Studio di case a basso costo e ad alto rendimento

6,897 views

Published on

Published in: Business, Real Estate
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
6,897
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
632
Actions
Shares
0
Downloads
0
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Studio di case a basso costo e ad alto rendimento

  1. 1. Presentazione
  2. 2. Case a basso costo ed ad alto rendimento LINEE PROGETTUALI
  3. 3. Case a basso costo ed ad alto rendimento La base di questo studio è l’individuazione di una tipologia costruttiva che possa soddisfare le esigenze abitative di un’ampia fascia di utenza realizzando alloggi a costi contenuti. I possibili fruitori di questa tipologia sono coloro che desiderano acquistare un alloggio pur non potendo disporre di grandi risorse finanziarie ed ancora di più è rivolto a coloro che cercano nell’affitto a prezzi calmierati una soluzione alle proprie esigenze di vita. Stiamo quindi parlando delle giovani coppie, degli anziani e delle persone cosiddette “single” che possono contare su un reddito certo, ma limitato e che oggi non godono di grandi “certezze”. La “sicurezza dell’abitare” è uno dei bisogni primari che, se risolto, permette agli individui di costruire un futuro dignitoso e sereno.
  4. 4. CERTEZZA DELL’ABITARE : bisogno primario
  5. 5. Case a basso costo ed ad alto rendimento Oggi questa fascia di utenti si sta allargando ed è dovere dei progettisti, dei costruttori e delle Cooperative di abitazioni cercare di dare delle risposte a questo crescente bisogno. È auspicabile che queste proposte siano prese in esame dagli enti preposti allo sviluppo urbano delle nostre città e che dagli sforzi comuni nascano progetti concreti che rispondano alla crescente domanda di alloggi a “basso costo”.
  6. 6. Edificio di recente edificazione sito nel quartiere Fossolo Basso costo non deve essere sinonimo di qualità scadente Edificio in classe “A” realizzato per la Cooperativa Risanamento in via Legnani. Dotazioni standard: riscaldamento e raffrescamento a pavimento; impianto domotico; vetri camera a basso emissivo acustico.
  7. 7. Ricerca dei dati di progetto L’obiettivo che ci siamo dati è quello di ridurre al massimo gli sprechi e di concentrarci sul migliore utilizzo degli spazi per realizzare abitazioni dignitose e che abbiano costi di gestione contenuti. La Cooperativa Risanamento, che ci ha commissionato tale lavoro, è stata per noi anche una importante “BANCA DATI”. La Cooperativa Risanamento ha 125 anni di vita e 2205 alloggi e più di 9000 soci ed è una realtà che opera esclusivamente nell’ambito dell’affitto permanente all’interno del territorio Bolognese. Nell’anno 2008 tra ristrutturazioni e nuove costruzioni ha “dato la casa” a 100 famiglie. Per ogni alloggio che va a BANDO ci sono una media di 8 domande. Da qui deduciamo il primo dato che ci dice come oggi sia ancora forte la richiesta di alloggi in affitto con canoni calmierati.
  8. 8. CASA in AFFITTO = SCELTA di VITA L’affitto non deve essere visto come una soluzione abitativa di “ripiego”, ma come una soluzione che permette condizioni di vita uguali se non migliori rispetto alla casa di proprietà. Pensiamo, infatti, alla crescente richiesta di mobilità a cui oggi le esigenze lavorative ci costringono, oppure pensiamo alla possibilità di potere modificare la superficie abitativa e la composizione dell’alloggio in funzione delle modifiche del nucleo familiare. Da una serie di dati sulla composizione dei nuclei familiari e sulle esigenze di vita dei possibili fruitori di questi alloggi è nato uno schema distributivo che di seguito illustriamo.
  9. 9. NUCLEO FAMILIARE
  10. 10. ALLOGGIO TIPO L’alloggio tipo dovrà avere 1 o 2 camere da letto per ospitare nuclei familiari composti di 2-3 o 4 persone. Sono dunque da evitare i monolocali che non garantiscono soluzioni abitative prolungate confortevoli.
