Metro
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Metro

on

  • 854 views

 

Statistics

Views

Total Views
854
Slideshare-icon Views on SlideShare
854
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
2
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

    Metro Metro Document Transcript

    • -POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCIWrzesień 2011
    • W SKRÓCIEKREDYTY HIPOTECZNE Alior Bank, mBank i Multibank wycofały się z udzielania kredytów we frankach. W rezultacie przeciętna marża spadła z 3,8% do 2,75%. Weszła w życie ustawa antyspreadowa. Bez konieczności płacenia za aneks do umowy można już kupować franki tam gdzie kurs jest najkorzystniejszy. Stawka LIBOR CHF 3M spadła prawie do zera, a więc oprocentowanie kredytów we frankach jest niemal równe ich marży. Kurs franka przekroczył w sierpniu 4 zł. Interwencja Szwajcarskiego Banku Centralnego obniżyła go jednak do 3,5 zł.CENY OFERTOWE W sierpniu zawirowania związane z kursem franka stały się kolejnym hamulcem rynku mieszkaniowego. Nie dość że pogłębiły się trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych, to ze względu na niepewność i ryzyko, część potencjalnych kupców rezygnuje z inwestycji. Efekt to kolejne spadki ofertowych cen mieszkań na rynku wtórnym. Największe zniżki w skali roku miały natomiast miejsce w Gdańsku – 6% i Olsztynie – 6,7%, o 5,1% taniej jest we Wrocławiu i Katowicach. Nastąpił faktyczny koniec programu Rodzina na Swoim. W Zielonej Górze, Rzeszowie i Kielcach w sierpniu nie wystawiono do sprzedaży na rynku wtórnym żadnej oferty, spełniającej nowe kryteria cenowe programu. W Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i województwie mazowieckim stanowiły one mniej niż 1% wszystkich mieszkań wystawionych na sprzedaż.CENY TRANSAKCYJNE Zmiany w Rodzinie na swoim nie zmobilizowały potencjalnych nabywców mieszkań do zakupów w przeddzień wejścia w życie nowych zasad programu. Widoczne jest wydłużanie się procesu decyzyjnego kupujących. W stosunku do poprzedniego analizowanego okresu największe obniżki cen transakcyjnych mieszkań odnotowano w Gdańsku (3,8 proc.) i w Krakowie (3,5 proc.) W Gdyni coraz więcej kupujących decyduje się na zakup mieszkania wybudowanego w ostatnich kilku latach. Natomiast w Warszawie wzrasta udział transakcji większych powierzchniowo mieszkań, przez co średnia cena sprzedawanego mieszkania przekroczyła już 450 tys. zł.
    • KREDYTY HIPOTECZNEW sierpniu, podobnie jak w lipcu, banki nie dokonały zbyt wielu zmian w zakresie marż kredytówhipotecznych. Patrząc na wykresy pokazujące zmiany marż i oprocentowania można jedynka odnieśćzupełnie inne wrażenie. Widać bowiem bardzo wyraźny spadek tych wartości dla kredytów wefrankach. Od września 2009 r. przeciętna (mediana) marża tych kredytów utrzymywała się napoziomie ok. 3,8%. W minionym miesiącu spadła natomiast do 2,75%. Nie jest to jednak efektspektakularnych obniżek lecz tego, że trzy banki – Alior, mBank i Multibank - wycofały się z udzielaniakredytów we frankach.Po tych zmianach kredyty w szwajcarskiej walucie mają w swojej ofercie już tylko cztery banki. Tylkow dwóch – Bank