L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Novembre - Décembre 2013

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N° 1 du Service immobilier entre particuliers à domicile depuis 1992, L'immobilier 100% entre particuliers vous fait découvrir la version numérique de son journal en vente 1€95 dans des milliers de points de vente en France et sur abonnement à l'étranger. Pour en savoir plus sur nos services immobiliers entre particuliers contactez-nous au 0.800.14.11.60 l'appel est gratuit depuis un poste fixe. Vous êtes acheteur et vous recherchez un bien immobilier entre particuliers ? Vous avez raison ! Faites l'économie de la commission à la vente et contactez-nous au 04.99.74.74.85 pour plus d'information.

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L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Novembre - Décembre 2013

  1. 1. € 1.95 L’immobilier 100% entre particuliers N°89 - Novembre - Décembre 2013 180 pages d’annonces en France et à l’Etranger Le service immobilier entre particuliers Achetez p 25 - Dépt : 24 p 31 - Dépt : 30 p 22 - Dépt : 22 Vendez 100% p 40 - Dépt : 47 entre particuliers p 55 - Dépt : 74 Profitez de notre centrale d’acheteurs p 62 - Dépt : 84 L 14395 - 89 - F: 1,95 € - RD p 29 - Dépt : 29 p 14 - Dépt : 06 (depuis un poste fixe) Découvrez notre nouvelle rubrique “ interviews exclusives d’experts”
  2. 2. Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers N°89 - Novembre - Décembre 2013 Sommaire Index des annonces classées par département voir p. 3 voir p. 4 www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr Nos conseils pratiques voir p. 8 Retrouvez également toutes nos annonces en ligne sur notre site Internet : y Notre dossier spécial Nos interviews exclusives d’experts voir p. 9 voir p. 10 Le Panorama Couleurs voir p. 67 Nos milliers d’offres classées par département voir p. 178 Des témoignages de vendeurs et d’acheteurs Visitez les biens à distance et inscrivez-vous à notre voir p. 179 service acheteurs L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS Immeuble Élysées La Défense 7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr Une publication de la société Appel Immo RCS Nanterre 440481356 • S.A.R.L au capital de 38 304 € Gérante : Fabienne BLEYNIE N° ISSN : 1293-9234 Dépôt légal à parution Bimestriel Novembre - Décembre 2013 Numéro 89 – 1,95 € Toute reproduction, même partielle est interdite. L’immobilier 100% entre particuliers décline toute responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle existant dans le magazine. Directrice de la publication Fabienne Bleynie Conception graphique NovaTerra Coordination Sarah Leon Imprimé par Rotimpres Abonnements 04 99 74 74 74 Ce Logo certifie une action respectueuse de l’environnement par notre imprimeur.
  3. 3. LES ANNONCES par département PAGES 67 à 177 Pratique : les annonces sont classées par département et par ordre croissant de prix. LES D.O.M. LES BIENS A L’ETRANGER 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 97 AD AR BE BG BR CA CH CV CZ DE DO EG ES GB GR HR IT MA MC MD PL PT RO RS SN TN VE Ain ..................................................................p 67 Aisne ..............................................................p 68 Allier ...............................................................p 68 Alpes de Hte Provence .................................p 70 Hautes Alpes .................................................p 71 Alpes Maritime...............................................p 72 Ardèche..........................................................p 74 Ardennes........................................................p 75 Ariège .............................................................p 76 Aube ...............................................................p 77 Aude ...............................................................p 77 Aveyron ..........................................................p 79 Bouches du Rhône .......................................p 80 Calvados ........................................................p 82 Cantal .............................................................p 83 Charente.........................................................p 84 Charente Maritime.........................................p 85 Cher ................................................................p 87 Corrèze...........................................................p 88 Corse ..............................................................p 89 Côte d’Or........................................................p 89 Côtes d’Armor ...............................................p 90 Creuse ............................................................p 92 Dordogne .......................................................p 93 Doubs .............................................................p 95 Drôme.............................................................p 96 Eure ................................................................p 97 Eure et Loir ....................................................p 99 Finistère .........................................................p 99 Gard..............................................................p 102 Haute Garonne ............................................p 105 Gers ..............................................................p 106 Gironde ........................................................p 107 Hérault..........................................................p 109 Ille et Vilaine ................................................p 112 Indre..............................................................p 113 Indre et Loire ...............................................p 114 Isère ..............................................................p 115 Jura...............................................................p 116 Landes..........................................................p 117 Loir et Cher ..................................................p 118 Loire..............................................................p 119 Haute Loire ..................................................p 120 Loire Atlantique ...........................................p 120 Loiret ............................................................p 122 Lot.................................................................p 123 Lot et Garonne ............................................p 124 Lozère...........................................................p 126 Maine et Loire..............................................p 126 Manche.........................................................p 127 Marne............................................................p 128 Haute Marne.................................................p 129 Mayenne.......................................................p 129 Meurthe et Moselle......................................p 130 Meuse ...........................................................p 130 Morbihan ......................................................p 131 Moselle .........................................................p 133 Nièvre ...........................................................p 134 Nord..............................................................p 135 Oise ..............................................................p 136 Orne..............................................................p 137 Pas de Calais...............................................p 138 Puy de Dôme ...............................................p 140 Pyrénées Atlantique....................................p 142 Haute Pyrénées ...........................................p 143 Pyrénées Orientale......................................p 143 Bas Rhin.......................................................p 145 Haut Rhin .....................................................p 146 Rhône ...........................................................p 147 Haute Saône ................................................p 148 Saône et Loire .............................................p 149 Sarthe ...........................................................p 151 Savoie...........................................................p 152 Haute Savoie................................................p 153 Ville de Paris................................................p 154 Seine Maritime.............................................p 154 Seine et Marne.............................................p 156 Yvelines........................................................p 157 Deux Sèvres.................................................p 157 Somme .........................................................p 158 Tarn...............................................................p 159 Tarn et Garonne...........................................p 161 Var.................................................................p 161 Vaucluse.......................................................p 166 Vendée..........................................................p 167 Vienne...........................................................p 169 Haute Vienne ...............................................p 170 Vosges..........................................................p 171 Yonne............................................................p 171 Territoire de Belfort.....................................p 173 Essonne .......................................................p 173 Hauts de Seine ............................................p 173 Seine Saint Denis........................................p 174 Val de Marne ................................................p 174 Val d’Oise .....................................................p 174 DOM..............................................................p 175 Andorre ........................................................p 175 Argentine .....................................................p 175 Belgique .......................................................p 175 Bulgarie........................................................p 175 Brésil ............................................................p 175 Canada .........................................................p 175 Suisse...........................................................p 175 Cap Vert........................................................p 175 République Tchèque ...................................p 175 Allemagne ....................................................p 175 République Dominicaine ............................p 175 Egypte ..........................................................p 175 Espagne .......................................................p 175 Grande Bretagne .........................................p 176 Grèce ............................................................p 176 Croatie..........................................................p 176 Italie ..............................................................p 176 Maroc............................................................p 176 Monaco.........................................................p 177 Madagascar .................................................p 177 Pologne ........................................................p 177 Portugal........................................................p 177 Roumanie.....................................................p 177 Serbie ...........................................................p 177 Senegal ........................................................p 177 Tunisie ..........................................................p 177 Vénézuela.....................................................p 177 Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 175 à 177 N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13 • N ° 8 9 • L’immobilier 100% entre particuliers 3
