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Pierri Comentarios Escritos Por Nina Noriega

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algunas reflexiones personales sobre esta ley para obtener propiedad inmueble

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  • 1. LA LEY PIERRI:¿ PROMUEVE LA MOVILIDAD Y FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD ? DRA NINA NORMA NOREGA Nuevamente el tema de la falta de vivienda ante el crecimiento de la sociedad en áreas urbanas obliga a las autoridades gubernamen- tales a replantear el tema, buscar nuevas formas y dar respuesta en forma perentoria.Pero la realidad demuestra que esas respuestas no llegan o son insuficientes. La masa urbana que actualmente carece de propiedad es muy grande ,la cual se halla radicada en forma infrahumana en villas de emergencias en zonas marginales del conurbano y del resto del país. Cuando nos referimos a viviendas el código las define como aquellas que esten con la finalidad de brindar un fin de morada familiar; fuera del sentido de interes económico ni suntuario de la misma.En la actualidad hablar de una vivienda digna es condición básica y conforma parte de las necesidades básicas del hombre y aquel que no las posse, se considera , como lo ha definido varias instituciones que luchan por la dignidad humana, que se encuentra por debajo del nivel minimo de condiciones básicas de vida. Sin embargo la realidad actual de la Argentina difiere en gran forma con estos preceptos. La ley Pierri ,sancionada el 22 de septiembre de 1994,complementada con los decretos 1661/97 y decreto 1885 ,fechado el 26/10/94, viene nuevamente a poner en el ruedo, timidamente, este candente tema. El Código Civil argentino, sancionado en una época en que las ideologias del liberalismo era emblema de status intelectual avanzado, no pudo quedar fuera de este contexto.Su codificador, tomó sendos recaudos para proteger , a un nivel de ultranza, la propiedad privada. Esta situación conllevó hasta la reforma del Código en 1968, a que la propiedad estuviera en pocas manos o en manos que poseyeran cierto nivel económico. Pero la realidad demostraba dos situaciones :el aumento de la población y el replanteo del significado de poseer una propiedad inmueble. Pues entonces era hora de introducir una función social para la propiedad. El artículo 3948 habilita a la prescripción adquisitiva, definiendo como un derecho que le asiste a un sujeto a obtener un dominio a traves de la posesión y el transcurso del tiempo. Ahora bien, hay que reconocer que dicho artículo es falto de claridad. En primer lugar solo se reduce a permitir la usucapión a inmueble . ¿Que pasa entonces con otros derechos reales que se puedan ejercer por esta vía y no contemplados en este artículo ?¿ Que ocurríria con los muebles? Y
  • 2. Finalmente el estar en posesión de una cosa no es un derecho sino un medio para adquirir ese derecho al que se le debe sumar el transcurso del tiempo y/o un titulo imperfecto y el transcurso del tiempo.Pues comprendemos que la reforma de 1968 tuvo que reconsiderar el artículo mencionado. Es importante recordar que el antiguo procedemiento para adquirir dominio por prescripción antes de la reforma ,alargaba los plazos ( 20 y 30 años) ,que aplicaba el principio del nemo plus juris y un procedimiento judicial engorroso ,que finalmente no daba reales garantías para la aquisición del dominio (fundamento de la dquisición la prueba testimonial y pago de impuestos), y lo más importante de todo era la sentencia ,no hacía cosa juzgada material, con lo cual se creaba una inseguridad jurídica. La reforma intrudujo cambios importante en este procedimiento. Por primera vez se iba a permitir el movimiento y desplazamiento de dominus que ejercian acciones de abandono sobre sus dominios.Se acortaban los plazos ( 10 años de posesión ininterrumpida, pacifica y pública y titulo imperfecto,o 20 años de posesión ininterrumpida),se producia proceso contencioso (un actor, un demandado),se suprimió la distinsión entre presentes y ausentes, se suprimió las causales de suspensión por incapacidad,permitió oponer la prescripción hasta el vencimiento