CASOS PRACTICOS X-UNIDAD XI- PROPIEDAD HORIZONTAL

OBJETIVOS :
1.-CONOCIMIENTOS:
     A.-Comprender la relación jurídica e...
1.- Analizar y describir sujeto y objeto de la demanda y tipificar daño reclamado
2.-Tipificar y describir que tipo de dem...
Confirmar el pronunciamiento dictado a fa 264/265. Las costas de la alzada se imponen a cargo de la parte vencida
(art. 69...
pertenecía al consorcio mientras ocupaba el cargo de administrador, luego de lo cual, y con el fin
de procurar para sí un ...
fallo. Es decir, a mi juicio, nada se agrega para considerar a lo manifestado como un verdadero agravio en los
términos de...
En virtud de lo dispuesto por el art. 21.3. decreto 91/1998 se modifica la regulación apelada, fijándose la retribución
de...
que cae de arriba. Está inhabitable. No está habitado, está cerrado porque tiene un olor que no puede trabajar y se
llena ...
Por otro lado, a fs. 22, apart. IV sólo pidió la suma que corresponda a la totalidad de los trabajos de pintura, además
de...
El sentenciante condenó al pago de intereses y mandó aplicar la tasa pasiva conforme al plenario del fuero en los
autos "A...
1.- Analizar la controversia del fallo, esquematizando cada una de ellas
2.- Esquematizar la postura de cada uno de los vo...
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  1. 1. CASOS PRACTICOS X-UNIDAD XI- PROPIEDAD HORIZONTAL OBJETIVOS : 1.-CONOCIMIENTOS: A.-Comprender la relación jurídica entre varios sujetos y un mismo objeto común ,cuando estos son dueños de una parte común de una cosa y dueños de una parte privada de la cosa B.- Comprender la legislación que se aplica a esta figura y su relación con la jurisprudencia C.-Lograr relacionar la problemática actual de la propiedad conjunta y su ingerencia en el ámbito social 2.-HABILIDADES: A.- Reconocer como actuar frente al derecho de propiedad comunitaria y su defensa y la aplicación de las relaciones de vecindad B.-Comparar y aplicar distintos artículos del Código Civil y la jurisprudencia para el tema C.-Distinguir las situaciones especiales que se presentan en cuanto a los sujetos en los que se aplica la propiedad horizontal 3.-ACTITUDES A.- Tomar conciencia desde lo jurídico de la importancia de la figura dentro de la sociedad actual B.- Valorar las diferentes alternativas que ofrece la ley para resolver diferentes situaciones que se relacionan con lo jurídico y lo antijurídico C.- Reflexionar sobre que formas se pueden aplicar para resolver conflictos ANÁLISIS DE CASOS El edificio ubicado en la calle Araoz 379 de la Ciudad Autonóma de Buenos Aires , es una propiedad horizontal que conta de 10 diez pisos con cuatro unidades funcionales en cada piso. Cada unidad funcional tiene asignada baulera y cochera. Entre los propietarios de los departamentos del piso tercero y cuarto se ha generado un conflicto, producto de manchas de humedad surgidas en el techo de una de las habitaciones del piso tercero. El propietario del departamento del piso tercero, cansado de reclamar al dueño del departamento del piso cuarto, acusando que el mismo poseía roturas en cañerías, que filtraban agua hacia su techo y eso provocaba las manchas de humedad, decide entablar una demanda contra dicho propietario. La demanda entablada tiene por objeto hacer cesar el daño, reparar el daño e indemizar atento que argumenta también daños a la salud. Trabada la litis y luego de producida la prueba se determina que la falla provenía de los caños de la loza radiante que proveía de calor a todo el edificio, por lo tanto la responsabilidad del perjuicio y de la reparación le correspondía al consorcio del edificio. El fallo no hace lugar al reclamo a los solicitado por el actor. El actor no tuvo el recaudo de demandar también al consorcio- PREGUNTAS
  2. 2. 1.- Analizar y describir sujeto y objeto de la demanda y tipificar daño reclamado 2.-Tipificar y describir que tipo de demanda se ha entablado 3.- El actor no tomó el recuado de demandar al consorcio, ¿podrá hacerlo después? 4.-¿ a quién le corresponde las costas? Analizar el fallo que se adjunta Propiedad horizontal. Administrador. Nombramiento. Plazo. Designación realizada sin la mayoría necesaria establecida en el reglamento de copropiedad. Consentimiento. Funciones y facultades. Contestación de demandas Balbiani, Pedro B. v. Cons. Prop. Las Heras …y otro Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K Buenos Aires, 29 de abril de 2009. Considerando: I.– Contra el pronunciamiento dictado a fs. 264/265 se alza la actora quien presenta su memorial a fs. 271/275, cuyo traslado fue contestado a fs. 276/278. II.