  4. 4. Calculer tous les coûts Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ? Les « frais de notaire » : un surplus à prévoir Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous les fonds concernant les acquisitions immobilières, bâties ou non, passent en effet entre ses mains. Il est donc chargé de collecter les impôts perçus par l'État et les collectivités locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de notaire s’échelonneront, en moyenne entre 6% et 8%. Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 2% à 3% (moins le coût du bien sera élevé, plus ces taux augmenteront). En effet, les logements neufs, ne sont pas soumis à la TVA et supportent une taxe de publicité foncière beaucoup moins importante que pour les logements anciens, puisque fixée à 0,615%. Pour le calcul des frais de notaire, sont considérés comme neufs, les logements en cours de construction, c’est-à-dire la vente sur plans ou la Vente en l’État de Futur Achèvement (VEFA). Sont également concernés les logements achevés depuis moins de cinq ans. A noter que seule la VEFA, quelle que soit la qualité du vendeur, est sujette à la Taxe de la Valeur Ajoutée (TVA). De même, depuis la réforme sur la TVA de mars 2010, n’est plus traité comme un logement neuf, une construction sur plans revendue dans les cinq ans. Les frais de notaire sont en fait composés de plusieurs éléments. • La rémunération proprement dite de ce spécialiste : rédaction des actes, vérification de la régularité de l'opération... Ces honoraires, appelés « émoluments proportionnels », sont fixés par décret et sont proportionnels au prix de vente (les pourcentages sont dégressifs par tranches de prix). La TVA au taux de 19,60% (8% en Corse et 8,5 % dans les DOM) s'y ajoute, elle sera de 22,2% pour les achats effectués à partir du 1er octobre 2012 (8,7% en Corse, identique pour les DOM). Vous les paierez le jour de la signature du contrat de vente. C’est aussi ce jour-là que vous verserez le montant du prix d’achat diminué des sommes que vous aurez déjà préalablement versées au notaire. Les actes sont classés par série, S1 ou S2 selon les cas. Pour une vente immobilière, les émoluments proportionnels du notaire appartiennent à la série 1. Tranche première Série S1 % Série 1 De 0 à 6500 € 4% Au-delà de 6500 € jusqu'à 17.000 € 1,65 % Au-delà de 17.000 € jusqu'à 60 000 € 1,10 % Au-delà de 60.000 € 0,825 % Tranche deuxième Série S2 % Série 2 De 0 jusqu'à 6500 € 2% Au-delà de 6500 € jusqu'à 17 000 € 1,10 % Au-delà de 17.000 € jusqu'à 30.000 € 0,75 % Au-delà de 30.000 € 0,55 % Un calculateur est disponible sur : www.paris.notaires.fr • Les honoraires dits de rédaction et de formalités, ou « émoluments fixes », qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies : état civil, extraits cadastraux, documents d’urbanisme, informations données par le syndic de copropriété, certificats de mesurage, d’absence ou de présence d’amiante, termites ou plomb, formalités de publicité au bureau des hypothèques... Le tarif de chaque acte est exprimé en unité de valeur dont le montant nominal est de 3,90 €. • Les « débours », c’est-à-dire les sommes versées à des tiers pour le compte du client : géomètre, syndic de copropriété, états hypothécaires, coût des pièces, frais postaux, etc. • Les droits et taxes payés au Trésor Public : il s’agit essentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi « droits de mutation à titre onéreux ». Le taux de droit commun des droits d’enregistrement s’élève à 5,09 %. Le montant versé est donc déterminé en fonction de l’importance du prix de 4 vente du bien. Le même taux s’applique pour les terrains. Les « droits de mutations » sont composés de la taxe communale (1,20%), de la taxe départementale (3,80% dans l’ancien ; 0,070% pour un bien neuf), et d’un « prélèvement pour frais d’assiette » équivalent à 2,37% et 2,14% dans le neuf de la taxe départementale.. A savoir : l'achat d'un logement ancien n'est pas assujetti au paiement de la TVA. Le notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le compte de son client. C'est pourquoi il demande une provision, afin de couvrir le montant des frais (surtout ceux qui sont concernés par les pièces administratives) et éventuellement celui de ses émoluments, provision qui peut être complétée si besoin. NOS CONSEILS PRATIQUES • Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la mairie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui-ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réalisation des dessertes, l'accès au réseau et la pose de compteurs, doivent normalement être prévus. Ces équipements sont inclus dans le prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de raccordement aux différents compteurs, de la « frontière » de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée. Aucune des contributions (participations et taxes), qui ont déjà été mises à la charge du lotisseur et inscrites dans l’autorisation de lotir, ne peuvent vous être réclamées. • Si vous construisez dans un PAE (Programme d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux dépenses des équipements publics peut être à verser à la commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la Taxe Locale d'Équipement, ni la participation pour raccordement à l'égout, ni la participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux. Si vous achetez un terrain à bâtir ... Prévoyez vos dépenses futures ! Au moment de l'achat • Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain dépendent de la qualité du vendeur : si vous êtes une personne physique (non-assujetti) et si vous achetez le terrain à un particulier pour y faire construire une maison à usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5,09 %, ainsi que la rémunération du notaire (comptez 2% en plus). • Si vous achetez le terrain à un professionnel (assujetti), c’est-à-dire les aménageurs lotisseurs, les marchands de biens ou à une collectivité locale (une commune, par exemple), voire un agriculteur ou une Société Civile Immobilière, vous acquitterez les mêmes droits d'enregistrement et non la TVA, qui correspondent à 7% avec les frais de notaire. Pensez aux frais éventuels des travaux d’expertise du géomètre, si vous souhaitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de manière précise les limites ou réaliser une étude de sol. Celle-ci est vivement recommandée si vous doutez de la nature du terrain : elle vous permettra peut-être d'éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction (fondations insuffisantes, par exemple). Prenez en compte le montant des charges mensuelles... - Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous auprès du syndic sur le montant des charges collectives à payer et sur leur mode de répartition. Dans tous les cas, vous pouvez également demander au vendeur de vous fournir ses relevés de charges -collectives ou individuelles- des deux dernières années. Dès la signature de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fonds de roulement. - Pensez à raisonner en termes de chauffage : selon la qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participerez aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur. À l'obtention du permis de construire • Vous avez déposé votre demande de permis de construire avant le 1er mars 2012. Le département et la commune pourront vous réclamer, lors de la délivrance du permis de construire, le paiement de diverses taxes et redevances : la Taxe Locale d'Équipement, demandée dans la plupart des communes, dont le montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la superficie de la maison (versée en une ou deux fois) ; la Taxe Départementale pour le financement du Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (TDCAUE) ; la Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles dans certains départements ; la participation pour dépassement du plafond légal de densité uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le 31décembre 1999 ; la participation pour dépassement du coefficient des sols... Toutes les collectivités locales ne les demandent pas. Renseignez-vous. Votre permis de construire a été obtenu après le 1er mars 2012, ces taxes sont remplacées par la Taxe d’Aménagement et celle du Versement pour Sous-Densité (exigées par les communes dotées d’un POS ou d’un COS). Une période transitoire a été prévue du 1er mars 2012 au 1er janvier 2015. À noter que désormais la nature et le montant de ces participations doivent obligatoirement figurer sur le permis de construire pour pouvoir vous être réclamés. • Elles vous demanderont, peut-être aussi, une participation au financement des équipements particuliers et de leurs branchements (eau, gaz, électricité, tout-à-l’égout, voirie...) si le raccordement n’est pas effectué ; ou la taxe du plafond légal de densité pour celles qui n’ont pas opté pour le financement de leurs installations. L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 9 • N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13 Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir. - Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au cours des cinq années précédentes, en réclamant les procès verbaux des assemblées générales, et quels sont les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une idée des investissements que vous devrez supporter. En règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée générale des copropriétaires, mais non encore réalisés, restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - ils ont été votés, mais leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque copropriétaire ; - une clause du contrat de vente prévoit que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à compter du jour de la signature de l'acte définitif. N'oubliez pas les impôts locaux ! - La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due, dans tous les cas, par la personne propriétaire des lieux au 1er janvier de l'année en cours. En général, la plupart des actes de vente prévoient un partage de la taxe foncière au prorata temporis entre l'ancien et le nouveau propriétaire. À défaut, elle est redevable par le propriétaire du logement au 1er janvier de l'année. - La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit dans le logement, à cette même date. Pour calculer le montant de ces deux impôts, les services fiscaux déterminent une « valeur locative » qui n'est pas toujours en rapport avec le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans certaines communes, la taxe de balayage. - D’autres taxes existent selon votre situation : la taxe concernant les logements vacants ou celle des terrains agricoles devenus constructibles. Une TVA qui a augmenté cette année en passant à 7% Ce taux est entré en vigueur au 1er janvier 2012 sur certains travaux de rénovation. La TVA à 5,5% reste appliquée pour tous les devis effectués et les versements d’acomptes versés avant le 20 décembre 2011. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les logements d’habitation individuelle (et leurs dépendances), soit situés dans un immeuble collectif (ou leur partie commune), en résidence principale ou secondaire et achevés depuis plus de deux ans. Locaux concernés : Les maisons individuelles et les logements situés dans des immeubles collectifs. La mesure s'applique à tous les locaux affectés exclusivement ou principalement à l'habitation, qu'ils soient la résidence principale ou secondaire de l'occupant, ainsi que les dépendances liées à ces maisons et logements. Exemples : balcons, caves, greniers, débarras, garages privatifs attenants à l'habitation. * Les parties communes des immeubles collectifs si elles sont affectées principalement à l'habitation. Dès lors que l'immeuble comprend plus de 50% de locaux à usage d'habitation, les travaux réalisés dans les parties communes relèvent en totalité du taux réduit de 7%. Exemples : réfection de la toiture, de la cage d'escalier, de l'ensemble de l'installation de chauffage excepté la chaudière de l'immeuble, ravalement de l'immeuble. Vous pouvez en bénéficier que vous soyez propriétaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés, si vous achetez vous-même des équipements pour les faire installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%. Sont exclus aussi les équipements ménagers et mobiliers, de même de gros équipements destinés à l’installation ou au remplacement du chauffage ou des sanitaires. Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation confirmant que vous respectez les conditions d’octroi sur la période de deux ans. Formulaires sur : www.impots.gouv.fr Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la production d’un immeuble neuf. Exemples : surélévation du bâtiment, addition de construction, remise à neuf plus de plus de la moitié du gros œuvre. Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf plus des deux tiers des éléments de second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, installations électriques et chauffage), ni augmenter la surface de plancher des locaux existants de plus de 10%. À noter enfin que l’administration fiscale a précisé que seront également concernés, par le taux de TVA réduit, les travaux d’abattage, de tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les jardins. Ils doivent constituer le préalable nécessaire à des travaux d’entretien ou de travaux d’urgence qui menacerait ou empêcherait l’accès de l’habitation. Ils peuvent être aussi réalisés par le client luimême, porter sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans (locaux affectés à l’habitation proprement dit, mais également dépendances usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs de clôtures et portails, mais ne sont pas pris en compte l’entretien des espaces verts).
