Análisis Costo-Beneficio de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Análisis Costo-Beneficio de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario

on

  • 1,949 views

 

Statistics

Views

Total Views
1,949
Views on SlideShare
1,397
Embed Views
552

Actions

Likes
0
Downloads
14
Comments
0

3 Embeds 552

http://cediceobservatorio.blogspot.com 545
http://cediceobservatorio.blogspot.mx 4
http://cediceobservatorio.blogspot.com.es 3

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

    Análisis Costo-Beneficio de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Análisis Costo-Beneficio de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Document Transcript

    • Caracas, Agosto de 2011 Pág. 1 CEDICE LIBERTAD Av. Andrés Eloy Blanco Proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos (Este 2) Edif. Cámara de Comercio de Cara- de Vivienda. RESUMEN EJECUTIVO cas. Nivel Auditorio, Los Caobos. C a r a c as ,A continuación se presenta posibilidad de que el Venezuela. 1050-A.el análisis Costo Beneficio arrendamiento de vivienda asociaciones de inquilinos y Telf: +58(212) 5713357del Proyecto de Ley para la produzca beneficios para el otras formas asociativas, en Fax: +58(212) 5760512Regularización y Control de arrendador, ya que no tendrá la detrimento del dueño dellos Arrendamientos de posibilidad de ser quien inmueble, lo cual también entraViviendas, el cual está determine el canon de en contradicción con lasiendo discutido en la arrendamiento, esta situación Constitución Nacional. Encuéntranos en elComisión Permanente de podría conllevar a que Grupo de Facebook: El presente análisis procuraAdministración y Servicios desaparezca la figura del cedice mostrar las disposicionesde la Asamblea Nacional. Al arrendamiento de viviendas. Por distorsionantes que contiene elrespecto se considera este otro lado, se considera que proyecto de Ley y queproyecto de Ley que tiene desvirtúa la figura de la constituirán un nuevo cerco aefectos en la propiedad expropiación y otorga potestades Síguenos en Twitter: los derechos de propiedad de @cedicedebido a que coartará la para expropiar a las los ciudadanos. Contáctanos por elCriterios Esgrimidos para discutir la Ley correo electrónico:La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, fue aprobada en el marco de la primera Ley cedice@cedice.org.veHabilitante en Octubre de 1999, reimpresa según gaceta oficial del 07 de diciembre de ese mismoaño y entró en vigencia en enero de 2000. Tal como señala en la exposición de motivos hasta esemomento se consideraba que en Venezuela no se había legislado correctamente sobre la materia, ycon dicha ley se procuraba crear un cuerpo homogéneo de normas… con una perfecta armonización Visita nuestra web:entre los intereses de arrendatarios y arrendadores. www.cedice.org.veSin embargo, a diez años de vigencia de dicha Ley, se considera necesario la aprobación de unanueva ley de alquileres, la cual concebida como un sub-sistema dentro de un sistema legislativo másgeneral ofrezca garantía del derecho a la vivienda y el hábitat, mejore las garantías jurídicasreconocidas actualmente a los arrendatarios y arrendadores, cree las condiciones de confianza yseguridad jurídica necesarias para que se incremente de forma sostenida la oferta de inmuebles paraalquilar como vivienda, y ofrezca los necesarios estímulos, no sólo a los propietarios actuales deedificaciones aptas para su alquiler con fines de vivienda, sino a los constructores, de modo que se Preparado porreactive la construcción de inmuebles no sólo destinados a la compra venta sino también al alquiler Alicia Sepúlveda, concon fines de vivienda. base a trabajos deEl déficit habitacional estimado en Venezuela es de 1.200.000 unidades de viviendas, el cual se ha investigación exhaustivosvisto agravado por la ocurrencia de fenómenos naturales que han deteriorado aún más las del Econ. Rafael González, Master encondiciones de infraestructura y disposición de vivienda por parte de los ciudadanos venezolanos, Economía Regulatoria yaunado a un descenso importante en el mercado de arrendamiento inmobiliario. Como porcentaje del del Dr. Luis Alfonsototal de las transacciones de inmuebles la participación de alquileres se redujo de 30% a 5%, entre Herrera, Especialista en2000 y 2010, ello explicado en parte por la congelación de los cánones de arrendamiento vigente Derecho Administrativo. Ambos investigadores deldesde 2003 y por otras regulaciones gubernamentales. Observatorio Económico Legislativo de CEDICE- Libertad. Si desea más información sobre este boletín escriba a: aliciasepulvedacedice@gmail.com
