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Prefactibilidad urbanística - Lote A LUZ
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Realizado por Arquiluz para la Fundación "Jesús Enrique Lossada" de LUZ, Coordinado por Ricardo Cuberos Mejía. Maracaibo, Venezuela, Julio 2007

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    Prefactibilidad urbanística - Lote A LUZ Prefactibilidad urbanística - Lote A LUZ Document Transcript

    • REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA ARQUILUZ C.A. Julio, 2007 Estado Zulia, VenezuelaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – Universidad del Zulia Equipo multidisciplinario EQUIPO INSTITUCIONAL Leonardo Atencio - Rector Rosa Nava - Vice-Rectora Académica Jorge Palencia - Vice-Rector Administrativo Judith Aular - Secretaria Rafael Hoiro - Gerente Fundaluz Ramón Arrieta - Decano FADLUZ Oly Finol - Gerente Arquiluz C.A. José Indriago - Director IFADLUZ EQUIPO TÉCNICO Ricardo Cuberos Mejía Mercedes Ferrer Rosario Giusti Gaudy Bravo Hugo Rincón Víctor Díaz Daniel Faneite Belén García Leriz Camacaro José Indriago Ramón Reyes Edixson Villalobos Carlos Camacho Julio, 2007 Maracaibo, VenezuelaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 i
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Índice generalÍNDICE GENERALEstudio de Prefactibilidad Urbanística Lote A de la Universidad del Zulia.Parroquia Chiquinquirá, Municipio Maracaibo. Estado ZuliaÍNDICE GENERAL...........................................................................................................IILISTA DE TABLAS ....................................................................................................... IVLISTA DE LÁMINAS...................................................................................................... VILISTA DE FIGURAS....................................................................................................... VINTRODUCCIÓN .............................................................................................................7ANÁLISIS SITUACIONAL ...............................................................................................8 Ámbito 1: Contexto Ampliado .......................................................................................8 Sistema de planes territoriales. ............................................................................................... 9 Lineamientos de planes funcionales ...................................................................................... 11 Ámbito 2: Contexto Inmediato.....................................................................................13 Caracterización demográfica y económica........................................................................... 13 El Plan de Ordenación del Sistema Urbanístico Maracaibo (POU, 1999) .......................... 15 El Plan de Desarrollo Urbano de Maracaibo. Ordenanzas (PDUM, 2005) ........................ 16 Normas de Equipamiento Urbano (MINDUR, 1985)............................................................ 18 El turismo y la recreación como perspectiva funcional ........................................................ 21 Las empresas tecnológicas como opción funcional .............................................................. 24 Ámbito 3: Caracterización del Lote A..........................................................................25 Límites, dimensiones y características físicas del Lote A. .................................................... 28 Consideraciones históricas ................................................................................................... 28 Consideraciones del sitio ...................................................................................................... 34PROPUESTA DE DESARROLLO .................................................................................39 El desarrollo urbano sostenible...................................................................................39 Principios aplicables de Ecourbanismo ................................................................................ 40 Propuestas urbanas a nivel mundial ..................................................................................... 47 Fundamentos de diseño .............................................................................................53 Premisas de diseño de Escenarios ........................................................................................ 54 Escenarios alternativos de organización espacial ................................................................ 55 Elementos estructuradores:................................................................................................... 56 Descripción de los Escenarios....................................................................................58 Escenario 1: Inmobiliario Intensivo...................................................................................... 58 Escenario 2: Parque Urbano ................................................................................................ 61 Escenario 3: Hábitat Multifuncional..................................................................................... 64 Análisis Cuantitativo de Escenarios............................................................................68 Cuantificación del Escenario 1 ............................................................................................. 68Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 ii
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Índice general Cuantificación del Escenario 2 ............................................................................................. 79 Cuantificación del Escenario 3 ............................................................................................. 87 Análisis comparativo de escenarios............................................................................97 Criterios de valoración de los escenarios ............................................................................. 97 Resultados de la evaluación .................................................................................................. 98 Reflexión conclusiva de la evaluación................................................................................. 101PROPUESTA DE GESTIÓN ESTRATÉGICA .............................................................105 Conceptos claves del PGSS.....................................................................................105 Gestión Sinérgica y Sostenible ............................................................................................ 105 Principios de la Teoría Sinérgica........................................................................................ 106 Lineamientos de la Propuesta de Gestión Sinérgica Sostenible...............................107 Desarrollo y Gestión Urbana Sostenible ............................................................................ 108 Calidad urbana y “marketing” ........................................................................................... 109 Proceso de Gestión Sinérgica Sostenible.................................................................110 Hacer ciudad con los actores involucrados e interesados .................................................. 110 Requisitos para la ejecución de la Propuesta de Gestión Estratégica ............................... 111 Implicación de actores ........................................................................................................ 112 Enfoque y Método: hacia una rentabilidad sostenible en el tiempo ................................... 113 El PAIU como siguiente meta operativa ............................................................................. 115REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA.................................................................................117Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 iii
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Índice generalLISTA DE TABLASTabla 1. Sistema de planes territoriales que afectan a la Ciudad Universitaria de LUZ 10Tabla 2. Población del Estado Zulia, Municipio Maracaibo y de la Parroquia Chiquinquirá 2001-2007 .........................................................................................................14Tabla 3. Índices para la dotación y localización de servicios de equipamiento urbano en áreas mayores a 1 ha. .......................................................................................17Tabla 4. Requerimientos de servicios recreacionales de ámbito primario para la población urbana del Municipio Maracaibo. Año 2017 (según MINDUR, 1985) 18Tabla 5. Requerimientos de servicios recreacionales de ámbito primario para la población urbana del Municipio Maracaibo. Año 2017 (según CONAVI, 1999).18Tabla 6. Proyectos recreacionales y turísticos desarrollables en el lote A. ...................23Tabla 7. Proyectos tecnológicos rentales desarrollables en el lote A.............................26Tabla 8. Algunos proyectos urbanos de áreas similares al lote A. .................................47Tabla 9. Escenario 1. Distribución de áreas bruta de desarrollo del Lote A. ..................68Tabla 10. Escenario 1. Estimaciones de áreas para Viviendas y Comercio Comunal de carácter recreacional. ........................................................................................73Tabla 11. Escenario 1. Estimaciones de las áreas de los Servicios Comunitarios.........74Tabla 12. Escenario 1. Estimaciones totales de de las áreas. .......................................75Tabla 13. Escenario 1. Estimaciones de montos de costos y precios de venta. Valores aproximados estimados en tiempo presente y para julio 2007. .........................76Tabla 14. Costos y venta de construcción para el Lote A. Valores aproximados estimados en tiempo presente y para julio 2007. Escenario 1...........................77Tabla 15. Escenario 2. Distribución de áreas bruta de desarrollo del Lote A. ................79Tabla 16. Escenario 2. Estimaciones de áreas para Viviendas, Comercio Comunal de carácter recreacional y cultura...........................................................................81Tabla 17. Escenario 2. Estimaciones de las áreas de los Servicios Comunitarios.........82Tabla 18. Escenario 2. Estimaciones totales de de las áreas. .......................................82Tabla 19. Escenario 2. Estimaciones de montos de costos y precios de venta. Valores aproximados estimados en tiempo presente y para julio 2007. .........................84Tabla 20. Escenario 2. Costos y venta de construcción para el Lote A. Valores aproximados estimados en tiempo presente y para julio 2007. .........................86Tabla 21. Escenario 3. Distribución de áreas bruta de desarrollo del Lote A. ................87Tabla 22. Escenario 3. Estimaciones de áreas para Viviendas, Comercio Comunal de carácter recreacional y Sedes Tecnológicas. ....................................................90Tabla 23. Escenario 3. Estimaciones de las áreas de los Servicios Comunitarios.........91Tabla 24. Escenario 3. Estimaciones totales de de las áreas. .......................................92Tabla 25. Escenario 3. Estimaciones de montos de costos y precios de venta. Valores aproximados estimados en tiempo presente y para julio 2007. .........................93Tabla 26. Escenario 3. Costos y venta de construcción para el Lote A. Valores aproximados estimados en tiempo presente y para julio 2007. .........................95Tabla 27. Desarrollo Urbano Sostenible.......................................................................109Tabla 28. Componentes y Dimensiones del Desarrollo Sostenible ..............................109Tabla 29. Modalidades Gestoras y Sistemas de Actuación .........................................111Tabla 30. Relación viabilidad - actores.........................................................................113Tabla 31. Propuesta de Gestión Sinérgica Sostenible .................................................114Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 iv
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Índice generalLISTA DE FIGURASFigura 1. Localización del lote A de LUZ. .......................................................................14Figura 2. Reconstrucción fotográfica del aeropuerto Grano de Oro hacia 1962, basado en aerofotografías de la época. A la derecha, detalles del actual Lote A. .........29Figura 3. Campus de LUZ hacia 1972, basado en aerofotografías de la época. A la derecha, detalles del Lote A. .............................................................................30Figura 4. Campus de LUZ hacia 1989, basado en el mapa digital 1996. A la derecha, detalles del Lote A .............................................................................................31Figura 5. Imágenes de las propuestas para el Campus Universitario de LUZ: Plan Piloto 1962 (izquierda), Plan Piloto 1977 (centro) y Plan Maestro 1994 (derecha) .....32Figura 6. Campus de LUZ hacia 1996, basado en mosaico de aerofotografías de la época. A la derecha, detalles del Lote A. ..........................................................32Figura 7. Campus de LUZ hacia 2001, basado en fotografías satelitales. A la derecha, detalles del Lote A. Fuente: Yahoo Maps. .........................................................33Figura 8. Plano actual de la Ciudad Universitaria de Maracaibo (izquierda) y del lote A (arriba) ...............................................................................................................33Figura 9. Ejemplos de ecourbanismo .............................................................................46Figura 10. Imágenes del plano (izquierda) y de edificios emblemáticos (derecha) de la propuesta de desarrollo del conjunto en Mueller, Austin – USA. .......................49Figura 11. Plano y vista aérea de la propuesta de la SubCity en Shangai, China. ........50Figura 12. Imágenes de la Ciudad de las Artes y las Ciencias en Valencia, España.....50Figura 13. Exterior e interior del Biodome en Montreal, Canadá....................................51Figura 14. Vistas del emplazamiento urbano y edificios de Poblenou, en Barcelona (España). ...........................................................................................................52Figura 15. Edificación educativa y parque de ciencia y tecnología construido en Medellín ...........................................................................................................................52Figura 16. Elementos estructuradores de los escenarios...............................................57Figura 17. Escenario 1: Diseño urbano ..........................................................................58Figura 18: Escenario 1: Vista este, sur, oeste y norte (en el sentido de las agujas del reloj)...................................................................................................................60Figura 19. Escenario 2: Diseño urbano. .........................................................................61Figura 20. Escenario 2: Vista este, sur, oeste y norte (en el sentido de las agujas del reloj)...................................................................................................................62Figura 21: Escenario 3: Diseño urbano ..........................................................................65Figura 22: Escenario 3: Vista este, sur, oeste y norte (en el sentido de las agujas del reloj)...................................................................................................................66Figura 23. Escenario 1. Áreas en m2 por tipo de uso de suelo.......................................75Figura 24. Escenario 1. Inversión en millardos de Bs. por tipo de uso de suelo ............78Figura 25. Escenario 2. Áreas en m2 por tipo de uso de suelo.......................................83Figura 26. Escenario 2. Inversión en millardos de Bs. por tipo de uso de suelo ............87Figura 27. Escenario 2. Áreas en m2 por tipo de uso de suelo. .....................................92Figura 28. Escenario 3. Inversión en millardos de Bs. por tipo de uso de suelo. ...........96Figura 29. Comparación de escenarios..........................................................................99Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 v
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Índice generalFigura 30. Comparación de escenarios, a partir de las áreas en metros cuadrados destinadas a cada tipo de uso .........................................................................100Figura 31. Comparación de escenarios, a partir de las inversiones en millardos de bolívares por cada tipo de uso.........................................................................101LISTA DE LÁMINASLámina 1. Plan de Ordenación Urbanística 1999 ...........................................................19Lámina 2. Plan de Desarrollo Urbano de Maracaibo 2005.............................................20Lámina 3. Ubicación del Lote A de la Universidad del Zulia...........................................27Lámina 4. Relaciones contextuales del Lote A...............................................................38Lámina 5. Escenario 1: Inmobiliario Intensivo ................................................................69Lámina 6. Escenario 2. Parque Urbano .........................................................................70Lámina 7. Escenario 3. Hábitat Multifuncional................................................................71Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 vi
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA IntroducciónINTRODUCCIÓNEl presente informe presenta los resultados de un estudio de prefactibilidad urbanísticaorientado a la promoción urbana de un lote de aproximadamente 50 hectáreas, ubicadoen el Sector Grano de Oro, Maracaibo-Estado Zulia, Venezuela. Dicho lote correspondeal llamado Lote A de la sede Maracaibo de la Universidad del Zulia, y cuyarepresentación cumplida a través de la Fundación Jesús Enrique Lossada (Fundaluz),ha manifestado el interés de desarrollarlo bajo una modalidad de ocupación urbana, demanera tal que responda a la demanda actual y potencial de servicios y/o viviendasevidentemente insatisfecha dentro de la zona, al tiempo que considere el potencial queposee dicho lote a nivel de toda la ciudad.El estudio se ha orientado dentro del rol que la Universidad del Zulia se debe comopuntal del desarrollo regional y nacional, considerando el valor estratégico del lote comocentro geográfico de Maracaibo y conciliando el fortalecimiento patrimonial de laUniversidad, el armónico ordenamiento urbano y el respeto al medio ambiente, todo ellobajo el marco de legislación y de planificación vigente para el sitio bajo la filosofía deldesarrollo sostenible.Este informe presenta en la primera parte, un Análisis Situacional donde se estudia enforma general, el sector en tres ámbitos de actuación: ampliado, inmediato ycaracterización del lote de estudio. Para ello, se describen las condicionantes históricas,técnicas y legales que afectan al lote, como parte de la propia historia del campusuniversitario, y se consideran urgencias nacionales como la demanda de viviendas y deservicios públicos, y las iniciativas de desarrollo basadas en el turismo y las PYMEtecnológicas, como oportunidades sobre las cuales se puedan dilucidar laspotencialidades urbanísticas del área.En segundo término, la Propuesta de Desarrollo, en la que se definen esquemasalternativos de diseño y ocupación del lote en base a principios del urbanismosostenible, definiendo tres modalidades de desarrollo inmobiliario a través de diagramasa escala, índices y criterios de tipo cualitativos y cuantitativos. Esta propuesta seconstituye en la base fundamental para un subsiguiente y necesario proyecto de diseñourbano del Lote A.El documento culmina con recomendaciones para la formulación de una Propuesta deGestión Estratégica, la cual incluye una serie de acciones técnicas y socio – políticasnecesarias para la selección estratégica del escenario de desarrollo urbano, y asífacilitar la participación sinérgica de los distintos actores institucionales y financierosnecesarios para la viabilización por etapas y en fases de la urbanización del lote.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 7
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis SituacionalANÁLISIS SITUACIONALEsta fase del estudio comprende el análisis a distintos ámbitos de actuación, con elinterés de definir las determinantes contextuales del lote A de la Universidad del Zulia,ubicado al oeste del campus universitario, en la parroquia Chiquinquirá del municipioMaracaibo de la ciudad de Maracaibo, Venezuela. En este sentido se consideran tresámbitos de estudio:• el primero, denominado de Contexto Ampliado, donde se revisan y se interpretan en forma sucinta las leyes, planes y proyectos de escala superior para identificar las directrices y lineamientos de actuación para el contexto regional, subregional y local, en el cual se emplaza el lote;• el segundo, denominado de Contexto Inmediato, donde se realiza la revisión de los planes de Ordenación Urbanística y de Desarrollo Urbano de la ciudad de Maracaibo; así como normas de equipamiento urbano y otras normas y leyes que puedan aplicar en este caso. Se obtiene una mayor aproximación al área de estudio.• el tercero, y último, denominado de Caracterización del Lote, que comprende la descripción del lote desde los puntos de vista: físico-natural, físico-espacial, equipamientos e infraestructura de servicios, vialidad y transporte, elementos determinantes para elaborar los diferentes escenarios alternativos de organización espacial a ser considerados y evaluados en subsiguientes fases del proyecto.A continuación, se desarrolla cada uno de los ámbitos de actuación recientementemencionados.Ámbito 1: Contexto AmpliadoTodo proyecto de envergadura urbana, como el previsible a desarrollar sobre el lote Ade LUZ, debe responder a determinantes contextuales establecidas en los nivelessuperiores de planificación y a la normativa legal vigente. En este sentido, podemoscontemplar para este estudio, dos cuerpos normativos:• un sistema de planes territoriales• unos lineamientos de planes funcionalesLos primeros definen la localización de actividades en virtud de criterios decomplementariedad y articulación espacial para lograr el desarrollo armónico delterritorio nacional. Los segundos abordan diferentes aspectos estratégicos de lasactividades socio-económicas de las instituciones del país, y permiten obtener criteriospara la definición funcional de proyectos urbanos. Todos ellos dependen del llamadoPlan de Desarrollo Económico y Social de la nación, el cual establece la misión y visiónde la gestión gubernamental durante un período administrativo presidencial de 6 años.A continuación, analizaremos el sistema de planificación territorial.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 8
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional Sistema de planes territoriales.El sistema de planes territoriales que afecta al lote tiene su raíz en el Plan de DesarrolloEconómico y Social de la Nación 2001-2007 (PDESN, 2001). De él se deriva laejecución de los siguientes planes:• Plan Nacional de Ordenación del Territorio (PNOT, 1998).• Plan Nacional de Desarrollo Regional (PNDR) 2001-2007.• Plan de Desarrollo de la Región Occidental (PDRO) 2001-2007.• Plan Estadal de Ordenación del Territorio del Estado Zulia (POTEZ, 1996).• Plan de Ordenación Urbanística del Sistema Maracaibo - La Concepción - La Cañada de Urdaneta y Santa Cruz, (POU, 1999).• Plan de Desarrollo Urbano de Maracaibo (PDUM, 2003)En la tabla 1, se puede apreciar un resumen esquemático de los objetivos de dichosplanes, dada su incidencia estratégica sobre la Ciudad Universitaria de LUZ y su lote A.A pesar de que buena parte de este ordenamiento legal tiene una promulgación yaprobación vigente, y que las inconsistencias entre los períodos de vigencia entre uninstrumento y el otro no constituiría un inconveniente mayor en la ejecución de losplanes (ya que obedecen a una misma filosofía de planificación), la propuesta dereforma constitucional introducida por el Ejecutivo Nacional para un posible referendoaprobatorio en diciembre 2007 derogará todo el sistema, incluso, por nuevainconstitucionalidad. Dentro del llamado “Cuarto Motor Socialista – Nueva Geometríadel Poder”, la reforma al artículo 16 a la Constitución sustituye la organización territorialactual, basada en municipios y estados, por una más compleja compuesta porcomunas, comunidades, distritos funcionales, territorios federales, y otras formas deorganización territorial. El modelo resulta incompatible con la estructura jerárquica enniveles de la planificación territorial actual, por lo que, frente a una muy probableaprobación de la reforma constitucional, quizás sea inútil en la actualidad asumir dichomodelo como rector en la toma de decisiones en proyectos urbanísticos como el del loteA.No obstante, a pesar de este cisma en el sistema de planificación nacional (y por cuyarazón, el ejecutivo nacional no ha presentado planes de ordenación del territorio a nivelnacional, subregional, regional ni estadal para el período 2007-2013), podría serpertinente acoger lineamientos contenidos en los planes de ordenación urbana, no sólopor la necesidad operativa de una vigencia parcial extendida, sino incluso porque ellosobedecen a procesos de urbanización y dotación de servicios públicos que respondenmás a presiones sociales y necesidades básicas de la población que a decisionescoyunturales oficiales del sector público nacional. Por tal razón, se analizará el POUMaracaibo y el PDUM Maracaibo cuando se explique más adelante el análisissituacional a nivel de contexto inmediato.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 9
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional Tabla 1. Sistema de planes territoriales que afectan a la Ciudad Universitaria de LUZ Plan de Desarrollo Económico y Social de la Nación, PDESN (2001-2007) Superar la asimétrica ocupación del territorio nacional a través de: mejorar la calidad de vida, ambiente y desarrollo, mediante una estrategia de descentralización-desconcentrada a fin de lograr un mayor y mejor crecimiento del país, un desarrollo más equilibrado y sostenible, y a la vez generar una mejora en la distribución territorial del ingreso, basado en el aprovechamiento de las potencialidades de las diferentes regiones. Este modelo venezolano obedece a una dinámica poblacional que favorece a las zonas situadas en los tres ejes de desconcentración (el Occidental, el Oriental y el Orinoco Apure), lo que posibilitará el incremento de la producción y del empleo y la distribución más equitativa del ingreso. Plan Nacional de Ordenación del Territorio, PNOT (1998) Orientar la localización de la población, de las actividades económicas y la infraestructura física, armonizando criterios de crecimiento económico, desarrollo social, seguridad y defensa y conservación del ambiente, basado en el conocimiento de las potencialidades y restricciones específicas de cada ámbito geográfico” (PNOT, 1998:575). Plan Nacional de Desarrollo Regional, PNDR (2001-2007) Presentar una nueva visión para el desarrollo territorial “por vía de la descentralización desconcentrada, un desarrollo humano sostenible - es decir, un mejoramiento de la distribución territorial del ingreso, sobre la base del aprovechamiento de las potencialidades de cada región y, se expresa espacialmente, en una ocupación racional, armónica y eficiente del territorio para lograr una distribución equilibrada de las actividades productivas, las inversiones para las generaciones actual y futura y un verdadero desarrollo institucional, a fin de avanzar hacia una sociedad democrática” (PNDR, 2001:9). Plan de Desarrollo de la Región Occidental, PDRO (2001-2007) Definir el plan rector de las políticas, estrategias y propuestas, para la Región Occidental, que se traducen en acciones para el período 2001-2007 (PDRO, 2001:1). Plan Estatal de Ordenación del Territorio del Estado Zulia, POTEZ (1996) Orientar la gestión de la Ordenación del Territorio hacia un desarrollo equilibrado y sostenible, corrigiendo las desigualdades existentes en su distribución espacial, orientando el aprovechamiento racional y sostenido de los recursos naturales para garantizar su preservación y disponibilidad en beneficio de la población presente y futura (POTEZ, 1996:2). Plan de Ordenación Urbanística, POU (1999) Ordenar el Sistema Urbanístico Maracaibo – La Concepción – La Cañada de Urdaneta y Santa Cruz, mediante la asignación de usos, previsión del equipamiento urbano y de los servicios conexos, que permitirán una mejor calidad de vida en las ciudades que la conforman, manteniendo cada una de ellas su propia identidad y autonomía (MINDUR, 1999: 5). Plan de Desarrollo Urbano de Maracaibo, PDUM (2003) Regular la construcción de nuevas edificaciones y urbanizaciones; la modificación, ampliación, restauración y rehabilitación de las ya existentes y las áreas destinadas a usos comunales, así como controlar la ocupación de áreas de protección y con restricciones de uso;…. con el fin de lograr un desarrollo armónico urbanístico en el área urbana del municipio Maracaibo (PDUM, 2003: 1). Fuente: Elaboración propia. Basado en IFAD-ARQUILUZ, 2005Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 10
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis SituacionalLineamientos de planes funcionalesEl único instrumento de planificación que ha sido sustituido del anterior modelo, ha sidoel Plan de Desarrollo Económico y Social de la Nación. En el nuevo plan, se destacanvarios lineamientos a ser considerados; entre otros aspectos:• una Nueva Ética Socialista (NES) con valores y principios humanistas del socialismo;• una estructura social incluyente basado en un Modelo social, productivo, humanista y endógeno (Suprema Felicidad Social - SFS);• una Democracia Protagónica Revolucionaria (DPR) fundamentada en la Soberanía popular y orientada al bienestar de todos;• un Modelo Productivo Socialista (MPS), el cual responde primordialmente a las necesidades humanas y menos a la reproducción del capital;• una Nueva Geopolítica Nacional (NGN) con una nueva organización socio-territorial del Estado y nuevos patrones de asentamientos;• un interés por convertir a Venezuela en un centro mundial de refinación y en una potencia petroquímica (Potencia Energética Mundial - PEM)• y; finalmente, una conducción multipolar y diversificación de las relaciones políticas, económicas y culturales (Nueva Geopolítica Internacional - NGI).Como podrá apreciarse, la instrumentación de este plan depende en gran medida de lareforma constitucional ya indicada, por lo cual hasta ahora, sólo se cuentan con estoslineamientos ideológicos y algunos papeles de trabajo disperso que abordanalternativas de concreción de tales ideas. No obstante, y dentro del marco filosófico,estos lineamientos definen la necesidad de contar con desarrollos urbanísticos con unalto sentido de aporte social, que beneficie en forma directa o indirecta a toda laciudadanía, expresión de valores humanistas que se sustenten en la felicidadcompartida sin exclusión social. Para el caso del lote A, tales principios coinciden con lapropia misión de la Universidad del Zulia y de todas sus iniciativas, lo cual deberáreflejarse en las alternativas urbanísticas y ambientales consideradas para el lote.Existen varios planes funcionales que pueden afectar las propuestas presentadas por laUniversidad al sector externo respecto al uso de sus espacios, y en especial, al lote A.Los primeros de ellos se refieren a la Ley de Educación y la Ley de Universidades,complementados por los planes impulsados por los Ministerio de Educación y deEducación Superior. Desde hace varios años, se ha venido discutiendo un nuevo marcolegal que afecta este sistema, y pareciera que los cambios en la constituciónprecipitarían la aprobación de una nueva legislación. Dada esta incertidumbre, resultaprudente considerar otros aspectos funcionales relacionados con la universidad, quizásmás orientados a sistemas nuevos en procesos de consolidación.Así, resulta pertinente considerar el sistema creado con la Ley Orgánica de Ciencia,Tecnología e Innovación y su reforma (MCT, 2005). Esta Ley tiene por objeto“desarrollar los principios orientadores que en materia de ciencia, tecnología einnovación y sus aplicaciones, establece la Constitución de la República Bolivariana deVenezuela, organizar el Sistema Nacional de Ciencia, Tecnología e Innovación, definirArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 11
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacionallos lineamientos que orientarán las políticas y estrategias para la actividad científica,tecnológica, de innovación y sus aplicaciones, con la implantación de mecanismosinstitucionales y operativos para la promoción, estímulo y fomento de la investigacióncientífica, la apropiación social del conocimiento y la transferencia e innovacióntecnológica, a fin de fomentar la capacidad para la generación, uso y circulación delconocimiento y de impulsar el desarrollo nacional”. (Artículo 1). El artículo 4, numeral 6,expresa la necesidad de “impulsar el fortalecimiento de una infraestructura adecuada yel equipamiento para servicios de apoyo a las instituciones de investigación y desarrolloy de innovación tecnológica”El Reglamento Parcial de esta Ley (MCT, 2006), referido a los aportes e inversión,establece que las empresas del sector público y privado están obligadas a apoyar laejecución de proyectos de investigación. Estos aportes son canalizados a través delObservatorio Nacional de Ciencia, Tecnología e Innovación (ONCTI), dependiente delMinisterio del Poder Popular para la Ciencia y la Tecnología. De esta forma, laUniversidad del Zulia, a través de la formulación de proyectos, estaría llamada a tenerun pertinente protagonismo dentro de este sistema, ya que le permitirá realizarinvestigación de alta calidad gracias al acceso a recursos financieros adicionales a losde su presupuesto ordinario.Asimismo, su incorporación al sistema le permitirá la posibilidad de expandir losespacios físicos y/o equipamiento destinados a actividades de I+D+i, ya sea dentro desus instalaciones académicas dentro del campus o de servicios propuestos en el lote A.Esta incorporación debe darse a través de programas contemplados en el PlanNacional de Ciencia, Tecnología e Innovación 2005-2030 (MCT, 2006). En dicho plan,se establecen una serie de criterios pertinentes a las actividades potencialmentedesarrollables en el lote A, considerando principios como el sentido público y elpensamiento de largo plazo; la participación amplia y diversificada; la promoción de laregionalización de la política pública de ciencia y tecnología; el favorecimiento a lacoordinación interinstitucional; la promoción de la importancia de la responsabilidadsocial para hacer una ciencia pertinente; la promoción del Plan Regional comoinstrumento que propicia el encuentro de la diversidad de actores y; la orientación parauna mejor utilización de los recursos financieros.Otro aspecto importante planteado en el plan de ciencia, tecnología e innovación serelaciona con las metas a alcanzar y la ejecución de las mismas, entre las cuales seencuentran: el incremento de la inversión en el sector hasta alcanzar el 2% del PIB en 5años; el incremento de programas de doctorado en áreas prioritarias, así como deestudiantes en carreras científico-tecnológicas; la migración de los sistemas de laadministración pública nacional a los sistemas de software libre; la creación de una redde Internet, datos, voz y video del Estado, así como de entes certificadores de redesinformáticas; la generación del 90% de la producción de semillas; el incremento delfinanciamiento para el desarrollo de líneas de investigación en áreas estratégicas quebeneficien a investigadores, centros de investigación y redes; y la elevación de lacapacidad innovativa nacional (empresarial y popular).Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 12
