Barrios Cerrados Renno Mussi

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Trabajo presentado por los alumnos Carolina Renno y Jualián Mussi, 2008

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Barrios Cerrados Renno Mussi

  1. 1. Universidad Abierta Interamericana Trabajo Practico de Derechos Reales Sobre Barrios Cerrados Alumnos: Renno, Carolina Musis, Julian Año: 2008.
  2. 2. La proliferación de los denominados countries y barrios cerrados registrada durante los últimos años, es una forma de respuesta de algunos sectores sociales frente a la sensación de zozobra e inseguridad que prevalecen en nuestra sociedad. En todo el país desde hace muchos años se fueron creando núcleos de población, que en algunos lugares por la cercanía a zonas turísticas, por encontrarse cerca del río o de la montaña, y por otras motivaciones -ubicación geográfica, bellezas del lugar y de los alrededores, accesos cercanos a la ruta comunicante con las ciudades, etc.- se organizaron como Barrios Residenciales. Algunos de estos emprendimientos urbanísticos a través de los años por razones de seguridad y control de acceso, procedieron al cercamiento del complejo. En los barrios cerrados que cuentan con una infraestructura destinada al control de acceso y la seguridad, además de caminos de circulación interna y de alumbrado se originan gastos para sufragar el necesario mantenimiento, conservación y buen funcionamiento de las vías de comunicación, servicios de electricidad, vigilancia, recolección de residuos y otros que se estimen convenientes para la mejor condición de vida de los moradores del fraccionamiento. Por no tener una regulación específica es que a lo largo de este trabajo, trataremos de explicar la naturaleza jurídica, características, régimen, ley- decreto que los regulan. ¿Que son los Barrios Cerrados?
  3. 3. Son urbanizaciones que tienden a satisfacer solo alguna de las prestaciones que brindan los club de campo, limitándolas al cierre perimetral, la vigilancia, el control de acceso, las calles internas, y una reducida infraestructura. Así nacen los barrios cerrados o barrios privados con costo de mantenimiento mucho más pequeño y cuyas parcelas están destinadas – casi exclusivamente- a vivienda permanente de sus propietarios. También el agotamiento de la existencia de terrenos rurales o “no urbanos” en determinados municipios hizo nacer la necesidad del dictado de una normativa que permita instalar nuevos emprendimientos cerrados en áreas urbanas. El adquiriente de parcelas en barrios cerrados busca una vivienda con terreno propio, en un medio ambiente menos poluido y con superficies propias mayores que las que podría detentar en un departamento de la cuidad, por el mismo o aun inferior valor en dinero. Por esa razón el tema de la economía en los gastos de mantenimiento y conservación suele ser un factor decisivo para determinar la elección de la compra. Valores reducidos significan menores prestaciones y, por lo tanto, en los barrios cerrados ellas se circunscriben al mantenimiento de las calles, del cerco perimetral y a la existencia de un buen servicio de vigilancia y control de acceso. El hombre en este país y en todo el mundo y en todas las épocas desde antaño, siempre ha buscado un lugar de descanso y disfrute lejos del bullicio de la gran ciudad, para su relax y distracción de sus preocupaciones cotidianas. Con el tiempo comenzó a desarrollarse la práctica deportiva como complemento para gozar de una buena salud y con el ingrediente de realizarse en lo posible al aire libre en contacto con la naturaleza. De esta forma nacieron
  4. 4. por un lado los Clubes con espacios destinados para la práctica deportiva al aire libre y también se originaron las casas y quintas para disfrute del fin de semana. Asimismo es preponderante la ubicación geográfica para lograr la mejor y más fácil comunicación con la ciudad. El incremento y modernización de las vías de comunicación, que acortaron sustancialmente las distancias desde y hacia la ciudad, intensificaron prodigiosamente estos emprendimientos Clubes de Campo, que pensados para fin de semana, recreación y actividades deportivas, dieron lugar a la vivienda permanente en contacto con el verde con o sin área recreativa y de esparcimiento comunitario, originándose los barrios residenciales. El necesario cercamiento, seguridad y control de acceso en estas urbanizaciones, hoy como circunstancia esencial para tranquilidad de los moradores, produce el fenómeno y el boom de estas urbanizaciones: Clubes de Campos y Barrios Cerrados. Debemos agregar que la más moderna de estas urbanizaciones incipientes hoy en día son los Barrios o Clubes de Campo de Chacras, en donde los moradores van a disponer de significativas extensiones de tierra. También la inteligente iniciativa del hombre organiza emprendimientos llamados Barrios Parque Náuticos, en los que se agrega la posibilidad del disfrute de la náutica deportiva, además de lograr la belleza del entorno rodeada de canales navegables. Comparación entre los diferentes tipos de urbanizaciones cerradas: Los Barrios privados o Cerrados. Son aquellos lugares que tienen lotes de 800 m2 mínimos, no tienen la obligación de tener área común o instalaciones deportivas. La característica particular de estas urbanizaciones es un lugar
  5. 5. con seguridad, infraestructura para el confort, pero con la tranquilidad de la naturaleza y privacidad. Tienen reglamentos de copropiedad para lograr la buena convivencia, que según cada uno tienen más o menos restricciones en cuanto a la construcción, estilo, superficies máximas y retiros. Los Club de Campo o Country Club. Son aquellos lugares con terrenos de 600 m2, como mínimo, con el 40% de área total dedicado a zonas comunes y actividades deportivas. Tienen club house e instalaciones de uso común para los habitantes. En la Argentina el primero fue Tortugas, en pilar, Provincia de Buenos Aires. La característica particular de estas urbanizaciones es que son lugares donde sus habitantes buscan un intenso desarrollo de actividades sociales y deportivas dentro del predio, donde todas las edades se pueden mover de un área a otra en forma ágil y segura, ya que cuentan con seguridad e infraestructura para desarrollar las actividades, que según cada club de campo tiene diferentes identidades como náuticas, con golf, con equitación, con canchas de diferentes deportes o combinaciones de éstas.iones de éstas. Los Barrios de Chacras. Son aquellos lugares que tienen lotes de por lo menos 5000 m2, no es obligatorio los espacios comunes o instalaciones deportivas. La característica particular es que sus vecinos buscan una vida con desarrollo de actividades de campo, en un lugar con seguridad e infraestructura de confort urbano, donde generalmente cuentan con grandes extensiones para andar a caballo o hacer su propia huerta.
