PVU Gerechtsdeurwaarders& Van der Sande VanOpstal    BedrijfsmakelaarsBedrijfspand: kopen of huren?                       ...
Even voorstellenPeter-Paul Verhoeven   directeur en bedrijfsmakelaarMr. Evelien de Haas    jurist
Programma Peter-Paul Verhoeven     1. Introductie     2. Marktontwikkelingen per segment:      - winkels      - kantoren  ...
1. Introductie Peter-Paul Verhoeven, partner bij de Van der Sande Groep, actief op het gebied van woningmakelaardij, verko...
2. MarktontwikkelingenWinkels- laatste jaren weinig leegstand- A1 locaties tot nu nog geen last van  conjuncturele situati...
2. Vervolg marktontwikkelingenWinkelsKansen- kleinschalige winkels (knuffelwinkels)- combinatie internet / fysieke winkel-...
2. Vervolg marktontwikkelingenKantoren- veel leegstand, Breda ca. 110.000 m2  bestaand, waarvan ca. 30% zeer moeilijk  ver...
2. Vervolg marktontwikkelingenKantorenKansen - het nieuwe werken vraagt om kantoren op   locaties met veel voorzieningen, ...
2. Vervolg marktontwikkelingenBedrijven- veel verouderde panden die leegstaan- herstructurering bedrijfsterreinen- kosten ...
2. Vervolg marktontwikkelingenBedrijvenKansen - door hoge grondprijzen en bouwkosten komt renovatie van oude   gebouwen we...
3. Eigenaren / gebruikers / beleggers... Eigenaar / gebruiker gebruikt het bedrijfspand als een bedrijfsmiddel. Belegger g...
4. Case: bedrijfspand met kantoorBedrijfspand met kantoor- ligging: Van Rijckevorsselpark- perceel: 1.500 m²- kantoor: ca....
5. Financiële gevolgen huurKostenHuur gemiddeld over 10 jaar ca. € 62.000,00 is € 620.000,00afschrijving investering in pa...
6. Financiële gevolgen koop Aanschaf € 675.000,00 Renteverlies tijdens bouw 9 maanden * 5% = € 25.000 Totaal € 700.000,00 ...
6. Vervolg financiële gevolgen koopLiquiditeitsbeslagRente                € 28.000,00Onderhoudskosten     € 6.000,00Afloss...
7. Conclusie- Kopen of huren is voor iedereen anders- Kopen als veel vermogen in het bedrijf aanwezig is- huren geeft flex...
7. Vervolg conclusieHuur                            Persoonlijke          Koop                                voorkeurNood...
Programma Evelien de Haas1. Huur bedrijfsruimte   - Type bedrijfsruimte2. Verschil 290- en 230a-ruimte3. Indeplaatsstellin...
1. Huur bedrijfsruimte1. Detailhandelbedrijfsruimte (artikel 7:290 – 310 BW)2. Overige bedrijfsruimte (artikel 230a BW)   ...
2. Type bedrijfsruimte
2.Type bedrijfsruimte
3. Type bedrijfsruimte
2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte I) Huurtermijn Stelling: “Een overeengekomen huurtermijn van drie jaar is voor wi...
2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimteII) Huurprijs en -herziening290-bedrijfsruimte                  230a-ruimteContrac...
2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimteIII) OpzegtermijnStelling: “De huurovereenkomst van 230a-ruimte eindigt, zonderopz...
2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimteIV) Ontruimingsbescherming 230a-ruimteStelling: “De huurder heeft te allen tijde o...
3. IndeplaatsstellingUitgangspunt:• Toestemming verhuurderVoorwaarden:• Overdracht van in het gehuurde gevestigde bedrijf•...
Gebrekenregeling•   Wat is een gebrek?•   Wat zijn de gevolgen van een gebrek?
5. HuurovereenkomstTwee essentiële kenmerken:•   Gebruik•   TegenprestatieAlgemene voorwaarden•   Verandering aan op/aan h...
Dank voor uw aandachtHeeft u nog vragen?
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Presentatie Bedrijfspand Kopen Of Huren Versie 17 1 2012

766 views
717 views

Published on

TOPklassen presentatie d.d. 17 januari 2012

0 Comments
1 Like
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total views
766
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
1
Comments
0
Likes
1
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Presentatie Bedrijfspand Kopen Of Huren Versie 17 1 2012