– Se queja la recurrente por cuanto la juzgadora rechazó la excepción de falta de personería opuesta, aun cuando se encuentra acreditado en autos que la designación del administrador fue realizada sin la mayoría necesaria de 2/3 del total del porcentual del edificio, conforme lo establece el Reglamento de Copropiedad. De la compulsa de las actuaciones surge que la actora está cuestionando la designación como administrador en un acta de asamblea de fecha 23/9/1985 (ver fs. 252 y fs. 272). Sobre el punto se ha dicho que "...es común que la asamblea de copropietarios nombre administrador sin quórum y mayoría reglamentaria, y que éste comience a administrar, los copropietarios ausentes le abonen las expensas, no impugnen la asamblea, y dejen transcurrir el tiempo sin observación alguna. En este supuesto, el administrador de hecho se transforma en administrador de derecho por el transcurso del tiempo y ante el silencio dedos consorcistas, que en este caso, obra como consentimiento" (conf. Gabás, Alberto A., "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal", 2da. ed., Ed. Hammurabi, Bs. As., 1998, ps. 309/310). Asimismo la propia accionante al promover su demanda expresó que "...vengo a iniciar demanda a los fines que se declare la nulidad de la Asamblea de Copropietarios de edificio sometido al régimen de la ley 13512 de Propiedad Horizontal sito en la Av. Las Heras 3759/67, de la ciudad de Buenos Aires, celebrada el 4/12/2006; y contra quien ostenta el carácter de administrador del Consorcio de Copropietarios de dicho edificio don Horacio N. Antunez... " (ver fs. 116). De allí que, no pueda la accionante controvertir el carácter de administrador de Horacio N. Antunez del consorcio aquí demandado. Es que la teoría de los actos propios constituye una regla de derecho, derivada del principio general de la buena fe, que sanciona como inadmisible toda pretensión lícita pero objetivamente contradictoria con respecto al propio comportamiento anterior efectuado por el mismo sujeto. El fundamento radica en la confianza despertada en otro sujeto de buena fe, en razón de una primera conducta realizada. Esta buena fe quedaría vulnerada si fuese admisible aceptar y dar curso a la pretensión contradictoria (conf. Borda, Alejandro, "La Teoría de los Actos Propios", Ed. Abeledo Perrot, p. 11). Por otra parte, en cuanto a las facultades del administrador de presentarse a contestarla demanda sin autorización de la asamblea se ha dicho que "no puede exigirse que, demandado el consorcio, el administrador deba forzosamente, recabar las instrucciones de todos y cada uno de los copropietarios para decidir el camino a seguir, o exigir autorización o poder de cada uno de ellos o convocar a asamblea para que ésta decida, teniendo en cuenta los plazos perentorios en derecho que exigen que en términos relativamente breves deban contestarse demandas..." (Borda, Alejandro, "La Teoría..." cit., p. 434). Por ello, los agravios articulados por la recurrente deben ser rechazados. Por tales consideraciones, El Tribunal Resuelve:
  3. 3. Confirmar el pronunciamiento dictado a fa 264/265. Las costas de la alzada se imponen a cargo de la parte vencida (art. 69 del ritual). Regístrese y devuélvase al juzgado de origen donde se practicarán las notificaciones correspondientes.– Lidia B. Hernández.– Oscar J. Ameal.– Silvia A. Díaz. (Sec.: Camilo Almeida Pons). Establecer como Página de Inicio | Sugerencias | Envíe esta página por e-mail | Inclúyanos en sus favoritos | Términos del servicio | Políticas de privacidad | Copyright FALLO 2 Sumario ADMINISTRACION FRAUDULENTA. Administrador de consorcio. Desvío en su provecho de una suma de dinero que recibiera producto de una ejecución por deuda de expensas. Prueba contundente que enerva la alegada autorización para compensar supuestos gastos afrontados por el imputado con su dinero personal. Falta de presentación de las constancias de los supuestos aportes dinerarios que se alegan haber efectuado para justificar la conducta. CARGA DE LA PRUEBA. Condena. RECURSO DE CASACION. Rechazo Causa 9652 - "Navarro, Juan Carlos s/recurso de casación" - CNCP - Sala III - 26/11/2008 "La asistencia técnica insiste en afirmar que el encausado obró autorizado por el consorcio para solventar erogaciones con dinero propio y cobrarse luego con cuanto resultare del juicio de expensas; que rindió cuentas y entregó toda la documentación del caso; que era conocido que el consorcio le debía dinero; y que los argumentos centrales ensayados en el alegato (consentimiento con causal de justificación, que el consorcio cobró un dinero indebidamente por una mala liquidación judicial, y la atipicidad por ausencia de ardid o engaño) no fueron respondidos por los jueces." "Al respecto, de la lectura del pronunciamiento en crisis se advierte que aquellas quejas carecen de sustento real. En efecto, los jueces refirieron que "...las variadas y contradictorias explicaciones vertidas a lo largo del expediente y durante las asambleas del consorcio por el citado Navarro, de manera alguna permiten probar, que a pesar de su insistencia en tal aspecto, se hubiera hecho él cargo de gastos en proporción siquiera aproximada al monto total que, como quedó demostrado, cobró de manos de las letradas."