIA TENDÊNCIA TENDÊNCIA COM TENDÊNCIA FORTE COM TENDÊNCIA PARA MANTER PARA PARA MANTER TENDÊNCIA PARA TENDÊNCIA PARA OU MANTER PARA MANTER. PARA DIMINUIR OU AUMENTAR AUMENTAR. MANTER OU MANTER DIMINUIR O interesse do mercado pelos países da Europa do Leste durante o 4º trimestre de 2008 variou entre o similar e o fraco e a tendência do mesmo no 1º trimestre de 2009 é para diminuir ou manter. O interesse do mercado revelado por França durante o 4º trimestre de 2008 foi fraco e a tendência do mesmo no 1º trimestre de 2009 é para manter. O interesse do mercado revelado pela Rússia durante o 4º trimestre de 2008 verificou-se fraco e a tendência do mesmo no 1º trimestre de 2009 é para manter ou aumentar. II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 14
  • 15. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 6 - RANKING DE FACTORES DETERMINANTES PARA A DECISÃO DE COMPRA NO 4º TRIMESTRE DE 2008 Agentes Promotores e Agentes RANKING Promotores Imobiliários Imobiliários Factores Média Ranking Média Ranking Média Ranking Preço do produto ç p 5 7 7 2 6 3 1. 1 CONFIANÇA NO MERCADO Confiança geral no mercado 1 7 1 9 1 8 Variações cambiais 7 2 7 3 7 2 2. VARIAÇÕES CAMBIAIS Valor do mercado imobiliário emissor 6 5 5 6 5 7 3. PREÇO DO PRODUTO Variedade de oferta de produtos residenciais 7 2 4 9 5 6 4. CLIMA Facilidade de acesso ao aeroporto 5. OUTROS internacional mais próximo 5 9 5 8 5 8 6. VARIEDADE NA OFERTA Acessibilidade ao local 4 10 5 6 5 9 Clima 6 5 6 4 6 4 7. VALOR DO MERCADO EMISSOR Segurança 5 8 4 9 5 9 Outro(s) 6 4 5 5 6 5 8. PROXIMIDADE AO AEROPORTO 9. SEGURANÇA E FACILIDADE DE ACESSO AO LOCAL Outros factores mencionados foram: - Disponibilização das hipotecas a taxas competitivas - Localização da propriedade - distância da praia, do golfe, etc II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 15
  • 16. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 7 - MERCADOS QUE NO ÚLTIMO TRIMESTRE DE 2008 REPRESENTARAM UMA AMEAÇA COMPETITIVA PARA PORTUGAL Mercados Tradicionais Total Média Ranking Espanha 1 RANKING 39 3,5 França 34 2,8 2 1. ESPANHA Mercados Emergentes Total Média Ranking 2. FRANÇA Chipre 22 2,2 4 Turquia 28 3,1 3 3. TURQUIA Grécia 22 2,4 4 4. CHIPRE E GRÉCIA Bulgária 14 1,6 8 Malta 14 1,8 8 5. EUA E CARAIBAS 6. 6 DUBAI Outros mercados Total Média Ranking 7. MARROCOS E NORTE DE ÁFRICA Marrocos e Norte de África 18 2,3 7 8. BULGÁRIA E MALTA EUA e Caraíbas 21 2,9 5 PALOP's 11 1,4 9 9. PALOP´S Dubai 19 2,4 24 6 II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 16
  • 17. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 8.1 - CONFIANÇA DO MERCADO PARA O 2º TRIMESTRE DE 2009 - VENDAS: Nível de Confiança do Mercado Imobiliário Turístico - Vendas VENDAS 2º Trimestre 2009 33% NÍVEL DE CONFIANÇA 33% 13% 13% 66% 7% FRACO MÉDIO A Fraco MÉDIO Médio Forte De salientar que para o 2º trimestre de 2009 os agentes imobiliários se mostram mais confiantes no mercado do que os promotores. “Penso que iremos continuar a assistir a volumes mais baixos de transacções no 2º trimestre de 2009 mas deve apresentar uma ligeira melhoria comparando com o 1º trimestre” “Bom ano pela frente” “Os clientes existem. Temos que os fazer sentirem-se especiais e temos de ter confiança nos produtos”. “Temos assistido a uma forte procura por parte do mercado local para os nossos produtos e estamos a prever um determinado número de vendas. Devido à actual situação de crise, não estamos a prever um ano bom do ponto de vista financeiro. Os 3º e 4º trimestres deverão ser melhores mas o 2º trimestre vai ser fraco de acordo com os comentários e feedbacks dos clientes. Penso que é muito difícil prever os próximos meses. Infelizmente estamos dependentes da economia global.” Assiste-se a um crescimento nas vendas fraccionadas. II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 17
  • 18. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 8.2 - CONFIANÇA DO MERCADO PARA O 2º TRIMESTRE DE 2009 – ARRENDAMENTO DE FÉRIAS: ARRENDAMENTO Nível de Confiança do Mercado Imobiliário Turístico – Arrendamento de férias NÍVEL DE CONFIANÇA 2º Trimestre 2009 37,5% 37,5% 12,5% 37,5 % 12,5% FRACO MÉDIO A 0,0% MÉDIO Fraco E 37,5% MÉDIO 37 5% Médio Forte FORTE O arrendamento só se aplica a metade das entidades participantes – 5 Promotores e 3 Agentes de Vendas Imobiliárias. Os Promotores estimam um nível de confiança mais alto do que os Agentes de Vendas Vendas. Comentários qualitativos: Promotores As condições do mercado podem melhorar no 2º trimestre de 2009 2 2009. Agentes de Vendas Imobiliárias O mercado de arrendamento é dinamizado pelos clientes de férias do Reino Unido, pelo que considerando a crise económica e a valorização do euro em relação à Libra, acreditamos que haverá um abrandamento ao longo deste ano. II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 18