  5. 5. Estimer la valeur d’un bien Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement… Sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui, avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien plus ou moins facilement le moment venu… 1 Ne dépassez pas le prix du marché... Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter un logement à un prix surestimé ne pardonne pas, car il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ. Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recherchés sont souvent les plus cotés et par conséquent les plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas trouver preneur si la demande est faible. Renseignezvous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quartier que vous avez choisi et pour le type de logement ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voisinage, comparez les annonces de diverses origines, consultez les organismes qui, dans certaines villes ou régions, suivent le marché du logement, achetez des revues spécialisées. 2 Tenez compte de l'environnement L'environnement du logement ou du terrain sur lequel vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui majeur dans la détermination du prix. - Il est préférable de visiter le bien à différents moments de la journée, et si possible de la semaine. Repérez les nuisances éventuelles, sonores ou olfactives, la présence d'établissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne quelconque. Réfléchissez avant d'acheter un appartement ou une maison à proximité d'une boîte de nuit, d'un bar ou d'un restaurant : établissements souvent bruyants. - Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels services sont à proximité ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il facile de se garer ? Les environs immédiats sont-ils agrémentés d'un espace vert, élément particulièrement « valorisant » ? Y a-t-il un établissement scolaire proche ou à défaut est-il facilement accessible par un moyen de transport en commun. Idem pour les commerces. 3 N'oubliez pas l’évolution de votre environnement... Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce que prévoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme, ancien Plan d’Occupation des Sols) dans votre futur quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements collectifs) ou en négatif (urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous également auprès de la Direction Départementale de l'Équipement ou Direction Départementale des Territoires (travaux routiers, par exemple). 4 Choisissez bien votre immeuble... Sachez qu'une petite résidence collective, composée d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille ou récent, à la baisse s'il date des années soixante et qu'il n'est pas rénové. Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits « plus » qui comptent : l'existence d'un local privatif en rez-de-chaussée ; les visiophones, désormais d’usage courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou la résidence ; la présence de verdure et, dans les régions du sud, d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). À partir de trois étages, l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif. 5 Privilégiez les logements bien exposés et bien conçus Ces qualités permettront en effet à votre logement de conserver sa valeur. - Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terrasse ou d'une loggia, gagne des points. - Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi: la présence d’un vis-à-vis et l'absence de vue, ainsi qu'une exposition au nord. 6 Un bonus pour les logements "extensibles" - Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une plus-value : chambre de bonne, même en mauvais état ; petit grenier ou combles aménageables ; sous-sol, même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfoncements, cagibis, débarras où peut être aménager un coin douche supplémentaire, un WC, un placard ; vastes couloirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement des pièces plus spacieuses... 7 Tous les équipements complémentaires n'ont pas la même valeur - Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront qu'une influence mineure. - En revanche, la présence d'une piscine ou d'un système d'arrosage automatique du jardin valorise le bien. De même qu'un chauffage individuel au gaz, ou des systèmes de chauffage écologique, bien plus appréciés que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore installées, demandez-vous si ces travaux seront possibles à réaliser dans l'avenir. 8 Pensez technique ... - Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acquérir et sur la date des travaux effectués, ainsi que sur les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique, sont plus estimées que le cairon). - Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment NOS CONSEILS PRATIQUES procéder, renseignez-vous auprès d'une association de consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à ce que les gaines techniques et le réseau de distribution (eau, électricité, etc.) soient visibles : les réparations éventuelles seront meilleures marché. Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire. 9 Evaluez les inconvénients liés à la nature du terrain ... - Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit de passage, droit de puisage, droit d'implantation de pylônes électriques...). Informez-vous auprès des services du cadastre (servitudes privées) et consultez le certificat d'urbanisme (servitudes publiques). - Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de raccordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négocier en conséquence. - Vous pourrez également tirer argument de la nature du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fondations et le coût du drainage. Questionnez votre voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable, inondable...) 1 Pour apprécier la qualité globale, 0 faites-vous aider par un initié. - Cela peut-être simplement un ami compétent en bâtiment ou un professionnel - un architecte, par exemple- à qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement composé d'architectes, dont certains officient gratuitement dans quelques Agences Départementales d’Information sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org - Si vous achetez un bien à un coût élevé, il est recommandé de faire réaliser une expertise immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui prend par exemple en compte la situation géographique du bien, sa composition, son état, l'origine de la propriété, ses servitudes, etc… Résidence secondaire : une part d'irrationnel dans le "juste prix" Pour une résidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot à dire que pour l'achat d'une résidence principale. N'achetez cependant pas à n'importe quel prix, car vous réaliserez sans doute encore moins de plus-value à la revente que pour d'autres types de logements. - Privilégiez le site et choisissez la résidence en fonction des sports ou des loisirs que vous pratiquez, ainsi que de l'usage que vous allez en faire. Selon le temps que vous comptez y passer, vous pourrez accepter un confort -et donc un prixmoindre. - Essayez de choisir un logement, que vous pourrez facilement louer le weekend, ou en été, si un jour vous êtes à court d'argent... Vous achetez avant tout pour investir… • Les produits doivent être très bien placés et d'excellente qualité. Les beaux immeubles rénovés des années soixante, par exemple, sont les bienvenus. • N'hésitez pas non plus à investir dans une maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour intérieure. Ces produits sont très recherchés dans les grandes agglomérations. • Sachez que les grands appartements se louent proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pièces, mais que les locataires y restent plus longtemps. • Tenez compte de la composition sociologique de la commune où vous achetez (la demande varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville étudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiquées. Maison ancienne : quelques tuyaux pour repérer les gros défauts • Demandez à visiter le grenier pour vérifier la charpente. Si les poutres sont humides, elles risquent d'avoir été attaquées par les champignons ou les termites. Testez aussi la dureté du bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que de quelques millimètres. • Faites cette visite si possible un jour de pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas passer l'eau : la réfection d'un toit peut coûter très cher. • Effectuez également un tour à la cave pour repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité (drainage éventuel à effectuer). • Méfiez-vous des plafonds où vous repérez d'importantes fissures, surtout si des différences de plan apparaissent de part et d'autre : des solives ou lattes sont sans doute à remplacer. • Les murs ne doivent pas présenter de traces d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter. Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre mauvais signe : la présence de fissures verticales et transversales sur les murs extérieurs. • Contrôlez l'état de l'installation électrique (prises, interrupteurs, compteurs). • Vérifiez l'état de la chaudière du chauffage central. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat d'entretien avec un chauffagiste. En savoir plus… Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude de marché... pour savoir précisément ce que comporte une expertise immobilière ou avoir l'adresse d'un expert proche de chez vous, consultez l’annuaire de la Chambre des experts immobiliers de France qui regroupe plus de 600 professionnels sur leur site Internet : www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris). Les honoraires des experts immobiliers sont libres. Pour faire établir un diagnostic technique, vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au 02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.org N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13 • N ° 8 9 • L’immobilier 100% entre particuliers 5