  1. 1. PVU Gerechtsdeurwaarders& Van der Sande VanOpstal BedrijfsmakelaarsBedrijfspand: kopen of huren? 1
  2. 2. Even voorstellenPeter-Paul Verhoeven directeur en bedrijfsmakelaarMr. Evelien de Haas jurist
  3. 3. Programma Peter-Paul Verhoeven 1. Introductie 2. Marktontwikkelingen per segment: - winkels - kantoren - bedrijven 3. Eigenaren / gebruikers / beleggers 4. Case: bedrijfspand met kantoor - ligging - perceel - oppervlakte - koopsom - huurprijs 5. Financiële gevolgen huur 6. Financiële gevolgen koop 7. Conclusie
  4. 4. 1. Introductie Peter-Paul Verhoeven, partner bij de Van der Sande Groep, actief op het gebied van woningmakelaardij, verkoop nieuwbouwwoningen, financiële dienstverlening en Bedrijfshuisvesting. Sinds september 2010 Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.
  5. 5. 2. MarktontwikkelingenWinkels- laatste jaren weinig leegstand- A1 locaties tot nu nog geen last van conjuncturele situatie- A2 locaties ontstaan langzaam maar zeker structurele leegstand- internetverkoop neemt sterk toe 5
  6. 6. 2. Vervolg marktontwikkelingenWinkelsKansen- kleinschalige winkels (knuffelwinkels)- combinatie internet / fysieke winkel- Monobrandstores als marketinginstrument 6
  7. 7. 2. Vervolg marktontwikkelingenKantoren- veel leegstand, Breda ca. 110.000 m2 bestaand, waarvan ca. 30% zeer moeilijk verhuurbaar- opname 2011 laag niveau ca. 29.000 m²- planvoorraad ruim voldoende- restrictief beleid gemeenten 7
  8. 8. 2. Vervolg marktontwikkelingenKantorenKansen - het nieuwe werken vraagt om kantoren op locaties met veel voorzieningen, zoals winkels en horeca - door afwaardering wordt het mogelijk oudere kantoren weer te upgraden en te verduurzamen - door afwaardering wordt het mogelijk kantoren te herbestemmen tot bijv. wonen of alternatief kantoorgebruik 8
  9. 9. 2. Vervolg marktontwikkelingenBedrijven- veel verouderde panden die leegstaan- herstructurering bedrijfsterreinen- kosten nieuwbouw dalen zeer langzaam- markt voor kleinschalige units beperkt, aanbod is groter dan vraag 9
  10. 10. 2. Vervolg marktontwikkelingenBedrijvenKansen - door hoge grondprijzen en bouwkosten komt renovatie van oude gebouwen weer in beeld - nieuwe vormen gebruik bedrijfsruimte, verfijning distributie door internetverkopen, bedrijfsruimtes nabij bevolkingsconcentraties - weinig bedrijventerreinen geven hang naar bestaande bouw 10
  11. 11. 3. Eigenaren / gebruikers / beleggers... Eigenaar / gebruiker gebruikt het bedrijfspand als een bedrijfsmiddel. Belegger gebruikt het bedrijfspand als een middel om rendement te maken op het vermogen. 11
  12. 12. 4. Case: bedrijfspand met kantoorBedrijfspand met kantoor- ligging: Van Rijckevorsselpark- perceel: 1.500 m²- kantoor: ca. 200 m² over twee lagen- bedrijfshal: ca. 500 m²- huurprijs: € 55.000,00 per jaar, excl. BTW- koopsom: € 675.000,00 vrij op naam, excl. BTW- bouwtijd: 9 maanden 12
  13. 13. 5. Financiële gevolgen huurKostenHuur gemiddeld over 10 jaar ca. € 62.000,00 is € 620.000,00afschrijving investering in pand valt binnen 10-jaars termijn
  14. 14. 6. Financiële gevolgen koop Aanschaf € 675.000,00 Renteverlies tijdens bouw 9 maanden * 5% = € 25.000 Totaal € 700.000,00 Financiering tot 100% executiewaarde (80%), € 560.000 Eigen vermogen €140.000 Kosten Rente 5% over € 560.000 = € 28.000 per jaar Onderhoudskosten en exploitatielasten: € 6.000 per jaar Derving Eigen vermogen € 5% van €140.000 = € 7.000 per jaar Totale kosten € 41.000,00 Aflossing 20 jaar is € 28.000,00 per jaar
  15. 15. 6. Vervolg financiële gevolgen koopLiquiditeitsbeslagRente € 28.000,00Onderhoudskosten € 6.000,00Aflossing € 28.000,00Totaal € 62.000,00Na 10 jaar bedraagt de hypotheek nog € 280.000,00Nog twee zaken om rekening mee te houden:- afschrijving mogelijk (Accon)- waarde-ontwikkeling kan voordeel of nadeel zijn