de plazo en la contestación de demanda o reconvención en una reinvindicación Esto último reglado por Ley 22434. Los cambios no solo se circunscribieron a los enunciados,se permitió a acreedores y fiadores hacer valer la prescripción a pesar de la oposición tácita o expresa del deudor ( art. 3963) Por el artículo 3950 del Código Civil se agregan tanto sujetos fisicos como jurídicos como habilitado para prescribir por transcurso del tiempo ,la sola condición es la capacidad de derecho ( poder adquirir). Respecto a los objetos segun el artículo 3952 dice que " puede prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una adquisición " .Esto incluye los derechos reales sobre cosa popia (dominio,condominio y propiedad horizontal y los derechos reales que recaen sobre cosa ajena encuadrados en el goce o disfrute. Ahora bien , volvamos a una parte de la redacción del artículo " puede prescribirse todas las cosas...". Nos surge el siguiente interrogante ¿que ocurre con las cosas dominio del Estado) ¿que ocurre con las cosas muebles?- Para el primer interrogante la Ley 17.711 los excluye . Sin embargo volvemos a dejar pendiente la pregunta para reconsiderarla con el análisis a la Ley Pierri. Al segundo interrogante, la ususcapión de cosa mueble, antes de la reforma de 1968, como parrafos arriba lo enunciaramos ,segun el artículo 3948 no se podían usucapir. El criterio definido por Velez Sarfield consistía en considerar que en los muebles la posesión vale titulo, entonces ¿que sentido tendría usucapir sobre una cosa mueble que ya se obtiene el domino con solo tener la cosa y mostrar interes
  • 3. en tenerlo? Pero el Codificador al memos pareció no contemplar los supuestos del artículo 2412. Desde la sanción del Código hasta la reforma de 1968 se había producido una laguna jurídica, para los supuestos del artículo mencionado que se subsanó con el artículo 477 del Código de Comercio. Convengamos que esta solución práctica fue parcial como fue parcial el posterior artículo 4016 bis de la reforma 17.711. El artículo 477 del Código de Comercio contempla solo el caso del poseedor de buena fé de cosa robada o perdida.El artículo 4016 del Código Civil, siguió en la linea del artículo 477, pero fue más puntual; distinguió entre cosas no registrables y registrables, estableciendo plazos de tres y dos en la posesión continua y de buena fé , respectivamente.Pero finalmente el supuesto del poseedor de mala fé ¿quedo contemplado por alguna norma? Convengamos en que no y que solo se aplica criterio doctrinario que solo con la posesión de veinte años se obtine el dominio. En forma suscinta analizaremos a continuación las caracteristicas que se deben cumplir para poder interponer un prescripción . La posesión tiene que ser permanente, no interrumpida y se contabiliza a partir de la medianoche en que entro en uso y goce de la cosa.Es materia de prueba. Si existe un justo titulo, la situación se simplifica porque se considera que a partir de la fecha de ese titulo imperfecto se comenzó a poseer La posesión debe ser ininterrumpida, idependientemente de quien la realiza. Esto quiere decir que si el sujeto titular de la posesión fallece ,sus sucesores universales son continuadores del causante en su posesión (art.3417 / 3418).Si se produce alguna causa de interrupción natural o civil de la posesión,la misma se pierde y el tiempo en que se estuvo en la usucapión a esta causa no se computa, es decir debe comenzar a usucapir nuevamente. Finalmente, haremos una breve referencia respecto a usucapión breve y larga. Previo al mismo acotemos que la Ley Pierri, es complementaria y se incerta dentro del contesto de lo analizado hasta aqui. Retomando las referencias sobre usucapión breve ,el art´3999 consagra el principio de adquisición inmobiliaria por transcurso del tiempo en forma breve a traves de la posesión de diez años ,por buena fé (art. 4006,4007,4008 4009) y justo título (art. 4010). Respecto a usucapión larga, segun el artículo 4015 /4016, referente a inmuebles se estableció un plazo de veinte años para la obtención de una acción declarativa. En ambos casos deben dirimirse el dominio en el estado judicial.