  6. 6. Los Mega emprendimientos. Son los lugares donde se mezcla la vida urbana y rural, con sus espacios planificados, demográficamente calculados, delimitado en su entorno y con toda la infraestructura necesaria. Son proyectos a gran escala, generalmente con más de 300 hectáreas, formados a su vez por varios barrios. En la Argentina el primero fue en Octubre de 1998, Estancias de Pilar, en Pilar, provincia de Buenos Aires. Se diseñan de acuerdo a un Master-plan, donde se plantean los intereses y costumbres de los futuros habitantes, con completa infraestructura, donde la premisa de diseño es que esté todo cerca y crear una comunidad con los barrios intercomunicados, con raíces y costumbres propias, creando un entorno propicio para que pueda satisfacer las necesidades de todos los miembros de la familia y actividades para aprovechar el tiempo libre. Encontramos lotes de diferentes tamaños y precios, viviendas individuales y condominios. Propuestas para todos los bolsillos. Tienen barrios temáticos como sectores de golf, o equitación, o náutico, o para estudiantes. Cuenta con servicios extra como paseos de compra, centro cultural, escuelas, universidades, oficinas, que generan la idea de comunidad satisfaciendo la vivienda, el trabajo y tiempo libre. Todo cerca, con lo cual se gasta menos plata y tiempo en el traslado. Los Minibarrios. Son urbanizaciones con pocos lotes, casi todos ocupan una pequeña superficie total y se surgen entre conocidos y familiares, son proyectos más íntimos donde algunos son muy exclusivos y principalmente arman un barrio a su gusto
  7. 7. y según las posibilidades económicas del grupo. Generalmente están muy bien ubicados, cerca de centros comerciales y muy buenos accesos. Al dividir los gastos entre pocos vecinos, las expensas tienden a ser altas, pero otros aprovechan que son pocos y buscan auto administrarse y arman su propio reglamento de copropiedad. También muchos buscan la opción de tener un único acceso, con control remoto para reducir los gastos o no tener expensas. Los precios de los lotes es otro rasgo que lo distingue, ya que al no tener infraestructura social o deportiva, los precios son menores y prefieren esperar y vender entre conocidos. Son pequeñas comunidades donde la característica particular es la familiaridad de sus vecinos, donde se puede manejar más fácil los gastos y tomar decisiones en forma más ágil. Torres Country. Son urbanizaciones que combinan los servicios e infraestructura de los Clubes de Campo, especialmente espacios verdes, deportes yseguridad, con propiedades en torres de departamentos, que tienen menor superficie y gastos de mantenimiento más bajo. Generalmente se encuentran muy bien ubicados, cerca o dentro de centros urbanos, con accesos directos. Es una respuesta a la búsqueda de seguridad y espacios abiertos a menor costo. Condominios. Son urbanizaciones que combinan construcciones en tira, de una y dos plantas, con espacios comunes de recreación, sociales o deportivos, con seguridad. Con lo cual tienen menor superficie y gastos de mantenimiento más bajo. Generalmente se encuentran muy bien ubicados, cerca o dentro de centros
  8. 8. urbanos, con accesos directos. Es una respuesta a la búsqueda de seguridad y espacios abiertos a menor costo. Marco Jurídico. Limitaciones En la normativa actualmente vigente en la Provincia de Buenos Aires, los barrios cerrados pueden ubicarse en áreas urbanas. No existe respecto de ellos limitación en cuanto al número máximo de lotes, como si ocurre con los club de campo. Si bien en los barrios cerrados no existe obligación de parte del emprendedor de destinar un porcentaje de la superficie total a áreas deportivas o recreativas, como acontece en los clubes de campo, deben aportar una reserva para espacios públicos y equipamiento urbano equivalente a cuatro metros y medio cuadrados (4,5m2), por cada habitante, según la densidad estimada. INTRODUCCION AL ANALISIS DE LAS CUESTIONES LEGALES Lo esencial es saber que se trata de organizar y encuadrar legalmente urbanizaciones que tengan las siguientes características básicas: a) Varias y/o numerosas parcelas independientes con destino a la construcción de la vivienda. b) Una o más parcelas destinadas a vías de comunicación interna, recreación, actividades deportivas, sociales y culturales, para brindar confort, amenidad y disfrute a los moradores del sector residencial. c) El complejo que se forma necesariamente y por lógica -y en esa forma nace por el hecho del hombre- debe constituir un todo inescindible, en forma tal que los que sean propietarios y poseedores por cualquier título de parcelas en el sector residencial tengan derechos de propiedad, copropiedad y/u otros
  9. 9. derechos reales, sobre las parcelas que se conocen como comunes, y que al enajenar o disponer por cualquier título su parcela residencial, queden comprendidos automáticamente en esa enajenación sus derechos sobre la parte común en forma inseparable. Como consecuencia de lo precedentemente expresado, por supuesto debe quedar claramente resuelto que no podría ejercerse actos de disposición sobre las áreas comunes en forma independiente de la disposición de las parcelas residenciales. Lo expuesto es la tesis que corresponde resolver y encuadrar dentro del sistema normativo vigente. EL APORTE DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES La ausencia de una legislación de fondo especifica ha determinado la necesidad de adaptar la normativa existente que complementada con normas locales, ha posibilitado el desarrollo de estos emprendimientos. Así es que, en la Provincia de Bs. As. , los club de campo y barrios cerrados se organizan principalmente sobre dos sistemas: ■ El que los sujeta al régimen de la Propiedad Horizontal; y ■ El que los somete al régimen de la ley 8912, denominada “ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo” del año 1977, la cual se refiere a los club de campo en el Capitulo V de su Titulo III, que se encuentra reglamentado mediante el decreto 9404, al que se lo conoce como el régimen de Subdivisión de la Tierra, comúnmente denominada “geodesia”. A su vez, los barrios cerrados tienen su propia regulación especifica a través de la resolución 74/94 de la Secretaria de Tierras, urbanismo de la Provincia, del decreto 27/98 y el decreto 1727/02.