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis SituacionalPara ello, el plan propone la creación de parques tecnológicos con capacidad paraalbergar empresas nacionales de producción de medicamentos y embriones in Vitro, asícomo de producción de equipos de ingeniería electrónica básica; el fortalecimiento degrupos de desarrollo en las áreas de energías alternas; el fortalecimiento de bibliotecasy centros de documentación; y el resguardo y protección de la biodiversidad y propiedadcolectiva de conocimiento de los pueblos ancestrales. Para lograr estos objetivos enparticular, se requiere de la creación de sedes edificadas que a modo de granjas deinnovación e incubadoras de empresas tecnológicas puedan canalizar las fortalezasexistentes en las universidades hacia el sector productivo de la economía. Estedesideratum constituye una oportunidad funcional para el lote A de LUZ, como epicentropotencial para el desarrollo de algunas de estas actividades a nivel del occidente delpaís.Otro nuevo sistema funcional que, más que lineamientos, presenta oportunidades, es elque involucra al turismo y recreación como actividad económica y como mecanismo defelicidad social. Las oportunidades que ello representa, las analizaremos a nivel másdetallado cuando revisemos las variables que constituyen el contexto inmediato del loteA de LUZ.Ámbito 2: Contexto InmediatoEn este nivel, podemos abordar tres grupos de consideraciones: la realidaddemográfica que contextualiza al lote, los lineamientos del ordenamiento urbano vigentey alternativas prospectivas funcionales.La caracterización demográfica se planteará en virtud de la población del Estado Zulia,Municipio Maracaibo y parroquia Chiquinquirá 2001-2007, la base económica delMunicipio Maracaibo donde se menciona el empleo e ingresos de la parroquiaChiquinquirá y otras vecinas, y la demanda de viviendas en el Municipio Maracaibo.El ordenamiento urbano vigente está constituido por el Plan de Ordenación del SistemaUrbanístico Maracaibo (POU, 1999), el Plan de Desarrollo Urbano de Maracaibo -Ordenanzas (PDUM, 2003), y las Normas de Equipamiento Urbano (MINDUR, 1985).Respecto a perspectivas funcionales, se harán algunas referencias a oportunidadesdentro de los sistemas de turismo y recreación, y del sistema de I+D+i.Caracterización demográfica y económica.El lote A de la Universidad del Zulia ocupa casi 50 hectáreas de la ParroquiaChiquinquirá, Municipio Maracaibo de la ciudad de Maracaibo (ver figura 1).Considerando esta localización en cifras poblacionales (ver tabla 2), cabe observar quepara el 2001, el Municipio Maracaibo (con una superficie de 39.332 hectáreas y unadensidad de 42 hab/ha) concentraba un poco más del 40% de la población total delEstado Zulia. Los procesos de densificación han ocasionado que para 2007, estaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 13
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacionalconcentración en el municipio ha llegado al 44% del total del estado, con tendencias aseguir aumentando. En este sentido, para el 2012, se prevé un incremento poblacionalen el municipio del 20% (1.714.096 personas) y del 34,5% (1.920.972 personas) para el2017, ambos porcentajes referidos al 2007. Municipio Maracaibo Estado Zulia Campus L UZ Lote A Parroquia Chiquinquirá Figura 1. Localización del lote A de LUZ. Fuente: Elaboración propia. Tabla 2. Población del Estado Zulia, Municipio Maracaibo y de la Parroquia Chiquinquirá 2001- 2007 Años 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Zulia 3.224.204 3.289.979 3.355.368 3.421.156 3.486.850 3.553.354 3.620.189 Municipio 1.291.610 1.314655 1.337.398 1.360127 1.382671 1.405.375 1.428.043 Maracaibo Parroquia 60.165 61.948 63.740 66.556 67.383 69.239 71.115 Chiquinquirá Fuente: INE (2001). XII Censo Nacional de Población y Vivienda. Proyecciones de Población. Años 2001-2007.Específicamente, respecto a la Parroquia Chiquinquirá donde se localiza la CiudadUniversitaria y su lote A, se estima que tendrá una población de 74.743 personas en el2012 (5% más con respecto al año 2007) y de 79.299 personas en el 2017 (11,5% máscon respecto al año 2007). Esto implica una previsión de dotación de servicios quesubsane las deficiencias actuales y que cubra la demanda de al menos 8 mil nuevosArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 14
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacionalhabitantes para los próximos 10 años: esta cifra determina un tope poblacional y unumbral específico en la capacidad de los servicios públicos que, de ser rebasado,requerirá ajustes en la planificación urbana y de incrementos en la inversión eninfraestructuras y equipamientos de servicio.Por otro lado, en referencia a la base económica de la población, el MunicipioMaracaibo posee una fuerte vocación terciaria absorbiendo las tres cuartas partes delempleo urbano del estado (75,48% aproximadamente), por lo que actúa como centropúblico-administrativo y como centro de comercio y servicios. Este proceso relacióntiende a fortalecerse, ya que la proliferación de los servicios urbanos generaneconomías de aglomeración, lo cual a su vez constituye un factor de localización para laatracción de nuevos servicios. Mientras tanto, el empleo en los sectores secundariosrepresentan el 24,52% y en los sectores primarios, el 4,35% de la economía delmunicipio.A nivel de parroquias, Santa Lucía, Juana de Ávila y Chiquinquirá (donde se localiza elLote “A”) son las que concentran la mayor parte del empleo urbano y las que presentanla menor tasa de desocupación. Asimismo, estas tres parroquias son las que poseen losniveles de ingreso familiar más altos, donde las parroquias Juana de Ávila y OlegarioVillalobos poseen los más altos ingresos y la parroquia Chiquinquirá un ingreso medio-alto.Por ramas de actividad, la parroquia Chiquinquirá, junto a Bolívar y Olegario Villalobosconcentran principalmente el sector comercio y de servicios. El empleo de mayorcalificación se ubica en las parroquias de mayor ingreso, como es el caso de lasParroquias Olegario Villalobos (34%), Juana de Ávila (34%) y Chiquinquirá (25%).Cabe destacar que la parroquia Chiquinquirá ha venido paulatinamente modificando supredominante perfil residencial al comercial con un 75% del empleo generado por elsector terciario de la economía (comercio y servicios). Asimismo, posee una altavocación para la localización de actividades del sector terciario, tales como, educacióny/o formación de recursos humanos, desarrollo tecnológico, turismo, entre otros.En relación al déficit de viviendas, el Municipio Maracaibo requerirá para el año 2012 de171.982 nuevas viviendas para cubrir el déficit estructural que presenta la ciudad mas lademanda proveniente del crecimiento poblacional. Según el PDUM (2003), esto selogrará por la estructuración y densificación de la ocupación urbana con el consenso delsector público y el privado.El Plan de Ordenación del Sistema Urbanístico Maracaibo (POU, 1999)Sobre este plan es importante destacar que su objetivo es la ordenación del SistemaUrbanístico Maracaibo – La Concepción – La Cañada – Santa Cruz, a través de laasignación de usos, previsión del equipamiento urbano y de los servicios conexos, quepermitirán una mejor interrelación y calidad de vida en las ciudades que la conforman,manteniendo cada una de ellas su propia identidad y autonomía (POU, 1999:5).Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 15
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis SituacionalEn lo que respecta a los lineamientos de ordenación urbanística para el ámbito urbanode Maracaibo (1999:8), el POU señala la importancia de consolidar las áreas urbanascon la densificación de sus áreas vacantes, mediante la dotación vial y de servicios deinfraestructura y equipamientos requeridos por la población; “completar el sistema vialde la ciudad, mediante la construcción de la vialidad requerida” y; “organizar el áreaurbana de Maracaibo en Ámbitos Intermedios, que se constituyan en unidades deordenación y gestión urbanística para el nivel local de planificación”.Siendo Maracaibo el principal centro de servicios del occidente del país, el POUMaracaibo contempla:• la localización de la población y actividades urbanas según un patrón concentrado en los centros poblados, manteniendo el carácter rural de los asentamientos campesinos y caseríos existentes en ellas;• el aprovechamiento del potencial paisajístico y recreativo que representa el Lago de Maracaibo, asignando a sus riberas usos acordes con ese potencial y proponiendo acciones que coadyuven a su saneamiento y recuperación;• el saneamiento y recuperación de las cañadas que discurren por las áreas urbanas, con el fin de integrarlas a la estructura urbana, aprovechando sus márgenes como áreas recreacionales a nivel local;• la consolidación de las áreas industriales existentes y prever su expansión; Y• la incorporación a la estructura urbana de los centros poblados del sistema urbanístico, de aquellos sectores que ameriten acciones inmediatas de consolidación a través de programas de mejoramiento y equipamiento de barrios, a fin de mejorar las condiciones urbano-ambientales.Para lograr estos objetivos, el plan considera a la ciudad universitaria dentro del árearesidencial policéntrica de la ciudad, específicamente en el ámbito intermedio 1 delámbito general de Maracaibo. Su poligonal acoge la localización de equipamientogeneral educativo y recreacional-deportivo, destinando específicamente el espacio dellote A para equipamiento general socio-cultural y religioso. La lámina 1 detalla estalocalización.El Plan de Desarrollo Urbano de Maracaibo. Ordenanzas (PDUM, 2005)El Plan de Desarrollo Urbano de Maracaibo (PDUM) sustituyó recientemente el planurbano aprobado en 1969. Su ordenanza de zonificación restringe su ámbito deaplicación al área urbana ubicada dentro del Municipio Maracaibo, y establece respectoa la Ciudad Universitaria “Antonio Borjas Romero” y su lote A diversas zonificaciones.• PE-LUZ (Art. 92, Polígono Educacional LUZ): zonificación predominante, con casi ninguna disposición específica respecto al diseño urbano, permitiendo usos académicos y comerciales asociados a la educación, y restringiendo sólo el uso residencial.• PRD (Art. 213, Polígono Recreacional Deportivo): asignado a los estadios “Luis Aparicio”, “José Encarnación Romero”, “Belisario Aponte” y área anexas como equipamiento urbano existente, es calificado como zona verde “destinada a laArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 16
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional prestación del servicio recreacional al aire libre, para el esparcimiento de la población del municipio”. No posee disposiciones específicas de diseño urbano.• PR4-CC (Art. 26-30, Polígono Residencial 4 / Art.161-165 Comercio Comunal): zonificación correspondiente al lote A y a un área comprendida entre las Av. Ziruma, Universidad, prolongación Cecilio Acosta (Av. Escribá de Balaguer) y Paseo Urdaneta, donde actualmente se construye el Conjunto Residencial Colorama.Así, el Lote A se corresponde con un Polígono de Áreas Residenciales con altaintensidad de uso y cambio tipológico de vivienda unifamiliar por multifamiliar o ZonaPR-4, combinado con uso de Comercio Comunal. Los usos permitidos en ese polígonoson el residencial unifamiliar (aislada, pareada y continua) y multifamiliar y el comerciovecinal (CV), comunal (CC), recreacional (CR), así como local (CL), como parte de lavivienda.Como variables urbanas fundamentales se establece lo siguiente: un frente mínimo deparcela de 25 mts; un porcentaje de ubicación de 45% para vivienda unifamiliar,bifamiliar y multifamiliar desarrolladas hasta 4 niveles y 30% para viviendasmultifamiliares de mas de 4 niveles; una densidad de población de 680 hab/has y; unaaltura máxima de fachada de 15 niveles (incluyendo planta baja) hasta 2.000 m2 deparcela y en parcelas mayores de 2.000 m2 hasta 20 niveles incluyendo plata baja.Para el Comercio Comunal se establece un área mínima de parcela de 1.500 mts; unequipamiento médico-asistencial y hospitalario con un área mínima 4.500 m2; un frentemínimo de parcela de 25 mts; un porcentaje máximo de ubicación del 40% del áreabruta; una altura máxima de fachada de 20 mts (6 niveles); retiros de 4 mts de frente, 4mts de los lados y 4 mts de fondo, y; un área Verde del 10% del área bruta de laparcela.La Ordenanza del PDUM (2005), establece que para el desarrollo de proyectos enáreas mayores a los 10.000 m2 (1 ha.), las superficies destinadas para la dotación ylocalización de los servicios de equipamientos urbanos se calcularán utilizando losíndices (m2/hab) de la tabla 3 que se presenta a continuación. Tabla 3. Índices para la dotación y localización de servicios de equipamiento urbano en áreas mayores a 1 ha. Tipo de Equipamiento/categoría Índice mínimo (m2/hab.) Área verde y parque 2 Deporte 1 Preescolar 1 Educación Básica 2 Diversificada 0,30 Socio-Cultural 0,45 Fuente: PDUM, 2005Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 17
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional Normas de Equipamiento Urbano (MINDUR, 1985)En forma complementaria a la tabla de equipamientos referidas en el PDUM Maracaibo,existe un cuerpo normativo que se mantiene vigente tras dos décadas de supromulgación: las Normas para Equipamiento Urbano (MINDUR, 1985). Tales normasestablecen los requerimientos de servicio considerando tres niveles o ámbitos deconglomerado poblacional: uno primario, uno intermedio y uno general. De acuerdo a lapoblación a servir, se define un ámbito de servicio y se aplican requerimientos de m2por habitante atendido.Las normas analizan equipamientos asistenciales, educacionales, socio-culturales,comerciales-industriales, de administración pública, y recreacionales, que deben prestarservicio a la población existente y proyectada. Éstos últimos, los recreacionales,requieren a nivel metropolitano de grandes espacios vacantes dentro del tejido de laciudad; la tabla 4 presenta los requerimientos de estos servicios a nivel del área urbanadel Municipio Maracaibo para el 2017, con una población estimada de 1,6 millones dehabitantes Tabla 4. Requerimientos de servicios recreacionales de ámbito primario para la población urbana del Municipio Maracaibo. Año 2017 (según MINDUR, 1985) Índice Área requerida Uso específico m2/hab (has) Parque Urbano 0,5 80 Jardín Botánico 0,2 32 Jardín Zoológico 0,1 16 Fuente: Elaboración propia, a partir de MINDUR (1985)Un proyecto de reforma de tales normas, desarrollado por CONAVI (1999), analiza laconsistencia de estas normas con otras disposiciones a nivel nacional, y establece unosindicadores más generosos y acoplados a la visión urbanística actual Tabla 5. Requerimientos de servicios recreacionales de ámbito primario para la población urbana del Municipio Maracaibo. Año 2017 (según CONAVI, 1999) Índice Área requerida Uso específico m2/hab (has) Parque Urbano 0,75 120 Complejo Deportivo 0,27 43,2 Metropolitano Parques Especializados 0,5 80 Grandes Espacios 1 160 Abiertos Fuente: Elaboración propia, a partir de CONAVI (1999)La simple apreciación del tejido urbano de Maracaibo, permite reconocer que la CiudadUniversitaria de LUZ constituye un espacio singular, por sus dimensiones, bajadensidad y localización. Esa peculiaridad también es extensiva al lote A, cuya coberturade casi 50 hectáreas le asignan una preeminencia estratégica en cualquier previsión desu desarrollo futuro. En este sentido, usos como los indicados en las tablas 4 y 5, y queArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 18
    • ° LOTE A Elaborado por: LAMINA No. ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICA UNIVERSIDAD DEL ZULIA - FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO Plan de Ordenación 1 INSTITUTO DE INVESTIGACIONES IFAD - UNIDAD DE GEOMATICA Para:FUNDALUZ LOTE A DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA ARQUILUZ,C.A. FUNDACIÓN DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA JESUS ENRIQUE LOSSADA Escala 1:50000 Fecha: 25/07/2007 Urbanística 1999
    • PR2 PRP PRP CV NDR ° PRP CC 2 PR2 PRP PR API PR3-CV PAG PCB PR2 PSC PR5 CC PCB CV PR2 API PRP PCB PR2 PR3 PR P PR2 C PR4 CC PRP V PRP PR2 CV PRP PRP PRP V C PSC PRP PR5 CC PR3 PR2 PRP V PRP PCB PR2 C PE LUZ PCB PC 2 C PR2 PR2 CV B PR PR2 CV CV PR3 PR4 V PR2 PR3 V PR2 2C PCB CV PR PR PRP PA 2 CV PR3 CC PR2 PR PR2 PR2 PE LUZ 5 PE CC CV PSC 2 CV PR4 2 PR PR PR2 PRPPR 2 CV PR PR2 PR2 2 CV CC PR3 CV CV PR4 CC PR PR2 2 PRP PR PR PR2 V 2C CV PR2 PR 2 CV P R2 PAG PRP PR2 PRP PR5 C PR4 CC PR2 PR PR5 PR5 CV 2 PE LUZ C PR CV PR2 3 PRP PR CC CV PRP PR5 CV PE LUZ CV PR 2 CV PR 2 PR3 PR4 PR PR5 PR4-CV PR2 PRP PE LUZ PR5-C V PR4-C PRD C PRP PR1 PR2 PRP PR PR4 PR5 PR3 CC PR4 CC CV PR PR5 C 3 PR5 CV PR1 PR 1-CV PR2 API LOTE A V C PR2 PR5 C PR2-CC PR PAG V -C 3 PR1 1 PR2 PR CV PR4 CV PR PR4 CC PR 4 1 PR CV 4 PR5 CV PR2 PR4 CC PR1 PR5 CV PR3 PRP PRP PR5 PR PR4 PR4 PR 3 CV PAG PR5 C V 3 PR2-CC PR5-C PR 4 PR1 CV CV PAG 2 -C PR V PR2 PR2 PRD CC V C 2-C CV PR3 CC PR5 PR5 C C PCB PR PR PCB 4 V PRP PR4 CV -C PR PR5 CV PR2 2 PR2 4 PR CV C Elaborado por: LAMINA No. ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICA UNIVERSIDAD DEL ZULIA - FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO Plan de Desarrollo Urbano 2 INSTITUTO DE INVESTIGACIONES IFAD - UNIDAD DE GEOMATICA Para:FUNDALUZ LOTE A DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA ARQUILUZ,C.A. FUNDACIÓN DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA JESUS ENRIQUE LOSSADA Escala 1:50000 Fecha: 25/07/2007 de Maracaibo 2005
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacionalel municipio Maracaibo posee en forma muy deficitaria, resultan pertinentes de serconsiderados en la generación de alternativas de diseño para el lote. La adopciónparcial o total de algunos de estos usos constituiría un mecanismo de atenuación deldéficit de servicios recreacionales para toda la ciudad.El turismo y la recreación como perspectiva funcionalOtro enfoque respecto a los requerimientos urbanísticos que las alternativas del lote Adeben satisfacer, es el análisis de las actividades propuestas considerando su aportepotencial al desarrollo urbano, económico y social de la ciudad. En tal sentido, a partirde una posible vocación del lote hacia usos recreacionales, revisaremos a continuaciónalgunos aspectos relacionados con la demanda turística del Municipio Maracaibo, losproyectos estratégicos para la internacionalización de la Universidad del Zulia - LUZ y elmercado potencial del producto ofertado para el Lote A, a partir de servicios turísticos yrecreacionales.La Demanda Turística en el Municipio MaracaiboSegún estudios recientes realizados sobre la demanda turística en el MunicipioMaracaibo (Camacaro, 2007b), el principal motivo de la visita a esta entidad son losnegocios y motivos profesionales. Mientras tanto, el perfil socio-económico del visitante,se caracteriza por ser en su mayoría adultos, profesionales y provenientes del DistritoCapital. En cuanto al viaje, se determina que los visitantes se hospedan en hoteles,entre una y ocho o más noches, viajando solos o con amigos. Los centros comerciales,restaurantes y/o cafés, la Basílica de la Chinita, entre otros, son los lugares masfrecuentados, con una agenda de actividades que incluye trabajar, visitar centroscomerciales e ir de compras. El tipo de transporte utilizado por el visitante para eltraslado y el regreso es el avión y durante la estadía, el taxi.Otra característica a destacar sobre el visitante del Municipio Maracaibo es su reiteradavisita en años anteriores, la cual se ha producido por más de siete veces, de lunes aviernes y en todas las temporadas.Según las características descritas anteriormente, se tiene una demanda de visitantesque requieren servicios de alojamiento (como hoteles), servicios de alimentos ybebidas, de transporte privado y comercio en general, servicios que constituyenimportantes fuentes de trabajo, actividad económica y beneficio social.Proyectos estratégicos para la internacionalización de LUZDesde 2001, la Universidad del Zulia viene desarrollando una serie de programasorientados a la internacionalización de su gestión académica, enmarcados en un Plande Desarrollo Estratégico y en ejecución a través de la Dirección de RelacionesInterinstitucionales. Dentro de tal plan, se contemplan varios proyectos estratégicos,entre los que cabe resaltar el Portafolio de Servicios Académicos y Científicos de LUZ,de significado y valor internacional; la Unidad de Servicios Turísticos (USET), desdeArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 21
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacionalcuya sede se impulsaría la organización, promoción y gestión del turismo académico-científico; y la Casa Internacional de LUZ, directamente alimentable por las decenas deactividades e invitados internacionales que la universidad atiende en sus facultades ydependencias (Camacaro y col., 2004).Considerando lo planteado como proyectos estratégicos de LUZ en cuanto a ServiciosTurísticos, se plantea que otra manera de intervenir en la actividad turística asociada aeventos universitarios consiste en el apoyo a los frecuentes eventos científicos,académicos, técnicos, deportivos y artístico-culturales, que llevan a cabo las facultadesy dependencias universitarias que convocan la asistencia de participantes nacionales einternacionales. Estos servicios podrían estar ubicados físicamente en el Lote A, comopropuesta para su desarrollo sumados a los atractivos culturales actuales y potencialesya existentes como el MACZUL, Aula Magna de LUZ, Casa del Profesor, entre otros.Es importante destacar que LUZ cuenta con una estructura organizativa conformada(hasta el año 2004) por 11 facultades y dos núcleos, las cuales administran un total de55 carreras de pregrado a través de 28 escuelas y 95 programas de postgrado. Estaamplia estructura académica le permite abordar una variedad temática en el ámbitocientífico y humanístico, que resulta de gran interés y motivación para atraerparticipantes a los eventos académicos. Asimismo, LUZ cuenta con una poblaciónlaboral heterogénea y una población estudiantil que resulta valiosa y considerablementeatractiva como mercado interno (63.849 personas aproximadamente), que sumado almercado externo conformarían un importante mercado potencial para el desarrollo deactividades turísticas asociadas a eventos y actividades universitarias. Este mercadointerno estaría conformado por las dependencias universitarias a nivel central, lasfacultades, las escuelas, los núcleos, los institutos y centros de investigación, los post-grados, los gremios universitarios, los profesores, los obreros, los empleados, losestudiantes, el personal Jubilado, los organismos parauniversitarios, las empresasrentales, las fundaciones, el personal invitado o asistente a eventos en LUZ, y elentorno familiar de los miembros de la comunidad universitaria de LUZ.Sobre las actividades turístico-recreacionales desarrollables en el Lote A.Bajo las consideraciones anteriores, el lote A pudiera albergar proyectos recreacionales,turísticos y de alojamiento, tales como: hotel de turismo, hotel escuela de turismo ygastronomía, residencias estudiantiles, área rental, espacio público para la recreación yel deporte y otros servicios comerciales diversos (ver tabla 6).Según la Organización Mundial del Turismo, para lograr al desarrollo sostenible delturismo y la recreación, cualquier proyecto urbano en la ciudad y región debe considerarel uso racional del agua potable y la energía; el control de desechos, aguas residuales ysustancias peligrosa; la planificación y el control del uso del suelo urbano y deltransporte el transporte; y la participación de las comunidades bajo una concienciamedioambientalista (OMT, 1999). Estos principios tendrían que ser adoptados porcualquiera de las alternativas urbanísticas y arquitectónicas a ser propuestas sobre ellote A, considerando el clima cálido húmedo de Maracaibo, las deficiencias de recursoshídricos, la conservación del medio ambiente, y la participación ciudadana local.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 22
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional Tabla 6. Proyectos recreacionales y turísticos desarrollables en el lote A. Proyecto Descripción Área de alojamiento tipo hoteles de turismo. Estará proyectado como un complejo integral con instalaciones de alojamiento, alimentación y bebidas, tiendas, salas sanitarias, centro de comunicación, información al turista, mini – spa, servicios de diversión y descanso, salones multi - funcionales cerrados para: eventos, encuentros, musicales, teatro, exposiciones, graduaciones, fiestas, entre otros; acceso controlado, servicio de taxis y estacionamiento centralizado para Hotel de comodidad de los visitantes. turismo Para dar alojamiento al segmento de visitantes internos o internacionales de “negocios y motivos profesionales” del Maracaibo, principalmente a los profesores invitados de LUZ, que con mucha frecuencia participan en los diversos eventos de las distintas facultades. Se ofrecería un servicio de alojamiento de calidad con los servicios y precios correspondientes acorde al nivel adquisitivo del segmento profesional al cual va dirigido, que exige una excelente relación calidad/precios. Área de alojamiento tipo hoteles de turismo. Con instalaciones de alojamiento, alimentación y bebidas, acceso controlado y estacionamiento. Se ofrecería un servicio de alojamiento de calidad con los servicios y precios correspondientes acorde al nivel adquisitivo del segmento profesional al cual va dirigido, que exige una excelente relación calidad/precios. Hotel escuela Además, con algún tipo de acuerdo con los promotores del emprendimiento, el recurso humano formado en turismo del estado Zulia (técnicos y postgrado) y en estados vecinos, como el Núcleo de turismo y Punto Fijo de LUZ (Programa de Turismo en el Estado Falcón), tendría el espacio ideal para gastronomía complementar su formación de forma práctica. De esta forma se complementa el servicio de alojamiento para el segmento de visitantes internos o internacionales de “negocios y motivos profesionales” del Municipio Maracaibo, principalmente a los profesores invitados de LUZ, que con mucha frecuencia participan en los diversos eventos de las distintas facultades. Residencias Se propone un servicio de alojamiento para estudiantes universitarios, con acceso controlado y estudiantiles estacionamiento. Al aire libre, como espacio público para la recreación, el deporte y para la realización de diversos Área rental eventos programados: musicales, actividades culturales, ferias de todo tipo, parques de diversiones, circos, negocios, exposiciones, entre otros, Áreas y corredores destinados para la práctica de actividades como: caminatas, montar bicicletas, Espacio patinaje en línea, patineta, taebox, aeróbicos, bailes dirigidos, tai - chi. Zonas de esparcimiento, público deporte y jardines, banquitos, zonas de recreo, zonas de paseo, juegos de agua, donde se podrán para la realizar actividades como pasear por los alrededores, tomar fotos, comprar artesanías, actividades recreación y especiales para niños (pista de carritos, parque infantil, inflables, zoológico de contacto) y eventos el deporte programados. Animación con recreadores. Todo un paseo sin tráfico, ni semáforos, ni peligros y en plena naturaleza; un lugar perfecto para eliminar el stress y las toxinas. Áreas comerciales donde se presentará a los visitantes una perfecta combinación de multi- Servicios tiendas, franquicias diversas, con amenas y divertidas áreas recreativas para niños y adolescentes con opciones de entretenimiento, áreas de alimentos y bebidas: con restaurantes, comerciales heladerías, dulcería con gastronomía nacional e internacional, terrazas para disfrutar de música diversos en vivo y espacios para el encuentro. Área financiera de bancos, seguros, multi-firmas y centros de comunicaciones; para el disfrute pleno de sus espacios. Áreas de servicios: estacionamientos. El proyecto de la USET de LUZ, funcionará como algo más que una agencia de viajes, encargándose de dos aspectos principales: Unidad de La gestión de eventos, para viabilizar todo lo relativo con la promoción, organización y ejecución Servicios de eventos académicos, científicos, culturales, recreacionales y deportivos, cubriendo las Turísticos necesidades y expectativas del cliente; y la prestación de servicios turísticos: orientada a canalizar (USET) la asistencia a eventos de la misma índole, en el ámbito local, regional, nacional e internacional, abarcando lo concerniente al desplazamiento del cliente desde su residencia habitual. (Camacaro y col, 2004) Fuente: Elaboración propia.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 23
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis SituacionalLas empresas tecnológicas como opción funcionalLos Parques Tecnológicos - PT se definen como infraestructuras de apoyo a lainnovación tecnológica e incluye los diferentes modelos y experiencias de ParquesTecnológicos y Científicos de los 55 países miembros de esta gran red mundial(International Association of Science Parks - IASP). En tal sentido, los PT son: “...una organización gestionada por profesionales especializados, cuyo objetivo fundamental es incrementar la riqueza de su comunidad promoviendo la cultura de la innovación y la competitividad de las empresas e instituciones generadoras de saber instaladas en el parque o asociadas a él. A tal fin, un Parque Tecnológico estimula y gestiona el flujo de conocimiento y tecnología entre las universidades, instituciones de investigación, empresas y mercados; impulsa la creación y el crecimiento de empresas innovadoras mediante mecanismos de incubación y de generación centrífuga (spin-off), y proporciona otros servicios de valor añadido, así como espacios e instalaciones de gran calidad...” (Parque Tecnológico de Sarteneja, 2007).La IASP plantea que la expresión Parque Tecnológico puede ser reemplazada porexpresiones, tales como: “Parque Científico”, “Tecnópolis” o “Parque de Investigación”.Asimismo, considera otras definiciones más específicas para estos términos, siempre ycuando se encuentren dentro de la definición propuesta, considerando que estadefinición engloba las “características mínimas requeridas por una entidad para serconsiderada como Parque Tecnológico o Científico, basadas en los elementos comunesde los distintos modelos estudiados”. (Parque Tecnológico de Sarteneja, 2007).Los parques tecnológicos son gestores de intercambio de tecnología y no deinvestigación, que asesoran a los emprendedores y a empresas ya instaladas en todo loreferente a la parte comercial y legal, para crear una nueva empresa o para mejorar lasya existentes. De allí, que puede interpretarse que son incubadoras de empresas entanto que, son una alternativa para la creación de pequeñas y medianas empresas.Básicamente, los parques están compuestos por una unidad de gerencia que seencarga de armar nuevos negocios, de la creación de empresas, transferencia detecnología y todo lo referente a las asociaciones estratégicas. Además, estasinstituciones siempre están relacionadas con algún centro de investigación y con una ovarias universidades a la vez, que brindan el apoyo necesario al emprendedor para laejecución de su proyecto. Se basan en las tecnologías de la información comoherramienta fundamental para lograr generar riquezas para la región y nuevos empleos.Los PT son diferentes unos de otros y dependen de las características socio-económica-tecnológica de cada país.Existen otras definiciones asociadas a los parques tecnológicos son las siguientes:La relación Universidad-empresa, donde se requiere involucrar a las personas enformación (capital humano) en actividades productivas con visión competitiva. Seplantea que las universidades se han acercado al mundo empresarial en los últimosArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 24