  • 4. El juicio que ha de establecerse ,segun la ley 14.159 debe consistir en la presentación de la demanda,la cual se acompañara , certificado dominio,certificado registral,plano habilitado (plano de mensura) , prueba testimonial ( los testigos ya no son prueba unica y relevante, pero si importante porque a traves de ellos el actor probará su animus dominis ), prueba documental (pago de tasas,e impuestos y contribuciones, no es necesario que esten a nombre del poseedor, pero si identificado el inmueble y que corresponda con el imnueble que se esta usucapiendo) El procedimiento es contradictorio y se interpone en la juridicción judicial de ubicación del inmueble. Serán parte del mismo del mismo , el actor y el demandado, que se lo individualizara a traves del certificado de dominio. Contra él irá el proceso. Se lo citará por edictos. Se dará participación al defensor a traves del traslado de la demanda Finalmente se dictará sentencia con caracter de cosa juzgada material, se declara haber obtenido el dominio con efecto retroactivo a la fecha en que se inició la posesión y se la inscribe en el Registro de la Propiedad. La ley 24.374 y sus decretos reglamentarios ¿como se inserta en este juego de normas? En primer lugar, la norma situa a los beneficiarios de este regimen a los ocupantes de pòsesión pública , pacifica y continua anteriores a enero de 1992.De esta forma viene a "blanquear" todas aquellas posesiones sin dominio que no hubieren interpuesto usucapión.Las unifica, acortando el plazo, y no especificando diferencia entre prescripción corta o larga.Ese plazo se restringe a tres años anteriores a enero de 1992.Establece las mismas condiciones que debe reunir la posesión (pública, pacifica y continua) que las que manifiesta el Código Civil. Importante es recalcar que el artículo 1 de esta Ley ,circunscribe el derecho de usucapir exclusivamente a "inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa de habitación unica y permanente y acrediten causa licita en la posesión.Parecería traducir el espiritu de este artículo, que el fin social que debe encerrar la propiedad ,segun las doctrinas actuales, estaría acercandose . Bien quedaría protegido el posible abuso en la utilización de la norma, pues habilita a reconocer al estado la posesión que realiza un sujeto como unica posesión la que se ejerza sobre un solo inmueble y con el destino de morada familiar.A los fines de excluir toda duda sobre el objeto, el artículo 1 del decreto 1885 /94 nos refiere "Determínese que las viviendas comprendidas en este régimen deberán reunir las caracteristicas contempladas para viviendas económicas". Quedan exluidos de esta ley los propietarios o posedores de otros inmuebles o
  • 5. posedores que gocen posesiones inmuebles con otros fines o, que por la naturaleza de la cosa se la considere suntuaria.A estos posedores no se le niega el derecho de obtener una sentencia declarativa de dominio por prescripción , pero deberán regirse por los mecanismo del Código Civil a los cuales hemos hecho referencia. Respecto a los sujetos titulares de este derecho, esta ley incorpora nuevos aspectos. Ampara y beneficia a los sujetos que si bien no tienen un lazo familiar con el causante de la posesión que se reclama, han convivido en forma permanente con él , en uso y ejercicio de esa posesión por el transcurso de cinco años. El plazo se computa sumandose a los tres que se referiere a la posesion propiamente dicha, más dos años de posesión anteriores.Respecto a sucesores particulares quedan incluidos en esta normativa , ya que sobre ellos se refiere la ley en su artículo segundo, parrafo d) "Los que mediante acto legítimo fuesen continuadores de dicha posesión. Con relación al objeto se amplia y se sinplifica el origen del mismo. Se habilita a reconocer la posesión de dominios privados del Estado en toda sus instancias (nacional, Provincial, municipal).Y a los efectos de simplificar la obtención del dominio, esta ley habilita a la instalación de escribanias en las áreas del estado a los fines que se aplique