  10. 10. Bajo el sistema de la Propiedad Horizontal, el decreto provincial 2498/63, reglamento el régimen de la propiedad horizontal y fue el que mediante su art. 6 permitió la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble: ■ Las unidades de dominio exclusivo a construir o en construcción, cualquiera sea el estado de ejecución de la obra, siempre que las mismas constituyan cuerpos independientes de edificación. ■ Las unidades de dominio exclusivo sin independencia constructiva cuando el edificio en construcción tenga concluidos los servicios y partes comunes necesarios e indispensables para el buen funcionamiento del mismo. PROPIEDAD HORIZONTAL. LEY Nº 13.512 Art. 1º: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos; de acuerdo a las disposiciones de esta ley cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona. Art. 2º: Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; c) Los locales para alojamiento del portero y portería; d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
  11. 11. e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario. Art. 3º: Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan. Art. 4º: Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. Art. 5º: Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento: estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. Art. 6º: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los pisos o departamentos:
  12. 12. a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres a fines distintos a los previstos en el Reglamento de Copropiedad y Administración; b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. Art. 7º: El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios. Art. 8º: Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados, en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta. Art. 9º: Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un Reglamento de Copropiedad y Administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho Reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Art. 10º: Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos
  13. 13. dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el Reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponde, a fin de escucharlos. Art. 11º: El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos. Art. 12º: En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial. Art. 13º: Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada pro-pietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. Art. 14º: No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la
  14. 14. con-formidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios. Art. 15º: En caso de violación, por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. Art. 16º: En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial. Art. 17º: La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3.266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición: y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3.901 y 2.686 del Código Civil. Art. 18º: A los efectos de la presente Ley, quedan derogados los artículos 2.617, 2.685 “in fine” y 2.693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta Ley. Art. 19º: El Poder Ejecutivo reglamentará esta Ley estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será
  15. 15. necesario acompañar, etc. Art. 20º: Comuníquese al Poder Ejecutivo. DECRETO 2489/63. PROPIEDAD HOROZONTAL, INSCRIPCION DE TITULOS, DE CONSTITUCION, TRANSFERENCIA, MODIFICACION O EXTINCION, NORMAS Y REQUISITOS La Plata, 13 de marzo de 1963 Visto que los Decretos números 16.440, de fecha 11 de agosto del año del Libertador Gral. San Martín 1950; el 5700, de fecha 25 de abril de 1958 y el artículo 3º del 1636, del 21 de febrero de 1961, requieren la modificación de ciertas disposiciones en razón de su falta de claridad, en algunos casos, y de actualidad en otros, y CONSIDERANDO: Que la experiencia recogida durante 12 años de aplicación del Decreto mencionado en primer término ha demostrado la conveniencia de introducir modificaciones en el mismo que permitan soluciones a problemas de desarrollo de la figura jurídica de la Propiedad Horizontal adecuadas al momento económico que vive el país; Que resulta de utilidad práctica aunar en un solo Decreto las prescripciones en vigencia y las alteraciones que se ejecuten por el presente. Por ello, y atento lo dictaminado por la Asesoría General del Gobierno, el Comisionado Federal en la Provincia de Buenos Aires Decreta: Art. 1º: La inscripción de títulos de constitución, transferencia, modificación o extinción de derechos reales, comprendidos en el régimen de la Ley 13.512, se regirá, sin perjuicio de las disposiciones de carácter general, por las que expresamente se establecen en la presente reglamentación. Art. 2º: Los propietarios deberán obtener la aprobación de los planos que a continuación se indican: a) «Plano proyecto de obra»: En los casos de edificios a construir o en
  16. 16. construcción; b) «Plano final de obra»: Cuando se trate de edificios construidos; c) «Plano de mensura de división según el régimen de la Ley 13.512»: que delimite esquemáticamente a cada uno de los departamentos y locales que sean de dominio individual en los casos de los incisos a) y b). Una copia de cada plano y la tela original del plano señalado en el inciso c) quedarán archivados en la Dirección de Rentas. Art. 3º: Los planos indicados en el artículo anterior deberán ser realizados por profesionales autorizados por las Leyes números 4.048 y 5.140. Los correspondientes a los incisos a) y b) serán aprobados por la Municipalidad respectiva y visados por la Dirección de Rentas y el referido en el inciso c) aprobado por esta última repartición. Art. 4º: Previamente a la inscripción en el Registro de la Propiedad del Reglamento de Copropiedad y Administración, el funcionario autorizante del acto deberá solicitar la certificación correspondiente. La certificación catastral no será expedida por la Dirección de Rentas si con anterioridad no hubieran sido aprobados los planos a los que se refiere el artículo 2º. Art. 5º: Para la toma de razón en el Registro de la Propiedad de los actos mencionados en el art. 1º quienes acrediten ser titulares del dominio del inmueble, por intermedio del funcionario autorizante, deberán solicitar la formación de un legajo especial mediante la presentación del Reglamento de Copropiedad y Administración que prescriben los artículos 9º y 3º de la Ley Nacional Nº 13.512 y el Decreto Nacional Reglamentario Nº 18.734, del año 1949, respectivamente, el que en las partes pertinentes se basará en el plano mencionado en el inciso c) del artículo 2º del presente Decreto. Art. 6º: Podrán ser inscriptos en el Registro de la Propiedad instrumentos que