    • Pág. 2En Caracas se estiman que existen 40.000 unidades de vivienda El artículo 8 establece la exclusión de la fijación del canonarrendadas, para total de 700.000 personas en esa condición. de arrendamiento a aquellos inmuebles queMediciones de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, señalan perteneciendo a la República, a los estados, a losque oferta alquileres ha tenido una fuerte merma, la cual se municipios y a los organismos públicos, el Ejecutivocalcula en 90% en tan sólo 24 meses, como resultado del Nacional lo determine. Si el proyecto de Ley pretendeestablecimiento de normativas regulatorias y suspensión de tutelar materia que ha definido de interés público, comojuicios en materia inmobiliaria. Los dueños prefieren vender que sería el derecho a la vivienda, mal puede nadie, ningúnalquilar y además los propietarios hacen todo lo posible para no ente o poder estar excluido de su aplicación. Ladejar solas las viviendas con el propósito de evitar invasiones. discrecionalidad que se le otorga al Ejecutivo Nacional, por encima de cualquier otro poder y especialmente de la sociedad en su conjunto, carece de asidero en elDado ese escenario, el Gobierno Nacional, lejos de promover supuesto objetivo de resguardo del interés público.condiciones que permitan la construcción de nuevas solucioneshabitacionales y la reactivación del mercado inmobiliario hapromovido entre sus seguidos la discusión de una Ley que Los artículos 14 y 15 sobre el Órgano Rector –el Ejecutivolesiona desde su propio título y asoma una pretensión Nacional a través del ministerio competente de la materiadecretista, reduciendo un tema tan complejo (como es el de la de hábitat y vivienda- y la creación de una Direcciónvivienda en Venezuela) a la simple aprobación de una Ley. Nacional de Inquilinato, con representación en todas las entidades federales, implicará la generación de una serie de costos directos derivados del desarrollo institucional dePrincipales Aspectos de la Ley la normativa. Igualmente el artículo 18 establece que en adelante la Dirección Nacional de Inquilinato deberá(Proyecto publicado en web de la Asamblea Nacional revisar los contratos de arrendamiento para que estosel 01/08/2011) cumplan los parámetros establecidos en este Ley. EstaLo primero que destaca en el Artículo 1 es que la Ley estaría disposición crea una barrera administrativa adicional, quecircunscrita al arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles en la medida que su administración represente un tramitesean urbanos o suburbanos, destinados a vivienda, habitación y o nodo adicional en el proceso de negociación ypensión. arrendamiento, los costos, así sean generales dado los costos de espera, entre otros, se incrementarán, tanto para el arrendador como para el arrendatario.El artículo 3 configura una declaratoria de interés públicogeneral, social y colectivo a toda materia relacionada con losarrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. Los artículos 17 y 19 establecen la creación del Censo de Contratos de Arrendamiento, imponiendo exigencias a los arrendadores de notificar la información que constituiríaEn este orden de ideas el artículo 3 establece que el Ejecutivo este censo (a saber: los datos identificativos delNacional tomará todas las medidas que permitan desarrollar las arrendador y/o arrendadora, arrendatario y/o arrendataria,bases y mecanismos necesarios, que garanticen a todas las cualidad del arrendador, del canon de arrendamiento, deciudadanas y ciudadanos, el goce del derecho humano a una la existencia de cláusulas penales, de la duración delvivienda y hábitat. Se entiende de este artículo que las acciones contrato, de la fecha del contrato, del tipo de inmueble, dedel Ejecutivo Nacional no se encontrarían limitadas o la ubicación del inmueble y cualquier otro que la Direccióncircunscritas al resguardo colectivo del interés público, sino Nacional de Inquilinato considere pertinente). Si seeventualmente protegiendo a un grupo de ciudadanos en violenta lo establecido en el artículo 19 sobre eldetrimento no solo de otro grupo, sino del funcionamiento suministro de información al censo por parte deleficiente de dicho mercado e