Doctrina. res. civil del consorcio. salta 2141. pizarro

1,493
-1

Published on

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
1,493
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
24
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Doctrina. res. civil del consorcio. salta 2141. pizarro

  1. 1. Responsabilidad Civil del Consorcio de Propietarios La tragedia de Rosario con final abierto Por Jorge C. Resqui Pizarro(*) Sumario: Introito.- i) La responsabilidad contractual del consorcio; a) Responsabilidad con respecto a los consorcistas; b) Responsabilidad por el hecho de sus dependientes; c) Responsabilidad por los hechos de los consorcistas; d) Responsabilidad por el actuar negligente, imperito o imprudente del administrador; e) Culpa in eligendo y culpa in vigilando.- ii) Responsabilidad extracontractual del consorcio; a) Culpa de la víctima; b) Culpa de un tercero; c) Responsabilidad por obras realizadas en el edificio.- iii) La responsabilidad de un preconsorcio oun consorcio de hecho.- iv) Conclusiones. Introito: A propósito de la luctuosa tragedia sucedida semanas atrás en un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal en la calle Salta de la ciudad de Rosario y allende lo que depare la investigación que en sede penal se está desarrollando, comienza a surgir entre los afectados directos, los operadores jurídicos y en la opinión pública en general, la pregunta de hacia dónde orientar la responsabilidad que le cabe a los distintos actores del evento. Así las cosas, nos adentraremos a analizar la responsabilidad que le podría caber o no al consorcio de acuerdo a las distintas hipótesis de cómo podría haberse producido el evento, por lo que descartamos el supuesto en que el daño haya derivado de la culpa grave o negligencia de la empresa concesionaria del servicio de provisión de gas, que exoneraría al ente consorcial de su responsabilidad y haría jugar la posible responsabilidad de otro actor: el Estado concedente. Para una mejor exégesis de la cuestión abarcaremos: i) La responsabilidad contractual del consorcio y en ella la que nace con respecto a los consorcistas, por el hecho de sus dependientes, por el hecho de los consorcistas, por el actuar culposo del administrador y por la culpa in eligendo y culpa in vigilando; ii) la responsabilidad extracontractual del consorcio y en ella la que nace por ser dueño o guardián de la cosa común, las eximentes por culpa de la víctima o por la de un tercero por el que no tenga que responder y la generada por obras en el edificio y, finalmente, iii) la responsabilidad de un preconsorcio oun consorcio de hecho. i) La responsabilidad contractual del consorcio: Indiscutida la personalidad del consorcio como ente ideal diferenciado de los copropietarios que lo integran, con fines propios como ser el mantenimiento, sustentación, conservación, salubridad y reparación de las cosas y partes comunes del edificio sobre el que se asienta, es necesario profundizar sobre la responsabilidad que le cabe en los supuestos de incumplimiento contractual. ―El consorcio de propietarios, emergente del sistema de propiedad horizontal, aparece así como un
  2. 2. ente con personalidad jurídica, que puede adquirir derechos y contraer obligaciones y es distinto de los miembros que lo integran‖(1)(2) a) Responsabilidad con respecto a los consorcistas: aquí la responsabilidad es claramente contractual en virtud del estatuto o reglamento de copropiedad y administración del inmueble (contrato) que une al Consorcio con los comuneros que lo integran(3). ―Si el consorcio tiene asumidas funciones de seguridad que cumple a través del personal que contrata, es evidente su responsabilidad frente a la deficiente prestación del servicio. Y esta responsabilidad es de carácter contractual, surgiendo expresamente de lo dispuesto en los arts. 512, 902, 903 y 904, CCiv.‖(4). La doctrina entiende, luego de un medular desarrollo, que los daños, restricciones o límites que puede soportar el consocio se hacen extensivos al poseedor y hasta al tenedor que también es acreedor a ciertas obligaciones desde el punto de vista activo, al quedar sometido a la vida consorcial, en su calidad de locatario, sublocatario u ocupante de cualquier unidad funcional dentro de una finca regida por el sistema de la PH, puesto que las que rigen para los derechos reales se extienden al poseedor y aún al mero tenedor, de acuerdo al art. 2418 del Cód. Civil y los arts. 6, 8 y 15 de la ley 13.512 (5). Así, cuando el consorcio daña es su obligación de dar o hacer la que reparará, por lo que se compromete su responsabilidad y lo obliga a resarcir los daños producidos en consonancia con las previsiones de los arts. 512 y 520 del Cód. Civil y los arts. 2, 3 y 8 de la ley especial, además de las normas aplicables del reglamento de copropiedad y administración. Por lo antedicho y la clase de relación jurídica existente entre el ente consorcial y los titulares de dominio de las diversas unidades, resulta comprendida ésta dentro del plazo de prescripción contenido en el art. 4023 del Cód. Civil (6). b) Responsabilidad por el hecho de sus dependientes: El consorcio también responde contractual – y además extracontractualmente – por el hecho de sus dependientes en los términos del párrafo 1º del art.1113 del Cód. Civil. Sus dependientes son sus empleados, cualquiera sea la categoría laboral de los mismos conforme al estatuto profesional que regula la actividad de los trabajadores de edificios destinados a la propiedad horizontal, sea para vivienda o renta (7). Los hechos dañosos cometidos por el dependiente en ocasión o con motivo de su relación laboral generan una responsabilidad indemnizatoria para el empleador. No cabe duda, que el contratista, proveedor o prestador de un servicio nos es un dependiente del consorcio. Sin perjuicio de ello la doctrina judicial ha manifestado que ―todos los copropietarios se garantizan recíprocamente seguridad, y si alguno de ellos sufre un daño en razón de la ejecución de obras que se decidieran en común, todos, en la misma medida que están obligados a solventarlas con el pago de las expensas, porque son de interés de todos, están también obligados, en la misma proporción, a resarcir el perjuicio ocasionado a uno de ellos, más allá de la acción de repetición que pueda caberles, contra el responsable del daño. De tal modo se saca provecho de un postulado de justicia distributiva que debe imperar en las relaciones de comunidad‖ (7bis).
