O documento resume (1) os investimentos de R$ 55 bilhões no Rio de Janeiro para a Copa de 2014 e Olimpíadas de 2016, (2) o projeto de revitalização Porto Maravilha na Zona Portuária, e (3) a oportunidade de investimento imobiliário na região através da Porto Investimentos.

2. Índice
Introdução
Cenário Econômico
Projeto Porto Maravilha
Porto Investimentos
Consultor Imobiliário
Veículos
Oportunidade de Investimento
2

3. Introdução
 O Rio de Janeiro deverá receber cerca de R$ 55 bilhões em investimentos em função da Copa
do Mundo 2014 e das Olimpíadas em 2016, gerando 95 mil empregos diretos. A repercussão
desses eventos ocorrerá nos mais diversos setores, como o de turismo, que espera receber
4 milhões de visitantes estrangeiros em 2016, um crescimento de 60% sobre 20101.
 Uma das regiões mais beneficiadas desses investimentos é a Zona Portuária, em função de
diversos fatores como: (i) existência de um projeto de revitalização (“Porto Maravilha”),
envolvendo os setores público e privado; (ii) localização estratégica; (iii) importância histórica da
região; e (iv) disparidade entre a crescente demanda frente a oferta de espaços comerciais e
residenciais na cidade, dentre outros.
 Este material, portanto, visa apresentar as principais características do Plano de Negócios da
PORTO 02 INVESTIMENTOS, cujo principal objetivo é o de investir em empreendimentos
imobiliários comerciais e/ou residenciais previamente selecionados na Zona Portuária da Cidade do
Rio de Janeiro.
1Fonte: PricewaterwouseCoopers (estudo “Maximizando o impacto da carteira de projetos comerciais para os eventos esportivos”,
(12/07/2011)
3

4. Oportunidades no
Setor Imobiliário
Valor de Aluguel (R$/m2/mês) em SP + RJ
 Demanda aquecida
representa um potencial de
crescimento sólido no setor
imobiliário
 Melhor nível histórico de
Vacância (%) em SP + RJ
vacância, especialmente no
Rio de Janeiro
 Baixa oferta frente à
crescente demanda
Fonte: CBRE e BR Properties
4

5. Mercado Imobiliário no
Rio de Janeiro
O valor do m2 para venda em diversas localidades do Rio de Janeiro demonstra um
descasamento com os valores atuais na Região Portuária, hoje na faixa de R$ 2.000 o m2.
Valor do m2 das salas comerciais
Fonte: Secovi-RJ (coletados em 01 a 30 de junho de 2011)
5

6. Mercado Imobiliário no
Rio de Janeiro
Nos últimos nove anos os apartamentos localizados em regiões que viveram períodos sem
investimentos, como Tijuca, Centro e São Cristóvão, tiveram alta de preços de 400%.
De olho nesse movimento, construtoras passaram a investir nessas áreas. A Secretaria Municipal
de Urbanismo registrou um crescimento de 4.463% na quantidade de licenças para
construções no Centro, de janeiro a abril deste ano em comparação ao mesmo período de 2010.
No período de dezembro de 2007 a dezembro de 2010 houve uma valorização de 174% no
preço de um imóvel de 2 quartos no Centro. Em relação à locação, a valorização no mesmo
período foi de 46%.
No empreendimento Cores da Lapa, por exemplo, que foi lançado em 2005, um apartamento de 2
quartos valia, em média, R$ 90.000,00. Hoje o mesmo imóvel já atinge o valor de R$ 400.000,00
uma valorização de 344%.
Fonte: Secovi-RJ e Ademi-RJ
6