." "Por su calidad de administrador del consorcio, Navarro tenía la obligación de preservar los intereses pecuniarios que le fueron confiados, de modo que la circunstancia de haberse conceptuado en su contra que no aportó constancias de los pretendidos aportes dinerarios que dijo haber efectuado para justificar su conducta, no significa invertir el onus probandi, ya que si bien desde el punto de vista de la afirmación de la responsabilidad penal corresponde al Estado la carga de la prueba, no es menos cierto que el justiciable decidió no dar razones cuando tenía la obligación legal de hacerlo." "La figura típica prevista en el artículo 173 inciso 7° del Código Penal castiga al que "por disposición de la ley; de la autoridad o por un acto jurídico, tuviera a su cargo el manejo, la administración o el cuidado de bienes o intereses pecuniarios ajenos, y con el fin de procurar para sí o para un tercero un lucro indebido o para causar daño, violando sus deberes perjudicare los intereses confiados u obligare abusivamente al titular de éstos." "En la sentencia dictada en autos se ha tenido por acreditado que Navarro "... recibió dinero que
  4. 4. pertenecía al consorcio mientras ocupaba el cargo de administrador, luego de lo cual, y con el fin de procurar para sí un lucro indebido, dispuso de ese dinero a su antojo sin rendirlo en debida forma a su mandante, violando de esa forma los deberes inherentes a su cargo. Esa violación de deberes quedó acreditada en la especie, mediante la disposición no permitida del dinero que pertenecía al consorcio de propietarios por parte del encausado, ...que...debió haber rendido cuentas del dinero percibido por la liquidación de expensas iniciada por el consorcio, y, eventualmente reclamar en la asamblea el crédito al que se creyera con derecho.... ha realizado los actos de percepción y disposición del dinero en momentos en los que se desempeñara como administrador... haciendo primar su espurios intereses frente a los del consorcio... De igual manera, el perjuicio sufrido...quedó evidenciado frente al menoscabo al patrimonio que sufrió con motivo de la ausencia de ingreso a sus arcas del dinero que legítimamente le correspondía, como producto de las expensas adeudadas por la unidad funcional que le pertenecía a la Sra. Mugaa. ...", argumentos mediante los cuales quedó desestimado el planteo referido a la atipicidad de la conducta." "Las manifestaciones de la defensa sólo trasuntan una conclusión divergente de la parte, derivada de su particular modo de interpretar las pruebas colectadas en el debate." copyright © 2008 editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina FALLO 3 Propiedad horizontal. Restricciones y prohibiciones. Uso y destino. Destino no permitido. Local. Rubro inmobiliario Consorcio de Propietarios Avenida Coronel Díaz 2… v. Olivar, Juan C. y otros Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E Buenos Aires, 7 de mayo de 2009. Reunidos en acuerdo los jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E, para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “Consorcio de Propietarios Avenida Coronel Díaz 2… v. Olivar, Juan C. y otros s/ cumplimiento de reglamento de copropiedad”, respecto de la sentencia corriente a fs. 290, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada? El Dr. Calatayud dijo: En la sentencia obrante a fs. 290/98, la juez interpretó que tanto el propietario como los locatarios de la unidad de la planta baja, letra “A”, del edificio de la avenida Coronel Díaz 2…, de esta ciudad, al instalar un local destinado al rubro inmobiliario, habían violado el artículo cuarto del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio, motivo por el cual hizo lugar a la demanda y ordenó el cese de tal actividad. Impuso las costas a los demandados. Contra dicho pronunciamiento se alzan el locatario Pessaggio y el propietario del inmueble Olivar, quienes se agravian por el acogimiento de la demanda, solicitando su rechazo (ver escritos de fs. 347/50 y 351/53). En realidad, sólo con esfuerzo pueden considerarse tales presentaciones como que reúnen los recaudos exigidos por el art. 265, Código Procesal, toda vez que aparecen como una mera disconformidad o desacuerdo con lo decidido por la juez, quien dio amplia y fundada argumentación a su decisión. No obstante, en aras de resguardar el principio de defensa en juicio –de raigambre constitucional– efectuaré algunas consideraciones tendientes a reforzar la para mí correcta solución alcanzada en la sentencia. Es verdad –como sostiene Pessaggio– que la representante legal del consorcio llegó tarde a la audiencia en que debía absolver posiciones (ver actas de fs. 159 y 160) y que en la sentencia no se valoró la fuerza probatoria de la ficta confessio que por tal motivo incurriera su representada, pero también lo es que ninguno de los demandados reclamó, pese a haber mencionado en sus respectivos alegatos que se la tuviera por confesa, la apertura de los sobres que contenían las posiciones. Y tampoco lo reclama aquél en su memorial, donde se limita a señalar que no se tuvo en cuenta dicha prueba, sin indicar cuál sería de su contenido lo que haría variar la solución alcanzada en el
