Profiteren kun je Leren - Provada Eindgebruikersdebat
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Profiteren kun je Leren - Provada Eindgebruikersdebat

on

  • 699 views

Artikel over de afgelopen Provada eindgebruikersdebatten met tips voor de gebruiker en de markt

Artikel over de afgelopen Provada eindgebruikersdebatten met tips voor de gebruiker en de markt

Statistics

Views

Total Views
699
Views on SlideShare
699
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
2
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Profiteren kun je Leren - Provada Eindgebruikersdebat Profiteren kun je Leren - Provada Eindgebruikersdebat Document Transcript

  • Profiteren kun je leren 2011 biedt eindgebruikers meer kansen dan ze denken Voor eindgebruikers biedt de huidige vastgoedmarkt volop kansen. Drie consultants van AT Osborne blikken terug op de afgelopen Eindgebruikersdebatten op PROVADA, aan de hand van vijf thema’s, aangevuld met fragmenten uit interviews met de debatleiders. De voorspellende waarde bleek vaak verrassend groot. Aan de handreikingen koppelen de consultants meteen nuttige tips voor marktpartijen. Dat is immers wel zo eerlijk. Het PROVADA Eindgebruikerdebat wordt de laatste jaren georganiseerd door CoreNet Global Benelux in samenwerking met AT Osborne. Namens die laatste zijn Renee Dooyeweerd, Pieter Frederix en Kees Rezelman adviseur van de eindgebruiker, in respectievelijk de sectoren gezond- heidszorg, overheid en bedrijfsleven. 1. Betere markt Waar niemand lijkt te ontkomen aan de constatering dat de vastgoed- markt momenteel slecht is, beweren de drie heren het tegenoverge- stelde: voor eindgebruikers liggen juist mooie kansen, in zowel de beleggers- als aannemersmarkt.118
  • Voor vastgoedbeleggers geldt simpelweg: geen huurders, geen Frederix en Dooyeweerd zien vanuit de overheid respectievelijk de inkomsten, maar wel hoge rentekosten. Tot twee jaar geleden werd gezondheidszorg de volgende ontwikkeling. Het einde van de bezuini- vastgoed gefinancierd met veel vreemd vermogen, tot zelfs 90 procent gingsopgave is nog ver weg. Rijks- en gemeentelijke overheden zitten van het aankoopbedrag. Nu lenen banken nauwelijks geld aan beleggers middenin de bezuinigingsoperaties en kijken daarbij ook nadrukkelijk en eisen ze bovendien eerder aflossingen van huidige leningen. En het naar het efficiënter gebruik van hun huisvesting. De zorg is zich schoor- inmiddels enorme aanbod aan kantoor- en bedrijfsruimte neemt verder voetend richting meer marktwerking aan het ontwikkelen. Dat gaat toe, enerzijds door de afnemende vraag, anderzijds door eindgebruikers gepaard met een meer bedrijfsmatige benadering van zowel de die overbodige ruimte afstoten. Kees Rezelman stelt vast dat het organisatie als de huisvesting. Daarbij wordt in de zorg gezocht naar bedrijfsleven als reactie op de crisis enorm heeft ingezet op kostenbe- diverse nieuwe manieren om kapitaal in te brengen, zowel in de zorg zelf sparing en tot op heden weinig heeft kunnen profiteren van dit nieuwe als in het vastgoed door integrale contracten met financiering of door evenwicht; van verhuurdersmarkt- naar huurdersmarkt. Eind 2010 is een beleggers. voorzichtig herstel in het bedrijfsleven zichtbaar, hetgeen nu al leidt tot uitbreiding- en wijzigingplannen van de huisvesting. Een ander aspect Onderzoek van AT Osborne toont aan dat in de bouwsector het dal van de daarbij is Het Nieuwe Werken. Paul Wittebrood (Portfolio Manager IBM aanbestedingsprijzen is bereikt. We zien dat de tendens van gunstige Nederland) heeft daar een duidelijke mening over: “De mogelijkheden van aanbestedingsresultaten voor opdrachtgevers in 2011 waarschijnlijk