  16. 16. 7. Conclusie- Kopen of huren is voor iedereen anders- Kopen als veel vermogen in het bedrijf aanwezig is- huren geeft flexibiliteit- winkels zijn duur en leggen veel beslag op werkkapitaal- kopen geeft uiteindelijk prima pensioenvoorziening mits ook voldoende is afgelost en een courant pand is gebouwd- kantoren en bedrijfspanden hebben last van een snelle economische en technische veroudering- bij koop risico op rentestijging- huur is gedurende de huurtermijn alleen aan te passen met consumentenprijsindexcijfer- waarde-ontwikkeling kan negatief uitvallen- bij koop rekening houden met uitbreiding en inkrimping
  17. 17. 7. Vervolg conclusieHuur Persoonlijke Koop voorkeurNoodzaak Flexibiliteit Geen noodzaakWeinig of geheel noodzakelijk Kapitaal Veel vrij vermogenvoor bedrijfspandNiet noodzakelijk Pensioenvoorziening Geweest om op te bouwenVerwachting negatief Waarde-ontwikkeling Verwachting positiefWinkels / kantoor Soort pand Kantoor / bedrijfsruimte>500m² >500m²Incourant Courantheid CourantZeker Lastenontwikkeling Onzeker rente & onderhoud
  18. 18. Programma Evelien de Haas1. Huur bedrijfsruimte - Type bedrijfsruimte2. Verschil 290- en 230a-ruimte3. Indeplaatsstelling4. Gebrekenregeling5. Huurovereenkomst - algemene voorwaarden
  19. 19. 1. Huur bedrijfsruimte1. Detailhandelbedrijfsruimte (artikel 7:290 – 310 BW)2. Overige bedrijfsruimte (artikel 230a BW) Voorwaarden• Verkooppunt• Toegankelijk• (Plaatsgebonden) Factoren• Bekendheid/reputatie• Investeringen
  20. 20. 2. Type bedrijfsruimte
  21. 21. 2.Type bedrijfsruimte
  22. 22. 3. Type bedrijfsruimte
  23. 23. 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte I) Huurtermijn Stelling: “Een overeengekomen huurtermijn van drie jaar is voor winkelruimte een geldig termijn”. Juist/ Onjuist290-bedrijfsruimte 230a-ruimteHoofdregel: “vijf-plus-vijf jaar” ContractsvrijheidOnbepaalde tijd na 10 jaar Geen beperking wettelijke systemen
  24. 24. 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimteII) Huurprijs en -herziening290-bedrijfsruimte 230a-ruimteContractsvrijheid ContractsvrijheidAanpassing na overeengekomen duur MarkthuurherzieningsclausuleTelkens na vijf jaar Geen wettelijke huurprijsbescherming
  25. 25. 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimteIII) OpzegtermijnStelling: “De huurovereenkomst van 230a-ruimte eindigt, zonderopzegging, na de overeengekomen bepaalde tijd”. Juist/Onjuist 290-bedrijfsruimte 230a-ruimte Tenminste één jaar Contractsvrijheid Per aangetekend schrijven/ per Conform huurovereenkomst deurwaardersexploot Verhuurder (redenen mededelen) • Slechte bedrijfsvoering huurder • Dringend nodig eigen gebruik
  26. 26. 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimteIV) Ontruimingsbescherming 230a-ruimteStelling: “De huurder heeft te allen tijde ontruimingsbeschermingbij 230a-ruimte, ongeacht welke partij er heeft opgezegd”.Juist/Onjuist• Verzoek verlenging ontruimingstermijn• Geen verlenging huurovereenkomst• Schorsing ontruimingsverplichting• Rechterlijke belangenafweging
  27. 27. 3. IndeplaatsstellingUitgangspunt:• Toestemming verhuurderVoorwaarden:• Overdracht van in het gehuurde gevestigde bedrijf• Zwaarwichtig belang huurder• Waarborgen nakoming huurverplichtingen• Belangenafweging huurder/verhuurder
  28. 28. Gebrekenregeling• Wat is een gebrek?• Wat zijn de gevolgen van een gebrek?
  29. 29. 5. HuurovereenkomstTwee essentiële kenmerken:• Gebruik• TegenprestatieAlgemene voorwaarden• Verandering aan op/aan het gehuurde• Onderhuur• Huurprijswijziging• Onderhoud• Servicekosten
  30. 30. Dank voor uw aandachtHeeft u nog vragen?

×