  11. 11. ALLOGGIO TIPO
  12. 12. ALLOGGIO TIPO La zona giorno può essere “compattata” in un ambiente unico ove si assolvono le funzioni del pranzo, nonché la preparazione dei cibi e quelle del soggiornare
  13. 13. ALLOGGIO TIPO Il “bagno” deve essere in posizione “baricentrica” al fine di essere facilmente raggiungibile dalla “zona giorno” e dalla “zona notte”
  14. 14. ALLOGGIO TIPO Detto locale è preferibile con la doccia ed anche la lavatrice deve essere inserita in questo ambiente piuttosto che nella zona di cucina
  15. 15. ALLOGGIO TIPO Le camere da letto devono essere facilmente arredabili, prevedendo un minimo di armadiatura e ove vi sono 2 camere da letto, in una deve essere prevista una “zona studio”.
  16. 16. ALLOGGIO TIPO
  17. 17. ALLOGGIO TIPO Ogni alloggio deve prevedere una loggia che viene preferita alla terrazza
  18. 18. ALLOGGIO TIPO Gli alloggi devono prevedere il doppio affaccio per garantire un adeguato ricambio di aria
  19. 19. FISIONOMIA DELL’EDIFICIO Ogni alloggio dovrà avere 1 cantina ed 1 posto auto coperto. Per ridurre i costi di costruzione sono preferibili i posti auto comuni interrati, piuttosto che i singoli garage. Analizzando i costi di costruzione abbiamo potuto verificare che una struttura di travi e pilastri che prenda 4 piani fuori terra, il piano terra e l’interrato, è quella più economica, anche in virtù delle minori tempistiche per realizzare l’intervento.
  20. 20. FISIONOMIA DELL’EDIFICIO L’interrato diventa praticamente obbligatorio in relazione alle normative previste in materia di SISMICA e quindi a questo livello vengono previste le autorimesse, le cantine e la centrale termica
  21. 21. FISIONOMIA DELL’EDIFICIO Al piano terra vi dovrà essere uno “spazio di ingresso” più un locale di ricovero per passeggini e biciclette
  22. 22. RICHIESTA DI DEROGA Sempre a questo livello di piano si prevede di realizzare una o più porzioni abitative, eliminando gli spazi condominiali di fatto non utilizzati e che in termini di costi incidono come la realizzazione di un alloggio. Qui vi è la prima richiesta agli organi amministrativi, affinché prevedano una deroga allo strumento urbanistico consentendo l’eliminazione di tali spazi comuni chiusi all’interno degli edifici, spostandoli eventualmente all’esterno, magari ampliando e studiando le corti comuni con maggior attenzione. Più avanti tratteremo il tema delle corti comuni e degli spazi aggregativi.
  23. 23. POSSIBILITA’ COMPOSITIVE La tipologia costruttiva dovrà poi prevedere l’ampio utilizzo di cavedi interni che consentano maggiore facilità manutentiva abbattendo i tempi di lavorazione e di conseguenza i costi dell’intervento. I collegamenti verticali dovranno essere ottimizzati per distribuire sullo stesso livello quanti più alloggi possibili
  24. 24. POSSIBILITA’ COMPOSITIVE Contemporaneamente non avendo riferimenti urbanistici e planivolumetrici precisi abbiamo cercato di realizzare un modello che possa essere orientato in ogni modo rispetto ai 4 punti cardinali La copertura piana è una scelta determinata dai costi.
  25. 25. PIANO TIPO
  26. 26. Alloggio con 2 camere matrimoniali
  27. 27. Alloggio con 1 camera singola e 1 matrimoniale
  28. 28. Alloggio con 1 camera
  29. 29. ARREDABILITÀ ALLOGGIO TIPO
  30. 30. Case a basso costo ed ad alto rendimento POSSIBILITA’ AGGREGATIVE
  31. 31. Possibilità aggregative Una delle peculiarità di questo progetto è che, per ora, è virtuale, ovvero non vi è un’area nella quale sia chiaro come organizzare i modelli abitativi che sono stati elaborati. Compito degli urbanisti è quello di individuare le aree di sviluppo delle nostre città senza dimenticare la loro funzione sociologica che spesso viene accantonata per fare spazio a criteri speculativi che generano una ricchezza per pochi predestinati. La vera ricchezza delle nostre metropoli è invece quella di creare aree in cui gli spazi di vita siano possibili e compatibili con le esigenze reali degli abitanti. Aree in cui lo sviluppo delle relazioni sociali e commerciali generi ricchezza .
