PUGNATORIUS              RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER                                           MAI 2012            ...
PUGNATORIUS               RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER                                               MAI 2012       ...
PUGNATORIUS               RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER                                               MAI 2012       ...
PUGNATORIUS               RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER                                            MAI 2012          ...
Eine vollständige und aktuelle Version dieses           Beitrags erhalten Sie auf  www.scribd.com/PUGNATORIUS_LTD         ...
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Thailand immobilien-due-diligence

414 views
344 views

Published on

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
414
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
1
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Thailand immobilien-due-diligence

  1. 1. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER MAI 2012 Die thailändische Immobilien-Due Diligence in vier mal vier Schritten Für den eiligen Leser: Der Beitrag beschäftigt sich mit den typischen 16 Schrit- ten und Überlegungen, die im Rahmen einer Due Dilgence anzustellen sind. Dies unterteilt sich in die vier Bereiche (i) Prüfung der Do- kumente, (ii) Ortsbesichti- gung des Grundstücks - und des lokalen Umfelds, (iii) Be- Im Rahmen einer Grundstücks-Due-Diligence wer- such bei den Behörden und den die rechtlichen und tatsächlichen Hintergründe (iv) Prüfung der Rechtslage. von bebauten oder unbebauten Grundstücken be- leuchtet. Typischer Anwendungsfall ist die Immobili- Die Immobilien Due Diligence eninvestition, bei der der Käufer die Due Diligence erscheint auf den ersten Blick in Auftrag gibt. als kompliziert und kaum durchschaubar. Die Auftei- Die Ergebnisse der Prüfung können die Kaufent- lung in 16 Einzelschritte zeigt scheidung beeinflussen sowie auf den angemesse- dies zwar als komplex, aber nen Kaufpreis Einfluss haben. Es ist daher sinnvoll, als überschaubar und durch- sich in den vertraglichen Gestaltungen einen Aus- aus beherrschbar. Eine un- weg offen zu halten, falls die Prüfung zu einem ne- abhängige Grundstücks-Due- gativen Ergebnis kommt. Diligence ist für einen Immo- bilienerwerb 10.000 km Es ist für einen verhandlungsstarken entfernt von der Heimat Käufer in der Praxis durchaus nicht eine offensichtlich sinn- unüblich, dass in einem derartigen Fall volle Investition. auch die sogenannte "Reservierungs- gebühr" zurück zu zahlen ist. Copyright: PUGNATORIUS Ltd., Bangkok, Thailand Managing Director von PUGNATORIUS ist PUGNATORIUS ist die deutsche Wirt- Dr. Ulrich Eder, ein erfahrener Wirtschafts- schafts- und Steuerkanzlei in Bangkok. Wir anwalt mit langjährigen Erfahrungen im arbeiten nach deutschen Standards. Mit thailändischen Zivil- und Steuerrecht und deutscher Zuverlässigkeit, deutscher Pünkt- zudem der einzige deutsche Steuerberater lichkeit und deutscher Premiumqualität. in Thailand. 1 VON 6
  2. 2. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER MAI 2012 DIE THAILÄNDISCHE IMMOBILIEN DUE DILIGENCE IN 4 MAL 4 SCHRITTEN Eine "sorgfältige Prüfung" - das ist in etwa (1) Erstes und wichtigstes Dokument ist das die deutsche Übersetzung - umfasst typi- Eigentumspapier, im Idealfall in der Form ei- scherweise vier wesentliche Schritte, die nes "Chanotes". Hierzu gehören auch das jeweils in vier Unterpunkte aufgeteilt werden Hausbuch, der Erwerbsvertrag (Kaufvertrag) können. Diese vier mal vier, also 16 Felder sowie, falls verfügbar, Unterlagen zu den werden nachfolgend als Orientierungshilfe vorherigen Erwerben. dargestellt. Sämtliches Marketingmaterial, einschließlich Ausgespart bleibt die Prüfung der rechtli- der Webseite im Internet, sind zu sichten und chen, steuerlichen und wirtschaftlichen dokumentieren. Hieraus können sich recht- Grundlagen einer grundstückshaltenden lich erhebliche Zusicherungen, aber auch Company Limited, deren Gesellschaftsantei- offen gelegte