Peraturan Zonasi

MATERI PEMAHAMAN PERATURAN ZONASI
Review ketentuan peraturan zonasi dalam UU No. 26/2007 tentang Penataan Ruang
Pemahaman dasar tentang peraturan zonasi
Materi pokok peraturan zonasi
Contoh ketentuan pemanfaatan ruang dengan peraturan zonasi
Penutup

1. REVIEW KETENTUAN PERATURAN ZONASI DALAM UU No. 26/2007
A. PENGERTIAN PERATURAN ZONASI
Pengertian peraturan zonasi TIDAK DISEBUTKAN dalam Ketentuan Umum , tapi disebutkan dalam penjelasan sbb:

Penjelasan umum angka 6:
“ Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang ”.

Penjelasan ps. 36 ayat1:
“ Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan ruang dan unsur‐unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang ”.

B. FUNGSI PERATURAN ZONASI

Peraturan zonasi merupakan salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang ,
Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi , perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi (ps. 35)
Peraturan zonasi disusun sebagai pedoman pengendalian pemanfaatan ruang (ps 36 ayat 2).
Pelaksanaan rencana rinci tata ruang untuk mengoperasionalkan rencana umum tata ruang harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi .
Penyempurnaan rencana rinci tata ruang berdasarkan aspirasi masyarakat harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi (penjelasan ps. 14 ayat 1).

Peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tata ruang kabupaten/kota menjadi salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang (penjelasan umum angka 6).

C. KETENTUAN PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI

Materi Peraturan Zonasi:
Penyusunan peraturan zonasi didasarkan pada RDTR kabupaten/kota dan RTR kawasan strategis kabupaten/kota (ps. 14 ayat 3 huruf c)
Peraturan zonasi disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang (ps. 36 ayat 1).

Peraturan zonasi berisi (penjelasan ps. 36 ayat 1):
ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona pemanfaatan ruang
amplop ruang (koefisien dasar ruang hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis sempadan bangunan),
penyediaan sarana dan prasarana ,
ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan, antara lain:
keselamatan penerbangan,
pembangunan pemancar alat komunikasi,
pembangunan jaringan listrik tegangan tinggi
Catatan:
Istilah yang umum digunakan untuk “amplop ruang” adalah BUILDING ENVELOPE (AMPLOP BANGUNAN)
Amplop bangunan dibatasi oleh GSB, tinggi bangunan, dan sky exposure .

Penetapan Peraturan Zonasi (ps. 36 ayat 3) :
arahan peraturan zonasi sistem nasional dengan peraturan pemerintah ;
arahan peraturan zonasi sistem provinsi dengan peraturan daerah provinsi
peraturan zonasi ( kabupaten/kota ) dengan peraturan daerah kabupaten/kota
Catatan:
Sebagian peraturan zonasi untuk kawasan lindung sudah diatur dalam PP No. 47/1997 tentang RTRWN

D. PERATURAN ZONASI HARUS TERCANTUM DALAM RTRW

RTRWN memuat :
arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional yang berisi indikasi arahan peraturan zonasi sistem nasional , arahan perizinan, arahan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi (ps. 20 ayat 1 huruf f)
RTRWP memuat :
arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi yang berisi indikasi arahan peraturan zonasi sistem provinsi , arahan perizinan, arahan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi (ps. 23 ayat 1 huruf f)
RTRW Kabupaten (dan Kota) memuat :
ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten yang berisi ketentuan umum peraturan zonasi , ketentuan perizinan, ketentuan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi (ps. 26 ayat 1 huruf f)

Rencana tata ruang kawasan metropolitan dan/atau kawasan megapolitan berisi:
ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan metropolitan dan/atau megapolitan yang berisi arahan peraturan zonasi kawasan metropolitan dan/atau megapolitan, arahan ketentuan perizinan, arahan ketentuan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi (ps. 44 ayat 2 huruf e).
Rencana tata ruang kawasan agropolitan memuat:
ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan agropolitan yang berisi arahan peraturan zonasi kawasan agropolitan, arahan ketentuan perizinan, arahan ketentuan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi (ps. 51 ayat 2 huruf e).

E. INSENTIF/DISINSENTIF dan KETENTUAN SANKSI

Penerapan insentif atau disinsentif secara terpisah dilakukan untuk perizinan skala kecil/individual sesuai dengan peraturan zonasi (penjelasan ps. 38 ayat 1)

Pengenaan sanksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 merupakan tindakan penertiban yang dilakukan terhadap pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan zonas i.

Pengenaan sanksi , yang merupakan salah satu upaya pengendalian pemanfaatan ruang, dimaksudkan sebagai perangkat tindakan penertiban atas pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan zonas i (penjelasan umum angka 7).

