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  1. 1. GESTIÓN URBANÍSTICA En esta exposición trataremos sobre conceptos varios y los siguientes temas:● Régimen urbanístico de la propiedad del suelo● Valoraciones urbanísticas● Expropiaciones
  2. 2. Evolución del concepto de propiedad El Derecho de propiedad moderno es esencialmente distinto al concepto de propiedad tal y como se ha venido considerando a lo largo de la historia. Si antiguamente el dominio era un derecho absoluto (facultaba a su titular para usar y abusar del objeto hasta donde pudiera prever la razón) en la actualidad, se considera esencialmente limitado, pues se encuentra definido y delimitado por su función social. Son varias las leyes que se van aprobando desde el siglo pasado la que nos da este nuevo concepto de propiedad.● La Constitución de 1978. Art. 33● El Texto Refundido de 1992. Art.5● La nueva Ley 6/1998. Art.1
  3. 3. Régimen urbanístico de la propiedad del suelo El régimen concreto de la propiedad del suelo se regula en el Título II de la Ley 6/1998, bajo la rúbrica de “Régimen urbanístico de la propiedad del suelo”, estableciéndose el estatuto de la propiedad urbana en sentido estricto, ya que se determinan los distintos derechos y deberes de los propietarios en función de la clasificación del suelo en la que se encuentren. Este Título II contiene dos capítulos:● Clasificación del suelo● Derechos y Deberes de los propietarios Tenemos que tener en cuenta que en este Título II, como en las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 4/2000; limita la competencia estatal en esta materia, a un mero reconocimiento de la existencia de tres clases de suelo, otorgando la competencia a legislar las condiciones urbanísticas a las distintas autonomías. Consecuentemente se han formulado recursos de inconstitucionalidad contra la Ley 6/1998 y el Decreto-ley 4/2000.
  4. 4. Clasificación del suelo Evolución de la clasificación del suelo● Sistema tradicional. Se ha venido plasmando en las distintas leyes del suelo desde la 1956, una clasificación conforme al crecimiento y al planeamiento específico para el desarrollo de la ciudad. Se clasificaba de la siguiente manera: - El suelo urbano: es aquel que se se encuentra consolidado, es decir, aquel que ya tiene las necesarias infraestructuras. Por excepción se admitía también aquel suelo que sin estar desarrollado se encontraba en sectores consolidados de dos terceras partes. - El suelo urbanizable: era aquel que el planeamiento consideraba idóneo para el buen desarrollo de la ciudad (aquel que el Plan General Municipal declare). Si el urbano era un suelo de hecho este lo era de derecho. - El suelo no urbanizable: era el suelo de residuo (los que no pertenecían a ninguna de las clases anteriores) también era que se protegía del desarrollo urbano por su carácter agrícola, forestal, ganadero, histórico, cultural, paisajístico, etc.
  5. 5. ● Sistema de la Ley 6/1998. Esta ley parte de una idea liberalizadora del mercado del suelo, que propugna, un criterio desregulador del suelo. Este criterio consiste en el hecho de que el suelo de residuo es el urbanizable, es decir, que todo suelo que no sea clasificado como urbano o no urbanizable específicamente, será de desarrollo urbano. No obstante se previó una importante excepción al principio indicado, mediante el planeamiento general se podrá vedar del desarrollo urbano a aquellos suelos que se considere inadecuados para el desarrollo urbano.● Modificación del Real Decreto-Ley 4/2000. Este Decreto-Ley modifica la Ley 6/1998 limitando las posibilidades del Planeamiento Municipal para clasificar como no urbanizables, al suelo no urbanizable común, pudiendo únicamente clasificar como no urbanizables aquellos que deban gozar de una especial protección, se encuentren sujetos a limitaciones sectoriales o por servidumbre para la protección del dominio público. No pudiendo vedar los terrenos que el planeamiento general considere inadecuados para un desarrollo urbano.● Modificaciones de la Ley 10/2003. Con esta modificación de la modificación anterior, ahora puede vedar los que considere inadecuados para un desarrollo urbano. (ESTO ES UN PUTO CACHONDEO)
  6. 6. CLASES DE SUELO Para el buen entendimiento de las clases de suelo tenemos que tener en cuenta los conceptos de clasificación y calificación del suelo. Esto es así pues el contenido de la propiedad urbanística se produce esencialmente en dos momentos. En primer momento, mediante la clasificación del suelo según los tipos previstos por la ley, a través del plan general, se establece un primer nivel en el estatuto de la propiedad, y, en un momento posterior, mediante la calificación del suelo, se desarrolla el régimen urbanístico del suelo. La clasificación del suelo puede proceder de distintos instrumentos:● De la propia ley: en los municipios que no exista planeamiento.● Del propio planeamiento: de los planes generales municipales o, en su defecto de las normas subsidiarías municipales. La calificación del suelo se realiza, con carácter general, mediante el planeamiento de desarrollo, que se suele producir en el plan parcial determinando qué suelo urbano o urbanizable será residencial, comercial o industrial; categorizando y pormenorizando en cada uno de sus distintas categorías.