  5. 5. fallo. Es decir, a mi juicio, nada se agrega para considerar a lo manifestado como un verdadero agravio en los términos de la antes recordada norma procesal. Ello establecido, tampoco tiene relevancia alguna la segunda de las hipotéticas críticas expuesta por el locatario, a poco que se repare que las reuniones entre los demandados y el consejo de administración del consorcio tendientes a lograr la autorización para que la inmobiliaria pudiera funcionar en el inmueble hayan sido anteriores o posteriores a la firma del contrato de locación, ninguna incidencia puede tener si la actividad se encuentra reglamentariamente prohibida, amén de que siempre la respuesta fue negativa a tolerar la instalación. Desde otra perspectiva, la circunstancia de que según los testimonios de Carabba (fs. 192/97), Fontana de Landoni (fs. 199/202), Rossi (fs. 229/31), Rivero (fs. 234/38), Rocha (fs. 239/41) y Rodríguez Quiroga (fs. 242/43), se hubiere tolerado el desarrollo de otras actividades profesionales en distintas unidades del edificio –tales como, por ejemplo, consultorio odontológico o de psicólogos–, se trata de destinos permitidos por el art. 4 del reglamento, más allá de que cuando se instaló una casa de comidas –como mencionan los dos primeros– enseguida hubo reclamos de los otros ocupantes y cesó de inmediato. De todas maneras, la tolerancia no puede erigirse en justificación para ampliar la permisión a cualquier actividad. Tampoco encuentro razón tanto a este codemandado como al otro recurrente en lo que atañe a la interpretación que cabe acordarle al aludido artículo cuarto. Es que, a mi juicio, resulta correcta la afirmación de la magistrado en orden a que sus términos resultan claros e inequívocos, a poco que se advierta que, además del destino de vivienda familiar, sólo se admite la instalación de “consultorios de enfermedades no contagiosas o laboratorios de análisis”. Y sabido es que cuando los términos empleados en el contrato son claros, cuando la voluntad de los contratantes se ha expresado en forma concreta y precisa, cuando ella surge indubitadamente, el intérprete no debe buscar fuera de ellos la comprensión, sino que bastará con remitirse a la letra escrita (ver Lavalle Cobo en Belluscio, Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado , t. V, p. 906 n. 10; Moreno Dubois, Principios que rigen la interpretación de los contratos , LL 119-67, apart. 2º; C. Nac. Civ. sala “D” en ED 4-32; íd., en ED 4-944; íd., en ED 5-910; íd., en ED 9-230; sala F en ED 97-725; esta sala, causa 150.930 del 13/9/1994). Igualmente, la buena fe que consagra como principio el art. 1198, CCiv., se vería violentada cuando un contratante pretendiese introducir excepciones que no formaron parte de la declaración de voluntad (ver Lavalle Cobo en Belluscio, “Código…” y loc. cits. ., p. 907 n. 11 apart. a; C. Nac. Civ. sala F en ED 99-764 n. 16; esta sala, causa 97.954 del 12/11/1991). No se trata, pues, de una interpretación “antojadiza” como aduce Olivar, sino de una comprensión literal de las palabras empleadas en la redacción del reglamento, cuyas normas no admiten el “uso profesional” genérico, sino únicamente ciertas prácticas médicas mas no otras distintas. Finalmente, se queja esta parte de las costas que se le impusieron, afirmando que cuando celebró el contrato no tenía conocimiento de los términos en que se encuentra redactado el reglamento. Sin embargo, tal como correctamente lo señalara la juez, si en el contrato de locación celebrado con el propietario se comprometió a respetar sus normas (ver cláusula 13ª, fs. 53 vta.), sólo a él le es imputable no haber procedido a analizar su contenido antes de suscribirlo y, especialmente, si el destino que pensaba darle a la unidad estaba o no autorizado, lo que sella la suerte de la crítica. Por estas breves consideraciones y las propias del pronunciamiento en examen, voto para que se lo confirme, con costas de alzada a los apelantes vencidos, pues no encuentro mérito alguno que permita apartarse del principio objetivo de la derrota que estatuye el art. 68, Código Procesal. Los Dres. Racimo y Dupuis por análogas razones a las expuestas por el Dr. Calatayud, votaron en el mismo sentido. Este acuerdo obra en las ps. … a …del libro de acuerdos de la sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. En atención a lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 290/98 en todo cuanto decide y fue materia de agravio expreso, con costas de alzada a los apelantes vencidos. Conforme la calidad, eficacia y extensión de la tarea realizada, etapas cumplidas y lo dispuesto por los arts. 6, incs. b a f, 9, 37 y concs. ley 21839, se confirma la regulación de la Dra. Nélida Bellani, letrada patrocinante de la actora; la del Dr. Bernardo E. Mac Loughlin, letrado apoderado del codemandado Pesaggio y patrocinante de la codemandada Franco y la de los Dres. Daniel A. Feito y Laura Taberner, letrados patrocinantes de la codemandada Olivar, por resultar ajustadas a derecho. Por la actuación cumplida en esta instancia, resultado obtenido y lo dispuesto por el art. 14 del arancel, se regulan los honorarios de la Dra. Bellani en $ …, los del Dr. Mac Loughlin en $ … y los del Dr. Feito en $ ….
