Loading…

Flash Player 9 (or above) is needed to view presentations.
We have detected that you do not have it on your computer. To install it, go here.

Like this document? Why not share!

Intrinsieke waarde belangrijker dan fiscaliteit en hefbomen

on

  • 1,663 views

Een optimale financiering bepaalt in hoge mate het rendement van vastgoedmaatschappen. Het onroerend goed zelf (locatie en stenen) blijft evenwel het belangrijkst. “Zet altijd deze intrinsieke ...

Een optimale financiering bepaalt in hoge mate het rendement van vastgoedmaatschappen. Het onroerend goed zelf (locatie en stenen) blijft evenwel het belangrijkst. “Zet altijd deze intrinsieke waarde op de eerste plaats”, is het parool van vastgoedadviseur ir. Rene P.M. Stevens MBA op het symposium van Vastgoed Belang. Die moet tenslotte zorgen voor de geldstromen. Fiscaliteit en financiële hefboom kunnen daar hooguit extra voordeel aan toevoegen.

Ingrediënten van de vastgoedmaatschap. In een opsomming van de "ingrediënten"van de vastgoedmaatschap staan voor Stevens drie dingen bovenaan. "De drie L's: locatie, locatie, locatie. Een krot in een villawijk is meer waard dan een villa in een krottenwijk.' Het complete ingrediëntenlijstje ziet er als volgt uit:
* Het vastgoed (locatie en stenen).
* De huurder(s).
* De markt (rente, fiscaliteit, economie).
* Het maatschapscontract.
* De maten.

19990330 Vastgoed Belang - Ir. René P.M. Stevens MBA

Statistics

Views

Total Views
1,663
Views on SlideShare
1,663
Embed Views
0

Actions

Likes
1
Downloads
27
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Intrinsieke waarde belangrijker dan fiscaliteit en hefbomen Intrinsieke waarde belangrijker dan fiscaliteit en hefbomen Document Transcript