  32. 32. Possibilità aggregative Andando ad attingere a quel serbatoio di esperienza e di vita che è l’anima e la struttura della Cooperativa Risanamento, abbiamo potuto fare delle considerazioni che credo saranno di aiuto a chi dovrà dettare le “leggi” dello sviluppo urbanistico della nostra città. La realizzazione di molti quartieri è spesso estranea alla vita delle persone che in essa andranno a risiedere
  33. 33. Spazi di vita e non solo case Risiedere non significa solo dormire entro 4 mura, ma significa aggregarsi e creare delle conoscenze. Significa confrontarsi con persone con esigenze simili e significa convivere con essere umani di diverse culture, di diverse idee politiche, di religioni diverse, ma con il comune intento di creare una famiglia e di sviluppare la propria esistenza in modo dignitoso. Vivere significa potere permanere nel proprio alloggio anche quando gli anni riducono le capacità fisiche ed in particolare modo le capacità motorie
  34. 34. Spazi di vita e non solo case E’ implicito che il commercio diffuso sito all’interno di queste aree è una delle risorse principali affinché sia possibile lo sviluppo e la crescita civile ed economica dei residenti
  35. 35. Tipologie edilizie all’interno del patrimonio edilizio della Cooperativa Nei 55 edifici di proprietà Risanamento sparsi nei quartieri cittadini, troviamo quasi tutte le tipologie. È possibile verificare come la Cooperativa sia stata protagonista dello sviluppo urbano di Bologna. Dalla demolizione delle mura fino alla realizzazione dei nuovi quartieri, passando per le aree PEEP, la Cooperativa più “vecchia” di Italia ha sempre proposto uno schema abitativo innovativo e che spesso anticipava soluzioni poi adottate da diversi costruttori. Oggi è possibile vedere come hanno “reagito” e come si sono adattati questi edifici ai costumi ed alle esigenze dei loro abitanti. Le tipologie aggregative sono innumerevoli, dalle prime case in linea tipiche del primo periodo legato all’industrializzazione, passando per gli edifici a corte aperta e chiusa, alle case a torre, senza dimenticare anche un raro esempio per la nostra regione, di case a “ballatoio” giungendo fino al cosiddetto “treno” presente al Pilastro
  36. 36. Tipologie edilizie all’interno del patrimonio edilizio della Cooperativa
  37. 37. Tipologie edilizie all’interno del patrimonio edilizio della Cooperativa
  38. 38. “ I Cortili “ Considerazioni di varia natura e soprattutto le testimonianze dei residenti hanno fatto si che l’attenzione si sia spostata velocemente sulle case a corte o come comunemente vengono definite da chi ci ha vissuto : “i cortili”. Fino agli anni 60’ e 70’ questi spazi sono stati la palestra di tanti bambini e ragazzi che scendevano le scale di casa e si aggregavano in modo spontaneo sotto l’occhio attento delle madri che vigilavano dalle finestre. Lo sviluppo dell’automobile ha fatto si che tali luoghi dovessero essere prima condivisi con i mezzi meccanici, poi le vetture se ne sono impadronite in toto. Con coraggio e determinazione da più di 10 anni la Cooperativa ha seguito una strada che a molti è sembrata impopolare, ovvero quella di liberare tali spazi dalle auto per ridarli ai residenti
  39. 39. “ I Cortili “ Dopo poco tempo gli effetti sono stati oltremodo soddisfacenti; sparite le auto sono ritornati i bimbi a giocare, ma sono comparsi anche gli anziani che si incontrano per dialogare
  40. 40. “ I Cortili “ È questo oggi il modello più sicuro che risponde alle esigenze della nostra società che chiede sempre più spazi di aggregazione protetti, vicino alla residenza e dove sia favorita l’aggregazione a scapito di un individualismo dilagante che spesso non ci permette di conoscere il nostro vicino di casa. Il modello che abbiamo prodotto comunque non vuole essere vincolato ad una sola tipologia aggregativa. È un modello flessibile, che garantendo quindi per ogni alloggio un doppio affaccio non ne limita l’orientamento che può adattarsi alle più diverse esigenze dei piani particolareggiati
  41. 41. Tipologie edilizie nate dal medesimo schema distributivo
  42. 42. Tipologie edilizie nate dal medesimo schema distributivo
  43. 43. Tipologie edilizie nate dal medesimo schema distributivo
  44. 44. PROGETTO BASE
  45. 45. PROGETTO BASE
  46. 46. TIPOLOGIA A CORTE
  47. 47. TIPOLOGIA IN LINEA
  48. 48. TIPOLOGIA A CORTE
  49. 49. TIPOLOGIA A TORRE
  50. 50. Case a basso costo ed ad alto rendimento CASE CON BASSI COSTI DI GESTIONE
  51. 51. Case a basso costo ed ad alto rendimento Il nostro compito non si esaurisce con la determinazione di un costo necessario per la realizzazione di questi alloggi. L’analisi che è stata compiuta fino ad ora è necessaria per fissare un punto di partenza se, come crediamo tutti, è necessario realizzare degli alloggi che permettano ad una grande fascia della popolazione di potere soddisfare il proprio bisogno di avere un alloggio con costi contenuti, è anche vero che è nostro dovere fare si che questo bene sia facilmente gestibile da coloro che vi andranno a risiedere. L’energia, ovvero le materie prime che ci permettono di utilizzare le nostre case, hanno oggi un costo notevole. Tale costo è in continua ascesa ed è un parametro variabile e difficilmente gestibile. Sinceramente stiamo affrontando un tema oggi molto discusso introducendolo da un punto di vista diverso.