7. Turismo
Copa do Mundo e Olimpíadas Desembarques de Turistas Estrangeiros no Brasil
(em milhões de desembarques)
“A Zona Sul da Cidade praticamente não tem mais espaço
para hotéis, a não ser que alguém pegue um hotel mais
antigo, coloque uma nova bandeira, e faça um Retrofit.
Construir alguma coisa na Barra ainda é possível. Na
Zona Portuária nós temos que abrir espaço para a
expansão hoteleira que nós não permitimos em outras
áreas da cidade como, por exemplo, os apart hotéis” -
Prefeito Eduardo Paes, Veja Rio
“Após os Jogos Olímpicos de 1992, a cidade de Barcelona
apresentou um aumento de 105% nas pernoites em
Plano “Aquarela 2020” da Embratur
comparação com o período anterior ao evento. Em 1990, aponta para a consolidação do Brasil
foram contabilizados 3,8 MM de pernoites e em 2000 o
número cresceu para 7,8 MM” - FGV
como destino turístico após a Copa do
Mundo de 2014 e as Olimpíadas de
2016.
7

8. A Porto
Investimentos
 A Porto Investimentos atua em todas as etapas da cadeia de valor no
desenvolvimento de projetos imobiliários, seja como investidor ou como consultor
imobiliário.
 Criada em agosto de 2010, a Porto Investimentos decidiu focar sua atuação na zona
portuária do Rio de Janeiro. Por atuar de forma exclusiva e direcionada, consegue
ganhar escala frente a eventuais competidores, acompanhando e se antecipando às
evoluções do mercado local.
 Em fevereiro de 2011, a empresa realizou seu primeiro investimento imobiliário.
Adquirindo um imóvel de alta liquidez e potencial de valorização.
 A estrutura adotada neste veículo assemelha-se a de um FII, com prazo de
investimento de 4 anos, taxa de administração de 2% a.a, taxa de referência
(Benchmark) de IGP-M + 6%, e taxa de performance de 20% ao que exceder o
benchmark.
8

9. A Porto
Investimentos
 A Porto Investimentos possui um modelo de negócio diferenciado, exposto
exclusivamente ao Projeto do Porto Maravilha, posicionando-se de modo a melhor
aproveitar as oportunidades na região portuária do RJ.
Cenário Econômico Favorável
Dinâmica Atrativa do Setor Imobiliário
Modelo de Negócio Diferenciado
Foco de Investimentos em uma única Região
Expertise dos Administradores
9

10. Processo de
Investimento
 Análise seqüencial realizada pela Porto Investimentos para investimento nos
projetos imobiliários:
Comitê de
Originação Avaliação Negociação Confirmação Fechamento
Investimento
Originação de Avaliação Negociação de Aprovação entre Verificação das Preparação e
Potenciais detalhada de termos e sócios diretrizes assinatura da
Investimentos possível projeto a assinatura de considerando estabelecidas em documentação e
ser desenvolvido, instrumentos de aspectos comitê para a desembolso de
risco e retorno do opção avaliados e conclusão do recursos
investimento termos negócio e
negociados adequação do
fluxo de caixa
Pós-venda: Após a aquisição do imóvel, o projeto final é submetido à aprovação
em comitê, para que seja dado inicio à obra de revitalização. Durante esse
período, a empresa buscará possíveis interessados em alugar o imóvel.
10

11. Fundo Imobiliário (FII)
 Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) apresentam vantagens de investimento frente
ao investimento direto em empreendimentos imobiliários em geral.
Investimento em FII Investimento Direto
Tributação Renda isenta de imposto de renda para pessoas físicas, se atendidos os Incidência de imposto de renda sobre os
requisitos da legislação em vigor ¹ rendimentos, dependendo da forma de
investimento realizada
Valor Investido Possibilidade de investir com volumes menores em empreendimentos Necessidade de alto valor de capital
antes exclusivos a grandes investidores,.
Diversificação Possibilidade de maior diversificação por meio de investimentos em Concentração do risco em um único
diferentes segmentos (residencial e/ou comercial) e pulverização de empreendimento
incorporadores – mitigando o risco do investimento
Assuntos relacionados Terceirização: gestão profissional especializada e responsável pelos O investidor é responsável pela avaliação,
aos empreendimentos manutenção e otimização tributária
O investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos relacionadas ao imóvel
empreendimentos referentes a certidões, escrituras, recolhimento do ITBI, entre outras
burocracias inerentes ao negócio
Liquidez Possibilidade de vender as cotas no mercado secundário por meio da Necessária com a venda do
BM&F Bovespa podendo haver venda parcial das cotas, não sendo empreendimento
necessário sair completamente do investimento
Nota 1 – Isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio líquido do Fundo, contando que o Fundo tenha no
mínimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado. Caso o Fundo aplique recursos em
empreendimentos imobiliários que tenha como incorporador, construtor ou sócios, cotistas que possuam, isoladamente ou em conjunto com pessoa a
ele ligada, mais de 25% ( vinte e cinco por cento) das cotas do Fundo, o Fundo se sujeitará à tributação aplicável às pessoas jurídicas.
11