incluso de los potenciales y futuros arrendador, implicará la aplicación de multas.ciudadanos con necesidad de viviendas. Preocupa en la redacción del artículo 23 queEl artículo 4 sobre el Ámbito de Aplicación de la Ley establece expresamente se establezcan disposiciones donde secomo mecanismo intermedio para resguardar el supuesto objeto crea la defensa pública con el objetivo exclusivo detutelado –derecho humano a la vivienda-, el establecimiento de resguardo de los derechos de aquellas personas quecondiciones determinadas por la Ley para regular los cánones ocupen inmuebles destinados a vivienda, habitación ede arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles pensión. La ausencia de otros derechos, como el de ladestinados a vivienda, habitación o pensión. Es así, como se propiedad, podría crear instituciones que en nombre dellimita y circunscribe una regulación vía control del canon de débil jurídico desmedre derechos constitucionalmentearrendamiento como el único mecanismo para resguardar el consagrados. Este hecho resulta preocupante porque elderecho de la vivienda. derecho a la vivienda y el derecho a la propiedad no son sustitutos, ni excluyente, mucho menos los derechos de propiedad constituyen un juego de suma cero donde
    • Pág. 3existe necesariamente un perdedor y un ganador. Por el contrario, brechas entre la demanda de inmuebles para vivienda víalos derechos de propiedad sobre los inmuebles y el respeto de tal arrendamiento y la oferta.institución económica por parte de las instancias del Estado,fomentará un mercado de arrendamiento claro y robusto,facilitando el acceso a unidades habitacionales y coadyuvará a la El artículo 57 sobre la Competencia de la Dirección Nacional desatisfacción del derecho a la vivienda. Inquilinato, le otorga a esta la responsabilidad de fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles que estaría regulados por el proyecto de Ley de ser aprobado.Debe considerarse que disposiciones desproporcionadas a favorde los arrendatarios y en detrimento de los arrendadores generaráefectos negativos que tienen que ser ponderados antes de El criterio utilizado en el artículo 61 sobre la fijación del canonaprobarse este proyecto de Ley. Existiendo responsabilidades en el cual se establece la secuencia creciente de un porcentajepara cada una de las partes en el contrato de arrendamiento, el de cobro como canon sobre el valor del inmueble, podría crearexceso de protección de los arrendatarios en detrimento de los distorsiones sobre la oferta en el mercado de arrendamiento,arrendadores creará un problema de riesgo moral por el cual los teniendo igualmente efectos sobre el sector de la construcción.primeros relajarán sus conductas responsables hacia su Una vez que existe una segmentación de los valores de loscontraparte. inmuebles sobre los cuales se imputa un porcentaje del valor del inmueble como monto del canon, tal clasificación se perfeccionará en un esquema de incentivo o desincentivos a laEl numeral 8 del artículo 24 sobre las atribuciones de la defensa oferta de arrendamiento. Este constituye un ejemplo de quepública con competencia en materia civil y administrativa especial cómo la sustitución del mercado (como espacio de interaccióninquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, podría en entre oferentes y demandantes) por decisiones burocráticas ysu administración erigirse como una sentencia o decisión previa administradas podría generar distorsiones y trastocar losen contra de los arrendadores. Debe evitarse posiciones que incentivos a favor de la oferta para ciertos segmentos delluzcan como decisiones previas a los procedimientos mercado.administrativos ya que introducen problemas por medio de loscuales se hace culpable a los arrendadores, independientementede la particularidad del caso. Tal fijación rígida, sin considerar los costos de oportunidad, la revalorización de los inmuebles como activo fijo y el riesgo asociado a la actividad de arrendamiento, así como los costosEl artículo 31 sobre el Cobro Indebido de los Cánones, establece y gastos operativos y administrativos, desincentivaran a launa regulación de la actividad de arrendamiento a través de un oferta de inmuebles para el arrendamiento.control de precios (canon), el cual estaría siendo establecido,directa o indirectamente de forma administrada, según el fijadopor la Dirección Nacional de Inquilinato o por medio de