Ctba Gesmant Fmua V2

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Ctba Gesmant Fmua V2

  1. 1. UNIVERSIDAD AUSTRAL<br />FACULTAD DE INGENIERÍA<br />Diplomatura en Gestión de Servicios y Mantenimiento <br />de las instalaciones en Edificios<br />Director de la Diplomatura: Ing. Armando Negrotti<br />Mejora en el sistema de Gestión de Mantenimiento<br /> del Complejo Teatral de la Ciudad de Buenos Aires <br />Autor: Lic.Org.Ind. Pablo Daniel Polti<br />Año 2010<br />
  2. 2. Distribución geográfica<br />Depósito Gregoria Pérez “GP”<br />Teatro San Martín “SM”<br />Teatro de la Ribera “RI”<br />Teatro Sarmiento “SA”<br />Teatro Regio “RE”<br />Teatro Alvear “TA”<br />Taller de Danza “TD”<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />2<br />
  3. 3. <ul><li>Teatro Presidente Alvear</li></ul>3.500m²<br />108Localizaciones<br />500KVA<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />3<br />
  4. 4. <ul><li>Teatro de la Ribera</li></ul>3.700m², 23 Localizaciones, 200KVA<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />4<br />
  5. 5. <ul><li>Teatro Regio</li></ul>3.000m²<br />13 Localizaciones<br />150KVA<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />5<br />
  6. 6. <ul><li>Teatro Sarmiento</li></ul>1.050m²<br />15 Localizaciones<br />100KVA<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />6<br />
  7. 7. Teatro San Martín<br />30.000 m²<br />708 Localizaciones<br />4200 KVA<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />7<br />
  8. 8. <ul><li>Depósito Gregoria Pérez</li></ul>5.600m²<br /> 41 Localizaciones<br />50KVA<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />8<br />
  9. 9. Taller de Danza<br />Desde su creación, el Taller ha venido permitiendo a sus egresados no sólo la posibilidad de integrar el elenco oficial del Teatro, sino también la de insertarse en otros grupos, crear nuevos espacios independientes y obtener becas para viajar al exterior, donde muchos de ellos se han sumado a importantes elencos internacionales.<br />476m²<br />5 Localizaciones<br />30KVA<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />9<br />
  10. 10. <ul><li>Depósito General</li></ul>400m²<br />7000 ítems<br />Teatro <br />San Martín<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />10<br />
  11. 11. TEATRO SAN MARTÍN<br />11<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />
  12. 12. <ul><li>Equipamiento Eléctrico
  13. 13. 2 Puntos de alimentación en MT
  14. 14. 10 Celdas de maniobra en MT, 8 locales y 2 remotas
  15. 15. 4 Transformadores encapsulados en epoxi de 800KVA
  16. 16. 1 Transformador encapsulado en epoxi de 1000KVA
  17. 17. 2 Tableros de transferencia de doble barra en BT de</li></ul>16 interruptores abiertos de entre 800A y 1.000A<br /><ul><li>Tablero de distribución general en BT de</li></ul> 54 interruptores abiertos de entre 400A y 800A<br /><ul><li>Sistema de tensión de comando a batería 110V 150Ah
  18. 18. 60 Ramales montantes de distribución principal,</li></ul> con un recorrido de 7.000m,<br /><ul><li>120 Tableros seccionales y 80 tomas auxiliares de FM</li></ul>Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />12<br />
  19. 19. Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />13<br />
  20. 20. <ul><li>Electrónica</li></ul>Central telefónica de 160 internos<br />48 líneas urbanas<br />Alarma de incendios de 42 zonas<br />Comunicaciones en UHF, 28 equipos<br />Comunicaciones de escenario, 87 puestos<br />72 Equipos de señalización de salida<br />Central de camarines de 48 estaciones<br />14<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />
  21. 21. <ul><li>Ascensores</li></ul>3 Ascensores Centrales de frecuencia variable<br />2 Ascensores de servicio <br />1 Ascensor de servicio de dos velocidades<br />2 Montacargas de frecuencia variable<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />15<br />
  22. 22. <ul><li>Planta Térmica</li></ul>3 Calderas humotubulares de 800.000 Kcal/h<br />1 tanque de recuperación de condensado de 2.000l<br />2 Tanques intermediarios de 2.500 l con válvulas y actuadores a t cte.<br />1 PLC de control general<br />Provee calefacción y agua caliente a todo el edificio<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />16<br />
  23. 23. <ul><li>Instalación Sanitaria</li></ul>4Tanques de agua, total 59.700 l<br />2 Tanques cisterna, total 60.000 l<br />2 Pozos de bombeo cloacal, total 6.000 l<br />20 Baños para público<br />59 Baños de camarines<br />18 Vestuarios de personal<br />155 Válvulas de inodoro, 114 duchas<br />950 Válvulas de ½”<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />17<br />
  24. 24. <ul><li>Red de incendio</li></ul>98.000 l de agua de reserva<br />2 Tanques hidroneumáticos de 325 l<br />83 Hidrantes<br />338 Rociadores automáticos<br />2 Sistemas de lluvia plena<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />18<br />
  25. 25. <ul><li>Edificio de Camarines</li></ul>21 camarines individuales<br />21 camarines colectivos<br />149 plazas<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />19<br />