  6. 6. Penser à toutes les démarches Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir. 1 Décryptez... L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui ne correspondent pas à votre mode de vie, vos goûts, vos attentes. En effet, il convient de bien vérifier, si cela est possible, la véracité des informations figurant dans l'annonce avant de se déplacer. 2 Enquêtez pour mieux cohabiter... Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête en vous rendant sur place afin de connaître votre voisinage et apprécier les contraintes de cohabitation, particulièrement si vous envisagez de vivre en résidence collective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple ? Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils généralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou se désintéresse-t-il de la copropriété ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance, car elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et votre bien-être. 3 Apprenez le règlement... En résidence collective, renseignez-vous sur le règlement de copropriété, notamment sur les clauses concernant l'utilisation des parties communes et l'affectation des parties privatives. Ce document est très important, car il détaille le mode de fonctionnement de la copropriété. Le vendeur vous a affirmé, par exemple, que vous pourriez exercer votre profession dans votre appartement, mais est-ce vrai ? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous achetez une maison dans un lotissement, consultez le cahier des charges et, s'il y en a un, le règlement de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations incombant aux colotis, les servitudes de voisinage, les règles de construction à respecter si, par exemple, vous voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de desserte des maisons, etc. 4 Prenez vos mesures... - Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et en large le logement, en ne prenant pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention, vous pourrez intenter une action en nullité dans le délai d'un mois suivant la signature. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle qui est annoncée, vous pourrez engager une action en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou « acte authentique »). - Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13 décembre 2000 (relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU) exige désormais que l'avantcontrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de précision (et non de bornage obligatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre expert et consultez alors le procès-verbal et le plan dressé par celui-ci. En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser pour une première vérification au service du cadastre, situé au centre des impôts fonciers du département. Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de propriété et de division d'un bien. Le cadastre est aussi consultable en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera qu'un début de preuve : ce document n'a pas de valeur juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de propriété. Il est donc possible que la contenance réelle du 6 terrain soit différente de celle qui est indiquée dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est un professionnel comme un lotisseur, par exemple. Le jour où vous serez vraiment décidé à acheter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire effectuer ce travail à vos frais. - Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le procès-verbal établi par le géomètre, le bornage n'aura aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adresser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire. - Dans tous les cas, faîtes publier le procès-verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers. 5 Votre terrain est-il vraiment constructible ? - Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire l’encadré ci-contre). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarité et du Renouvellement Urbain (SRU), du 13 décembre 2000. À défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS vous indiqueront les règles de construction applicables dans votre localité et les conditions d'évolution de votre environnement. - S'il ne le détient pas, vous pouvez en faire vous-même la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit un « certificat d'information générale » qui vous dira seulement si le terrain est constructible, soit un document plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non. 6 Prémunissez-vous contre les malfaçons... - Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans, vous bénéficierez encore de la « garantie décennale ». Elle concerne tous les dommages matériels qui compromettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équipement qui sont indissociables de leur support : par exemple, le défaut du système de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente, etc. Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation « d'assurance dommages-ouvrage » théoriquement souscrite au moment de l'édification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obligatoire et permet d'éviter au client d'engager une procédure en responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en cas de malfaçons. - Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez couverts que contre les « vices cachés », à condition d'intenter rapidement une action après l'acquisition. Mais les contrats entre particuliers excluent généralement cette garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvaise foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice reproché, ce qui est difficile. - La garantie décennale s'applique également pour les achats de terrain en lotissement et concerne alors les ouvrages de voirie et d'équipements divers. 7 Choisissez bien votre avant-contrat... Vous avez pris toutes vos précautions et vous -êtes vraiment décidé : le moment est venu de signer un avantcontrat. La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a innové et créé une disposition très importante applicable depuis le 1er juin 2001. Vous êtes non professionnel et vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez alors une promesse unilatérale de vente, une offre d'achat ou un compromis de vente : • Vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 9 • N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13 vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'avant-contrat ou tout autre moyen présentant les mêmes garanties (acte d'huissier, par exemple). Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non professionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de rétractation. Un versement peut être prévu après. Si vous signez l'avant-contrat avec un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, ladite somme doit être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. À noter que la loi portant Engagement National pour le Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant signé un compromis ou une promesse de vente dispose d'un délai de rétractation de sept jours pour revenir sur sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avantcontrat était signé devant le notaire, l'acheteur bénéficiait d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs, depuis le décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, La Cour de Cassation estime que la remise en mains propres d’un acte n’ayant pas de date certaine (donc enregistré) ne peut pas faire courir le délai de rétractation. La voie postale et la lettre recommandée - ou le constat d’huissier par extension - resteraient le seul moyen de notification. L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La portée de votre engagement sera différente selon les cas. Sachez donc ce qui se cache derrière les mots. - « L'offre d'achat » engage l'acheteur qui ne peut plus renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité. Évitez cette procédure, bien trop dangereuse. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par l'acquéreur. En outre les promesses d'achat sont, comme les promesses de vente, soumises au droit de rétractation, durant sept jours, de l'acquéreur. - La « promesse unilatérale de vente » engage le vendeur de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indiqué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10% au maximum du prix de la vente. Cette somme doit être versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la vente, lors « d’un acte authentique » (notaire ou agent immobilier), chez un notaire ou à la Caisse des dépôts et consignation lors d’un acte sous seing privé et en aucun cas à l'ordre du vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime (par exemple : la non-obtention des prêts). - Le « compromis de vente » lie définitivement le vendeur et l'acheteur, sauf la non-réalisation d'une condition suspensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez donc attentivement les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature de « l'acte authentique » devant notaire, vous ne pourrez pas changer les termes du contrat. 8 Prévoyez des conditions suspensives Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisation d'un événement particulier indépendant de votre volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat comme une « condition suspensive ». Si cet événement ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement sera rompu automatiquement et vous récupérerez les NOS CONSEILS PRATIQUES Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Le certificat d'urbanisme N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un certificat d'urbanisme récent. La loi SRU a modifié la finalité du certificat d'urbanisme ordinaire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibilité du terrain. Il est conçu comme un document informatif ou opérationnel qui n'est positif ni négatif. Il doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur du crépi, etc. Toujours en vertu de la loi du 13 décembre 2000, le certificat d'urbanisme doit préciser également si le bien est ou non concerné par un droit de préemption. Il est délivré gratuitement par le maire dans les deux mois suivant le dépôt de la demande et reste en principe valable un an après son obtention. Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un permis de construire. Il vous informe sur ce que vous pouvez faire, mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire ! En savoir plus... Consultez les sites Internet d’organismes de défense des consommateurs, comme l'Institut National de la Consommation, établissement public autonome doté d'équipes spécialisées de juristes, qui édite la revue 60 Millions de consommateurs : www.conso.net ou celui de Que choisir, de l'Union Fédérale des Consommateurs : www.quechoisir.org sommes versées. La non-obtention de vos prêts est une condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent logement, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de la mutation professionnelle prévue, etc. 9 Vérifiez avant de signer le contrat de vente définitif Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les « frais de notaire ». Souvent, le vendeur dispose déjà d’un notaire. Mais vous pouvez demander au vôtre de vous assister. Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires... et les tâches. Ce jour-là, le notaire vous remettra une attestation de propriété qui vous servira pour justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises comme les assurances, les banques, La Poste, etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires. 1 Vous avez acheté votre terrain, 0 et pensez désormais à construire... Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et demandez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obligatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface, dite hors œuvre net (SHON), de 170 m² et plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avantages et inconvénients. Choisissez en connaissance de cause. 1 Et après ? 1 Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer votre logement en souscrivant une assurance multirisques habitation (c'est la formule la plus complète et la plus économique), à effectuer votre changement d'adresse, à transférer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom, voire à installer à vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez-vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la signature de la vente, que vous attendez le décompte des frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éventuel... car la provision, prise pour couvrir les frais divers, est souvent surévaluée.