F. WEWENANG PEMERINTAH

Wewenang Pemerintah:
menyebarluaskan informasi yang berkaitan dengan arahan peraturan zonasi untuk sistem nasional yang disusun dalam rangka pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional (ps. 8 ayat 6 huruf a angka 2)

Wewenang Pemerintah Daerah Provinsi
menyebarluaskan informasi yang berkaitan dengan: arahan peraturan zonasi untuk sistem provinsi yang disusun dalam rangka pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi (ps. 10 ayat 6 huruf a angka 2)
Catatan:
Wewenang Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota dalam ps. 11 ayat 5 huruf a TIDAK MENYEBUTKAN p enyebarluasan informasi yang berkaitan dengan peraturan zonasi

2. PEMAHAMAN DASAR TENTANG PERATURAN ZONASI
A. LATAR BELAKANG
Rencana umum tata ruang (RTRWN skala 1:1.000.000; RTRWP skala 1: 250.000; RTRW Kabupaten skala 1: 100.000; RTRW Kota skala 1:10.000) belum operasional sehingga sulit dijadikan rujukan untuk pengendalian pembangunan dan pemanfaatan ruang
Rencana rinci tata ruang pada skala nasional, provinsi dan kabupaten/kota (RDTRK) masih kurang operasional sebagai rujukan pengendalian pembangunan bila tidak disertai dengan aturan yang lengkap
Peraturan Zonasi ( Zoning Regulation ) yang merupakan perangkat pengendalian pembangunan pada skala blok dan lazim digunakan di negara maju yang menganut regulatory system sangat potensial untuk melengkapi rencana rinci tata ruang (terutama RDTR Kota) agar lebih operasional untuk rujukan pengendalian pembangunan

B. PENGERTIAN
Peraturan Zonasi ( Zoning Regulation ) :
ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona , pengaturan lebih lanjut mengenai pemanfaatan ruang, dan prosedur pelaksanaan pembangunan
Zoning:
pembagian lingkungan kota ke dalam zona-zona dan menetapkan pengendalian pemanfaatan ruang /memberlakukan ketentuan hukum yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251).
Di beberapa negara zoning regulation dikenal juga dengan istilah: land development code, zoning code, zoning ordinance, zoning resolution, zoning by-law, urban code, panning act , dll.

Dalam Peraturan Zonasi:
Wilayah kota dibagi ke dalam zona-zona dengan ukuran yang bervariasi
Zona yang sama mempunyai aturan yang seragam (guna lahan, intensitas, massa bangunan),
Zona
kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteristik lingkungan (dan aturan) yang spesifik .

Semula JERMAN memperkenalkan konsep zoning  namun Amerika telah menyempurnakan konsep ini dengan beberapa varian.
Pendekatan konsep zoning yang dilakukan Jerman mengutamakan keinginan penduduk dalam negara yang padat untuk memaksimalkan penggunaan lahan dan untuk melindungi penduduk dari kegiatan industri atau komersial.
Di USA, peraturan zonasi diterapkan pertama kali di Kota New York pada tahun 1916 sebagai reaksi atas pembangunan The Equitable Building yang sampai sekarang masih berdiri di Broadway 120.
Ditulis oleh suatu komisi yang diketuai oleh Edward Basset dan ditandatangani oleh Walikota John Purroy Mitchel dan kemudian menjadi “ blueprint ” untuk semua wilayah lainnya di negara tersebut.
Tujuan penerapan zoning adalah (Barnett, 1982:61) :
Menentukan standar minimum sinar dan udara untuk jalan yang makin gelap akibat banyak dan makin tingginya bangunan.
Memisahkan kegiatan yang dianggap tidak sesuai
Pada tahun 1920-an, konsep zoning menjadi suatu trend yang kemudian informasi dan model konsep zoning diadopsi untuk berbagai kegiatan.
.
C. SEJARAH PERKEMBANGAN ZONING REGULATION

Edward Basset kemudian juga mengepalai suatu kelompok hukum perencanaan yang menuliskan The Standard State Zoning Enabling Act , yang pada waktu itu diterima hampir tanpa perubahan oleh semua negara bagian.
Di akhir era 1920-an sebagian besar USA telah mengembangkan satu set peraturan zonasi yang memenuhi keinginan lokal masing-masing.
Pada perkembangan selanjutnya, peraturan zonasi ditujukan untuk beberapa hal sebagai berikut (Barnett, 1982:61):
Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona.
Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar sinar matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar serta udara mencapai bagian dalam bangunan.
Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi kawasan yang paling intensif pemanfaatan ruangnya.

Kasus antara Village of Euclid, Ohio melawan Ambler Realty Co. (sering disingkat Euclid v. Ambler ), 272 U.S. 365 (1926).
Ambler keberatan thd zoning perumahan, menginginkan sebagai industri sehingga akan menghasilkan uang jauh lebih banyak.
Euclid menang: preseden terbentuk untuk mendukung pemberlakuan dan penegakan hukum-hukum zoning .
Tahun 1926 Mahkamah Agung menetapkan bahwa zoning sebagai hak dari negara-negara bagian di USA (melalui kota-kota dan county mereka) untuk dikenakan pada pemilik lahan.
Beberapa hukum zoning juga telah dikalahkan di beberapa tempat di USA, aturannya melanggar proteksi kesetaraan (equal protection ) atau dianggap melanggar kebebasan bicara ( free speech ). Contoh kasus billboard di suburb di Atlanta – Roswell, Georgia.
D. KRITIK DAN KASUS TERHADAP ZONING

E. KEWAJIBAN PEMERINTAH dalam PENGENDALIAN PEMBANGUNAN
Mewujudkan keadilan , mengurangi konflik dan dampak negatif pemanfaatan ruang serta menjamin berlangsungnya pembangunan kota yang efisien, efektif serta sesuai fungsi kota dan konsisten dengan rencana tata ruang.
Menjalankan fungsi pengendalian pemanfaatan ruang, di samping sebagai pelaksana pembangunan .
Menjalankan peranserta masyarakat dalam melaksanakan pembangunan, termasuk dalam pengendalian pemanfaatan ruang.