  17. 17. formalicen los actos referidos en el Art. 1º del presente decreto si las partes exclusivas y comunes de edificios en construcción o a construir reúnen, según los casos, las siguientes condiciones: a) Las unidades de dominio exclusivo a construir o en construcción, cualquiera sea el estado de ejecución de la obra, siempre que las mismas constituyan cuerpos independientes de edificación. b) Las unidades de dominio exclusivo sin independencia constructiva cuando el edificio en construcción tenga concluidos los servicios y partes comunes necesarios e indispensables para el buen funcionamiento del mismo, pudiendo carecer de los revoques finos, pinturas, solados, cielorrasos, revestimientos y otros detalles complementarios y estéticos que no perturben la seguridad, solidez y funcionamiento del edificio. Las unidades de dominio exclusivo de un edificio a construir o en construcción que no reúnan las condiciones citadas anteriormente, no gozarán de los beneficios del presente artículo. En cada caso, la Dirección de Rentas, a solicitud del titular de dominio, y previa inspección, dictará una disposición declarando si las unidades de dominio exclusivo cumplen los requisitos exigidos por los incisos a) y b). La Dirección podrá imponer las restricciones circunstanciales que tengan relación con la técnica constructiva del conjunto del edificio. Los instrumentos que se pretenden inscribir deberán ser acompañados de una constancia de hecho que indique si la unidad de dominio exclusivo es a construir o se encuentra en construcción, o está habitada. El instrumento deberá contener una relación de la constancia de hecho citada. Art. 7º: A medida que se habiliten las unidades, previa ratificación del plano de división, cada propietario deberá solicitar al Registro de la Propiedad, con firma
  18. 18. certificada por autoridad competente, la actualiazación del Legajo Especial, pudiendo realizar este acto por escritura de obra nueva. Si al ratificar el plano de división las medidas lineales y/o de superficie de las unidades de dominio exclusivo difieran de las tolerancias en vigencia, deberá procederse a modificar el Reglamento de Copropiedad y Administración y las escrituras de adjudicación correspondientes. Art. 8º: En el Reglamento de Copropiedad y Administración podrá dejarse constancia de la forma y proporción en que contribuirán los copropietarios para finalizar las partes comunes, como asimismo la forma de ejercer el derecho de repetición por las cantidades invertidas en la realización de partes comunes útiles cuando hubieran sido pagadas por uno o varios de los copropietarios. Art. 9º: La valuación fiscal de cada dominio exclusivo será determinada por la suma de los valores: a) El real de la unidad de dominio exclusivo. b) El de la parte proporcional sobre el valor de las partes de la comunidad. En los casos de edificios a construir o en construcción la valuación fiscal de cada unidad de dominio exclusivo quedará determinada por el valor proporcional del terreno más el que corresponda al de las partes comunes que se encuentren en condiciones de ser incorporados de acuerdo con la Ley nº 5.738. Art. 10º: Las unidades funcionales llevarán una designación numérica que comenzará con el número uno, será correlativa en todo el edificio y guardará un orden que esté en relación lógica con su distribución. Las unidades complementarias se designarán con letras mayúsculas, siguiendo el orden alfabético. Cada uno de los departamentos y locales (unidades de dominio exclusivo) llevará la designación numérica que tenga la respectiva unidad
  19. 19. funcional, y desde el punto de vista catastral constituirá una subparcela cuya nomenclatura se obtendrá agregando a la de la parcela principal la designación numérica indicada arriba. Art. 11º: A los efectos de la actualización, se confeccionará una cédula para cada una de las subparcelas, a las que mantendrá en dependencia con la cédula principal. Art. 12º: Los Jueces de Paz rubricarán los libros de actas y administración a que se refiere el art.5º del Decreto Nacional Reglamentario. Art. 13º: Las Direcciones de Rentas y Registro de la Propiedad quedan facultadas para reglamentar el trámite administrativo y contenido de la documentación requerida, como asimismo para disponer sobre los requisitos de aprobación, registración y tramitación que se relacionen con las normas contenidas en el presente Decreto. Art. 14º: Deróganse los Decretos números 16.440, del año del Libertador General San Martín 1950, el 5.700 del año 1958 y el artículo 3º del 1.636 del año 1961. Art. 15º: Comuníquese, publíquese, dese al Registro y Boletín Oficial y pase al Ministerio de Economía y Hacienda. La Propiedad Horizontal-Ley 13.512 La Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, originada en un proyecto del Senador Alberto Tesaire y otro presentado por el Poder Ejecutivo, fue sancionada por la Cámara de Senadores el 26 de agosto de 1948 y por la Cámara de Diputados el 30 de septiembre del mismo año, siendo promulgada el 13 de octubre de 1948 por el Poder Ejecutivo. El artículo primero de la ley expresa: “Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y
