Perancangan Bangunan Untuk Penilaian

Perancangan Bangunan dan Tata Kota untuk Penilaian . Oleh Ir Benny Supriyanto , MSc

Pendahuluan Membahas perancangan bangunan untuk penilaian properti tidak terlepas dari keterkaitannya pada peraturan tata kota yang mempengaruhi suatu perencanaan tapak pada umumnya dan perancangan bangunan pada khususnya Yang dimaksud dengan perencanaan tapak adalah pengelolaan batas lahan yang diijinkan atau yang disebut dengan Daerah Perencanaan , sedangkan perancangan bangunan adalah wujud atau bentuk bangunan yang dimungkinkan berdiri diatas Daerah Perencanaan ( DP )

Dengan mengetahui peraturan – peraturan ketata-kotaan pada suatu lokasi memungkinkan pemilik tanah pada lokasi tersebut melakukan alternatif pengembangan pada tanahnya ( development option ) sesuai dengan peraturan yang diijinkan , bentuk tanah dan juga ditunjang oleh pasar properti ( market property ) dan studi kelayakan atau feasibility study .
Development option tersebut dimungkinkan karena terdapat lebih dari satu jenis penetapan peruntukan bagi lahan yang cukup besar , dengan mengetahui tata cara perhitungan peluang lahan atau ruang yang diperkenankan dibangun pada suatu lokasi akan memungkinkan pemilik lahan mengajukan permohonan Rencana Tata Letak Bangunan ( RTLB ) dan Ijin Mendirikan Bangunan ( IMB ) sesuai dengan ketentuan ketata-kotaan yang berlaku .

Rencana tata kota yang akan menyebabkan suatu tanah memiliki aksesbilitas / pencapaian yang lebih baik , akan menyebabkan Nilai Tanah tersebut naik . Perencanaan suatu jalan baru menyebabkan kemudahan suatu bidang tanah mencapai berbagai fasilitas , ini menyebabkan kenaikan Nilai Tanah .
Suatu bidang tanah yang terletak di daerah yang terpencil akan mempunyai Nilai Tanah yang lebih kecil dari pada bila sebidang tanah tersebut terletak pada daerah yang berhubungan dengan fasilitas umum .
Suatu bidang tanah yang mempunyai bentuk beraturan akan mempunyai Nilai Tanah yang lebih besar dari pada bila bidang tanah tersebut mempunyai bentuk yang tidak beraturan .

Demikian pula dengan mengetahui peluang peluang yang terdapat pada tanah dan wujud bangunan , dapat juga memberikan suatu taksiran nilai / penilaian terhadap properti tersebut . Hal ini dapat disimpulkan bahwa Nilai suatu Properti tergantung dari lokasi pada jenis peruntukan apa yang diijinkan , siapa yang akan memanfaatkan properti tersebut ( market ) , dan bagaimana Batas Intensitas Bangunan ( BIB ) yang ditetapkan pada lokasi tanah tersebut .

PEMAHAMAN RANCANG BANGUN
Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil
pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya , sebagian atau selurtuhnya berada di atas dan / atau di dalam tanah dan / atau didalam air , yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya baik untuk hunian / tempat tinggal , kegiatan usaha , kegiatan sosial , budaya maupun kegiatan khusus .

Rancang bangun Adalah proses sistematis kegiatan profesional yang terdiri dari perencanaan , pembangunan , pemanfaatan , perawatan & pembongkaran atau renovasi bangunan gedung . Properti adalah wujud fisik dari proses rancang bangun yang sangat terkait dengan kegiatan pemanfaatan bangunan gedung

Pemanfaatan bangunan gedung adalah kegiatan memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan , termasuk kegiatan pemeliharaan , perawatan dan merenovasinya .
Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar selalu layak berfungsi sebagai bangunan gedung
Perawatan adalah kegiatan memperbaiki atau mengganti bagian bangunan gedung,komponen bahan bangunan maupun sarana dan prasarananya.

Pembongkaran atau renovasi adalah kegiatan membongkar , merenovasi seluruh atau sebagian bangunan gedung , komponen bangunan dan atau prasarana dan sarananya .
Pemilik bangunan gedung adalah orang , badan hukum , kelompok orang atau perkumpulan yang menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan .
Pengguna bangunan gedung adalah pemilik atau penyewa bangunan yang menggunakan bagian bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang ditetapkan .

Klasifikasi bangunan gedung adalah klasifikasi dari fungsi bangunan gedung berdasarkan pemenuhan tingkat persyaratan administrasi dan persyaratan teknis .
Pemahaman Tata Ruang
Beberapa istilah yang terkait dengan Penataan
ruang adalah Ruang , Tata ruang , Penataan
ruang , Rencana tata ruang , dan Wilayah .