wireless internet, webcam en glasvezel komen tot ieders beschikking en gaat omslaan. Het krappe aanbod van werk resulteert aan het einde van mensen zullen er gebruik van gaan maken. Dit is slecht nieuws voor de ‘het dal’ in sanering van bouwbedrijven. Bij een aantrekkende voorraad kantoorgebouwen in ons land. Nederland heeft een areaal van conjunctuur zal dit sneller dan verwacht leiden tot een aanbiedersmarkt 40 miljoen vierkante meter. Daarvan staat nu al meer dan 13 procent met minder concurrentie, een tekort aan vaklieden en daardoor een leeg, terwijl we straks hoogstens 20 miljoen vierkante meter nodig sneller herstel van de aannemingsprijzen. Moraal van het verhaal is dat hebben. Kantoren die slecht bereikbaar zijn, onvoldoende parkeergele- eindgebruikers die investeringsplannen hebben of thans ontwikkelen in genheid hebben, verouderd zijn of de gebruikers te weinig voorzieningen 2011 maximaal kunnen gebruik maken van lage aannemingsprijzen. bieden, zakken onherroepelijk door de markt. En wat doen beleggers en Zoals Doekle Terpstra in 2009 al stelde: “Het is volstrekt logisch om vastgoedeigenaren? Niets. Bij iedere belegger heerst een grote mate van investeringen naar voren te halen”. Dooyeweerd benadrukt dat het niet opportunisme. alleen om nieuwbouwprojecten hoeft te gaan. Ook het naar voren halen van verbouwingen of renovaties kan aantrekkelijk zijn, net als het nu aanbesteden van langjarige onderhoudscontracten. …>CoreNet Global is een vereniging voor professionalsin de wereld van vastgoed en voor eindgebruikersbij (multinationale) ondernemingen. WatCoreNet Global bijzonder maakt,is dat zowel deEindgebruiker (corporate vastgoedprofessional)als de Dienstverleners (Service Provider) lid zijn.De aangesloten organisaties en bedrijven gevenvia de vereniging uiting aan het belang van een(wereldwijde) samenwerking en kennisdeling op hetgebied van werkplekinnovatie, huisvestingsstrategieen vastgoedmanagement. CoreNet Global heeft7.000 leden die samen 1.200 miljard dollarvastgoedwaarde vertegenwoordigen met gebouwenover de hele wereld. Het CoreNet Global BeneluxChapter telt zeven bestuursleden en ongeveer130 leden die hun bedrijven vertegenwoordigen. eindgebruikersdebat // 119
  • TIP Dooyeweerd. De gezochte zekerheid op langere termijn is een gedeeldNet als eindgebruikers kunnen vastgoedeigenaren nu hun panden laten belang en iets dat zowel instelling als beleggers als muziek in de orenonderhouden, renoveren en verduurzamen. Het mes snijdt aan twee moet klinken.kanten: opdrachten kunnen scherper worden aanbesteed en de economiewordt gestimuleerd. Nu investeren in verduurzamen van de bestaande Marien Florijn (directeur vastgoed Universiteit Twente) op de keerzijdeportfolio is maatschappelijk en financieel verantwoord en misschien wel van goedkoop inkopen van aannemers: “Het klinkt zo mooi: opdracht-noodzaak. Maatregelen zijn eerder haalbaar door een kortere terugver- gever, adviseurs, installateur en aannemer zetten samen hun schoudersdientijd. Ontwikkelaars en beleggers zouden zich nu juist op die onder een project en realiseren tegen een eerlijke prijs een prachtigonderwerpen kunnen profileren en hun meerwaarde tonen. Daarmee is bouwwerk waar iedereen trots op is. Hoe anders is de praktijk?”. Pieterwerk te creëren dat anders blijft liggen. Frederix vult aan: “Door de financiële crisis schrijven aannemers nog lager in en worden de problemen gedurende het project navenant groter.2. Onderhandelingspositie Eindgebruikers moeten juist in deze tijd hun positie gebruiken inRezelman maakt een overstap van de situatie op de huidige markt naar aanbestedingen: in tijden van gunstige financiele aanbestedingsresul-de onderhandelingspositie van de eindgebruiker die daaruit voortvloeit. taten moet het onderscheid worden gezocht in de beste (procesmatige)Ook hier liggen kansen in zowel de huur-/beleggersmarkt als de aanbe- kwaliteit.”