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Prefactibilidad urbanística -  Hato San Antonio
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Prefactibilidad urbanística - Hato San Antonio

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Documento anexo realizado por IFADLUZ para SAMFOR, Coordinado por Leriz Camacaro, Ricardo Cuberos Mejía. y José Indriago. Maracaibo, Ciudad Ojeda, Julio 2005

Documento anexo realizado por IFADLUZ para SAMFOR, Coordinado por Leriz Camacaro, Ricardo Cuberos Mejía. y José Indriago. Maracaibo, Ciudad Ojeda, Julio 2005

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  • 1. REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA INSTITUTO DE INVESTIGACIONES INFORME TÉCNICO ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICA Hacienda San Antonio, Sector El Danto. Municipio Lagunillas. Estado Zulia (Extensión de Contrato) Enero, 2006 Ciudad Ojeda - Estado Zulia, VenezuelaInstituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ /Enero, 2006
  • 2. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato) Equipo multidisciplinario Arq. José Indriago. M.Sc. - Director del IFAD – LUZ Responsable Geomática (e-mail: indriago@gmail.com) Arq. Leriz Camacaro. M.Sc. - Coordinadora General Responsable Técnico (e-mail: lerizc@cantv.net) Arq. Ricardo Cuberos. M.Sc. - Coordinador Administrativo Responsable Institucional y de Geomática (e-mail: ricardocuberos@yahoo.com) Arq. Yury Faneite. M.Sc. - Arquitecto Proyectista Responsable de Diseño Urbano (e-mail: danielfaneite@yahoo.com) Arq. Mercedes Ferrer. Ph.D Urbanismo Ing. Civil Raúl Barbosa Vialidad Asesores Andy Perdomo Mapas, Croquis y Arte Final (e-mail: andy_pdroso@hotmail.com) Arq. Enrique Bravo Perspectiva general (e-mail: efbravo@cantv.net) Francisco Sampieri / Riccardo Sampieri /Maria Alejandra Fernández- SAMFOR SA Promotores - Empresa privada Enero, 2006 Estado Zulia, VenezuelaInstituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 1
  • 3. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato) InformeÍNDICE GENERALINTRODUCCIÓN ........................................ 3PRE-ANTEPROYECTO DE DISEÑO URBANO ........................................ 3Criterios Generales de La Propuesta ........................................ 31.La nueva centralidad ........................................ 42.La mezcla de usos ........................................ 63.Los circuitos estructurantes ........................................ 84.La clara respuesta al contexto ........................................ 9USOS DEL SUELO ........................................ 9AREAS DE PARCELAS POR USO ........................................ 12COMENTARIO FINAL ........................................ 12Instituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 2
  • 4. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato) InformeINTRODUCCIÓNEste informe describe en forma sucinta el pre-anteproyecto propuesto para el loteHacienda San Antonio de 217 Has. ubicado en el sector El Danto del MunicipioLagunillas, específicamente dentro del escenario alternativo de organización espacial IIIdenominado “el Nuevo Centro Urbano”.Este escenario toma en cuenta la premisa planteada en el PDUL COLM (1999) deCiudad Ojeda, donde se enfatiza la policentralidad como forma de organización óptimade las ciudades; es decir, la creación de multicentros de usos mixtos en el cual seentrelacen los usos y servicios con los corredores y núcleos residenciales conformandoun tejido urbano integrado.Se proponen desarrollos residenciales, equipamientos y servicios de infraestructuraurbana, entre los cuales se encuentran: áreas verdes recreacionales y productivas,áreas comerciales, educacionales, turísticas, industriales, centros de investigación ydesarrollo, entre otros. Esta diversidad garantiza la distribución del uso del suelo deforma eficiente y equilibrada fortaleciendo la nueva centralidad urbana.Además, se plantean las continuidades viales en sentido norte - sur, consolidando ycomplementando el tejido urbano del lote con el Sector El Danto y otros centrosurbanos de Ciudad Ojeda; y, en sentido este – oeste, los corredores L y M (Vargas)vinculan los desarrollos propuestos con la costa y el centro de Ciudad Ojeda.A continuación se presenta el desarrollo de los criterios generales que fundamentan lapropuesta, a estos efectos denominada “Centro San Antonio”.PRE-ANTEPROYECTO DE DISEÑO