  3. 3. c) Responsabilidad por los hechos de los consorcistas: se responsabiliza al consorcio de copropietarios por el obrar culpable de alguno de sus integrantes, que no puede ser individualizado. Se establece así, una suerte de responsabilidad subjetiva - en los términos del art. 1113, 1ª parte, C. Civ. - y esa responsabilidad civil contiene tres elementos determinantes: 1. que exista un daño cierto; 2.un incumplimiento en los deberes del responsable y 3. un nexo causal entre uno y otro de los requisitos antes mencionados. De por sí, el factor de atribución está dado por la calidad del consorcio de guardián de la normal convivencia entre vecinos y de asegurador del aprovechamiento por los propietarios (en algunos supuestos extensible a los ocupantes y tenedores) de las partes exclusivas y/o de las comunes de uso exclusivo. «Habiendo quedado acreditado que personas desconocidas del edificio de la demandada han arrojado distintos tipos de desperdicios al patio de la actora, corresponde responsabilizar al consorcio por no haberse individualizado al autor o autores de tales acciones, pues resultaría irrazonable exigir al damnificado una vigilia permanente para filmar o fotografiar al autor de tales actos en el momento preciso en que se le ocurre ejecutar su acción [. . .] Por otra parte, lamentablemente tampoco abundan los vecinos solidarios que colaboran a individualizar a aquellos insociables» (8). Atento ello, demostrado el deterioro, es el consorcio quien debe acudir para hacer cesar el daño y/o las molestias, reparar adecuadamente los perjuicios ocasionados derivados de partes comunes e indemnizar el menoscabo patrimonial que se hubiere infringido al directamente afectado. En efecto, el consorcio de copropietarios es el guardián de determinadas cosas comunes del inmueble, en especial de aquellas cuya administración, reparación, conservación, buen funcionamiento, aprovechamiento y adecuado servicio y seguridad se halla a su cuidado con el consiguiente deber de garantía, actividad esta que se encuentra, en la generalidad de las veces, a cargo del administrador (9)(10) d) Responsabilidad por el actuar negligente, imperito o imprudente del administrador: se sabe que la existencia del administrador en el consorcio es de carácter obligatoria y le son aplicables las reglas del mandato civil (11) y en nuestra opinión las de la relación de consumo (12). El origen de su representación es de fuente legal, y la misma es necesaria, vale decir, insoslayable. La ley 13.512 en sus arts. 9º, inc. a) (13) y 11º (14) establece que el administrador es el representante de los propietarios, por lo que entendiendo que al consorcio se le reconoce – ya pacíficamente tanto en doctrina cuánto en jurisprudencia, como dijimos supra – personalidad jurídica propia, deviene en representante de dicho ente. En ese sentido, están a su cargo la gestión de los intereses comunes en temas que no justifiquen la convocatoria a la Asamblea – facultades, derechos y obligaciones inherentes a su función – o que hayan sido resueltas por ésta.
  4. 4. ―El administrador de un inmueble en propiedad horizontal es un mandatario, y las relaciones jurídicas que se derivan de tal carácter y de su actuación frente a los mandantes y a los terceros están regidas por las reglas generales propias de ese contrato en cuánto no hayan sido derogadas por estipulaciones de las partes o por normas específicas (…)‖ (el resaltado nos pertenece) (15). El administrador puede ser responsabilizado, cuando actúa como órgano de la persona jurídica o en cumplimiento del mandato recibido, si lo hace en forma negligente según los requerimientos de las circunstancias de personas y cosas (16). Por el contrario, habiendo el representante de los condóminos actuado dentro de sus facultades o en cumplimiento de instrucciones asamblearias y no demostrada culpa en el ejercicio de su función, la acción por el incumplimiento corresponde enderezarla contra el consorcio que contrató. “Cuando se demanda la reparación de daños originados en partes comunes del edificio, el centro de imputación de responsabilidad es el consorcio y no el administrador, quien, en principio, sólo resulta responsable ante el ente por aplicación de las normas del Código Civil que regulan el mandato” (16 bis). Sin embargo “La responsabilidad del codemandado (administrador) en su condición de representante legal del consorcio, según la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, se basa en que omitió velar por el cumplimiento de las pautas de seguridad propios del trabajo de altura contemplados en el contrato, así como que tal incumplimiento fue agravado por la ausencia de control previo a la iniciación de los trabajos, acerca de la existencia y vigencia