  6. 6. En virtud de lo dispuesto por el art. 21.3. decreto 91/1998 se modifica la regulación apelada, fijándose la retribución del mediador Claudio B. Iannello en $ …. Notifíquese y devuélvase.– Juan Carlos G. Dupuis.– Fernando M. Racimo.– Mario P. Calatayud. FALLOS SOBRE DOMINIO FALLO 1 Derechos reales. Dominio. Restricciones a la disposición material. Relaciones de vecindad en general. Humedades y filtraciones de la medianera. Indisponibilidad de consultorio médico. Lucro cesante Renato, Rosa D. v. Consorcio de Propietarios de la calle Tucumán Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K Buenos Aires, 18 de mayo de 2009. La Dra. Hernández dijo: I.– La cuestión controvertida en la alzada. La actora reclamó la realización de trabajos de reparación y los daños y perjuicios producidos en el inmueble situado en el piso ..., departamento ... del edificio de la calle Tucumán ... de la ciudad de Buenos Aires, en el que ejerce su profesión de médica, contra el consorcio de propietarios demandado, por las filtraciones provenientes de la pared medianera y del piso de la terraza, derivadas de problemas en las cañerías de la portería e inundaciones en su balcón y departamento por la modificación del sistema de desagüe de la terraza por la realización de una construcción antirreglamentaria . La sentencia hizo lugar parcialmente a la demanda y condenó al consorcio de propietarios de la calle Tucumán ... a realizar las reparaciones sobre las partes afectadas en la unidad funcional de la actora y de la terraza, conforme las pautas dadas por el experto, las que deberán comenzar en el plazo de 10 días de notificada la presente, bajo apercibimiento de autorizar a la actora a ejecutarlas por otro a cargo del deudor (arg. art. 630, CCiv.) y a abonar la suma de $ 2500 en concepto de daño moral y subsidiariamente conforme lo expuesto en el pto. IV, apart. 6, la suma de $ 1558 en concepto de gastos de pintura, con más intereses y costas. Apelan ambas partes expresando agravios la actora a fs. 294/297 y el consorcio demandado a fs. 300/302, contestados a fs. 306/308 y fs. 304/305 respectivamente. La actora cuestiona la sentencia en cuanto rechaza los rubros privación de uso y lucro cesante, considerando que el a quo no ha valorado correctamente la prueba producida, se queja de los montos fijados como resarcimiento del daño moral y por gastos de pintura por considerarlos exiguos Por último se queja de la tasa de interés pasiva fijada en la sentencia. El demandado consiente la sentencia en cuanto lo condena a efectuar las reparaciones sobre las partes afectadas en la unidad funcional de la actora y de la terraza; en cambio, se agravia por considerar improcedente el resarcimiento del daño moral y la imposición de costas pues –dice– existiendo vencimientos mutuos deberían haberse impuesto en el orden causado. Al no encontrarse controvertida la responsabilidad del consorcio demandado y su obligación de efectuar los trabajos de reparación a que fue condenado, corresponde analizar primero los agravios de la parte actora respecto del rechazo de la indemnización de la privación de uso y lucro cesante y los gastos de pintura. En cuanto al resarcimiento del daño moral deben tratarse los agravios de ambas partes, la queja del demandado sosteniendo su improcedencia, y en su caso, el agravio de la actora referido a su monto. Por último, se tratará la cuestión de los intereses y de la imposición de las costas. II.– Privación de uso y lucro cesante. La actora se agravia porque dice que no obstante que se ha acreditado la privación de usar uno de los consultorios existentes en el inmueble de su propiedad y que dicha circunstancia le ocasiona un lucro cesante, pues no puede atender a la misma cantidad de pacientes, el sentenciante no ha hecho lugar resarcimiento de estos rubros. Conforme la declaración de María E. Verge a fs. 107/108 se ha acreditado el daño ocasionado por las filtraciones en el departamento de la actora que han tornado inhabitable uno de los consultorios. En este aspecto la testigo dice: "Es un consultorio que está mohecido, tiene moho todo verde con un olor nauseabundo y es aparentemente agua