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacionalaños y han tendido a promocionar estos PT desde las universidades con capitalprivado. Asimismo, la tendencia es producir PT más pequeños considerando que sonlas universidades quienes los impulsan.Las ciudades del conocimiento. Se plantea que tanto las universidades, las empresas yel gobierno pueden actuar como promotores (juntos o separados) de los parquescientíficos y tecnológicos para localizar en un mismo espacio geográfico: los agentes dela ciencia, los grupos de investigación o centros tecnológicos, y los sectoresproductivos. Estos generan diferentes productos que impactan el tejido económico de laregión y donde “la realidad de los mercados y las necesidades de los consumidoresmarcan la pauta en las investigaciones”.Centros de Investigación y Desarrollo e Innovación (I+D+i) y Capacitación Tecnológica.Esta modalidad de proyecto es un complejo de edificaciones destinadas a proporcionarsoporte y asistencia técnica de carácter científico-tecnológico y empresarial. En él serealizarán actividades de investigación, desarrollo y promoción, aquellas áreas queutilizan el talento como recurso productivo principal en las áreas de interés regionaldonde se integren los sectores educativos (universidades), empresariales eindustriales en pro del desarrollo regional y nacional. La idea es incentivar innovacionescientífico-tecnológicas y generar espacios de integración y producción donde seabordará el desarrollo de nuevos instrumentos y mecanismos para la gestión.Instrumentos que posibiliten el financiamiento de la innovación y el acceso al crédito,especialmente a largo plazo, por parte de las pequeñas y medianas empresas y lascooperativas de producción (PYMES y cooperativas). Lo conforman el centro de I+D+i,un instituto superior de capacitación tecnológica, y demás edificaciones conexas que serelacionan con el mismo.Considerando los innumerables procesos de vinculación tecnológica que la Universidaddel Zulia desarrolla para el sector productivo externo, resulta evidente que todas estasmodalidades de sedes para actividades de I+D+i dentro del lote A constituyen no sólouna oportunidad para la propia universidad, sino una propuesta interesante para laciudad, bajo una visión de liderazgo científico y tecnológico que Maracaibo podríafortalecer en la esfera nacional e internacional, particularmente en los ámbitos de laingeniería (petroquímica, construcción, informática, médica asistencial, entre otros).Esta opción resulta altamente conveniente, particularmente considerando lasposibilidades rentales de estos servicios, según se ejemplifica en la tabla 7.Ámbito 3: Caracterización del Lote A.Habiendo revisado los actuales lineamientos para el desarrollo nacional, lascaracterísticas de la población de Maracaibo, las expectativas urbanísticas respecto alas actividades del lote A y las oportunidades funcionales en el ámbito del turismo, larecreación y las empresas tecnológicas, a continuación se detallarán las característicasdel lote A, considerando sus características físicas geográficas, su devenir históricofuncional, y sus relaciones a nivel urbano.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 25
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional Tabla 7. Proyectos tecnológicos rentales desarrollables en el lote A. Proyecto Descripción Busca crear un "Mercado de Tecnologías" (Arora, Fosfuri, Gambardella, 2001) para el uso, difusión y creación de tecnologías, a través de alianzas estratégicas entre diferentes universidades regionales y centros de educación superior. El área petrolera, petroquímica, química, agroalimentaria, biocombustibles, bioclimática y turística tendrían un espacio idóneo para la investigación, el desarrollo y la innovación, desde donde surgirían "nuevos emprendedores" dentro de la llamada Economía del Conocimiento. Con ello se conformaría una nueva Mercado de oferta de pequeñas y medianas empresas y la base del nuevo modelo de desarrollo sustentable que coadyuvaría en el tiempo a reducir la Tecnologías dependencia y vulnerabilidad económica. En estas instituciones, se realizarán actividades de investigación, desarrollo e innovación sobre (I+D+i) la estructura productiva, recursos naturales, medio ambiente y los desafíos y oportunidades que se presenten para un aprovechamiento sostenible de los recursos e introducir innovaciones biotecnológicas y técnicas de producción no contaminantes para la producción de bienes y servicios ecológicos y ambientales de valor y competitividad global. También se abordará el desarrollo de nuevos instrumentos y mecanismos para la gestión del riesgo, que posibiliten el financiamiento de la innovación y el acceso al crédito, especialmente a largo plazo, por parte de las pequeñas y medianas empresas (PYMES y cooperativas). Instituto Centro Piloto de Educación Técnica Superior para la formación y capacitación de la fuerza de trabajo local y del entorno subregional y Tecnológico regional inmediato, así como también para la capacitación y entrenamiento de la comunidad en procesos productivos propios de las Superior de PYMES y cooperativas familiares. Constituye el centro de educación, formación y capacitación piloto para toda la región, asociado Capacitación sinérgicamente con el Complejo I+D+i y en alianza estratégica con el sector privado. Centro de Centro de la comunicación y asesorías mediante “redes” o centro de producción y transferencia de tecnología de la información y la Información y comunicación (TIC) con oficinas, talleres y laboratorios y la asesoría mediante redes. Se formaría mediante asociación estratégica entre Apoyo las grandes empresas de telefonía pública y privadas y las universidades e institutos de educación superior. Apoyaría las actividades que Tecnológico se generen en el centro de I+D+i y el Instituto Tecnológico Superior de Formación y Capacitación. El Biodomo es un museo vivo. Es una combinación de zoológico, acuario y jardín botánico, donde en un espacio cerrado se recrean Biodomo + ambientes naturales de los animales (con vegetación, luminosidad, temperatura, humedad, etc. apropiados). Se considera un complejo Museo de la paisajístico-ambiental dentro de la ciudad (escala metropolitana), para satisfacer las demandas y necesidades en el contexto de la Biotecnología sociedad del conocimiento. Sirve para promover una conciencia ecológica. Su escala de influencia es de escala regional, nacional e internacional ya que existen pocos a nivel de Latinoamérica. Parque de las Es considerado una oferta museística interactiva que demuestra que la cultura científica puede ser algo ameno y divertido. Es una nove- Ciencias dosa oferta para el ocio, la cultura y el turismo, donde el visitante tiene la oportunidad de disfrutar y aprender con el mundo de la ciencia. Talleres y Constituyen los “espacios de investigación e innovación tecnológica” y de prácticas y pasantías profesionales, donde se aplicarían los Laboratorios diferentes procesos, métodos, modelos y/o técnicas que se diseñen y constituirían los lugares por excelencia para las prácticas y pasantías profesionales, bajo el principio de “Aprender Haciendo”. PYMES y Panaderías, pastelerías, talleres eléctricos, de refrigeración, procesamiento de desechos sólidos, entre otros, con el objeto de diversificar Cooperativas la economía y generar empleo formal. Viviendas Talleres de costura, mercerías, guarderías, quincallas, abastos, dulcería, refresquería, entre otros. Se localizarán en la misma vivienda Productivas (multifuncional, Hogar - Trabajo). También pueden funcionar como cooperativas y organizaciones económicas familiares o vecinales Terminal de Conformado por una cooperativa de transportistas para prestar servicios de taxis intra e interurbanos, buses para transporte ejecutivo, Pasajeros buses para transporte interurbano etc. Área rental de Área de locales para oficinas equipadas o no con servicios informáticos, secretariales y de comunicación para el desarrollo de actividades Oficinas puntuales (reuniones de negocios, comerciales, educativas etc., para residentes y visitantes. Estación de Prestarle servicios a la zona no solo de suministro de gasolina sino de otros servicios complementarios para los vehículos Servicios Fuente: Elaboración propia.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 26
    • Av . 22 (P ro lon ga ESCUELAS DE ° ci ó QUIMICA Y nA PETRÓLEO PRD v. COMPLEJO 5 de POLIDEPORTIVO Ju 99 li o FACULTAD DE 0m ) e tr CIENCIAS - LUZ os ta ne da s Ur ro et o PR4 CC CHIMPETE- se m Ca CLINICA Pa 0 CHAMPATA 62 lle 7 8( VETERINARIA Pr CUARTEL olo LOTE A ng LIBERTADOR ac MANGA DE PR2-CC ió n Dr .P COLEO 6 0) PAG o rt s le illo e t ro al ) 57 PR4 m d (C 0m 0 SECTOR e tr PR4 CC 68 sida PR Av MANZANA DE ORO os GRAN v er .L ni Av 4 aL HANGAR U .22 im Av. PR4 CC A pia PRP Ca 42 lle lle 77 Ca A PR4 Elaborado por: Ubicación del Lote A de LAMINA No. ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICA UNIVERSIDAD DEL ZULIA - FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO 3 INSTITUTO DE INVESTIGACIONES IFAD - UNIDAD DE GEOMATICA Para:FUNDALUZ LOTE A DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA ARQUILUZ,C.A. FUNDACIÓN DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA JESUS ENRIQUE LOSSADA Escala 1:5000 Fecha: 25/07/2007 la Universidad del Zulia
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis SituacionalLímites, dimensiones y características físicas del Lote A.Como se ha indicado, el Lote A se encuentra en la parroquia Chiquinquirá del municipioMaracaibo en el Estado Zulia y ubicado al extremo sur-este de la Ciudad Universitaria,identificándose como Zona Rental dentro de su estructura sectorial. Se encuentradelimitado por la avenida Prolongación 5 de Julio (avenida 22) en su lado noreste, laavenida Universidad (calle 60) hacia el sureste, la calle 78 por el lado suroeste y por ellado oeste con el Paseo Urdaneta y el conjunto conformado por las instalacionesdeportivas (Estadios Luis Aparicio, J. E. Pachencho Romero y Polideportivo BelisarioAponte), entre otros espacios de interés público. En cuanto a sus dimensiones, el lote Aes un polígono más o menos regular que cuenta aproximadamente con 49 hectáreas desuperficie, un terreno bastante plano con escasas pendientes y accidentes topográficos.También cuenta con poca presencia de vegetación alta y arbustos, considerando queexisten grandes extensiones de pavimentos en su suelo que correspondieron a laspistas de despegue y aterrizaje de aviones del antiguo aeropuerto “Grano de Oro” (verlámina 3).Consideraciones históricasHistóricamente, el lote A constituye el emplazamiento original del aeropuerto Grano deOro, construido en los años 30 en las afueras de la creciente ciudad de Maracaibo. Unterminal de pasajeros (actual sede de los bomberos universitarios) daba acceso a lasdos pistas originales (figura 2): la principal se orientaba en dirección norte-sur, y seencuentra en la actualidad parcialmente ocupada por la Facultad de Derecho de LUZ ysus estacionamientos. La otra pista, todavía reconocible bajo la numeración “30” quepermanece hasta nuestros días, se orientaba en dirección oeste-este y se apoyaba poralgunos servicios establecidos en parte de las instalaciones de la clínica veterinaria deLUZ; la “Plaza del Sol”, el estadio “Luis Aparicio”, y sus estacionamientos, ocupan hoyparte de tal pista.En los años 40, se construyó una nueva pista principal en dirección noreste-suroeste,en correspondencia a la dirección predominante de los vientos y acorde con los criteriosde diseño aeroportuario. Con las denominaciones “04” y “12” (posiblemente indicandoalguna orientación respecto al norte magnético), esta pista constituye el trazado basedel actual Paseo Urdaneta. Además de la nueva pista, se construyó un nuevo terminal(actual sede de la Facultad de Ciencias) y un hangar que actualmente es empleadocomo pabellón de exposiciones.El uso aeroportuario del lote A concluyó al mismo tiempo que cesó en sus funciones elAeropuerto Grano de Oro a principios de los años 70, tras un trágico accidente aéreoque afectó el Barrio Zaruma. El cierre del aeropuerto permitió la apropiación de susinstalaciones a plenitud por parte de la Universidad del Zulia, situación que había sidolegalmente aprobada desde 1958 y que continúa hasta nuestros días.La Universidad del Zulia había sido creada originalmente en 1863, en un edificiocolonial ubicado en la calle Ciencias, entre Colón y Vargas, cerca del Templo SanArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 28
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis SituacionalFrancisco en el centro de Maracaibo. A partir de 1903, con el cierre de la universidadpor parte del gobierno de Cipriano Castro, las facultades existentes (derecho,ingeniería, medicina, odontología y escuela de ciencias políticas creada en 1930)continuaron funcionando clandestinamente en diferentes edificaciones, hasta que consu reapertura en 1946, LUZ se instaló en la antigua Casa del Obrero en el sector laCiega, cerca del puerto de Maracaibo.Tras el derrocamiento del General Marcos Pérez Jiménez, ocurrida en el año 1958, lasautoridades universitarias lograron que el gobierno nacional y regional (decreto 537 defecha 17 de enero de 1958), le donaran a la universidad el terreno de 640 hectáreas delaeropuerto Grano de Oro, para construir lo que sería y es actualmente la CiudadUniversitaria de LUZ. Figura 2. Reconstrucción fotográfica del aeropuerto Grano de Oro hacia 1962, basado enaerofotografías de la época. A la derecha, detalles del actual Lote A. Fuente: Elaboración propiaUna Junta de Planificación nombrada por el Consejo Universitario y presidida por elentonces Rector Dr. Antonio Borjas Romero, estableció los límites y áreas definitivas delterreno, la cual se concretó en 617 has. Desde entonces, han sido varios los planes dedesarrollo de la Ciudad Universitaria de LUZ, entre los que cabe mencionar: el PlanPiloto de 1962, el Plan Piloto de 1977, el Plan Maestro del año 1994 y el Plan Maestrodel año 1997.A continuación, se especifican algunos aspectos relacionados con el desarrollo de laplanta física de LUZ, la cual puede apreciarse en seis etapas (Mustieles, 1999).Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 29
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional1. La Etapa Inicial, iniciada aproximadamente en el año 1962. En esta etapa, la Junta de Planificación elaboró un plan piloto para el desarrollo de un “campus” universitario, donde se concentra las funciones dentro de un anillo vial interno que enlaza las áreas internas entre sí (servicios universitarios tales como el rectorado, aula magna y bibliotecas) y éstas con la ciudad.2. La Etapa de Transición (entre 1962 a 1975), una vez finalizada la Junta de Planificación en 1962. Durante esta etapa, la poca claridad sobre la dependencia encargada de la planificación universitaria mantuvo en letargo dicho proceso en relación al campus universitario. Es a partir del año 1975 cuando se crea la Dirección de Planificación Física (DPF), en cuya gestión se construyeron tres arterias viales de importancia dentro de Ciudad Universitaria considerando el rápido crecimiento poblacional y expansión urbana de la ciudad. Estas arterias fueron: la prolongación de la Circunvalación No. 2, la avenida 5 de Julio, y la avenida Universidad. Con esta nueva vialidad, el campus universitario queda seccionado. Figura 3. Campus de LUZ hacia 1972, basado en aerofotografías de la época. A la derecha, detalles del Lote A. Fuente: Elaboración propia3. La Etapa de cambio de concepción de la apertura del campus universitario. De un campus cerrado a un campus abierto. En el año 1977 se plantea que se debe romper el anillo vial interno del campus universitario con la incorporación al mismo de la prolongación de la Av. Cecilio Acosta, lo que abre el campus a la ciudad de Maracaibo. El planteamiento contempla la incorporación de un eje peatonal que enlaza todas las Facultades y, en general, a todo el ámbito universitario. No obstante, el acelerado crecimiento de la institución, la escasez de recursos y la falta de una adecuada administración originaron un desarrollo fragmentado, manejadoArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 30
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional con escasez de recursos y con soluciones que desvirtuaban las directrices de cualquier plan. Figura 4. Campus de LUZ hacia 1989, basado en el mapa digital 1996. A la derecha, detalles del Lote A. Fuente: Elaboración propia4. La Etapa crítica de la planta física de LUZ (1988). En esta etapa se imposibilita la consolidación de la planta Física de la universidad debido a una crisis financiera. Hasta la fecha solamente se había ejecutado la tercera parte del plan inicialmente propuesto. Los escasos recursos financieros disponibles se destinan a la construcción parcial y por etapas de algunos proyectos dentro del campus, lo que ocasiona una imagen inconclusa del mismo.5. La Etapa de aplicación del Plan Maestro (1990-1994). El planta física universitaria y el propio campus es protagonista de un nuevo plan de desarrollo denominado Plan Maestro ´94 - Propuesta Preliminar, planteado por su Dirección de Planificación Física a raíz de la posible aprobación de la Ley de Crédito Público en 1992. En este plan preliminar se consolida dos corredores en sentido norte-sur y caminos estructuradores peatonales y vehiculares, cuya definición se lograría a través de las edificaciones que lo delimitan. Se consolida entonces el corredor cívico cultural y el corredor académico docente.6. La Etapa Actual. Hacia la implementación del Plan Maestro 97 (1999-2006). El rápido crecimiento y expansión de la ciudad de Maracaibo, el lento proceso de evolución y desarrollo de la Planta Física de la Ciudad Universitaria y la concepción original del campus universitario, se consideran las causas principales del aislamiento del mismo dentro de la ciudad, así como son la consecuencia de laArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 31
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional intervención de los organismos de la ciudad en el campus universitario. Tal intervención, ha contribuido a la interrupción de la continuidad del campus por medio de vías vehiculares. En tal sentido, ocurren dos tipos de relaciones dentro de la ciudad universitaria: una totalmente integrada, tales como el Núcleo Técnico, Núcleo Salud, Polideportivo, Aula Magna, Grano de Oro y Rectorado, y otra; con las características de Campus, tales como el Núcleo Humanístico, Núcleo Agropecuario y Servicios Centrales. Figura 5. Imágenes de las propuestas para el Campus Universitario de LUZ: Plan Piloto 1962 (izquierda), Plan Piloto 1977 (centro) y Plan Maestro 1994 (derecha) (Villalobos, 1999) Figura 6. Campus de LUZ hacia 1996, basado en mosaico de aerofotografías de la época. A la derecha, detalles del Lote A. Fuente: Elaboración propia.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 32
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional Figura 7. Campus de LUZ hacia 2001, basado en fotografías satelitales. A la derecha, detalles del Lote A. Fuente: Yahoo Maps. Figura 8. Plano actual de la Ciudad Universitaria de Maracaibo (izquierda) y del lote A (arriba) Fuente: DINFRA-LUZ, enero 2007Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 33
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis SituacionalEn esta breve semblanza de las fases que han caracterizado la evolución del campusde LUZ, cabe reseñar los destinos del ámbito del lote A. Tras la decisión en los años´60 de construir los estadios de béisbol, olímpico y el estadio cubierto con el complejode piscinas, el ejecutivo nacional impuso el uso multitudinario y masivo de lasactividades que se desarrollarían en el sector, lo cual se ha venido reforzandopaulatinamente con inversiones complementarias del ejecutivo regional y del municipio.Probablemente con la intención de aprovechar la ubicación estratégica del lote A, hacevarias décadas el Consejo de Fomento de LUZ se instaló en la antigua edificación queservía al primer aeropuerto, en compañía de los bomberos universitarios. Laorganización cultural Chimpete Champata también ocupa unas antiguas instalacionesubicadas en otra área del lote. Por otra parte y desde su creación con personalidadjurídica propia, la Fundación de la Universidad del Zulia “Jesús Enrique Lossada” haadoptado la gestión de los espacios rentales de la universidad, entre los que tambiénencuentra el lote A. Recurrentes alquileres del viejo hangar, de un área habilitada comomanga de coleo, y de los espacios pavimentados han permitido la instalación de feriasitinerantes, parques mecánicos, espectáculos circenses y encuentros multitudinarios, loque ha dejado su impronta vocacional como espacio abierto por excelencia paraactividades recreativas y socio-culturales de escala urbana y con caráctercomplementario a la actividad de los estadios. Algunas iniciativas presentadasrecientemente por el sector privado, han interpretado el valor estratégico del loteproponiendo la localización de centros de comercio recreacional, hipermercados eincluso, conjuntos residenciales. Tales propuestas resultan interesantes ya que reflejanposibles socios financieros ante las alternativas planteables sobre el lote A de LUZ.Consideraciones del sitioEn la actualidad, el lote A presenta una serie de condiciones que pueden orientar sudesarrollo tanto en el sentido físico-espacial como su organización funcional interna:Estructura Urbana1. Usos de suelo. El entorno inmediato del lote posee usos diferenciados en cada una de sus frentes: • Uso residencial unifamiliar con comercio local creciente, hacia el suroeste, (sector Manzana de Oro), caracterizado por viviendas en proceso de consolidación y ampliación, y algunos casos de sustitución de uso hacia servicios comerciales vecinales, colegios y servicios profesionales familiares. Más allá de este entorno inmediato, la creciente actividad comercial de la avenida La Limpia viene impactando paulatinamente el sector. • Uso recreacional deportivo, hacia el noroeste, con el Complejo Polideportivo y los estadios de béisbol, fútbol y deportes olímpicos (atletismo, básquetbol, natación), así como áreas abiertas empleadas para ubicación de circos y otros espectáculos temporales. En el extremo oeste, se ubica la clínica veterinaria de LUZ, con sus proyectos de ampliación.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 34
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional • Uso educativo, científico-tecnológico metropolitano (LUZ) al noreste, con la ubicación de la facultad de ciencias y las escuelas de ingeniería química y petróleo, con la futura localización del postgrado de ingeniería. • Uso institucional (Cuartel El Libertador), deportivo (Estadio Alejando Borges) y áreas vacantes, hacia el sureste, con nuevos proyectos asistenciales y propuestas de vivienda multifamiliar. Como ya se ha indicado, el lote A posee en la actualidad usos puntuales en el ámbito de lo socio-cultural (Chímpete - Champata, gran hangar), recreacional (manga de coleo, parque mecánico, Paseo Urdaneta), deportivo (gimnasio LUZ) e institucional (oficinas de LUZ), todos ellos en antiguas edificaciones con uso original distinto, algunas recientemente remodeladas2. Tejido y grano. Considerando que la expansión urbanística de Maracaibo se ha venido efectuando en este sector hacia el noroeste, el lote A constituye una frontera entre el denso tejido de la ciudad y la gran dispersión del campus universitario. Las áreas residenciales inmediatas en el suroeste, poseen una trama irregular con pequeñas edificaciones de una y dos plantas, probablemente originada por una ocupación espontánea del suelo. Los requerimientos de protección del entonces aeropuerto y la localización protectora del cementerio Sagrado Corazón de Jesús en el cono de aproximación, dan idea de la no previsión de urbanización planificada de este sector. Las otras áreas alrededor del lote presentan una trama de organización abierta con grandes equipamientos urbanos, en edificaciones de considerables dimensiones (áreas de construcción hasta de 30.000 m2 y alturas hasta 35 metros), capacidad para muchos usuarios y gran demanda concentrada de servicios públicos. Los estadios, el cuartel del ejército y los edificios educativos de LUZ, constituyen una dimensión tipológica de servicios metropolitanos que caracteriza la imagen volumétrica del sector. Por otra parte, debido a que el lote A constituye frontera entre tejidos, él mismo genera una discontigüidad en el desarrollo urbano de sus lotes aledaños. Quizás la existencia de estadios en las márgenes noroeste y sureste pudiera sugerir alguna forma de contigüidad de tejido que se propusiera en el desarrollo del lote A; esta alternativa no necesariamente tendría que ser formulada bajo el mismo uso sino considerando usos complementarios.3. Vialidad y accesibilidad. El lote A está claramente demarcado en tres de sus fronteras por vías arteriales: la Av. Universidad (arterial primaria) y las prolongaciones de las Avenidas 5 de Julio y Dr. Portillo (arteriales secundarias). El diseño actual de tales vías presenta trazados continuos sin intersecciones en los tres frentes, sin conexiones a través del lote entre la vialidad local de estas márgenes. Situación distinta ocurre en el límite noroeste, donde la poligonal se encuentra desdibujada tras el crecimiento funcional de estacionamientos y espacios exterioresArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 35
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional aledaños a los estadios. La antigua pista principal del aeropuerto, ahora Paseo Urdaneta, constituye una determinante interna muy cercana a este límite que, además de permitir conectividad entre las márgenes noreste y suroeste, contiene cruces internos de vía que facilitarían la articulación interna del lote. Así, ambos extremos del Paseo se constituyen en evidentes puertas urbanas al interior del lote, tras haber surcado las intersecciones Universidad - Dr. Portillo, Universidad - 5 de Julio, Circunvalación 2 - 5 de Julio y Circunvalación 2 - Dr. Portillo. Otras puertas urbanas potenciales pueden ser apreciables en la prolongación de la calle 77A (colectora principal al lado del Estadio Alejandro Borges), la avenida 22A (al fondo del Cuartel Libertador, antigua vía del aeropuerto Grano de Oro), y la avenida 42 (transversal a la Av. La Limpia). A pesar de que el plan vial incluido en el PDUM Maracaibo no contempla el desarrollo de estas continuidades, el desarrollo del lote A pudiera justificarlo plenamente. Toda esta vialidad perimetral le otorga al lote una excelente accesibilidad desde diferentes puntos de la ciudad. Las avenidas Universidad y 5 de Julio hacia el sur, le facilitan conectividad ágil con el este de la ciudad, mientras que la avenida Dr. Portillo y 5 de Julio en dirección norte, conectan el lote con la Circunvalación 2 y con el resto de Maracaibo y áreas extraurbanas. Por ello, la ubicación y la accesibilidad vial le dan al lote el privilegio de centro geográfico de la ciudad, con distancias de viaje equitativas a los límites de la urbe.Servicios públicos1. Acueducto, aguas servidas y de lluvia. Pese a que la ciudad de Maracaibo posee notables déficit generales en la prestación del servicio y que el propio lote carece de instalaciones apropiadas para el desarrollo urbano, la existencia de ramales y colectores con buenas capacidades, y niveles aceptables en el suministro de agua potable y disposición de cloacas, permiten interpretar una factibilidad de urbanización, con las previsiones respectivas de acuerdo a las demandas que contengan cada alternativa estudiada. Por otra parte, a pesar de que el lote posee una topografía bastante plana, las previsiones de nivelación y canalización para el drenaje de aguas de lluvia adoptadas en la construcción del viejo aeropuerto, parecieran haberle dado al lote una excelente comportamiento frente a las escorrentías superficiales, requiriendo algún estudio complementario de correctivos puntuales a partir de las nuevas alternativas de desarrollo urbano.2. Servicio eléctrico y telecomunicaciones. En virtud de que el PDUM Maracaibo indica una capacidad limitada de crecimiento del suministro de energía eléctrica en las subestaciones cercanas, es muy probable que se requiera la ampliación de estas previsiones, todo dependiendo del carácter predominantemente residencial, comercial o institucional de las edificaciones a proponer sobre el lote.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 36
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Análisis Situacional Por otra parte, dado que el sector tiene un buen nivel de suministro de telefonía fija, inalámbrica y celular, así como de televisión por cable e Internet, algunas inversiones menores podrían lograr aportar una suficiente capacidad de servicio a los desarrollos del lote A.3. Transporte público. Las tres márgenes principales del lote (Av. Universidad, Av. Dr. Portillo, Av. 4 de Julio), son ruta obligada para numerosas líneas de buses, microbuses y carritos por puesto, administradas por cooperativas y por la Alcaldía de Maracaibo. Los nuevos desarrollos a ser propuestos sólo requerirán el aumento de unidades de estas flotas o la introducción de nuevos servicios. En este sentido, Metro de Maracaibo ha anunciado un cambio en el trazado original de la Línea 1 sistema, dándole prioridad a su recorrido por la avenida 5 de Julio y la interconexión con la avenida La Limpia. En virtud de ello, se está contemplando una estación “Universidad” a ser desarrollada entre la plaza Indio Mara y el centro comercial Galerías Mall; dicha estación resultará probablemente condicionada por las alternativas de diseño estudiadas en el lote A, facilitando a la nueva población residente en el sector un servicio de transporte masivo de máxima calidad.Esta breve caracterización del lote puede constituirse en una serie de determinantes delsitio para el diseño urbano, de acuerdo a lo representado en la lámina 4. En la secciónsiguiente de este documento, analizaremos las alternativas de desarrollo propuestas apartir de este análisis situacional.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 37
    • ° Hacia el norte ALTA DISPERSIÓN de la Ciudad URBANA BAJA DENSIDAD p al RESIDENCIAL i inc l Pr Ar USOS eria te CIENTÍFICOS Y USOS ria lS Art ec TECNOLÓGICOS RECREACIONALES Hacia el oeste un da o de la Ciudad ria GRANDES an rb EQUIPAMIENTOS rU URBANOS va le LOTE A Bu SERVICIOS Ar a l METROPOLITANOS t er c ip ial Ar Se P r in te cu l r ia nd a ri e r ia lP a rt Co r in USOS A lec ALTA DENSIDAD ci tor pa RESIDENCIALES aP RESIDENCIAL l ri n cip al USOS Hacia el sur COMERCIALES de la Ciudad Hacia el este de la Ciudad Elaborado por: LAMINA No. ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICA UNIVERSIDAD DEL ZULIA - FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO Relaciones contextuales 4 INSTITUTO DE INVESTIGACIONES IFAD - UNIDAD DE GEOMATICA Para:FUNDALUZ LOTE A DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA ARQUILUZ,C.A. FUNDACIÓN DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA JESUS ENRIQUE LOSSADA Escala 1:10000 Fecha: 25/07/2007 del Lote A
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloPROPUESTA DE DESARROLLOEn esta sección del documento, se establecen las premisas de diseño y se desarrollanalternativas de desarrollo del lote A de la Universidad del Zulia. Para ello,consideraremos a continuación algunos principios rectores del desarrollo urbanosostenible y el ecourbanismo, revisando algunos ejemplos que abordan ámbitosespaciales similares al lote, tanto en lo espacial como en lo funcional.El desarrollo urbano sostenibleLa vida en las ciudades se vuelve cada día más compleja y difícil de manejar. Elcrecimiento de las mismas incrementa las distancias que deben recorrer sus pobladorespara realizar sus actividades económicas, culturales y de esparcimiento. Lascondiciones de vida de los habitantes se ven afectadas, ya que los impactos de lasactividades urbanas van deteriorando el entorno y haciendo más deficientes el uso delos recursos. De allí que la racionalidad de la sociedad humana debe instrumentarsemediante la planeación sostenible. Para el caso de la planeación para el desarrollourbano, ésta debe enfocar como objetivos, mejorar la calidad de vida de los habitantesde la ciudad, adecuar el crecimiento urbano a modelos de desarrollo sostenible, integrarlos usos, la vivienda adecuada y consolidar la gestión ambiental.El desarrollo urbano sostenible se presenta entonces como un proceso de coevolucióny de integración sinérgica entre los tres subsistemas que constituyen la ciudad: eleconómico, el social y el físico ambiental que debe tener como misión fomentar,mediante una planeación democrática y de calidad, el crecimiento equilibrado,sustentable y equitativo de las ciudades.La Federación Internacional de Vivienda y Planificación (IFHP) y su sección MILU hanestablecido que, para frenar los problemas de la expansión urbana y la disfuncionalidadciudad-suburbio, se debe promover la combinación de usos de suelo en el tiempo y elespacio con el objetivo de optimizar la calidad del ambiente construido y la ecologíasocial de los lugares. Para ello, la IFHP promueve cuatro condicionantes aplicables aluso intensivo multifuncional:1. Intensificar; condición que indica al uso eficiente del espacio que presenta cada función.2. Interconectividad; lo cual define la integración de múltiples funciones.3. El uso de la tercera dimensión, asociada a la construcción en vertical, tanto en altura como bajo suelo.4. El uso de la cuarta dimensión, al optimizar el uso del espacio diariamente, semanalmente, así como en temporadas.En el caso concreto de lote A, para poder implementar un cambio de paradigma en laciudad de Maracaibo, se tendría que empezar por reflexionar acerca de la actuación dequiénes diseñan, gestionan y construyen la propia ciudad; además, de incluir a quiénesla habitan. Cualquier intención de desarrollar un nuevo proyecto urbano en la ciudad,Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 39
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollodebe ser considerada desde la sostenibilidad como principio rector para su concepcióne implementación. Esto es valioso y necesario cuando se busca ofrecer innovación yrespuestas asertivas. De allí que comprender la importancia de los criterios urbanos,ecológicos y sociales son de vital valor para validar y apoyar cualquier propuesta dedesarrollo de la ciudad, más aún, en el ámbito universitario.Principios aplicables de EcourbanismoExisten un número considerable de principios aplicables para alcanzar un desarrollourbano acorde a las exigencias de la sociedad actual y la realidad del planeta (adaptadode Cuello, 2006). Tales principios son los siguientes:Aprovechamiento racional del espacio, densificación urbana.La ciudad extensiva es costosa en redes y transporte. Los diseños "compactos" facilitanlos desplazamientos peatonales y en bicicleta. La densidad de población es necesariapara hacer viables sistemas de transporte público eficientes. La recuperación de zonascentrales y edificios deteriorados son formas de redensificación y disminución dedesplazamientos a la periferia.Aprovechamiento racional del tiempo, usos mixtos.Los sectores urbanos y los edificios buscan ofrecer a sus habitantes todos los serviciosnecesarios hasta el punto de hacerse casi autosuficientes. Se debe entonces buscarreducir desplazamientos innecesarios, que consuman energía y ahorrar tiempo a susresidentes. De allí que los usos mixtos deban requerir cambios en las reglamentacionesurbanísticas. Igualmente, los residentes deben tener a la mano equipamientos, serviciosy poder hacer actividades productivas.• Las telecomunicaciones. Se deben evitar desplazamientos innecesarios. Las personas pueden trabajar para las empresas desde sus casas o desde pueblos distantes a centros urbanos congestionados, con mejores calidades de vida y mayor tiempo para el ocio.• El transporte público. El transporte público se debe privilegiar sobre el transporte privado, de igual forma se jerarquizan los medios de transporte masivo sobre los de menor capacidad y los medios de transporte "limpios" sobre aquellos con menores consideraciones ambientales. Los residentes deben tener cerca un eficiente sistema de transporte colectivo y vías colectoras y arteriales para vincularse con otros sectores de la ciudad. Los proyectos urbanos resuelven integralmente el transporte de sus usuarios para garantizar su eficiencia y dignidad. El transporte público es ambientalmente más eficiente que el transporte privado ya que moviliza más personas por unidad de combustible (o energía) que consuma.• El espacio comercial. El espacio comercial debe ser comprable y accesible, de tipo local para satisfacer necesidades de los pobladores del sector. Debe ser diverso yArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 40