de la cobertura de seguro comprometido” (17). Abundando en los fundamentos de la responsabilidad del mandatario, se ha dicho que ―…si bien su intervención en el contrato de obra lo fue en calidad de representante legal del consorcio de propietarios y en ese marco no se obligó personalmente; lo cierto es que su responsabilidad civil frente al trabajador accidentado remite a un factor de atribución subjetivo y a una fuente extracontractual. ―En efecto, es sabido que según el Art.8° de la ley n ° 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los administradores de consorcios sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que reúnan, entre otros requisitos: "Seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija la legislación vigente" (inciso 2°). ―En el caso, la omisión en el control de acceso de trabajadores a la obra provistos de adecuado aseguramiento tiene relación causal adecuada con los daños que se produjeron. En efecto, de haber constatado la contratación de un seguro de riesgos del trabajo, la aseguradora de riesgos, anoticiada de la fecha de inicio de la obra, habría podido controlar el cumplimiento de las normas de seguridad en la obra a encararse en el edificio (artículo 4° de la ley 24.557). ―La obligación que impone la ley local tiene un sentido claramente preventivo de los eventuales daños e impone al administrador del consorcio responsabilidades específicas, que además, en el caso, no podía obviar en función de su profesionalidad y experticia en los asuntos de administración consorcial. Y su incumplimiento - acreditado en la especie, ya que los operarios
  5. 5. ingresaron sin obstáculo alguno - permite atribuir responsabilidad por culpa a quien desoyó el imperatrivo legal (Art.1109 CC). ―En ese marco conceptual, no puede reprocharse a la sentencia en crisis vaguedad alguna, como pretende el quejoso, pues el factor de atribución en que se funda el pronunciamiento condenatorio es subjetivo (Art.1109 y 1074 CC) y desde la óptica del artículo 902 del CC, la omisión del deber legal señalado, que es imperativo para todo administrador de consorcio, permite concluir en la existencia de relación causal adecuada entre la antijuridicidad y el daño, ya que los efectos dañosos pudieron ser previstos por el autor del ilícito, tanto en abstracto como en concreto‖ (el énfasis es nuestro)(18). El administrador del consorcio debe ser diligente y eficaz en el cumplimiento de sus funciones de administrar y conservar las partes comunes del edificio, para lo cual debe extremar los medios para recaudar los fondos necesarios (expensas comunes) para el sostenimiento del ente. El incumplimiento de sus deberes da lugar a su responsabilidad de acuerdo a los preceptos de los arts. 512 y 902 y aún de lo previsto en los arts. 903 y 904 del Cód. Civil. Del actuar del administrador surge una diversidad de relaciones jurídicas y obligaciones cuyo incumplimiento puede traer aparejada su responsabilidad personal o la del conjunto de propietarios o del consorcio de propietarios. e) Culpa in eligendo y culpa in vigilando: Las teorías clásicas o subjetivas basan la responsabilidad del dueño o principal en la idea de culpa personal del civilmente responsable. Este responde porque ha incurrido en una culpa propia, culpa que para unos consiste en un defecto o falta de vigilancia sobre el de pendiente (culpa in vigilando) o en una mala o defectuosa elección del mismo (culpa in eligendo). Teoría de la culpa in eligendo: sostenida principalmente por Baudry-Lacantinerie y Laurent, afirma que el dueño o principal responde porque ha escogido un mal dependiente o un mal sirviente; ha incurrido en una deficiente o defectuosa elección del sirviente o dependiente que causa el daño, elección ésta que configura una culpa personal por el cual debe responder. Teoría de la culpa in vigilando; afirma que el dueño o principal responde porque ha vigilado mal o defectuosamente a las personas sobre las cuáles tiene el poder de darle órdenes o instrucciones. Esa vigilancia incorrecta constituye una culpa personal que es una causa indirecta del daño causado por el sirviente y constituye motivos suficientes para que el dueño o principal tenga que soportar la obligación de reparar. La doctrina y jurisprudencia modernas acogen una u otra tendencia, cuando no las dos simultáneamente. Entendemos que estas teorías son aplicables en la atribución de responsabilidad a los consorcios, en especial cuando el hecho generador deviene de sus dependientes y/o contratistas o proveedores, y ocupa al administrador un papel fundamental en ellas, ya sea en la elección del personal y los prestadores deservicios o locadores de obra como en la custodia, vigilancia y control de los actos de aquellos.