F. LANDASAN KEWENANGAN PEMERINTAH DALAM PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI
Police Power
Kewenangan menerapkan peraturan hukum (pengaturan, pengawasan dan pengendalian pembangunan di atas lahan maupun kegiatan manusia yang menghuninya) untuk menjamin kesehatan umum, keselamatan, moral dan kesejahteraan.
Seringkali dianggap sebagai ‘ limitation on private property/individual rights ’.
Taxation
Kewenangan mengenakan beban atau pungutan yang dilandasi kewajiban hukum terhadap perorangan/kelompok atau pemilik lahan untuk tujuan kepentingan umum.
Catatan:
Landasan lainnya adalah bundles of rights , eminent domain , dan spending power

G. OBYEK YANG DIKENDALIKAN :
Penggunaan lahan/kegiatan:
(Memperkecil) konflik antarguna lahan ( negative externalities )
(Memaksimalkan) manfaat antarguna lahan
Lokasi kegiatan/pembangunan
Waktu pembangunan/ redevelopment
Penyediaan prasarana minimum yang diperlukan
Tampilan lingkungan
struktur dan tapak bersejarah/estetik;
lingkungan lama yang indah/menarik;
keragaman dalam pembangunan baru/ redevelopment )
Alat/cara untuk kompensasi ekonomi
Kecukupan rancangan fisik dari pembangunan baru, dan pemeliharaan kualitas lingkungan binaan/terbangun

H. KERANGKA UMUM PERANGKAT PENGENDALIAN PEMBANGUNAN RENCANA RENCANA UMUM TATA RUANG RENCANA RINCI TATA RUANG RDTRK RTRK/RTBL PERATURAN ZONASI DAN VARIANNYA PANDUAN STANDAR UU, Perda PEMBANGUNAN Standar yang relevan dengan perencanaan dan pembangunan kota (e.g. kesehatan, keselamatan, keamanan, etc)
Performance zoning
Special zoning
Bonus zoning
TDR
Negotioned Dev’t.
Flood Plain Zoning
Floating Zoning
Exclusionaary Zoning
Contract Zoning
Growth Control
Conditional Uses
Non-conforming Uses
Spot Zoning
Etc.
PERIZINAN
Special Site Control.
Site Plan Controls.
Building, Housing and Sanitary Codes.
Design and Historic Preservation.
Dll.
Perangkat Teknik

I. FUNGSI UTAMA PERATURAN ZONASI
Sebagai instrumen pengendalian pembangunan .
Peraturan zonasi yang lengkap dapat menjadi rujukan untuk perizinan, penerapan insentif/disinsentif, dan penertiban pemanfaatan ruang.
Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional .
Ketentuan dalam peraturan zonasi dapat menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional, karena memuat ketentuan-ketentuan tentang penjabaran rencana yang bersifat makro ke dalam rencana yang bersifat sub makro sampai pada rencana yang rinci.
Sebagai panduan teknis pengembangan/pemanfaatan lahan.
Peraturan zonasi mencakup guna lahan, intensitas pembangunan, tata bangunan, prasarana minimum, dan standar perencanaan

J. TUJUAN UTAMA PERATURAN ZONASI
Menjamin bahwa pembangunan yang akan dilaksanakan dapat mencapai standar kualitas lokal minimum ( health, safety and welfare )
M elindungi atau menjamin agar pembangunan baru tidak mengganggu penghuni atau pemanfaat ruang yang telah ada.
Memelihara nilai properti
Memelihara/memantapkan lingkungan dan melestarikan kualitasnya
Menyediakan aturan yang seragam di setiap zona

CONTOH:
“ ..mengurangi kemacetan lalu-lintas; menjamin keselamatan dari kebakaran; kepanikan, dan bahaya lain; mendorong kesehatan dan kesejahteraan umum; menyediakan cahaya dan udara yang cukup; mencegah terlalu padat ; menghindarkan konsentrasi penduduk berlebihan; menyediakan fasilitas transportasi, air bersih, saluran buangan, sekolah, taman, dan kebutuhan publik lainnya” (Planning Act, Ontario-Canada, s.3)
Catatan:
Peraturan Zonasi harus dibuat sesuai dengan RDRTK dan pertimbangan yang beralasan/masuk akal (mis. Karakter kawasan, kesesuaian dengan guna lahan tertentu, konservasi nilai bangunan, dan mendorong guna lahan yang paling tepat).

Pada awalnya, peraturan Zonasi ditujukan untuk beberapa hal sebagai berikut (Barnett, 1982:61):
Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona.
Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar sinar matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar serta udara mencapai bagian dalam bangunan.
Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi kawasan yang paling intensif pemanfaatan ruangnya.