los El artículo 62 establece administrativamente el valor delmétodos que la Ley ofrecería. Debe preocupar la utilización de inmueble sobre el cual se aplicaría la rentabilidad o canoncalificativos como “justo” para referirse al canon que la Ley permitido establecido en el artículo 61. La conjunción de ambospermitirá. artículos dejaría a un lado la soberanía tanto del oferente como del demandante. La fijación de los dos parámetros o dimensiones de los ingresos producto del arrendamiento sonTal referencia al “canon justo” no solo no se encuentra definido en Ad Hoc, sin fundamento robusto, obviando como se forman losla Ley, sino que desconocería un precio o canon determinado por precios en los mercados donde existe libertad en la oferta y semercado de arrendamiento, el cual sea aceptado por el ejerce la soberanía del demandante. La fijación de un valor yarrendatario y establecido en un contrato voluntario entre las un porcentaje de canon por debajo de los precios de reservapartes. del oferente generarán reducción en la oferta, lesionándose la posibilidad de satisfacer el derecho a la vivienda.El artículo 38 sobre el Canon de Arrendamiento elimina la librenegociación entre las partes en lo referido al canon toda vez que La fijación de precios, tarifas, cánones, etc., cuenta con asideroeste debe responder a lo establecido en la Ley o ser fijado por la única y exclusivamente cuando nos encontramos ante unDirección Nacional de Inquilinato. En este sentido, se obvia a los mercado o sector caracterizado como monopolio natural. Eldos agentes fundamentales, el oferente del inmueble y el interés público que podría justificar este tipo de regulación víademandante así como el precio de reserva del primero, y los control y fijación de precios buscaría recuperar la pérdida degustos, preferencias y soberanía del segundo (consumidor). peso muerto que implicaría aquel excedente del consumidor no realizado en aquellos casos en los que existiendo disponibilidades de pago superiores a los costos de proveer elSe debe hacer un inciso acá para señalar que pretender crear un bien o el servicio no termina generándose. Lo anterior seaparataje regulatorio e institucional que pretenda hacer presentaría exclusivamente en el caso de monopolio natural yresponsable a los propietarios de inmuebles o los arrendatarios de no en el caso de la existencia de una restricción de la actividadla satisfacción del derecho a la vivienda, constituye una miopía económica del sector construcción que nutre al mercadoregulatoria que lejos de coadyuvar a su concreción, incrementa
    • Pág. 4primario y secundario, así como al mercado de arrendamiento de aquellos que desarrollen conjuntos habitacionales, destinadosinmuebles, producto de causas distintas a prácticas estratégicas a ventas y arrendamientos de viviendas” .El artículo 81 aúncorporativas. cuando pretende constituir un incentivo a favor de la construcción de viviendas para la oferta primaria y para arrendamiento, podría no ser suficiente dado las numerosasMás allá, tales regulaciones e imposiciones de cánones disposiciones a lo largo del presente proyecto de Ley queadministrados podrían restar atractivo a la actividad del destruyen los incentivos a la oferta de inmuebles y a laarrendamiento, incentivando en el corto plazo la oferta del inmueble actividad de la construcción.para la venta y posteriormente, dado la pérdida de cualidad de losderechos de propiedad, se reducirá la demanda primaria de El artículo 82 establece: “La prorroga arrendaticia será elinmuebles que podrían ser destinados a la oferta del servicio de tiempo que demore la Dirección Nacional de Inquilinato enarrendamiento. otorgar al arrendatario y/o arrendataria una nueva unidad habitacional, de aquellas que construya el Estado para tal fin, o de aquellas que los privados por obligatoriedad de esta Ley,Los artículos 62, 63, 64, 65, 66 y 67 responden a una visión tengan a bien entregar en arrendamiento”. De nuevo, seregulatoria basada en costos. Esta visión o enfoque regulatorio se lesiona a las cualidades de la propiedad privada, al imponerleencuentra en desuso a nivel mundial por anacrónico y por generar una obligación a unos privados, no en resguardo del interésdistorsiones sobre los mercados o sectores en los cuales se público, sino en beneficio de unos particulares. Este tipo deinstrumenta vía un control de precios teniendo como referencia los disposiciones lejos