BPH i Nordea – oferta jest jednak atrakcyjna dla przeciętnego kredytobiorcy.Pozostałe dwa to Deutsche Bank i PKO BP. W tym pierwszym aby uzyskać kredyt we frankach trzebazarabiać aż 50 tys. zł netto miesięcznie. W PKO BP zniechęca natomiast bardzo wysoka marża.Sierpień przyniósł również pewne zmiany dla osób, które już spłacają kredyty we frankach. Zewzględu na spadek stawki LIBOR CHF 3M do poziomu bliskiego zera (0,005%) oprocentowanie takichkredytów jest niemal równe jego marży. Kolejną dobrą informacją było także wejście w życie tzw.ustawy antyspredowej. Bez dodatkowych opłat można więc spłacać raty frankami kupionymi np. wkantorze. Niestety miniony miesiąc przyniósł również bardzo istotny wzrost kursu franka. 10 sierpniakurs wynosił już nawet 4,04 zł. Sytuację uratowała jednak interwencja Szwajcarskiego BankuCentralnego, po której frank spadł do poziomu 3,5 zł.Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLNKredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%Bank Oprocentowanie MarżaEuro Bank 5,69% 1,00%ING Bank Śląski 5,70% 0,85%BZ WBK 5,71% 0,99%DnB Nord 5,71% 1,00%Alior 5,82% 1,10%Lukas 5,82% 1,10%Nordea 5,82% 1,10%Millennium 5,91% 1,19%Bank BPH 5,92% 1,20%Citi Handlowy 5,92% 1,20%Bank Pocztowy 5,97% 1,25%Bank Pekao 5,98% 1,39%BNP Paribas 6,01% 1,29%mBank 6,01% 1,30%MultiBank 6,01% 1,30%Deutsche Bank PBC 6,02% 1,30%Raiffeisen 6,09% 1,40%Kredyt Bank 6,12% 1,40%BGŻ 6,15% 1,30%PKO BP 6,19% 1,47%
    • Pekao Bank Hipoteczny 6,22% 1,50%GetBank 6,29% 1,99%Getin Noble 6,44% 2,14%BOŚ 6,48% 1,70%Polbank 6,52% 1,80%Invest Bank 7,00% 2,30%Mazowiecki Bank Regionalny 7,59% 3,00%Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i ExpanderaOprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EURKredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%Bank Oprocentowanie MarżaLukas Bank 2,96% 1,60%DnB Nord 3,20% 1,60%Nordea 3,24% 1,70%Deutsche Bank PBC 3,34% 1,80%Polbank 3,34% 1,80%MultiBank 3,48% 2,00%Kredyt Bank 3,54% 2,00%mBank 3,54% 2,00%Raiffeisen 3,58% 2,05%BZ WBK 3,63% 2,15%PKO BP 3,90% 2,36%Alior Bank 4,08% 2,60%BNP Paribas 4,62% 1,49%Bank BPH 4,68% 3,20%BOŚ 5,02% 3,20%Bank Pekao 5,09% 3,50%Getin Noble 6,37% 4,95%Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera* Kredyt dwuwalutowyOprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHFKredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%Bank Oprocentowanie MarżaBank BPH 2,61% 2,60%Nordea 2,76% 2,75%PKO BP 6,77% 6,76%Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
    • Jarosław SadowskiExpander Advisors Sp. z o.o. www.expander.pl
    • CENY OFERTOWEW sierpniu wszyscy mówili i myśleli głównie o franku szwajcarskim. Dni kiedy kurs franka szybował wgórę były bardzo nerwowe dla wielu właścicieli mieszkań, zadłużonych w tej walucie. Mimo, iż obecniekredyty we frankach szwajcarskich stanowią zaledwie 7,5 procenta wszystkich nowo udzielanychpożyczek (Raport AMRON i Sarin), zawirowania związane z kursem franka były kolejnym hamulcemrynku mieszkaniowego. Nie dość że pogłębiły się trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych, toze względu na niepewność i ryzyko, część potencjalnych