la entrega de la escritura,luego del proceso administrativo, favorable al poseedor.Es concordante con las normas enunciadas (Código Civil y leyes complementarias) , la exclusión de los dominios públicos del estado para la aplicación de esta ley. Respecto del procedimiento, debemos reflexionar que difiere con lo analizado anteriormente. El espiritu de esta ley nos hace inferir que el objeto es permitir la obtención de la acción declarativa por prescripción a traves de plazos menores que lo que implica un proceso judicial. De aqui entonces que se establezca un proceso administrativo para el mismo. Pero la reflexión que nos sugiere es la siguiente ¿Los organismos nacionales, provinciales, y/o municipales, cuentan con infraestructuras suficiente para brindar este servicio con celeridad y economía procesal .? o finalmente se terminará en un proceso similar al judicial teniendo el poseedor dos alternativas a su elección?. No queda muy en claro y del espiritu de esta legislación no se traduce, cual es el campo de competencia de uno y otro. Y aun más ¿ cual es el grado de legitimidad de la documentación final expedida, aunque sea labrada ante escribano e inscripta en el Registro de dominio correspondiente, si el procedimiento no surgió de una fuente judicial , ni se expidió sentencia que recayera sobre la cosa estableciendo una cosa juzgada desde el órden material ? ¿Es competente un organo administrativo para realizar este proceso ?. Finalmente, y a los fines de redondear ,someramente, el procedimiento por
  • 6. prescripción segun la Ley Pierri, acotemos, que el proceso es administrativo,se presenta en la juridicción de asentamiento del inmueble en usucapión,generalmente los municipios, donde se instalaron dependencia para estos fines , denominadas casa de tierras. En cuanto a los requisitos se tramita un expediente que incluye identificación del inmueble, ficha personal del poseedor y ficha catastral del inmueble y/o toda documentación que pueda referir sobre la cosa (titulos ,documentación), una declaración jurada referente a la posesión (tiempo condición de la posesión).La autoridad de aplicación evaluara la solicitud del peticionante y acompañara un informe social.Cumplida esta etapa y con el viso favorable de la autoridad compètente, se elevarán las actuaciones a la Escribanía de gobierno, quien dispondrá la confección de plano, citará al último titular dominial por edictos por un plazo de treinta dias.Cumplido los plazos , si no hay oposición, se procede a efectuar escritura e inscribirla en el registro de dominio correspondiente. Si se produciera oposición por el titular dominial citado o por terceros , el proceso se interrumpe y no se lleva a efecto y se deriva al poseedor a efectuar un proceso judical por prescripción breve, ya que se le otorga un justo titulo que lo habilita a interponer este procedimiento. Este acto no genera perjuicio a los derechos que le asistan al titular dominial o a terceros. REFLEXION FINAL Inferimos que la naturaleza jurídica de esta Ley apunta a dar una respuesta favorable y práctica a un tema acuciante , referente a la falta de vivienda en la población. Consideramos que el objetivo esta cumplido desde un plano filosofico-juridico,la intención es correcta, pero que esta a una distancia bastante considerable desde el plano de práctica. La redacción de la ley deja traslucir lagunas de normas , que dan origen a la interpretación y la interpretación no es igual en todos ,ni para todos.Deja traducir cierta inseguridad juridica desde los mecanismos que se instrumentan para el resultado final. Por último ¿es la creación de una norma paliativa más a un problema ya subyacente desde la época de la redacción del código? ¿O es una norma que erradica el problema? Creemos que aun se esta distante a la solución del problema.
  • 7. BIBLIOGRAFIA Código Civil Argentino,ed. Lajouane , Bs As 1982 LEGISLACION NACIONAL, Colegio de Escribanos N* 5 Ley 24374, decretos 1885/1661/1885-1994- BOLETIN OFICIAL, Ley 22434 Ley 14.159 La ley, Doctrina y Jurisprudencia, Bs As , 1996