Manfaat :
Meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai
Meningkatkan pelayanan terhadap fasilitas yang bersifat publik
Menjaga keseimbangan kehidupan masyarakat
Mendorong pengembangan ekonomi
Kelebihan Peraturan Zonasi:
certain (pasti), predictable , legitimate , accountable .
Kelemahan Peraturan Zonasi:
tidak ada yang dapat meramalkan keadaan di masa depan secara rinci, sehingga banyak permintaan REZONING (karena itu, amandemen Peraturan Zonasi menjadi penting)

J. KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI DALAM PENATAAN RUANG Penyelenggaraan Penataan Ruang Pengaturan Pembinaan Pengawasan Pelaksanaan Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian Peraturan Zonasi Perizinan Insentif & Disinsentif Pengenaan Sanksi UU No. 26 Tahun 2007 pasal 35 : Pengendalian Pemanfaatan Ruang dilakukan melalui penetapan Peraturan Zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi.

Kedudukan dalam Pelaksanaan Penataan Ruang PERENCANAAN PEMANFAATAN PENGENDALIAN STRUKTUR RUANG POLA RUANG
Penatagunaan Tanah,
Penatagunaan Air,
Penatagunaan Udara,
Penatagunaan Sumberdaya Alam Lainnya
Land Development (parcel, block, sector) Undang-undang
Perizinan
Insentif dan Disinsentif
Pengenaan Sanksi
Peraturan Zonasi
Perumusan kebijakan strategis operasionalisasi RTR
Perumusan Program Sektoral
Pelaksanaan pembangunan

Kaitan Rencana Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Rencana RInci PERATURAN ZONASI salah satu jenjang rencana tata ruang kota dengan skala 1:5000 salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang yang lazim digunakan di negara maju Rencana Umum RTRW Kota Peraturan Zonasi RTRK / RTBL RDTRK

3. MATERI POKOK PERATURAN ZONASI
Unsur Peraturan Zonasi
Zoning text/zoning statement/legal text :
berisi aturan-aturan (= regulation)
menjelaskan tentang tata guna lahan dan kawasan, permitted and conditional uses , minimum lot requirements, standar pengembangan, administrasi pengembangan zoning
Zoning map :
berisi pembagian blok peruntukan (zona), dengan ketentuan aturan untuk tiap blok peruntukan tersebut
menggambarkan peta tata guna lahan dan lokasi tiap fungsi lahan dan kawasan

Tujuan utama penyusunan Peraturan Zonasi:
Mendeskripsikan zona penggun aan lahan yang berbeda-beda
Menjelaskan ketentuan aturan yang diterapkan pada setiap zona
Menata prosedur untuk mengadmnistrasikan dan mengubah peraturan zonasi
Peraturan Zonasi mencakup:
Gabungan definisi hukum , standar , pernyataan kebijakan , dan prosedur untuk memandu aparat daearah dan pemilik lahan dalam pengembangan dan pertumbuhan kota
Bahasa harus jelas dan ringkas

B. Materi Utama Zoning Text
Zona-zona dasar, sub-zona, jenis-jenis perpetakan ( main land use ), jenis-jenis penggunaan ( sub uses )
Use : Penggunaan lahan dan bangunan (penggunaan utama, penggunaan pelengkap, penggunaan sesuai pengecualian khusus).
Intensity : Intensitas atau kepadatan (KDB, KLB, KDH, kepadatan bangunan, kepadatan penduduk).
Bulk/building and massing : Tata massa bangunan (tinggi, sempadan, luas minimum persil).
Required infrastructure : persyaratan prasarana minimum (parkir, bongkar-muat, dll)
Aturan tambahan : estetika, media reklame, view, dll (dapat diatur terpisah dalam design guidelines )

Prosedur administrasi dan perangkat
Kewenangan dan prosedur administrasi
Development charge
Substansi Penanggulangan Dampak :
Penanggulangan pencemaran lingkungan .
Development impact fees .
alat untuk meningkatkan kualitas dan karakter lingkungan fisik (sarana dan prasarana umum).
alat untuk mengendalikan pembangunan .
alat untuk mengatasi konflik politik .
Traffic impact assessment .
Penilaian beban/biaya kemacetan yang dapat dikenakan pada pengembang atau pengguna kendaraan.

C. Dasar-dasar Penyusunan Peraturan Zonasi
Wilayah kota dibagi menjadi beberapa kawasan/zona dengan luas yang tidak perlu sama.
Setiap zona diatur penggunaannya, intensitas/kepadatannya, dan massa bangunannya .
Penggunaan lahan/bangunan paling sedikit dibagi menjadi 4 kategori ; perumahan, industri, komersial, dan pertanian.
Penentuan kegiatan pada tiap zona:
Kegiatan yang diperbolehkan, bersyarat , atau kegiatan yang dilarang .
Kegiatan yang tidak disebutkan dalam daftar kegiatan yang boleh artinya dilarang , sedangkan kegiatan yang tidak disebutkan dalam kegiatan yang dilarang berarti diperbolehkan .