.stedingsmarkt. Stef Weekers van AT Osborne gaf vorig jaar aan:“Financieel voordeel alleen zal een tevreden huurder niet bewegen om te 3. Betere samenwerkinggaan verhuizen. Toch kan deze huurder profiteren van de huidige Via de andere contractvormen loopt het gesprek snel over in degunstige uitgangspositie. Het is aan te bevelen om periodiek huurcon- algemene roep om betere samenwerking. Frederix geeft het voorbeeldtracten te beoordelen en af te stemmen op de organisatiedoelstellingen. van de renovatie van het Rijksmuseum. Acht jaar leidde Jan WillemIn de praktijk blijkt dat in meer dan 50 procent van de gevallen een Sieburgh de bouw van het Rijksmuseum in Amsterdam. Als ervaringsdes-periodieke beoordeling van de huisvestingsportefeuille kan leiden tot kundige heeft Sieburgh niet zozeer kritiek op het product dat door bouw-aanpassingen van een huurovereenkomst in het voordeel van de partners wordt neergezet; hij zet vooral vraagtekens bij hun houding inhuurder.” het proces. De bouwpartners hebben weinig interesse getoond in het object dat zij realiseerden. Sieburgh: ‘Terwijl het gebouw voor deTIP opdrachtgever van groot belang is. Het gebouw is essentieel voor eenGebruikers zijn op zoek naar kwaliteit en zijn bereid daar voor te betalen. museum, het moet bijdragen aan hogere bezoekersaantallen. Maar ditOok in deze tijd. Wanneer de kwaliteit van het vastgoed een hogere huur gedachtegoed wordt niet gedeeld.”verantwoord, is het zaak voor de vastgoedeigenaar om dit op een goedemanier uit te leggen en aantonen dat de totale exploitatie lager is. Franc van Nunen (directeur huisvesting Vrije Universiteit Amsterdam):Probeer te achterhalen wat je klant drijft en wat zijn verwachtingen zijn. “Opdrachtgevers moeten naar een andere aanbestedingsstrategie toe. Niet de laagste prijs moet dominant zijn, maar de hoogste kwaliteit tegenRenee Dooyeweerd ziet hier kansen voor de zorgsector. Hij sluit aan bij de laagste integrale exploitatiekosten. En uitvoerende partijen moetenwat diverse debatleiders uit de zorg hebben aangestipt. Mariken Govaert bereid zijn om niet te blijven hangen in ‘zo is het altijd gegaan, dus zo zalstelde al dat zorginstellingen behoefte hebben aan (waar mogelijk) meer het altijd blijven’. Het vergt vooral een andere inzet van adviseurs. Zijgeneriek vastgoed en waardevaste gebouwen met voldoende flexibiliteit. moeten opdrachtgevers helpen te komen tot nieuwe organisatievormen,Dat kan in eigendom, maar ook als huurder. De zorg is, ondanks de incentives en nieuwe contractvormen. Adviseurs hebben daarvoor dehuidige onzekerheden in de sector, voor de langere termijn een stabiele sleutel in handen omdat ze als geen ander kunnen putten uit ervaringenfactor. Er zal altijd zorg blijven. Dat geeft een goede uitgangspositie stelt bij meerdere projecten.”120 View slide
  • Dooyeweerd onderschrijft de zienswijze van Franc van Nunen en sluit afspraken en procedures over huisvestings- en vastgoedbeslissingen.zich aan bij de oproep van Sieburgh. De traditionele bestekken zullen in Het centraliseren van de zeggenschap over de huisvesting leidt tot eentoenemende mate vervangen worden door meer integrale contracten. grotere zichtbaarheid en inkoopkracht van huisvestingsmanagement enOpdrachtgevers willen, nee eisen, dan dat partijen verder kijken en meer flexibiliteit in de afstemming van ruimtebehoefte.meedenken: verder kijken dan de bouw - een fase die voor de gebruikereen ‘noodzakelijk kwaad’ is - maar ook verder