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo variado en su oferta y propiciar o estimular su uso. Se deben incluir usos comerciales que además propicien la visita de residentes de otros sectores y turistas.Agua limpia, uso eficiente.• Se busca disminuir y optimizar los consumos del líquido. Los proyectos urbanos se hacen responsables de sus vertimientos, separan las aguas grises (ligeramente sucias) de las negras (aguas servidas), reutilizando las grises y tratando las negras "in situ" (léase dentro de la casa, el edificio, el barrio o el sector urbano). Los diseños se adaptan para estos fines, en ocasiones modificando la cultura y costumbres de los residentes.• Intercambio de servicios. Ciudades y sectores urbanos, tratan sus vertimientos de manera que la materia orgánica pueda ser utilizada por distritos agrícolas dispuestos o existentes en las cercanías, si esto es posible. Igualmente, las aguas tratadas en la cercanía o en plantas especiales en sectores de la ciudad contribuyen a minimizar el impacto de la urbanización y a solventar la escasez de agua utilizándola para riego o cultivos. Si existen humedales naturales y artificiales estos pueden ser utilizados para tratar aguas, aprovechando sus capacidades naturales de manera controlada, para proteger otros cuerpos de agua y minimizar los costos de potabilización.Agua para el futuro, ecosistema estratégico.Como parte integral de proyectos urbanos, se busca proteger y restaurar ecosistemasestratégicos del sistema orográfico e hidrográfico, dentro y fuera de las ciudades, Loscriterios, más que paisajísticos, son ecológicos y ambientales. Los ecosistemas creadoso preservados, son aprovechados para practicar y promover el "Ecoturismo", siendoésta una fuente de ingresos para su conservación y un elemento importante para elmarketing de la ciudad en el contexto del mundo globalizado. Es un principio validado elafirmar que si se diseña una ciudad hermosa y accesible, los turistas vendrán.Aire limpio, restricciones para el vehículo.• Veredas. El automóvil ha sido identificado como uno de los principales generadores de gases de combustión a la atmósfera, por lo cual los proyectos urbanos buscan desincentivar su uso mediante la peatonalización. Debemos generar oferta de ciclo vías; oferta y cualificación del transporte público; trazado de calles irregulares y serpenteantes en lo posible para desestimular el transito y reducir la velocidad del flujo; y promover la exclusión del automóvil en sectores residenciales ofreciendo parqueaderos en la periferia de los proyectos o parqueaderos y circulaciones subterráneas.• Energía renovable. Las llamadas energías "alternativas" (solar, eólica, entre otras.) son utilizadas para disminuir la dependencia de las formas de generación de energíaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 41
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo convencionales e indirectamente sus impactos ambientales. Sus beneficios son aprovechados comercialmente para el marketing del proyecto como forma de compensar sus mayores inversiones iniciales.Cuidado del clima y los microclimas, uso eficiente de la energía.• Se debe promover el diseño, tanto de los espacios urbanos como de los edificios que lo conforman, para que estos conserven energía, mediante la disminución y optimización de los consumos de energía y combustibles, la disminución de las emisiones de gases a la atmósfera y otros impactos y dando prioridad a las energías no renovables limpias, como el gas, el viento, o la radicación solar sobre otras no renovables.• La arquitectura bioclimática da respuesta a esta necesidad. En la aplicación de estos principios, la vegetación es utilizada para controlar o mejorar las condiciones ambientales de sectores urbanos y objetos arquitectónicos. El diseño de los espacios y cerramientos, la selección de materiales, el asoleamiento natural, el viento, las implantaciones, orientaciones y localizaciones de los objetos arquitectónicos se cuentan entre los recursos de esta corriente arquitectónica, para lograr espacios habitables minimizando el consumo de energía.Control del ruido y conservación del silencio,Asociados con la localización de los espacios y actividades, el aislamiento y lasrestricciones vehiculares, el control acústico depende de varios factores:• Localización. Estudiar la normatividad y condiciones preexistentes de ruido del área a diseñar y actuar en consecuencia. La distribución en el espacio de vías, usos y actividades puede mitigar los impactos que unos causan sobre otros y aumentar el bienestar de sus futuros usuarios.• Aislamientos. Deben contemplarse medidas de control de ruido para la edificación y su entorno inmediato. Aseguren condiciones adecuadas para los residentes.• Restricciones al vehículo. Los autos y en general los vehículos motorizados son importantes fuentes de ruido, razón por la cual a la ciudad le interesa hacer muy eficiente y controlada su utilización.Mejoramiento de la calidad visual.La calidad visual no es sólo un problema de publicidad exterior visual, señalización yocultamiento de redes aéreas. El paisaje natural, como patrimonio, es legitimado por losproyectos urbanos, los cuales son respetuosos con aquellos elementos del paisaje demayor relevancia o valor ambiental estratégico, como los humedales, rondas,montañas, bosques, playas, entre otros, aprovechando sus potenciales para elecoturismo y el marketing de proyectos y ciudadesArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 42
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloControl de riesgos naturales,• La restauración y marketing de ciudades. Inversiones en restauración de ecosistemas estratégicos o elementos del paisaje natural, en ocasiones asociadas a obras de control o mitigación de riesgos naturales que realizan algunas ciudades y proyectos urbanos.• El control de riesgos tecnológicos, materiales saludables. La creciente preocupación de los fabricantes, constructores y consumidores por este tema, está introduciendo nuevas opciones técnicas en el mercado, para reemplazar los peligrosos generadores de serios impactos ambientales: Radón; Asbestos; Plomo; Clorofluorocarbonados.• El control de riesgos biológicos, aprovechamiento de la materia orgánica. Los proyectos ecourbanos se esmeran en dar un tratamiento responsable a los desechos, in situ, asumiendo su tratamiento (en lo posible) y facilitando su disposición final adecuada, pero también su reutilización y reciclaje.Conservación de la biodiversidad.• El ciclo de vida del producto. La destrucción del espacio natural tiene consecuencias negativas para la biodiversidad. Los ecoproyectos tienen especial cuidado en utilizar maderas cultivadas (no silvestres), cuya procedencia sea debidamente documentada. Se introduce el concepto de ciclo de vida del producto: el constructor debe ser consciente del origen de los materiales que constituyen el producto que está comprando y el destino que tendrán cuando sean desechados al final de su vida útil; los impactos ambientales generados durante su proceso de transformación, empaque, transporte, instalación, entre otros, con miras a realizar la mejor selección en términos ambientales. La presión del consumidor bien informado y la opinión pública son fundamentales en este tema.• El incremento y mejoramiento de la cobertura vegetal. El uso público se convierte en un instrumento de protección de los ecosistemas estratégicos y elementos naturales del paisaje de mayor relevancia. Los proyectos ecourbanos favorecen la conservación y recuperación de estos espacios, jerarquizándolos dentro del conjunto para aprovechar sus calidades paisajísticas, pero también para capitalizar el efecto benéfico del control social ejercido por los usuarios sobre ellos y el efecto de las obras paisajísticas en la cultura y el comportamiento de sus usuarios. Así se restringen en estas áreas, actividades antrópicas ambientalmente negativas como disposición de residuos sólidos, quemas, ataques a la avifauna, vandalismo, delincuencia, entre otros.Más y mejor espacio público:Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 43
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo• La peatonalización. Se deben crear espacios que fortalezcan las comunidades en donde la calle y la plaza vuelvan a ser espacios de encuentro, en donde se pueda compartir espacios con las bicicletas y que conformen redes de espacios públicos. Debe destacarse la primacía que ha adquirido el peatón para el urbanismo. Los diseños buscan desplazamientos seguros y cómodos, tanto en calidad espacial como en distancia, para el peatón y el ciclista, aunque esto implique relegar al transporte motorizado o mayores esfuerzos en la distribución espacial de usos o servicios. La peatonalización ahorra consumos de combustibles y emisiones de gases y ruido a la atmósfera; permite hacer ejercicio cerca del hogar; compacta la ciudad; entre otros.• El mantenimiento. Consideraciones para reducir los costos del mantenimiento de los elementos de mobiliario urbano, del paisajismo, de las construcciones destinadas a equipamiento público, entre otros, son vitales para asegurar la sostenibilidad de los espacios construidos. Se prefieren los materiales durables, reusables, reciclables, en ese orden. El uso de máquinas es sustituido por mayores esfuerzos de diseño para ahorrar energía y combustibles. Las energías no renovables son remplazadas por las renovables.Mayor inclusión en un ambiente mejor.• Participación social. Se incluyen aquí los proyectos en los que la comunidad rige el diseño urbano y arquitectónico, apoyada por un grupo de profesionales de distintas disciplinas. De manera concertada entre habitantes y técnicos, se reconstruye el espacio a la medida de los residentes existentes, si los hay, y sus necesidades o de clientes potencialmente adaptados a la propuesta.• Integración social. Los proyectos ecourbanos se esfuerzan en crear espacios de encuentro social (entre los que se destacan los parques, los medios de transporte masivo y otros) y una cultura de integración social; así como las edificaciones y sectores urbanos se fusionan para hacerse contiguos y continuos. La concentración de lo público en los centros comerciales es irradiada hacia las calles circundantes donde la ciudad ofrece variados servicios. Los conjuntos residenciales se hacen permeables a la ciudad integrando estratos sociales. La vivienda debe estar para todos los niveles de ingresos y formas de vida.• Enriquecimiento de la cultura ambiental. Se propone el diseño de un modo de vida, asociado a un diseño espacial coherente, fundamentado en la vida comunitaria dirigida a la conservación y a la participación activa, al uso adecuado de los espacios tanto públicos como privado. De esta forma los residentes, al decidir habitar un inmueble, deben aceptar patrones de comportamiento ambientalmente sostenibles que rigen la comunidad. Las edificaciones y los sectores urbanos pueden facilitar a sus habitantes comportamientos sostenibles, incluso automatizar muchas actividades ambientalmente positivas, como el reciclaje de residuos sólidos y vertimientos, bajos consumos de energía y recursos, entre otros.A continuación se presentan varias imágenes como ejemplos de buenas prácticas enrelación a la aplicación de los principios del ecourbanismo en la ciudad contemporánea.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 44
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo Zona peatonal en Zurich, Suiza Zona peatonal en Curitiba, Brasil Ciclovía y parques en Bogotá, Colombia Ciclo vía en zona urbana en Curitiba, Brasil Unidades clasificadoras de residuos Edificios con techos verdes, Inglaterra residenciales en Estocolmo, Suecia Propuesta de edificio de diseño La Ciudad de las Comunicaciones de energético y ambiental. San Francisco, Telefónica, Madrid, España USA.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 45
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo Diversidad en Edificios Residenciales en Diversidad en Edificios Residenciales en Malmo, Suecia Malmo, Suecia Tratamiento peatonal a cañada, Techo verde en aceras, Córdoba, Argentina Córdoba, Argentina Transporte público sostenible, Curitiba, Transmilenio, Transporte público y Brasil tratamiento de vías, Bogotá, Colombia Urbanismo accesible, Albacete, España Parque urbano, La Paz, Bolivia Figura 9. Ejemplos de ecourbanismo (Fuente: Rincón, 2007)Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 46
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloPropuestas urbanas a nivel mundialLos procesos de expansión o renovación urbana abordan situaciones de intervenciónsobre áreas vacantes, con usos previstos o no, o en lotes previamente desarrollados, locual en algunos casos incluye cambios de uso. Las circunstancias descritas respecto allote A implican un proyecto de renovación urbana con un cambio de uso sobre un áreade alrededor de 50 hectáreas previamente ocupadas como aeropuerto.En una breve revisión referencial de espacios urbanos de magnitudes similares,podemos apreciar el uso de parques urbanos o ejemplos de ecourbanismo en áreasurbanas tanto o más desarrolladas que las de Maracaibo. Tabla 8. Algunos proyectos urbanos de áreas similares al lote A. Espacio Tamaño aproximado Parque Güel (Barcelona, España) 26 ha Citadela de Barcelona (España) 35 ha Desarrollo Diagonal Mar de Enric Mirayes (España) 37 ha Parque Av. 26 de Bogotá (Colombia) 126 ha Parque Higgins (Santiago de Chile) 72 ha Parque del Este (Caracas) 68 a 70 ha. La Carlota (Caracas) 120 ha Parque Bararida (Barquisimeto) 29 a 30 ha Complejo ferial de Barquisimeto 25 ha + 25 ha Parque del Sur (Maracaibo) 25 ha Parque Las Peonías (Maracaibo) 60 ha Fuente: Elaboración propiaParticularizando en el lote, el uso previo de aeropuerto implica en muchos países lanecesidad de abordar un tratamiento especial, bajo la condición de los llamadosbrownfield o PDL (previously developed land o lotes previamente desarrollados). Demanera genérica, se les denomina así a aquella tierra ocupada por instalacionescomerciales o industriales abandonadas o subutilizadas donde la expansión urbanaplantea su uso para uso residencial o recreacional. En Estados Unidos, la legislaciónreglamenta su intervención ante una posible contaminación ambiental generada por laactividad previa (HSRC, 2007); en el Reino Unido y otros países de la Commonweath,Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 47
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollola tierra urbana contaminada posee una legislación separada y diferente (UKEnvironment Agency, 2007).El reuso de tierras empleadas previamente para actividades aeroportuarias usualmenteaborda la evaluación ambiental de viejos depósitos de combustible, grandes superficiespavimentadas para pistas de taxeo o despegue de aeronaves, hangares demantenimiento y otras instalaciones abandonadas des servicio aeronáutico. Para elcaso del lote A, inhabilitado como aeropuerto desde hace casi cuatro décadas, quizáslas labores más amplias de preparación corresponde a la demolición de las pistas y larestitución de capa vegetal para la siembra de vegetación ornamental y de sombra.Numerosos casos de habilitación de antiguos aeropuertos pueden ser revisados en elmundo, pero la normativa existente en distintos países se refiere más al saneamientoambiental que a una metodología específica de diseño urbano.A continuación se analizan varios casos concretos de desarrollo urbano. El primero deellos aborda la urbanización de un antiguo aeropuerto de la ciudad de Austin (USA) talcomo es el caso del Lote A. El siguiente caso, la renovación urbana en un suburbioindustrial automotriz, es el desarrollo de una nueva “subciudad” en Shangai (China).Tres experiencias en Colombia y España complementan este estudio de casos que hanadoptado criterios de sostenibilidad y la aplicación de principios del nuevo urbanismo.Conjunto urbano en el antiguo aeropuerto Mueller, Austin, USA.El desarrollo ha representado todo un reto ya que propone un nuevo modelo de vidaurbana para la ciudad de Austin, incorporando principios prácticos del llamado NuevoUrbanismo y Edificios Verdes. Este ambicioso proyecto de desarrollo plantea unapoblación con usos mixtos en el corazón de la ciudad, que combina usos de suelosostenibles que unen necesidades y metas sociales con el desarrollo económico y lainversión abierta al sector privado (ver figura 10).El conjunto comprende 711 acres (287,24 ha) que albergarán a 10.000 nuevosresidentes y empleados, 1.000 unidades de vivienda de varias tipologías que, en ciertossectores, combinan usos comerciales locales, mas de 100 acres (40,4 ha, una quintaparte del área total a desarrollar) de espacios abiertos conectados a los ya existentesen la ciudad y otros propuestos en las inmediaciones. El plan también comprendeservicios para la comunidad (educación, salud, recreación) y un distrito deentretenimiento con usos comerciales mixtos. Se piensa que Mueller será un ejemplotangible de diseño orientado al transporte (transit-oriented development) y desarrollourbano abierto que respeta al peatón, un modelo de aplicación de principios desostenibilidad y un laboratorio para la innovación en desarrollo comunitario ygobernabilidad. Las nuevas calles son importantes espacios públicos, diseñados para elvehículo, el peatón, el ciclista y para embellecer y resaltar la presencia de los edificios.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 48
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloFigura 10. Imágenes del plano (izquierda) y de edificios emblemáticos (derecha) de la propuesta de desarrollo del conjunto en Mueller, Austin – USA. Fuente: RMMA, 2000.Sub City en Shangai, China.Para subsanar los problemas del aumento poblacional de la ciudad de Shangai, sepropone un modelo de ciudad sub-céntrica que combina los usos urbanos conabundante naturaleza. El diseño de este subcentro preserva la interconectividad de lapropuesta con la ciudad existente y establece la diversidad y la concentración comoprincipios para la propuesta de edificaciones, los usos y las alturas, respetando valoresde la cultura del país y abriendo más espacios para las zonas verdes, reduciendo elconsumo de tierra urbanizable. Utiliza el metro existente y las rutas urbanas de buses,al igual que propone un sistema interno de transporte liviano. Combina además lascaracterísticas de la vivienda tradicional China con usos modernos, tales como hotelesempresariales, etc.La propuesta de esta nueva ciudad está rodeada por un parque ecológico para proveera sus habitantes de energía renovable, agua y recreación. Al mismo tiempo, el parquefunciona como una fuente de energía térmica en el invierno y de enfriamiento en elverano, cubriendo el 75% del consumo total de energía de los edificios donde se utiliceesta fuente (ver figura 11).Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 49
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo Figura 11. Plano y vista aérea de la propuesta de la SubCity en Shangai, China. Fuente: DAC, 2007.Ciudad de las Artes y las Ciencias.El estudio de una gran área vacante en el centro de la ciudad de Valencia (España),permitió la creación de estos servicios urbanos. Consiste en un complejo de museosinteractivos, el cual es considerado una oferta museística que demuestra que la culturacientífica puede ser algo ameno y divertido. Es una novedosa propuesta para el ocio, lacultura y el turismo, donde el visitante tiene la oportunidad de disfrutar y aprender con elmundo de la ciencia. El conjunto refiere a un grupo de edificaciones construidas paraalbergar varios usos científico-culturales. Un primer volumen aloja el Palacio de lasArtes, con aprox. 40.000 m2 de superficie y 75 m de altura que dota a la ciudad deValencia de la mejor infraestructura para introducirlas en los circuitos internacionales.En un segundo edificio se organiza un museo de las ciencias con exposicionesdedicadas al acercamiento de la ciencia y la tecnología al ciudadano. Un terceredificio incluye un museo oceanográfico que reúne una representación de losprincipales ecosistemas marinos del planeta. La entrada al conjunto presenta una zonaverde de libre acceso de 7.000 metros cuadrados, con árboles autóctonos que albergaen su interior un estacionamiento con capacidad para 900 vehículos y 20 autobuses. Figura 12. Imágenes de la Ciudad de las Artes y las Ciencias en Valencia, España. Fuente: www.cac.es, 2007Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 50
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloComplejo paisajístico-ambiental Biodomo.En Montreal, Canadá, existe un complejo paisajístico-ambiental dentro de la ciudaddenominado Biodome, que sumado a un Museo de la Biotecnología (a escalametropolitana), satisface las demandas y las necesidades en el contexto de la sociedaddel conocimiento y que sirve para promover una conciencia ecológica Su influencia esde escala regional, nacional e internacional, ya que existen pocos a nivel deLatinoamérica. El Biodomo (ver figura 13) es un museo vivo, una combinación dezoológico, acuario y jardín botánico; en un espacio cerrado se han recreado ambientesnaturales de animales (vegetación, luminosidad, temperatura, humedad, etc.) Figura 13. Exterior e interior del Biodome en Montreal, Canadá.Proyecto 22@Barcelona: Nueva convivencia de actividades productivas.Este proyecto reinterpreta la función de los antiguos tejidos industriales de un sector delcentro de la ciudad, que establecía un uso exclusivamente industrial y crea un nuevomodelo de espacio urbano que sustituye esta calificación urbanística por la nueva queadmite la convivencia de todas las actividades productivas no molestas nicontaminantes (ver figura 14). Asimismo, permite transformar cerca de un 30% de lossuelos anteriormente industriales y privados en nuevo suelo público paraequipamientos, zonas verdes y viviendas protegidas. Además, integra los diferentesagentes que constituyen el sistema de innovación-empresas tecnológicamenteavanzadas, universidades y centros de formación continua y centros de investigación yde transferencia de tecnología, con diversos agentes de promoción que facilitan lainteracción y comunicación entre los mismos. La convivencia de estas empresasinnovadoras y dinámicas con las actividades de proximidad del barrio -comercio,pequeños talleres, servicios, favorece la sinergia de conocimiento y los procesos deinnovación y permiten mejorar la competitividad del conjunto empresarial y la calidad devida de las personas que viven y trabajan en el sector.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 51
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo Figura 14. Vistas del emplazamiento urbano y edificios de Poblenou, en Barcelona (España). Fuente: www.22barcelona.comParques del Emprendimiento.En Colombia, Medellín presenta actualmente una interesante experiencia incorporandola visión de parques tecnológicos. Se considera cada “parque de emprendimiento” comoun nuevo y creativo espacio público, el cual promociona la cultura de la iniciativapopular, promoviendo la creación de empresas privadas y asociativas en sectoresestratégicos de la economía que brinden oportunidades a la población urbana y rural delmunicipio, a partir de la identificación de mercados regionales, nacionales einternacionales. Entre los programas desarrollados se encuentran: concursos de planesde negocios y capital semilla, banco de oportunidades, centros de desarrolloempresarial zonal, red de microcréditos, entre otros (ver figura 15). Se menciona queuna experiencia involucra terrenos de la ciudad universitaria de la universidad deAntioquia y la Sede de Investigación Universitaria (SIU) para la construcción de unabodega que forma parte de un Corredor de Emprendimiento e Investigación de laciudad (1.000 m2). Este corredor se propone conectarse con el PT de Antioquia (PTA) yla Red de Innovación de Servicios Empresariales y de Emprendimiento RISEElocalizada en un edificio cercano (Wikipedia, 2007). Figura 15. Edificación educativa y parque de ciencia y tecnología construido en Medellín. Fuente: http://emprendimiento.udea.edu.coArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 52
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloEsta breve revisión de proyectos pretende evidenciar cómo se están desarrollando entodo el mundo, iniciativas que incorporan principios de ecourbanismo residencial condiversidad de actividades rentales y productivas, sustentables en el tiempo y con unamayor democratización del capital por la multiplicidad de actores que tendrán laoportunidad de participar de las actividades propuestas, tales como empresarios,microempresarios, cooperativistas, entre otros. Este desideratum no sólo es posible,sino que puede tener múltiples expresiones válidas independientemente de la cuantíade los recursos financieros invertidos en los proyectos. Fundamentalmente, el éxito sebasa en voluntad política, visión ecológica del desarrollo y consenso en actores públicosy privados.Fundamentos de diseñoEl desarrollo de propuestas para las 49 hectáreas del lote A ha sido considerado bajo lavisión de definir escenarios alternativos de desarrollo. Esta visión estratégica situacionalresponde a una forma de diseño y planificación urbana que permita plantear diferentesopciones válidas cuya viabilidad depende de factores internos y externos a launiversidad, como coyunturas institucionales, oportunidades de negocios, o decisionesgubernamentales.Así, cada modelo de ocupación urbana propuesta incluye edificaciones, espaciospúblicos y equipamientos urbanos estimados de acuerdo al marco legal vigente, laspotencialidades estratégicas dadas por la ubicación del área, los déficits y demandas yacomentados en el análisis situacional, y los principios del ecourbanismo ejemplificadoen las cartillas anteriores. Las propuestas se establecen con base en índices y criteriosde tipo cualitativo y cuantitativo; y, sirven para plantear una zonificación tentativa deusos de suelo y caracterización de tejidos en virtud de los parcelamiento y del grano delas edificaciones.Pese a sus diferencias, cada alternativa propuesta está dirigida a lograr de una u otramanera, la transformación social, cultural y económica del sector a través de:• El desarrollo inmobiliario del lote por usos urbanos• El compromiso de la Universidad del Zulia con el mejoramiento de la ciudad• La generación de riqueza económica y social tanto para los inversionistas como para la población beneficiada• El fortalecimiento del sector como centro de servicios a nivel metropolitano• La generación de un modelo de producción inmobiliaria.• La consideración del valor social del suelo urbanoBajo tales criterios, el equipo de diseño discutió y acordó una serie de premisas dediseño que debían ser comunes a todo el marco de decisiones de planificación; esto,con el fin de contar con un marco proyectual común a todas las propuestas quepermitiera explicar cada aspecto de las propuestas desarrolladas y facilitara sucomparación estratégica.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 53
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloPremisas de diseño de Escenarios• Diseñar de una estructura macroparcelaria que organice espacial y funcionalmente el lote en subsectores, y que permita el desarrollo de las propuestas por etapas.• Complementar el carácter ferial del Paseo Urdaneta con usos complementarios en sus márgenes y espacios de remate funcional.• Establecer una transición entre los usos residenciales del sector Manzana de Oro con los usos metropolitanos de LUZ y el Complejo Polideportivo• Crear un límite volumétrico del tejido residencial de la ciudad frente a la dispersión urbana del campus universitario• Fortalecer el perfil vial de la prolongación avenida 5 de Julio y de la avenida Dr. Portillo con edificaciones definitorias de su espacio calle.• Obviar el trazado de pavimentos actuales del lote, pero mantener y fortalecer el uso socio-cultural del gran hangar en su localización original actual.• Crear circuitos viales internos que faciliten la conectividad de los subsectores y entre las vías perimetrales externas del lote• Diseñar vías colectoras y locales considerando un perfil con alta calidad peatonal y espacio a ciclovías• Plantear modalidades extremas de desarrollo edificado, considerando desde un escenario inmobiliario intensivo hasta una alternativa semi-intensiva recreacional, con opciones intermedias.• Desarrollar usos residenciales multifamiliares sobre edificios en altura con integración del comercio vecinal en plantas bajas.• Facilitar espacios para grandes equipamientos urbanos, algunos de ellos vinculados funcionalmente con la actividad tecnológica y académica de la Universidad del Zulia• Considerar las demandas de viviendas y equipamientos recreacionales para la ciudad en la distribución de usos de las alternativas de diseño del lote• Desarrollar espacios recreacionales complementarios a los estadios, considerando continuidades espaciales a partir de áreas verdes de distinto carácter.• Considerar propuestas con una subestructura común, de manera que la realidad situacional de su ejecución permita la formulación de propuestas híbridas o intermedias entre un escenario y el otro.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 54
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloEscenarios alternativos de organización espacialLa propuesta de prefactibilidad urbanística del Lote A de la Ciudad Universitaria de LUZ,en el marco del desarrollo físico-espacial-funcional de ordenación de este sectorrepresentado por una de las zonas réntales de LUZ, se ha desarrollado bajo diferentesalternativas de organización espacial que se han denominado Escenarios. Cada uno deellos resultan alternativas de organización que emergen de la visión o imagen objetivodeseada para el ordenamiento y desarrollo urbano del Lote con el firme propósito delograr su incorporación a la dinámica urbana de la ciudad. En este sentido, se hanformulado tres (3) escenarios de desarrollo que guardan estrecha relación con elpropósito o visión que se pretende alcanzar.A continuación se describen en forma general el concepto generador de cadaescenario, con el propósito de tener una primera aproximación de sus esquemas deordenación y desarrollo, para luego ampliar sus particularidades en función de suscriterios de organización, características relevantes, intenciones y por ultimo los aportesque cada escenario aporta a la ciudad.Escenario 1: Inmobiliario IntensivoEste primer escenario se apoya y sustenta en la Ordenanza de Zonificación (PDUM,2005), que le establece al Lote un Polígono de Desarrollo Residencial combinado conComercio Comunal (PR4-CC). Este tipo de regulación permite, por una parte, la máximarentabilidad inmobiliaria del terreno, ya que se basa en el criterio de promover ladensificación urbana y por otra, la incorporación de mezcla de uso, producto de lascondiciones preferenciales que posee esta área a nivel de localización y contexto dentrode la ciudad. Es decir, la inserción del Lote A dentro de esta categoría de alta intensidadde ocupación, es de gran utilidad económica y social, porque por un lado promueve lainversión del sector privado en el mercado inmobiliario, al tiempo que representa unaopción para minimizar el déficit habitacional presente en la ciudad de Maracaibo.Escenario 2: Parque UrbanoEl principal concepto generador de este escenario es establecer interrelacionesespaciales y funcionales con las actividades recreacional-deportivas y educativaspresentes en el contexto circundante de la ciudad universitaria, y a su vez la de ofrecera la ciudad de Maracaibo un equipamiento de escala metropolitana, como es laincorporación de un Parque Urbano. Este espacio público además de ser un elementoarticulador entre la ciudad universitaria y el contexto circundante, se propone que estedotado de las más variadas instalaciones recreacionales y centros de Investigación parala promoción y desarrollo de la sociedad del conocimiento, actividad ésta querepresenta un déficit dentro de la estructura funcional de la ciudad de Maracaibo.A partir de este equipamiento de gran escala, el lote se organiza y desarrolla a travésde un trazado vial estructurante que va delineando y conformando diferentes áreasdedicadas a las actividades socio-recreativas, de hospedaje, residenciales ycomerciales, las cuales adicionalmente se van interconectando a través del ParqueArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 55
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloUrbano con otros espacios destinados a la investigación, desarrollo e innovacióntecnológica (I+D+i)Escenario 3: Hábitat MultifuncionalEste escenario representa la opción intermedia y semi-intensiva de desarrollo del Lote,es decir en él se conjugan las acciones del primer escenario con las propuestas delsegundo. La imagen objetivo de este escenario, como representa la derivación de losescenarios anteriores, busca lograr el desarrollo sustentable del lote desde laperspectiva de la incorporación e integración equilibrada y balanceada de las diferentesactividades y componentes que lo conforman. En este sentido, la propuesta se organizade manera proporcional en cuanto a dotación de actividades urbanas, de manera que lamultiplicidad de funciones emplazadas en forma de franjas y de áreas se entremezclanpara complementarse internamente y al mismo tiempo dar respuestas a situaciones decarácter urbano y de localización. Es decir, que se trata de una propuesta que seadapta al umbral de situaciones y se contextualiza con los elementos presentes en elárea de estudio.Elementos estructuradores:Los principios fundamentales de los diferentes escenarios de desarrollo del lote A,descritos con anterioridad, presentan en su organización espacial y distribuciónfuncional ciertos elementos estructuradotes de base que se transforman en criteriosgenerales de organización y que por su importancia y relevancia se convierten enpropuestas constantes de desarrollo de los tres escenarios. Entre estos destacan:• El trazado de vías de interconexión en sentido noroeste-sureste y noreste-suroeste, como vías estructuradoras de la organización interna del Lote, ya que vinculan elementos de referencia del entorno circundante. - En sentido sureste-noroeste destaca el trazado del eje denominada como “alameda” y su vía paralela (de condición unidireccional en dirección este), la cual en su trazado conforman un circuito vial que interconecta el Estadio Alejandro Borjes (localizado hacia el este del Lote) con el Complejo Deportivo conformado por el Gimnasio Cubierto Belisario Aponte y los Estadios Luis Aparicio y el José Encarnación “Pachencho” Romero, ubicados hacia el noroeste. De esta forma el circuito se complementa con el enlace que realiza la vía paralela, a través de su interconexión este con el Cuartel Libertador. - En sentido noreste-suroeste destacan el trazado de un par vial transversal con isla central arborizada, que vincula el tejido residencial de la Manzana de Oro con la prolongación de la Av. 5 de Julio, constituyéndose en una vía de carácter de importancia por las intersecciones que se generan y que propician la localización de los centros y subcentros urbanos del Lote. Esta vía previsiblemente podría vincular a la avenida La Limpia con la Prolongación de la avenida 5 de Julio, tras algunas intervenciones sobre el sector Manzana de Oro• La conformación a través de envolventes o edificios como paramento urbano sobre la Av. 5 de Julio, constituyéndose estos como elementos contenedores delArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 56