URBANOCriterios Generales de la Propuesta.El nuevo Centro San Antonio. La propuesta de diseño urbano plantea la implantación deun nuevo centro de actividades cívicas en el sector El Danto a través del desarrollo decriterios y premisas de diseño y crecimiento urbano que aseguren una nueva estructuraurbana cónsona con su contexto, tanto a nivel físico-geográfico, como cultural yambiental. Al mismo tiempo, la propuesta pretende asegurar un producto atractivo ymercadeable, que se ajuste a las necesidades y los requerimientos que las expectativasinmobiliarias ejerzan sobre el lote y la propuesta.La propuesta involucra espacios recreaciones, áreas verdes, áreas residenciales,comercios y servicios, actividades cívico-comunitarias y culturales y pretende obtenerun producto donde todos los entes (gubernamentales, privados, comunidades, etc.)tengan activa participación en las diferentes etapas de desarrollo.Instituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 3
  • 5. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato) InformeLa propuesta se fundamenta en una serie de criterios generales: - La nueva centralidad - La mezcla de usos (usos mixtos) - Los circuitos estructurantes - La clara respuesta al contexto 1. La nueva centralidad.Se trata de un nuevo centro que cubra lasnecesidades y déficit de servicios existente tantoen El Danto como en la COLM, basándose en laubicación estratégica de toda una gama deequipamientos urbanos.La propuesta contempla la creación de extensasáreas residenciales de diversas densidades,áreas de parcela y de construcción, esto enrespuesta a la alta demanda inmobiliaria queeste uso ha generado en todo el sector, dondese han desarrollado modos de urbanización paradiferentes tipos de usuarios. Viviendas unifamiliares pareadasComo resultado del parcelamiento preliminar, se han constituido manzanas cuyadimensión más recurrente en el proyecto es de aproximadamente 83 m por 190 m conparcelas de 12 m por 18 m, un área del terreno de 216 m2 y viviendas apareadas de 75m2; además se contemplan áreas comunes de uso comunitario y recreativo en elcorazón de las manzanas. Tipología de manzana residencialLas áreas residenciales prevén la implantación de equipamientos de escala vecinal(ámbito primario), que sirvan de apoyo a las comunidades, tales como: guarderías,comercios locales, microempresas, áreas deportivas, plazas, iglesias o templos, casascomunales, entre otros.Instituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 4
  • 6. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato) InformeHacia el extremo este del desarrollo, en un área cercana a la futura Vía Expresa Lara-Zulia (sur-este de la parcela), se ubica un desarrollo residencial que ofertará, para unpúblico de mayor capacidad de compra, parcelas de mayor área, tanto de terreno comode ubicación y construcción, con los equipamientos correspondientes a dicho nivel decostos. Se proponen viviendas apareadas en parcelamientos de privacidad controladacon lotes de 250 m2 aproximadamente, área de construcción de 120 mts2, dos niveles,sala-comedor-cocina, tres habitaciones y dos salas sanitarias, con espacios comunes,tales como caseta de vigilancia, parque infantil, área para reuniones y media canchadeportiva.Estas áreas residenciales secomplementan con toda una red deespacios públicos y grandes parcelas deservicios de equipamiento que cubriránlas necesidades de las poblacionesasentadas, tanto en las áreasresidenciales propuestas en San Antonio,como de zonas residenciales cercanasque a futuro se esperan construir en elsector. Dichos servicios estará enlazadosa través de circuitos en dos redes: laprimaria, a modo de Ramblas, y lasecundaria, en forma de Eco-veredas. Servicios de equipamiento urbano Además, se plantea la creación de un centro de información y apoyo tecnológico y un complejo de investigación, desarrollo e innovación. En virtud de la población proyectada para El Danto en el PDUL de Ciudad Ojeda, y en respuesta al déficit estimado según las “Normas de equipamiento urbano, MINDUR” (1985), la propuesta podría incorporar adicionalmente la ubicación de una escuela básica y de un centro asistencial ambulatorio, aún cuando estos usos podrán estar en otro de los lotes del sector. Complejo de investigación, desarrollo e innovaciónInstituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 5