  7. 7. Análisis de las clases de suelo A) En municipios con planeamiento● Suelo urbano: tendrán consideración de suelo urbano los siguientes. 1) El suelo ya trasnformado, es decir, el consolidado o realmente urbanizado. Este carácter vendrá determinado por los factores habituales: a) por contar con los elementos clásicos como mínimo con los siguientes elementos: - Acceso rodado - Abastecimiento de agua - Evacuación de aguas - Suministro de energía eléctrica b) por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística. 2) Los terrenos que en su ejecución o desarrollo del planeamiento que hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.
  8. 8. ● Suelo no urbanizable: tendrán la condición de suelo no urbanizable los terrenos en que deban incluirse en esta clase por estar sometido a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación en razón de: - Sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, o por su valor agrícola, forestal, ganadero o riquezas naturales. - Riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial. - De su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.● Suelo urbanizable: el suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de suelo urbano o de no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable.
  9. 9. B) En municipios sin planeamiento En los municipios que carezcan de planeamiento general, según el art.11, elsuelo que no tenga la condición de urbano de conformidad con los criteriosestablecidos en el art.8, tendrá la consideración de suelo no urbanizable, a efectosde esta Ley. Es decir, que siguiendo el criterio tradicional, solamente se podránclasificar dos tipos de suelo:- Suelo urbano, con los condicionamientos del art.8- Suelo no urbanizable, el de residuo, el resto del suelo del municipio.
  10. 10. Derechos y deberes de los propietarios● Suelo urbano Derechos Tienen derecho completar la urbanización de los terrenos para que adquieran condición de solares y a edificar estos en sus respectivas condiciones. Deberes a) En suelo consolidado deberán completar a su costa la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se haya establecido por el planeamiento. b) Sin consolidar - ceder obligatoria y gratuitamente a la administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres y zonas verdes.
  11. 11. - ceder obli. y grat. El suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general incluya en el ámbito correspondiente.- ceder obli. y grat. a la administración actuante el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del correspondiente ámbito este porcentaje es de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística autonoma.- proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.- costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.- edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento.
  12. 12. ● Suelo urbanizable Derechos Tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a la naturaleza rústica de los mismos. Además, como suelo de desarrollo urbano tendrán derecho a promover su transformación instando a la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo. Deberes la transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará para los propietarios los mismos deberes que para el suelo urbano.
  13. 13. ● Suelo no urbanizable Tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.
  14. 14. Valoraciones urbanísticasEvolución del régimen de valoracionesLa Ley del suelo de 1956Esta ley estableció un sistema de valoración en función de las distintas clases de suelo:- un valor inicial para el suelo rústico que se calculaba en función de su aprovechamiento- un valor expectante para el de reserva urbana, que se añadía al de la pura rentabilidad agraria- un valor urbanístico para el suelo urbano, basada en las determinaciones de su planeamiento- un valor comercial para los solares edificables fruto de la oferta y la demanda.El Texto Refundido 1976Redujo estos 4 valores al valor inicial y a un valor urbanístico, que se aplicaba a suelosurbanos y urbanizables.
  15. 15. El Texto Refundido 1992Mantuvo los anteriores valores, introduciendo las siguientes novedades en cuantoa los criterios de valoración:- Se aplica su valoración a todas las expropiaciones, urbanísticas o de cualquier otro carácter.- El valor inicial se utiliza como referencia hasta la adquisición de alguna facultad urbanística, y el valor urbanístico, desde la adquisición del derecho a urbanizar.- Una vez obtenido el derecho al aprovechamiento urbanístico, se produce una aproximación al valor de mercado, aplicando al aprovechamiento los criterios de valoración catastral.
  16. 16. Régimen de valoraciones en la nueva Ley (6/1998)Las características de esta nueva regulación se pueden extraer delas siguientes notas:- se elimina dualidad de valores ( inicial y urbanístico )- en consecuencia, el valor será el que el bien tenga realmente en el mercado del suelo.- la Ley establece el método aplicable para la determinación de ese valor, en función de la clase de suelo y, de sus características concretas.- la normativa de valoraciones es de competencia exclusiva del Estado por formar parte del contenido de la propiedad urbana.
