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La razon 30052013

  1. 1. 14 • SIMA 2013EL MERCADOJueves. 30 de mayo de 2013 • LA RAZÓNLA PLAYA ES EL DESTIND PREFERIDD PARA LOS COMPRADORES, AUNQUE SU LUGAR DE PROCEDENCIA TAMBIÉN INFLUYELa crisis arrasa con la ~unda vivimdaCasas vacías y un sinfín de deudas hipotecarias.Los años de bonanza sembraron en España una euforiadesmedida, con fatales consecuencias en la actualidad.Son pocos los ciudadanos que puedencomprar residencias alternativas a la habitual. La especulaciónasociada a la inversión está pasando factura y el sectorconfía en salvar los muebles gracias a la ventainternacional. Raul Salgado I MadndEl sector de la segunda residencia confía en los inversores procedentes de Gran Bretaña, Alemania y otras países del norte de EuropaU",dcm""",q~",,,"~";~te. La actual coyuntura eco-n6mica,junto a los altos fn-dices de desempleo. dificultala adquisición de segundasviviendas en España. Mu-chas familias no puedencomprar ni siquiera por necesidad. Tras lapublicacióndc losúlimosdatosporc] Minis-terio de Fomento, cuesta pensarquese vaya areactivar laventa de viviendas. «Larcduccióndel stockde segundal"CI;idcnciadebeapoyan;een el mercado internacional. La cornprol deinmuebles porpartede lademandaextranjeraesel único dato positivo, ya que estácrecien-do». afirma Ángel Serrano. director generalde NegociodeAguÍJTe Newman.Enlos últimus40 años, lasegunda viviendase ha desarrollado aun ritmo muy favorableydinámico. «Hasta hace no mucho, el 40 porcientodclosespañoles tcníados inmueblesenpropiedad. Lademandade segundas residen-cias responde a unas necesidades de ocio ytiempo Libre de un seclOrde la¡xJblaciónurba-na de clase media-alta. En algunos casos,surgede capas sociales solvenlesen momen-tos de bonanzacconómica yatiende más a uninterés de ahorro fiscal y de ocultarel dineronegro», destaca Serrano. Por su parte, JoséLuis Marin, directordeOficinas Regionales yActivoo Adjudicados de CBRE E.~paña, con-sidcraque laevolueióndel sectorinmobiliariode segunda vivienda «está marcada porla so-breofertaendetenninactoo destinoo de lacostamediterránea. Allí, las entidades financierashan idoacumulandostock. No obstante.exis-ten lugares muy apreciadoo internacional-mente, quehan logmdo mantenersu caché. Esel casodc Baleares, Marbclla, Cataluna y al-gunas poblaciones escogidas de la costa le-vantina».OPINIONES DlY!IIGENTESLos precios de loo pisos en las transaccionesentreparticulares, ydesdeel punto más álgidode la burbuja en 2006, han bajadoa la mitad.Al mismo tiempo. el número de casas vacías.en procesodeconstrucción, o en venta, alcan-za apro;ümadamcnte los cinco millones ymedio. La demanda anual estáen tomo a las150.<XXl. Según Borja Mateo, experto en laindustria inmobiliaria y aUlor del libro «Laverdad sobre el mercado inmobiliario espa-nol», «tenemos pisos para mucho tiempo.bajadas de precios de la vivienda para otroscincoaiios más, una¡xJblaciónqueseenveje-En el mercado de costa,lasentidades financieras sonmás flexibles en precio anteunos compradores que, en sumayoría, pagan al contadoce a una velocidad de vértigo y unoo bancooque no prestanni prestaránenel futuro. No mepuedo imaginar un mejor panorama para loopredos»,Mateocreeque en loo próximoo años sepro-ducirán los desccnsos de cootes más signifi-cativos, ¡xJr 10 que hoy en día no es un buenmomento paminvertirenel mercaOO. «Com-prarse un piso ahora es lafonna más efectivade empobrecerse. Todavía estamos en mitadde la burbuja inmobiliaria. Lo mejores alqui-lar, esperar a que los precios bajen aón mi~,renegociar un impone de alquiler ya existen-te y, tal vez en cinco añoo, comprar». Sinembargo, Fernando Encinar, jefe de estudioode idealista.com, opina que «el escenario e:;ideal para explorar el mercado y encontrarinmuebles a precios muy razonables. Al ha-blar de