  20. 20. que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a propietarios distintos de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.” El artículo 2º del referido texto legal dice “Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón...” De la lectura y simple análisis de los referidos textos legales surge con claridad que la propiedad horizontal brinda una solución jurídica efectiva a la necesidad de que las parcelas que componen el sector residencial y las parcelas destinadas a una área común constituya un todo irrescindible. Además, lo que más es tenido en cuenta por los emprendedores y comercialistas para encuadrar y sugerir la aplicación para las urbanizaciones del régimen de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal -aunque conocen que no están construyendo un edificio para lo que fue previsto ese régimen legal- es el mecanismo del cobro de las expensas. Y en ese sentido bregan para que salga una ley de fondo que resuelva las inconveniencias de la Ley de Propiedad Horizontal manteniendo fundamentalmente el régimen de expensas. LEY SOBRE BARRIOS CERRADOS EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES La Plata, lunes 2 de Febrero de 1.998.- DEPARTAMENTO DE GOBIERNO Y JUSTICIA La Plata, 7 de Enero de 1.998.- VISTO: Las necesidades manifiestas y requerimientos formulados por diversos municipios de la Provincia especialmente del Conurbano Bonaerense y cercanos a este y;
  21. 21. CONSIDERANDO: Que el artículo 70 del Decreto - Ley 8912/77 establece que la responsabilidad primaria del Ordenamiento Territorial recae en el nivel municipal; Que en el artículo 3 del Decreto - Ley 8912/77 se establecen los principios rectores en el Ordenamiento Territorial por los que la Provincia está obligada a velar; Que la dinámica del mercado ha generado nuevos fenómenos urbanísticos de gran significación en términos de inversión económica con consecuencia y efecto positivos en materia de empleo; Que asimismo, el fenómeno urbanístico resultante de estos emprendimientos recepciona una demanda acorde a nuevas realidades socioculturales; Que los emprendimientos en cuestión están dirigidos a sectores sociales con diferentes niveles de ingreso; Que el fenómeno social resultante de este tipo de urbanizaciones ha cobrado gran desarrollo en corto tiempo con tendencia a una evolución creciente; Que no obstante la iniciativa ya plasmada por algunos municipios de normar mediante ordenanzas de excepción ordenatorias de carácter general no puede quedar circunscripta al ámbito municipal sino que requiere de precisiones provinciales que enmarquen el accionar municipal dentro de los lineamientos del Decreto - Ley 8912/77 en lo que hace al Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo como imperativo del presente y preservación para el futuro; Que ha dictaminado la Asesoría General de Gobierno (fs. 16/16 vta.) ha intervenido la Contaduría General de la Provincial (fs. 27/28) y ha tomado vista el señor Fiscal de Estado (fs. 30/30 vta.) Por ello,
  22. 22. EL GOBERNADOR DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES DECRETA: Artículo 1°: Se entiende por Barrio Cerrado (B.C.) a todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominante con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento. Artículo 2°: Podrá localizarse en cualquiera de las áreas definidas por la ordenanza municipal de ordenamiento territorial (urbana, complementaria o rural). En los casos en que corresponda, el municipio deberá propiciar el cambio normativo pertinente a fin de dotar al predio de los indicadores urbanísticos, mediante estudios particularizados. Artículo 3°: La implementación de un Barrio Cerrado estará condicionada al cumplimiento de los siguientes requisitos sometidos a aprobación municipal y convalidación provincial: 1. La localización deberá resultar compatible con los usos predominantes. 2. Las condiciones de habitabilidad, tanto en los que hace el medio físico natural como a la provisión de infraestructura de servicios esenciales. 3. La presentación de un estudio de Impacto que deberá incluir los aspectos urbanísticos, socioeconómicos y físicoambientales. 4. El emplazamiento no ocasionará perjuicio a terceros respecto de la trama urbana existente ni interferirá futuros ejes de crecimiento, garantizando el uso de las calles públicas de acuerdo a lo prescripto por los artículos 50 y 51 del Decreto - Ley 8912/77, artículo 1 del Decreto - Ley 9533/80 y el artículo 27 del Decreto - Ley 6769/58. 5. El cerramiento del perímetro deberá ser transparente y tratado de manera que no conforme para el entorno un hecho inseguro, quedando
  23. 23. expresamente prohibida su ejecución mediante muro aún en condiciones de retiro respecto de la línea municipal 6. En caso de forestar el cerramiento del perímetro, aún en condiciones de retiro respecto de la línea municipal deberán respetarse las condiciones establecidas en el inciso anterior. 7. Deberá prever su integración con el entorno urbano en materia de redes, accesos viales, servicios generales de infraestructura y equipamiento comunitario, con carácter actual o futuro. En todo supuesto, deberá respetarse y no podrán ocuparse por edificaciones, las proyecciones de avenidas y otras vías principales (y los retiros de líneas de edificación vigente). Deberán asimismo construirse veredas perimetrales de acuerdo a las disposiciones municipales vigentes. 8. Se exigirá un compromiso de forestación del emprendimiento y del tratamiento de la red circulatoria, incluyendo la calle perimetral, mediante mejorado o pavimentación. 9. El equipamiento comunitario, los servicios esenciales y de infraestructura, así como los usos complementarios propuestos, deberán adoptarse en relación a la escala de emprendimiento. 10. En las Areas Complementarias y Rural deberán localizarse en Zona Residencial Extraurbana (ZRE) y/o club de Campo. 11. Los emplazamientos de Barrios Cerrados deberán contemplar la razonabilidad y/o impacto urbanístico respecto de las distancias con otros emprendimientos similares. En el caso que correspondiera se sancionará una Ordenanza garantizándose el cumplimiento del Decreto - Ley 8912/77 y del Decreto - Ley 9533/80.