  • 19. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 9 - MEDIDAS DE MARKETING QUE AS ENTIDADES ESTÃO A CONSIDERAR IMPLEMENTAR NO 1 1º TRIMESTRE DE 2009 “Aumentar presença em novos mercados, continuando a investir em marketing e comunicação. Vamos aumentar o investimento em direct marketing (database)” “Tencionamos manter o orçamento de marketing para 2009. Será dado maior enfoque à promoção no website para chegar a um leque mais alargado de segmentos de clientes potenciais, com destaque para os países europeus. Tradução do website em vários idiomas e promoção através de agentes noutros países. Vamos reforçar a promoção local uma vez que 19% dos clientes são gerados localmente e desenvolver promoções através de promotores” “Promoção continuada em revistas da especialidade, focalizadas do top do mercado” “Dar formação aos colaboradores para assegurar que estão totalmente preparados para lidar com as várias questões e preocupações dos compradores e vendedores.” “Reforçar o marketing na internet, dar formação à equipa de vendas, estabelecer uma rede de agentes e potenciar as visitas privadas de potenciais clientes.“ “Os nossos custos de Marketing têm sido reduzidos em Portugal mas mantêm-se no Reino Unido com publicidade no Sunday Times, Telegraph, em web sites relevantes. Vamos abrir novos escritórios e participar em exposições” “O nosso objectivo será fidelizar clientes. Vamos apostar nos compradores que procuram luxo e estilo de vida adaptando o nosso marketing à procura. j g Vamos focalizar a nossa estratégia na participação em eventos e reduzir o esforço em brochuras e materiais impressos aumentando a qualidade da informação no website (web marketing).” “Vamos minimizar os custos com Marketing e vendas, redefinindo toda a nossa estratégia e reavaliando a variedade de produtos e os termos e as condições de pagamento. Vamos estar atentos aos desenvolvimentos nos principais mercados - Portugal, no Reino Unido e na Irlanda” “ Vamos concentrar os nossos esforços de Marketing no mercado Português uma vez que temos assistido a um aumento na procura no mercado local. ç g g q p Vamos também estabelecer parcerias com agentes locais no sentido de promover conjuntamente os projectos. É nosso objectivo aumentar o investimento em publicidade online, em outdoors e nos stands de vendas dos projectos em comercialização. “As acções de marketing a implementar na Irlanda e no Reino Unido estarão mais focadas em contactos pessoais com potenciais clientes. Vamos investir numa na rede de contactos criando buzz e estabelecendo confiança em potenciais consumidores com o objectivo final de potenciar o número de visitas de inspecção à(s) propriedade(s). Para o mercado Russo estamos a estabelecer um conjunto de parcerias com agentes locais.” II L M LM INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 19
  • 20. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE 10 10 10 QUESTIONS DEVELOPERS AGENTS ILM ■ THR QUARTERLY MONITOR 10. CONCLUSÕES FINAIS ILM ■ THR Não restam dúvidas que a crise económica que se vive a nível mundial assolou o mercado imobiliário nacional atingindo fortemente a confiança, primeiro dos agentes imobiliários em seguida dos promotores. As entidades consultadas no âmbito da presente análise apontam para uma recuperação da confiança no 4º trimestre de 2009 sendo visível já para o trimestre que se avizinha (Abril a Junho) uma melhoria significativa em muito conduzida pelos agentes imobiliários, resultado do contacto directo que estes mantêm com a procura. Relativamente ao nível de actividade, se na perspectiva dos agentes imobiliários este verificou um decréscimo do volume de vendas, na pp g perspectiva dos promotores este manteve-se, tendo sido no entanto apontada pontualmente uma descida dos preços como consequência mais visível da crise económica. A análise do volume de vendas por mix da oferta permite salientar que as tipologias mais vendidas, em apartamentos e townhouses, foram 2 e 3 quartos, perspectivando-se que esta situação se mantenha. No caso das villas, a situação é um pouco diferente, sendo predominante o interesse pelas tipologias V3 e V4, interesse este com tendência para aumentar. De realçar que os agentes imobiliários estão mais optimistas que os promotores em relação à procura por este produto produto. Em termos gerais podemos concluir que o interesse de