  26. 26. Resumen sobre el funcionamiento del Sistema Gestión de Mantenimiento<br />Gestión de mantenimiento centralizada.<br />Sistema de gestión de mantenimiento asistida por computadora MP2 Acces 2000 de Infor.<br />Acaba de migrarse a SQL6.1<br />Se estructura en 7 sitios, los edificios del CTBA.<br />Edificios, localizaciones y sub localizaciones.<br />2225 equipos, entre objetos físicos y lógicos de mantenimiento<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />20<br />
  27. 27. 482 tareas predefinidas, entre preventivos y control de condición<br />Aire acondicionado y ventilación mecánica, 58.<br />Ascensores y montacargas, 47.<br />Alumbrado y fuerza motriz, 54.<br />Instalaciones salas anexas, 37.<br />Asistencia al mantenimiento, 10.<br />Sanitarios, 55.<br />Oficios varios, 108.<br />Carpintería, 31.<br />Baja tensión, 57<br />Vidriería, 25.<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />21<br />
  28. 28. Tareas<br />92 juegos de instrucciones, son documentos totalmente dinámicos que se realimentan permanentemente de las conclusiones de cada OT, tendiéndose a la mejora mediante la difusión y adopción de las mejores prácticas.<br />La generación de órdenes de trabajo puede partir de solicitudes de servicio, tareas programadas o realización de correctivos.<br />Actualmente existen 356 órdenes de trabajo abiertas.<br />Básicamente el incumplimiento radica en faltante de algún material y la razón de demora se origina, o bien en la demora en disponer de algún elemento, o en la dificultad para contar con el personal necesario para realizar los trabajos.<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />22<br />
  29. 29. Almacén<br />Almacén cuenta con 11429 ítems, 4370 cuentan con especificación técnica para licitar y 1666 registran existencias.<br />Se realizó un análisis ABC por rotación, y se establecieron puntos de mínimo, y reposición para estos ítems, así como también se puede realizar una búsqueda por fecha y realizar una reposición hasta el máximo definido para cada posición.<br />Hasta el momento, nunca pudo implementarse la compra posterior a estos análisis.<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />23<br />
  30. 30. Requisiciones<br />Requisiciones pendientes, año 2010, 75. Existen también, pedidos pendientes de compra con dos y tres años de antigüedad.<br />El modo de presupuestación y compra del GCBA es mediante pedido anual, esta provisión de materiales sostiene el plan de mantenimiento, estos pedidos se elaboran en septiembre para el año siguiente, y desde el año 2000 no se ha podido concretar la conclusión de ellos.<br />Es habitual que materiales dedicados a alguna reforma de infraestructura, se realice juntamente con estos pedidos para ser considerado en la presupuestación anual.<br />24<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />
  31. 31. Pedidos Anuales<br />Los pedidos anuales previstos para el año en curso, y elevados en septiembre 2009 sumaron un total de $1.736.500,=, y se distribuyen según los siguientes rubros y proporciones:<br />25<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />
  32. 32. Finalmente<br />No existen en el presupuesto del CTBA partidas dedicadas al mantenimiento.<br />Actualmente la dotación de personal de mantenimiento del complejo es de 77 personas que realizan turnos de 6hs., entre sus actividades se incluye la operación de los distintos sistemas y el déficit calculado es de 32 personas.<br />El módulo de compras del sistema funciona a partir de la generación de requisiciones de materiales, que luego de una cadena de autorizaciones pasan a componer órdenes de compra.<br />Se registran las transacciones de inventario y se imputa el retiro de cada elemento de depósito al usuario o a la orden de trabajo específica.<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />26<br />
  33. 33. Mapeo de Servicios, área Público<br />27<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />
  34. 34. Mapeo de Servicios, área Escenotécnica<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />28<br />
  35. 35. Mapa de Servicios, área Administración<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />29<br />
  36. 36. Carga por Área<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />30<br />
  37. 37. <ul><li>Fortalezas</li></ul>Desarrollo e implementación propios.<br />Conocimiento amplio de las instalaciones y su operación.<br />Conocimiento de la cultura organizacional.<br />Disponibilidad de amplias capacidades técnicas, íntimamente relacionadas con los edificios.<br />La organización informal.<br />Haber podido implementar el sistema hasta el estado actual.<br />Extensión de la aplicación del sistema a Compras y Almacén.<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />31<br />
  38. 38. <ul><li>Oportunidades</li></ul>Mejorar el sistema actual aprovechando el módulo de solicitudes de servicio y la extensión de cobertura de la red informática.<br />Implementar un sistema de control por indicadores.<br />Desarrollar un sistema de exposición de costos, como herramienta de presión para la obtención de presupuesto acorde.<br />Realizar una revisión de las tareas diferenciando estrictamente aquellas que requieren insumos y materiales de aquellas que no.<br />Ampliar la definición de tareas para cubrir aspectos no tratados.<br />Elaboración del manual de procedimientos del área.<br />Extender el sistema SCADA y aprovechar sus datos para generar informes de operación.<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />32<br />