kupców rezygnuje z inwestycji. Efekt tokolejne spadki ofertowych cen mieszkań na rynku wtórnym.W 13 największych polskich miastach ceny od lipca 2011 spadły o kolejne 0,4 punktu procentowego.Najbardziej o 2%, w ciągu miesiąca, spadła średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Łodzi.Obniżki rzędu 1 punktu procentowego w ciągu miesiąca miały miejsce w Opolu, Lublinie i Gdańsku. WKrakowie i Warszawie ceny są niższe o 0,7%. W ostatnich 3 miesiącach najbardziej straciły nawartości mieszkania w Łodzi – 3,1%, Sopocie – 2,6% i Opolu.Do najbardziej stabilnych należą ceny mieszkań w Lublinie. Pozostają dokładnie na tym samympoziomie co przed rokiem. Największe zniżki w skali roku miały natomiast miejsce w Gdańsku – 6% iOlsztynie – 6,7%, o 5,1% taniej jest we Wrocławiu i Katowicach. Średnie ceny ofertowe mieszkań VIII 2010- VIII 2011 WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT sierpień 10 6 700 7 200 8 510 5 780 6 170 6 330 10 100 wrzesień 09 6 740 7 260 8 580 5 800 6 215 6 400 10 400październik 10 6 760 7 200 8 500 5 810 6 160 6 375 10 210 listopad 10 6 700 7 200 8 515 5 775 6 120 6 370 9 900 grudzień 10 6 740 7 160 8 500 5 820 6 145 6 390 10 000 styczeń 11 6 670 7 120 8 450 5 810 6 030 6 340 9 940 luty 11 6 520 7 100 8 320 5 750 5 940 6 270 9 920 marzec 11 6 480 7 130 8 280 5 650 5 860 6 220 10 370 kwiecień 11 6 440 7 080 8 260 5 610 5 840 6 200 10 340 maj 11 6 430 7 100 8 270 5 620 5 850 6 220 10 420 czerwiec 11 6 340 7 080 8 240 5 570 5 825 6 200 10 470 lipiec 11 6 355 7 070 8 290 5 600 5 860 6 230 10 190 sierpień 11 6 360 7 020 8 230 5 570 5 800 6 210 10 152Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
    • Zmiany średnich cen ofertowych 0,08% -0,4% SOPOT -2,6% 0,5% -0,11% -0,3% GDYNIA -0,2% -1,9% -0,42% -1,0% -0,9% GDAŃSK -6,0% -0,36% -0,5% POZNAŃ -0,9% -3,6% -0,24% WARSZAWA -0,7% -0,5% -3,3% -0,16% -0,7% KRAKÓW -1,1% -2,5% -0,42% 0,1% WROCŁAW -1,1% -5,1% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy Średnie ceny ofertowe mieszkań VIII 2010- VIII 2011 ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE sierpień 10 4 220 5 020 4 710 4 660 4 800 4 310 4 635 4 100 wrzesień 09 4 272 5 070 4 785 4 666 4 765 4 383 4 660 4 100październik 10 4 340 5 069 4 710 4 570 4 670 4 260 4 605 4 070 listopad 10 4 350 5 135 4 680 4 505 4 620 4 270 4 590 4 000 grudzień 10 4 405 5 160 4 720 4 440 4 630 4 350 4 600 3 900 styczeń 11 4 300 5 100 4 760 4 480 4 560 4 290 4 450 3 920 luty 11 4 280 5 040 4 600 4 460 4 520 4 200 4 500 3 900 marzec 11 4 200 5 000 4 565 4 500 4 510 4 260 4 560 3 840 kwiecień 11 4 175 5 000 4 550 4 480 4 500 4 290 4 550 3 830 maj 11 4 096 5 030 4 560 4 500 4 480 4 295 4 580 3 850 czerwiec 11 4 125 5 035 4 550 4 540 4 500 4 200 4 570 3 890 lipiec 11 4 100 5 070 4 560 4 530 4 490 4 250 4 525 3 870 sierpień 11 4 020 5 020 4 580 4 550 4 480 4 200 4 530 3 890 Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander
    • Zmiany średnich cen ofertowych -0,43% 0,5% KATOWICE 1,0% -5,1% -0,18% 0,1% BIAŁYSTOK -1,1% -2,3% -0,20% -1,2% OPOLE -2,2% -2,6% 0,30% 0,0% -0,2% OLSZTYN -6,7% -0,19% 0,4% TORUŃ 1,1% -2,4% -0,23% 0,4% SZCZECIN 0,4% -2,8% 0,00% -1,0% LUBLIN -0,2% 0,0% -0,50% -3,1% -2,0% ŁÓDŹ -4,7% -9,0% -8,0% -7,0% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcyFaktyczny koniec programu Rodzina na swoimMimo że program rządowy Rodzina na Swoim zostanie zakończony 31 grudnia 2012 roku to de factoprzestaje on funkcjonować już teraz. Wskaźniki dostępności mieszkań, które spełniałyby kryteria,obliczone na podstawie ofert z serwisu Szybko.pl, pokazują iż w większości dużych miast mieszkań dokupienia za kredyt z dopłatą nie znajdziemy.W Zielonej Górze, Rzeszowie i Kielcach w sierpniu nie wystawiono do sprzedaży na rynku wtórnymżadnej oferty, spełniającej nowe kryteria cenowe programu. W Krakowie, Warszawie, Wrocławiu iwojewództwie mazowieckim stanowiły one mniej niż 1% wszystkich mieszkań wystawionych nasprzedaż. Na tym tle bardzo dobrze wypada województwo opolskie (bez Opola), gdzie nadal ponad55% ogłoszeń spełnia kryteria cenowe i wielkości. Wyjątkiem na tle całej Polski jest równieżwojewództwo kujawsko-pomorskie (42,6%) oraz Bydgoszcz (44,6%) i Toruń (24,1%), gdzie nadalduża część oferty kwalifikuje się do rządowego programu. W przypadku Bydgoszczy wskaźnik nadalpozostaje wyższy od średniej ceny ofertowej z sierpnia 2011, która wynosi 3830 złotych za metrkwadratowy. Wskaźniki dla Bydgoszczy, Torunia i woj., kujawsko-pomorskiego są niższe tylko odobowiązujących w Warszawie i Poznaniu i należy się spodziewać, że ulegną obniżeniu w kolejnychkwartałach.
    • Odsetek mieszkań z rynku wtórnego, spełniający nowe kryteria programu RNS. Na podstawie ofert zamieszczonych w serwisie www.szybko.pl w sierpniu 2011 % udział ofert wskaźniki spełniających kryteria obowiązujące w III kw. programu na rynkunazwa województwa gmina 2011** r. wtórny wtórnymdolnośląskie m. Wrocław 3 947 0,4% pozostałe 2 936 12,9%kujawsko-pomorskie m. Bydgoszcz 4 008 44,6% m. Toruń 4 008 24,1% pozostałe 3 227 42,6%lubelskie m. Lublin 2 752 1,2% pozostałe 2 534 13,7%lubuskie m. Gorzów Wlkp. 2 563 20,0% m. Zielona Góra 2 563 brak ofert pozostałe 2 403 14,3%łódzkie m. Łódź 3 780 20,7% pozostałe 2 861 16,7%małopolskie m. Kraków 3 784 0,4% pozostałe 2 860 3,6%mazowieckie m. Warszawa 5 609 0,7% pozostałe 3 025 0,8%opolskie m. Opole 3 091 6,8% pozostałe 2 933 55,4%podkarpackie m. Rzeszów 2 841 brak ofert pozostałe 2 297 brak danychpodlaskie m. Białystok 2 964 1,4% pozostałe 2 734 22,2%pomorskie m. Gdańsk 3 902 1,4% pozostałe 3 260 4,8%śląskie m. Katowice 3 153 12,9% pozostałe 2 691 15,8%świętokrzyskie m. Kielce 3 237 brak ofert pozostałe 2 406 brak danychwarmińsko-mazurskie m. Olsztyn 3 913 12,5% pozostałe 2 734 36,7%wielkopolskie m. Poznań 4 104 2,8% pozostałe 2 658 4,0%zachodniopomorskie m. Szczecin 2 827 0,7% pozostałe 2 739 4,5%Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander Marta Kosińska Ekspert Szybko.pl marta.kosinska@szybko.pl