invertir, debemos olvidamoo de lasenonnes plusvalías por la ventade viviendasen pocos años. Aque110 no volverá. En cam-bio, se están registrando interesantes rentabi-lidade;en la compm para alquiler, destinada("OTIIO vivienda habitual del inquilino o al tu-lismo vacacional». Comprar una residenciapara alquilares rentable. pero Encinar acon-seja «afinar bien la operación pamoptimizarel rendimiento de nuestro dinero, ya que delo contntrio corremos elliesgode ponerloenun activo que nos podría rendir menoo que unsimple dep6silO bancarioo un bono. Bajandoel precio de adquisición, conseguiremos su-bir algón punto cl rendimienlO».Dejar al Banco de España controlar a lasentidades bancarias de U!;uenlo a parámetrosde oportunidad política fue, para Mateo, elprincipal error que se cometió en el pasado.«El Estado facilitó crédilOs que nunca tuvie-ron que haber sido concedidoo. Al mismotiempo,laComisión Nacional del Mercado deValores(CNMV). una vez que los agujeros desolvenciadel sistemafinancieroenln más queconocidos,fomentóel engañoalos inver.>oresplivados con el fin de que estoo taparan, me-diantesusahorros, loo agujeros de loobancoo
  2. 2. LA RAZÓN Jueves. 30 de mayo de 2013 SIMA 2013 • 15EL MERCADOUn bajo precio8 mercaoo oeSl3l}JnOOresiderda cobra ~prolagon$:no fnJite al oe priJre<l. Los prErioscontirúan ooj¡n:!omás en la costaQUeen elcentro de las ciudades AOemás, lOsC({1llraOOreshabitualespnx:roeuoe paises dorKle la economfanoestám castigada COI11O ro ~. Los porrenlajesno son demasiados fiables, peroseoiJn Carlosfffier·Boosoms, directorde Aesi<~rdaJ·8ara)s ycajas de Jooes Lano LaSaIIeexistm dos tipos de~ores: los quead¡uiefro tm vivienda oe usoprllJlio, Y<l seapara Ia:Xiooes OCOO1O residmciahabitual,eitMJSOreS. quienesIetl unaoportunidaddepllrsvalíafuturainlefes<V1teAla ruNadEm<nlale interesa 00bajo iIJlJ(lrte;mesque Iafill<lllCi<rión.•Entd rner-cOOodeoosta, lasentidadesfinartieras son rn!sflexibles en precioiflteIoscompradores, quienesErI suIraIl11YOIil pagana1~o·,inIOlTlOlFerrer-8onsoms.Yil"OOe~,pesealaCOO1¡llm s~lIiri6n por la ~aIraYiesa elsectorill11ooiliMio de setUIdavivienda, ·asventas,tm vez pasado el tmledelprimertrirrestre de estem.volverán a00 ritmo similw al de 2012~.En la partevendOOora, las instilociooesmncariasnEreiIandar salida al stld:que tienen y,enalgtJ10S casos,lJIlliemasaalfirmJeblesro alquiler aLlf"OS prECios~ les lfflTlilano peroer dfmasiaOOLa playa rcproscnta el destino favorito a lahorJ de adquirir una segunda vivienda, aunquelas circunstaneia~ OCQT1ómica~ gener,¡]es hancalmadoelapetito cotnprOOor.Otro factora te-nerencucnta.al meoospamMarín.cs«el lugarde procedencia de la familia. lo que popular-mente se conoce como la casa en el pueblo".España liderael rankingde los paíseseuropeosencuantoal poo:cntajcdcviviendasdesegundaresidenda, odesuperávitde parqueinmobilia-rio. Los siguientes puestos los ocupan Portu-gal. Greciae Italia. respectivamente. «Quedaclaroque el surde Europaestá muy porenci-made la media. Enconlrdposi{.;ón, hay paisescomo Alemania. Holanda y Reino Unido.donde no existe un parquesuficientecapazdeatender la demanda. Las peticionesde segun-da residencia deestos ciudadanossedirigen alos paises europeos del SlID>, apunta Serrano.El superávit en esta rona geográfica. dondeestá más extendida la costumbre de adquirirsegundas viviendas, responde acue~tiones detipo cultural. Según el director general deNegocio de Aguirrc Newman. «también esdebido a lafacilidad con laque los gobiernoshan pennitido la construcción a 10 largo detodo el territorio español».La sobredimensión del mercado de segundaresidencia durJnle los años de la burbuja nose ha correspondido con la demanda real deeste tipo de ilUlIueblcs. Los precios crecieronaño tras año y. como cra deesperar. el ajusteha sido brusco. «Nos quedan años sin grúasconstruyendoen gran partede nuestro litoral.Van aser pocaso ningunalas viviendas nuevasque construyan. y muchas de las e~istentesencontrarán su salidaen el mercado del alqui-ler», vaticina Encinar. Los atractivos de p.