  24. 24. Artículo 4°: El cumplimiento de los requisitos señalados en el art. 3 deberá ser formalizado a través de un Estudio Urbanístico del terreno y su área de influencia, al cual se le adjuntarán las certificaciones técnicas pertinentes emanadas de los Organismos Municipales y Provinciales, en función de las características del emprendimiento y sometido a aprobación ante la Secretaría de Asuntos Municipales e Instituciones del Ministerio de Gobierno y Justicia de la Provincia de Buenos Aires. Artículo 5°: La propuesta de Barrios Cerrados que sin afectar el trazado de las calles públicas y mayores de cuatro has. para el Area Urbana o dieciséis has. para las Areas Complementaria o Rural, será acompañada por un Estudio Urbanístico referido al emprendimiento y su área de influencia que justifique su razonabilidad y/o alto valor paisajístico y/o la condición de predio de recuperación y/o su ecuación económica financiera. Artículo 6°: Los Barrios Cerrados deberán cumplimentar lo establecido en el artículo 56 del Decreto - Ley 8912/77, en lo referido a la cesión de Espacios Verdes y Libres Públicos y Reservas para Equipamiento Comunitario que se calculará de acuerdo a la tabla contenida en el art. mencionado donde el Municipio determine. Artículo 7°: La circulación perimetral del Barrio Cerrado deberá ser en todos los casos el resultado de un estudio pormenorizado que será dispuesto y aprobado por el Municipio. La trama circulatoria interna, en cualquiera de las áreas o zonas, deberá responder a los requerimientos de la estructura urbana propuesta mediante el diseño de espacios circulatorios que tengan como mínimo los siguientes anchos:
  25. 25. Trama interna: calle de penetración y retorno: once (11) metros hasta una longitud de ciento cincuenta (150) metros, trece (13) metros hasta doscientos cincuenta (250) metros y quince (15) metros para mayor extensión. Artículo 8°: Para el análisis de la propuesta y la obtención de la Convalidación Técnica Preliminar (Prefactibilidad) así como Convalidación Técnica Final (Factibilidad) se deberá dar cumplimiento en lo pertinente a los requisitos establecidos por los arts. 6 y 7, respectivamente, del Decreto 9404/86. Artículo 9°: La Convalidación Técnica Final (Factibilidad) habilitará la aprobación de los planos de subdivisión. Las obras en los predios que pudieren ejecutarse o iniciarse antes de la obtención de la Convalidación Técnica Final (Factibilidad) serán responsabilidad exclusiva y solidaria del proponente y del comprador del predio. Artículo 10°: Los Barrios Cerrados deberán gestionarse a través de la Ley 13.512 de PH sin vulnerar los indicadores contenidos en el artículo 52 del Decreto - Ley 8912/77 u optar en lo pertinente por el régimen jurídico establecido por el Decreto 9404/86. Artículo 11°: La propuesta de Barrio Cerrado que constituya una ampliación del existente deberá dar cumplimiento en lo pertinente a lo prescripto en los artículos 3 y 8 del presente. Artículo 12°: La propuesta de Barrio Cerrado que por escala y volumen de inversión constituya un emprendimiento a ser ejecutado en más de una etapa deberá cumplir con lo prescripto en el artículo 3 del presente con referencia al conjunto o al total de la propuesta que será sometida a evaluación hasta la obtención de la CTP (Prefactibilidad). Ello habilitará a que el trámite de la primera etapa a ejecutarse prosiga hasta la obtención de la CTF (Factibilidad)
  26. 26. adoptándose igual criterio para las etapas sucesivas hasta el completamiento del conjunto. Artículo 13°: La falta de cumplimiento de lo establecido en la presente normativa hará pasible a los responsables de las sanciones previstas en los artículos 94 al 97 del decreto - Ley 8912/77. Artículo 14°: La Secretaría General de la Gobernación coordinará la actividad de los Organismos, Reparticiones y/o Dependencias Provinciales que conforme al presente tengan intervención en lo que a la aprobación de las propuestas de establecimiento de Barrios Cerrados se refiere. Artículo 15°: Las disposiciones de este Decreto resultan de aplicación prevalente a cualquier otra normativa que se oponga a la presente. Artículo 16°: El presente Decreto será refrendado por el Señor Ministro Secretario en el Departamento de Gobierno y Justicia. Artículo 17°: Regístrese, notifíquese al señor Fiscal de Estado, comuníquese, publíquese, dese al quot;Boletín Oficialquot; y remítase al Ministerio de Gobierno y Justicia, a sus efectos. DECRETO-LEY 8912/77 Texto Ordenado por Decreto 3389/87 con las modificaciones del Decreto- Ley N° 10128 y las Leyes N° 10653, 10.764,13127 y 13342. LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y USO DEL SUELO ARTICULO 50°.- Una vez aprobada la creación de un núcleo urbano, o la creación, ampliación o restructuración de sus áreas, subáreas o zonas constitutivas, podrán efectuarse las operaciones de subdivisión necesarias, con el dimensionado que fija la presente Ley.