D. Rincian Materi Peraturan Zonasi
Standar aturan yang perlu disiapkan:
Kegiatan yang diperbolehkan
Kegiatan yang dilarang
Aturan khusus untuk kegiatan
Kegiatan tambahan dan aturannya
Kegiatan bersyarat dan aturannya
Pengecualian khusus
Ketentuan luas persil (minimum/maksimum)
Ketentuan luas pekarangan (sempadan depan, samping, belakang)
KDB maksimum
Luas minimum/maksimum lantai bangunan
Batas tinggi bangunan
Variansi

E. Perangkat/Teknik dalam Peraturan Zonasi
Pengaturan lebih lanjut mengenai penggunaan terbatas dan bersyarat.
Setback , kebun.
Pengaturan pedagang kaki lima .
Pengaturan mengenai fasilitas tunawisma, rumah jompo.
Pengaturan kawasan-kawasan khusus.
Off-street parking dan bongkar muat.
Ukuran distrik, spot zoning dan floating zones .
Tata informasi, aksesoris bangunan, daya tampung rumah dan keindahan.
Hal-hal lain yang dianggap penting.
SUBSTANSI YANG DAPAT DIATUR TERPISAH: VARIAN ZONING:
Incentive/bonus zoning
Minor variance
Special zoning.
TDR (Transfer of development right).
Negotiated Development.
Design and historic preservation.
Flood plain zoning.
Conditional uses.
Non-conforming uses.
Spot zoning.
Floating zoning.
Exclusionary zoning.
Contract zoning, etc

F. Tindakan dalam Penerapan Peraturan Zonasi
Rezoning:
perubahan peraturan dan peta zoning
Penelaahan:
variansi (pembebasan dari aturan standar),
keberatan (mendengar dan memutuskan dugaan adanya kesalahan) dan
pengecualian khusus (daftar penggunaan yang tidak sesuai rencana yang diperkenankan melalui telaah khusus)
Penegakan zoning:
pengendalian IMB tepat waktu, konsisten, dapat diramalkan dan tegas (penghentian pembangunan tanpa izin atau menyimpang, nonconforming uses )
Penertiban kegiatan yang tidak sesuai ketentuan

G. Kelembagaan Generik Indonesia Deskripsi Governing body DPRD mengesahkan Perda peraturan zonasi, kewenangan tertinggi dalam perubahan peraturan dan peta zonasi Planning commission Bappeda, DTK merekomendasikan batas zona; menelaah dan membuat rekomendasi untuk semua perubahan terhadap peraturan/peta zonasi Board of Appeal; Board of Adjustment; Zoning Board BKPRD; TKPRD mempertimbangkan permohonan variansi; pengecualian; mempertimbangkan keberatan; menafsirkan ketidakjelasan aturan/batas zona Staff Aparat dinas daerah mengadministrasikan permohonan peraturan zonasi; menegakkan peraturan zonasi; menyediakan telaah proyek atau informasi lainnya untuk ketiga lembaga di atas

H. Penerapan Peraturan Zonasi Untuk Rencana Rinci TRW
Implikasi dari pemenuhan kebutuhan lokal akan hal-hal apa yang harus dan/atau memerlukan pengaturan sebagai tindakan kuratif , preventif dan antisipatif terhadap kemungkinan tindakan-tindakan pemanfaatan ruang yang dapat mengganggu kualitas ruang sebagai common resources.
Semua aturan teknis pemanfaatan ruang harus secara eksplisit tercantum di dalamnya
Sangat memudahkan bagi pemberian izin: pemanfaat ruang dapat menilai sendir i apakah proposal mereka memenuhi ketentuan atau tidak
‘ Izin ’ menjadi persoalan administratif pencatatan formal saja
Kejelasan aturan bagi masyarakat: dapat membantu segera melaporkan pelanggaran-pelanggaran pemanfaatan ruang (fungsi, intensitas, teknis) yang seringkali kurang dapat terpantau cepat oleh perangkat pemerintah

Harus ditetapkan dalam bentuk Peraturan Daerah (Perda), sehingga mengikat baik masyarakat maupun pemerintah daerah
P enyalahgunaan wewenang oleh pemerintah daerah untuk meloloskan pemanfaatan yang menyalahi peraturan zonasi juga akan sangat mudah diketahui dan dikendalikan oleh masyarakat.
Perlu ditegaskan bahwa penataan ruang di Indonesia menggunakan Regulatory System dengan perangkat Peraturan Zonasi dalam penataan ruang (sudah ditetapkan dalam UU No. 26/2007)
Implikasi negatif yang timbul dari zoning system perlu diatasi sedini mungkin – compact & integrated development menuju sustainable development

I. Garis Besar Tahapan Penyusunan
Susun klasifikasi penggunan lahan dan ketentuannya
Susun daftar kegiatan yang diperbolehkan, berisi:
Kegiatan sejenis yang diperbolehkan
Melarang kegiatan tidak sejenis
Kegiatan yang tidak termasuk dalam aturan dapat disebutkan (contoh: “restoran, tapi tidak termasuk klub malam”)
Susun aturan khusus untuk beberapa kegiatan yang diperbolehkan, misalnya:
Kegiatan usaha di zona hunian (usaha rumahan) yang diperbolehkan
Larangan penjualan produk; jasa diperbolehkan
Batasan luas % maksimum dari luas lantai
Tetapkan zona-zona dalam RDTRK dengan peruntukannya dalam peta RDTRK