  6. 6. ii) Responsabilidad extracontractual del consorcio: Atento a la confirmación de la personalidad jurídica del consorcio, recae sobre él no sólo la responsabilidad contractual por incumplimiento respecto de terceros y de los copropietarios dañados (a quienes también podríamos llamar terceros-copropietarios, para diferenciarlos del resto, debido a que, como se explicó, el consorcio es un ente de existencia ideal o abstracta distinto a cada uno de los condóminos que lo forman) sino además por las daños y perjuicios patrimoniales y morales causados a terceros por las cosas comunes bajo la guarda del consorcio (19). En efecto, el consorcio debe responder por las cosas de que se sirve o tiene a su cuidado – por riesgo o vicio – en el marco del art.1113 del Cód. Civil. El consorcio no es el dueño de las cosas comunes que pertenecen en condominio a los copropietarios, pero es innegable su condición de guardián. En los edificios existen, obviamente, cosas que pueden ser consideradasriesgosas, peligrosas o viciosas (los ascensores y maquinarias con defectos de funcionamiento u obsolescencia; los tableros eléctricos y sus conexiones; la caldera; los medidores de gas natural y sus conexiones; en su momento la compactadora de residuos; y por su mal estado de mantenimiento y conservación cualquier parte, zona, lugar, solado o espacio que se transforme en una fuente de riesgo como ser las escaleras gastadas en su bordes o sin las obligatorias cintas antideslizantes; azoteas sin barandas o con ellas en mal cuidadas, flojas u oxidadas o sectores en altura sin protección; etc). Esto implica la posibilidad de generar hacia el consorcio la denominada responsabilidad objetiva, basada en una presunción legal que recae sobre el dueño o guardián de la cosa viciosa o peligrosa. Para poder exonerarse de su responsabilidad objetiva, el dueño o guardián debe acreditar de manera fehaciente que el hecho dañoso ocurrió por culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder. En el ejemplo del ascensor, la responsabilidad – aun cuando no presente fallas de funcionamiento o desperfectos o deficiente conservación – continúa, como principio, en cabeza de su dueño o guardián, en razón de tratarse de una cosa objetivamente riesgosa y el riesgo ha sido asumido por el consorcio al incorporar al ascensor al inmueble y ponerlo en uso(20). Y si bien el consorcio no es el dueño de las cosas comunes, que son en propiedad de los copropietarios, es si su guardián al habérsele delegado la función de cuidarlas y mantenerles en buen funcionamiento (21) Por ende, la responsabilidad extracontractual del consorcio no exime a los propietarios de responder solidariamente en su calidad de dueños de las cosas comunes causantes de daños en los términos del art.1109 del Código Civil. En estos supuestos, y en particular en los últimos años, las explosiones de calderas o por pérdidas de gas y los incendios de diversa magnitud han abundado en los consorcios sometidos al sistema de la PH.
  7. 7. ―Del análisis efectuado y con el propósito de determinar el grado de responsabilidad atribuible a cada una de las partes -objeto de agravio en esta instancia-, concluyo que el incumplimiento de la obligación de preservación que recae en cabeza del consorcio, debe calificarse como ‗grave‘. Con certeza, el gas es un combustible altamente peligroso que bajo condiciones inseguras (contrarias a las reglamentaciones exigidas por la autoridad competente), expone al bien y a quienes lo habitan a un riesgo significativo. Se desprende de la prueba analizada que el sistema de ventilación del edificio no se encontraba en condiciones al momento del hecho motivo de autos: deficiencias de las rejillas de ventilación exigidas por la autoridad al efecto, caños de evacuación de gases defectuosos y oxidados por el tiempo, cañerías de ventilación externas que se encontraban corroídas y que en algunos casos obstruían la ventilación ―En síntesis, de acuerdo a las pruebas colectadas y referidas anteriormente la contaminación con monóxido de carbono no se hubiera producido si los caños de ventilación común-que pertenecen al consorcio hubieran estado en perfecto estado. ―Cabe destacar que las cosas comunes, las podríamos definir como aquellas sobre las cuales nadie puede atribuirse propiedad exclusiva, tal el caso de las cañerías de venteo obstruidas y deficientes (argto. art. 2 ley 13.512;. S.C.B.A. Ac. 79.517 ―La Marusha S.A. contra V.,A. (su sucesión) Daños y Perjuicios, del 30/6/2004; conf. Borda, La reforma de 1968 al Código Civil, p. 214, C.N.Civ., Sala K, 8vii1994, Jurisprudencia, sum. 3846, citado por Highton, Elena, ‗Propiedad Horizontal y prehorizontalidad‘, Edit.Hammurabi, Bs.As. 2000, pág. 354). ―De allí que corresponde atribuirle la mayor proporción de aporte causal (70%) al consorcio. Paralelamente debo concluir que también se encuentra acreditado que los defectos en la instalación de los artefactos (calefón y calefactor) y colocación de rejillas de ventilación fueron ‗concausa‘ para que se produjera el hecho luctuoso, en tanto operaron como aceleradores de la concentración de monóxido dentro del departamento‖ (22) A mayor abundamiento, en autos "R., A. L. v. Consorcio de Propietarios San Luis 2831 y otros s/Ordinario.Daños y perjuicios", se resolvió que debían responder el dueño del inmueble, el consorcio de propietarios del edificio y la compañía citada en garantía, en su calidad de aseguradora del consorcio en los términos del art. 118, ley 17.418, por la muerte del inquilino provocada por las emanaciones de monóxido de carbono que emergían del calefón deficientemente instalado en el departamento locado, en tanto que el vicio oculto de la cosa común -conducto colectivo de evacuación de gases de calefones obturado- coadyuvó para que el suceso ocurriera(23) En otro antecedente jurisprudencial se condenó concurrentemente a la víctima, a la propietaria de la unidad funcional y al consorcio por una muerte por intoxicación aguda por monóxido de carbono al haberse sustituido clandestinamente artefactos haciendo caso omiso a la advertencia del fabricante colocada en el frente del aparato que decía "no use este artefacto en locales sin ventilación permanente". El consorcio fue responsabilizado por la defectuosa instalación de venteo de gases, producto del déficit estructural de todo el edificio(24) a) Culpa de la víctima: en el ámbito de la responsabilidad extracontractual en el que impera el principio de responsabilidad objetiva, no recae sobre la víctima la carga de demostrar la culpa del victimario sino por el contrario es éste quien, para eximirse, debe acreditar la existenciade un elemento fracturante del nexo causal que bien puede ser la culpa de la víctima.