  27. 27. ARTICULO 51°.- Las normas municipales sobre subdivisión no podrán establecer dimensiones inferiores a las que con carácter general establece la presente ley, que será de aplicación cuando el respectivo municipio carezca de normas específicas. ARTICULO 52°.- Las dimensiones en áreas urbanas y complementarias serán las siguientes: a) Unidades rodeadas de calles: Para sectores a subdividir circundados por fracciones amanzanadas en tres (3) o más de sus lados, las que determine la municipalidad en cada caso. Para sectores a subdividir no comprendidos en el párrafo anterior: Lado mínimo sobre vía de circulación secundaria: cincuenta (50 m) metros. Lado mínimo sobre vía de circulación principal: ciento cincuenta (150) metros. Se podrá adoptar el trazado de una o más calles internas de penetración y retorno, preferentemente con accesos desde una vía de circulación secundaria. b) Parcelas: Area Urbana en general Ancho Mínimo M. Sup. Min. m2 Hasta 200 pers./ha 12 300 De 201 hasta 500 15 375 pers./ha De 501 hasta 800 20 600 pers./ha De 801 hasta 1500 25 750 pers./ha Más de 1500 pers./ha 30 900
  28. 28. Area urbanas frente a litoral Río de la Plata y Océano Atlántico (hasta 5 Km. desde la ribera). Hasta 200 pers./ha 15 400 De 201 hasta 500 20 500 pers./ha De 501 hasta 800 25 750 pers./ha Más de 800 pers./ha 30 900 Areas complementarias. 40 2000 Las dimensiones deberán guardar relación al tipo y la intensidad del uso asignado Residencial extra-urbana 20 600 En todos los casos la relación máxima entre ancho y fondo de parcela no será inferior a un tercio (1/3). Dichas dimensiones mínimas no serán de aplicación cuando se trate de proyectos urbanísticos integrales que signifiquen la construcción de la totalidad de las edificaciones, dotación de infraestructura y equipamiento comunitario para los cuales la municipalidad mantenga la densidad establecida y fije normas específicas sobre F.O.S., F.O.T., aspectos constructivos, ubicación de áreas verdes y libres públicas y otras de aplicación para el caso. El dictado de
  29. 29. disposiciones reglamentarias o la aprobación de proyectos exigirá el previo dictamen del Ministerio de Obras Públicas. Los mínimos antes indicados no podrán utilizarse para disminuir las dimensiones de parcelas destinadas a uso residencial creadas mediante la aplicación de normas que establecían mínimos superiores. Sólo podrán subdividirse manzanas o macizos existentes, sin parcelar o parcialmente parcelados, en nuevas parcelas, cuando se asegure a éstas la dotación de agua potable y que la eliminación de excretas no contamine la fuente de aprovechamiento de agua. ARTÍCULO 52 bis.- (Artículo incorporado por Ley 13342) Como caso particular de la categoría de Proyectos Urbanísticos Integrales prevista en el artículo precedente, créase la figura de “Conjuntos Habitacionales Preexistentes”. Quedarán encuadrados en ésta categoría los emprendimientos de viviendas promovidos por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, cuya construcción fuera iniciada antes del 31 de Diciembre de 2004. En tales casos la autoridad de aplicación emitirá mediante Acto Administrativo fundado un Certificado de Aptitud Urbanístico, asignando indicadores adecuados para contener los usos y volumetrías existentes. Asimismo señalará en caso de verificarse situaciones inadecuadas, las medidas que la autoridad de aplicación en materia de viviendas deba aplicar para mitigar los perjuicios que éstas urbanizaciones ocasionan. ARTICULO 94°.- Las multas se graduarán según la importancia de la infracción cometida y serán: 1.- De hasta un sueldo mínimo de la administración municipal, cuando se trate de faltas meramente formales.
  30. 30. 2.- De uno a cincuenta (50) sueldos mínimos de la administración municipal, si fueren faltas que no causaren perjuicios a terceros. 3.- De cincuenta (50) a quinientos (500) sueldos mínimos de la Administración municipal, en los supuestos de violación a los planes de ordenamiento territorial, que perjudiquen a terceros o infrinjan lo dispuesto en materia de infraestructura de servicios, dimensiones mínimas de parcelas, cambio de uso, factores de ocupación de suelo y ocupación total, densidad y alturas máximas de edificación. Podrán disponerse, igualmente, la medidas accesorias previstas en el Código de Faltas Municipales y en especial disponer la suspensión de obras, remoción, demolición o adecuación de las construcciones erigidas indebidamente. Los organismos competentes del Ministerio de Obras Públicas podrán constatar la comisión de infracciones y disponer medidas preventivas, remitiendo las actuaciones a la municipalidad correspondiente para la aplicación de sanciones. ARTICULO 95°.- La falta de pago de las multas en el término de diez (10) días siguientes a la notificación, permitirá la actualización de su monto de acuerdo a la variación producida hasta el momento del efectivo pago, según los índices y procedimientos establecidos en el Código Fiscal. ARTICULO 96°.- Cuando fuere responsable de la infracción algún profesional, la autoridad administrativa enviará los antecedentes al Consejo o entidad profesional respectiva, a los efectos de su juzgamiento. Sin perjuicio de ello, podrá disponerse la exclusión del infractor en las actuaciones donde se constate la falta.