~pa­ña rcfuerzan el optimismo de Marin. «Pode-mos atnler acomprJdores del resto del mundo.El principal prublemaesel sobrestock. parJelque noquedarámás remedio que hacerfuertesajustcsdc precio. Con scntidocomún.laventadebe recuperarse a medio plazo». concluye.de finaoci<dórl de las Sl3l}Jooas resideoclas son¡x:ores.Monserralpone COO1O e~1o lahipotoca .Ac:tiva~ deActivoBaIk. .Enel caso de primera vivieooa, ofrece 00tipo oe irTtefés de EuribOl t 2,25 Yfinarda hasta el roporCienlodell1lporterrenormelvaloroe~yel00 lasoc:iOO. Sin e11bargo, parasegunda resldertia sóloIlegaal70porciento.Enronoal intwés,a lahora oesolicitJ" tm hipoteca parasegunda livieooa, lostiposseelev<l1~ElanálisisderEsg(JdeI OOn::úvalOlasiseha ~orola residencia habitual, )<l qt.e el endelKtfnienlo previoesl11IJy irllJ(lr1ante. En casodetel1lll003deuda, lalormadeCCfISlVJir finn:oooo parael Sll!1JnOO inrro::blese tmaen .~oo prest1mocon lagar;n1ade asdos vMeOOas y~agrupe toda la deOOa hipotecaria.Aportar :t1orTos,con el oojetilo oe pagar gastos,sueleser ~ooible p¡ra adjuirir tm Sl3l}Jnda casa~,sentercla MonserraLa demanda anual de este tipo de casas está en torno alas 15Q.0<XlHipotecas más complicadasMáscaros ydiftilesde corJSl:l;,(Jir. Los préslamoshipotecarios para ~irir unaseg.X1daviviendatienen canplil3:iocesanadidas alos deslinaOOs alalitatilción de laresidefK:ia habilUal. Por tm ¡me, asentklares barKaiasconsi~ ~ el Sl3l}Jndo inrroeblees tm iJ"Ntfiioo.adilertn:ia(Iej primero. visto comounana:esilb.llamiliar.Según Pai A. Mortlllmt.directoreditl)ial del portal iAIorro, ·esladisll:anenteestáecm;xuI:aIo~, en caso de difOJ~ tnl1ÓTlicas,enprimer lugar se il1llil!;la td prés/aTlO 00laSll!1Jndaresiderria, pero se hoce k) ilT(KlSible Pif;l ro ha::er loPf~iocon Iaprimera~. Al m$:no~, assegl.l1dasvivieOOas, tantoen costa COO1O en montana,SUllensermásdiftilesde rocolocw am:Io se proOO:ll un impagooela hipoteca. ·Encoodiciones rarra1es, laspritrm<;residerdas en núcleosurt:mJsse venOOn rTl.d1o másrápiOO~,selalaMonserrat.AOemás oesuCOOlPlicadacoo:esión, as coodiciooesycajas».denuncia. Comoconsecueocia,enlaactualidad losciudadanosdemoran laeomprade una segunda vivienda ymuestransuescep-ticismo respecto aloque secuenta. «Creoquesólo se decidirán a realizar una inversión deese tipo si esalgoque se va autilizar, nocomouna forma de rentabilización de ahorros y,mucho menos, con financiaciones que bus-quen rendimientos especulativos». alertaMarín. En la misma tesitura. Encinarsosticneque. hastaqueexplotóla burbujainmobiliaria,en España había tres mantras que se han de-mostrado serfalsos: «la vivienda nunca baja.no venderé por menos de 10 que me costó yalquilares tirare! dinero. Estos tres axiomashan dejado grandes cicatrices en la sociedadespañola». confiesa.Comprar una segunda residencia no essencillo y responde a unos parámetros más omenos establecidos. Engeneral,elcompradorestáen una edad que oscila entre los 35 y los40 años. «Ya ticnen un ilUllucble cn propie-dad. Odeciden mejordr la vivienda deprime-ca residencia o se decantan por la compra deuna segunda. Disponen de un presupuestoaproximado a los 200.000 euros», explicaSerrano, «Entre10l45 y55 años, ya hay un 32porcielllode demandantes de vivienda vaca-cional. Cuentan con un presupuesto que semueve entre los 75JXXl y los 100.OOOeuros.En este intervalo de edad, apenas el 38 porcientode los compradores necesita financia-ción porencimadel 90 porcientodcl precio».prosigue.Los precios de los pisos en lastransacciones entre particulares,y desde el momento más algidode la burbuja eu 2006, hanbajado a la mitad

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