  52. 52. Case a basso costo ed ad alto rendimento Non possiamo vedere le nostre case come oggetti a se stanti. Il compito dei progettisti e di tutti coloro che operano in questo settore è quello di vedere le case come cellule in cui si sviluppano le esistenze degli essere umani che le occupano. L’alloggio deve essere visto e concepito avendo chiarezza delle esigenze del suo occupante. È quindi obbligatorio progettare degli organismi abitativi che facilitino la vita dei propri occupanti. Una casa che abbia una richiesta limitata delle fonti energetiche tradizionali, è una casa che permette ai suoi abitanti di immaginare un futuro più sereno. Un vantaggio economico quindi importante per tutti coloro che hanno risorse economiche limitate ed un vantaggio in termini di minore inquinamento che si trasmette su tutta la collettività. Il “contenimento energetico” è un tema studiato da molti e tante sono le teorie e le ricette che ci vengono proposte.
  53. 53. Case a basso costo ed ad alto rendimento Oggi per definire una risposta concreta non possiamo individuare una sola fonte cosiddetta “alternativa” o un solo modello. Progettare una casa con la finalità di contenere i consumi è un po’ come realizzare un abito su misura: è necessario adattarsi alle caratteristiche fisiche dell’individuo cercando di capire in che stagione e a che latitudine indosserà l’abito.
  54. 54. Case a basso costo ed ad alto rendimento Nel progetto di un edificio o meglio ancora nel progetto di un complesso immobiliare, andranno visti e studiati tutti i parametri per capire quali sono le soluzioni migliori da proporre. Sicuramente questa sensibilità nel progettare e nel costruire con l’occhio rivolto al contenimento dei consumi, può e deve essere incentivata da una serie di scelte legislative sia a carattere nazionale che a carattere locale che impongano il raggiungimento di precisi obiettivi. Ogni epoca deve lottare con le proprie emergenze: pensate infatti all’immediato dopo guerra in cui vi era la necessità di costruire ciò che il II° conflitto mondiale aveva distrutto! Ebbene in quel momento persone umiliate e private delle loro cose hanno saputo rialzarsi e costruire interi quartieri, le cui case sono ancora abitate dai loro figli e dai loro nipoti
  55. 55. Case a basso costo ed ad alto rendimento Oggi la sfida è diversa, ma è necessario trovare quelle stesse energie e gli stessi stimoli che ci permettano di costruire abitazioni in grado di garantire il futuro alle generazioni che verranno dopo di noi
  56. 56. Elaborazione del modello base Per completare questo studio siamo dunque partiti dai dati progettuali delle case a “basso costo” ed abbiamo cercato di modificarle arrivando ad avere una migliore classe di efficienza energetica. Unitamente abbiamo sentito l’esigenza di creare dei modelli progettuali che concedessero di più all’estetica e che quindi avessero un livello di finiture decisamente più elevato
  57. 57. Elaborazione del modello base
  58. 58. Elaborazione del modello base
  59. 59. Comparazione tra i due modelli Di seguito uno schema che evidenzia le principali differenze tra il modello “a basso costo” ed il modello con “migliore contenimento energetico”
  60. 60. Comparazione tra i due modelli Per analizzare meglio le differenze vedremo anche come si traducono in termini di costi di costruzione queste differenze, ma vedremo poi come si comportano i consumi energetici e come si traducono in termini di risparmio economico
  61. 61. Analisi dei costi : considerazioni conclusive ANALISI DEI COSTI Analizziamo ora nello specifico le metrature degli alloggi e degli spazi comuni e computiamo i costi necessari per sostenere l’intervento. Innanzitutto vediamo quali sono i parametri ai quali ci riferiamo.