dan het gebouw als object. Slechts een rimpelingHet gaat tenslotte om het voorzien in de behoeften van de organisatie. Rezelman wijst op de strategie van een van de debatleiders in 2009. AlexZeker in de zorg is men tegenwoordig op zoek naar andere samenwer- Limburg (manager facility management Coöperatieve Bloemenveilingkingsvormen. Intern tussen zorg- en vastgoedorganisatie en extern met FloraHolland): “Daar waar altijd hard is gewerkt om de groei te faciliteren,aanbieders en financiers. Dat is deels een ontdekkingsreis; geen simpele benut de organisatie de periode van neergang om de huisvestingsstra-opgave. Samenwerking krijgt een andere dimensie en dat vraagt een tegie opnieuw tegen het licht te houden en de ontwikkelingen op langereandere attitude. Partijen die dat snappen zijn van harte welkom. Frederix termijn te beoordelen. Wat zijn de consequenties van andere logistiekevult aan dat dit het juiste moment is om deze ontwikkeling door te systemen zoals robotisering en mechanisatie? Hoe kan meer flexibiliteitzetten, aan opdrachtgevers- en –nemers kant: in tijden van gunstige worden ingebouwd? Een goede huisvestingsstrategie beperkt zich nietfinanciële aanbestedingsresultaten moet het onderscheid worden tot de eigen gebouwen, maar heeft alles te maken met ruimtelijkegezicht in de beste (procesmatige) kwaliteit. ordening en bereikbaarheid. En met samenwerking tussen bedrijven, instellingen en overheden in de gehele greenport. De financiële crisis isTIP een rimpeling. Een goede huisvestingstrategie vangt die rimpeling op enVerdiep je in de behoeften van de eindgebruikers. Zoek ook de kennis op kijkt breder en verder.”inhoud en proces bij de adviseurs die dagelijks bij de eindgebruiker actiefzijn: Zij zijn je ‘linking pin’ en geven je inzicht in de wereld van deeindgebruiker. Renee Dooyeweerd gooit het begrip professionaliteit over een andere boeg door het debat van Wessel Griffioen (facility manager Ziekenhuis4. Professionalisering van de eindgebruiker Gelderse Vallei) onder de aandacht te brengen: “Je hoort in deze tijd vanDoor de huidige crisis kijken veel organisaties terecht naar mogelijk- financiële crisis veel ongenuanceerde kritiek op banken. Tot in de Tweedeheden om kosten te besparen. Slim besparen op de huisvestingskosten Kamer spreekt men er schande van, dat juist nú de bouw van zieken-stelt hoge eisen aan de professionaliteit van de eindgebruiker. huizen vertraging oploopt. Maar het is de vraag of de kritiek welHuisvesting kan namelijk een aanzienlijke bijdrage leveren aan de helemaal terecht is. Kunnen ziekenhuizen de hand ook in eigen boezembezuinigingsdoelstellingen. Frederix ziet in zijn dagelijkse praktijk dat steken? De financiële crisis zet alles op scherp, maar het is nietinitiatieven daartoe bij veel organisaties leiden tot de conclusie dat onmogelijk krediet te krijgen voor de bouw van ziekenhuizen. Het vraagtgegevens over de vastgoedportefeuille incompleet zijn of heel verspreid. van de ziekenhuisorganisaties meer inspanning om in termen vanHet centraliseren van de informatie kost tijd, maar loont wel degelijk: productiegroei en markt positie uit te leggen hoe het ziekenhuis alsoverzicht geeft inzicht. Het centraal beschikbaar hebben van alle bedrijf wordt gerund. Huisvesting is een middel om de core business tegegevens van de huisvestingsportefeuille geeft inzicht in kostenstruc- faciliteren. Het denken in zakelijk-financiële termen is relatief nieuw inturen, gebruik en leegstand van de huisvesting. Daarnaast geeft het ook de ziekenhuiswereld. Veel zorgverleners moeten wennen aan dergelijkinzicht in de juridische en commerciële status van huurovereenkomsten taalgebruik. Maar als de business case klopt, en goed is uit te leggen aanen eigendomssituaties. de banken, lukt het ook in deze krappe tijd, krediet te krijgen voorEen tweede ontwikkeling is het reorganiseren van de zeggenschap vastgoedprojecten.” …>rondom huisvestingsmanagement. Dit uit zich in een verandering van eindgebruikersdebat // 121 View slide