  8. 8. Ante la premisa rectora que los daños causados por riesgo o vicio de la cosa deben ser indemnizados, en el marco de la propiedad horizontal, por el consorcio que es responsable por ella en su carácter de dueño o guardián, se pueden esgrimir las causales exonerantes de la culpa previstas en el art.1113, 2ª parte del Cód.Civil, a saber: a) culpa de la víctima; b) culpa de un tercero por quien el consorcio no debe responder; c) el uso de la cosa contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián. En esa inteligencia, la culpa de la víctima no necesariamente debe ser exclusiva de ella, ya que puede concurrir con la del objetivamente responsable. b) Culpa de un tercero: a su vez ―la culpa de un tercero que no tenga relación con el demandado, es decir, que no se trate del encargado del edificio o de una persona contratada por el consorcio para efectuar tareas de reparación de cualquier índole, puede concurrir a causar el accidente; en este caso, en forma similar al de la culpa de la víctima, la proporción indemnizatoria se reduce en proporción a la causalidad‖ (25). Si bien el art.1113 del Cód. Civ, no menciona al caso fortuito ni a la fuerza mayor como exonerantes de responsabilidad, una hermenéutica armónica del ordenamiento legal hace aplicar a los arts. 513 y 514 del citado plexo a todas las obligaciones, sean éstas contractuales cuánto extracontractuales. c) Responsabilidad por obras realizadas en el edificio: de ejecutarse obras en el inmueble común que perjudican a vecinos fuera del consorcio, éste puede ser encartado y responde, se hayan llevado a cabo con o sin su conformidad. Ergo, la responsabilidad es objetiva. Se supone que la mayoría de las veces el ente estuvo enterado de los trabajos para poder impedir la concreción del perjuicio, aunque en más de una ocasión las obras se realizan clandestinamente o con demasiado sigilo, lo que no permite al administrador hacer cesar a los copropietarios u ocupantes en su intento y concreción. En definitiva, empero no haber autorizado las obras o, inclusive, en franca desobediencia del consorcista, el consorcio deberá responder ante los terceros ajenos, quedándole reservada la acción posterior de repetición contra el infractor (26) iii) La responsabilidad de un preconsorcio o un consorcio de hecho: La doctrina tiene explicado que preconsorcio (antes del consorcio) es un órgano formado por la comunidad de adquirentes o adjudicatarios de unidades para someterlas a la propiedad horizontal. De este modo, se ha establecido que es una verdadera persona jurídica con capacidad de adquirir derechos y contraer obligaciones. Maguer lo importante es diferenciar el comportamiento de esta persona jurídica en dos tiempos diferentes: 1) cuando todavía no está construido el edificio o durante su construcción, en este caso no existe similitud con la propiedad horizontal: "Las diversas contrataciones que efectúan los comuneros con constructores, arquitectos, gremios en general como para la adquisición de materiales, se rigen por principios del condominio, no se aplica aún el régimen de la propiedad horizontal" (27). Aquí, no hay consorcio solo condominio; 2) cuando el edificio está terminado con adquirentes con boleto y posesión, liquidándose expensas y pudiendo
  9. 9. convocar a asambleas. Aquí, si se puede hablar de un preconsorcio y se puede parangonar una similitud con la Ley 13.512, ya que si el edificio se encuentra terminado se puede nombrar a un administrador, reunirse en asambleas, todo ello conforme el art. 9º de la ley 13.512 y todo acto que se realice en nombre de esta comunidad de intereses es válido para los adquirentes como para terceros: "Desde que la promesa de venta de un inmueble realizada bajo el régimen de la ley 13.512 y los compradores designan un representante legal y un administrador común, recibiendo la posesión de los departamentos adquiridos y contribuyendo a la administración del edificio, existe entre ellos y el vendedor una relación jurídica, que si bien no está contemplada por aquella ley, se rige por aplicación analógica de sus disposiciones‖ (28). "Excepcionalmente puede reconocerse al grupo de copropietarios que funcione orgánicamente y unitariamente con anterioridad a la formalización del reglamento de copropiedad, gobernado por las reglas de la ley 13.512 y atribuirle el carácter de sujeto de derecho en tanto se pruebe la existencia de una comunidad de intereses y la gestión promiscua de ellos por los asociados‖ (29). Ahora bien, cuando el edificio esté por construirse, en construcción o finalizado y se ha llevado a cabo bajo la ley 19.724 de prehorizontalidad, es decir que por escritura pública se ha hecho constar la voluntad de someter la construcción a la subdivisión y transferencia de dominio de unidades por el régimen de propiedad horizontal, el preconsorcio puede funcionar conforme el art. 9º de la ley 13.512 y los arts. 3 inc. e), 25, 26 y 28 de la ley de prehorizontalidad. Obligaciones del preconsorcio frente a sus integrantes: todas las resoluciones que emanen de la asamblea para regir al edificio son válidas para los integrantes. Si el edificio se encuentra habitado genera gastos que son liquidados por expensas, y debe contar con un representante legal o administrador, quien puede ejecutar expensas de propietarios morosos, contratar personal y convocar y realizar asambleas. "Desde que las promesas de venta se suscribieron, las partes y los demás adquirentes se realizaron bajo el régimen de propiedad horizontal y con el fin de constituir un consorcio aún no concretado, no cabe duda que existe una relación jurídica nacida de una comunidad de derechos e intereses que crea entre los comuneros obligaciones recíprocas, similares a los que aparecen regulados por la ley 13.512. Esta circunstancia justifica la aplicación analógica de dicha ley, de acuerdo con lo prescripto por el art. 16 C. Civ.‖ (30). Obligaciones del preconsorcio frente a terceros: Si nos encontramos en el supuesto que la construcción se ha sometido a la ley 19.724, tal como indicamos precedentemente se puede asimilar a la figura establecida por la ley 13.512, ya que existe escritura de afectación, proyecto de reglamento inscripto, existe un ente, tiene un nombre un domicilio, un patrimonio, un administrador y funcionan las asambleas. Obligaciones extracontractuales: Tanto en el preconsorcio o consorcio de hecho, como en el caso de consorcio de adquirentes con boleto y posesión, con reglamento sancionado pero no inscripto no responden por acción de daños extracontractuales, deben dirigirse las acciones a los dueños del terreno o a la empresa constructora según sea el caso. "El comprador de un inmueble por el régimen de la ley 13.512 que sólo tiene boleto y posesión pero no escritura traslativa de dominio, no es propietario ni guardián de la cosa común, por lo atento no responde frente a terceros por daños y perjuicios derivados del riesgo o vicio de la cosa común según el art. 1113 C. Civ.‖ (31).