  7. 7. que cae de arriba. Está inhabitable. No está habitado, está cerrado porque tiene un olor que no puede trabajar y se llena de agua" "...hace 2 años que tiene cerrado el consultorio...". Asimismo, el dictamen del perito de oficio a fs. 229 confirma la presencia de humedad en la pared medianera del consultorio, nauseabunda, con la segura existencia de hongos en un pequeño placard situado en el mismo consultorio que se encuentra en el muro opuesto al medianero y que supera lo imaginable debido al olor insoportable que hace imposible la atención de pacientes y la permanencia en el ambiente. Entiendo que en cada caso concreto corresponde determinar la específica estimación del daño derivado de la privación de uso, y en el de autos estando destinado el consultorio a la atención de pacientes de la propia actora, corresponde acoger el reclamo de la ganancia dejada de percibir. El daño derivado de la privación de uso puede significar sólo el daño emergente relativo a los gastos de la necesidad de locar otro inmueble o en el caso del daño a un automotor costear otro medio de transporte o podrá significar el lucro cesante que significó aquella privación de uso (conf. Zannoni, Eduardo, "El daño en la responsabilidad civil", p. 66). Ahora bien, es sabido que el lucro cesante consiste en la frustración de ganancias que la víctima podía razonablemente esperar según las circunstancias del caso si no hubiesen sucedido los hechos juzgados. Al respecto, se reconoce unánimemente que el lucro cesante indemnizable ha de ser cierto, como lo cual importa poner límite objetivo a los frecuentes excesos subjetivistas, que debe haber certidumbre en cuanto a la existencia misma del daño presente o futuro y que este no puede ser eventual o hipotético (Orgaz, "El daño resarcible", ps. 24 y ss. y 67 y ss.). Empero, como dice Diez Picaso el juicio sobre el lucro frustrado es un juicio normal de probabilidad. Y agrega, entre el criterio generoso y el restrictivo la virtud está una vea más, en un juicio justo término, ganancia probable verosímilmente, atendiendo al curso normal de los acontecimientos. La prudencia exige también, por otra parte, que la sanción de las infracciones contractuales no quede tan suavizada que un incumplimiento contractual, aun siendo un acto objetivamente ilícito, llegue a ser en muchas ocasiones un cato de escasa sanción ("Estudios sobre la jurisprudencia civil", Ed. Tecnos, Madrid, 1966, ps. 491 y ss. n. 160-163). Del testimonio de Verge surge que la declarante realiza tratamiento con la actora por un problema de artrosis deformante 2 veces por semana y agrega que vio que no puede trabajar en uno de los consultorios dañados porque va mucha gente. En mi criterio probada la indisponibilidad del consultorio, esa privación de su explotación profesional implica siempre un lucro cesante, que puede ser presumido u objeto de prueba de las ganancias perdidas por falta de su explotación. En definitiva, no cabe duda que el trabajo de la actora se resistió con la falta de explotación de uno de los consultorios, aun cuando puede suponerse que con los restantes pudo haber absorbido parte de los pacientes que atendía en el tercero. En todo caso se vio limitada en el lucro cesante o ganancia esperada. En este aspecto debe tenerse en cuenta que efectúa tratamientos en consultorio por lo que le resulta necesario atender a varios pacientes a la vez. En consecuencia, teniendo en cuenta las circunstancias del caso, especialmente que la actora organizó su actividad en tres consultorios que siguió atendiendo en los otros dos, por lo que seguramente pudo absorber a parte de los pacientes y el tiempo transcurrido, que se ha demandado lo que en más o menos resulte de la prueba, aplicando el art. 165, CPCCN., deberá revocarse la sentencia en este aspecto y fijarse el resarcimiento del lucro cesante en la suma reclamada de $ 3000. III.– Gastos de pintura. El sentenciante ha condenado al consorcio a realizar las reparaciones sobre las partes afectadas en la unidad funcional de la actora y de la terraza, conforme las pautas dadas por el experto, las que según se dice en los fundamentos incluyen los gastos de pintura que correrán por cuenta del consorcio. Todo ello bajo apercibimiento de autorizar a la actora a ejecutarlas por otro a cargo del deudor. Ante el pedido de fs. 22 del escrito de demanda en el sentido que además se le abonen los gastos de pintura, el a quo condenó subsidiariamente al Consorcio, en caso de que no realice los trabajos, a abonar a la actora la suma de $ 1558. Ante ello esa parte se queja porque no se ha incluido el valor de los demás trabajos a realizar en el departamento. En este aspecto no le asiste razón. Obsérvese que se condenó al consorcio a realizar todos los trabajos, incluidos los que deben realizarse en el interior del departamento de la actora, bajo apercibimiento de autorizarla a realizarlos por intermedio de un tercero por cuenta del consorcio. Entonces, en esa condena se incluyen los trabajos de reparación de cuyo valor omitido ahora se agravia.