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo desarrollo y definidores de un perfil urbano sobre esta vía. Esta franja de edificios se convierten en la mayoría de las propuestas de organización en la dotación de usos de carácter comercial-recreacional- hotelero, e investigativo-científico-tecnológico como respuesta al entorno universitario que lo circunda.• La incorporación de servicios comerciales en las plantas bajas de edificaciones de uso residencial, en particular sobre aquellas vías estructurantes propuestas (la “alameda”, par vial transversal), y la generación de un acento volumétrico y funcional en la intersección de ambas vías internas.• La previsión de espacios públicos abiertos a nivel local en cada uno de los subsectores conformados dentro del lote, a modo de espacios verdes recreacionales. POLIDEPORTIVO Av. Dr. Portillo Av. 5 de Julio Paseo UrdanetaAv. La Limpia Par Vial Transversal NÚCLEO CIENTÍFICO LUZ MANZANA Alameda DE ORO Av. Universidad Estadio A. Borges Acento funcional Vivienda + comercio Bulevar Ferial Verde Recreacional Circuito Vial Paramento Urbano Figura 16. Elementos estructuradores de los escenarios. Fuente: Elaboración propia• El refuerzo al Paseo Urdaneta como boulevard ferial, expositivo y recreacional- comercial, con los usos urbanos respectivos incluyendo servicios metropolitanos conArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 57
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo actividades de carácter rentable en la intersección del Paseo con la propuesta de “Alameda”• La reserva y conformación de la macro-manzana del hangar Grano de Oro, donde se prevé reciclar las instalaciones para la actividad socio-cultural y dotar de nuevos servicios para fortalecer y consolidar su uso.Descripción de los EscenariosEscenario 1: Inmobiliario IntensivoCriterios de organizaciónConsiderando como base los criterios generales antes señalados, la propuesta deorganización espacial de este escenario se estructura a partir de los siguientes criteriosde organización: Vivienda >8 pisos Centro de actividades Figura 17. Escenario 1: Diseño urbano Fuente: Elaboración propiaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 58
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo• La adaptación a la estructura urbana propuesta del uso residencial como actividad predominante en toda la extensión del Lote, como producto de la aplicación de la ordenanza de zonificación que permite la máxima utilidad del terreno, para el desarrollo de viviendas de carácter multifamiliar, con densidades que pueden llegar alcanzar hasta 680 hab/ha.• La conformación de dos corredores viales de servicios urbanos (comercio y servicios a nivel de los dos primeros pisos) en sentido noroeste-sureste y noreste-suroeste, que se entrelazan en posición casi central al Lote, para constituir el principal centro de actividades múltiples de la propuesta.• El trazado de tres ejes viales en sentido norte-sur que no llegan a tener salida a la prolongación Av. 5 de Julio, permiten conformar pequeños subcentros de actividades residenciales, comerciales y de investigación científica-tecnológicas. Estas últimas como pequeñas bandas de apoyo al conocimiento y desarrollo de los núcleos y facultades circunvecinas.• La disposición de diferentes actividades sobre el Paseo Urdaneta del lado oeste y sobre la cuña de servicios rentables para el lado del Lote, conforman por una parte un paramento definidor del perfil de la vía y por otra propicia la animación urbana sobre este espacio carente de actividad.CaracterísticasEste escenario se caracteriza por el predominio del uso residencial, el cual representael 85% de ocupación de la totalidad del Lote. Se complementa y se conjuga con otrosequipamientos de carácter científico-tecnológico, socio-culturales y de comercioespecializado como Hoteles y Centros de Convenciones que se localizanestratégicamente en la periferia del Lote para satisfacer las demandas y requerimientosde la ciudad.IntencionesLa principal intención de este escenario es propiciar la máxima rentabilidad al Lote, encoherencia con la zonificación planteada. Esto conlleva a proponer un uso residencial yde servicios con una alta intensidad de ocupación como atractivo para captar elmercado inmobiliario y propiciar la mayor inversión de un sector productivo de la ciudad.Aporte a la CiudadLa imagen objetivo de este escenario se centra en el desafío de proporcionar a laciudad de un complejo habitacional y de servicio de alta calidad y grandes dimensiones,permitiendo de esta manera reforzar su rol como centro principal de la región que ofreceuna amplia oferta y variedad residencial. Por otra parte esta propuesta contribuye asubsanar el actual déficit de vivienda de un estrato socio económico de la población.Componentes funcionalesArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 59
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo Figura 18: Escenario 1: Vista este, sur, oeste y norte (en el sentido de las agujas del reloj). Fuente: Elaboración propia• Corredores residenciales con edificaciones de 8 a 12 pisos (opcionalmente, hasta 20 pisos) con las mayores alturas a lo largo de las avenidas principales (alameda y transversal). Estos edificios plantean la mezcla de usos: locales comerciales, oficinas o servicios en planta baja hacia la calle principales (frente comercial), con viviendas en planta baja (parte posterior) y en pisos superiores.• Servicios de equipamiento urbano, se prevé el emplazamiento de centro de exposiciones feriales y servicios deportivos-recreacionales de escala urbana, incluyendo sedes hoteleras, así como equipamientos educativos, asistenciales y verde vecinal de acuerdo a los requerimientos de la población contemplada para el desarrollo del lote.• Sistema de espacios públicos; compuesto por un área de bulevar a escala metropolitana (Paseo Urdaneta), un ámbito de plazas con servicios (par vial transversal) y una vía arbolada estructurante (alameda); adicionalmente, se contemplan espacios recreativos comunitarios a nivel de los subsectores del desarrollo.• Servicios de infraestructura urbana correspondientes a electricidad doméstica, alumbrado público, telefonía, redes de acueducto, aguas servidas y gas; se prevé la construcción subterránea con sus respectivas acometidas en los ejes viales principales y secundarios del lote.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 60
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloEscenario 2: Parque UrbanoCriterios de organización:Al igual que el escenario anterior, la organización espacial de este escenario retoma loscriterios generales como lineamientos de ordenación, la cual le permite definir unaestructura urbana que se organiza a partir de la delimitación de tres grandes franjas dedesarrollo:• La franja predominante del Parque Urbano que se desarrolla entre las dos vías carácter estructurante y que trasciende su extensión hasta interconectarse con el complejo deportivo localizado hacia el oeste. En ella se localizan estratégicamente (en encuentros de vías) un sub-centro de actividad comercial y de servicios, así como otros usos dirigidos al desarrollo de las actividades de investigación e innovación (I+D+i), que de manera intercalada con el parque, conforman un complejo recreacional y de esparcimiento científico. Vivienda 4 pisos Parque metropolitano Edificaciones científicas y comerciales Figura 19. Escenario 2: Diseño urbano. Fuente: Elaboración propia• La franja confinada entre la vía paralela a la Alameda y la prolongación 5 de Julio. En esta se permite la mezcla de uso de actividades comerciales, culturales yArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 61
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo científicas-tecnológicas, y donde se propone la localización de un centro polifuncional que reúne los usos de Hotel, centro comercial y de conocimiento e innovación.• La franja residencial localizada hacia el extremo sur del Lote, área que busca establecer relaciones espaciales con el tejido residencial circundante y mantener condiciones de ocupación y escala. Esta franja sólo representa el 35% del total de ocupación y su densidad puede llegar alcanzar un rango que oscila entre 250 y 300 hab/ha.CaracterísticasLos criterios anteriormente planteados enfatizan que la principal característica queidentifica este escenario es la incorporación de un Parque Urbano como elementoorganizador e integrador de otras actividades residenciales, culturales, científicas-tecnológicas y de innovación, que se combinan para satisfacer las necesidades delentorno y ofrecer un hábitat de alta calidad ambiental. Figura 20. Escenario 2: Vista este, sur, oeste y norte (en el sentido de las agujas del reloj). Fuente: Elaboración propiaIntencionesLa incorporación de un Parque Urbano a la estructura base de organización de esteescenario persigue una doble intención, por una parte enlazar el contexto circundantecomo figura determinante en la conformación y distribución de los equipamientos y usosresidenciales que lo conforman y por otra, brindar a los residentes y usuarios de unArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 62
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrolloespacio público de proporciones considerables, donde se desarrollen el ocio y elesparcimiento en sus áreas verdes, así como el desenvolvimiento de diferentesactividades al aire libre como la investigación y la recreación cultural y científica.Aporte a la ciudadEsta alternativa de desarrollo residencial y de servicio conjugado con la incorporaciónde un Parque Urbano donde se pueden emprender diferentes actividades deconvivencia, representa una importante opción para la ciudad, ya que el ciudadano engeneral en los actuales momentos no posee este tipo de equipamiento especializado,donde a través de la recreación, el deporte y el esparcimiento esta adquiriendoconocimiento y cultura ciudadana.Componentes funcionales• Parque Urbano: otorgándole el mayor énfasis a este uso, pretende cubrir la demanda de espacios de parque metropolitano principalmente de la población ubicada al oeste de la ciudad, ofreciendo equipamientos complementarios para actividades de esparcimiento y recreación al aire libre.• Corredores residenciales con edificaciones de 4 a 6 pisos con las mayores alturas a lo largo de las avenidas principales (alameda lateral del parque y transversal). Estos edificios plantean la mezcla de usos: locales comerciales, oficinas o servicios en planta baja (en ciertos casos hasta la primera planta) hacia la calle principales (frente comercial), con viviendas en planta baja (parte posterior) y en pisos superiores. Sobre la alameda lateral del parque, se contempla espacios de café al aire libre y espacios peatonales de uso diurno y nocturno.• Hito comercial, considerando la ubicación de servicios en el centro del lote, en el cruce entre la alameda lateral del parque y el par vial transversal, para uso de oficinas u hotel.• Servicios de equipamiento urbano, se prevé el emplazamiento de centro de exposiciones feriales y servicios deportivos-recreacionales de escala urbana, con alojamiento hotelero, así como equipamientos educativos, asistenciales y verde vecinal de acuerdo a los requerimientos de la población contemplada para el desarrollo del lote. Asimismo, se destina el área entre el parque urbano y la prolongación de la avenida 5 de Julio para servicios culturales y tecnológicos, incluyendo sedes de unidades de investigación sobre petróleo e ingeniería que pudieran tener relación funcional con espacios académicos pertenecientes a la Universidad del Zulia ubicados en el sector Grano de Oro.• Sistema de espacios públicos; compuesto por el parque urbano que integra un área de bulevar a escala metropolitana (Paseo Urdaneta), un ámbito de plazas con servicios (par vial transversal), y los espacios previstos a lo largo de la AvenidaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 63
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo Universidad. Adicionalmente, se contemplan espacios recreativos comunitarios a nivel de los subsectores del desarrollo.• Red de ciclovías; complementaria a la vialidad contemplada, para uso de los residentes del sector como de áreas circunvecinas.• Centro Comercial Recreacional, centro atractor de actividades e inversiones hacia el lote, contempla la creación de espacios de usos múltiples bajo condiciones especiales como: áreas comerciales (cines, feria de comida, multi – tiendas); además de áreas para espectáculos y eventos públicos tanto de carácter cubierto como al aire libre.• Servicios de infraestructura urbana correspondientes a electricidad doméstica y comercial, alumbrado público, telefonía, redes de acueducto, aguas servidas y gas; se prevé la construcción subterránea con sus respectivas acometidas en los ejes viales principales y secundarios del lote. Los espacios del parque urbano pueden acoger sistemas auxiliares para servicios públicos de suministro o disposición, incluyendo tratamiento de aguas y escorrentías de lluvia.Escenario 3: Hábitat MultifuncionalCriterios de organización:Tomando en cuenta las constantes de desarrollo como lineamiento de acción, se hapropuesto un escenario que busca incorporar y organizar en forma balanceadamúltiples funciones en un solo espacio, con el objeto de alcanzar un hábitat urbano decalidad y auto-sustentable. Esta principal intención de balance y equilibrio en ladistribución de actividades dentro del Lote, se estructura y organiza de maneraarticulada para satisfacer necesidades tanto interna como externa, conformándose deesta manera tres situaciones básicas, que se transforman en los principales criterios deorganización:• Conformación de un área residencial multifamiliar que representa el 65% de la totalidad del Lote, con una mediana intensidad de ocupación (densidad que oscila entre 250-450 hab/ha), para dar cumplimiento a un doble propósito: estar dentro de los rangos de densidad establecidos por la normativa vigente y ofrecer una respuesta balanceada al desarrollo inmobiliario. Su dimensión y organización dentro de la estructura macro del Lote permite la conformación de corredores de servicios urbanos y comunales, así como centros urbanos que le proporcionan auto- abastecimiento y prestación de servicios al contexto circundante.• Desarrollo de un Parque Vecinal lineal que se vincula con el Paseo Urdaneta en su interconexión con el complejo deportivo ubicado hacia el oeste del Lote. En su trayectoria ofrece tanto al área residencial como a las comunidades aledañas un ambiente de esparcimiento y recreación; al tiempo que se transforma en unArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 64
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo intersticio urbano para el mejor desenvolvimiento al aire libre de actividades culturales y científicas-tecnológicas y de innovación.• Emprendimiento de un complejo de investigación, desarrollo e innovación (I+D+i) como elemento de borde y contenedor del desarrollo sobre la prolongación 5 de Julio. Este tipo de complejo se propone para satisfacer la demanda del servicio al sector universitario y contribuir al desarrollo de sociedad del conocimiento de la ciudad de Maracaibo. Estas instalaciones se fusionan con otras actividades urbanas como son el desarrollo de un Aparto-Hotel y un Centro Comercial a ser localizado en la salida del par vial norte-sur propuesto con la prolongación Av. 5 de Julio y la dotación de un Centro de Convenciones en la intersección de la Av. Universidad con la prolongación 5 de Julio. Vivienda 4 pisos Vivienda 8-10 pisos Parque Vecinal Grandes equipamientos tecnológicos y comerciales Figura 21: Escenario 3: Diseño urbano Fuente: Elaboración propiaCaracterísticasEste escenario expresa un carácter de alta multifuncionalidad, con mezcla de usosresidenciales bajo diferentes condiciones de densidad con usos comerciales,Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 65
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollorelacionándose con servicios de equipamiento tecnológico, científico y comercial-recreacional a través de un parque vecinal lineal.IntencionesLa incorporación del parque vecinal lineal como estructura de vinculación entre usosresidenciales y servicios urbanos, permite una mezcla de actividades que pretenderesponder a necesidades del entorno bajo una pretensión de desarrollo inmobiliariosemi-intensivo con buena rentabilidad, tanto desde el punto de vista del mercado deinmuebles como de utilidad en el tiempo ante el éxito comercial y social de lasinstituciones y empresas que alberga. Asimismo, contempla diferentes niveles deespacio público, que satisfacen necesidades Figura 22: Escenario 3: Vista este, sur, oeste y norte (en el sentido de las agujas del reloj). Fuente: Elaboración propiaAporte a la ciudadEsta alternativa de desarrollo multifuncional, integrando vivienda, servicios comercialesy culturales y parque vecinal con vocación urbana, representa una opción que si bien escompleja, puede lograr los mejores resultados tanto en virtud de los requerimientos dela ciudad como en la generación de espacios urbanos de alta calidad ambiental que,dado que resultaría de una iniciativa de la Universidad del Zulia, podría implicar unmodelaje para la cultura urbana deseable para nuevos desarrollos en nuestro país.Componentes funcionalesArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 66
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo• Parque Vecinal lineal: planteando un énfasis equilibrado a este uso, pretende cubrir la demanda de espacios verdes recreacionales del sector, conteniendo equipamientos complementarios para actividades de esparcimiento y recreación al aire libre.• Corredores residenciales con edificaciones de 8 a 12 pisos con las mayores alturas a lo largo de las avenidas principales (alameda lateral del parque y transversal). Estos edificios plantean la mezcla de usos: locales comerciales, oficinas o servicios en planta baja (en ciertos casos hasta la primera planta) hacia la calle principales (frente comercial), con viviendas en planta baja (parte posterior) y en pisos superiores.• Frente comercial, considerando la ubicación de servicios a lo largo del parque lineal con un acento hacia el centro del lote, en el cruce entre la alameda lateral del parque y el par vial transversal, para uso de oficinas u hotel.• Servicios de equipamiento urbano, se prevé el emplazamiento de centro de exposiciones feriales y servicios deportivos-recreacionales de escala urbana, con alojamiento hotelero, así como equipamientos educativos, asistenciales y verde vecinal de acuerdo a los requerimientos de la población contemplada para el desarrollo del lote. Estos espacios reforzarán la vocación de uso del Paseo Urdaneta, y podrán emplazarse como edificios de remate en la intersección del paseo con la avenida Dr. Portillo.• Centros de Investigación y Desarrollo e Innovación (I+D+i) y Capacitación Tecnológica, es un complejo de edificaciones destinadas a proporcionar soporte y asistencia técnica de carácter científico, tecnológico e industrial. En él se realizarán actividades de investigación, desarrollo e innovación sobre la estructura productiva, recursos naturales, medio ambiente y los desafíos y oportunidades que se presenten para un aprovechamiento sostenible de los recursos, particularmente en el ámbito del petróleo y la ingeniería. Esto coadyuvará a introducir innovaciones biotecnológicas y técnicas de producción no contaminantes para la producción de bienes y servicios ecológicos y ambientales de valor y competitividad global. También se abordará el desarrollo de nuevos instrumentos y mecanismos para la gestión del riesgo, que posibiliten el financiamiento de la innovación y el acceso al crédito, especialmente a largo plazo, por parte de las pequeñas y medianas empresas y las cooperativas de producción (PYMES y cooperativas). Estas oficinas y servicios complementarios (como alojamiento hotelero), podrán ubicarse en una franja entre el parque urbano y la prolongación de la avenida 5 de Julio pudiendo tener relación funcional con espacios académicos pertenecientes a la Universidad del Zulia ubicados en el sector Grano de Oro. Estas edificaciones podrán tener hasta 20 pisos de altura, estimándose una altura promedio de 12 pisos.• Sistema de espacios públicos; compuesto por el parque vecinal línea que integra un área de bulevar a escala metropolitana (Paseo Urdaneta), un ámbito de plazas con servicios (par vial transversal), y los espacios previstos a lo largo de la AvenidaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 67
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo Universidad. Adicionalmente, se contemplan espacios recreativos comunitarios a nivel de los subsectores del desarrollo.• Red de ciclovías; complementaria a la vialidad contemplada, para uso de los residentes del sector como de áreas circunvecinas.• Centro Comercial Recreacional, centro atractor de actividades e inversiones hacia el lote, contempla la creación de espacios de usos múltiples bajo condiciones especiales como: áreas comerciales (cines, feria de comida, multi – tiendas); además de áreas para espectáculos y eventos públicos tanto de carácter cubierto como al aire libre. Está ubicado como puerta funcional al parque vecinal lineal.• Servicios de infraestructura urbana correspondientes a electricidad doméstica y comercial, alumbrado público, telefonía, redes de acueducto, aguas servidas y gas; se prevé la construcción subterránea con sus respectivas acometidas en los ejes viales principales y secundarios del lote. Los espacios del parque urbano pueden acoger sistemas auxiliares para servicios públicos de suministro o disposición, incluyendo tratamiento de aguas y escorrentías de lluvia.Análisis Cuantitativo de EscenariosCuantificación del Escenario 1Según lo que establece la Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo(OMPU/PDUM, 2005), los porcentajes que se proponen para el Lote A de acuerdo a suzonificación PR-4 combinado con comercio comunal, se presentan en la tabla 9. Tabla 9. Escenario 1. Distribución de áreas bruta de desarrollo del Lote A. Según AREA PORCENTAJES (%) PDUM (ha) (m2) TOTAL 100 49 490.000 VIALIDAD 10 4,9 49.000 SERVICIOS 30 14,7 147.000 VIVIENDA 60 29,4 294.000 Fuente: Elaboración propiaPara el cálculo de la población que pudiera albergar el Lote A (población admisible), semultiplica el área destinada a vivienda (29,4 ha) y la densidad máxima establecida en elPDUM de 680 hab/ha. El resultado se muestra en la tabla 10 como población base(número de habitantes). Luego para calcular la cantidad de viviendas, se divide esapoblación base con los 4 habitantes por vivienda establecido en la misma norma. Elresultado de esa operación es 4.998 viviendas que puede desarrollarse en el Lote A.El área de ubicación de la vivienda (ver fila a, tabla 10), equivale al 30% del total deárea de la vivienda (29,4 ha) y el área bruta por vivienda (fila b) se estima multiplicandola cantidad de viviendas (4.998) y 130 m2/viv, considerando una vivienda clase media ysu cuota parte de áreas comunes (escaleras, ascensores, conserjería, entre otros).Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 68
    • Hotel Urbano Corredores ° Residenciales Servicios con comercio Recreacionales y Culturales en planta baja Servicios de Hito Equipamiento ta ne Comercial Servicios da Ur Científicos o Vivienda y Tecnológicos se Multifamiliar Pa (4 a 6 pisos) Red de Acceso al Ciclovías bulevar Parque Urbano Leyenda VIVIENDAS MULTIFAMILIARES Centro VIVIENDAS Y COMERCIO Comercial PAR VIAL NUEVOS EQUIPAMIENTOS TRANSVERSAL ALAMEDA ESPACIOS PÚBLICOS (Prolongación (Prolongación Centro Calle 77A) Calle 42) Cultural Elaborado por: Escenario 2 LAMINA No. ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICA UNIVERSIDAD DEL ZULIA - FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO 6 INSTITUTO DE INVESTIGACIONES IFAD - UNIDAD DE GEOMATICA Para: LOTE A DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA ARQUILUZ,C.A. FUNDACIÓN DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA JESUS ENRIQUE LOSSADA Escala 1:5000 Fecha: 25/07/2007 Parque UrbanoFUNDALUZ
    • Hotel Urbano Corredores ° residenciales Servicios con comercio Recreacionales y Culturales en planta baja Servicios de ta Equipamiento ne Centro de da Ur Actividades Espacios eo Vivienda públicos s Pa Multifamiliar vecinales (8 - 12 pisos) Acceso al bulevar Prolongación Leyenda Av 22A VIVIENDAS MULTIFAMILIARES VIVIENDAS Y COMERCIO PAR VIAL NUEVOS EQUIPAMIENTOS TRANSVERSAL ALAMEDA ESPACIOS PÚBLICOS (Prolongación (Prolongación Centro Calle 77A) Calle 42) Cultural Elaborado por: Escenario 1 LAMINA No. ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICA UNIVERSIDAD DEL ZULIA - FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO 5 INSTITUTO DE INVESTIGACIONES IFAD - UNIDAD DE GEOMATICA Para: LOTE A DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA ARQUILUZ,C.A. FUNDACIÓN DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA JESUS ENRIQUE LOSSADA Escala 1:5000 Fecha: 25/07/2007 Inmobiliario IntensivoFUNDALUZ
    • Hotel Urbano Corredores ° Residenciales Servicios con comercio Recreacionales y Culturales en planta baja Servicios de Equipamiento Vivienda ta Frente ne Multifamiliar da (8-10 pisos) Comercial Ur o Vivienda Centros se Multifamiliar Pa I+D+i (4 pisos) Acceso al bulevar Parque Vecinal Lineal Leyenda VIVIENDAS MULTIFAMILIARES Comercio VIVIENDAS Y COMERCIO Recreacional PAR VIAL NUEVOS EQUIPAMIENTOS TRANSVERSAL ALAMEDA ESPACIOS PÚBLICOS (Prolongación (Prolongación Centro Calle 77A) Calle 42) Cultural Elaborado por: Escenario 3 LAMINA No. ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICA UNIVERSIDAD DEL ZULIA - FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO 7 INSTITUTO DE INVESTIGACIONES IFAD - UNIDAD DE GEOMATICA Para: LOTE A DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA ARQUILUZ,C.A. FUNDACIÓN DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA JESUS ENRIQUE LOSSADA Escala 1:5000 Fecha: 25/07/2007 Hábitat MultifuncionalFUNDALUZ
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloPara estimar el número máximo de viviendas por planta (fila c), el área de ubicación dela vivienda (88.200 m2) se divide con el área de vivienda que incluye las áreas comunes(130 m2/viv.). El resultado aproximado es de 678 viviendas. Analizando las opciones deedificaciones que cumplan con el requerimiento anterior, podría adoptarse lo siguiente: • Opción 1: 62 edificios o torres de 20 pisos cada una, con 4 apartamentos por piso y un área de 130 m2/viv (fila d). Resultado: 644.800 m2 • Opción 2: 78 edificios o torres de 8 pisos cada una, 8 apartamentos por piso y la misma área por vivienda (fila d). Resultado: 648.960 m2.Para calcular el número y área de estacionamientos que requieren las viviendas seconsidera lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y la Ordenanza deZonificación del Municipio Maracaibo en su título VI, capítulo 1 (OMPU/PDUM, 2005)sobre disponer mínimo un (1) puesto de estacionamiento por cada vivienda para lospropietarios y 1 puesto de estacionamiento para visitantes por cada 5 viviendas, dondecada puesto debe tener un área de 30 m2. En tal sentido, se realiza la siguienteoperación matemática:• Número de viviendas (4.998 viv) más el resultado de la división del número de viviendas entre 5 viviendas para los puestos de los visitantes. El resultado (5.998 puestos) corresponde al número total de de estacionamientos (fila e) que multiplicado por el área por puesto de estacionamiento (30 m2) se obtiene el área total necesaria destinada a los estacionamientos de las viviendas (en metros cuadrados y en hectáreas).El área verde correspondiente a la vivienda se calcula con el 10% del área de ubicaciónde la vivienda (88.200 m2) cuyo resultado es 8.820 m2 (fila f).El Área Comercial Comunal de carácter recreacional (punto 2 de tabla 10), se estimacon el área de servicios previamente estimada (ver tabla 9) multiplicada por 4 pisos quepudiera tener este comercio comunal según norma. El resultado equivale a 17,6 ha o176.400 m2.Luego para el cálculo del número de puestos de estacionamientos y el área equivalentepara el uso comercial comunal se considera lo definido en la Ordenanza de Zonificacióndel Municipio Maracaibo (OMPU/PDUM, 2005) en relación a prever como mínimo 1puesto de estacionamiento cada 45 m2 de área bruta de construcción para edificacionescon uso comercial y 50 m2 para edificaciones con uso de oficinas. En tanto, hay unaamplia variación en la cantidad de m2 para puestos de estacionamiento en usosdefinidos como casos especiales. Estas variaciones en las áreas paraestacionamientos, en unos casos con áreas importantes, y en otros, con el 10% de lasáreas bruta de construcción, permiten asumir un valor intermedio de 25 m2 para talcomercio comunal. En consecuencia, se divide el área comercial (176.400 m2) y los 25m2 para obtener el número de puestos de estacionamientos (fila g), que multiplicado asu vez con el área por puesto de estacionamiento (30 m2), se obtiene el área total deArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 72
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollopuestos de estacionamientos para este uso comercial (fila g). Igualmente, el área verdese estima con el 10% del área de los servicios mostrada en la tabla 9. El resultado es14.700 m2 (fila h).Sumando el área verde calculada para la vivienda y la calculada para el comerciocomunal, se obtiene un sub-total de áreas verdes. Y haciendo lo propio para losestacionamientos, se obtiene el sub-total de área de estacionamiento y número depuestos de estacionamientos (últimas filas de tabla 10).Tabla 10. Escenario 1. Estimaciones de áreas para Viviendas y Comercio Comunal de carácter recreacional. Población Índice Superf. USOS Total (m2) Cant. base (m2/hab) (ha) 1. Vivienda (60% área del Lote A) 19.992 680 29,4 294.000,0 4998 Área de ubicación (30% área a _ _ 8,8 88.200,0 viv.) Índice Cant. Viv. (m2/viv) b Área bruta por viv. (4 hab/viv) 4.998 130 65,0 649.740,0 c 678 130 8,8 88.200 Opción 1: 62 torres de 20 pisos con 4 N° máx. viv. por planta aptos/piso (644.800 m2) d Opción 2: 78 torres de 8 pisos con 8 aptos/piso (648.960 m2) Estacionamiento (1 puesto por e viv. + 1 puesto visitante por c/5 4.998 18,0 179.928,0 5.998 viv). 1 puesto son 30 m2 Área Verde (10% de área f 0,9 8.820,0 ubicación) 2. Área Comercial carácter recreacional (30% de ubicación de 17,6 176.400,0 servicio = 14,7 ha) * 4 pisos g Estacionamiento (1 puesto = 25 211.680,0 7.056 m2) Área Verde (10% de área h 1 14.700,0 ubicación) Sub-total área verde 23.520,0 Sub-total estacionamiento 391.608,0 13.054 Fuente: Elaboración propiaEl cálculo de las áreas equivalentes a los servicios comunitarios requeridos para lasviviendas previstas en el Lote A se presenta en la tabla 11. Tanto las categorías comolos respectivos índices son establecidos en el PDUM. Dicho cálculo se realizamultiplicando la población base estimada en la tabla 10 (19.992 hab.) con cada uno deArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 73
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollolos índices establecidos por servicio comunitario. El resultado se obtiene en metroscuadrados y en hectáreas.Como áreas verdes respectivas a los servicios comunitarios se considera la suma delas áreas verdes equivalentes a un parque vecinal y las áreas deportivas y, propiamentecomo áreas de servicios se suman las áreas de educación, socio-cultural y médico-asistencial y hospitalario. El área y número de puestos de estacionamiento, se estimancon esta última área de servicios comunitarios (84.966 m2) y el mismo índice intermedioasumido en el caso del área comercial comunal (25 m2) considerando la gran variaciónpropuesta por la Ordenanza de Zonificación para estos servicios. El resultado (3.399puestos) se aproxima a un número par inmediatamente superior (3400 puestos).Número que multiplicado por el área por puesto de estacionamiento (30 m2) resulta elárea de estacionamientos (102 mil m2 o 10,2 ha). Tabla 11. Escenario 1. Estimaciones de las áreas de los Servicios Comunitarios. Servicios Comunitarios/categoría Población Índice Superficie 2 m2 (30% de servicio) base (m /hab) (Ha) Área Verde (Parque vecinal) 2,0 4,0 39.984 Preescolar 1,0 2,0 19.992 Educación Básica 2,0 4,0 39.984 Diversificada 19.992 0,3 0,6 5.998 Socio-cultural 0,5 0,9 8.996 Deportes 1,0 2,0 19.992 Médico-asistencial y hospitalario 0,5 1,0 9.996 Total 14,5 144.942 Parque vecinal y áreas deportivas 6,0 59.976 Educación, socio-cultural y médico-asistencial 8,5 84.966 N° de Superficie Norma m2 puestos (Ha) (No. de 3.399 10,2 101.959 Estacionamientos (1 puesto = 30 m2) viv/25 m2)3.400 10,2 102.000 Fuente: Elaboración propiaEn la tabla 12 se presentan las estimaciones totales para las áreas verdes y deportivas.Asimismo, el área total y número de puestos de estacionamientos necesarios, sumandoel área de vivienda y comercio y los servicios comunitarios en cada caso. El gráfico 23ilustra estos valores, junto a las cuotas correspondientes a las áreas de construcciónneta de viviendas, comercios y servicios comunales.A continuación se presenta unas estimaciones en relación a los costos de construccióny a los precios de venta para los diferentes usos, servicios o infraestructura resumidosen la tabla 13. Los montos reflejados en esa misma tabla son aproximaciones de losprecios para julio del 2007 calculado en millones de bolívares y en tiempo presente. ElArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 74