  7. 7. Trouver les financements Sachez choisir et combiner vos prêts en fonction de votre projet. À quel prêt principal avez-vous droit ? • Le Prêt Conventionné peut couvrir désormais 100% du coût de l'opération avec un taux d'intérêt variant selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé (celui du PAS étant inférieur de 0,60% à celui du prêt conventionné). La notion de prix de revient maximum est supprimée et ce type de prêts ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). • Le Prêt pour l'Accession Sociale est également soumis à condition de ressources. Sont pris en considération l'ensemble des revenus imposables de toutes les personnes composant le foyer au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la demande de prêt (N-2), ainsi que le lieu de résidence. Depuis le 1er juin 2012, les barèmes sont identiques à ceux du Prêt à Taux Zéro plus (PTZ +). • Les prêts bancaires ordinaires nécessitent de faire jouer la concurrence la plus large possible et de bien comparer les coûts du crédit (voir encadré : les questions essentielles). Plus le montant de l'apport personnel est important, plus la négociation avec la banque est facilitée. Les prêts complémentaires La liste des prêts pouvant être accordés en complément d'un Prêt Conventionné a été modifiée en 2010. • Le Prêt à Taux Zéro Plus 2012 : ses conditions d'octroi ont été modifiées par la Loi de finances 2011 et il remplace le crédit d’impôt « intérêts d’emprunt, le Prêt à Taux Zéro et le Pass Foncier. Attribué sous certaines conditions, il est toujours réservé aux primo-accédants pour l'achat ou la construction par une personne physique d'un logement neuf, servant de résidence principale au moins 8 mois par an. Les logements anciens sont concernés s’ils servent de première occupation après la réalisation de travaux l’assimilant à du neuf. D’autres conditions sont prises en compte, comme la quotité du prêt, la localisation du bien, la performance énergétique globale du logement, son caractère neuf ou ancien. Il peut être demandé auprès de tous les établissements de crédits ayant signé une convention avec l'État mais il ne peut en aucun cas constituer le financement principal. Son remboursement s'effectue par mensualités constantes, pour une durée de remboursement allant de 8 à 25 ans, plus 2 ans de différé de remboursement. Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence du ou des bénéficiaires du prêt, ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la résidence au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt (année N-2). Il doit être inférieur à la limite fixée par le PTZ 2012 et doit être également inférieur à 10% du coût global de l'opération. Par exemple, pour une famille de quatre personnes, il ne doit pas dépasser 87.000 euros en zone A et 53.000 euros en zone C. De plus, ce prêt est réservé aux ménages « primo-accédants », c’est-à-dire qui n'ont jamais emprunté pour se loger. Attention, ce prêt est à ne pas confondre avec le Éco-PTZ qui finance des travaux. • L’Éco-PTZ sert à financer des travaux garantissant une performance énergétique minimale à des logements anciens à usage de résidence principale. Cumulable avec le PTZ Plus et le crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2012, il est sans intérêts et sans conditions de ressources, et financera vos travaux à hauteur de 30.000 euros maximum. • Le Prêt d'Épargne Logement est accordé après une phase d'épargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan Épargne Logement. Le montant du PEL dépend des intérêts acquis pendant la période d'épargne et de la durée du prêt. Son taux d'intérêt est réglementé. La rémunération des PEL souscrits à compter du 1er janvier 2012 est fixée à 2,5% hors prime d'État* (3,5% prime d'État incluse). * La prime d'État est égale à 2/5e des intérêts versés par l'établissement teneur du compte à l'épargnant, dans la limite de 1 525 € si l’opération finance une opération de construction ou un logement vert, et de 1 000 € pour toutes les autres opérations. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés au titre des plans ouverts est fixé à 4,20%. Les comptes ouverts après le 1er mars 2011 ne financent que la résidence principale à hauteur de 92.000 €. La rémunération du Compte Épargne Logement est fixée à 1,5 % hors prime d'état (2,25% avec la prime d’État). Un minimum de 300 € est requis à l’ouverture du compte. La prime est égale à la moitié des intérêts acquis et utilisés pour le prêt dans la limite de 1144 €. Le taux d'intérêt actuariel des prêts accordés est fixé à 3% au 1er août 2011. Un prêt peut être contracté à partir de 18 mois et le montant maximum du prêt s’élève à 23.000 €. Depuis le 1er juillet 2004, le taux d'intérêt du compte épargne logement est égal au deux tiers du taux des premiers livrets de caisse d'épargne (Livret A). Plan et Compte Épargne Logement peuvent avoir une durée de 2 à 15 ans et peuvent être cumulés, à condition de ne pas dépasser, ensemble, 92.000 €. Sachez aussi que vous pouvez faire jouer sous certaines conditions, les droits à prêts obtenus par vos parents proches, et ceux de votre conjoint, sur leur propre épargne logement, afin de majorer votre capacité d'emprunt. Les questions essentielles Avant de choisir un prêt immobilier, vous devez vous poser une série de questions et comparer tous les paramètres : Le prêt est-il fixe ou à taux variable ? S'agitil d'un prêt modulable ? Quelle est sa durée, quelles garanties vous demande-t-on (hypothèque, caution) ? Quelle est la date de la première échéance ? Que se passera-t-il en cas de remboursement anticipé ? Ouvret-il des droits à l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en est-il des frais annexes (frais de dossier, coût de l'hypothèque ou de la caution, coût de l'assurance décèsinvalidité, de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous sur le coût effectif global (qui intègre, outre le taux, tous ces frais annexes) et sur les possibilités de remboursement anticipé avec ou sans pénalités. Pour les prêts à taux variables, comparez l'indice, le taux d’appel : souvent la 1ère année est basée sur un « taux d'appel » et la variation avec la 2nde année peut être forte, pour compenser (il est un des points importants à négocier) ; - la périodicité de révision du taux ; - la variation de l'indice et son influence sur le taux, sur le montant des mensualités, sur la durée du remboursement ou sur les trois ; - la variation est-elle plafonnée, si oui à combien ? S'agit-il d'un prêt « capé », c’est-à-dire un prêt révisable, dont le taux ne dépasse jamais un certain pourcentage fixé au départ ? Quelles seront les conséquences de vos mensualités ? ; - peut-on passer à tout moment à un taux fixe ? Le taux est-il fixé, y a-t-il des conditions et des pénalités ? Envisagez toutes les hypothèses (et notamment les pires) afin de faire le bon choix et de retenir le prêt qui sera le plus adapté à vos situation personnelle. • Le prêt Action Logement (ancien 1% employeur ou 1% Logement) : les salariés d'une entreprise employant au moins 10 salariés peuvent demander à leur employeur que leur soit octroyé un prêt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de consacrer 0,45% des salaires versés l'année précédente au financement des logements de ses employés, remis au Comité Interprofessionnel du Logement (CIL) ou aux Chambres du Commerce et de l’Industrie (CCI). Le taux du prêt est fixé à 2,25% (hors assurances et garanties) pour une durée de 2 à 15 ans et il ne peut dépasser 30% du coût total de l’opération. Il peut être accordé dans le neuf, mais également dans l'ancien avec ou sans travaux : - lorsqu'il s'agit d'une première accession à la résidence principale depuis 2 ans et que l'emprunteur a des revenus plafonnés (prise en compte du revenu fiscal de référence de l’année N2) ; - lors de l’achat d’un terrain, suivi de la construction d’une maison ; - lorsque l'emprunteur est contraint de changer de résidence principale pour des raisons de mobilité professionnelle ; NOS CONSEILS PRATIQUES - ou quand il achète un logement HLM. Il peut être accordé quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit être achevé depuis plus de 20 ans et les travaux doivent représenter au moins 25% du prix d'achat ; - au moment du rachat de la part individuelle de l'ex-conjoint suite à un divorce ; - s’il respecte un niveau de performance énergétique : en référence à la réglementation thermique (RT 2005) dans le neuf, et se situer au moins à la lettre D dans l’ancien ; • En liaison avec le prêt Action Logement, des prêts de soutien existent : le prêt Sécuri-Pass est un prêt sans intérêts pour une durée de 12 mois à hauteur de 10.200 € lorsque le salarié est en difficulté (Chômage ou baisse de revenus due à l’éclatement de la cellule familiale). • Le prêt aux fonctionnaires (titulaires ou contractuels) est accordé en complément du prêt conventionné et du prêt PAS et sous conditions de ressources. Il est à noter que le taux d’intérêt est élevé, mais il constitue un avantage les 4 premières années. Le Crédit Foncier de France distribue ce type de prêt et ne demande ni frais de dossier ni de garantie hypothécaire. • Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts, dont les conditions dépendent de chaque commune, mais ce sont les