  8. 8. Por otro lado, a fs. 22, apart. IV sólo pidió la suma que corresponda a la totalidad de los trabajos de pintura, además de la obligación de hacer, por lo que no se advierte la procedencia de su agravio. IV.– Daño moral. Respecto del daño moral el demandado cuestiona su procedencia, mientras la parte actora se agravia por lo reducido del monto indemnizatorio. El art. 522, CCiv. dispone: "En los casos de indemnización por responsabilidad contractual, el juez podrá condenar al responsable a la reparación del agravio moral que hubiera causado, de acuerdo con la índole del hecho generador de la responsabilidad y circunstancias del caso...". Es criterio reiterado de esta sala que el daño moral tiene principalmente naturaleza resarcitoria. El art. 1078, CCiv. se refiere a la obligación de resarcir, de reparar el agravio moral, alejándose del concepto de pena y sanción. El daño moral constituye, pues, lesión a intereses morales tutelados por la ley, y si bien resulta difícil valorar tal menoscabo, ello no significa que el dolor y las afecciones no sean susceptibles de apreciación pecuniaria. En tal caso la indemnización monetaria cumple una función reparadora o de satisfacción, aun cuando no se puedan borrar los efectos del hecho dañoso (conf. Mazeaud, "Lecciones de Derecho Civil", parte 2ª, vol. II, p. 72; Von Tour, "Tratado de las Obligaciones", t I, p. 99, n. 15; Salvat y Galli, "Obligaciones en General", t. I, p. 215, n. 187; Cazeaux y Trigo Represas, "Derecho de Obligaciones", t. I, p. 371; Busso, "Código Civil Anotado", t. III, p. 414, Orgaz, "El daño resarcible", p. 230; n. 57; Colombo, "En torno a la indemnización del daño moral", LL 109-1173; Brebbia, "El resarcimiento del daño moral después de la reforma", ED 58-23; Bustamante Alsina; "Teoría General de la Responsabilidad Civil", n. 509; Mosset Iturraspe, "Reparación del daño moral", JA 20-1973-295; Zannoni, "El daño en la responsabilidad Civil", p. 321 y ss.). Si bien se ha sostenido que las molestias y contrariedades generadas por las filtraciones, en principio, carecen de entidad para configurar los padecimientos del daño moral, ya que no debe olvidarse que la vida cotidiana ofrece innumerables motivos que fracturan la tranquilidad, la comodidad, el sosiego, y pese a ello, no entran en el concepto de daño moral al no poseer razonable envergadura (C. N. Civ., sala B, 01/11/1999, "P. A. R. v. Cons. De Propietarios Sarmiento 4537", LL 2000-C-479); también, de acuerdo a las circunstancias del caso, se lo ha reconocido en supuestos como el de autos. Es sabido que para probar el daño moral en su existencia y entidad no es necesario aportar prueba directa, sino que el juez deberá apreciar las circunstancias del hecho y las calidades morales de la víctima para establecer objetiva y presuntivamente el agravio moral en la órbita reservada de la intimidad del sujeto. El agravio moral no debe ser objeto de prueba directa, pues ello, resulta absolutamente imposible por la índole del mismo que reside en lo más íntimo de la personalidad, aunque puede manifestarse por signos exteriores, éstos pueden no ser representativos del mismo (Bustamante Alsina, Jorge, "Equitativa evaluación del daño no mensurable", LL 1990-A-655). Los intensos daños producidos en el departamento de la actora, que incluyeron humedades y filtraciones conforme los términos periciales, dan cuenta sin lugar a dudas de los padecimientos sufridos, máxime cuando dicho padecimiento se extendió durante años y superó las meras molestias menoscabando la normalidad y plenitud del desarrollo profesional de médica de la parte. Como dice Zavala de González, se trata de la perturbación del modus vivendi , con las consiguientes repercusiones espirituales negativas (autor cit., "Personas, casos y cosas en el derecho de daños", p. 213). No cabe duda que en el caso se encuentra afectada la tranquilidad y bienestar de la actora y resulta evidente que ello no se compensa con la indemnización pretendida para restituir el inmueble a su estado anterior, ya que no borra las molestias e inconvenientes sufridos (Zabala de González, "Personas..." cit., p. 216). Así, se ha reconocido el agravio moral en casos como el presente, cuando los daños producen menoscabo a la tranquilidad y forma de vida del vecino (C. Nac. Civ., sala A, 30/9/1994, C A115631; C. Nac. Civ., sala M, 2/4/2004, L 346771, C. Nac. Civ., sala A, 11/4/1994, C A14157; C. Nac. Civ., sala I, 21/2/1991, C 081226; esta sala " Pettoruti, María E. v. Consorcio de Propietarios Beauchef 259/63 s/ daños y perjuicios, 13/6/2007). Resáltese que en los presentes los daños en los consultorios de la actora se produjeron durante largo tiempo, situación que sin dudas le provocó intensas molestias afectando su tranquilidad, el desarrollo de su profesión y su vida de relación. Lo señalado, a lo que se suman los dichos de los testigos, acredita la alteración en la tranquilidad de la reclamante, lo que permite presumir el daño moral sufrido. Por lo expuesto, deberá confirmase el resarcimiento del daño moral y de acuerdo a las circunstancias del caso ya referidas, propongo al acuerdo su elevación a la suma de $ 5000 a favor de la parte actora. V.– Intereses.