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollotipo de obra de la vivienda está ajustado a las exigencias de clase media, sin acabadosde piso y carpintería de closet. Tabla 12. Escenario 1. Estimaciones totales de de las áreas. TOTAL AREAS TOTAL (m2) puestos AREAS VERDES y DEPORTES 83.496 AREAS VERDES VIVIENDA Y COMERCIO 23.520 AREAS VERDES PARQUE VECINAL y DEPORTES 59.976 ESTACIONAMIENTOS 493.608 16.454 ESTACIONAMIENTO VIVIENDA Y COMERCIO 391.608 13.054 ESTACIONAMIENTO SERVICIOS COMUNITARIOS 102.000 3.400 Fuente: Elaboración propia 493.608 649.740 83.496 176.400 84.966 Vivienda Comercio Servicios Exteriores Estacionamientos Figura 23. Escenario 1. Áreas en m2 por tipo de uso de suelo Fuente: Elaboración propiaCon respecto a los locales comerciales, en el precio estimado no se incluye lasinstalaciones mecánica (aire acondicionado, ascensores y escaleras). Mientras tanto, elprecio de los estacionamientos es estimado considerando los mismos en estructura uobra, cuya construcción tiene acabados y servicios básicos. Como áreas exteriores seincluyen los estacionamientos en playa o superficie con su respectivo pavimento sobresuelo compactado e iluminación, las áreas verdes con su jardinería respectiva y drenajesuperficial de aguas de lluvia. Finalmente, en el precio de la infraestructura se incluyenlas acometidas de agua potable, aguas servidas, gas y electricidad.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 75
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo Tabla 13. Escenario 1. Estimaciones de montos de costos y precios de venta. Valores aproximados estimados en tiempo presente y para julio 2007. AREAS COSTOS (millones de Bs.) VENTA (millones de Bs.) VIVIENDA 1,1 1,8 PRECIO DE LOCAL COMERCIAL 1,2 3,2 OBRA ESTACIONAMIENTOS 0,6 EXTERIORES 0,2 INFRAESTRUCTURA 0,2 Fuente: Elaboración propiaPara calcular el costo para la construcción de vivienda en bolívares (tabla 14), semultiplica el área neta de construcción de la vivienda (649.740 m2) y el costoequivalente (tabla 13). Igualmente, se calcula el precio de venta de la viviendamultiplicando la misma área neta de construcción y el precio de venta establecido paraviviendas (tabla 13). Con respecto a los estacionamientos, se asume que el total deestacionamiento destinados a viviendas, pueden ser ubicados en superficie (playa), conlo cual, al ser multiplicado con el monto equivalente a las áreas exteriores (0,2 mill deBs.), se obtiene el costo para los estacionamientos de las viviendas (ver tabla 14).Igualmente, se calcula el costo de construcción del área verde y deportiva. Mientrastanto, el costo de la infraestructura destinada a vivienda se estima con el 60% del áreapara vivienda, es decir, con los 294.000 m2 (ver tabla 9). Multiplicando el montoresultante (176.400 m2) con su precio de construcción, se determina el costo total paraesta infraestructura.Para calcular el costo para la construcción del comercio (ver tabla 14), se multiplica elárea de comercio calculada en la tabla 9 con su respectivo costo de construcción (vertabla 13 referido a local comercial). Su precio de venta se estima calculando esa mismaárea de comercio por el precio de venta establecido en la tabla 13. En el caso de losestacionamientos destinados a esta área comercial, se calcula una proporción de 2/3del total del área (211.680 m2) para estacionamiento en estructura y 1/3 paraestacionamientos en superficie. En el primer caso, el costo de construcción se obtienemultiplicando el área resultante (141.120 m2) y el costo de construcción identificadopara estacionamientos en la tabla 12, igualmente para estimar el precio de venta. En elsegundo caso, el área resultante (70.560 m2) se multiplica con el costo de construcciónequivalente a exteriores en la tabla 13. El costo del área verde/deportiva se obtiene deigual manera multiplicando el área con el precio establecido para exteriores en la mismatabla 13. Finalmente, el área destinada para la infraestructura de los servicioscomerciales se calcula con el 30% del área del lote A y el costo de construcción resultade la multiplicación de esa área con su precio de costo (tabla 13).Para calcular el costo para la construcción los servicios comunitarios (ver tabla 14), semultiplica el área equivalente a la sumatoria de las áreas de los servicios de educación,socio-cultural y médico-asistencia (ver tabla 10, monto 84.966 m2) con el costo deconstrucción equivalente a local comercial (ver tabla 13). Su precio de venta se estimacalculando esa misma área por el precio de venta establecido en la tabla 13 como localcomercial. En el caso de los estacionamientos destinados a esta área de serviciosArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 76
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollocomunitarios, se calcula la misma proporción determinada para el área comercial: 2/3del total del área (102.000 m2) para estacionamiento en estructura y 1/3 paraestacionamientos en superficie. En el primer caso, el costo de construcción se obtienemultiplicando el área resultante (68.000 m2) por el costo de construcción identificadopara estacionamientos en la tabla 13, igualmente para estimar el precio de venta. En elsegundo caso, el área resultante (34.000 m2) se multiplica por el costo de construcciónequivalente a exteriores en la tabla 13. El costo del área verde/deportiva se obtiene deigual manera multiplicando el área con el precio establecido para exteriores en la mismatabla 13. Finalmente, el área destinada para la infraestructura de los servicioscomunitarios se calcula con el 40% del área de la vivienda definida en la tabla 9(294.000 m2). Su precio de costo y venta se calcula multiplicando el resultado (117.600m2) y el monto establecido en la tabla 13, para cada caso. Tabla 14. Costos y venta de construcción para el Lote A. Valores aproximados estimados en tiempo presente y para julio 2007. Escenario 1. Costo Áreas CONSTRUCCIÓN (Millones de VENTA (m2) Bs.) VIVIENDA (construcción) 649.740 714.714 1.169.532 Estacionamiento obra (en estructura) 0 0 Estacionamiento playa (en superficie) 179.928 35.986 Área Verde/deportiva 8.820 1.764 Infraestructura (60% de área viv) 176.400 35.280 TOTAL 838.488 787.744 1.169.532 COMERCIO (construcción) 176.400 211.680 564.480 Estacionamiento obra (2/3 partes) 141.120 84.672 Estacionamiento playa (1/3 parte) 70.560 14.112 Área Verde/deportiva 14.700 2.940 Infraestructura (30% del área del lote) 147.000 29.400 TOTAL 402.780 342.804 564.480 TOTAL COSTO ÁREA BRUTA VENDIBLE (VIVIENDA 1.241.268 1.130.548 Y COMERCIO) TOTAL PRECIO ÁREA NETA VENDIBLE (VIVIENDA 826.140 1.734.012 Y COMERCIO) SERVICIOS COMUNITARIOS 84.966 101.959 Estacionamiento obra 68.000 40.800 Estacionamiento playa 34.000 6.800 Área Verde/deportiva 59.976 11.995 Infraestructura (40% del área de viv) 117.600 23.520 TOTAL 246.942 185.674 VIALIDAD (10%) Área Exterior (10% del área del lote) 49.000 9.800 Infraestructura (10% del área del lote) 49.000 9.800 TOTAL SERV. COMUNITARIOS Y VIALIDAD 246.942 204.674 DIFERENCIA VENTA – COSTOS 603.464 UTILIDAD 53% Fuente: Elaboración propiaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 77
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloLa vialidad y la infraestructura vial se estiman con el 10% del área total del lote A.Porcentaje que es aplicable tanto para el caso del área exterior como para el caso de lainfraestructura. El costo del área exterior se obtiene multiplicando el área (49.000 m2) yel precio establecido para áreas verdes en la tabla 19. Lo propio se realiza con lainfraestructura de la vialidad pero multiplicado por el precio equivalente a lainfraestructura.Como área total bruta de construcción de vivienda se suman las áreas de construcción,de estacionamientos (obra y playa) y las áreas verdes/deportivas (ver tabla 14). Lopropio se hace para el área total de construcción del comercio.Ahora bien, como área bruta vendible de vivienda y comercio, se suman los totales decada uno de ellos (resultado: 1.241.268 m2). No obstante, el área total neta vendiblesolamente incluye el área neta de construcción de la vivienda y el área neta deconstrucción del comercio (resultado: 826.140 m2). Igualmente se determina los costosy precios de venta de las áreas vendibles: la ganancia neta del área vendible (vivienda ycomercio) se determina restando el precio de venta y el costo de construcción (en la filade venta-costos en la tabla 14). La utilidad se determina por la venta inmediata ypresente de estas áreas y se calcula dividiendo la ganancia (bruta o neta) y el costo(bruto o neto). Como resultado se obtiene una utilidad neta del 53%. 185 788 343 Vivienda Comercio Servicios Figura 24. Escenario 1. Inversión en millardos de Bs. por tipo de uso de suelo Fuente: Elaboración propiaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 78
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloLa figura 24 ilustra los montos de inversión por tipos de uso de suelo bruto. Viviendas ycomercios (con sus estacionamientos, áreas verdes y obras de infraestructura), sumanun monto de 1.130 millardos de bolívares, al tiempo que los servicios comunales(educativos, asistenciales, recreacionales), requieren una inversión de 185 millardos,aparte de 19 millardos necesarios para la conectividad de los servicios deinfraestructura del lote con la ciudad.Cuantificación del Escenario 2En este escenario se prevee un parque recreativo, cultural-educativo y científico-tecnológico de ámbito metropolitano; razón por la cual se propone que ocupe la mitaddel Lote A (50% del área). La distribución de otras áreas de desarrollo se presenta en latabla 15. Tabla 15. Escenario 2. Distribución de áreas bruta de desarrollo del Lote A. Según AREA PORCENTAJES (%) PDUM (ha) (m2) TOTAL 100 49 490.000 VIALIDAD 10 4,9 49.000 PARQUES 50 24,5 245.000 CULTURAL 15 7,4 73.500 COMERCIO 5 2,5 24.500 VECINAL VIVIENDA 20 9,8 98.000 Fuente: Elaboración propiaPara el cálculo de la población que pudiera albergar el Lote A en este escenario semultiplica el área destinada a vivienda (9,8 ha) y una densidad de 350 ha/ha querepresenta la mitad del escenario 1. El resultado se muestra en la tabla 16 comopoblación base (número de habitantes). Al igual que en el escenario anterior, el cálculode la cantidad de viviendas se realiza dividiendo la población base con los 4 habitantespor vivienda establecido en el PDUM. El resultado de esa operación es 3.430 viviendas.El área de ubicación de la vivienda (ver fila a, tabla 16), equivale al 30% del total deárea de la vivienda (9,8 ha) y el área bruta por vivienda (fila b) se estima multiplicandola cantidad de viviendas (3.430) y 110 m2/viv, considerando una vivienda clase media-baja o interés social y su cuota parte de áreas comunes (escaleras, ascensores,conserjería, entre otros). El resultado es 94.380 m2.Para estimar el número máximo de viviendas por planta (fila c), el área de ubicación dela vivienda (29.400 m2) se divide con el área de vivienda que incluye las áreas comunes(110 m2/viv.). El resultado aproximado es de 267 viviendas (aproximado a 268viviendas). Analizando las opciones de edificaciones que cumplan con el requerimientoanterior, se propone como única opción 27 edificios o torres de 4 pisos cada una, con 8apartamentos por piso (fila d). Resultado: 864 apartamentos y 95.040 m2.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 79
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloPara calcular el número y área de estacionamientos que requieren las viviendas seconsidera lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y la Ordenanza deZonificación del Municipio Maracaibo en su título VI, capítulo 1(OMPU/PDUM, 2005)sobre disponer mínimo un (1) puesto de estacionamiento por cada vivienda para lospropietarios y 1 puesto de estacionamiento para visitantes por cada 5 viviendas, dondecada puesto debe tener un área de 30 m2. En tal sentido, se realiza la siguienteoperación matemática:• Número de viviendas (864 viv) más el resultado de la división del número de viviendas entre 5 viviendas para los puestos de los visitantes. El resultado (1.037 puestos) corresponde al número total de de estacionamientos (fila e) que multiplicado por el área por puesto de estacionamiento (30 m2) se obtiene el área total necesaria destinada a los estacionamientos de las viviendas (31.104 m2).El área verde correspondiente a la vivienda se calcula con el 10% del área de ubicaciónde la vivienda (29.400 m2) cuyo resultado es 2.940 m2 (fila f).El Área Comercial Comunal de carácter recreacional (punto 2 de tabla 16), se estimacon el área de comercio vecinal previamente estimada (ver tabla 14) multiplicada por 4pisos que pudiera tener este comercio. El resultado equivale a 2,9 ha o 129.400 m2.Luego para el cálculo del número de puestos de estacionamientos y el área equivalentepara este uso comercial se asume el valor de 25 m2 por las razones expuestas en lamisma sección del escenario 1. En consecuencia, se divide el área comercial (29.400m2) y los 25 m2 para obtener el número de puestos de estacionamientos (fila g), quemultiplicado a su vez con el área por puesto de estacionamiento (30 m2), se obtiene elárea total de puestos de estacionamientos para este uso comercial (fila g). Igualmente,el área verde se estima con el 10% del área de ubicación del comercio vecinal (2,5 hamostrada en la tabla 9).El área bruta de construcción destinada al uso cultural representa el 30% de 7,4 ha(área destinada a tal uso, ver tabla 15). El resultado se multiplica por 3 pisos comomáximo sugerido para este uso, obteniéndose un área de 66.150 m2. El número depuestos para estacionamientos se determina dividiendo el área bruta de construcción ylos 25 m2 para obtener 2.646 puestos de estacionamientos (fila i), que multiplicado conel área por puesto de estacionamiento (30 m2), se obtiene un área total de puestos deestacionamientos igual a 79.380 m2 (fila i). Igualmente, el área verde se estima con el10% del área cultural (7,4 ha mostrada en la tabla 15). El resultado es 7.350 m2 (fila j).Sumando el área verde calculada para la vivienda, el comercio comunal y la cultura seobtiene un sub-total de áreas verdes. Y haciendo lo propio para los estacionamientos,se obtiene el sub-total de área de estacionamiento y número de puestos deestacionamientos (últimas filas de tabla 16).El cálculo de las áreas equivalentes a los servicios comunitarios requeridos para lasviviendas previstas en el Lote A se presenta en la tabla 17. Tanto las categorías comolos respectivos índices son los mismos establecidos en el PDUM. Dicho cálculo seArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 80
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollorealiza multiplicando la población base estimada en la tabla 9 (3.430 hab.) con cada unode los índices establecidos por servicio comunitario. El resultado se obtiene en metroscuadrados y en hectáreas. Tabla 16. Escenario 2. Estimaciones de áreas para Viviendas, Comercio Comunal de carácter recreacional y cultura. Población Índice Superf. USOS Total (m2) Cant. base (m2/hab) (ha) 1. Vivienda (20% área del Lote A) 3.430 350 9,8 98.000 858 Área de ubicación (30% de total a 2 _ _ 2,9 29.400 m viv.) Índice Cant. Viv. (m2/viv) b Área bruta por viv.(4 hab/viv) 858 110 9,4 94.380 c 267 110 2,9 29.400 N° máx. viv. por planta Opción: 27 torres de 4 pisos con 8 aptos/piso d (864 apart) Estacionamiento (1 puesto por e viv. + 1 puesto visitante por c/5 864 3,1 31.104 1.037 viv). 1 puesto son 30 m2 Área Verde (10% de área f 0,3 2.940 ubicación) 2. Área Comercial carácter recreacional (30% de ubicación de 2,9 29.400 comercio = 2,5 ha) * 4 pisos Estacionamiento (1 puesto son g 35.280 1.176 25 m2) Área Verde (10% de área h 0,2 2.450 ubicación) 3. Cultural (30% del área de 6,6 66.150 cultura)* 3 pisos Estacionamiento (1 puesto son i 79.380 2.646 25 m2) Área Verde (10% de área j 1 7.350 ubicación) Total área verde 12.740 145.764 4.859 Total estacionamiento 145.800 4.860 Fuente: Elaboración propiaComo áreas verdes respectivas a los servicios comunitarios se considera la suma delas áreas verdes equivalentes a un parque vecinal y las áreas deportivas y, propiamentecomo áreas de servicios se suman las áreas de educación, socio-cultural y médico-asistencial y hospitalario. El área y número de puestos de estacionamiento, se estimancon esta última área de servicios comunitarios (14.578 m2) y el mismo índice intermedioArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 81
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrolloasumido en el caso del área comercial comunal (25 m2). El resultado (583 puestos) seaproxima a un número par inmediatamente superior y par (584 puestos). Número quemultiplicado por el área por puesto de estacionamiento (30 m2) resulta el área deestacionamientos (17.520 m2 o 1,8 ha). Tabla 17. Escenario 2. Estimaciones de las áreas de los Servicios Comunitarios. Servicios Comunitarios/categoría Población Índice Superficie m2 (30% de servicio) base (m2/hab) (Ha) Área Verde (Parque vecinal) 2,0 0,7 6.860 Preescolar 1,0 0,3 3.430 Educación Básica 2,0 0,7 6.860 Diversificada 3.430 0,3 0,1 1.029 Socio-cultural 0,5 0,2 1.544 Deportes 1,0 0,3 3.430 Médico-asistencial y hospitalario 0,5 0,2 1.715 Total 2,5 24.868 Parque vecinal y áreas deportivas 1,0 10.290 Educación, socio-cultural y médico-asistencial 1,5 14.578 N° de Superficie Norma m2 puestos (Ha) (No. de 583 1,7 17.493 Estacionamientos (1 puesto = 30 m2) viv/25 m2) 584 1,8 17.520 Fuente: Elaboración propiaEn la tabla 18 se presentan las estimaciones totales para las áreas verdes y deportivas.Asimismo, el área total y número de puestos de los estacionamientos necesarios,sumando las áreas de vivienda y comercio, cultura y servicios comunitarios en cadacaso. La figura 25 ilustra estos valores, junto a las cuotas correspondientes a las áreasde construcción netas de viviendas, comercios, locales culturales y servicioscomunales. Tabla 18. Escenario 2. Estimaciones totales de de las áreas. TOTAL AREAS TOTAL (m2) puestos AREAS VERDES y DEPORTES 23.030 AREAS VERDES VIVIENDA Y COMERCIO 5.390 AREA VERDE CULTURA 7.350 AREAS VERDES PARQUE VECINAL y DEPORTES 10.290 ESTACIONAMIENTOS 163.284 5.443 ESTACIONAMIENTO VIVIENDA Y COMERCIO 66.384 2.213 ESTACIONAMIENTO CULTURA 79.380 2.646 ESTACIONAMIENTO SERVICIOS COMUNITARIOS 17.520 584 Fuente: Elaboración propiaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 82
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo 163.284 94.380 29.400 66.150 23.030 14.578 Vivienda Comercio Cultura Servicios Exteriores Estacionamientos Figura 25. Escenario 2. Áreas en m2 por tipo de uso de suelo Fuente: Elaboración propiaA continuación se presenta las estimaciones en relación a los costos de construcción ya los precios de venta para los diferentes usos, servicios o infraestructura resumidos enla tabla 19. Al igual que en el escenario 1, los precios de costo y venta sonaproximaciones de los precios para julio del 2007 y en tiempo presente. Mientras tanto,el tipo de obra de la vivienda está ajustado a las exigencias de viviendas de interéssocial, sin acabados de piso y carpintería de closet. Al igual que en el Escenario 1, en elprecio estimado de los locales comerciales, no se incluye las instalaciones mecánica(aire acondicionado, ascensores y escaleras), así como en el precio de losestacionamientos de estructura u obra en la construcción se incluye acabados yservicios básicos. Como áreas exteriores se incluyen los estacionamientos en playa osuperficie con su respectivo pavimento sobre suelo compactado e iluminación y lasáreas verdes con su jardinería respectiva y drenaje superficial de aguas de lluvia.Finalmente, en el precio de la infraestructura se incluyen las acometidas de aguapotable, aguas servidas, gas y electricidad.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 83
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo Tabla 19. Escenario 2. Estimaciones de montos de costos y precios de venta. Valores aproximados estimados en tiempo presente y para julio 2007. AREAS COSTOS (millones de Bs.) VENTA (millones de Bs.) VIVIENDA 1 1,6 LOCAL COMERCIAL 1,2 3,2 PRECIO DE LOCAL CULTURAL 1,2 OBRA ESTACIONAMIENTOS 0,6 EXTERIORES 0,2 INFRAESTRUCTURA 0,15 Fuente: Elaboración propiaEl costo para la construcción de vivienda en bolívares (tabla 19), se obtienemultiplicando el área neta de construcción de la vivienda (94.380 m2) y el costoequivalente (tabla 19). Igualmente, se calcula el precio de venta de la viviendamultiplicando la misma área neta de construcción por el precio de venta establecidopara viviendas (tabla 19). Con respecto a los estacionamientos, se asume que el totalde estacionamiento destinados a viviendas, pueden ser ubicados en superficie (playa),con lo cual, al ser multiplicado por el monto equivalente a las áreas exteriores (0,2 millde Bs.), se obtiene el costo para los estacionamientos de las viviendas (ver tabla 19).Igualmente, se calcula el costo de construcción del área verde/deportiva. Mientras tanto,el costo de la infraestructura destinada a vivienda se estima con el 60% del área paravivienda, es decir, con los 98.000 m2 (ver tabla 15). Multiplicando el monto resultante(58.800 m2) con su precio de construcción, se determina el costo total para estainfraestructura.El costo para la construcción del comercio (ver tabla 20), se obtiene de la multiplicacióndel área neta de construcción del comercio calculada en la tabla 15 (29.400 m2) con surespectivo costo de construcción (ver tabla 19 referido a local comercial). Su precio deventa se estima multiplicando esa misma área de comercio con el precio de ventaestablecido en la tabla 19. En el caso de los estacionamientos destinados a esta áreacomercial, se calcula una proporción de 2/3 del total del área total de estacionamientos(35.280 m2) para estacionamiento en estructura y 1/3 para estacionamientos ensuperficie. En el primer caso, el costo de construcción se obtiene multiplicando el árearesultante (23.520 m2) y el costo de construcción identificado para estacionamientos enla tabla 19, igualmente para estimar el precio de venta. En el segundo caso, el árearesultante (11.760 m2) se multiplica por el costo de construcción equivalente aexteriores en la tabla 19. El costo del área verde/deportiva se obtiene de igual maneramultiplicando el área con el precio establecido para exteriores en la misma tabla 19.Finalmente, el área destinada para la infraestructura de los servicios o localescomerciales se calcula con el 30% del área del lote A y el costo de construcción o ventaresulta de la multiplicación de esa área con su precio de costo o de venta (tabla 19).El costo para la construcción de los locales culturales (ver tabla 20), se obtiene tambiénmultiplicando el área neta de construcción (66.150 m2) y el costo de construcciónequivalente a local cultural (ver tabla 19). Su precio de venta se estima calculando esamisma área por el precio de venta establecido en la tabla 18 como local cultural. En elcaso de los estacionamientos destinados a esta área, se calcula la misma proporciónArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 84
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollodeterminada para el área comercial: 2/3 del total del área (79.380 m2) paraestacionamiento en estructura y 1/3 para estacionamientos en superficie. En el primercaso, el costo de construcción se obtiene multiplicando el área resultante (52.920 m2)por el costo de construcción identificado para estacionamientos en la tabla 19igualmente para estimar el precio de venta. En el segundo caso, el área resultante(26.460 m2) se multiplica con el costo de construcción equivalente a exteriores en latabla 19. El costo del área verde/deportiva se obtiene de igual manera multiplicando elárea (7.350 m2) con el precio establecido para exteriores (ver tabla 19). Finalmente, elárea destinada para la infraestructura de los locales culturales se calcula con el 15% delárea del lote A y su costo o precio de venta se determina multiplicando el resultado(73.500 m2) por el monto de costo o venta definidos en la tabla 19.El costo para la construcción de los servicios comunitarios (ver tabla 20), se obtienetambién multiplicando el área equivalente a la sumatoria de las áreas de los servicios deeducación, socio-cultural y médico-asistencia (ver tabla 17, monto 14.578 m2) con elcosto de construcción equivalente a local comercial (ver tabla 19). Su precio de venta seestima calculando esa misma área por el precio de venta establecido en la tabla 18como local comercial. En el caso de los estacionamientos destinados a esta área deservicios comunitarios, se calcula todo en superficie o playa (17.520 m2) y el costo deconstrucción se obtiene multiplicando dicha área por el costo de construcciónidentificado para exteriores en la tabla 19, igualmente para estimar el precio de venta. Elcosto del área verde/deportiva se obtiene de igual manera multiplicando el área (10.290m2) con el precio establecido para exteriores en la misma tabla 19. Finalmente, el áreadestinada para la infraestructura de los servicios comunitarios se calcula con el 40% delárea de la vivienda definida en la tabla 15 (98.000 m2). Su precio de costo y venta secalcula multiplicando el resultado (39.200 m2) y el monto establecido en la tabla 19,para cada caso.La vialidad y la infraestructura vial se estiman con el 10% del área total del lote A.Porcentaje que es aplicable tanto para el caso del área exterior como para el caso de lainfraestructura. El costo del área exterior se obtiene multiplicando el área (49.000 m2) yel precio establecido para áreas verdes en la tabla 19. Lo propio se realiza con lainfraestructura pero multiplicado por el precio equivalente a la infraestructura.Como área total de construcción de vivienda se suman las áreas neta de construcción,los estacionamientos (playa) y las áreas verdes/deportivas (ver tabla 20). Lo mismo sehace para el área total de construcción del comercio.Ahora bien, como área bruta vendible de vivienda y comercio, se suman los totales decada uno de ellos (resultado: 195.554 m2). No obstante, el área total neta vendiblesolamente incluye el área neta de construcción de la vivienda y el área neta deconstrucción del comercio (resultado: 123.780 m2). La ganancia del área vendible(vivienda y comercio) se determina restando el precio total de venta de las áreas netavendibles (245.088) y el costo total de venta del área bruta vendible (165.918 mill. Bs.).El resultado es 79.170 mill de Bs. (en la fila de diferencia venta-costo en la tabla 20). Lautilidad se determina por la venta inmediata y presente de la ganancia del área vendibleArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 85
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollodividida con el precio total de venta del área bruta vendible. Como resultado se obtieneuna utilidad neta del 48% Tabla 20. Escenario 2. Costos y venta de construcción para el Lote A. Valores aproximados estimados en tiempo presente y para julio 2007. Precio Áreas CONSTRUCCIÓN (Millones de VENTA (m2) Bs.) VIVIENDA (construcción) 94.380 94.380 151.008 Estacionamiento obra (en estructura) 0 0 Estacionamiento playa (en superficie) 31.104 6.221 Área Verde/deportiva 2.940 588 Infraestructura (60% de área viv) 58.800 8.820 TOTAL 128.424 110.009 151.008 COMERCIO (construcción) 29.400 35.280 94.080 Estacionamiento obra (2/3 partes) 23.520 14.112 Estacionamiento playa (1/3 parte) 11.760 2.352 Área Verde/deportiva 2.450 490 Infraestructura (30% del área del lote) 24.500 3.675 TOTAL 67.130 55.909 94.080 TOTAL COSTO ÁREA BRUTA VENDIBLE (VIVIENDA 195.554 165.918 Y COMERCIO) TOTAL PRECIO ÁREA NETA VENDIBLE (VIVIENDA 123.780 245.088 Y COMERCIO) LOCALES CULTURALES (construcción) 66.150 79.380 Estacionamiento obra (2/3 partes de total estac. 52.920 31.752 cultura) Estacionamiento playa (1/3 parte de área total estac. 26.460 5.292 cultura) Área Verde/deportiva 7.350 1.470 Infraestructura(15% del área del lote) 73.500 11.025 TOTAL 152.880 128.919 94.080 SERVICIOS COMUNITARIOS 14.578 17.493 Estacionamiento obra 0 Estacionamiento playa 17.520 3.504 Área Verde/deportiva 10.290 2.058 Infraestructura (40% del área de viv) 39.200 5.880 TOTAL 42.388 28.935 VIALIDAD (10% del área del lote) Área Exterior (10% del área del lote) 49.000 9.800 Infraestructura (10% del área del lote) 49.000 7.350 TOTAL SERV. CULTURALES COMUNITARIOS Y 195.268 175.004 VIALIDAD DIFERENCIA VENTA – COSTOS 79.170 UTILIDAD 48% Fuente: Elaboración propiaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 86
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloLa figura 26 ilustra los montos de inversión por tipos de uso de suelo bruto. Viviendas, ycomercios (con sus estacionamientos, áreas verdes y obras de infraestructura), sumanun monto de 166 millardos de bolívares, al tiempo que los locales culturales y losservicios comunales (educativos, asistenciales, recreacionales), requieren una inversiónde 158 millardos, aparte de 17 millardos necesarios para la conectividad de los serviciosde infraestructura del lote con la ciudad. 29 110 129 56 Vivienda Comercio Culturales Servicios Figura 26. Escenario 2. Inversión en millardos de Bs. por tipo de uso de suelo Fuente: Elaboración propiaCuantificación del Escenario 3En el escenario 3 se propone una igual distribución de las áreas bruta de vivienda yparque en el desarrollo del Lote A y un ligero aumento de la actividad de comerciovecinal. Se mantiene la distribución de las otras áreas de desarrollo (ver tabla 21). Tabla 21. Escenario 3. Distribución de áreas bruta de desarrollo del Lote A. Según AREA PORCENTAJES (%) PDUM (ha) (m2) TOTAL 100 49 490.000 VIALIDAD 10 4,9 49.000 PARQUES 30 14,7 147.000 TECNOLOG 15 7,4 73.500 COMERCIO 15 7,4 73.500 VECINAL VIVIENDA 30 14,7 147.000 Fuente: Elaboración propiaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 87
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloEn este escenario, la población para el Lote A se determina multiplicando el áreadestinada a vivienda (14,7 ha) y una densidad sugerida inicialmente de 350 ha/ha querepresenta casi la mitad de la densidad máxima permitida en la norma. Se obtiene unapoblación tentativa e inicial de 5.145 habitantes (ver tabla 22 como población base). Aligual que en los anteriores escenarios, el cálculo de la cantidad de viviendas tentativasse realiza dividiendo la población base con los 4 habitantes por vivienda establecido enel PDUM. El resultado de esa operación es 1.286 viviendas. El área de ubicación de lavivienda (ver fila a, tabla 22), equivale al 30% del total de área de la vivienda (14,7 ha),es decir, 44.100 m2.Frente a la población base y cantidad de viviendas propuestas tentativamente, sepropone desarrollar dos tipos de viviendas en el Lote A:• El primer tipo, denominado como Tipo A, las cuales son viviendas dirigidas al sector de clase media, con una densidad de 450 m2/hab y un área de 130 m2 por vivienda. Igualmente se asumen edificios de 10 pisos máximos de 4 apartamentos por piso• El segundo tipo o Tipo B, son viviendas de interés social con una densidad de 250 m2/hab y un área de 110 m2 por vivienda. Son edificaciones de 4 pisos máximo y de 8 apartamentos por piso.Asimismo se asume que, tanto el área para las viviendas Tipo A como para las Tipo B,equivalen a la mitad del área de vivienda (147.000 m2) en cada caso, es decir, de73.500 m2. Ahora bien, para determinar la población para las viviendas Tipo A, semultiplica el área para esas viviendas (dividido entre 10.000 para transformarlo enhectáreas) y la densidad de esas viviendas (450 m2/hab). El resultado es 3.307,5habitantes que entre 4 habitantes por vivienda se determina el número de viviendasTipo A (826,875 viv.). Lo mismo, se aplica para determinar la población de las viviendasTipo B, con la diferencia que la densidad de estas viviendas es de 250 m2/hab. Elresultado es 1.837,5 habitantes entre 4 hab/viv se obtiene 459,375 viviendas Tipo B. Eltotal de viviendas (Tipo A + Tipo B) es igual a 1.286,25 viviendas.Según lo calculado, la cantidad de torres o edificios Tipo A, se determina dividiendo elnúmero de estas viviendas (826,875 viv.) y los 40 apartamentos por edificio (productode multiplicar los 10 pisos y los 4 apartamentos por piso). El resultado que se obtiene es20,67 edificios. Mientras que la cantidad de edificios Tipo B, se determina dividiendo elnúmero de estas viviendas (459,375 viv.) y los 32 apartamentos por edificio (4 pisos por8 apartamentos por piso) El resultado es 14,36 edificios.Para el caso de las viviendas Tipo A (ver fila b de tabla 21), se adopta la cantidad de 20edificios de 10 pisos y 4 apartamentos por piso, lo cual resulta un total de 800 viviendas(20 edificios * 40 apartamentos por edificio) y una población de 3.200 habitantes (800viv * 4 hab/viv). Y en el caso de las viviendas Tipo B (ver fila c de tabla 22), se adopta lacantidad de 14 edificios de 4 pisos y 8 apartamentos por piso para un total de 448viviendas (14 edificios * 32 apartamentos por edificio) y una población de 1.792habitantes (448 viv. * 4 hab/viv).Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 88
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloLa población total adoptada es igual a 4.992 habitantes y un total de 1.248 viviendas(ver fila d de tabla 21). Asimismo, la densidad promedio estimada es de 340 m2/hab, lacual resulta de dividir el área destinada a vivienda (14,7 ha) y la población totaladoptada de 4.992 habitantes.Los estacionamientos para las viviendas Tipo A se estiman considerando 2 puestos porvivienda y 1 puesto de estacionamiento para visitantes por cada 5 viviendas, dondecada puesto debe tener un área de 30 m2. Sin embargo, los estacionamientos de lasviviendas Tipo B se calcula en función de 1 puesto por vivienda y la misma cantidad depuestos para visitantes. Se obtiene como resultado lo siguiente:• El número de puestos de estacionamiento Tipo A es igual al número de viviendas (800 viv) por 2 puestos de estacionamiento (1600 puestos para propietarios) más el resultado de la división del número de viviendas entre 5 viviendas para los puestos de los visitantes (160 puestos). El resultado es 1.760 puestos que multiplicado por el área por puesto de estacionamiento (30 m2) se obtiene el área total necesaria destinada a los estacionamientos de estas viviendas (52.800 m2) (ver fila e tabla 22).• El número o puestos de estacionamiento Tipo B es igual al número de viviendas (448 viv.) por 1 puestos de estacionamiento más el resultado de la división del número de viviendas entre 5 viviendas para los puestos de los visitantes (90 puestos). El resultado es 538 puestos que multiplicado por el área por puesto de estacionamiento (30 m2) se obtiene un total de 16.128 m2 de área total de estacionamientos para estas viviendas (ver fila f de tabla 22).El total de estacionamientos (viv. Tipo A + Tipo B) alcanza la cifra de 2.298 puestos conun área de 68.928 m2. El área verde correspondiente a las viviendas se calcula con el10% del área de ubicación de la vivienda (44.100 m2) cuyo resultado es 4.410 m2 (fila hde tabla 22).El Área Comercial Vecinal (punto 2 de tabla 22), se estima con el área de comerciovecinal previamente estimada (ver tabla 21) multiplicada por 4 pisos que pudiera tenereste comercio. El resultado equivale a 8,8 ha o 88.200 m2.Luego, para el cálculo del número de puestos de estacionamientos y el área equivalentepara este uso comercial, se asume el valor de 25 m2 por las mismas razones expuestasen los escenarios anteriores. En consecuencia, se divide el área comercial (88.200 m2)y los 25 m2 para obtener el número de puestos de estacionamientos (fila i de tabla 22),que multiplicado a su vez con el área por puesto de estacionamiento (30 m2), se obtieneel área total de puestos de estacionamientos para este uso comercial (fila g).Igualmente, el área verde (fila j de tabla 22) se estima con el 10% del área de ubicacióndel comercio vecinal (7,4 ha mostrada en la tabla 21).Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 89