  • Dooyeweerd koppelt daaraan het positieve effect voor het ziekenhuis ende betrokkenen bij vastgoedprojecten. De zogenaamde ‘tucht van debanken’ leidt tot rationalisatie van de plannen. Een gedegen businesscase biedt zekerheid en vertrouwen aan professionals en management.Het geeft houvast en leidt tot minder ‘wispelturigheid’ tijdens ontwerpen realisatie. Die rust geeft aanbieders meer kans op een succesvolverloop van het project en beleggers de zekerheid die ze zoeken.TIPDe eindgebruikers maken een steile leercurve mee. In plaats van eenbedreiging is dat een welkome ontwikkeling. Maak als aanbieder de stapvan product gericht aanbieden naar het aanbieden van een diensten-pakket met de nodige flexibiliteit. Eindgebruikers ‘belonen’ dit metbetere samenwerkingsrelatie voor de lange termijn.5. Belegger en gebruikerOnder de noemer ‘betere markt’ hebben we gesproken over de belegger mogelijkheden voor de beleggers in het maatschappelijk vastgoed.als verhuurder van met name kantoorgebouwen. In dit deel wordt de Voor velen een onbekend gebied. Jan Kappers (hoofd vastgoedbedrijfbelegger in een ander perspectief geplaatst. Frederix ziet namelijk Enschede) heeft dit thema in het eindgebruikersdebat alsvolgt verwoord: “Gemeentelijk vastgoed dient transparanter gemaakt te worden voor ontwikkelaars en beleggers. Momenteel is het vaak onduidelijk wat gemeenten precies in eigendom hebben en hoe de huurstromen eruit zien. Door middel van transparantie in het portfolio van gemeenten is voor beleggers en ontwikkelaars helder waarin ze investeren. Dit maakt het voor gemeenten mogelijk om tot een deal te komen en hun vastgoed courant te maken.” Kappers ziet al diverse gemeentelijke CV’s voor zich: cultuur, onderwijs, wellness.”. In aanvulling op dit debat stelde Stef Weekers (AT Osborne) dat gemeentes eerst af moeten bepalen welk doel wordt bereikt met eventuele verkoop. Is het de bedoeling om op korte termijn een boekwinst te realiseren of zijn er langere termijn effici- encyverbeteringen te bereiken. Daarnaast rijst de vraag welke toegevoegde waarde een koper voor het vastgoed kan hebben en welke randvoorwaarden daaraan gesteld zullen worden. Gemeentes moeten niet teveel van hun autonome positie prijsgeven. Of de meerwaarde van de creativiteit en innovatie van marktpartijen moet dit ruimschoots compenseren. Wat voor gemeentelijk vastgoed geldt blijkt volgens Dooyeweerd zeker ook van toepassing te zijn voor de gezondheidszorg. De complexiteit van geldstromen kan potentiële investeerders afschrikken. Mariken Govaert (directeur vastgoed Altrecht GGZ) zei daarover: “Met de verandering van de financieringsstructuur van zorghuisvesting, komt mogelijk een omvangrijk contingent gebouwen en terreinen beschikbaar als beleggingsobject voor marktpartijen, dikwijls op strategische locaties en soms met cultuurhistorische waarde. Er is ruimte voor nieuwbouw, functiemenging en herontwikkeling. Maar wie dacht dat beleggers en investeerders zich in rijen bij de zorginstellingen opstellen om partner in vastgoed te worden, heeft het mis. Teveel onzekerheid en risico, te weinig rendement, zo klinkt het zuinige vooroordeel. Dat is te kort door de bocht en niet meer van deze tijd.” TIP Marktpartijen zouden zich niet moeten laten afschrikken door het onbekende of door de ogenschijnlijke obstakels. De zorg, het onderwijs en andere maatschappelijke sectoren zijn uitermate geschikt voor goed renderende investeringen voor de lange termijn. De sectoren zijn bovendien, juist door de lastige financieringsstructuren, ontvankelijk. Leef je in, bereid je goed voor, en lever meerwaarde, dan opent zich een arsenaal aan mogelijkheden.122