  10. 10. Todo ello radica en que aún con reglamento pero sin inscripción, éste solo opera entre los propietarios, es decir regirá sus derechos y obligaciones entre éstos, pero es irrelevante frente a terceros. IV) Conclusiones: A manera de colofón, podemos decir que hemos abarcado – sucintamente – los aspectos más relevantes de la responsabilidad contractual y extracontractual del consorcio de propietarios regido por la ley 13.512, en particular en miras a proporcionar ciertos elementos de juicio a los fines de evaluar las consecuencias que traen aparejados hechos como el sucedido semanas atrás en Rosario. Sin ánimo de sustituir a los judicantes del caso, habrá que tener en cuenta para definir los grados de responsabilidad civil si las instalaciones de gas del malogrado consorcio se encontraban en condiciones adecuadas de mantenimiento y funcionamiento o por el contrario su mal estado fue el originador de la tragedia; si el contratista carga con alguna culpa por su labor; si el administrador lo contrató cumpliendo con la debida diligencia de conocer sus antecedentes e idoneidad y si además sabia de presuntas fallas en las instalaciones o pérdidas de gas en sectores comunes y cuál fue su actividad al respecto; si el o los dependientes conocían o percibieron una situación anómala y si la informaron al mandatario; en síntesis todas hipótesis que de una forma u otra llevan a centrar la imputación en el consorcio – consteste a lo analizado en el desarrollo del presente artículo -, la que podrá ser, a lo sumo, concurrente con la responsabilidad de un tercero. Y en lo reparativo, habrá que conocer si el consorcio era beneficiario de un seguro de responsabilidad civil, hasta que monto cubre la póliza y, concluida la experticia, si las causas del siniestro no están excluidas de la cobertura de la aseguradora. Lo cierto es, en nuestra opinión, que la única llave que podría abrir la puerta de la exoneración del ente consorcial ante los daños ocurridos, es la patentización de que el agente provocador de la actividad dañosa haya sido la empresa proveedora del fluido. Y aquí se inicia otro sendero jurídico que podría llevar hasta la responsabilidad estatal. Pero eso sería motivo de otro artículo. (*)Abogado. Especialista en Propiedad Horizontal. Derecho Inmobiliario y Real Estate (1)Fraga, Andrés, en ―Consorcio de Propietarios‖, pg.272, Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2008. ―…ya que al ser el consorcio una persona distinta de sus componentes, los copropietarios que lo integran son verdaderos terceros cuando actúan frente al él‖, Gabás, Alberto Anibal, Derecho práctico de propiedad horizontal; Tomo 1, pg.204, Hammurabi, 1994, Bs.As. También Palmiero, Andrés, Tratado de la Propiedad Horizontal, pg.200, Depalma, 1974, Bs.As.; Corchón, Juan F., Sistema Jurídico argentino de la propiedad por departamentos. Propiedad Horizontal, pg.48, Calacor, 1949, Bs. As.; Alterini, Jorge H., Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio. Enfoque dinámico de la responsabilidad del consorcio, ED., 56-742; Laje, Eduardo, La personalidad del consorcio de propietarios creado por la ley 13.512, LL., 99-430; Highton, Elena I, ―Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad‖, 2ª ed., Hammurabi, Bs.As., 2007, pg.529; entre varios otros. (2)En idéntico sentido: CNCiv., Sala H, in re ―Lagreca, Miguel Á. v. Consorcio Avenida Rivadavia
  11. 11. 6356‖, 21/08/2002, ja 2003-IV-817, Lexis Nº 1/66812; ídem tribunal, Sala I, en autos ―Panzitta de Rossi, Elina c/ Consorcio Av.Díaz Vélez 4290 s/ ordinario‖, 17/12/1996, Lexis Nº 10/3809; ídem Sala, 19/11/1992, LL., 1994-B-394; mismo tribunal, Sala B, 08/07/1968, ED., 27-440 y 05/03/1981, JA., 1981-IV-344; ídem Sala, 18/02/1966, LL., 123-975; ídem tribunal Sala C, 23/12/1992, LL., 1993-D-482 mismo tribunal, Sala D, 28/06/1974, JA., 24-1974-90, LL., 1975-A-69; ídem tribunal Sala A, 21/11/1962, ED., 5-230; mismo tribunal Sala F, 29/10/1968, LL.,135-1197; Sala L, 30/07/1991, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 1942; C.Doc.y Loc. Tucumán, Sala 2ª, ―Falivene Constructora SRL c. Consorcio Barrio Vial Tres s. cobro de pesos‖, 06/12/2002, Lexis Nº 25/8117;Cám.Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 2ª, en la causa ―Consorcio de propietarios Edificio calle Mitre 2190 vs. Olguín, Gonzalo y otros s/ desalojo‖, 29/12/1997, BA B 1402203, Lexis Nº 14/9947; ídem tribunal, misma Sala, 06/02/1979, SPLL., 1980-61;la misma Sala en autos ―D‘Ancor Soc. en Com. Por accs. c/ Saavedra de Gómez, Carmen‖, LL., 1986-C-547, JA., 1985-III-269; Suprema Corte Bs.As., autos ―Tinnirello, Enrique E. c/ Consorcio calle 69-690 s/ cobro indemnizaciones‖, 21/11/2001, Lexis Nº 14/77221;ídem tribunal, 10/08/1971, ED., 39-791; Cám.Nac.Esp.Civ.y Com., Sala I, 29/04/1982, LL., 1982-C-305; ídem tribunal y Sala, 26/10/1988, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 695; ídem tribunal, Sala II, 29/04/1974, JA., 23-1974, síntesis; ídem tribunal Sala IV, 11/11/1988, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 566; ídem tribunal Sala V, 30/05/1980, BCNECyC, 690-10-250; ídem tribunal Sala VI, 28/12/1978, ED., 83-155; Cám.Fed. Seguridad Social, Sala 1ª, ―Obra Social del Personal de Edificios de Renta y Horizontal de la Rep.Arg. v. Consorcio Boedo 969/81‖, 14/03/2003, Lexis Nº 1/5508636; CNac.del Trabajo, en plenario Nº 100 ―Nogueira Seoane, José c. Consorcio de Propietarios Tucumán 1629‖, 02/12/1965, LL., 121-335, JA., 1966-I-346, JA., reseñas 1974-228, ED., 13-665; entre varios otros. (3)―El origen contractual del reglamento de copropiedad y administración hace que el incumplimiento de las obligaciones del consorcio que causa daño a los copropietarios genere una responsabilidad de carácter contractual, por lo que el plazo de prescripción es el que establece el art.4023 del Código Civil‖, cfr. CNEsp.Civ.y Com., Sala VI, 17/12/1981, Rep.ED, 17-782. En igual sentido la C.NAC.Civ. SALA j IN RE ―Zucherino de Ferenza, M. D. vs. Consorcio de Propietarios Bulnes 1661 s/ ds. y ps.‖, C.089558, Isis, sentencia interlocutoria; entre muchos otros. (4)Cámara de Apelaciones Civil y Comercial de Mendoza en autos ―Abud, Fernando Hugo c. Consorcio de Propietarios de edificio Garage Libertad‖ publicado en TribuNet.com.ar. (5)Highton, Elena I, ―Propiedad horizontal y prehorizontalidad‖, 2da. ed., pgs.549/550, Hammurabi, Bs.As., 2007. (6)Art. 4.023 CCiv.: Toda acción personal por deuda exigible se prescribe por diez años, salvo disposición especial. Igual plazo regirá para interponer la acción de nulidad, trátese de actos nulos o anulables, si no estuviere previsto un plazo menor. (7)Ley 12.981 modificada por las leyes 13.623 y 14.095 y su decreto reglamentario nº 11.296/49. (7bis)CNCiv., Sala A, octubre 6-1986, ―Consorcio de Propietarios Edificio Fracción ‗F‘, Manzana 119, Barrio III, Catalina Sud c. Vega, Carlos O. s. acción declarativa‖ y ―Vega, Carlos O. c. Consorcio de Propietarios Edificio Fracción ‗F‘, Manzana 119, Barrio III, Catalina Sud s. daños y perjuicios‖, LL, 1987-A, 464 – DJ, 987-I-700. (8)Asi rezan parte de los considerandos del vocal preopinante, Dr. Ricardo Netri en "Villamil, Patricia c/ Cons. Coprop. Edificio Sansoni de Pellegrini 1534 s/ demanda sumaria",28/10/2009, Cámara de Apelación de Circuito de Rosario; en Microjuris, MJJ51791. (9)CNCiv, Sala H, 15/7/1998, en LL, 3/3/2000. (10)Ver nuestro trabajo ―Responsabilidad del consorcio por 'los hechos de los consorcistas': su consecuencia en el daño moral y la deducción de la acción preventiva‖ en Microjuris MJ-DOC- 4486-AR, 30/12/2009. (11)Código Civil, arts. 1869 y siguientes. (12)Ley 24.240 con sus modificatorias y reformas hasta la ley 26.361 y normativa infralegal
  12. 12. aplicable. (13)Art. 9° LPH - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; (…). (14)Art. 11º LPH - El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio. (15)Cámara Nacional en lo Civil, Sala L, 30/12/93, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 3113. (16)Highton, Elena I.,op. cit., pg.606. (16 bis)CNCiv., Sala H, 17/10/1999, autos ―Gaspar, Elisa c/ Consorcio de Propietarios Coronel Díaz 1965 s/ daños‖, Lexis Nº 10/8084. (17)―Bracho Espinola, Jose Antonio c/ Consorcio de Propietarios del edificio Acevedo 75/77/83/85 y otro | accidente-acción civil‖, Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, Sala I, 15-mar-2012, MJJ73289. (18)ídem sentencia