12. SPE’s
 As Sociedades de Propósitos Específicos – SPE’s, também apresentam vantagens de
investimento frente ao investimento direto em empreendimentos imobiliários.
Investimento em SPE Investimento Direto
Tributação Incidência de imposto de renda sobre os rendimentos, Incidência de imposto de renda sobre os rendimentos,
dependendo da forma de investimento realizada dependendo da forma de investimento realizada
Valor Investido Possibilidade de investir com volumes menores em Necessidade de alto valor de capital
empreendimentos antes exclusivos a grandes
investidores,.
Diversificação Possibilidade de maior diversificação por meio de Concentração do risco em um único empreendimento
investimentos em diferentes segmentos (residencial e/ou
comercial) e pulverização de incorporadores – mitigando o
risco do investimento
Assuntos relacionados Terceirização: gestão profissional especializada e O investidor é responsável pela avaliação, manutenção e
aos empreendimentos responsável pelos empreendimentos otimização tributária relacionadas ao imóvel
O investidor não precisa se preocupar pessoalmente com
procedimentos referentes a certidões, escrituras,
recolhimento do ITBI, entre outras burocracias inerentes
ao negócio
Liquidez Possibilidade de venda parcial ou total das cotas para Necessária com a venda do empreendimento
terceiros ou cotistas da SPE.
12

13. Processo de
investimento
Cronograma estimado de investimento:
 Aquisição, elaboração de projeto e reforma dos imóveis: 9-12 meses
 Período de manutenção do investimento (holding period): 12-24 meses
Processo de venda do ativo: 12 meses
Sendo assim, o período total de investimento e desinvestimento pode levar até 4 anos
Imóveis – alvo:
 Mapeamento inicial dos imóveis conforme os recursos do veículo de investimento
 Localizado nas principais vias de acesso da região portuária
 Projeto preliminar de reforma para o imóvel anterior à sua aquisição
Documentação aprovada pela área jurídica, sendo priorizada a assinatura de instrumento de
opção de compra
 O Investimento mínimo inicial de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) compostos de 20 cotas, sendo o
valor de cada cota R$ 1.000,00 (hum mil reais).
13

14. Anexos

15. Puerto Madero
Estudo de caso
 Até o final da década de 80, Puerto Madero (Buenos Aires, Argentina) era um porto degradado com a maioria
dos galpões do século passado abandonada. Após investimentos públicos e privados na recuperação e reforma da
área, a região tornou-se um dos pontos turísticos e de negócios mais importantes de Buenos Aires.
 A restauração e revitalização dos antigos armazéns são vistas como um dos projetos mais importantes na
valorização do espaço público em uma cidade da América Latina. Puerto Madero passou por um processo de
revitalização urbana em 1992, após mais de 80 anos de abandono e degradação natural.
Ficha Técnica
• 56 hectares de área de parques com
mobiliário urbano;
• 17 hectares de áreas verdes;
• Criação de áreas públicas e de
recreação;
• Elaboração de uma norma urbanística
de preservação de edifícios;
• Criação de novos espaços de trabalho e
de residência;
15

16. Puerto Madero
Estudo de caso
Recuperação de antigos e decadentes galpões portuários, que deram lugar a um conjunto
sofisticado de edifícios e espaços de conveniência.
transporte residências
modernidade comércio
16