de corregir el déficit de solucionescostos. Ante una situación de restricción en la oferta de inmuebles habitacionales en Venezuela, tenderá a agudizarlo, porquepara el arrendamiento, ninguna fijación del canon implicará una inhibe la oferta futura, lesionándose a quienes requieren demejora en el bienestar social. Por el contrario, se producirá un soluciones habitacionales, así como a todos aquellos queconstreñimiento en la oferta, pérdida de demandantes satisfechos y dependen de la actividad económica del arrendamiento y else vulnera el derecho a la vivienda. sector construcción.El artículo 72 añade al control y a la determinación administrada del El artículo 150 introduce disposiciones y actores abiertamentecanon, la fijación y congelamiento temporal de los cánones fijados a políticos, en ocasiones sin interés expreso o determinado, lolo largo de tres años. Esta imposición lesiona cualidades y atributos que violaría no solo la formación y diseño de políticas públicasde la propiedad de los inmuebles para la vivienda. En la medida y regulatorias, sino especialmente el interés público.que el canon representa unos ingresos por un servicio dearrendamiento, la pérdida de poder de pago y compra de tal valorcontrolado, resta incentivos a favor de la oferta de inmuebles para Efectos sobre la Propiedadvivienda por medio del arrendamiento. Este rezago en el poder decompra y de pago del canon restaría competitividad a la actividadde arrendamiento, deteriorando las posibilidades de resolver el Con los supuestos bajo los cuales solo podrá demandarse eleventual déficit de viviendas y de soluciones habitacionales. desalojo, señalados en el artículo 116, se limita el uso, disfrute y disposición de la propiedad, lo que lesiona las características y cualidades del derecho de propiedad de los inmueblesEl artículo 74 al condicionar el 25% de viviendas a ser construidas a utilizados o susceptibles de ser usados en la actividadla actividad del arrendamiento y dado que la presente Ley económica de arrendamiento. Esto se agrava con lo señaladoconstituye un entramado que lesiona los incentivos a esta actividad, en el artículo 148 referido a la Reincidencia, donde sese estará lesionando asimismo los incentivos a favor de la contempla la expropiación de inmuebles cuando la reincidenciaconstrucción de soluciones habitacionales en Venezuela. correspondiera a la tercera. Lo anterior resulta desproporcionado, confiscatorio y violatorio de los derechos de propiedad.El artículo 75, se erige como un nuevo trámite administrativo a laactividad de la construcción en Venezuela. En este sentido, el iniciode la actividad de construcción de soluciones habitacionales y/o En el artículo 78 –al igual que en los artículos 74 y 77- seviviendas quedará condicionado a la entrega de la carta aval de la establece una disposición que resulta a todas lucesDirección Nacional de Inquilinato. Queda expuesto el sector inconstitucional por confiscatoria, discriminatoria yconstrucción en adelante a un nuevo riesgo de fallas de Gobierno desproporcionada. Se está haciendo absolutamenteen la administración de la norma bajo análisis. responsable de los desalojos y de la situación de déficit habitacional a los privados que poseen o construyen viviendas a las cuales se les está imponiendo la obligatoriedad deEl artículo 81 establece: “En aras de apoyar al sector privado de la dedicar un porcentaje a la actividad de arrendamiento.construcción, se exoneran del pago de impuesto sobre la renta
    • Pág. 5El artículo 80 limita el uso, disfrute y disposición de un bien, lo que el proyecto de Ley protegería a los actuales arrendatarios,desdibuja o lesiona las propiedades y cualidades de la propiedad estarían siendo lesionados los potenciales arrendatarios,sobre cierto tipo de inmuebles –los establecidos en el artículo 74, 75 quienes verán reducir las opciones de oferta. Segundo, losy 76-. Lo anterior en nada mejora las condiciones requeridas para actuales arrendatarios podrían verse lesionados en laque se produzca una expansión de la oferta de inmuebles en el medida que las alternativas futuras de arrendamiento semercado primario, secundario y de arrendamiento vean reducidas producto de la aprobación e instrumentación del proyecto de Ley bajo análisis.Eliminación de libertad de las partes en la formación del contrato yabsorción por parte del Ejecutivo Nacional de toda capacidad para Para evaluar los