  • 7. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato) InformeLa exacta correspondencia e interrelación de actividades entre las áreas residenciales,los servicios de equipamiento y los espacios públicos, son la principal característica quefortalecerá la imagen del nuevo Centro San Antonio que el proyecto pretende ofrecer alCiudad Ojeda y al Municipio. 2. La mezcla de usos.Como concepto fundamental para el nuevo Centro San Antonio, la propuesta adopta lamixtura de usos, tanto compatibles como complementarios, bajo los preceptos deintegración sostenible al medio ambiente urbano.Además de la combinación de comercios con viviendas y servicios comunitarios antesmencionada en las áreas residenciales, sobre las principales vías colectoras se prevé laubicación de servicios de ámbito intermedio y general, con grandes áreas destinadas alcomercio de productos y servicios, considerando en particular los del tipo industrial.Las viviendas previstas sobre las vialidades principales internas son de tipo multifamiliarde mediana densidad, con tres pisos; esta tipología residencial propone que las plantasbajas sean destinadas para usos como comercio, oficinas, y microempresas, entreotros. Se plantea para ello parcelas de hasta 1600 m2 aproximadamente, 4apartamentos por piso de 90 m2 con sala-comedor-cocina, tres habitaciones y dossalas sanitarias brindando la posibilidad de ofrecer hasta 10 unidades de viviendas poredificio multifamiliar. Edificios multifamiliares de 3 pisos con comercio en planta bajaInstituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 6
  • 8. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato) InformeAsociado a estos desarrollosresidenciales, se plantean tresgrandes servicios de ámbito generalque operarán como fuentes de empleoy dinamizadores de la economíaregional:- El Parque Temático del Petróleo, es un área recreativa y cultural de aproximadamente 22.08 has, destinada a cubrir las necesidades de áreas verdes recreativas tanto de la población propuesta como de la población proyectada para El Danto y para el Municipio. Parque Temático del Petróleo - MALL COLM, con un área de parcela de aproximadamente 9.28 has. y un área de construcción estimada de 65.000m2 aproximadamente, se considera que sea un centro atractor de inversiones y sirva a la población tanto del municipio Lagunillas como a los otros municipios vecinos de la COLM. Mall COLM- Centro de Apoyo al Viajero, de carácter extraurbano, se encuentra ubicado sobre la Vía Expresa Lara- Zulia detrás una vía de servicio, en un área de 4.87 has. aproximadamente, con un área de ubicación del 40% y de construcción estimada de 17.900 m2 aproximadamente, ofreciendo servicios a los pasajeros que se movilizan desde Maracaibo hacia Trujillo, Lara y el resto de la república, y viceversa. Centro de Apoyo al ViajeroInstituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 7
  • 9. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato) Informe 3. Los circuitos estructurantes.El tejido urbano propuesto esta estructurado por un sistema de redes o circuitos. Elprimero de ellos está conformado por la red primaria de espacios públicos, boulevarespeatonales y áreas verdes propuestas a modo de Ramblas, las cuales ocupan un lugarfundamental en la conceptualización y caracterización del nuevo centro urbano. Éstasocupan un área de aproximadamente 17.43 has. destinadas al uso y disfrute de lapoblación, albergando equipamientos de servicio tales como cafeterías, revisterías ycomercios menores. La Rambla Mayor, se desarrolla transversalmente en sentidoNorte-Sur, y la Rambla Menor, se despliega en sentido Noreste-Suroeste Secciones bulevares peatonales, espacios públicos y ciclovía propuestos en vías principalesEl segundo circuito lo conforma lared de vías principales (colectoras)propuestas, que junto con loscircuitos peatonales y las áreasverdes, establecen ejes paisajísticosa modo de Eco-veredas, dondeambos circuitos se articulan.Superpuesto a ambos circuitos, sedespliega una ruta de ciclovías que,parcialmente independientes de lasvías vehiculares estructurantes deltejido urbano, recorre la totalidad deldesarrollo urbanístico y lo articulacon sectores residencialesadyacentes. Rambla, eco-veredas y ciclovías propuestasInstituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 8