  17. 17. Reglas generales de valoración Aplicación general La Ley 6/1998 determina 2 criterios distintos: - a efectos de expropiación ( según esta Ley ) - en otros supuestos: en primer lugar por acuerdo de valoración entre los propietarios afectados. En su defecto por los criterios establecidos en la Ley. Momento al que han de referirse las valoraciones 1. Cuando se aplique la expropiación forzosa: en el momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta. 2. En otros supuestos de actuación: al momento de iniciación del correspondiente procedimiento. 3. En la determinación de indemnizaciones por cambio de planeamiento: en el momento de la publicación de la aprobación del nuevo planeamiento.
  18. 18. Criterios específicos de valoración● Valor del suelo no urbanizable - regla general: valor comparación/valor mercado. Se determina comparando los valores de fincas análogas. - regla supletoria: capitalización de rentas. Cuando por la inexistencia de valores comparables no se pueda utilizar la regla general, el valor se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración.● Valor del suelo urbanizable - incluido en ámbitos delimitados en los que el planeamiento ha establecido condiciones para su desarrollo: se deduce por el valor catastral. - no incluido en planeamiento: se determina por la regla de suelo no urbanizable.
  19. 19. ● Valor de suelo urbano Será en función del estado y tipo de suelo urbano: 1) Suelo urbano sin urbanización consolida. Se determina por el valor catastral, en caso de inexistencia o pérdida de vigencia de valores catastrales, se aplicarán los valores por el método residual. 2) En suelo urbano consolidado por la urbanización. Se determinará por aplicación al aprovechamiento establecido por el planeamiento para cada terreno concreto, del valor básico de repercusión en parcela recogido en las ponencias de valores catastrales o, en su caso, del de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la forma establecida en la normativa técnica de valoración catastral.
  20. 20. Expropiaciones urbanísticas● Vamos a definir el concepto de expropiaciones urbanisticas del derecho urbanistico● La expropiación urbanística es simplemente una modalidad de la expropiación genérica, es decir, de la técnica administrativa instrumentada a su través, caracterizada aquí por la persecución de unos objetivos que aparecen vinculados de un modo u otro a la materialización de determinaciones de Planes urbanísticos.●● Consecuentemente, su régimen jurídico fundamental aparece establecido en la legislación básica estatal en materia de expropiación forzosa, cuya promulgación es, además, competencia exclusiva del Estado de conformidad con el art. 149.1 C.E. Las peculiaridades de su aplicación al terreno urbanístico corresponde establecerlas al respectivo legislador autonómico.
  21. 21. ● Las principales finalidades de las expropiaciones urbanísticas permiten, a su vez, caracterizar una diversidad de figuras de las mismas:●● - Expropiación como sistema de actuación, en cuya virtud la Administración actuante asume la titularidad de todos los terrenos ubicados en el ámbito de ejecución escogido y, a partir de ese momento, lleva a cabo el proceso de transformación material y jurídica del suelo a través de alguna de las modalidades de gestión inherentes al funcionamiento de la respectiva Administración, siendo la más usual en este supuesto la concesión de obra urbanizadora.
  22. 22. ● - Expropiación para obtención de terrenos dotacionales, principalmente para obtención de sistemas generales en suelo urbano donde muchas veces éstos no son objeto de cesión gratuita por sus propietarios -sólo lo son cuando se hallan incluidos en los respectivos ámbitos sin generar cargas desproporcionadas o inasumibles para los propietarios- pero eventualmente también en suelo urbanizable. Igualmente, la expropiación será el mecanismo seguido para la obtención de terrenos afectos a una dotación pública local cuando esté excluida de ámbito de ejecución y no exista otro mecanismo alternativo en la legislación autonómica -como podrían serlo las transferencias de aprovechamientos urbanísticos o la ocupación directa-.
  23. 23. ● - Expropiación para obtención de terrenos no dotacionales con fines de interés general, modalidad bajo la que se agrupan las expropiaciones destinadas a constitución o ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo, a obtención de terrenos afectos desde el planeamiento a la construcción de viviendas de protección pública o a la obtención de terrenos asignados a otros usos declarados expresamente de interés social.
  24. 24. ● - Expropiación sancionatoria, o por incumplimiento de la función social de la propiedad, incumplimiento que se patentiza con la inobservancia de alguno de los deberes urbanísticos tradicionales -vinculados a la ejecución de la urbanización y edificación-, y que en la mayor parte de las legislaciones autonómicas se conecta a supuestos de incumplimiento de los plazos fijados para urbanizar y/o edificar y también de parcelaciones ilegales en suelo no urbanizable o asimilado, a modo de sanción adicional, junto a la multa pertinente derivada del previo procedimiento sancionador.

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