  9. 9. El sentenciante condenó al pago de intereses y mandó aplicar la tasa pasiva conforme al plenario del fuero en los autos "Alaniz v. Transportes 123 S.A.C.I de fecha 23/3/2004". La actora se agravia solicitando que los intereses se calculen a la tasa activa del Banco de la Nación Argentina. En este aspecto, cabe aplicar la doctrina del acuerdo plenario de fecha 20/4/2009 en autos "Samudio de Martínez, Ladislaa v. Transportes Doscientos setenta S.A sobre daños y perjuicios", obligatoria para el fuero civil de la Capital Federal, por la que se dejó sin efecto la fijada en los plenarios "Vázquez, Claudia A. v. Bilbao, Walter y otros sobre daños y perjuicios" del 2/8/1993 y "Alaniz, Ramona E. y otro v. Transportes 123 S.A.C.I, interno 200 sobre daños y perjuicios" del 23/3/2004 y establecer la tasa de interés moratorio correspondiendo aplicar la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, con cómputo desde el inicio de la mora hasta el cumplimiento de la sentencia, salvo que su aplicación en el período transcurrido hasta el dictado de dicha sentencia implique una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido". En virtud de ello, y conforme lo prevé el art. 303, CPCCN., corresponde modificar el decisorio de grado y establecer la tasa de interés moratorio correspondiendo aplicar la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a 30 días del Banco de la Nación Argentina, con cómputo desde el inicio de la mora hasta el cumplimiento de la sentencia. VI.– Costas. De acuerdo al art. 68, CPCCN., las costas se imponen conforme el principio objetivo de la derrota. En este sentido, la noción de vencido a los efectos del pago de las costas, debe ser determinado con una visión global del juicio y con independencia de la proporción en que prosperen las pretensiones articuladas. En definitiva, la fijación de las costas debe ser realizada con un criterio jurídico y no meramente aritmético (C. Nac. Civ., sala H, 17/3/1999, "Lisi Nicolás R. v. Chispa S.A"; LL 2000-F-206; C. Nac. Com., sala D, 11/10/2000, "Chiappara, Ceccotti y Matuk y otros v. Peñaflor S.A", DJ 2000-3-1055; C. Nac. Trab., sala 1ª, 30/11/1999, "Makaruk, B. v. Farmacia Gran Via S.R.L y otro", LL 2000- C-242). Debe considerarse que en el presente, tratándose de un juicio de daños y perjuicios, las costas por su naturaleza resarcitoria integran la indemnización, por lo que deben ser impuestas al ofensor en su totalidad, aun cuando la demanda no prospere íntegramente, pues de lo contrario la reparación no sería plena (esta sala 28/4/2000 en autos "Lekini, Mónica O v. Tsitso, Ricardo y otros", LL 2000-E-585; C. Nac. Civ., sala E, 14/3/2000, "Franco de Palomo, Sara v. Balentini Carlos A. y otro", LL 2000-F-313, C. Nac. Civ., sala F, 11/10/1999 "V. J. v. Editorial Perfil" RcyS, 2000-884; C. Nac. Civ., sala A 19/11/1998, -"Roghera S.A v. Bustos Claudio L.", LL 2000-A-623, J Agrup. caso 14-813 y JA 1999-III-191). En consecuencia deberá rechazarse el agravio del consorcio demandado y confirmarse la sentencia en cuanto le impone las costas en su calidad de vencido. Por las consideraciones expuestas, si mi voto fuera compartido deberá: 1) revocarse la sentencia en cuanto rechazó la indemnización de la privación de uso y lucro cesante y fijar por tal concepto la suma de $ 3000; 2) incrementarse el monto del resarcimiento del daño moral a la suma de $ 5000; 3) Aplicar la tasa activa con los alcances del apart. V; y 4) confirmarse la sentencia en todo lo demás que decide y fue materia de agravios. Las costas de la alzada se imponen al demandado que resulta vencido (art. 68, CPCCN.). Los Dres. Díaz y Ameal votan en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, El Tribunal Decide: 1) Revocarse la sentencia en cuanto rechazó la indemnización de la privación de uso y lucro cesante y fijar por tal concepto la suma de $ 3000; 2) incrementarse el monto del resarcimiento del daño moral a la suma de $ 5000; 3) Aplicar la tasa activa con los alcances del apart. V; y 4) Confirmarse la sentencia en todo lo demás que decide y fue materia de agravios. Las costas de la alzada se imponen al demandado que resulta vencido (art. 68, CPCCN.); 5) Difiérase la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (art. 279, CPCCN.). Regístrese, notifíquese y devuélvase.– Lidia B. Hernández.– Silvia. A. Díaz.– Oscar. J. Ameal.– (Sec.: Camilo Almeida Pons).
  10. 10. 1.- Analizar la controversia del fallo, esquematizando cada una de ellas 2.- Esquematizar la postura de cada uno de los votantes 3.- ¿Cual es el fallo ? 4.- ¿ Esta de acuerdo o no con él ? ¿ Porque ? 5.- ¿Lo aplicaría para otro caso de los vistos hasta ahora ?

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