mercado se verifica mais sensível à instabilidade económica nas regiões nacionais de maior desenvolvimento imobiliário turístico – Algarve e Oeste – regiões estas que na opinião dos entidades consultadas registaram um interesse fraco por parte da procura com tendência para manter ou aumentar no Algarve e manter ou diminuir no Oeste. O 2º TRIMESTRE ODE 2009 DEVE 2º TRIMESTRE Já nas regiões de Lisboa e Porto o interesse de mercado tende a manter-se forte. DE 2009 DEVE Analisando a origem da procura verifica se que a procura oriunda de países como Portugal Espanha Alemanha Escandinávia e Benelux procura, verifica-se Portugal, Espanha, Alemanha, APRESENTAR tende a manter o seu interesse no mercado imobiliário turístico nacional. Ao contrário da procura proveniente dos mercados Inglaterra e APRESENTAR Irlanda que apresentaram um interesse fraco com tendência a diminuir, consequência dos fortes impactes sentidos na economia destes UMA LIGEIRA países. De salientar que esta diferença será mais sentida no mercado nacional em relação aos mercados de Inglaterra e Irlanda face à UMA LIGEIRA MELHORIA forte dependência de Portugal destes grandes mercados emissores de turismo residencial. MELHORIA COMPARANDO É curioso verificar o crescente interesse da procura por parte de mercados emergentes como a Arábia Saudita, Polónia, África Central, COMPARANDO Turquia, Venezuela, Austrália, Brasil e G Guatemala. COM O 1º COM O 1º Na base destas alterações na procura de turismo residencial poderão estar, além das condicionantes económicas, factores relacionados TRIMESTRE com a oferta competitiva de países emergentes como a Turquia, o Chipre ou a Grécia, países considerados pelos promotores e agentes TRIMESTRE imobiliários consultados como verdadeiras ameaças competitivas para Portugal. Num período de estabilidade do mercado, factores como o clima e a segurança ocupam os primeiros lugares no ranking dos factores determinantes da compra de uma unidade de imobiliário turístico porém no período em análise tais factores são drasticamente turístico, II L M ultrapassados por factores como a confiança no mercado, as variações cambiais e o preço do produto. LM Como resposta à nova dinâmica do mercado, agentes imobiliários e promotores estão claramente a (re)pensar estratégias de marketing e INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 20 vendas assentes em acções “below the line” cujas características permitem optimizar os esforços/orçamentos afectos a esta área. De salientar a aposta em web marketing e marketing directo, na formação de equipas comerciais e na criação de redes de agentes internacionais, com o objectivo de incrementar o contacto directo com o cliente final.
  • 21. A ILM, que este ano celebra os seus 10 anos de crescimento consolidado, foi fundada em 1999 por Andrew Coutts com o objectivo de prestar serviços de consultadoria estratégica em turismo, hotelaria e lazer no mercado nacional. Nestes 10 anos de experiência, a ILM cresceu organicamente e evoluiu ao ponto de actualmente ocupar uma posição de topo em consultadoria de turismo. Orientada pelo mercado e pela inovação a missão da ILM é contribuir activamente para o desenvolvimento sustentado do sector turístico e hoteleiro nacional, sendo a única consultora independente especialista no desenvolvimento e implementação de projectos de Turismo Residencial. Pelas mãos da ILM nasceram em Portugal projectos estruturantes, entre os quais a Identificação e “Business Planning Planning” dos 10 Produtos Estratégicos definidos no PENT e projectos qualificadores do destino turístico nacional PENT, nacional, como por exemplo o Praia Del Rey Marriott Resort, Hilton Vilamoura, o Conrad Quinta do Lago ou o Corte Velho by Six Senses. O desenvolvimento, em parceria com a THR, do trabalho no PENT deu origem ao estabelecimento oficial da parceria estratégica ILM THR Ad i t té i ILM‐THR Advisors em 2006 A THR f i f d d em 1985 por E l i B d seu actual P id t C 2006. foi fundada Eulogio Bordas, t l Presidente. Com o inicio da sua actividade em Espanha, a THR presta actualmente serviços em todo Mundo, estando referenciada no EMEA como a maior empresa da sua categoria, e sendo por isso permanentemente convocada por empresas e governos de distintos países, assim como por organismos internacionais como a União Europeia (UE) e a Organização Mundial de Turismo (OMT). Praça Duque de Saldanha, Edifício Atrium Saldanha 10º J • 1050-094 Lisboa • Portugal II L M LM Tel.: (+351) 213 145 481 • Fax: (+351) 213 145 482 • e-mail: acastro@ilm-portugal.com INTERNATIONAL TOURISM ADVISERS 21 www.ilm-portugal.com