  • 10. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato) Informe 4. La clara respuesta al contexto.Es fundamental hacer notar que la propuesta busca integrarse en armonía con el tejidourbano existente en el sector a través de continuidades viales y espaciales. En talsentido, se prevé la conexión transversal entre las vías “L”, “M” y “N”, a través de lacalle San Benito, la cual cobra especial relevancia en sentido norte-sur; así mismo, seconsideran dos conectividades en sentido este-oeste con la llamada Tercera Etapa delos desarrollos de Ducolsa, ubicado al oeste del Centro San Antonio. T TENDIDO ELECTRICO TENDIDO ELECTRICO Rambla Mayor Rambla Menor LARA - ZULIA CARRETERA M (Calle Vargas) Continuidades y condicionantes Conectividad del Centro San Antonio: Ejes de Continuidad Vial para las Ramblas y hacia la Vía Expresa Lara-ZuliaPor otra parte, han sido importantes considerar algunas vías, trillas y elementos físico-geográficos existentes en el lote, como premisa en el trazado de la vialidad definitiva.Mención aparte merece el tendido eléctrico de alta tensión, el cual es considerado otroelemento estructurante en el diseño de áreas verdes productivas con valor paisajístico.USOS DEL SUELO.En base a los criterios generales que fundamentan la propuesta de diseño urbanopodemos entonces precisar que el esquema de ocupación de usos del suelo estáconstituido de la siguiente manera:Instituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 9
  • 11. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato) Informe Núcleos residenciales de viviendas unifamiliares: de baja densidad, aisladas o apareadas, que permitan consolidar la vida en comunidad, a través de la creación de espacios públicos comunes en el interior de las manzanas y veredas peatonales que interconectan a las manzanas entre si. Corredores residenciales con edificaciones de 3 pisos: propuestos a lo largo de las avenidas principales y espacios públicos relevantes, estos edificios incorporan la mezcla de usos: locales comerciales, oficinas o servicios en planta baja hacia la calle (frente comercial), con viviendas en planta baja (parte posterior) y en pisos superiores. Centro de Apoyo al Viajero: sobre la Vía Expresa Lara - Zulia, plantea la creación de un complejo multiuso que contengan: centro de telecomunicaciones, cafetería, revistería, instalaciones de alojamiento, alimentación y bebidas, mini - spa, comercios y tiendas variadas, información al turista, servicios de diversión, descanso y atracciones menores; salas sanitarias, servicios mecánicos, cauchera, autolavado, gasolinera para vehículos livianos, entre otros. Centro Mall COLM: centro comercial de escala extra - urbana, el cual funcionaria como un gran polo atractor de actividades e inversiones hacia la COLM, contribuyendo además a crear un gran impacto de acceso en el proyecto con respecto a la futura ampliación de la carretera Lara – Zulia; se contempla la creación de espacios de usos múltiples bajo condiciones especiales como: áreas comerciales (cines, feria de comida, multi – tiendas, salas de juego); además, de un área rental como espacio público para la recreación y el deporte, un área de eventos cerrado como multi - espacio de grandes magnitudes (congresos y convenciones, teatro, exposiciones, musicales, graduaciones, entre otros), y áreas complementarias de servicio y mantenimiento. Centros de Investigación y Desarrollo e Innovación (I+D+i) y Capacitación Tecnológica: constituyen un complejo de edificaciones que albergarán pequeñas y medianas empresas profesionales destinadas a proporcionar soporte y asistencia técnica de carácter tecnológico, industrial y agro - industrial. En él se realizarán actividades de investigación, desarrollo e innovación sobre la estructura productiva, recursos naturales, medio ambiente y los desafíos y oportunidades que se presenten para un aprovechamiento sostenible de los recursos. Esto coadyuvará a introducir innovaciones biotecnológicas y técnicas de producción no contaminantes para la producción de bienes y servicios ecológicos y ambientales de valor y competitividad global. También se abordará el desarrollo de nuevos instrumentos y mecanismos para la gestión del riesgo, que posibiliten el financiamiento de la innovación y el acceso al crédito, especialmente a largo plazo, por parte de las pequeñas y medianas empresas y las cooperativas de producción (PYMES y cooperativas). Como parte del conjunto de I+D+i, se prevé un instituto superior de capacitación tecnológica, así como los servicios conexos al mismo.Instituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 10