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo Tabla 22. Escenario 3. Estimaciones de áreas para Viviendas, Comercio Comunal de carácter recreacional y Sedes Tecnológicas. Población Índice Superficie USOS Total (m2) Cantidad base (m2/hab) (ha) 1. Vivienda (30% área del Lote 5.145 350 14,7 147.000 1.286 A) Área de ubicación (30% de a _ _ 4,4 44.100 total m2 viv.) índice ALTERNATIVAS VIV MIXTAS (m2/viv) Tipo A: Área bruta viv. tipo A b 3.200 130 104.000 800 (* ver operación cálculo) Opción 1: 20 torres de 10 pisos con 4 aptos/piso (800 viv) Tipo B: Área bruta viv. tipo A c 1.792 110 49.280 448 (* ver operación cálculo) Opción 2. 14 torres de 4 pisos con 8 aptos/pisos (448 viv) d TOTAL VIV (A+B) 4.992 153.280 1.248 Cant. Viv. Tipo A: Estacionamiento (1 puesto por viv. + 1 puesto e 800 5,3 52.800 1.760 visitante por c/5 viv). 1 puesto son 30 m2 Tipo B: Estacionamiento (1 puesto por viv. + 1 puesto f 448 1,6 16.128 538 visitante por c/5 viv). 1 puesto son 30 m2 g TOTAL ESTAC. (A+B) 1.248 6,9 68.928 2.298 Área Verde (10% de área h 0,4 4.410 ubicación) 2. Área Comercial carácter recreacional (30% de ubicación 8,8 88.200 de comercio = 7,4 ha) * 4 pisos Estacionamiento (1 puesto i 105.840 3.528 son 25 m2) Área Verde (10% de área j 1 7.350 ubicación) 3. Tecnológico (30% del área de 6,6 66.150 tecnología)* 3 pisos Estacionamiento (1 puesto k 79.380 2646 son 25 m2) Área Verde (10% de área l 1 7.350 ubicación) Total área verde 19.110 254.148 8.472 Total estacionamiento 233.640 7.788 Fuente: Elaboración propiaEl área bruta de construcción destinada al Uso Tecnológico representa el 30% de 7,4ha (área destinada a tal uso, ver tabla 21). El resultado se multiplica por 3 pisos comoArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 90
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollomáximo sugerido para este uso, obteniéndose un área de 66.150 m2. El número depuestos para estacionamientos se determina dividiendo el área bruta de construcción ylos 25 m2 para obtener 2.646 puestos de estacionamientos (fila k de tabla 22), quemultiplicado con el área por puesto de estacionamiento (30 m2), se obtiene un área totalde puestos de estacionamientos igual a 79.380 m2 (fila k de tabla 22). Igualmente, elárea verde se estima con el 10% del área cultural (7,4 ha mostrada en la tabla 15). Elresultado es 7.350 m2 (fila l).Sumando el área verde calculada para la vivienda, el comercio comunal y la tecnologíase obtiene un sub-total de áreas verdes. Y haciendo lo propio para losestacionamientos, se obtiene el sub-total de área de estacionamiento y número depuestos de estacionamientos (últimas filas de tabla 22).El cálculo de las áreas equivalentes a los servicios comunitarios requeridos para lasviviendas previstas en el Lote A se presenta en la tabla 23. Dicho cálculo se realizamultiplicando la población base adoptada en la tabla 22 (4.992 hab.) con cada uno delos índices establecidos por servicio comunitario. El resultado se obtiene en metroscuadrados y en hectáreas. Tabla 23. Escenario 3. Estimaciones de las áreas de los Servicios Comunitarios. Servicios Comunitarios/categoría Población Índice Superficie m2 (30% de servicio) base (m2/hab) (Ha) Área Verde (Parque vecinal) 2,0 1,1 9.984 Preescolar 1,0 0,5 4.992 Educación Básica 2,0 1,0 9.984 Diversificada 4.992 0,3 0,1 1.498 Socio-cultural 0,5 0,2 2.246 Deportes 1,0 0,5 4.992 Médico-asistencial y hospitalario 0,5 0,2 2.496 Total 3,6 36.192 Parque vecinal y áreas deportivas 1,5 14.976 Educación, socio-cultural y médico-asistencial 2,1 21.216 N° de Superficie Norma m2 puestos (Ha) (No. viv/25 Estacionamientos (1 puesto = 30 m2) 849 2,5 25.459 m2) Fuente: Elaboración propiaComo áreas verdes respectivas a los servicios comunitarios se considera la suma delas áreas verdes equivalentes a un parque vecinal y las áreas deportivas y, propiamentecomo áreas de servicios se suman las áreas de educación, socio-cultural y médico-asistencial y hospitalario. El área y número de puestos de estacionamiento, se estimancon esta última área de servicios comunitarios (21.216 m2) y el mismo índice intermedioasumido en el caso del área comercial comunal (25 m2). El resultado (849 puestos) seArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 91
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollomultiplica con el área por puesto de estacionamiento (30 m2) para obtener el área deestacionamientos (25.459 m2 o 2,5 ha).En la tabla 24 se presentan las estimaciones totales para las áreas verdes y deportivas.Asimismo, el área total y número de puestos de los estacionamientos necesarios,sumando las áreas de vivienda y comercio, tecnología y servicios comunitarios en cadacaso. La figura 27 ilustra estos valores, junto a las cuotas correspondientes a las áreasnetas de viviendas, comercios, sedes tecnológicas y servicios comunales. Tabla 24. Escenario 3. Estimaciones totales de de las áreas. TOTAL AREAS TOTAL (m2) puestos AREAS VERDES y DEPORTES 34.086 AREAS VERDES VIVIENDA, COMERCIO Y TECNOLOGIA 19.110 AREAS VERDES PARQUE VECINAL y DEPORTES 14.976 ESTACIONAMIENTOS 279.607 9.320 ESTACIONAMIENTO VIVIENDA, COMERCIO Y 254.148 8.472 TECNOLOGIA ESTACIONAMIENTO SERVICIOS COMUNITARIOS 25.459 848 Fuente: Elaboración propia 279.607 153.280 88.200 66.150 34.086 36.192 Vivienda Comercio Tecnológico Servicios Exteriores EstacionamientosFigura 27. Escenario 2. Áreas en m2 por tipo de uso de suelo. Fuente: Elaboración propiaA continuación se presenta las estimaciones en relación a los costos de construcción ya los precios de venta para los diferentes usos, servicios o infraestructura resumidos enla tabla 25. Al igual que en los escenarios anteriores, los precios de costo y venta sonaproximaciones de los precios para julio del 2007 y en tiempo presente.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 92
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloLos costos por m2 de construcción de las viviendas Tipo A y B se han adoptado bajo unprecio promedio único de 2 millones de Bs. por metro cuadrado para los dos tipos deviviendas, donde el Tipo A tiene un precio de 2,4 mill. de Bs. y el tipo B de 1,6 mill. deBs. Este precio considera que los dos tipos de viviendas no tienen acabados de piso, nicarpintería de closet y que la diferencia la establece el área y el número de puestos deestacionamiento por apartamento. Al igual que en los escenarios anteriores, en el precioestimado de los locales comerciales no se incluye las instalaciones mecánica (aireacondicionado, ascensores y escaleras); así como en el precio de los estacionamientosde estructura u obra en la construcción se incluye acabados y servicios básicos. Comoáreas exteriores se incluyen los estacionamientos en playa o superficie con surespectivo pavimento sobre suelo compactado e iluminación y las áreas verdes con sujardinería respectiva y drenaje superficial de aguas de lluvia. Finalmente, en el precio dela infraestructura se incluyen las acometidas de agua potable, aguas servidas, gas yelectricidad. Tabla 25. Escenario 3. Estimaciones de montos de costos y precios de venta. Valores aproximados estimados en tiempo presente y para julio 2007. AREAS COSTOS (millones de Bs.) VENTA (millones de Bs.) VIVIENDA 1,1 2 LOCAL COMERCIAL 1,3 3,4 PRECIO DE LOCAL TECNOLOGICO 1,2 3,2 OBRA ESTACIONAMIENTOS 0,6 EXTERIORES 0,2 INFRAESTRUCTURA 0,15 Fuente: Elaboración propiaEl costo para la construcción de vivienda en bolívares (tabla 26), se obtienemultiplicando el área neta de construcción de la vivienda (153.280 m2) y el costoequivalente (tabla 25). Igualmente, se calcula el precio de venta de la viviendamultiplicando la misma área bruta de construcción por el precio de venta establecidopara viviendas (tabla 25). Con respecto a los estacionamientos, se asume que el totalde estacionamiento destinados a las viviendas son superficiales (playa), con lo cual, alser multiplicado por el monto equivalente a las áreas exteriores (0,2 mill de Bs.), seobtiene el costo para los estacionamientos de las viviendas (ver tabla 26). Igualmente,se calcula el costo de construcción del área verde/deportiva. Mientras tanto, el costo dela infraestructura destinada a las viviendas se estima con el 60% del área para vivienda,es decir, con los 147.000 m2 (ver tabla 21). Multiplicando el monto resultante (88.200m2) con su precio de construcción, se determina el costo total para esta infraestructura(ver tabla 26).El costo para la construcción del comercio (ver tabla 26), se obtiene de la multiplicacióndel área neta de construcción del comercio calculada en la tabla 22 (88.200 m2) con surespectivo costo de construcción (ver tabla 25 referido a local comercial). Su precio deventa se estima multiplicando esa misma área de comercio con el precio de ventaestablecido en la tabla 25. En el caso de los estacionamientos destinados a esta áreacomercial, se calcula una proporción de 1/2 del total del área total de estacionamientos(105.840 m2) para estacionamiento en estructura y 1/2 para estacionamientos enArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 93
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollosuperficie. En el primer caso, el costo de construcción se obtiene multiplicando el árearesultante (52.920 m2) y el costo de construcción identificado para estacionamientos enla tabla 19, igualmente para estimar el precio de venta. En el segundo caso, el árearesultante (52.920 m2) se multiplica por el costo de construcción equivalente aexteriores en la tabla 25. El costo del área verde/deportiva se obtiene de igual maneramultiplicando el área (7.350 m2) con el precio establecido para exteriores en la mismatabla 25. Finalmente, el área destinada para la infraestructura de los localescomerciales se calcula con el 30% del área del lote A y el costo de construcción o ventaresulta de la multiplicación de esa área con su precio de costo o de venta (tabla 25).El costo para la construcción de los locales tecnológicos (ver tabla 19), se obtienetambién multiplicando el área neta de construcción (66.150 m2) y el costo deconstrucción equivalente a local tecnológico (ver tabla 25). Su precio de venta se estimacalculando esa misma área por el precio de venta referido en la tabla 25 con el mismonombre. En el caso de los estacionamientos destinados a esta área, se calcula lamisma proporción determinada para el área comercial: 1/2 del total del área (79.380 m2)para estacionamiento en estructura y 1/2 para estacionamientos en superficie. En elprimer caso, multiplicando el área resultante (39.690 m2) y el costo de construcciónidentificado para estacionamientos en la tabla 25 se determina el costo de construccióny, la misma área por el monto de venta se estima el precio de venta. En el segundocaso, el área resultante se multiplica con el costo de construcción equivalente aexteriores en la tabla 25 y con su precio de venta. El costo del área verde/deportiva seobtiene de igual manera multiplicando el área (7.350 m2) con el precio establecido paraexteriores (ver tabla 26). Finalmente, el área destinada para la infraestructura de loslocales tecnológicos se calcula con el 15% del área del lote A y su costo o precio deventa se determina multiplicando el resultado (73.500 m2) por el monto de costo o ventadefinidos en la tabla 25.El costo para la construcción de los servicios comunitarios (ver tabla 26), se obtienetambién multiplicando el área equivalente a la sumatoria de las áreas de los servicios deeducación, socio-cultural y médico-asistencia (ver tabla 23, monto 21.216 m2) con elcosto de construcción equivalente a local comercial (ver tabla 25). Su precio de venta seestima calculando esa misma área por el precio de venta establecido en la tabla 25como local comercial. En el caso de los estacionamientos destinados a esta área deservicios comunitarios, se calcula 2/3 partes del total de metros cuadrados deestacionamientos (25.459 m2) en superficie o playa (16.973 m2) y el costo deconstrucción y el precio de venta se obtienen multiplicando dicha área por el precio deconstrucción o el monto de venta identificado para exteriores en la tabla 25. El costo delárea verde/deportiva se obtiene de igual manera multiplicando el área (14.976 m2) conel precio establecido para exteriores en la misma tabla 25. Finalmente, el áreadestinada para la infraestructura de los servicios comunitarios se calcula con el 40% delárea de la vivienda definida en la tabla 21 (147.000 m2). Su precio de costo y venta secalcula multiplicando el resultado (58.800 m2) y el monto establecido en cada caso (vertabla 25).La vialidad y la infraestructura vial se estiman con el 10% del área total del lote A.Porcentaje que es aplicable tanto para el caso del área exterior como para el caso de laArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 94
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrolloinfraestructura. El costo del área exterior se obtiene multiplicando el área (49.000 m2) yel precio establecido para áreas verdes en la tabla 25. Lo propio se realiza con lainfraestructura pero multiplicado por el precio equivalente a la infraestructura. Tabla 26. Escenario 3. Costos y venta de construcción para el Lote A. Valores aproximados estimados en tiempo presente y para julio 2007. Precio Áreas CONSTRUCCIÓN (Millones de VENTA (m2) Bs.) VIVIENDA (construcción) 153.280 168.608 306.560 Estacionamiento obra (en estructura) 0 0 Estacionamiento playa (en superficie) 68.928 13.786 Área Verde/deportiva 4.410 882 Infraestructura (60% de área viv o 14,7 ha) 88.200 13.230 TOTAL 226.618 196.506 306.560 COMERCIO (construcción) 88.200 114.660 299.880 Estacionamiento obra (1/2 partes) 52.920 31.752 Estacionamiento playa (1/2 parte) 52.920 10.584 Área Verde/deportiva 7.350 1.470 Infraestructura (5% del área del lote) 24.500 3.675 TOTAL 201.390 162.141 299.880 LOCALES TECNOLÓGICOS (construcción) 66.150 79.380 211.680 Estacionamiento obra (1/2 partes de total estac. tecn) 39.690 23.814 Estacionamiento playa (1/2 parte de área total estac. 39.690 7.938 tecn) Área Verde/deportiva 7.350 1.470 Infraestructura(15% del área del lote) 73.500 11.025 TOTAL 152.880 123.627 211.680 TOTAL COSTO ÁREA BRUTA VENDIBLE 580.888 482.274 (VIVIENDA, COMERCIO Y TECNOLOGÍA) TOTAL PRECIO ÁREA NETA VENDIBLE (VIVIENDA, 307.630 818.120 COMERCIO Y TECNOLOGÍA) SERVICIOS COMUNITARIOS 21.216 27.581 Estacionamiento obra (2/3 partes de total estac. Serv. 16.973 10.184 comunitarios) Estacionamiento playa (1/3 parte de área total 8.486 1.697 Serv.Comunitarios) Área Verde/deportiva 14.976 2.995 Infraestructura (40% del área de viv.) 58.800 8.820 TOTAL 61.651 51.277 VIALIDAD (10% del área del lote) Área Exterior (10% del área del lote) 49.000 9.800 Infraestructura (10% del área del lote) 49.000 7.350 TOTAL SERV. COMUNITARIOS Y VIALIDAD 110.651 68.427 DIFERENCIA VENTA – COSTOS 335.846 UTILIDAD 70% Fuente: Elaboración propiaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 95
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloComo área total de construcción de vivienda se suman las áreas de construcción, losestacionamientos (playa) y las áreas verdes/deportivas (ver tabla 26). Lo mismo sehace para el área total de construcción del comercio y de los locales tecnológicos.Ahora bien, como área bruta vendible de vivienda, comercio y sedes tecnológicas, sesuman los totales de cada uno de ellos (resultado: 580.888 m2). No obstante, el áreatotal neta vendible solamente incluye las áreas de construcción de vivienda, delcomercio y de locales tecnológicos (resultado: 307.630 m2). La ganancia del áreavendible (vivienda, comercio y locales tecnológicos) se determina restando el preciototal de venta de las áreas neta vendibles (818.120) y el costo total de venta del áreabruta vendible (482.274 mill. Bs.). El resultado es 335.846 mill de Bs. (en la fila dediferencia venta-costo en la tabla 25). La utilidad se determina por la venta inmediata ypresente de la ganancia del área vendible dividida con el precio total de venta del áreabruta vendible. Como resultado se obtiene una utilidad neta del 70%.La figura 28 ilustra los montos de inversión por tipos de uso de suelo bruto. Viviendas,comercios y sedes tecnológicas (con sus estacionamientos, áreas verdes y obras deinfraestructura), suman un monto de 482 millardos de bolívares, al tiempo que losservicios comunales (educativos, asistenciales, recreacionales), requieren una inversiónde 51 millardos, aparte de 17 millardos necesarios para la conectividad de los serviciosde infraestructura del lote con la ciudad. 51 197 123 162 Vivienda Comercio Tecnológicos Servicios Figura 28. Escenario 3. Inversión en millardos de Bs. por tipo de uso de suelo. Fuente: Elaboración propiaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 96
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloAnálisis comparativo de escenariosEn esta sección del documento, se aplicará una metodología de valoración dealternativas de diseño que responde fundamentalmente a la confrontación entreintensidad del intervención y sus beneficiarios, en términos financieros y sociales. Dichametodología pretende esquematizar parte de las discusiones del equipo de trabajo encuanto a las bondades y dificultades de cada escenario, considerando la conciliación deintereses entre los beneficios económicos e institucionales de la Universidad del Zulia ylos requerimientos de Maracaibo.Criterios de valoración de los escenariosEl diseño situacional de escenarios permite la definición de alternativas de diseño cuyapertinencia y adecuación a una circunstancia determinada depende de factorescoyunturales como oportunidad y contingencia. Este ha sido el caso de los escenariosantes descritos, los cuales pueden ser considerados con valores de aporte, debilidad,amenazas y oportunidades, como se habrá podido apreciar en la descripción cualitativay cuantitativa de cada uno de ellos.No obstante, pese a tal variabilidad, todos los escenarios pueden analizarse desde unmismo grupo de criterios. Para el caso del lote A, se han asumido cinco criterios devaloración:• Población acogida. Los escenarios desarrollados proponen densidades netas entre los 680 y los 250 habitantes por hectárea, rango determinado por un máximo legal para la zonificación vigente en el lote, y un mínimo para el logro de un urbanismo racional y sostenible. Densidades mayores implican una mayor cantidad de usuarios atendidos directamente por las viviendas y equipamientos planteados; densidades menores implican la reserva de espacios para una población beneficiaria fundamentalmente externa al desarrollo propuesto.• Demanda de servicios. Mayores poblaciones requieren mayor cantidad de servicios públicos. Si estas poblaciones se aglutinan con mayores densidades, existe una mayor concentración en los servicios, lo cual usualmente resulta más beneficioso al reducir el despliegue geográfico de redes de infraestructura. No obstante, los prestadores de servicios pueden garantizar un cierto tope en su atención domiciliaria, ya sea por restricciones en la previsión de crecimiento o por decisiones estatégica de la gestión urbana; dicho tope constituye el umbral máximo de servicios, por encima del cual, cualquier propuesta será insostenible por carecer de calidad en sus requerimientos de abastecimiento de agua, electricidad o transporte, o por no poder oportuna y suficientemente la disposición de aguas servidas y de lluvia, o de desechos sólidos, entre otros. Asimismo, existe un umbral mínimo de servicios, por debajo del cual las demandas de servicio pueden resultar excesivamente bajas para los costos requeridos para atenderlas. Esto se da en las poblaciones y densidades bajas que usualmente caracterizan el pasaje rural.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 97
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollo• Intensidad de usos urbanos. La inclusión de un mayor número de actividades en un mismo espacio urbano, y la incorporación de una mayor cantidad de personas al desarrollo de tales actividades, definen la intensidad del uso del suelo. Mayores intensidades pueden implicar optimización del suelo pero, a su vez, mayor riesgo de conflictividad e incompatibilidades entre una actividad urbana y la otra. Intensidades muy bajas de antropización de suelo urbano implican alta e ineficiente dispersión o intencionalidad de protección ambiental de espacios internos de la ciudad.• Destino de la respuesta urbana. Todo espacio urbano se debe tanto a sus propietarios o pisatarios como al resto de la ciudad. En esto estriba el valor social de la tierra: si bien cada poseedor de lotes posee el derecho de generar plusvalía y riqueza personal a partir del aprovechamiento inmobiliario y comercial de las parcelas, este derecho se condiciona al derecho de sus vecinos de disfrutar de calidad de vida urbana. Bajo un modelo rentista del suelo urbano, un máximo desarrollo inmobiliario implica obtener el mayor lucro posible a partir de la inversión equivalente al costo de la tierra. El proyecto tiene una visión endogenista y ofrece respuestas a demandas propias de las actividades internas que se desarrollarán en un lote determinado. En la situación opuesta, el desarrollo del lote puede obedecer a necesidades de espacios del resto de la ciudad, por lo general, con carácter recreacional o asistencial usualmente poco rentables desde el punto de vista económico pero altamente provechosos desde el punto de vista social. El proyecto tiene una visión exógena, y su cristalización depende usualmente de inversiones y atención gubernamental• Rentabilidad económica y social. Un desarrollo inmobiliario requiere siempre de inversiones cuyo provecho debe apreciarse en el ámbito de lo económico o de lo comunitario. La dinámica costo-beneficio en el sector privado, impone como condición de éxito la obtención de una ganancia financiera neta, no así en el caso del Estado, quien ejecuta la recaudación fiscal y las fuentes de ingreso gubernamental como gasto público para beneficio de todos los ciudadanos. Así, todo desarrollo urbano se efectúa simultáneamente bajo el aporte de inversionistas privados como mecanismo de enriquecimiento pecuniario, y la inversión del Estado como construcción ciudadana con recursos de toda la población. En esta dimensión, un proyecto urbano puede generar suficiente utilidad inmobiliaria como para poder prescindir del aporte del capital público o, por el contrario, las inversiones privadas pueden sólo ser rentables si existen aportes cuantiosos del Estado en espacios de servicio público de servicio a los ciudadanos.Resultados de la evaluaciónConsiderando estos criterios, cada propuesta urbana puede caracterizarse en unavisión multidimensional de sus intenciones. En la figura 29, se analizan gráficamenteestos criterios: la intensidad de uso de suelo de cada alternativa se representa sobreuna curva que resulta de la combinación de densidades poblacionales y demandas deservicio público. Debido a que existe un umbral máximo de prestación de servicios,pueden darse que un escenario requiera mayor cantidad de servicios de los que laArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 98
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollociudad puede ofrecer. Ciertas intensidades de uso de suelo pueden acoger suficientesactividades para ofrecer rentabilidad inmobiliaria directa; otras, requieren para ello queel Estado incremente su aporte social en espacios y equipamientos públicos, y asípoder satisfacer tanto expectativas de inversionistas privados como de servicio socialpor parte del sector público. El hecho de que mayores intensidades de uso representenuna relación de máximo aprovechamiento del costo de la tierra urbana, es evidencia deque la respuesta proyectual obedece a los intereses específicos del lote; menoresintensidades de uso, densidades y requerimientos de servicio público, pueden estarrepresentando opciones de desconcentración concentrada de grano edificado paraobtener espacios públicos abiertos demandados por la ciudad. RESPUESTA CIUDAD LOTE + 1 RENTABILIDAD + (INFRAESTRUCTURA) (Aporte social) Intensidad de uso Umbral SERVICIOS 3 0 2 0 - 250 350 680 hab/ha - DENSIDAD Figura 29. Comparación de escenarios. Fuente: Elaboración propiaEn la figura, se puede apreciar que el escenario1 (inmobiliario intensivo) se representaen el punto más alto de la curva de intensidad de uso, con una densidad mayor y conuna demanda de servicios públicos que estaría por encima del umbral de prestación, locual sería problemático en su viabilización. Este escenario responde fundamentalmentea situaciones del lote, otorgándole una alta renta inmobiliaria.El escenario 2 maneja una baja intensidad de uso, para menos personas y menoresrequerimientos de servicios. Responde fundamentalmente a requerimientos de laciudad y para que sus inversionistas privados obtengan una rentabilidad positiva, debenArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 99
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrolloincorporarse mayores aportes gubernamentales para servicios sociales que viabilicen lapropuesta.El escenario 3 plantea una intensidad de uso intermedia, con un requerimiento deservicios un poco por debajo del umbral máximo de prestaciones, una rentabilidaddiscretamente positiva y una conciliación de intereses entre la rentabilidad del lote y larespuesta a requerimientos generales de la ciudad.La figura 30 presenta una comparación de escenarios, considerando sus áreas por usode suelo. El escenario 1 plantea un desarrollo inmobiliario fundamentalmenteresidencial (en amarillo) con servicios de equipamiento para las demandas internas dellote (en fucsia). El escenario 2 contiene un escenario de énfasis distribuido entreviviendas y equipamientos científicos y culturales (en celeste), con una bajo nivel deurbanización para disponer de amplias áreas para parque urbano. El escenario 3desarrolla vivienda, comercio y servicios en forma semi-intensiva, con un bajorequerimiento de equipamientos de servicio (en fucsia). En todos los escenarios, sepresenta el requerimiento de áreas para estacionamientos (en gris) que, enconcordancia con muchas críticas a la ordenanza vigente, implican áreas bastantesignificativas. 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Escenario 1 Escenario 2 Escenario 3 Vivienda Comercio Cultura Servicios EstacionamientosFigura 30. Comparación de escenarios, a partir de las áreas en metros cuadrados destinadas a cada tipo de usoSi comparamos los escenarios considerando las inversiones por cada uso de suelo, elescenario 1 demanda inversiones fundamentalmente en la construcción de viviendas yde comercio vecinal complementario. En este escenario, la utilidad inmobiliaria (enverde, producto entre la diferencia entre el precio global de venta menos el costo deobra, sin considerar algún costo relativo del terreno), resulta notable, incluso al nivel deArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 100
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrolloeventualmente poder sufragar los aportes gubernamentales para espacios públicos ytodavía quedar renta positiva. El escenario 2, por el contrario, presenta una utilidadeconómica baja, sólo viable si el estado cumple con la inversión en servicios sociales.El escenario 3 presenta inversión inmobiliaria tanto en vivienda como en comercio yequipamiento científico-cultural, generando suficiente rentabilidad positiva que, en unescenario negativo, podría incluso sufragar los costos de espacio público, usualmentesufragados por el estado. 800 Aporte Aporte Aporte 700 social social social 600 500 400 300 200 100 0 Escenario 1 Escenario 2 Escenario 3 Vivienda Comercio Cultura Servicios UtilidadFigura 31. Comparación de escenarios, a partir de las inversiones en millardos de bolívares por cada tipo de usoNo obstante, a pesar de que el escenario 1 y 3 presentan rentabilidades inmobiliariasinteresantes, éstas parecieran no ser excepcionalmente alta, más considerando quedicha renta se ha estimado a valor presente sin ser prorrateado en el tiempoconsiderando los años necesarios para su cobranza. Quizás la renta económica pudieraresultar aún más significativa para la Universidad del Zulia como inversionista, no tantoa través de la simple plusvalía inmobiliaria, sino como rendimiento en la actividadeconómica que en los desarrollos se pudieran dar, como socio empresarial, comoarrendador o como propietario de activos en PYMES universitarias.Reflexión conclusiva de la evaluaciónCada uno de los escenarios propuestos podrá generar diferentes impactos en la ciudad,exhaltando o minimizando roles intrínsecos de la Universidad como centro regional porexcelencia del conocimiento y la innovación. Analizaremos a modo de conclusión trsaspectos en base a los cuales se podrá expresar dicho impacto.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 101
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloBeneficio económico-socialTomando en cuenta criterios de identidad, se observa cómo el escenario 1, sin duda, secorresponde al escenario de más alta rentabilidad económica y podría contribuir demanera significativa a paliar el alto déficit de viviendas que presenta actualmenteMaracaibo. La vocación que se adopta del PDUM es netamente residencial y comercial,como si fuera un terreno cualquiera disponible dentro de la ciudad, pero ¿será esarealmente la vocación del lote A? ¿Le corresponde a la Universidad el dotar a lacomunidad marabina de viviendas? O por el contrario, siendo el lote una propiedad dela universidad y dado el tamaño y ubicación estratégica que tiene, ¿acaso no deberíaasignársele preferentemente una vocación científico cultural y de recreación interactivade alto impacto y rentabilidad económico-social?Bajo este cuestionamiento, la propuesta de desarrollo para el lote A debería considerarineludiblemente alguna vocación científica-cultural, acorde con los roles y funcionesuniversitarias a la vez que contribuye a la promoción de la ciudad de Maracaibovisualizándola como una ciudad del conocimiento y generándole "atractividad hacia laclase creativa" (Carrillo, 2005). Así, la universidad colaboraría en el desarrollo de unaciudad para atraer talento de primer nivel científico-tecnológico, empresarial ycomunitario, turístico, de diseño y artístico como principal condición de competitividadpara una ciudad o región.Proyección académica institucionalPor otra parte, Maracaibo presenta déficits importantes en lo que se refiere a espaciosidóneos para el desarrollo de la ciencia y la tecnología, la capacitación, la recreación, lacultura, y el turismo de negocios. También presenta importantes déficits en materia deviviendas (incluso con una demanda cautiva dentro del propio recinto universitariorepresentada por los docentes, empleados y obreros). Ambos requerimientos podríanser atendidos sin sacrificar otras fortalezas y potencialidades que presenta el lote A.LUZ tiene en este momento la oportunidad de legar a la ciudad un espacio único ydistintivo que impactará en todos los estratos de la sociedad y del que se beneficiaría lacomunidad local, regional, nacional e incluso internacional. Ciertamente que si sedesarrollara el escenario 1, la rentabilidad económica del lote A resulta muy atractiva,pero también es cierto que la Universidad como actor fundamental que interactúa deforma dinámica en la ciudad y que constituye un patrimonio cultural, podría subordinardicha rentabilidad económica (construir y vender de manera simple muchos metrosresidenciales y comerciales) a un loable y trascendente beneficio socio-cultural. Eneste sentido, las propuestas contempladas en los escenarios 2 y 3 quizás secorresponden no sólo con lo que la ciudad necesita y demanda, sino con lo queconstituye el rol por excelencia de la Universidad como el espacio para la generación,transmisión y uso del conocimiento.En este orden de ideas, habría que considerar que nuestra sociedad global vive unarevolución tecnológica sin precedentes caracterizada principalmente por los efectossinérgicos de las tecnologías de la información y la comunicación (TIC). En esteproceso de transición hacia un nuevo esquema económico, las universidades comoArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 102
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Desarrollocentros de generación y difusión por excelencia del conocimiento, juegan un rolfundamental. Esto, aunado al necesario y estrecho compromiso de insertar a lacomunidad en estos espacios científico-culturales y hacerla participe directa de losbeneficios que deriven de estos procesos, constituyen el mayor legado que puedebrindar la universidad a su entorno mediato e inmediato.Un nuevo paradigma tecnoeconómico, basado en el cambio de una actividadeconómica dependiente de la transformación física de la producción, por una basada enla transformación de la base intelectual de la producción, está surgiendo bajo ladenominación de “Economía del Conocimiento” (el conocimiento como valor económicocomprado y vendido en los mercados de tecnologías). Esta actividad económica,soportada por la innovación y el desarrollo de nuevas técnicas, procesos yproductos, constituye una de las nuevas vías para la superación de lapobreza, mediante la inclusión de grandes contingentes de ciudadanos a los mercadosde trabajo en condiciones adecuadas de capacitación y formación para lacompetitividad. Esto conduciría un mejoramiento sustancial de la calidad de vidacolectiva e individual.Con los escenarios planteados, las alianzas estratégicas entre diferentes universidadesregionales y demás centros de educación superior pueden contar con un espacio parael desarrollo de mercados de tecnologías o mercados de innovación. El uso, difusión ycreación de tecnologías en el área petrolera, petroquímica, química, agroalimentaria,biocombustibles, bioclimática, turística, entre otros, tendrían en el lote A instalacionesidóneas para la investigación, el desarrollo y la innovación por parte de nuevosemprendedores que conformarían pequeñas y medianas empresas, dentro de unmodelo de desarrollo sustentable que coadyuvaría en el tiempo a reducir ladependencia y vulnerabilidad económica de nuestro país y nuestra región.Corresponsabilidad en la creación del espacio públicoComo se ha indicado, el lote A ha heredado parte de lo que fue el antiguo aeropuerto dela ciudad de Maracaibo, y es asiento de escasas edificaciones con usos de caráctertemporal, en los que se realizan actividades festivas y de exposiciones (como la Feriade la Chinita). Los escenarios de desarrollo propuestos han incluido la dotación de losdiferentes equipamientos (vialidad, viviendas, servicios, comercio, etc), las cualesreforzarían y complementarían estos usos temporales, así como los usos residencialesy de equipamiento científico-tecnológico-cultural-recreacional ya mencionados.En relación al desarrollo de tales espacios públicos, los escenarios coinciden en lanecesidad de generar un sistema de espacios verdes recreacionales, enlazados porveredas y ciclovías en alamedas y ramblas. Los escenarios 2 y 3 proponenconcentraciones de áreas abiertas a modo de parques urbano o vecinal, respondiendoa requerimientos de la ciudad o del sector, respectivamente. En ambos casos, la visióndel parque se ha manejado intrínsecamente vinculada a la actividad deportiva ytecnológica, por lo cual resulta pertinente la visión de los tecnoparques, espaciospúblicos que incorporan el aprendizaje recreacional a través de centros culturales,museos de ciencias o de pequeñas y medianas empresas tecnológicas.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 103