Mängel und Einschränkungen le gegebenenfalls Gegenstand der Kaufver- der Kaufsache ergeben, die nach Vertrags- handlungen sind.. schluss nicht mehr beanstandet werden kön- nen. I. Die Prüfung der Dokumente (2) Dokumente zu Mietverträgen, Hypothe- Der erste Schritt betrifft die Prüfung der vom ken, sonstigen Belastungen und Verfügun- Verkäufer angeforderten Unterlagen. Sach- gen sowie Sonderrechte sind von ebenso gerechterweise ist ihm eine detaillierte Liste großer Bedeutung. Informationen zur Eigen- der erforderlichen Dokumentenkopien zu tümerstruktur, BOI Förderung, die rechtliche übermitteln. RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER Ausgestaltung am gemeinsam genutzten (4) Von praktisch großer Bedeutung ist die Eigentum (Clubhaus, Schwimmbad, Garten- Durchsicht des Reglements, der Hausord- anlage) gehören ebenfalls hierzu. nung, des Dienstleistungsvertrags oder sons- tiger auf Dauer angelegter Vereinbarungen, Auch die Einsichtnahme in die Instandhal- die die Rechtspositionen des Investors emp- tungsunterlagen und Betriebskostenabrech- findlich einschränken können und zu laufen- nungen der letzten Jahre liefern wertvolle den Kosten führen. Wenn in der Villa ein Büro Informationen. mit oder ohne Publikumsverkehr betrieben werden soll, darf dies in der Ressort-Ordnung (3) Bezüglich Villen und anderer Aufbauten nicht ausgeschlossen sein. bedarf es der Vorlage der Baugenehmigun- gen sowie aller weiteren bau- oder betriebs- Der Vorteil der Nutzungseinschränkung ist bezogenen Genehmigungen und Lizenzen, die Gewissheit, dass der Nachbar dieselben bis zur Bescheinigung über die Umweltver- Einschränkungen zu dulden hat und insoweit träglichkeitsprüfung ("Environmental Impact Gleichbehandlung gegeben ist - wenn dies Assessment"). Besonders kritisch zu sehen entsprechend zugesichert wird. sind die in der Vergangenheit erfolgten Ü- bertragungen der Baugenehmigung und sonstiger Lizenzen. EINIGE RECHTE VORBEHALTEN Dieser Beitrag ist urheberrechtlich geschützt. Die Weitergabe dieser pdf- Datei ist nur in unveränderter Fassung erlaubt. Der Praxisratgeber basiert auf einer langjährigen Tätigkeit als rechtlicher, steuerlicher und wirtschaftli- cher Berater bei Immobilieninvestitionen in Thailand . 2 VON 6
  3. 3. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER MAI 2012 II. Ortsbesichtigung des Grundstücks - gung stehen. und des lokalen Umfelds (6) Hochwasserschutz hat in der Due Dili- Die zweite Phase betrifft die Besichtigung gence aus offensichtlichen Gründen an Be- des Grundstücks, gerne auch "walk-through deutung gewonnen. Die Gefahr einer Überflu- inspection" genannt. Dieser Schritt wird häu- tung wurde in der Vergangenheit gerne klein- fig als unnötig angesehen, da der Erwerber geredet. Hierzu gehört aber auch die Frage das Grundstück vermeintlich bereits bestens einer hinreichenden Entwässerung in der kennt - aber Naivität ist auch hier ein Regenzeit. schlechter Ratgeber. Wer in Bangkok be- obachtet hat, dass große Einkaufszen- tren bei Platzregen durch den Einsatz von Besen in uner- müdlicher Handarbeit davor geschützt wer- den müssen, voll zu laufen, der wird auch nicht bind darauf ver- trauen, dass seine Villa den örtlichen An- forderungen an einen Entwässerungsschutz entspricht. Hinzu kommen Themen wie Reservewassertanks, (5) Zu überprüfen und dokumentieren sind Notstromaggregate zunächst die Größe, Lage und Begrenzung und dergleichen. (Umzäunung, Grenzsteine) des Objekts und der Vergleich mit den vorliegenden Doku- (7) Die Prüfung der Infrastruktur betrifft nicht menten. Auch die tatsächliche Beschaffen- nur die Straßenanbindung, Parkplätze, heit und topografische Besonderheiten ste- Strom, Wasser und Abwasser. Auch ein funk- hen nicht immer im Einklang mit den vorge- tionierendes Mobilfunknetz und eine Interne- legten Papieren. Ein besonderer Augenmerk tanbindung sind in entfernteren Provinzen ist auf frühere Landauffüllungen und die keine Selbstverständlichkeit. Neben Ein- sonstige Historie des Grundstücks und der kaufszentren, Schulen, Krankenhäusern und Aufbauten zu legen. Freizeitangeboten geht es z.B. auch