conseils généraux qui décident de leur attribution. Leurs taux d'intérêts varient de 2 à 5%. Ces aides financières sont consultables sur le site de l’ANIL : www.anil.org • Pour les prêts des mutuelles et des caisses de retraite, renseignez-vous directement auprès de votre organisme d'affiliation. •Le Prêt Relais : la banque finance le prêt de votre futur bien immobilier en attendant que l’ancien logement soit vendu. Ce prêt peut être avantageux mais seulement si vous vendez rapidement votre ancienne habitation. • Les prêts familiaux : les prêts entre membres d'une même famille sont légaux et rien n'interdit que leur taux d'intérêt soit alors nul ou indexé sur le Livret A. Mais pour éviter que le fisc ne considère ce prêt comme une donation déguisée, rédigez un contrat et enregistrez-le auprès des services de la recette des impôts. Combinez les bons paramètres : • Le taux d'intérêt : - Fixe : il est déterminé dans votre contrat de prêt, mais n'est pas forcément identique pendant toute la durée de remboursement. Le taux dépendra de la durée de votre prêt. - Variable : il peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peuvent éventuellement limiter les possibilités de variation du taux. La durée du prêt ou les mensualités varient en conséquence. Il est important de privilégier les « prêts capés » dont la variation est plafonnée et qui diminuent le risque pour l'emprunteur •Les mensualités de remboursement peuvent être : - constantes : pendant toute la durée de remboursement, vos mensualités, avant révision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sûre si vous ne prévoyez pas d'augmentation importante de vos ressources; - modulables : le contrat prévoit que vos annuités et la durée du remboursement peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de vos revenus ; - lissées : lorsque le plan de financement comporte plusieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités en question soit constant. Il évitera aussi l’augmentation du coût total du crédit. Enfin n’oubliez pas que le coût du crédit est en fonction de sa durée : plus celle-ci est longue, plus votre prêt sera cher globalement. TABLEAU A (€/m2/mois) Zones Loi Scellier A bis A B1 B2 C DOM (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Saint-Barthélemy, Saint-Martin,Mayotte) TOM (Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Saint- Pierre-et-Miquelon, Iles Wallis et Futuna) 22,08 € 16,38 € 13,22 € 10,78 € 7,5 € Loi Scellier Plafond de prix Social par m² 17,66 € 5000 € 13,1 € 5000 € 10,58 € 4000 € 8,62 € 2100 € 6€ 2000 € 12,62 € 10,10 € 4000 € 15,97 € 13,31 € 4000 € Les avantages fiscaux La Loi Scellier 2012 qui remplace les anciennes lois Robien et Borloo, est un nouveau dispositif d'incitation à la location de logements neufs BBC (Bâtiments Basse Consommation). Modifiée au 1er janvier 2012, elle sera supprimée le 31 décembre 2012, et concerne aussi les logements anciens de deux catégories : - les logements non-BBC, depuis le 1er janvier 2012, le crédit d’impôt est supprimé. Les actes notariés signés avant cette date permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt à un taux de 6% pour une location d’une durée de neuf ans ; ce taux est plus élevé lorsque le logement concerne la Loi Scellier Social : un abattement de 10% pour une durée de douze ans et de 14% pour une durée de quinze ans. Il restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2012 ; - les logements BBC : 13% du prix du bien est amorti sur 9 ans. Quant au nouveau dispositif Scellier intermédiaire, il permet de continuer à amortir jusqu'à 15 ans : 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% si le logement est loué durant quinze ans). L’avantage fiscal est important, puisqu’il permet de déduire 30 à 45% du prix du loyer. Si l'investissement survient en cours d'année, les amortissements sont calculés au prorata temporis, c’est-à-dire proportionnellement à la durée effective de location. Pour bénéficier des avantages du dispositif Scellier classique, vous devez passer un accord avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et louer en dessous du prix du marché de l’immobilier. Pour profiter de la Loi Scellier social (ou dit « intermédiaire » vous devez, en plus, vous engager à louer pendant 9 ans au minimum, et par période supplémentaire de 3 ans (pour une durée de 6 ans maximum) si vous le souhaitez, à un locataire dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds (ceux des prêts locatifs intermédiaires). Vous bénéficierez ainsi d’un taux de réduction de 1,33% du prix de revient du logement. L’investissement maximum ne doit pas dépasser 300.000 € et permet donc dans ce cas précis un gain de 69.000 €. Il existe deux autres dispositifs, la loi Scellier outre-mer (conditions identiques à celles de la Loi Scellier en métropole) qui sera aussi supprimée à la fin de l’année 2012, mais le taux de réduction du prix de revient du logement à bâtir ou neuf est plus élevé : 24% pour une durée de 9 ans, 28 % durant 12 ans et 32 % si la location dure 15 ans. Les plafonds de loyer applicables sont déterminés par zone -et selon un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable, selon le décret du 5 mars 2012- (voir tableau A, ci-contre) : la zone A bis concerne l'agglomération parisienne et 68 communes limitrophes ; la zone A et B concerne les autres communes ; celles de la zone C sont exclues du dispositif, sauf si elles demandent un agrément ministériel prévu à cet effet. Détail des zones par commune consultable sur : www.legifrance.gouv.fr Le crédit d’impôt : il concerne les contribuables propriétaires occupants, locataires, ou occupants à titre gratuit qui occupent une habitation principale ou un logement acquis depuis plus de 2 ans, loué nu pour une durée de 5 ans minimum. Ils peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt de 13 % à 36 % du coût des dépenses de gros équipements, d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de pompes à chaleur, de chaudières à condensation (individuelles ou collectives), d'équipements de raccordement à un réseau de chaleur, d'équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage. Cet avantage est étendu, aux mêmes taux, soit 13% à 36%, aux travaux d'installation intégrés par le constructeur ou le vendeur d'un logement neuf, ou installés par une entreprise qui aura fourni l’équipement à la demande du contribuable (auquel cas le crédit d’impôt ne sera pas appliqué). Tous ces travaux doivent donner lieu à la délivrance d'une attestation ou d’une facture. Le plafond de dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est de : - 8000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ; - 16.000 € pour un couple marié, pacsé soumis à imposition commune. Ces sommes sont majorées de 400 € par personne à charge, 200 € dans le cas d’une garde alternée. Depuis 2005, deux nouveaux crédits d'impôt ont été mis en place : - l'aide aux personnes : Les dépenses d'acquisition d’ascenseurs à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence (15% du prix d’achat), d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées (25%), et les travaux de protection contre les risques technologiques (30 % du montant des frais). Les dépenses seront retenues dans la limite de 5000 € pour une personne seule et de 10.000 € pour un couple (plus une majoration de 400 € par personne supplémentaire à charge, divisée par deux dans le cas d’une garde alternée) ; - les dépenses d'équipement en faveur du développement durable : les matériaux d'isolation thermique, les appareils de régulation de chauffage et les chaudières à condensation, individuelles ou collectives (celles qui sont à basse température sont exclues du crédit d’impôt). Les conditions permettant de bénéficier du crédit d’impôt s’appliquent aux équipements et matériaux qui doivent désormais présenter des caractères techniques renforcés et répondre à des critères de performances minimales plus élevés. Liste des équipements concernés par le crédit d’impôt, (formulaire 2041 GR) disponible sur : www.impot.gouv.fr ( Pour en savoir plus, le site Internet www.logement.org, est un portail d’informations sur le logement où vous trouverez toutes les réponses aux questions que vous vous posez. Il renvoie sur l'ensemble des sites traitant du dossier immobilier, celui du ministère du Logement, aux sites des différentes banques, en passant par les associations de défense ou de conseil des consommateurs. N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13 • N ° 8 9 • L’immobilier 100% entre particuliers 7