costos se hace necesario analizar por unfijar las condiciones económicas del contrato al respecto cabe lado la racionalidad del proyecto, lo cual implica, evaluar sidestacar que ninguna ley puede ni debe eliminar la libertad de resulta estrictamente necesario lesionar a un grupo decontratación de las personas, menos aún en áreas de especial venezolanos para eventualmente proteger a otro grupo deinterés social como la de alquiler de inmuebles para viviendas. ciudadanos y por el otro determinar si el efecto neto de laDesde luego, la ley debe evitar los abusos y atropellos, y para ello es aplicación de la norma es positivo o negativo.necesario que establezca prohibiciones y formas de supervisar elcumplimiento de las mismas y sancionar su incumplimiento, En cuanto a la racionalidad del proyecto, debeequilibrada para ambas partes. considerarse que el precio o canon que resulte del mercado de arrendamiento–del libre juego de la oferta y laPero la ley no puede ser un instrumento de sustitución del Gobierno demanda- y que sirva de referencia para elen las decisiones de las personas, bajo la excusa de querer perfeccionamiento de los contratos de arrendamiento, noprotegerles. El actual Proyecto prácticamente quita a las partes del tiene porque ser considerado como el resultado de unarrendamiento toda materia sobre la cual decidir (de cánones, de juego suma cero para aquellos que firman un contrato deduración, de obligaciones a sumir, etc.) y atribuye a la Dirección esta índole. Ambas partes firmarán un contrato deNacional de Inquilinato total discrecionalidad para establecer ella en arrendamiento en la medida que el precio o canonforma unilateral (acaso con el concurso de extraños al contrato, satisfaga ambas partes. Lo anterior es equivalente acomo son las instancias del Poder Popular) las condiciones del pensar en el precio del mercado de un producto, para elcontrato. He allí una fuente de temor, de desconfianza e inseguridad demandante efectivo no superará a su disponibilidad dejurídica, al negar la capacidad jurídica y la legítima participación de pago, porque de lo contrario no adquiriría al bien. De formalas personas en su proyecto de vida. equivalente, para el oferente el precio o canon del mercado superará a su precio de reserva, porque de lo contrario no ofrecería el inmueble a la oferta en el mercado de serviciosCosto-Beneficio de arrendamiento, ni firmara un contrato.Por el lado de la oferta varios pueden ser los afectadosnegativamente. Esto significa que el problema del déficit habitacional en general, y de arrendamiento en particular, no tendrá 1.– Todos los propietarios de inmuebles con uso de viviendas que solución por medio del control de los cánones, como lo ofertan o podrían ofertarlas en el mercado de servicio de establece el proyecto de Ley. Por el contrario, el déficit arrendamiento. Una vez que la actividad de arrendamiento de habitacional se incrementará producto de su aprobación e viviendas está siendo menoscabada y destruidos los incentivos a instrumentación, toda vez que se constreñirá la oferta de su favor, todos ellos descartarán tal actividad como una inmuebles para viviendas en arrendamiento. Todo esto alternativa dado su relación rentabilidad y riesgo asociados. sirve de fundamento para validar que todos los propietarios 2.– Dado que la actividad de arrendamiento pierde incentivos de inmuebles de viviendas son potenciales lesionados como alternativa, la demanda primaria de viviendas con fines de porque se limita el uso de su propiedad y su libertad arrendamiento también perderá incentivos, por lo que la oferta se económica, en la medida que se castiga a la actividad de reducirá. Para que pueda haber viviendas ofertables en el arrendamiento de inmuebles para vivienda. mercado de servicios de arrendamiento, debió previamente haber una oferta primaria de estos inmuebles. Lo anterior, hace intuir Respecto al efecto neto de la aplicación de la norma, debe que existirá un efecto de caída de la demanda de inmuebles, dejarse claro que en la medida que el derecho de especialmente en el mercado primario, lo que reducirá los propiedad y el derecho a la vivienda no se encuentren en incentivos a los agentes económicos que actúan en el sector conflicto, sino que por el contrario el primero constituye un construcción. Todos los agentes económicos que hacen vida en requisito para satisfacer al segundo, la vulneración del este sector