  62. 62. SU = Superficie Utile calpestabile degli alloggi SLV = S.U. + 100% murature esterne ed interne + 50% S.U. netta autorimesse + 33% netta cantine + 100% S.U. netta logge SC = S.U. + 60% (Snr+Sp) Snr = Superficie non residenziale Sp = Superficie di parcometro SCF = Superficie Complessiva Fisica : definita dal Bando 3.000 alloggi in affitto e per la prima casa che limita la Snr a 0,60 x S.U. e non considera nel calcolo gli spazi di manovra delle autorimesse anche coperte SCE = Superficie Complessiva Economica che limita al 60% la Snr dell’alloggio
  63. 63. Oneri di urbanizzazione Al fine di avere un costo di urbanizzazione in qualche modo conosciuto, prendiamo come riferimento l’incidenza U1 dell’area ex-mercato ortofrutticolo di Bologna, ove venivano comprese le urbanizzazioni, la bonifica dei terreni, l’indagine geologica: U1 = € 315,00/mq di S.U. (superficie utile)
  64. 64. Calcolo delle superfici Pertanto analizzando un alloggio abbiamo la seguente tabella che descrive le superfici:
  65. 65. Calcolo delle superfici
  66. 66. CLASSE ENERGETICA : parametri normativi Il primo intervento progettato cosiddetto a “basso costo” rientra nella classe energetica “B” (41 kwh/m²anno) rispettando ampliamente i limiti restrittivi imposti dalla normativa Regionale (D.R. 156/08) piuttosto che quelli più ampi della normativa Nazionale (D.lgs. 192/05 e D.lgs. 311/06) che consentono la costruzione di fabbricati con lo stesso rapporto S/V anche in classe “C” (valore > 50 kwh/ m²anno).
  67. 67. CLASSE ENERGETICA : parametri normativi Già questo primo passaggio dalla “C” (valore > 50 kwh/ m²anno) alla “B” (41 kwh/m²anno) imposto dalla normativa ha prodotto notevole sforzo progettuale costruttivo per consentire di ottenere i limiti imposti dalla legge Regionale.
  68. 68. CLASSE B : computo dei costi Analizziamo quindi i costi per macrovoci computando la realizzazione di una singola palazzina che rientri in classe “B” (41 kwh/m²anno)
  69. 69. COSTOPARAMETRICO X MQ DI SLV Pertanto avendo un S.L.V. di 1087,78 si ha un’incidenza al mq x S.L.V. pari a € 1.427,88. Da qui la prima conclusione che per arrivare ad un valore indicativo di € 1.800,00 x mq di S.L.V. il costo dell’area non può superare i 350/450 €/mq.
  70. 70. RAFFRONTI TRA CASE A BASSO COSTO CLASSE “B” E CASE A BASSO CONSUMO CLASSE “A+” Nell’esposizione di questo lavoro abbiamo visto come lo stesso modello può essere elaborato sotto diversi punti di vista: .possibilità di orientamento .possibilità di aggregazione tipologica .possibilità di diversificazione estetica .possibilità di migliorare la classe energetica ed il confort ambientale Analizziamo ora le differenze tra gli alloggi di classe “B” e quelli di classe “A+” e con un diverso comfort ambientale.
  71. 71. Istogramma di rendimento edificio di classe A+ e edificio di classe B
  72. 72. Percorso tendente a migliorare le prestazioni energetiche Per migliorare le prestazioni energetiche del fabbricato senza mutare la tipologia strutturale, siamo intervenuti sui coefficienti di trasmissione del calore andando a modificare gli spessori delle murature e dei solai inserendo del materiale con migliori coefficienti di trasmissività.
  73. 73. Percorso tendente a migliorare le prestazioni energetiche Sono stati sostituiti i radiatori con pannelli radianti a pavimento funzionanti a bassa temperatura. Sono stati aumentati il numero dei pannelli solari in modo da ottenere l’80% del fabbisogno di acqua calda sanitaria .
  74. 74. Percorso tendente a migliorare le prestazioni energetiche L’altro elemento importante che è stato variato è l’infisso che è stato migliorato nel taglio termico, nel coefficiente acustico e nel serramento esterno (tapparelle in luogo di tende alla Bolognese).