  8. 8. Performance énergétique dans l’habitat Transition énergétique : François Hollande veut des logements mieux isolés Une TVA réduite pour les travaux de rénovation en lien avec l'isolation thermique Les énergies fossiles représentent aujourd'hui 70 % de notre consommation: un montant que François Hollande souhaite voir baisser de 30% d'ici à 2030! Afin de faire baisser la consommation d’énergie du pays, la loi sur la transition énergétique prévoit une baisse de la TVA pour les travaux de rénovation thermique. Celle-ci sera de 5% seulement, au lieu des 10% initialement prévu. Cette compensation permettra de "réduire la facture énergétique des ménages et de soutenir l'activité du bâtiment", a insisté le président. Alors que la TVA à 19,6% passera à 20% en 2014, cette annonce est vivement appréciée par le secteur du BTP. Vers une simplification du crédit d’impôt développement durable et de l’éco PTZ Le crédit d'impôt "développement durable" et l'éco-prêt à taux zéro seront améliorés par une simplification du système. Ces dispositifs seront en outre recentrés sur les rénovations lourdes. Au total, les investissements nécessaires au plan de transition énergétique sont estimés à 20 milliards d'euros. Pour financer ces projets de longue durée, le gouvernement compte sur la Banque publique d'investissement, mais souhaite aussi mobiliser des produits d'épargne déjà existants. Un compteur électrique intelligent pour faire baisser la facture d’électricité des ménages Soucieux de faire baisser la facture d’électricité des ménages, François Hollande a également annoncé le changement de plus de 35 millions de compteurs électriques pour un modèle plus performant, le « linky », sans coût pour les utilisateurs. Ce compteur intelligent devrait permettre aux français de mieux suivre leur consommation d’électricité et ainsi de pouvoir alléger leur facture. Fiscalité : les vendeurs bénéficient d'un abattement exceptionnel sur les plus-values Le gouvernement Hollande veut encourager les vendeurs à céder leur bien immobilier Aide fiscale : L'Etat s'engage en faveur des rénovations thermiques Des primes pour encourager les ménages à améliorer l’isolation de leur logement D'ici à 2015, l'Etat français accordera 95.000 primes pour la rénovation thermique dans l’habitat. Ces primes seront octroyées aux propriétaires de logements privés souhaitant mener des travaux pour améliorer l'impact écologique de leur habitation. Le montant de l’aide s'élèvera à 1.350 euros. Quels travaux sont concernés par l’aide à la rénovation thermique? Les travaux éligibles pour toucher la prime à la rénovation thermique doivent relever d'au moins deux catégories de cette liste: - l'isolation des murs, des toitures ou des parois vitrées, - l'installation d'équipements de production d'énergie, de chauffage ou d'eau chaude sanitaire performants. Eco-PTZ et crédit d'impôt bientôt soumis à un nouveau critère d'éligibilité Le choix de l'artisan aura un impact sur l'obtention de l'aide aux travaux de performance énergétique dès juillet 201 4 Dans le cadre de son plan de rénovation énergétique de l'habitat, le gouvernement a annoncé une nouvelle mesure. L'obtention d'un éco-PTZ ou d'un crédit d'impôt développement durable (CIDD) dépendra de la certification du professionnel engagé pour les tra- 8 Les travaux devront être réalisés exclusivement par des professionnels. Pour obtenir la prime, le logement devra avoir plus de deux ans et être la résidence principale de ses occupants. Un plafond de ressources sera probablement fixé. 500.000 rénovations par an Le coût de l'opération pour l'État: près de 130 millions d'euros. Dans son plan d'urgence du 21 mars, François Hollande annonçait déjà une aide directe aux ménages se lançant dans des travaux de performance énergétique dans leur logement, afin de viser les 270.000 rénovations pour 2014. À terme, l'objectif du président est d'atteindre les 500.000 rénovations thermiques par an en 2016. La France comptera ainsi des logements plus écologiques et les citoyens feront des économies conséquentes sur leur facture de chauffage. vaux. Celui-ci devra être certifié RGE, soit reconnu Grenelle de l'Environnement pour que le particulier puisse bénéficier des aides fiscales pour le financement des travaux de performance énergétique de son logement. Des labels de qualité déjà validés par la certification RGE Le principe d’éco-conditionnalité pour les travaux de performance énergétique entrera en vigueur le 1er juillet 2014. Les artisans et professionnels disposant des labels Qualibat, Quali'Enr, Eco Artisan ou "les Pros de la performance énergétique" sont tous reconnus L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 8 9 • N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13 Afin d'alimenter le marché de l'immobilier, l'État français a annoncé des mesures encourageant les propriétaires souhaitant céder un bien secondaire. Depuis le 1er septembre, ils bénéficient d'un abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values réalisées lors de la vente. Concernant les ventes de résidences secondaires et de biens locatifs, la réforme de la taxation des plus-values immobilières prévoit : - Un abattement exceptionnel de 25 %, calculé sur le montant total imposable de la plus-value, et applicable aux transactions conclues entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 ; - Une exonération totale d’impôt sur la plus-value (au taux de 19 %) après 22 ans de détention du bien contre 30 ans auparavant ; - Un maintien à 30 ans de la durée de détention nécessaire avant une exonération totale au titre des prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %) ; - Une modification du barème d’abattement applicable à l’impôt sur la plus-value (6 % par année de détention de la 5e à la 21e année ; et de 4 % pour la 22e année) et aux prélèvements sociaux (1,65 % pour chaque année de détention de la 6e à la 21e ; 1,6 % pour la 22e année ; et 9 % de la 23e à la 30e année). Sont exclues de cette réforme de la plus-value, les ventes de résidences principales (toujours exonérées de taxe sur la plus-value) et celles des terrains à bâtir (exonérés après 30 ans de détention). Maintien de la surtaxe appliquée aux plus-values La surtaxe appliquée aux plus-values est par contre maintenue. En vigueur depuis le 1er janvier 2013, cette « surtaxe proportionnelle » est applicable en cas de plus-value supérieure à 50.000 € (après application des différents abattements). Elle varie entre 2 % et 6 % en fonction du montant de la plus-value. Grenelle de l'Environnement. Les autres ont une année pour se former et obtenir la qualification. Vers des travaux de rénovation plus performants Par cette nouvelle contrainte, le gouvernement espère améliorer la qualité des travaux de rénovation, afin qu'ils aient un réel impact sur la consommation des ménages. La Capeb, Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment, voit dans cette disposition une opportunité de marché, mais demande un geste à l'Etat pour soutenir davantage la formation des professionnels. NOTRE DOSSIER SPECIAL Loi ALUR Vers une reconnaissance des habitations mobiles et démontables Les habitants de yourtes et roulottes seront mieux protégés avec la loi Alur Les formes d'habitats mobiles seront mieux reconnues! La ministre du logement Cécile Duflot compte promouvoir les logements non bâtis, qui offrent des avantages écologiques. En effet, de par leur caractère temporaire, ils ont moins d'impact sur l’environnement. Il s'agit avant tout pour la France de reconnaître un mode de vie qui n'avait pas d'assise juridique jusque là. De quoi réjouir les habitants permanents de caravanes, mobilhome, yourtes, roulottes, tipis ou cabanes ! Obtenir le statut de résidence principale Dans le projet de loi Alur, pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové, Cécile Duflot a prévu des mesures concernant ces logements mobiles ou démontables. Ils pourront par exemple devenir l'adresse officielle de leurs habitants, à condition qu'ils soient installés à un endroit sur le long terme. Si l'eau potable, l'électricité et l'assainissement des eaux usées sont disponibles, ces habitations pourront aussi être reconnues comme "résidences principales". Des droits et des devoirs Aujourd'hui, vivre à l'année dans un camping est, par exemple, interdit par la loi – bien que toléré par les municipalités face à la crise du logement. Si les personnes vivant dans un habitat mobile ou démontable gagneront des droits citoyens grâce à la reconnaissance de leur adresse (droit de vote, aides sociales, scolarité), ils auront aussi des devoirs en retour, comme celui de s'acquitter de certaines taxes. Le détail de ces droits et devoirs doit encore être fixé. Copropriété : ce qui va changer Vers plus de régulation pour les syndics L'activité des syndics va être recadrée. Un volet du projet de loi Alur, pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, modifie en effet leur fonctionnement et celui des copropriétés. Presque passés sous silence, ces changements ont été adoptés pour améliorer la régulation du secteur. Un compte séparé pour le syndic et la copropriété Jusqu'à aujourd'hui, le syndic et la copropriété pouvaient disposer d'un compte en banque unique, grâce à une dérogation. Le projet de loi Alur exclut à présent cette pratique, qui engendrait des risques pour les copropriétaires. En effet, en cas de faillite du syndic, ils pouvaient être amenés à payer les pots cassés! De plus, certains syndics surfacturaient de 15 à 40 % l'ouverture d'un compte séparé pour la copropriété, afin de leur forcer la main. Un compte travaux pour financer les rénovations Avec la loi Alur, les prestations particulières facturées hors forfait seront limitées de façon plus stricte, et la transparence sera de mise sur les tarifs, dès le départ. Une façon de favoriser la concurrence. Un autre point ne fait pas l'unanimité: le fonds de prévoyance, aussi appelé "compte travaux", qui sera obligatoire pour les copropriétés. Ce fonds permettra de financer les travaux de rénovation.