17. Projeto Porto
Maravilha
A Lei Municipal numero 101/2009 criou a Operação Urbana Consorciada, Publico-Privada (OAS, Odebrecht,
Carioca) da Área de Especial Interesse Urbanístico da Região Portuária do Rio de Janeiro. Sua finalidade é
promover a reestruturação local, por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços públicos da
região, visando à melhoria da qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores e à sustentabilidade
ambiental e socioeconômica da área.
Como as obras serão financiadas?
Para atrair o interesse de investidores e conseguir financiamento para as obras de renovação urbana foi
autorizado o aumento do potencial construtivo na região. Para explorar este novo potencial construtivo, os
interessados deverão comprar os Certificados de Potencial Adicional Construtivo (CEPACs). Todo o valor
arrecadado com a venda dos CEPACs é obrigatoriamente investido na melhoria da infraestrutura urbana e em
serviços na região.
“O centro da cidade é um símbolo como expressão do imaginário coletivo tanto para
os cariocas como para todo o país. Portanto é urgente recuperar nossa memória
urbana antes que restem apenas ruínas do que foi a importante e bela capital do
Brasil das primeiras décadas do século XX”. - Prefeito Eduardo Paes, Veja Rio (2010)
17

18. Projeto Porto
Maravilha
I. Recuperação da infraestrutura urbana e de transportes
12 km de ciclovia • Requalificação de 1
milhão de m² de
9,6 km de VLT integrado infraestrutura urbana
com trem, ônibus e
(drenagem, esgoto, água,
metrô
telecom, energia)
• Atração de sedes de
grandes empresas,
2 km de túneis empresas de tecnologia
e inovação,
modernização e
BU
S
M incremento do turismo
T M M marítimo
T
M
BU
S
• Investimentos de R$ 3
bilhões
M
M
61 km de vias
18

19. Projeto Porto
Maravilha
I. Melhoria das condições habitacionais atuais e atração de novos moradores
• Crescimento do número
de moradores da região
de 20 mil para 100 mil
• Recuperação do casario
através do programa
Novas Alternativas
• Desenvolvimento de
potencial construtivo de
até 5 milhões de m²
19

20. Projeto Porto
Maravilha
I. Preservação e melhoria do meio ambiente, com arborização de calçadas, novas praças e parques,
bem como do canal do mangue.
• Economia de consumo
de água, Geração local de
energias limpas, Uso de
aquecimento solar,
Telhados reflexivos,
Ventilação e iluminação
naturais, Materiais com
certificação ambiental.
• 79 km de rede de água
potável, 28 km de rede e
galerias (drenagem fluvial),
60 km de dutos de
M M iluminação publica.
T
M
20

21. Projeto Porto
Maravilha
I. Criação de um novo Pólo Turístico para a cidade, com a recuperação do patrimônio histórico e cultural existente,
e a implantação de novos equipamentos culturais, de entretenimento e de educação.
1. Museu do Amanhã 2. Nova Sede do Banco Central
3. Museu de Arte do Rio 4. Aquário
21

22. Projeto Porto
Maravilha
Binário do Porto Av. Rodrigues Alves
Praça Mauá Av. Francisco Bicalho
22

23. Projeto Porto
Maravilha
 A Porto estima que com o andamento das principais obras do Projeto, o valor do m2 atingirá o
mesmo patamar que os imóveis do centro, podendo chegar a R$ 8.000,00 o m2, uma valorização
de 300%.
Cronograma das Obras:
Início: janeiro 2011 Entrega: Maio 2016
LEGENDA – OBRAS
VIA BINÁRIA INFRA/URBANISMO
VIA EXPRESSA DEMOLIÇÃO DA PERIMETRAL
VIADUTOS DESÁGUES
TÚNEIS RESERVATÓRIO
23

24. Antonio Quirino
(021) 9461 - 1404
aquirino@portoparticipacoes.com
Phillip Trauer
(021) 8748 - 3951
phillip@portoparticipacoes.com