  75. 75. Percorso tendente a migliorare le prestazioni energetiche Queste variazioni tendenti a migliorare la qualità di vita hanno portato ad una differenza nella S.L.V. ed a una differenza di costi.
  76. 76. Calcolo delle superfici edificio classe A
  77. 77. CLASSE A : computo e analisi dei costi
  78. 78. TEMPO DI RITORNO ECONOMICO Dalle due tabelle si evince che abbiamo un costo parametrico (€ x mq di S.L.V.) pari a € 1.622,50/mq, superiore al precedente di € 194,62. Da qui la considerazione che o si diminuisce ulteriormente il costo dell’area o bisogna stabilire in quanto tempo il minore consumo fa si che si ammortizzino i maggiori costi di costruzione.
  79. 79. TEMPO DI RITORNO ECONOMICO “TEMPO DI Tale parametro detto RITORNO ECONOMICO”, è l’indicatore reale del risparmio economico ottenuto dal migliore rendimento del fabbricato
  80. 80. Migliore classe energetica = minori consumi = minori costi di gestione Analizziamo ora i benefici di un edificio con una migliore classe energetica. Sicuramente la prestazione energetica dell’edificio si attesta ad un consumo annuo di circa 20kwh/ m²anno che consentono all’utente finale di risparmiare sui costi di riscaldamento e di raffrescamento rispetto alla classe “B” (41 kwh/m²anno). Tale vantaggio si può tradurre in termini economici in un risparmio annuo a famiglia di € 165,00 circa. (comparazione media tra modello classe “B” e classe “A”)
  81. 81. Comfort ambientale e qualità dell’abitare L’altro aspetto della classe “A+” è quello del comfort ambientale. La presenza di impianti a controllo domotico consente di poter regolare in maniera efficace ed efficiente i parametri di temperatura e di umidità del fabbricato sia d’estate che d’inverno. L’uso di pannelli solari in quantità tali da coprire più dell’80% del fabbisogno di acqua calda sanitaria consente anche nei mesi freddi di avere un apporto gratuito di energia calorica sempre disponibile. L’utilizzo delle nuove tecnologie costruttive sia per le strutture murarie che degli impianti tecnologici apporta sicuramente un valore aggiunto al fabbricato, che seppure non necessariamente indispensabile è certamente importante dal punto di vista del “Risparmio Energetico” inteso in senso globale.
  82. 82. Comfort ambientale e qualità dell’abitare I solai ed i muri progettati avranno una massa termica ed un coefficiente di sfasamento termico elevati, tali parametri indicano la capacità che ha il fabbricato a resistere all’onda di calore. Di fatto chi vivrà all’interno degli alloggi potrà avere case fresche nel periodo estivo senza dover necessariamente aver bisogno di impianti di condizionamento. Questi valori attualmente già previsti dalla normativa regionale, ma non ancora attivi, lo saranno a breve.
  83. 83. Comfort ambientale e qualità dell’abitare Concludendo, la bassa quantità di energia primaria necessaria al fabbricato renderà lo stesso maggiormente stabile e indipendente delle oscillazioni economiche del mercato energetico.
  84. 84. Tempi di ritorno : considerazioni Le due proiezioni fra edificio di classe “B” ed edifici di classe “A+” ci mostrano come i tempi di ritorno siano lunghissimi: un conto è riqualificare un edificio degli anni ’70 ed un conto è costruire un nuovo edificio che comunque per potere avere i permessi da parte degli organi competenti deve essere nella nostra Regione in una classe energetica di tutto rispetto.
  85. 85. Ipotesi di intervento per migliorare l’edificio in classe B Una strada che possiamo perseguire è quella di migliorare il primo esempio architettonico con qualche accorgimento non eccessivamente incidente sui costi di costruzione , ma efficace ai fini del risparmio energetico
  86. 86. Ipotesi di intervento per migliorare l’edificio in classe B tapparelle al posto delle tende alla Bolognese; solaio piano terra e coperto con migliore trasmittanza termica gas Argon nei vetri camera migliore taglio termico per i profili delle finestre riscaldamento a pannelli solari
  87. 87. Come ottenere un risparmio sui costi di costruzione? Alla luce di quanto analizzato è evidente che per piccoli gradienti di risparmio di energia occorre produrre allo stato attuale notevoli sforzi economici non direttamente proporzionali al guadagno ottenuto con il risparmio energetico. Per migliorare il discorso economico abbattendo i costi e migliorando le prestazioni dei singoli alloggi è necessario costruire su vasta scala.