  9. 9. NOS PAROLES D’EXPERTS Nos interviews exclusives d’experts septembre était lui-même globalement attractif. Ce n'est pas le cas. Nous demandions le retour à l'exonération des plus-values au bout de 22 ans, ce qui reste une durée raisonnable et non-spéculative. Le Gouvernement a décidé de distinguer impôt (22 ans) et contributions sociales (30 ans). Et, s'agissant de ces dernières, le système d'abattement n'est pas linéaire, mais s'avère efficient...au delà de 25 ans de détention! Je crains que le coup de fouet espéré, notamment par les collectivités locales et territoriales, ne soit pas au rendez-vous. L’immobilier 100% entre Particuliers : Les départements vont pouvoir relever le taux des droits de mutation en 2014 et 2015. Que pensez-vous de cette mesure ? « Le marché immobilier est "en vacances" depuis de nombreux mois » Notaire à Lille, Me Frédéric Roussel nous apporte son éclairage sur le marché immobilier français en ce deuxième semestre 2013. Me Frédéric Roussel : Augmenter l'impôt pour compenser une baisse de l'assiette de l'impôt est clairement contre-productif... L’immobilier 100% entre Particuliers : Quels conseils donneriez-vous aux particuliers qui souhaitent acheter un bien immobilier ? Taux immobiliers : « Les opportunités de renégociations sont toujours nombreuses » Les taux immobiliers restent très attractifs et c’est le moment d’en profiter, rappelle Sandrine Allonier, responsable des études économiques chez Meilleurtaux.com. Immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, les taux immobiliers ont amorcé un mouvement de reprise. Comment vont-ils évoluer selon vous ? Frais de notaire : la hausse des droits de mutation va coûter cher aux acheteurs Sandrine Allonier : Nous constatons une accalmie en septembre car ce mois, traditionnellement riche en transactions immobilières, est crucial pour les banques qui peuvent ainsi conquérir de nouveaux clients. Pour les prochains mois, les banques devraient continuer à augmenter progressivement leurs taux pour 2 raisons : le taux d’obligation d’Etat qui sert de référence aux banques a augmenté en septembre et la fin de l’année approchant, les banques qui ont déjà accordé beaucoup de crédits ont tendance à remonter leurs taux. Toutefois, le mouvement de hausse devrait rester progressif, afin de ne pas « casser » un marché immobilier déjà fragile. Crédit immobilier : « Les meilleurs dossiers peuvent encore prétendre à des taux inférieurs à 3% » En 2014 et 2015, les départements vont pouvoir augmenter le taux des droits de mutation de 0.7%. Immobilier 100% entre Particuliers : Est-ce toujours le bon moment pour renégocier son crédit immobilier ? Directrice de la communication et porte-parole d’Empruntis.com, Maël Bernier revient sur l’évolution des taux immobiliers. L’État prévoit l’augmentation des droits de mutation L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour Maître, comment se porte le marché de l’immobilier français ? Me Frédéric Roussel : Le marché immobilier est "en vacances" depuis de nombreux mois: baisse des volumes, avec des contrastes saisissants car dans certains territoires et pour certains types d'immeubles, le marché est inexistant, et les mises en vente ne reçoivent plus d'offres. Et nombreux sont les primo-accédants à qui, en outre, un prêt est refusé, pour des raisons objectivement sécuritaires, pour les emprunteurs eux-mêmes. Les prix, de manière aussi contrastée, soit se maintiennent, à des niveaux parfois élevés, soit bais- L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, à combien se situent les taux de crédit immobilier? Maël Bernier : Aujourd’hui les taux des crédits ont légèrement remonté, une hausse autour de 0,15% depuis juin dernier qui les place à des niveaux équivalents à ceux du précédent record d’octobre 2010, soit autour de 3,50% sur 20 ans pour un taux moyen. Néanmoins, les meilleurs dossiers peuvent encore prétendre à des taux inférieurs à 3%. L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, comment vont évoluer les taux dans les prochains mois ? Maël Bernier : Tout dépendra de l’évolution des OAT qui se situent aujourd’hui autour de 2,50% contre 1,50% il y a 3 mois. Ces obligations servent en effet de référence aux taux fixes des crédits aux particuliers. Nous tablons chez Empruntis sur une tendance légèrement haussière avec des taux qui pourraient atteindre 3,60% dans les prochaines semaines. L’immobilier 100% entre Particuliers : Pourquoi existe-t-il des variations de taux d’une région à l’autre ? Maël Bernier : C’est la conséquence directe de la concurrence plus ou moins forte entre les réseaux et la présence importante des mutualistes dans certaines régions. sent, dans des conditions en ligne avec celles que le notariat évoquait dès le début d'année 2012. L’immobilier 100% entre Particuliers : Depuis le 1er septembre, les vendeurs bénéficient d’un abattement exceptionnel sur les plus-values. Selon vous, cette réforme temporaire va-t-elle dynamiser le marché immobilier ? Me Frédéric Roussel : L'abattement exceptionnel devrait donner un "coup de fouet" salutaire...si le nouveau système devant être voté en loi de finances rectificative, mais en application anticipée depuis le 1er Me Frédéric Roussel : Acheter, sans tarder, avec recours au crédit à taux attractif, sur une durée raisonnable, après avoir pris conseil de son notaire, bien entendu. La retraite de celles et ceux qui le peuvent passera notamment par l'acquisition à crédit de biens immobiliers locatifs, financés à crédit. Avec modération. L’immobilier 100% entre Particuliers : Taux fixe, taux variable, quelle est la différence et comment faire le bon choix ? Maël Bernier : Lorsqu’un emprunteur opte pour un taux fixe, il connaît au départ la mensualité de son crédit qui restera identique pendant toute la durée du prêt. Un taux variable au contraire est, comme son nom l’indique, soumis à des variations, c’est-à-dire que la mensualité peut évoluer à la hausse comme à la baisse pendant la durée du prêt. Néanmoins, en France, la très grande majorité des prêts variables sont des prêts dits capés, c’est-à-dire qu’ils sont bloqués à un certain niveau à la hausse comme à la baisse. Pour choisir un taux variable, il faut qu’il y ait un écart de 1 point inférieur avec le taux fixe qu’on vous propose pour que le jeu en vaille la chandelle. Mauvaise nouvelle pour les aspirants propriétaires ! Le gouvernement français a annoncé son intention de permettre aux départements d’augmenter les droits de mutation en 2014 et 2015, à hauteur de 0.7%. Cette mesure servira à renflouer les caisses des départements, touchés par la hausse de leurs dépenses sociales. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel est l’intérêt pour le particulier de passer par un courtier en crédit immobilier ? En 2014 et 2015, les départements auront la possibilité de relever les droits de mutation de 0,7%, dont les gains supplémentaires leur reviendront. En comptant ces taxes, plus les divers frais (la TVA, les débours et les honoraires du notaire), un propriétaire pourra s’attendre à devoir verser 7,7% du prix du bien. Concrètement, pour l’achat d’un appartement parisien vendu à 500.000 euros, cela représentera un surcoût de 3.600 euros. Pour une maison valant 200.000 euros, les futurs propriétaires devront s’acquitter d’une taxe de 1.400 euros. Une augmentation qui pourrait bloquer les demandes de prêts de certains ménages. Maël Bernier : Le gain de temps tout d’abord car nous faisons pour lui le tour de toutes les offres du marché. Autre gros avantage, le courtier qui produit un fort volume d’affaires dispose donc d’un pouvoir de négociation supérieur à celui d’un particulier. Les taux que nous négocions sont en général inférieurs de 0,30% à 0,50% par rapport à ce que l’emprunteur seul obtiendrait. Droits de mutation, que sont-ils? Souvent appelés « frais de notaire », les droits de mutation regroupent plusieurs impôts versés par tout acheteur au moment de l’acquisition d’un logement ancien. Ils s’élèvent actuellement à 5,09% du prix de cession, et sont partagés entre les caisses de l’État, de la commune et du département. Au total, les frais de notaire s’élèveront à 7,7% du prix de cession Sandrine Allonier : Bien-sûr et il faut le faire avant qu’il ne soit trop tard ! Compte tenu du niveau encore très bas des taux, les opportunités de renégociations sont toujours nombreuses, dès lors qu’il y a environ 1 point d’écart sur le taux. Même les crédits récents peuvent ainsi avoir intérêt à être rachetés : un crédit souscrit en janvier 2012 à 4,30% sur 20 ans peut aujourd’hui être renégocié à 3,30% hors assurance avec un gain de près de 50 € par mois et une économie totale allant jusqu’à 15 000 € en réduisant la durée… Immobilier 100% entre Particuliers : Le gouvernement va accorder la possibilité aux départements de relever le taux des droits de mutation en 2014 et 2015. Que pensezvous de cette mesure ? Sandrine Allonier : Cette mesure est un signal négatif pour le marché… Les frais de notaire pèsent déjà lourd dans le budget des acheteurs qui n’en connaissent pour la plupart - surtout les primo-accédants - ni le montant, ni la destination... Les augmenter va donner le sentiment que ce sont encore les propriétaires qui sont taxés, qu’ils soient investisseurs ou qu’ils achètent pour se loger et donc en décourager certains, alors qu’il faudrait plutôt les encourager ! N O V E M B R E - D É C E M B R E 2 0 13 • N ° 8 9 • L’immobilier 100% entre particuliers 9
  10. 10. LE PANORAMA COULEURS Les Offres de vente toutes en Couleurs dans toute la France, classées par département Gratuit : Dossier de présentation des biens sur www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr (voir p 179) 30 GARD BAGARD MAISON F5 210 m2 Terrain : 1 600 m2 583 000 € Ref: 1012744 06.14.42.30.30 Maison contemporaine d'exception de 210 m2 sur un site unique sans vis à vis de 1800 m2. 4 chambres, 3 salles de bains, piscine chauffée de 13x3,30. Jacuzzi, bar extérieur. Belles prestations.Beaux volumes. Proche toutes commodités / classe énergie: B 10 N ° 8 9 • NOVEM BRE - DECEM BRE 2013 Visitez les biens à distance sur : www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr

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