Inventarisasi pemanfaatan ruang Klasifikasi pemanfaatan ruang Hirarki penggunaan lahan Kompatibilitas Boleh Bersyarat Dilarang Inventarisasi k etinggian , GSB, Orientasi dan ketentuan lainnya yang terkait. Kodifikasi standar Inventarisasi intensitas PR Klasifikasi intensitas PR berdasarkan jenis/zona pemanfaatan ruang Inventarisasi standar-standar prasarana di Bandung Kodifikasi standar Inventarisasi standar, pedoman teknis, petunjuk teknis terkait. Inventarisasi prasarana yang perlu diatur Tata cara penetapan blok peruntukan dan penetapan zonasi Identifikasi lembaga dan tugas serta kewenangannya Identifikasi proses dan prosedur Amandemen/ perubahan Peraturan Pembangunan dan peta zona Peraturan Zonasi Inte n sitas Pemanfaatan Ruang Pemanfaatan Ruang Tata Massa Bangunan Prasarana Standar-standar Kelembagaan T AHAP PENYUSUNAN

J. PERTIMBANGAN PENETAPAN BLOK/SUBBLOK
Kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan ruang/lahan.
Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, brandgang atau batas persil.
Orientasi Bangunan.
Lapis bangunan.

- A-1 Agricultural district - R-1 One and two-family residential district - R-2 Multifamily residential district - R-3 Mobile home residential dis-trict - R-4 Planned unit development district - C-1 Commercial district (low density) - C-2 Commercial district (medium . density) - M-1 Light industrial district - M-2 Heavy industrial district - FC-1 Floodplain or conservation district
Permitted uses
Excluded uses
Special rules for uses
Accessory uses
Conditional uses
Special exception
Required lot size
Required yard size
Maximum coverage ratio
Minimum building size
Height limitation
Variances
Contoh Zona : Contoh Cakupan Standar/ Peraturan : K. Peta Zonasi Digambarkan dalam bentuk huruf dan angka :

L. PENYUSUNAN DAFTAR KEGIATAN:
Daftar kegiatan adalah suatu daftar yang berisi rincian kegiatan yang ada, mungkin ada, atau prospektif dikembangkan pada suatu zona yang ditetapkan.
Daftar Kegiatan disusun selengkap mungkin dengan pertimbangan :
Merujuk pada Daftar Kegiatan yang ada berdasarkan:
Kajian literatur
Skala/tingkat pelayanan kegiatan berdasarkan standar pelayanan yang berlaku
Menambah/melengkapi daftar dengan mempertimbangkan:
Jenis kegiatan yang sudah berkembang
Jenis kegiatan yang spesifik
Jenis kegiatan yang prospektif

M. Amandemen
Perubahan (amandemen) dapat dilakukan bila diperlukan:
Perubahan ketentuan aturan dalam Peraturan Zonasi (tambah, hapus, ganti)
Perubahan garis batas zona
Perubahan peruntukan (guna lahan, kegiatan, intensitas),  dikenal dengan rezoning
Proses amandemen zoning dapat diusulkan oleh:
Pemilik lahan, pengembang
Pemerintah kota (Bappeda, Dinas Tata Kota, TKPRD)

Pertimbangan Amandemen
Perbaikan :
Terdapat kesalahan peta dan informasi.
Rencana yang disusun berpotensi menimbulkan kerugian skala besar .
Rencana menyebabkan kerugian masyarakat atau kelompok masyarakat. Harus mencerminkan pertumbuhan ekonomi kota .
Perubahan :
Merupakan antisipasi pertumbuhan kegiatan ekonomi perkotaan yang cepat.
Tidak boleh mengurangi kualitas lingkungan .
Tidak mengganggu ketertiban dan keamanan .
Tidak menimbulkan dampak yang mempengaruhi derajat kesehatan ; dan
Tetap sesuai dengan asas perubahannya yaitu: keterbukaan, persamaan, keadilan, perlindungan hukum, mengutamakan kepentingan masyarakat golongan ekonomi lemah .
Hanya perubahan-perubahan yang dapat ditoleransi saja yang diinginkan, karena izn perubahan tersebut akan dilegalkan di rencana berikutnya.
Usul perubahan cukup beralasan karena menawarkan manfaat yang besar bagi masyarakat.

Ketentuan Perubahan Pemanfaatan Ruang
KESALAHAN PETA & INFORMASI
KERUGIAN BAGI MASYARAKAT AKIBAT RENCANA
BERMANFAAT BESAR BAGI LINGKUNGAN
KRITERIA PERUBAHAN PEMANFAATAN RUANG JENIS PERUBAHAN PEMANFAATAN RUANG
PERUBAHAN KECIL
INTENSITAS RUANG NAIK ≤ 10% DARI RENCANA (MINOR VARIANCE)
PERUBAHAN BESAR
INTENSITAS RUANG NAIK > 10%
PERUBAHAN KLAS FUNGSI (LAND-USE)
PERUBAHAN STRUKTUR RUANG KAWASAN BERDASARKAN RDTR (DAMPAK BESAR).
DIATUR DALAM PROSEDUR PENINJAUAN RENCANA TATA RUANG KOTA SECARA KHUSUS
PERUBAHAN SEMENTARA
INTENSITAS RUANG NAIK < 10%
TIDAK MENGUBAH STRUKTUR RUANG KAWASAN BERDASARKAN RDTR
JANGKA WAKTU MAKSIMAL 5 TAHUN.