  88. 88. COSTRUZIONI SU VASTA SCALA = RIDUZIONE DEI COSTI E MIGLIORE IMPATTO AMBIENTALE
  89. 89. Realizzare edifici a basso costo e alto rendimento energetico sarà possibile agendo su tre parametri 1) costo dell’area non superiore ai 400 €/mq 2) sgravi fiscali per alloggi in classe “A” o classe “A+” 3) piani urbanistici di largo respiro
  90. 90. CONCLUSIONI L’ultimo punto è forse il più importante: l’analisi dei costi che è stata illustrata è stata fatta considerando una singola palazzina di 14 unità. Questa tipologia è penalizzata dalle leggi in materia di contenimento energetico. A causa del rapporto tra la superficie esterna ed il volume realizzato (S/V). Migliorando questo rapporto con dei fabbricati in “linea” o a “corte” come quello che vi abbiamo illustrato, il risparmio minimo è del 20% realizzando così un costo per mq di SLV di € 1142,30.
  91. 91. PREZZO IPOTETICO DI OGNI ALLOGGIO Prendiamo quindi un valore di riferimento medio per il costo di costruzione di euro 1.200,00 mq di SLV e applichiamo alle 3 tipologie di alloggi (A+B+C): Ricarico SLV alloggio C.C. x alloggio Costo Area C.C. (€/mq) costruttore Totale (€) (arrotondata) (€) (400€/mq) 15% €1.200,00 mq A 82,00mq € 98.400,00 € 113.160,00 € 32.800,00 € 145.960,00 €1.200,00 mq B 84,00mq € 100.800,00 € 115.920,00 € 33.600,00 € 149.520,00 €1.200,00 mq C 66,00mq € 72.200,00 € 91.080,00 € 26.400,00 € 117.480,00
  92. 92. PLUS VALORE DELL’ALLOGGIO Ipotizziamo un prezzo di vendita 2.200,00 €/mq (valore prudenziale) prendendo come riferimento i valori medi delle nostre zone periferiche. ALLOGGIO Valore di mercato Incremento Costo reale (€) Plus Valore (€) TIPO (€) (%) A € 145.960,00 € 180.400,00 € 34.440,00 23,6% B € 149.520,00 € 184.800,00 € 35.280,00 23,6% C € 117.480,00 € 145.200,00 € 27.720,00 23,6%
  93. 93. SCENARI POSSIBILI PER COSTRUIRE IN LOCAZIONE PERMANENTE 1 ) LOCAZIONE PERMANENTE CON AREA A MAX 400,00€/mq. 2 ) LOCAZIONE PERMANENTE CON AREA A COSTO 0 3 ) LOCAZIONE PERMANENTE CON CONTRIBUTO STATALE 4 ) MIX DI ALLOGGI DESTINATI ALLA VENDITA A LIBERO MERCATO, IN LOCAZIONE A TERMINE, IN LOCAZIONE PERMANENTE
  94. 94. LOCAZIONE PERMANENTE CON AREA A MAX 400,00 €/mq. Canone SLV alloggio C.C. x alloggio Costo Area Annuo (€) Prestito C.C. (€/mq) (arrotondata) (€) (400€/mq) infruttifero 4,5% sc € 1.200,00 mq A 82,00 mq € 98.400,00 € 32.800,00 € 6.150,00 € 51.800,00 € 1.200,00 mq B 84,00 mq € 100.800,00 € 33.600,00 € 6.280,00 € 53.000,00 € 1.200,00 mq C 66,00 mq € 72.200,00 € 26.400,00 € 5.039,00 € 38.900,00
  95. 95. LOCAZIONE PERMANENTE CON AREA A COSTO 0 Canone Annuo SLV alloggio C.C. x alloggio (€) C.C. (€/mq) Prestito infruttifero (arrotondata) (€) 4,5% sc € 1.200,00 mq A 82,00 mq € 98.400,00 € 4.680,00 € 38.400,00 € 1.200,00 mq B 84,00 mq € 100.800,00 € 4.770,00 € 40.800,00 € 1.200,00 mq C 66,00 mq € 72.200,00 € 3.860,00 € 27.200,00