  • Financiering draait om waardevastheid Een optimale financiering bepaalt in hoge mate het rendement van vastgoedmaatschappen. Het onroerend goed zelf (locatie en stenen) blijft evenwel het belangrijkst. Zet altijd deze intrinsieke waarde op de eerste plaats, is het parool van vastgoedadviseur ir. R.P.M. Stevens MBA op het symposium van Vastgoed Belang. Die moet tenslotte zorgen voor de geldstromen, Fiscaliteit en financiële hefboom kunnen daar hooguit extra voordeel aan toevoegen. Vastgoedadviseur Stevens: financiering draait om waardevastheid Intrinsieke waarde belangrijker dan fiscaliteit en hefbomen Belegger en financier kunnen uiteenlopende belangen hebben. Maar Ingrediënten van de over één ding zijn ze het roerend eens, stelde vastgoedspecialist ir. vastgoedmaatschap R.P.M. Stevens MBA in Amsterdam: een optimaal rendement maken met minimale risico's. Diephuis Stevens houdt zich bezig In een opsomming van “ ingre- met het taxeren en waarderen van onroerend goed. “De juiste balans diënten”van de vastgoedmaat- vinden tussen geld en kwaliteit, stelt Stevens en in zijn optiek heeft schap staan voor Stevens drie dingen bovenaan. “De drie L’s: dat alles te maken met risico's, zekerheden en de verdeling daarvan. locatie, locatie, locatie. Een krot in een villawijk is meer waard Hoe ziet het risicoprofiel er uit voor de maat/ belegger? Stevens dan een villa in een krottenwijk.” zette de verschillende elementen naast elkaar, en vertaalde ze in één Het compete ingrediëntenlijstje ziet er als volgt uit: moeite door naar handzame adviezen. “Zorg dat u maximaal aansprakelijk bent voor uw eigen inleg. Als u ƒ 25.000,- stort is dat • Het vastgoed (locatie en hetgeen dat u maximaal kwijt bent als het mis zou gaan. stenen) • De huurder(s) • De markt (rente, fiscaliteit, “Bepalend voor het risicoprofiel zijn verder de aanwezigheid van economie) optierente. Ook de looptijd van het maatschapscontract is van • Het maatschapscontract belang. “Er is een ontwikkeling om naar onbepaalde tijd te gaan. • De maten Toch zal de hypotheekverstrekker leningen altijd aan een eindige termijn willen binden. Daar zit een risico aan vast. Op het moment dat de hypotheekperiode afloopt is de lening bij wet opeisbaar. Er moet dan over nieuwe contractvoorwaarden worden onderhandeld, wat zou kunnen neerkomen op bijstorten.” Des te belangrijker is het om goed te letten op de intrinsieke waarde, benadrukte Stevens. “Wat doet dat vastgoed op de markt? Hoe helpt het de huurder om er zijn activiteiten in uit te oefenen.” 3/’99 Vastgoed Belang
  • Financiering draait om waardevastheid Waar financiers op letten Ook de financier van de maatschap heeft te maken met risico's. Al was het alleen al vanwege de objectgebonden financiering. De enige echte zekerheid die hij heeft is het vastgoed. De hoofdsom blijft gelijk en daarmee het risico. De financier heeft het risico van eindwaarde, de beleggingswaarde van het vastgoed op het moment van verkoop. Bepalend voor zijn risicoprofiel is verder de korte looptijd van de lening. “Een financier sluit bij voorkeur natuurlijk een lening af van dertig jaar of nog langer. Hij maakt immers zijn rendement op basis van rente-inkomsten.” “Dat betekent”, aldus Stevens, “dat ook voor de financier de intrinsieke waarde van het onroerend goed de belangrijkste zekerheid vormt. Het draait voor hem om waardevastheid. Als het gaat om risicobeheersing zal hij daarom op ongeveer dezelfde zaken letten als de belegger: spreiding over economisch sterkere regio's, de onderhoudstoestand en uitrusting van de objecten, de verscheidenheid aan huurders, de gemiddelde (resterende) looptijd van huurcontracten, het moment van instappen en marktconforme vierkantemeterprijzen.” Maatschapsbalans (fictief) Gebouwen 34.500.000 Eigen vermogen 14.500.000 Diverse activa 2.000.000 Hypothecaire geldlening* 22.000.000 Totaal 36.500.000 Totaal 36.500.000 *rente 5,8% per jaar “Naast al die aspecten van het vastgoed, zal de financier ook kijken naar de maatschap. Wie zijn de initiatiefnemers? Hoe is de maatschapstructuur opgezet? Is er een vergunning van De Nederlandsche Bank? Als die er is, weet de financier dat er een aantal toetsen is uitgevoerd die ook voor hem van belang zijn. Ook de hypothecaire inschrijving van het vastgoed beperkt het risico. De geldverstrekker heeft daarmee het recht de huurstroom te verpanden in het geval dat het mis gaat.” Substantieel deel eigen geld Gebruikelijk bij de financiering van maatschappen is een lening die in principe 80% van de executiewaarde bedraagt. De executiewaarde ligt doorgaans op ongeveer 80% van de marktprijs. “Huurstromen en Dat betekent dus een lening van ongeveer 65% van de marktprijs, waardestijgin rekende Stevens voor. “Met ander waarde: de maten dienen met uiteindelijk elkaar een substantieel deel eigen geld mee te nemen. Daar zit nu precies de buffer voor de financier om het risico van de eindwaarde bepalend voor over te nemen. Het moet immers wel erg slecht gaan wil de waarde rendement” van het vastgoed zwaarder terugvallen dan die 35%. 3/’99 Vastgoed Belang
  • Financiering draait om waardevastheid “Aan deze vermogensverhoudingen zit nog een ander voordeel vast, vervolgde Stevens, “het zogenaamde hefboomprincipe.” Aan de hand van een fictieve maatschapsbalans rekende hij voor hoe dit mechanisme uitpakt Het totale vermogen levert een resultaat op van 2,5 miljoen gulden per jaar voor participanten en geldverstrekker. De geldverstrekker ontvangt rente (5,8%) ten bedrage van 1.276.000 gulden. Voor de verschaffers van het eigen vermogen resteert dan 1.224.000 gulden. Op basis van deze cijfers zijn het rendement op het totale vermogen (RTV) en het rendement op het eigen vermogen (REV) te becijferen. Spelers “onroerend goedspel” en hun doelen RTV = 2.500.000/36.500.000 x 100% = 6,85% REV = 1.224.000/14.500.000 x 100% = 8,44% Belegger Het hefboomeffect levert de maten in dit voorbeeld 1,59% extra rendement op o.g. (kasstroom + rendement op. Stevens: “Het aantrekken van vreemd vermogen waardestijging) verhoogt de rentabiliteit op het eigen vermogen. Mits, heel Gebruiker belangrijk, de opbrengsten hoger zijn dan de te betalen rente. Is dat bedrage van o.g. aan rendement niet het geval dan gaat het keihard de andere kan tui. Verder neemt van onderneming de rentabiliteit toe naarmate er ten opzicht van het eigen vermogen meer vreemd vermogen is.” Ontwikkelaar marge tussen inkoop- (stichtingskosten) en Alleen extra vergoeding verkoopprijs (beleggingswaarde De calculerende belegger kreeg nog wel een waarschuwing mee = huurcontract) van Stevens. “Fiscaliteit en financiële hefbomen kunnen hooguit Financier van een góed een béter rendement maken. Het zou niet zo mogen rente-inkomsten + zekerheid zijn dat de fiscaliteit en de financiële hefboom het net haalbaar (0,8 x marktprijs) maken voor u. Het zou een extra vergoeding moeten zijn. Kijk daarom vooral naar het vastgoed zelf. In de basis maakt u daarmee Toeleveranciers uw rendement. Doordat er een huurstroom is en doordat er hopelijk omzet waardestijging optreedt.” 3/’99 Vastgoed Belang