estarían siendo afectados, constructoras, mano de primero con la excusa de pretender proteger al segundo, obra del sector construcción, oferentes de insumos a la generará una lesión a la sociedad porque se atentará construcción y el Estado que dejaría de percibir ingresos fiscales contra la eficiencia económica y particularmente la derivados de la actividad directa e indirecta del sector eficiencia dinámica, consideradas ambas bienes sociales. construcción. Este constituye en términos generales el efecto negativo más preocupante que tendría la aprobación ePor el lado de la demanda, resulta claro que aun cuando parece que instrumentación de este Proyecto de ley.
    • Pág. 6Adicionalmente, en la medida se lesione la eficiencia dinámica En la medida que se desincentive el mercado deen el mercado de arrendamiento y del sector construcción, la arrendamiento, así como la oferta primaria de viviendas,demanda primaria de inmuebles caerá y dejará de justificar cualquier mercado o sector relacionado con el sector viviendacierto nivel de actividad económica en el sector construcción, se verá afectado. Una vez que la vivienda constituye un biense habrá dejado de fomentar la actividad económica y el valor duradero, la oferta primaria de hoy servirá de competencia, deagregado, así como capacidad de contratación del sector la oferta futura, disciplinando a todo el mercado. Este Proyectoconstrucción y el de servicios de arrendamiento. El efecto de Ley lesiona esta dinámica competitiva que beneficia a losnegativo será la pérdida de valor, bienestar y riqueza producto demandantes, arrendatarios, potenciales demandantes y a ladel constreñimiento de la actividad económica en ambos sociedad en su conjunto.mercados.La nueva legislación de alquileres para vivienda,debe partir de la idea conforme a la cual el alquiler Si la preocupación es el poder adquisitivo deldebe ser concebido como una solución temporal y venezolano, debe instrumentarse políticas deno definitiva al problema de acceso al derecho a estabilización macroeconómicas responsables queuna vivienda digna propia garantizado por la impliquen la armonización de la política fiscal,Constitución de 1999, ello así porque el contrato de monetaria y cambiaria para garantizar la estabilidad dearrendamiento no tiene por fin transferir la los precios y no el financiamiento inorgánico del gastopropiedad del bien sino sólo su uso y goce público corriente no productivo.temporal, y los propietarios tienen derecho, salvoque decidan lo contrario, a mantener su patrimonio Debe articularse la incorporación más protagónica depara que le genere frutos sin que sean los constructores privados para canalizar los fondosconstitucionales formas directas o indirectas de públicos de vivienda, garantizando una procura queprivarle de su propiedad. evite la burocratización, corrupción y despilfarro de los recursos públicos destinados a la vivienda.Si el objetivo fundamental, del Proyecto de Ley, esproteger el derecho a la vivienda, el diseñador de Finalmente, resulta fundamental que dicha legislaciónlas políticas públicas y regulatorias debe entender genere confianza y brinde la seguridad necesaria paraque la mayoría de los objetivos regulatorios, que quienes están en capacidad de aumentar la ofertamateria de interés público, no se alcanzan vía (actuales propietarios y constructores, al margen pordecreto. Por el contrario, el Estado debe garantizar supuesto de la iniciativa estatal para contribuir tambiénlas condiciones para que los oferentes incrementen al aumento de la misma) tengan los incentivos parasu oferta y de esta manera los demandantes hacerlo, sin temor a ser privados arbitrariamente de suconsigan suficientes alternativas y opciones que propiedad, y que al lograr tal efecto, promoverá sinles permitan escoger según sus gustos y duda una sana competencia entre los oferentes, quepreferencias. conducirá a una moderación de los precios de alquiler, beneficiosa para los actuales y futuros arrendatarios.Así las cosas, se requiere fomentar la actividadeconómica privada en el sector construcción, asícomo en el sector de servicios de arrendamiento. Si desea citar este documento: Proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamien- tos de Vivienda. Documento "Promoción del Diálogo Democrático a través de un Pro- grama de Análisis Legislativo y Económico" CIPE-CEDICE, Agosto 2011 Pueden ser consultados en www.cedice.org.ve