  96. 96. LOCAZIONE PERMANENTE CON CONTRIBUTO STATALE 240,00€ Canone SLV alloggio C.C. x Annuo (€) Prestito C.C. (€/mq) X (arrotondata) alloggio (€) infruttifero mq. 4,5% sc € 19.680,00 €1.200,00 mq A 82,00 mq €98.400,00 € 4.680,00 € 18.720,00 € 78.720,00 € 20.160,00 €1.200,00 mq B 84,00 mq €100.800,00 € 4.770,00 € 20.640,00 € 80.640,00 € 15.840,00 €1.200,00 mq C 66,00 mq €72.200,00 € 3.860,00 € 11.360,00 € 56.360,00 n.b. in “verde” valore contributo ipotizzato
  97. 97. MIX DI ALLOGGI DESTINATI ALLA VENDITA A LIBERO MERCATO, IN LOCAZIONE A TERMINE, IN LOCAZIONE PERMANENTE
  98. 98. MIX DI ALLOGGI DESTINATI ALLA VENDITA A LIBERO MERCATO, IN LOCAZIONE A TERMINE, IN LOCAZIONE PERMANENTE n. alloggi totale 266 n. alloggi vendita 140 n. alloggi loc. term. 28 n. alloggi loc. perm. 98
  99. 99. MIX DI ALLOGGI DESTINATI ALLA VENDITA A LIBERO MERCATO, IN LOCAZIONE A TERMINE, IN LOCAZIONE PERMANENTE PERCENTUALI V/LT/LP
  100. 100. MIX DI ALLOGGI DESTINATI ALLA VENDITA A LIBERO MERCATO, IN LOCAZIONE A TERMINE, IN LOCAZIONE PERMANENTE In pratica con il 50% di vendita si possono realizzare alloggi in locazione permanente azzerando il costo dell’area ritornando allo scenario già visto. Il vantaggio del costruttore è duplice: a) in termini economici: avendo un guadagno di € 2.625.600,00 b) in termini di appalto: realizzando opere per € 25.000.000,00
  101. 101. MIX DI VENDITA E LOCAZIONE CON COSTO AREA VALORE AGRICOLO = 100,00 €/mq.
  102. 102. MIX DI VENDITA E LOCAZIONE CON COSTO AREA VALORE AGRICOLO = 100,00 €/mq. n. alloggi totale 266 n. alloggi vendita 84 n. alloggi loc. term. 28 n. alloggi loc. perm. 154
  103. 103. MIX DI VENDITA E LOCAZIONE CON COSTO AREA VALORE AGRICOLO = 100,00 €/mq. PERCENTUALI V/LT/LP
  104. 104. MIX DI VENDITA E LOCAZIONE CON COSTO AREA VALORE AGRICOLO = 100,00 €/mq. Questo metodo che comunque prevede un minimo di alloggi destinati alla vendita che non scendono sotto il 30%, genera un margine di guadagno da destinare agli alloggi in locazione decisamente interessante. Scorporando il costo dell’area come nell’ipotesi precedente si ha una ulteriore diminuzione dei costi sulla porzione destinata alla locazione, con conseguente diminuzione dei canoni e dei prestiti infruttiferi. Tale somma è di € 3.205.420,00, pari a € 225,38/mq.
  105. 105. CANONI DI LOCAZIONE CON COSTO ANNUO 100,00€ A 30% VENDITA A 2.200,00€/mq. Canone SLV alloggio C.C. x Contributo Annuo (€) Prestito C.C. (€/mq) (arrotondata) alloggio (€) 225,00€/mq infruttifero 4,5% sc € 18.450,00 €1.200,00 mq A 82,00 mq €98.400,00 € 4.680,00 € 19.750,00 € 79.750,00 € 18.900,00 €1.200,00 mq B 84,00 mq €100.800,00 € 4.770,00 € 21.900,00 € 81.900,00 € 14.850,00 €1.200,00 mq C 66,00 mq €72.200,00 € 3.860,00 € 12.350,00 € 57.350,00 n.b. in “verde” valore contributo destinato alla locazione
  106. 106. STUDIO REALIZZATO DA Pratello 90 srl Progetto e coordinamento: arch. carla angeloni arch. michele mantovani Collaboratori di progetto: ing. andrea collina g.d. maria fiorani ing. rita andreina galli p.i. andrea gamberini g.d. claudia gamberini p.a. drusilla giovanardi arch. claudia mazzanti geom. mario rapisarda dott. geol. gaetano trezza

×