    • CENY TRANSAKCYJNEPorównanie cen ofertowych i transakcyjnych Średnia cena Średnia cena Różnica Średnia cena Średni metraż ofertowa z transakcyjna z pomiędzy ceną Zmiana w Miasto nabywanego nabywanego okresu VI okresu VI 2011 transakcyjną a cenach trans. mieszkania mieszkania 2011 – VIII – VIII 2011 ofertową 2011 Wrocław 6352 5764 9,3% - 1,9% 311 700 zł 54,3 m kw. Kraków 7057 6427 8,9% - 3,5% 296 700 zł 46,8 m kw. Warszawa 8253 7886 4,4% - 0,5% 453 600 zł 56,9 m kw. Poznań 5580 5447 2,4% 0,4% 265 000 zł 48,8 m kw. Gdańsk 5828 5325 8,6% - 3,8% 274 000 zł 52,3 m kw. Gdynia 6213 5392 13,2% 4,4% 290 200 zł 52,9 m kw. Łódź 4082 3849 5,7% 0,2% 200 700 zł 52,0 m kw.Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse &Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres VI 2011-VIII 2011.Tym razem w grupie analizowanych transakcji znalazły się mieszkania sprzedane w okresie VI-VIII2011 r. Znaczne obniżenie limitów dla rynku wtórnego w RNS nie przyniosło w końcówce wakacjizwiększonego popytu na mieszkania. Wbrew przewidywaniom, niewielu klientów podejmowało wostatniej chwili decyzję o zakupie. To nowość w porównaniu do sytuacji z poprzednich miesięcy i lat,kiedy informacje rynkowe miały duży wpływ na zachowania klientów (np. Rekomendacja S). Zapewnepotencjalni nabywcy wierzą w dalsze korekty cen i odwlekają co najmniej do jesieni decyzję o zakupiemieszkania.Wzrastająca podaż mieszkań przy utrzymującym się na niezmiennym poziomie popycie oznaczakonieczność weryfikacji cen przez sprzedających. W analizowanym okresie odnotowaliśmy dośćwyraźne spadki cen transakcyjnych w Gdańsku (3,8 proc.) i Krakowie (3,5 proc.). Niższe niż przedmiesiącem ceny pojawiły się też we Wrocławiu (1,9 proc.). W Warszawie cena m kw. była niższazaledwie o 42 zł. W porównaniu do poprzedniego okresu nieznaczne wzrosty średniej cenytransakcyjnej miały miejsce w Poznaniu (0,4 proc.) i Łodzi (0,2 proc.). Zieloną wyspą na tleanalizowanych lokalizacji okazała się Gdynia, gdzie odnotowaliśmy 4,4 proc. wzrost średniej ceny.Wzrost ten nie jest jednak spowodowany żadnymi istotnymi czynnikami rynkowymi. Wynika przedwszystkim z faktu, że koszyk transakcji w analizowanym okresie obfitował w mieszkania wybudowanepo 2005 roku – sprzedawane w cenach niejednokrotnie znacznie przekraczających 6000 zł za m kw.Wzrost średniej ceny transakcyjnej w Gdyni przy utrzymaniu się podobnych poziomów cen ofertowychwpłynął na obniżenie dysproporcji pomiędzy tymi wartościami. Obecnie różnica pomiędzyoczekiwaniami rynkowymi a realnie osiąganymi cenami wynosi 13,2 proc. i nadal jest to najwyższywskaźnik spośród analizowanych miast. Natomiast w Poznaniu różnica ta wynosi zaledwie 2,4 proc.(133 zł) i może świadczyć o rynkowej wycenie mieszkań przez sprzedających i akceptacji tych cenprzez osoby dokonujące transakcji.W Warszawie średnia cena sprzedawanego mieszkania przekroczyła już 450 tys. zł. W stolicynabywamy też największe metraże – średnio prawie 57 m kw. Jest to konsekwencją zwiększeniaudziału w transakcjach największych powierzchniowo mieszkań. Co piąte nabywane mieszkanie mawięcej niż 70 m kw. Duża konkurencja w tej grupie powoduje liczne obniżki, z których korzystają
    • klienci zainteresowani zakupem takich lokali. Tym razem najmniejszy metraż odnotowaliśmy wKrakowie, gdzie średnia dla transakcji wyniosła 46,8 m kw.Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera Marcin Jańczuk Metrohouse & Partnerzy S.A. mjanczuk@metrohouse.pl