4. CONTOH KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG DENGAN PERATURAN ZONASI
Nama proyek berbeda, tetapi materinya adalah Peraturan Zonasi :
Peraturan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Kota ( Zoning Regulation ), DKI
Kebijakan Operasional RUTR Kawasan Bandung Utara
Petunjuk Operasional RTRWK Bandung
Petunjuk Teknis RTRWK Cimahi
Pilot project bantek peraturan zonasi Direktorat Penataan Ruang, Departemen PU, TA 2006

Contoh Klasifikasi Zona
RS-1 : Single Detached Dwelling District
NR-1 : Neighbourhood Residential Dwelling District
RQ-1 : Queensborough Neighbourhood Residential District
RT-1 : Duplex Districts
C-1 : Local Commercial Districts
C-2 : Community Commercial Districts

Contoh lembar aturan untuk setiap zona (1)

Contoh lembar aturan untuk setiap zona (2)

C ONTOH KETENTUAN PEMBAGIAN BLOK PENGGUNAAN LAHAN Pembagian zona dengan pertimbangan batasan fisik jalan (termasuk 1 blok dengan batas jalan), gang, branchgang, batas kapling dan orientasi bangunan, lapis bangunan. Pembagian zona dengan pertimbangan batasan fisik sungai, lapis bangunan, rencana jalan jalan), gang, batas kapling dan orientasi bangunan. Branhang

Contoh Daftar Kegiatan di Singapura Klasifikasi Zona Klasifikasi Kegiatan “ P” = diperbolehkan ( permitted ) “ C” = bersyarat ( consideration, conditional ) “ X” = dilarang

Contoh penetapan zona dan aturannya (peta zonasi) R-2 R-2 R-1 R-3 R-12 R-20 R-20 R-1 R-3 R-12

Contoh Peta Guna Lahan

CONTOH KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG PER ZONA RD: Perumahan Kepadatan Sangat Rendah RR: Perumahan Kepadatan Rendah RG: Perumahan Kepadatan Sedang RT: Perumahan Kepadatan Tinggi RS: Perumahan Susun I : Diijinkan T: Diijinkan secara terbatas (standar pembangunan minimum, pembatasan pengoperasian maupun peraturan tambahan lainnya. B: Memerlukan izin penggunaan bersyarat. x : Tidak diizinkan NO SUB KATEGORI PEMANFAATAN HIRARKI 3 RD-1 RR-1 RR-2 RG-1 RG-2 RT-1 RT-2 RS-1 RS-2 A Hunian Rumah Tunggal I I I I I I I I T Rumah Kopel, Rumah Deret x x T I I I I I I Apartemen, Kondominium x B B B B B B I T Rumah Susun x - T T T I I I T Rumah Dinas I I I I I I I x x Wisma Tamu ( Guest House ), sebagai aksesori x I I I I I I x -x Kost x x x I I I I I x Rumah Usaha sebagai aksesori I T I I I I I x I Rumah Jompo T T I I x x x x x Panti Perawatan/Rehabilitasi T T T I I I I x x Panti Asuhan/Penampungan T T T I I I I x x Asrama x x x T T I I x x Rumah/Hunian Sementara x x B B B B B B B

CONTOH KETENTUAN INTENSITAS DAN TATA MASSA PEMBANGUNAN PER ZONA PERUNTUKAN KDB MAKS (%) KLB MAKS (%) KDH MIN (%) GSB DEPAN MIN (m) GSB SAMPING MIN (m) GSB BLKG MIN (m) TINGGI BANGUNAN MAKS (LT) R RD RD-1 20 0.4 76 10 4 4 2 RR RR-1 40 0.8 64 10 4 4 2 RR-2 40 0.8 52 10 4 4 2 RG RG-1 60 1.2 28 8 3 3 2 RG-2 60 1.2 10 8 3 3 2 RT RT-1 80 1.6 10 3 0 2 2 RT-2 80 1.6 40 3 0 2 2 RS RS-1 50 3 52 12 12 8 6 RS-2 40 2.4 28 12 12 8 6