  39. 39. <ul><li>Debilidades</li></ul>No existe un sistema rígido de control por indicadores.<br />No se cuenta con Mesa de Ayuda.<br />La solicitud de servicios es atomizada y ocasionalmente directa con las distintas áreas.<br />No se tiene control presupuestario.<br />Por la falta de elementos se bloquean una serie de tareas que podrían separarse y realizarse de manera parcial sin necesidad de insumos y materiales.<br />Pérdida de credibilidad en el sistema por la aplicación inconsistente.<br />Falta de definición de objetivos y metas.<br />Falta de un plan de entrenamiento y capacitación internos.<br />La organización informal.<br />Pocas licencias de acceso al sistema MP2.<br />Poco personal en la oficina de asistencia al Mantenimiento.<br />Dificultar para entrenar al personal de la oficina de asistencia al Mantenimiento.<br />Insuficiente marcación del tipo de OT en el sistema que no permite discriminar claramente su tipo y aplicación.<br />Red informática de extensión limitada.<br />Poco hábito y aceptación del trabajo “sin papeles”, sobre la red informática.<br />33<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />
  40. 40. <ul><li>Amenazas</li></ul>Constante pérdida y falta de renovación de personal.<br />No obtener la asignación de presupuesto necesario para sostener el plan.<br />Devenir político de la organización y los cambios de estructura.<br />Falta de plan de capacitación.<br />No lograr obtener una estructura formal acorde a lo necesario.<br />Manejo inapropiado político y gremial de la estructura propuesta.<br />Falta de compromiso de la Dirección.<br />Sobredimensionamiento innecesario de algunas áreas en detrimento de otras.<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />34<br />
  41. 41. Mejora en el Modelo de Gestión<br />Estructura<br />Mesa de ayuda<br />Capacitación y entrenamiento<br />Redefinición de Tareas e instructivos<br />Indicadores y Tablero de Comando<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />35<br />
  42. 42. Estructura<br />36<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />
  43. 43. Mesa de Ayuda<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />37<br />
  44. 44. Capacitación <br />Electrotecnia básica<br />Electrotecnia general<br />Instalaciones eléctricas dedicadas<br />Maniobras en MT<br />Seguridad eléctrica.<br />Principios de Refrigeración<br />Electrónica Básica<br />Programación Lader<br />Uso de elementos de seguridad personal<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />38<br />
  45. 45. Entrenamiento<br />Maniobras de conmutación en baja tensión<br />Maniobras de transferencia en Media Tensión<br />Operación de la Planta de Frío<br />Sustitución de correas y rodamientos.<br />Norma interna sobre Instalaciones eléctricas temporarias.<br />Uso del sistema MP2<br />Uso de los sistemas de comunicaciones<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />39<br />
  46. 46. Contingencias<br />Principio de Incendio.<br />Plan general de evacuación.<br />Evacuación de salas de máquinas.<br />Bloqueo y rotulación.<br />Disparo de protecciones en la sub estación transformadora y su reposición.<br />Falta de suministro eléctrico.<br />Maniobras de transferencia en MT.<br />Maniobras de sustitución de fuente en BT. alla de sistema de bombeo cloacal.<br />Falla de sistema de elevación de agua potable.<br />Ingresos de agua no deseados.<br />Accidentes eléctricos y primeros auxilios.<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />40<br />
  47. 47. Indicadores Propuestos<br />OTs Cerradas/ OTs emitidas<br />OTs Demoradas / OTs emitidas<br />OTs Preventivas/ OTs emitidas<br />OTsPedictivas / OTs emitidas<br />OTs Correctivas / OTs emitidas<br />Sol. Serv. / OTs emitidas.<br />Nº de Faltas de servicio de AA<br />Nº de faltas de energía eléctrica<br />Nº de Máquinas enfriadoras en servicio<br />Nº de quejas de público<br />41<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />
  48. 48. Puntajes<br />Puntaje promedio de estado de Sanitarios de público.<br /> Según una planilla con un cheklist de ciertos puntos clave y una ponderación, se obtendrá un puntaje para cada sanitario. <br />Se fijará un límite para el promedio general y una señal por excepción para aquellos que no alcancen un mínimo indispensable.<br />Puntaje de salas<br />Puntaje de Halles<br />Puntaje de Camarines Cálculo y tratamiento similar al anterior.<br />Puntaje de locales varios<br />Puntaje de Oficinas<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />42<br />
  49. 49. Tablero de Comando<br />Indicadores principales<br />Indicadores sectoriales<br />Metas<br />Objetivos<br />Estados de condición<br />Señales de excepción<br />Planes de normalización<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />43<br />
  50. 50. Just do it<br />Muchas Gracias<br />Lic. Org. Ind. Pablo Daniel Polti<br />ppolti@gmail.com<br />Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti<br />44<br />

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