um Poli- zei, Feuerwehr und Müllabfuhr. Immobilienprojekte werden häufig vermark- tet, bevor der Projektentwickler seine Bau- Hierzu gehört nicht nur der Blick vom Grund- arbeiten vollständig abgeschlossen hat. Dies stück aus, sondern es ist auch eine Erkun- hat auch für den Erwerber Kosten- und dung des Umfelds sinnvoll. Wenn hinter der sonstige Vorteile, da er sich sein Stück vom nächsten Ecke gerade eine Kartoffelstärke- Paradies freier und individueller aussuchen fabrik gebaut oder ein Entertainmentcenter kann. In diesem Fall ist allerdings sicher zu betrieben wird - dies sind Fälle aus der jüngs- stellen, dass für die restlichen Arbeiten hin- ten Praxis - , ist dies für den Investor von of- reichend Platz, Zeit, Geld, Arbeitskraft und fensichtlichem Interesse. vor allem der Vollendungswille zur Verfü- 3 VON 6
  4. 4. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER MAI 2012 (8) Der gegenwärtigen Landnutzung und der müssen eingetragen sein, um wirksam zu Nachbarschaft wird häufig eine zu geringe werden. Die Kommunikation mit den Behör- Bedeutung beigemessen. Fern von Bangkok den muss auch dieses Thema umfassen. Es fehlt die Sicherheit und Transparenz. Wer bedarf der Einsicht in Karten und Pläne und Insellagen, Weideland, Feld und Wald für einem verständigen und sachverständigem Wohnanlagen nutzen will, kann mit der Er- Blick auf die Grundstückshistorie. kenntnis konfrontiert werden, dass das Grundstück Teil eines Naturparks ist und (11) Eine möglichst lückenlose Aufarbeitung eine Rechtsübertragung nur im Kreis der der Vorerwerbe und der sonstigen Vorge- Personen zulässig ist, die hier seit langem schichte von Grund und Boden sowie Auf- verwurzelt sind. bauten ist der nächste Schwerpunkt des Be- Der Besuch vor Ort kann Indikationen für Drittrechte bie- ten, die gewohn- heitsrechtlich entstanden sind. Insoweit gilt es auf Markierungen und szenetypische Spu- ren zu achten und gegebenenfalls in Grundstücksnähe n a c h a u s k u n f t s- freudigen Anwoh- nern Ausschau zu halten. Der die Due Dili- gence durchführende bzw. leitende Rechts- suchs bei den Behörden. Von einem gutgläu- anwalt sollte stets seine technischen Gren- bigen Erwerb sollte man hierbei nicht ausge- zen erkennen. In vielen Fällen wird sich sei- hen. Wenn die Eigentümerkette - die lücken- ne Zuarbeiten auf die Stellung von Fragen lose Abfolge der Rechtsübertragungen - ein konzentrieren und die Prüfung, ob die Ant- schwaches Glied aufweist, wird sie erfah- worten kompetent und unabhängig erteilt rungsgemäß zu dem Zeitpunkt reissen, an worden sind. dem der ausländische Erwerber sein Geld bereits unwiderruflich investiert hat. III. Der Besuch bei den Behörden (12) Nach dem Blick zurück folgt notwendi- (9) Der Besuch beim Land Office zeigt, ob gerweise die Prüfung und Erörterung von zu- die vorgelegten und bereits geprüften Unter- künftigen Veränderungen rechtlicher oder tat- lagen authentisch und aktuell sind. Dies gilt sächlicher Art, auch auf den Nachbargrund- zunächst für die Eigentümerstellung des stücken. Welche Bauvorhaben sind bereits Verkäufers und eingetragene Belastungen genehmigt, welche Bauanträge sind bereits des Grundstücks. Ein derartiger "Title absehbar? Wie soll der Bebauungsplan zu- Search" ist aber nur die Spitze des Eisbergs künftig ausgestaltet werden? Wo sind Um- und wer sich hierauf beschränkt, lässt eine weltschutzauflagen zu erwarten und werden Vielzahl von Problemfällen ungeprüft. bestehende Umweltschutzauflagen künftig effektiver angewendet? (10) Nicht alle Belastungen und Drittrechte 4 VON 6
  5. 5. Eine vollständige und aktuelle Version dieses Beitrags erhalten Sie auf www.scribd.com/PUGNATORIUS_LTD oder per eMail an bibliothek@pugnatorius.com Pugnatorius Die deutsche Wirtschafts- und Steuerkanzlei in Bangkok Effiziente rechtliche und steuerliche Problemlösungen für anspruchsvolle Mandanten mit hohen Anforderungen PUGNATORIUS Ltd. | International Lawyers 29th Floor, Central World Tower | 999/9 Rama I Road Pathumwan, Bangkok 10330 | Kingdom of Thailand Tel 0066.22072647 | Fax 0066.22072657 lawyers@pugnatorius.com | www.pugnatorius.com

×