CONTOH KASUS (1) ZONASI Perumahan Kepadatan Sangat Rendah (RD) dan Ketentuan Pemanfaatan Ruangnya di Kota Cimahi. Ket: R = menggunakan rumus,baik rumus untuk GSB depan, samping, belakang, maupun KDH. 2 R R R R 0. 4 20 RD-1 R TINGGI BANGUN (LT) GSB BLKG (m) GSB SAMPING (m) GSB DEPAN (m) KDH MIN (%) KLB MAKS (%) KDB MAKS (%) PERUNTUKAN Salah satu sisi bangunan diperkenankan rapat sejauh 2x GSB, sisi lain mengikuti tabel di atas (tidak berlaku untuk rumah tinggal di kawasan khusus atau bangunan cagar budaya. Persil kecil: Jika kedalaman persil < 10m  GSB 4m Jika kedalaman persil < 8m  GSB 3m Jika kedalaman persil < 6m  GSB 0m Jika nilai GSB pada matriks ketentuan pembangunan lebih kecil dari ketentuan, maka yang dipakai adalah nilai terkecil diantara keduanya. b b b b b i i - - - - - - - - - PERUMAHAN KEPADATAN SANGAT RENDAH RD PERUMAHAN KP KW KM FU FT TA TH ID IG IU PK PD RS RT RG RR RD K F T I P R PERUBAHAN PERUNTUKKAN SPESIFIK PERUNTUKKAN SPESIFIK LAMA PERUNTUKKAN TANAH UTAMA Ketentuan Pembangunan Ketentuan Tambahan Ketentuan Perubahan Pemanfaatan Ruang Ket: i = perubahan diijinkan b = perubahan bersyarat - = tidak boleh berubah

CONTOH KASUS (2) Ket: R = menggunakan rumus,baik rumus untuk GSB depan, samping, belakang, maupun KDH. Salah satu sisi bangunan diperkenankan rapat sejauh 2x GSB, sisi lain mengikuti tabel diatas (tidak berlaku untuk rumah tinggal di kawasan khusus atau bangunan cagar budaya. Persil kecil: Jika kedalaman persil < 10m  GSB 4m Jika kedalaman persil < 8m  GSB 3m Jika kedalaman persil < 6m  GSB 0m Jika nilai GSB pada matriks ketentuan pembangunan lebih kecil dari ketentuan, maka yang dipakai adalah nilai terkecil diantara keduanya. Ketentuan Pembangunan Ketentuan Tambahan Ketentuan Perubahan Pemanfaatan Ruang Ket: i = perubahan diijinkan b = perubahan bersyarat - = tidak boleh berubah ZONASI Perumahan Kepadatan Rendah (RD) dan Ketentuan Pemanfaatan Ruangnya di Kota Cimahi PERUNTUKAN KDB MAKS (%) KLB MAKS (%) KDH MIN (%) GSB DEPAN (m) GSB SAMPING (m) GSB BLKG (m) TINGGI BANGUN (LT) R R R -1 30 0. 6 R R R R 2 PERUNTUKKAN TANAH UTAMA PERUBAHAN PERUNTUKKAN SPESIFIK PERUNTUKKAN SPESIFIK LAMA R P I T F K RD RR RG RT RS PD PK IU IG ID TH TA FT FU KM KW KP PERUMAHAN RR PERUMAHAN KEPADATAN RENDAH i - - - - - b b b i i b b b b b

Contoh Kasus (3) Pembagian Blok Kota Sofifi Kawasan Pusat Pemerintahan Kota Sofifi (BWK 2)
Kawasan Pemerintahan
Kawasan Niaga/ perdagangan
K awasan Perumahan dan Pemukiman
Kawasan Fasiltas Umum dan Sosial
Kawasan Rekreasi
Kawasan Pelabuhan (transportasi)
R uang Terbuka Hijau
No. Pembagian Blok Luas (Ha) 1 BLOK A 107,13 2 BLOK B 68,18 3 BLOK C 112,76 4 BLOK D 58,24 5 BLOK E 123,78 6 BLOK F 110,01

5. PENUTUP
Perlu segera disusun PP tentang peraturan zonasi sesuai dengan amanat ps. 40. Seluruh perangkat kendali dapat saja dibuat dalam 1 PP, tetapi dianjurkan agar setiap perangkat dibuat dengan 1 PP tersendiri
Perlu segera disusun NSPM untuk penyusunan peraturan zonasi, antara lain:
Tata cara penyusunan peraturan zonasi (sudah ada bahan awal di Direktorat Jenderal Penataan Ruang, Dept. PU).
Klasifikasi guna lahan
Kelembagaan untuk pelaksanaan
Model dan petunjuk penyusunan peraturan daerah tentang peraturan zonasi di tingkat provinsi dan kabupaten/kota
Dll

Pemerintah Daerah perlu memahami manfaat dan cara penyusunan Peraturan Zonasi sebagai pelengkap RDTRK dalam pengendalian pembangunan kota yang lebih efektif.
Perlu dilakukan pelatihan menerus untuk aparat (pusat dan daerah), serta bintek dan bantek penyusunan peraturan zonasi di daerah
Disiapkan oleh: Denny Zulkaidi/Petrus Natalivan

TERIMA KASIH Direktorat Jenderal Penataan Ruang Departemen Pekerjaan Umum Mei 2007

http://www.slideshare.net	83
http://www.miduktotokrekan.com	22
http://hendraidol.blogspot.com	7
http://webcache.googleusercontent.com	3
http://wildfire.gigya.com	2
http://www.techgig.com	2
http://www.ig.gmodules.com	1

Peraturan Zonasi

by prass dj on Jan 15, 2010

Accessibility

Categories

Tags

Upload Details

Usage Rights

7 Embeds 120

Statistics

Peraturan Zonasi — Presentation Transcript