cit. en nota anterior. (19)Gurfinkel de Wendy Lilian N., ―La Propiedad Horizontal. Análisis exegético de la ley 13.512‖, 1ª ed., pg.269, LexisNexis, Bs.As., 2005. ―Al pertenecer los ‗bienes comunes de uso exclusivo‘ al consorcio, éste debe responder como dueño de la cosa causante del daño. Dicha circunstancia consagra la responsabilidad objetiva y personal del consorcio de copropietarios frente a la víctima, previstaen el art.1113, párr. 2º, apart.2º del Cód. Civil‖ in re ―García, Manuel A. c. Consorcio de Propietarios Junin 1194 y otro‖, CNCiv., Sala D, marzo 23-1993, JA, 1994-I-118. (20)―El caso en que un menor cae por el hueco del ascensor debe encuadrarse en el supuesto del art.1113, parte 2ª, párr..2, CCiv.: daño causado por el riesgo o vicio de la cosa. Aunque no se encuentre demostrado que el ascensor presentaba vicios, fallas o desperfectos, la responsabilidad continúa, como regla, en cabeza de su dueño o guardián, en razón de tratarse de una cosa objetivamente riesgosa. Y este riesgo – más allá de la prueba de cualquier vicio, falla o defecto – ha sido asumido por el consorcio al incorporar el ascensor al edificio y librarlo al uso público‖, cfr. C.Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1ª en el expte. ―Sosa, Juan A. y otros c. Consorcio Stella Maris Primero, Alte. Brown 1855‖, del 25/09/1996, JA 1997-III-252. (21)―El consorcio de propietarios a cuyo cargo está el mantenimiento de las cosas comunes (ley 13.512, arts. 8 y 9, inc.a]), frente al caso de una cosa común riesgosa y viciosa como lo es un ascensor que no funciona adecuadamente, no puede descargar su responsabilidad en aquel en quien delegó tal reparación y conservación‖ ‖El consorcio de propietarios que llama a la empresa encargada del servicio y reparación de los ascensores del edificio para arreglarlos, no se desprende de la calidad de dueño o guardián‖, CNCiv., Sala F, 29/10/1999 in re ―Aguilar, Margarita c/ Heiss, Osvaldo H. y otros‖, JA 2000—IV-735; en idéntico sentido mismo tribunal, Sala B, 22/04/1997, Jurispr.Cám.Civ., Isis, sum.10.083; Sala C, 11/05/1993, ED, 157-152; en autos ―Rodríguez, Alberto A, v. Consorcio de propietarios Edificio Alvarez Jonte 5140 Capital y otros‖, mismo tribunal Sala J, 14/08/2006 se condenó al consorcio por la responsabilidad objetiva y al mantenedorde ascensores por la mala ejecución de las tareas. En ―Traversaro, Ramón A. c. Consorcio de Propietarios R. Huidobro 3923/35‖, la CNFed.Civil y Com., Sala II, agosto 20-1993,
  13. 13. condenó a un consorcio de hecho por la responsabilidad por daños ocasionados por un ascensor que presentaba defectos manifestando que ―servirse de la cosa constituye una nota relevante – no excluyente – de la condición de ‗guardián‘, particularmente ponderable en la medida en que la afectación es permanente y denota un poder fáctico de vigilancia y gobierno de la cosa‖. (22)Autos ―CH. C. c/ CONSORCIO COPROP.EDIF EIFFEL XXXI s/ COBRO ORDINARIO DE SUMAS DE DINERO‖, 12/06/2012, Sala Tercera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Mar del Plata. (23) C.Nac.Civil, Sala H, 08/11/2011. (24)CNCIV. y COM.FED, 12/04/2007, ―C., A. D. y otro c/T. C. A. y otros s/daños y perjuicios". (25)Gurfinkel de Wendy-Martínez-Barboza, ―Responsabilidad del Consorcio de Propietarios en la Propiedad Horizontal‖, pg.127, Abeledo Perrot, Bs.As., 2008. (26)―Así como el consorcio tiene legitimación activa para demandar a alguno o algunos de los consorcistas cuando éstos realizan obras prohibidas por la ley, también debe ser sujeto pasivo de la acción cuando tales obras afectan a terceros vecinos; máxime si estuvo a su alcance impedir que las obras se ejecutaren o pudo demandar judicialmente su retiro por proceso sumarísimo (art.15, ley 13.512)‖, CNCiv., Sala H, 17/05/1994, Jurispr. Cám. Civ., Isis, Sum.6020. (27)Gabas, Alberto A., ―Manual teórico práctico de propiedad horizontal‖, pág 42, Hammurabi, Bs.As., 1998. (28)CNCIV., Sala09/05/56 LL 83-124. (29)SCBA, 10/08/71, ED, 39-792, fallo 18.924. (30)CNCiv., Sala E, 05/07/79 C -473. (31)CNCiv., Sala A 06/02/76 LL, 1976 B-343. Citar: elDial DC1B45 Publicado el: 13/09/2013 copyright © 2012 editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina

×