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de DesarrolloEstas breves reflexiones serán alimentadas a través de procesos de discusión ynegociación que muy probablemente se suscitarán en talleres de participación de tomasde decisiones. Autoridades universitarias, inversionistas y organizaciones del estado, ycomunidad universitaria, tendrán que verse involucrados en procesos participativoscomo los analizados en la última sección de este documento que a continuación sepresenta.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 104
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Gestión EstratégicaPROPUESTA DE GESTIÓN ESTRATÉGICAEn esta última parte del informe, se plantean los lineamientos generales paradesarrollar la Propuesta de Gestión Sinérgica Sostenible (PGSS) para el lote A de laUniversidad del Zulia, ubicado en la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo.Los lineamientos se enmarcan en dos objetivos básicos:• viabilizar la propuesta de desarrollo del lote A o escenario seleccionado, que garantice “rentabilidad sostenible en el tiempo” siguiendo la ecuación: Multifuncionalidad + Flexibilidad y reciclaje de usos > Número de actores o inversores actividades en el tiempo + Demandas de actores• promover y estimular la inversión sinérgica y pluriactoral en el lote A.La interacción de estos objetivos con la realidad intervenida y la visión del escenarioseleccionado, permite asumir como principio rector de la PGSS la “rentabilidadsostenible en el tiempo“, que integra el concepto de sostenibilidad en sus cuatrovertientes o pilares: social-cultural, económico-financiera, ambiental y político-institucional. Así, se da respuesta a las demandas de la pluralidad de actoresimplicados en el desarrollo del lote A (LUZ, asociaciones, empresarios, inversionistas,comunidades, entre otros) promoviendo capital social (integración sinérgica de actores)y, a los compromisos con la ciudad y el contexto inmediato donde se inserta.Conceptos claves del PGSSLos lineamientos de la PGSS se enmarcan e integran tres conceptos claves: gestiónsinérgica, desarrollo urbano sostenible y de calidad y marketing urbano.Gestión Sinérgica y SostenibleTodo sistema es sinérgico cuando el examen de sus partes en forma aislada no puedeexplicar o predecir su comportamiento; es decir, cuando dos o más elementos se unensinérgicamente, crean un resultado que aprovecha y maximiza las cualidades de cadauno de los elementos. La palabra sinergia proviene del griego y su traducción literal es“cooperación concurso activo y concertado de varios órganos -actores para realizar unafunción”; no obstante (y según la Real Academia Española) se refiere a la acción de dos(o más) causas cuyo efecto es superior a la suma de los efectos individuales. Enbiología se refiere al concurso activo y concertado de varios órganos para realizar unafunción. Su traducción al inglés es la palabra synergy. La palabra aumenta suimportancia gracias a la teoría general de sistemas que fue desarrollada por VonBertalanffy.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 105
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Gestión EstratégicaVinculado a este concepto, está el de recursividad, por el cual un sistema sinérgico estácompuesto a su vez de subsistemas que son sinérgicos también. La sinergia es, enconsecuencia, un fenómeno que surge de las interacciones de las partes entre laspartes o componentes de un sistema (conglomerado); este concepto responde alpostulado aristotélico que dice que “el todo no es igual a la suma de las partes”. Latotalidad es la conservación del todo en la acción reciproca de las partes componentes.La sinergia positiva surge cuando los elementos que componen el sistema están bienintegrados entre sí y la sinergia negativa surge en ambientes con líderes autoritarios,despóticos, auto referentes, y con miembros apáticos, porque tiende a la desintegraciónde sus miembros y a no aportarle a la sociedad aquello que está en sus fines, como elmejoramiento de sus miembros.El proceso sinérgico, tanto a nivel individual como grupa,l se caracteriza por dosfunciones fundamentales: integración, que es la asociación psicofísica hacia laejecución de una actividad cualquiera, entre ellas, de un aprendizaje; y la intensidad dela dirección de un objetivo hacia la adquisición de un conocimiento, habilidad odestreza.La intensidad del proceso sinérgico origina a la vez dos efectos primarios relacionadoscon el aprendizaje, que son la amplitud y profundidad en la adquisición de unconocimiento, habilidad o destreza. Amplitud implica abarcar un área del conocimientoen toda su extensión y profundidad es ir más allá de la simplicidad, es indagar, esexaminar la realidad en todos los ángulos.Principios de la Teoría SinérgicaExisten tres principios básicos en la aplicación de la teoría sinérgica:• Principio del Escalonamiento: distribución en el tiempo del contenido del aprendizaje en forma ordenada siguiendo una progresión ascendente y continua.• Principio de la Progresión: La organización progresiva del aprendizaje fortalece las bases de la transferencia del conocimiento, y• Principio de la Transferencia: La ordenación escalonada y progresiva de los contenidos de aprendizaje facilita la transferencia de las nuevas experiencias a la estructura cognoscitiva.Se ha demostrado que el trabajo en grupo enriquece la calidad de los resultados. Peroesto depende de varios factores:• Las variables ambientales: Se refieren al marco físico, psicológico y sociocultural en que se desarrolla la actividad grupal. El marco físico se refiere al lugar, el marco psicológico se refiere a la calidad de las relaciones humanas entre los integrantesArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 106
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Gestión Estratégica del grupo, y por último el marco sociocultural que se relaciona con los hábitos individuales.• Las variables estructurales: Describen la conformación del grupo tanto en tamaño como en sus integrantes. También las características individuales influyen en la eficacia del grupo, la madurez, la comprensión, favorecen el grupo. La frialdad y la intolerancia, lo entorpecen.• Las variables de tarea: Tiene relación con los objetivos propuestos, y• Las variables de organización: Son las relaciones con la metodología utilizada para la comunicación, participación y dirección del grupo.Todo grupo requiere la satisfacción de una serie de condiciones; a saber: ambiente,atenuación de coerciones, liderazgo distribuido, formulación de objetivos, flexibilidad,consenso, comprensión del proceso y evaluación permanente.Lineamientos de la Propuesta de Gestión Sinérgica SostenibleLa Propuesta de Gestión Sinérgica Disponible y pluriactoral se encuadra dentro delconcepto de promoción y apoyo a organizaciones innovadoras (I+D+i) con actitud deconstante superación. Utiliza herramientas estratégicas de desarrollo que permitenmejorar el desempeño y acceder a nuevas oportunidades, al definir objetivos y articularsoluciones para gestionar sinérgica y sosteniblemente el lote A. La PGSS se apoya enel análisis de oportunidades y dificultades con enfoque “sostenible” y de solución en eltiempo, y propuestas participativas, concretas y efectivas que ayudarán a confrontar losdesafíos.La PGSS asume el proceso de viabilización como intervención estratégica urbana,jurídica (gestión de la propiedad del suelo) y financiera (marketing y promoción) del loteA. También aborda el proceso de negociación y gestión coordinada y continua entrediferentes actores públicos, privados y comunitarios que actúan sinergicamente paraseleccionar por concertación las vías para llegar a acuerdos. Con esta dinámica sepretende lograr los objetivos propuestos superando los problemas percibidos ahora y enel futuro uso del lote, así como los medios para alcanzarlos en un ambiente ganar-ganar, donde se comparte la visión, los objetivos y los medios para alcanzarlos.En este sentido, la propuesta es “estratégica” porque maneja el cambio en formasistemática, para crear un futuro sostenible a partir de un proceso creativo; seestablecen las bases para una actuación integrada a largo plazo, desde un sistema detoma de decisión continuo, entre diferentes actores implicados e interesados, queidentifican cursos de acción específicos, formulan indicadores de seguimiento sobre losresultados e involucra a los agentes sociales y económicos locales, regionales,nacionales y extranjeros, a lo largo de todo el proceso (Fernández Güell, 1997).Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 107
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Gestión EstratégicaAsí, analizaremos tres objetivos de la PGSS: la gestión urbana sostenible, la calidadurbana y el marketing urbano.Desarrollo y Gestión Urbana SostenibleEl Desarrollo Urbano Sostenible debe tener como misión fomentar, mediante unaplaneación democrática y de calidad, el crecimiento equilibrado, sustentable y equitativodel LOTE A, mediante un trabajo integrado, armónico y confiable por y para la ciudad(RDS, 2007).El Desarrollo Urbano Sostenible considera los siguientes principios:• Integración de la propuesta urbana y los medios de transporte (conectividad).• Reducción de las distancias peatonales en el diseño urbano.• Promoción de: • Métodos de diseño y de gestión urbanística sostenible. • Desarrollos urbanos y de edificios con criterios de ahorro energético. • Ciclos sostenibles de producción y reciclaje de residuos. • Uso de materiales locales, no contaminantes y ahorradores de energía. • Participación de los usuarios en el diseño del lote A y sus edificios.• Reducción del consumo abusivo y promoción del reciclaje del agua para otros usos.• Preservación de los recursos naturales (agua y suelo) en la propuesta.• Promoción de una concepción más integrada de las funciones y actividades que permita una ordenación urbanística mixta, multifuncional y multitemporal, sin segregación entre los diversos sectores del lote.Un desarrollo urbano integrado y mixto, no segregado espacialmente, viabiliza unaciudad más sostenible e igualitaria y un desarrollo confortable de las funciones yactividades humanas en el espacio urbano.Siguiendo a Cárdenas a partir de la Agenda Local 21, se ha manifestado globalmenteuna fuerte tendencia a promover la Gestión Urbana Sostenible (GUS) como medio parapasar de la idea a la acción. Esto significa avanzar desde la propuesta de políticasurbanas a la formulación de planes, programas y proyectos, para materializar losobjetivos de sostenibilidad. La gestión urbana desde el punto de vista sostenibleconsidera tres componentes básicos integrados al Desarrollo Sostenido (DS): loeconómico, lo ecológico y lo social (ver tabla 27).En este contexto, la gestión urbana sostenible supone: Un gobierno local ejercido porautoridades competentes y motivadas, cuyos esfuerzos están encaminados a lageneración de un proceso de administración - gestión apropiado y ajustado a lascaracterísticas y necesidades de los ciudadanos y desarrollo de la ciudad; y, Lamodificación del enfoque de análisis y propuesta, hacia otro que, aceptando laimportancia de las obras y acciones de habilitación del espacio urbano, asume comoaspectos fundamentales: el análisis y la operación de las dimensiones propias delArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 108
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Gestión Estratégicaproceso de gestión y de administración de dichos productos en el marco de loscomponentes y dimensiones del desarrollo sostenido (tabla 28). Tabla 27. Desarrollo Urbano Sostenible Incremento de la Equidad social Protección ambiental productividad Del medio natural y el medio• Crecimiento macroeconómico construido: (PIB / IPC), + el potencial Grado de accesibilidad: • Morfología de la ciudad o económico de la ciudad. arquitectura urbana. • Al trabajo.• RH disponibles y sus niveles de • El sistema de espacios públicos, • A los servicios públicos. educación y salud. el patrimonio y la estructura • A la toma de decisiones.• Capacidad de inversión + urbana (Hardoy en Cárdenas, • A la participación en el infraestructuras disponibles + 2004). ingreso fiscal. vida útil. • La conservación, la • A la salud, educación,• Arquitectura urbana de la rehabilitación, el control de la movilidad y vivienda. ciudad y la organización explotación de recursos espacial de las actividades. naturales y, los planes de manejo, entre otros. Fuente: A partir de Cárdenas (1996). RH= Recursos Humanos. Tabla 28. Componentes y Dimensiones del Desarrollo SostenibleComponente/dimensión Aspectos involucrados Componente social Bienestar entendida como: salud, educación, vivienda y empleo. Gobiernos locales autónomos + derechos humanos + libertad Dimensión política política de decisión. Generación de riquezas + mejore condiciones de vida = cambio en Aporte económico los actuales patrones de consumo + distribución equitativa. Rescata la identidad de los lugares y de los pueblos, para asumir Dimensión cultural alternativas propias. Componente ético Proponen un desarrollo con equidad, donde todos ganan. Asume la conservación de la naturaleza como proveedora de Componente ecológico recursos + servicios. Fuente: Elaboración propia.Calidad urbana y “marketing”El segundo concepto director de la PGSS es “hacer ciudad” en el lote A, dotando decalidad a los espacios urbanos, tanto física como social y ambiental, y “hacer lugares”para que la gente los disfrute y respete. El elemento esencial de la calidad de losambientes urbanos es para Chapman y Larkham (1999), el resultado de unacombinación de factores relacionados con “el sentido del lugar”, que incluye aspectoscomo: legibilidad, memoria colectiva, el continuum histórico, la inclusión y la diversidad,presentes en las sociedades pluralistas y aspectos que deben ser incorporados en elescenario del lote A seleccionado.Por otro lado, la PGSS identifica áreas de oportunidad, que son aquellas dondeconvergen zonas de actividades atractoras o imán para la inversión consorciada opaternariado pluriactoral, donde se integran las comunidades emprendedoras y seArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 109
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Gestión Estratégicaarticulan y combinan con imaginación, políticas innovadoras centradas en el desarrollourbano del lote A con políticas centradas en la diversidad de usuarios e inversorespotenciales.Un tercer elemento es el marketing urbano. Éste es un modelo avanzado deplanificación territorial e instrumento de gestión de las ciudades con enfoqueempresarial cuyo objetivo es mejorar la productividad urbana. El marketing urbanopromociona todos los aspectos que contribuyen al bienestar social y económico, a partirde la mejora de la calidad de vida en las ciudades, que se convierte en objetivoprioritario, a partir del incremento de la eficiencia en la prestación de los servicios yequipamientos urbanos. Esto implica asumir la ciudad como espacio competitivo, deconsumo y gestión, con una imagen de calidad que atrae inversiones locales,regionales, nacionales y extranjeras.Proceso de Gestión Sinérgica SostenibleLa gestión sinérgica sostenible, concepto construido para viabilizar exitosamente eldesarrollo urbano del lote A y lograr “rentabilidad sostenible en el tiempo”, estácondicionada por varios factores externos e internos al proyecto que es necesarioconsiderar en la PGSS. Entre estos destacan el Plan de Desarrollo Urbano deMaracaibo (2005), lo establecido para Maracaibo en los planes en los niveles superioresde planificación, y las presiones-demandas de los diferentes actores interesados einvolucrados. Tales presiones son ejercidas por los tres niveles del gobierno delterritorio, las comunidades organizadas externas a LUZ (gremios, cámaras,empresarios, inversores), la comunidad universitaria y los lideres del proyecto, entreotros. La PGSS también está condicionada por la cultura urbana prevaleciente y laforma de intervención de las administraciones-instituciones públicas con competenciaen el tema, así como por las iniciativas de los restantes agentes públicos, privados ycomunitarios.Tras la difusión del modelo norteamericano de escuelas de negocios a finales de los50´s, la gestión contemporánea rompió la concepción casi unidisciplinar pasando aadoptar una visión pluridisciplinar en la que, además de la economía, se debenintroducir aspectos de la psicología, la sociología industrial y lo urbano, disciplinas queabordan los aspectos humanos de la vida organizativa, como la motivación, lacomunicación, la cultura, el conflicto en la toma de decisión y el espacio-territorio dondese produce. Paralelamente, la visión del entorno se debe ampliar para incorporar,además de la competencia y la demanda, la influencia de las administraciones públicasy de diversos grupos de presión, así como el marketing urbano. De esta manera laPGSS se nutre de esta perspectiva integral que incorpora la política y la éticaHacer ciudad con los actores involucrados e interesadosLa propuesta urbana desarrollada para el lote A, como se menciono anteriormente,tiene por objeto hacer ciudad, entendiendo la ciudad como el producto cultural y larealización humana más compleja y significante que hemos recibido de la historia - queArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 110
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Gestión Estratégicaconstruimos y deconstruimos cada día entre todos - porque en ella se maximizan lasposibilidades de intercambio entre ciudadanos. Para Borja y Muxi (2003), la ciudad es ellugar de la ciudadanía y la polis el lugar de la participación en los asuntos de interésgeneral. La PGSS viabiliza la implicación continuada pluriactoral -de diferentes actorespolíticos, económicos y sociales-, en la toma de decisión para que esta sea compartida;de esta forma, se pueden superar las diferencias que surjan entre los actores, conapoyo en los valores culturales y la visión del lote A que se quiere construir, comoaspectos fundamentales para el presente y el futuro de Maracaibo. En este sentido, elideal de la sociedad urbana que se pretende configurar en el lote A es el de unacolectividad basada en la convivencia y la tolerancia, heterogénea pero con unosvalores básicos y unas pautas de comportamiento comunes, que construye y mantienealgunos elementos de identidad y que hacen referencia a la coexistencia de lastradiciones que hacen la historia de Maracaibo.Requisitos para la ejecución de la Propuesta de Gestión EstratégicaLa ejecución de la Propuesta de Gestión Sinérgica y Sostenible requiere elcumplimiento de tres requisitos:1. la previa existencia de un instrumento de planificación que legitime la intervención;2. la delimitación de la unidad territorial a la que corresponde exactamente la actividad o las unidades espaciales delimitadas por ordenanza y,3. el cumplimiento del orden de prioridades o etapas que establece el proyecto.En relación con la propiedad del suelo, el articulo 42 de la Ley Orgánica de RégimenMunicipal establece que “solo se pueden establecer contribuciones, restricciones yobligaciones a la propiedad por vía de ordenanzas”. La vinculación gestión - ejecuciónesta implícita en el artículo 63 de la todavía vigente Ley Orgánica de Ordenaciónurbanística (LOOU). Tabla 29. Modalidades Gestoras y Sistemas de Actuación Modalidades de Ejecución Modalidades Gestoras Sistema de Actuación LOOU (Art. 63) (Reglamento de Gestión Especial)Ejecución directa Administración Publica. Mancomunidades y agrupaciones Expropiación /Ejecución indirecta Administración urbanísticas. CooperaciónPública (Asociaciones – Sociedades) Gerencias UrbanísticasEmpresas Mixtas (Convenios de Cooperación Consorciosconcentración) (Art. 65 LOOU) Entidades urbanísticas colaboradoras. CooperaciónAsociaciones de propietarios Juntas de compensación de (Art. 65 LOOU) propietarios CooperaciónSector privado en cooperación con AU Sociedades Urbanísticas (Art. 65 LOOU) CooperaciónEjecución por personas o particulares Entidades urbanísticas colaboradoras (Art. 65 LOOU) Fuente: Elaboración propia. AU= Autoridades Urbanísticas.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 111
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Gestión EstratégicaPara legitimar la intervención urbana en el lote A, la PGSS se debe inscribir en unmarco de planificación que incluye a las ordenanzas del Plan de Desarrollo Urbano deMaracaibo (PDUM, 2005) y al nuevo Plan Maestro del lote A, que surja del desarrollodel escenario seleccionado. Así, se concretarán los lineamientos del PDUM para el lotea partir de un Programa de Actuaciones Urbanísticas y Ordenanzas de Diseño Urbanoespecificas, donde se establecerán el orden de prioridades, la delimitación del régimende propiedad, los usos urbanos y un marco político – administrativo (Comité deGestión), dirigido a promover la participación de todos los actores y la expresión de susintereses y necesidades. La articulación de estas situaciones creará el marco dereferencia para el inversor y promotor privado e institucional.Otra consideración estratégica que surge es la ejecución por etapas. A partir de lasoportunidades con inversionistas externos o el interés de ubicar proyectos atractores, esfactible abordar el desarrollo del lote en varios momentos, pretendiendo lograr dos omás etapas de construcción en cada una de las cuales se logre la conclusión funcionaly espacial de subsectores.Implicación de actoresSiguiendo a Fernández Güell (1997), en toda propuesta de gestión es necesaria laimplicación continuada y estrecha del conjunto de actores públicos, privados y de lasociedad civil, con incidencia significativa en la dinámica de la ciudad y en el proyectoque se intente ejecutar en el lote A. En este sentido, para que una intervención urbanasea exitosa, debe dar cabida a los diferentes agentes locales y supralocales queintervienen en los procesos de desarrollo urbano, y conciliar sus intereses a partir de laformulación de una estrategia concertada de futuro para el lote A para de esta forma“articular visión y voluntad de los diferentes actores”.Para seleccionar e invitar a participar a los actores en el proceso de gestión y “hacerciudad con los actores interesados e involucrados”, se deben considerar lascompetencias asignadas a las instituciones en la legislación vigente, y la actividad ofunción que realizan o que podrían realizar los actores en el ámbito de la ejecución delproyecto; es decir, quién decide, planifica, financia, ejecuta, mantiene y/o controla.Estos criterios se pueden complementar con otros tales como:• Competencia y/o interés en el Proyecto del LOTE A;• Responsabilidades políticas;• Responsabilidades gremiales;• Representación de sectores económicos-financieros (nacionales y extranjeros), representaciones y organizaciones sociales y culturales de la ciudad;• Representantes de Asociaciones de Vecinos, ONG’s;• Nivel Técnico: asesores de las diferentes instituciones (ver tabla 30).Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 112
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Gestión Estratégica Tabla 30. Relación viabilidad - actores Económico -Viabilidad Política Institucional Social - Cultural Financiera UNIVERSIDAD DEL ZULIA CPU Alcaldía de Maracaibo, Promotores – A Ministros MINFRA - Cámaras de la inversores C Gobernador Construcción, Inmobiliaria, Asociaciones de PRIVADOS y T Alcalde Comerciantes, vecinos PÚBLICOS O Concejales Fedecamaras-Zulia, Lideres comunitarios FIDES R Juntas PromoZulia, Corpozulia, Asociaciones civiles LAAE E parroquiales FONTUR, IVIMA, IDES, ONG´s - Otros BID S Líderes políticos Institutos prestadores de BM servicios CAF OTROS Fuente: Elaboración propia. A partir de Ferrer (2005).Enfoque y Método: hacia una rentabilidad sostenible en el tiempoEl enfoque y método asumido en la Propuesta de Gestión Sinérgica Sostenible (PGSS)para el lote A, integra la gestión urbana, la comunicación estratégica y el marketingterritorial, para promover una nueva cultura urbana donde se comparte liderazgo yvalores. Ella se desarrolla en el marco de un proceso participativo donde se delibera ydialoga, y que viabiliza la implicación continuada de los diferentes actores urbanos,asumiendo el reto de HACER CIUDAD como esfuerzo colectivo.Así, los objetivos generales de la PGSS son:a. Construir la viabilidad política, institucional, socio - cultural y financiera de la Propuesta Urbana conjuntamente con el equipo rectoral de LUZ y la pluralidad de actores antes señalados, es decir, incluir el proyecto en la agenda de los actores participantes, implicados y potencialmente interesados (instituciones públicas de los tres niveles de gobierno, privados y sociedad civil);b. Propiciar la gestión sostenible y mancomunada del proyecto y una nueva cultura urbana, donde se comparten el proyecto y las iniciativas para concretarlo;c. Ejecutar la estrategia de marketing para que otros actores se sumen en el proceso de ejecución de la Propuesta Urbana y para que se apropien del proyecto; yd. Crear un Comité o Grupo de Gestión, para mercadear la propuesta e incorporar promotores-inversores institucionales, sociales y privados (nacionales y extranjeros)En este sentido, la PGSS es una propuesta abierta y flexible y su formulación secompleta con los aportes resultantes de la deliberación entre la pluralidad de actorespúblicos - privados y asociativos, durante el proceso de gestión. La PGSS sedesarrollará en cinco fases (tabla 31).Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 113
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Gestión Estratégica Tabla 31. Propuesta de Gestión Sinérgica Sostenible Etapas Objetivos Actores Acuerdos FASE 1 • • Viabilizar las tres etapas del Estudio de Prefactibilidad Rector de LUZ, • Aprobadas las tres etapas del Proyecto. Urbanística. • Autoridades de LUZ • Seleccionado el Escenario. Viabilización • Consultar con distintos asesores el abordaje de los escenarios • Arquiluz • Aprobado presentar en mesa de negocios a actoresdel Estudio dePrefactibilidad • Someter a consideración y aprobación los Escenarios de • Equipo IFAD interesados, equipo de gobierno y otros agentes Urbanística Desarrollo Urbano para el LOTE A • Asesores implicados la propuesta. • Conformar un equipo de LUZ pluridisciplinario (que analice los • Rector de LUZ aspectos legales, financieros, sociales y urbanos) para • Autoridades de LUZ • Conformado equipo pluridisciplinario elaborar el Plan-Estrategia de Promoción y Marketing del Lote • Cámaras: Construcción, Inmobiliaria, Comerciantes, • Elaborado Plan de Promoción y Marketing FASE 2 A según el Escenario preseleccionado. Industriales, Turismo, PYMES, • Aprobado Plan de Marketing • Someter el Plan a aprobación en LUZ • Gobernación (gerencia de Proyectos) • Presentado el Escenario y logrados acuerdos para el Marketing • Presentar en una rueda de negocios el Escenario • Corpozulia desarrollo e inversión cooperativa-concertada del LOTEConstrucción preseleccionado siguiendo el Plan-Estrategia de Promoción y • Alcaldía de Maracaibo (CPU, OMPU y Oficina de A.de Acuerdos y Marketing aprobado. Planes y Proyectos) • Escenario seleccionado e identificados-comprometidosCompromisos • Seleccionar el Escenario y los posibles actores-inversores • Equipo pluridisciplinario LUZ posibles promotores e inversores. interesados. • Promotores Privados y Públicos e Inversores • Aprobado crear Comité de Gestión Sinérgica Sostenible • Crear el Comité de Gestión Sinérgica Sostenible del LOTE A • Líderes comunitarios del LOTE A (CGSS) y designados representantes. (CGSS) y designar integrantes. • Otros interesados • Instalar CGSS. • Instalado CGSS. FASE 3 • Elaboración de plan de acción y objetivos del CGSS. • Elaborado plan de acción y objetivos-reglamento del • Aprobar la elaboración del Plan Estratégico del LOTE A CGSS.Construcción • CGSS siguiendo los acuerdos logrados. • Aprobado Elaboración Plan Estratégico y ordenanzas. de la Visión • Empresas de Servicios Compartida • Elaborar el Plan Estratégico de Desarrollo Urbano del LOTE A. • Aprobadas las Etapas, el Programa de Actuaciones e del LOTE A • Viabilizar las etapas, el Programa de Actuaciones Urbanísticas Inversiones y las ordenanzas de Desarrollo del Plan y de Inversiones y las ordenanzas. Maestro. FASE 4 • Tramitar la aprobación del Plan Estratégico de Desarrollo Urbano del Lote A. • Aprobado el Plan y la 1ª. Etapa.Ejecución de • Tramitar los permisos para construir la primera etapa del Plan • Tramitados los permisos para la dotación de servicios y • CGSS Acuerdos: Maestro. del inicio de la primera etapa del Plan. • CONSORCIO LOTE A (1ª Etapa)Aprobación 1ª • Promover la creación del Consorcio Lote A • Creación del Consorcio LOTE A. Etapa del • Iniciar trámites para la construcción de la primera etapa del • Iniciada 1ª. Etapa. LOTE A Plan. FASE 5 • Controlado y monitoreada la ejecución de la primera • Controlar y monitorear ejecución primera etapa. • CGSS etapa • Viabilizar ejecución segunda etapa con nuevos actores Control y • CONSORCIO LOTE A • Solucionados problemas si los hubiere. interesados. Monitoreo • Gestionado inicio segunda etapa. Fuente: Elaboración propiaArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 114
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Gestión EstratégicaLa fase 1 coincide con la Viabilización del Estudio de Prefactibilidad Urbanística del LoteA y se realiza en paralelo al proceso de elaboración de la etapa actual del Estudio; seconsulta a asesores y especialistas en las distintas materias analizadas y se someten aconsideración y aprobación las tres etapas del Estudio de Prefactibilidad: DiagnosticoSituacional, Escenarios Prospectivos y la preselección del Escenario con lasautoridades de LUZ, asesores y el equipo Arquiluz-IFAD. Cada escenario se analizaidentificando las ventajas y desventajas que aporta, en base de los criterios de diseñosostenible y de calidad urbana asumidos.En la fase 2, Marketing y Construcción de Acuerdos y Alianzas, se organiza el equipopluridisciplinario de LUZ para atender todas las áreas temáticas-disciplinares necesariaspara garantizar la elaboración del Plan-Estrategia de Promoción y Marketing del lote Ade calidad y exitoso y, una vez aprobado por LUZ, será presentado a los diferentesactores para establecer acuerdos preliminares, identificar cursos de acción y el listadode promotores e inversores. Se crea el Comité de Gestión Sinérgica Sostenible (CGSS)con el objeto de lograr la actuación coordinada pluriactoral.En la fase 3, Construcción de la Visión Compartida del Lote A, se instala el CGSS, seelabora y somete a aprobación el Plan Estratégico del lote A y se viabilizan: las etapasdel Plan, el Programa de Actuaciones e Inversiones Urbanísticas (PAIU) y lasOrdenanzas de Diseño Urbano, que dan legalidad a la intervención urbana propuesta.Asimismo, en esta etapa se tramitan los permisos en la Alcaldía y en las empresas deservicios infraestructurales, entre otros.En la fase 4, Ejecución de Acuerdos y Aprobación 1ª Etapa del Lote A, se tramitan laaprobación del Plan Estratégico de Desarrollo Urbano del LOTE A, los permisos paraconstruir la primera etapa del Plan Maestro y se crea el Consorcio Lote A y se inicianlos tramites para la construcción de la primera etapa del Plan.En la fase 5, de Control y Monitoreo, se evalúa, controla y hace seguimiento al procesode ejecución de la 1ª Etapa del lote A y se inicia el proceso de viabilización para laejecución de la 2ª etapa con el CGSS y los nuevos actores interesados.El PAIU como siguiente meta operativaEl Plan de Actuaciones e Intervenciones Urbanísticas (PAIU) es el documento querecogerá a modo de memoria e instrumento de seguimiento, los acuerdos ycompromisos pluriactorales respecto a las acciones derivadas de un plan estratégico dedesarrollo del lote A, y que deberán ser acometidas en los plazos señalados, para asíconcretar la visión proyectual y de inversiones acordada.Las acciones e inversiones del PAIU se viabilizarán con los diferentes actoresparticipantes, según las etapas de desarrollo establecidas y según los plazos deejecución planteados en el PGSS. La primera etapa de desarrollo del escenarioseleccionado de determinará considerando que debe servir para mercadear lapropuesta y funcionar como imán metropolitano y atractor del flujo de inversionessostenidas en el tiempo, para lograr el objetivo general planteado “desarrollo urbanoArquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 115
    • Estudio de Prefactibilidad Urbanística LOTE A – UNIVERSIDAD DEL ZULIA Propuesta de Gestión Estratégicacon rentabilidad sostenible en el tiempo”. Las etapas subsiguientes se desarrollaránbajo los mismod principios de gestión sinérgica aquí señalados.Queda de parte de las autoridades universitarias adoptar con entereza, disciplina ycompromiso, las decisiones sistemáticas necesarias de designación, contratación ypromoción de las propuestas planteadas en este documento, conformando comodecisión inmediata el Comité de Gestión Sinérgica Sostenible del Lote A de laUniversidad del Zulia.Arquiluz C.A.- Instituto de Investigaciones IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, Universidad del Zulia, LUZ / Julio, 2007 116
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