  • Aankondiging Eindgebruikersdebatdinsdag 7 juni 2011Tijd Eindgebruikersdebat: 15.00 uur tot 17.00 uur U kunt zich aanmelden bij Sanne Visser via svi@atosborne.nlBorrel: 17.00 uur tot 19.00 uurPROGRAMMA EINDPUBLICATIEOok dit jaar organiseert CoreNet Global Benelux in samenwerking met AT Het resultaat van alle debatten wordt gebundeld in een mooie publicatie, Osborne hét Eindgebruikersdebat. Het debat wordt gevoerd over de 17 die u als deelnemer aan het debat gratis ontvangt. Het meest actuele thema’s die u als vastgoedprofessional thans bezig houdt. Eindgebruikersdebat in 2009 en 2010 was een groot succes, met veel interessante onderwerpen en deelnemers. STATAFELDEBATU wordt als huisvestings- en vastgoedprofessional uitgenodigd om deel NAPRATENte nemen aan dit Eindgebruikersdebat. Deze bijzondere gebeurtenis Na het debat kunt onder het genot van een hapje en een drankje biedt u de gelegenheid om naast collega’s vanuit uw eigen sector ook napraten, zodat u na de file huiswaarts kunt keren.sleutelfiguren te ontmoeten vanuit andere eindgebruikerssectoren en een beperkt aantal ‘service providers’. AANMELDEN Bent u eindgebruiker en wilt u deelnemen aan het debat? Dan is toegang Op dit debat gaan ruim 200 vastgoedprofessionals met elkaar in gesprek. tot de PROVADA gratis. Bent u geen eindgebruiker en wilt u deelnemen Aan 17 statafels worden debatten van een half uur gevoerd. Iedere tafel aan het debat? Dan kan dat alleen als u zich laat vergezellen door heeft zijn eigen debatleider. Het totale debat duurt 1,5 uur, dus u kunt minimaal 1 eindgebruiker. Voor u, als niet-eindgebruiker, is toegang tot aan drie discussies deelnemen. de PROVADA niet gratis.DEBATLEIDERSDe debatleiders zijn afkomstig uit het bedrijfsleven, overheid, onderwijs en gezondheidszorg. Naam organisatie Debatleider Functie Initiatiefnemer en moderator• CoreNet Global Benelux / AT Osborne Kees Rezelman Vice Voorzitter/Business Manager Huisvesting en Vastgoed Bedrijfsleven• Philips International BV Ron Blanken Vice President Philips Real Estate• UPC Broadband NL Jos Schut Director Corporate Facility & Real Estate Management• Randstad Nederland BV Wout-Jan Ykema Manager Vastgoed• Shell International BV Patricia E. Bax-Bakker Portfolio Manager / Real Estate Programme Delivery Overheid• Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Rotterdam Henk Rotgans Directeur Vastgoedbedrijf• Gemeente Utrecht Frits Velthuijs Afdelingshoofd StadsOntwikkeling Vastgoed• emeente Amsterdam – Dienst Maatschappelijke G Marianne Bogers Hoofd Unit Maatschappelijk Vastgoed Ontwikkeling• Hortus Botanicus Amsterdam Taeke Kuipers Directeur Hoger Onderwijs• Erasmus Universiteit Rotterdam Kees Lansbergen Directeur Erasmus Facilitair Bedrijf• Wageningen Universiteit Ad van der Have Beleidsmedewerker Facilitair Bedrijf• Noorderpoortcollege Dick Liefting Directeur diensten• Radboud Universiteit Nijmegen Antoine Fraaij Directeur Cluster Facilitair Gezondheidszorg• Delta Psychiatrisch Centrum Vincent van Rijswijk Directeur • SEIN (Stichting Epilepsie Instelling Nederland) Martin Slaager Directeur Vastgoed & Facility Markt• NEPROM / Maarsen Groep Nicole Maarsen Bestuurslid / Algemeen Directeur• IVBN / ING Real Estate Investment Management Hans Copier Voorzitter / Country manager Netherlands• Bouwend Nederland/BAM Utiliteitsbouw Henk Bol Vice voorzitter / Directeur eindgebruikersdebat // 123