Ruang adalah wadah yang meliputi ruang daratan , ruang lautan , dan ruang udara yang merupakan satu kesatuan wilayah , merupakan tempat manusia dan mahluk lainnya , hidup dan melakukan kegiatan serta senantiasa memelihara kelangsung an hidupnya .
Properti merupakan satu bagian dari kegiatan pemanfaatan ruang terutama pemanfaatan ruang daratan

Tata ruang adalah wujud struktural dan pola pemanfaatan ruang , baik direncanakan maupun tidak .
Penataan ruang adalah proses perencanaan tata ruang , pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang .
Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang .
Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap unsur terkait padanya , yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek administratif dan atau aspek fungsional .

Hubungan rancang bangun , tata ruang dan Properti
Tata ruang Tata guna lahan
P roperti
Rancang bangun Tata guna bangunan

Rancang bangun berhubungan dengan Persyaratan bangunan gedung .
Persyaratan bangunan gedung adalah ketentuan –
ketentuan administrasi dan teknis yang harus
dipenuhi dalam pembangunan bangunan gedung .
Ijin mendirikan bangunan gedung adalah ijin yang diberikan pemerintah kabupaten / kota kepada pemilik lahan untuk membangun bangunan atau merubah bangunan sesuai dengan persyaratan administrasi dan teknis yang berlaku .

Beberapa ketentuan dalam rancang bangun bangunan .
Koefisien Dasar Bangunan ( KDB ) adalah prosentasi perbandingan luas lantai dasar bangunan dengan luas lahan / daerah perencanaan yang dikuasai
Koefisien Lantai Bangunan ( KLB ) adalah angka perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dengan luas lahan / daerah perencanaan yang dikuasai .
Koefisien Dasar Hijau ( KDH ) adalah prosentasi perbandingan luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung dengan luas lahan / daerah perencanaan yang dikuasai .

REGULASI TATA RUANG
Tinggi Bangunan Koefisien Lantai Bangunan Koefisien Dasar Bangunan Kkt : karya perkantoran Kpd : karya perdagangan Kin : karya industri Kpg : karya pergudangan T

Detail teknis perhitungan luas .
Atap/teras non komersial tidak dihitung besar luasnya untuk perhitungan KDB dan KLB .
Luas ruangan beratap dan berdinding t > 1,20 meter dihitung penuh 100 % .
Luas ruangan beratap tidak berdinding dihitung 50 % .
Luas basement dihitung sama dengan luas-luas lantai diatasnya dalam perhitungan KLB , namun tidak berlaku dalam perhitungan KDB .
Over stek < 1,50 meter tidak diperhitungkan luasnya .
Luas lantai bangunan untuk parkir tidak diperhitungkan dalam perhitungan luas KLB , bila tidak melebihi 50 % dari batas maksimum luas seluruh bangunan sesuai batas KLB yang ditentukan .

Luas lantai untuk M / E dan instalasi air tidak diperhitung
kan luasnya dalam perhitungan KLB , asalkan tidak melebihi 15 % dari total luas lantai yang diijinkan .
Lantai mezanine bila > 50 % dari luas lantai tipikalnya , luasnya dihitung penuh untuk perhitungan KLB-nya dan lantai mezanine tersebut juga diperhitungkan pada batas Ketinggian Bangunan ( KB ) .

RENCANA TATA RUANG & PENILAIAN
Komponen Nilai Properti
Lingkungan Rencana Kota Potensi Pasar Bangunan Tanah EKSTRISIK INTRISIK NILAI PROPERTI

RENCANA TATA RUANG & PENILAIAN
Komponen Nilai Properti, Tata Ruang & Tata Bangunan
Bangunan Tanah Tata Bangunan Tata Guna Tanah Optimalisasi pemanfaatanr. udara Intensitas Pemanfaatan Bangunan Optimalisasi Pemanfaatan Tanah Sertifikat Pemilikan Tanah = Ownership Garis Sempadan = Comfortability Peruntukan / Land Use = Economic Value

http://www.slideshare.net	64
http://prasetyosampurno.wordpress.com	30
http://www.miduktotokrekan.com	26
http://uppitney.blogspot.com	16
http://webcache.googleusercontent.com	2
http://mynababan.blogspot.com	2
http://karmantogfa.wordpress.com	1

Perancangan Bangunan Untuk Penilaian

by prass dj on Apr 08, 2009

Accessibility

Categories

Upload Details

Usage Rights

7 Embeds 141

Statistics

Perancangan Bangunan Untuk Penilaian — Presentation Transcript