  • 12. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato) Informe Parcelas de servicios comerciales e industriales: corresponden a usos de gran escala, que serán proveedores de insumos para la industria petrolera y otras del sector, tales como ferreterías, industria metalmecánica, grandes franquicias, entre otras. Áreas de protección y resguardo: destinadas a la reserva requerida para el tendido eléctrico de alta tensión, y franja de amortiguación ambiental de la Granja de Saneamiento de Desechos de Perforación, incorporando una tipología variada de vegetación productiva tratada paisajísticamente, tales como el aloe vera o sábila en la zona del tendido eléctrico de alta tensión, así como bosques de eucaliptos, setos y grama. Parque Temático del Petróleo: recrea el campamento como proceso de asentamiento y consolidación urbano del impacto petrolero en la COLM, proporcionando un ambiente de ocio y diversión familiar. El parque estará constituido por áreas residenciales con alojamiento tipo posadas (en réplicas de la arquitectura petrolera), escuela, comisariato, oficina principal, área recreacional con juegos infantiles, palafitos, plazas, zonas de recreo, zonas de paseo, juegos de agua, piscina, pista de baile; y además, espacios para juegos extremos, juegos de mesa, golfito, tenis, paseos a caballo, venta de artesanías, actividades especiales para niños (pista de carritos, parque infantil, juegos inflables, zoológico de contacto). Se vincula con el tejido aledaño a través de la red de ciclovías y un sistema de transporte interno turístico (vehículos de la época). Redes de espacios públicos; una primaria, contiene una red de plazas a diferentes escalas distribuidas a lo largo de las vías principales a modo de Ramblas (escala urbana); y una secundaria, consistente en la red de Eco-veredas que interconectan los espacios públicos comunales propuestos en los corazones de las manzanas (escala local). A éstas se suman una serie de espacios comunitarios de uso recreativo y deportivo. Red de ciclovía propuesta; en paralelo a las vías principales con fácil conexión a las eco-veredas peatonales de uso local. Servicios de equipamiento urbano e infraestructura urbana, se prevé el emplazamiento de un instituto de educación, ambulatorio asistencial, que ayuden a cubrir los déficit planteados en el PDUL de Ciudad Ojeda (1999).Instituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 11
  • 13. Estudio de Prefactibilidad Urbanística HACIENDA SAN ANTONIO (Extensión de Contrato) InformeAREAS DE PARCELAS POR USO.AREAS (Ha) POR USO DEL SUELOUSO AREA aprox. (Ha)VIVIENDA UNIFAMILIAR 52,96VIVIENDA MULTIFAMILIAR 13,1MALL COLM ( CENTRO COMERCIAL) 9,28PARQUE TEMATICO DEL PETROLEO 22.08CENTRO DE ATENCION AL VIAJERO 4.87MACROPARCELAS (COMERCIO INDUSTRIAL) 11,93COMPLEJO DE INVESTIGACION, DESARROLLO E INNOVACION. 1,44CENTRO DE APOYO TECNOLÓGICO 4,1SERVICIOS DE EQUIPAMIENTO 1,15ESPACIOS PUBLICOS 17,43AREA VERDE PRODUCTIVA (TENDIDO ELECTRICO) 10,63FRANJA DE PROTECCIÓN(Borde de la Granja de Saneamiento de desechos de perforación) 6,24FRANJA DE PROTECCIÓN DE CARRETERA LARA - ZULIA 3,72TOTAL DE AREAS CON USOS DE SUELO ASIGNADOS 175,00TOTAL AREA DESTINADA A VIALIDAD Y ACERAS 42.00TOTAL LOTE 217,00NUMERO ESTIMADO DE VIVIENDAS A COSTRUIR. 4942 UNID. DE VIV.VIVIENDA UNIFAMILIAR 2758 UNID. DE VIV.VIVIENDA MULTIFAMILIAR 2184 UNID. DE VIV.COMENTARIO FINAL.Es de hacer notar que para el desarrollo de este escenario, deben haberse cumplido lassiguientes premisas:1. El lote denominado Hacienda San Antonio, debería estar dentro del límite urbanoestablecido para el Municipio Lagunillas.2. Se requiere la conformidad con respecto a esta propuesta por parte de la autoridadurbanística del Municipio Lagunillas, en el marco de un Plan Especial para el desarrollode todo el sector El Danto, para articular las propuestas de los servicios deinfraestructura (acueducto, cloacas, drenajes, entre otros) del lote con todo los del áreade desarrollo alternativo de El Danto.3. Gestión por parte de los promotores ante los organismos públicos y privadoscompetentes para formar las alianzas estratégicas y obtener la voluntad política paraviabilizar, y de esta manera llevar a cabo, las ideas aquí planteadas. -*-Instituto de Investigaciones, IFAD / Facultad de Arquitectura y Diseño, FAD / Universidad del Zulia, LUZ / Enero, 2006 12

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