  31. 31. ARTICULO 97°.- Serán solidariamente responsables por las infracciones cometidas, el peticionante, propietarios, empresas promotoras o constructoras y profesionales, en su caso. ● En nuestro ordenamiento legal, se puedo entender que este tipo de organizaciones urbanas encuadran dentro de los siguientes supuestos legales: I - Dominio en combinación con el condominio de indivisión forzosa El artículo 2506 del Código Civil expresa: “El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona.” El artículo 2673 del Código Civil expresa: “El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.” El articulo 2710 del Código Civil expresa: “Habrá indivisión forzosa cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o mas heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división.” El articulo 2711 del Código Civil expresa: “Los derechos que en tales casos corresponden a los condóminos no son a título de servidumbre, sino a título de condominio.”En un emprendimiento urbanístico podría ser una posibilidad tener el dominio de la parcela con destino residencial y ser condómino con indivisión forzosa de los inmuebles destinados a servir como áreas comunes o de disfrute. Faltaría en el supuesto que estamos analizando relacionar el dominio y el condominio como un todo inescindible y asegurar la indivisión forzosa referida a perpetuidad. 2 - Servidumbres Prediales El artículo 2970 del Código Civil dice: “Servidumbre es el derecho real perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él o
  32. 32. ejercer ciertos derechos de disposición o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.” El articulo 2971 del Código Civil expresa: “Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera.” El artículo 3009 del Código Civil dice: “Júzgase establecidas como perpetuas las servidumbres reales si no hay convención que las limite a tiempo cierto.” Resulta posible un encuadre legal por el que se establezca una servidumbre predial sobre todos los inmuebles destinados a áreas comunes y calles de circulación interna “como fundo sirviente” 1) Para asegurar a perpetuidad: que estos referidos inmuebles no puedan ser subdivididos y deban conservarse en el estado existente al momento de la constitución a la servidumbre más las mejoras autorizadas. Es decir, una cancha de golf siempre sería una cancha de golf. 2) Para asegurar a perpetuidad que las construcciones e infraestructura común recreativa, deportiva y/o social no pueda ser modificada ni destruida. 3) Para asegurar el uso de los inmuebles afectados a áreas comunes que brindan “utilidad real” a favor de los moradores de las parcelas con destino residencial “fundos dominantes”. 4) También se puede asegurar a perpetuidad la abstención de edificar en contravención con un código de edificación preestablecido sobre las parcelas residenciales, en este caso “fundos sirvientes” a favor de las parcelas comunes y del resto de las parcelas residenciales como “fundos dominantes”. 5) Esta configuración legal concluye en constituir al complejo inmobiliario en un todo inescindible, por cuanto no podría ser posible enajenar por cualquier título una parcela residencial, “fundo dominante”, sin que le comprenda su derecho real sobre las áreas comunes “fundo sirviente”.
  33. 33. III - El dominio de la totalidad del emprendimiento en cabeza del promotor, otorgándose a los moradores del sector residencial el derecho real de usufructo: El artículo 2807 del Código Civil expresa: “El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia”. Por supuesto que si el promotor conserva la titularidad del dominio del complejo inmobiliario, los diferentes inmuebles destinados a sectores residenciales y a los sectores comunes y recreativos constituirán un todo inescindible funcional y jurídicamente inseparables. IV - El titular del emprendimiento es una sociedad o asociación Que conserva el dominio pleno conforme al Código Civil, de la totalidad de los inmuebles afectados y otorga a los moradores residentes una acción o un derecho a una cuota parte indivisa. También en este supuesto la urbanización constituye un todo inescindible. VI - Para el supuesto de las urbanizaciones subdivididas Como loteos con calles públicas pero que no están libradas al uso público, en las que existe un cercamiento y control de acceso, y en las que generalmente una entidad jurídica civil tipo: asociación civil y/o cooperativa de fomento y/o sociedad civil se ocupa de la administración general de la urbanización y de organizar y prestar los servicios comunes, y tienen una configuración legal con referencia al cumplimiento de un código de edificación, reglas urbanísticas, de convivencia y obligaciones de pago de expensas para el mantenimiento de las áreas comunes, si utilizan el marco de las servidumbres prediales recíprocas pueden considerarse un complejo inmobiliario que constituye un todo inescindible a pesar de las calles que permanecen en el dominio público. Esto
  34. 34. último hoy en día puede solucionarse con la negociación y adquisición del dominio de las referidas calles al Municipio. LIMITACIONES DEL DERECHO DE FONDO. En nuestro país, el proceso de desarrollo de estas urbanizaciones se ha ido produciendo sin un marco legal especifico que lo contenga y reglamente. Nuestro ordenamiento civil contempla para los derechos reales el sistema de numero clausus, el contenido del derecho de dominio de cada propietario de parcela tiene, en principio, todos y cada uno de la alcances que la ley contempla para ese derecho real, con las limitaciones y restricciones que ese ordenamiento prevé. Y no es jurídicamente posible modificar su naturaleza o condicionar su ejercicio, por vía contractual, agregándole otras o cambiándole las reglas para su ejercicio y/o transmisión. El art. 2502 CC., dispone: “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer”. Asimismo, dice la nota del art. 2828 CC.: “Los actos y contratos particulares no podrían derogar la disposición del artículo, porque la naturaleza de los derechos reales en general…está fijada en consideración al bien público y al de las instituciones políticas, y no depende de la voluntad de los particulares”. El sistema de número cerrado de los derechos reales tutela la seguridad jurídica y pone a los inmuebles a resguardo de una multiplicidad de cargas y gravámenes imposible de prever. Ejemplo de tramitaciones a seguir:
  35. 35. A continuación se ilustraran los pasos que se deben seguir en al ámbito de la Provincia de Bs. As. Para la implementación de un Barrio Cerrado mediante el sistema de Propiedad Horizontal dentro de un municipio descentralizado conforme los términos del decreto 1727/02. Decreto 1727/02 Que atento lo dictaminado por la Asesoría General de Gobierno a fojas 45, procede el dictado del presente; Por ello, EL GOBERNADOR DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. DECRETA Artículo 1°) El Programa de Descentralización Administrativa a Municipios del procedimiento de aprobación de urbanizaciones cerradas, que comprende a los clubes de campo y a los barrios cerrados, se regirá por las disposiciones del presente decreto. Artículo 2°) Los Municipios que se incorporen al presente régimen, deberán acreditar el cumplimiento de las siguientes condiciones: a) Su proceso de planeamiento urbano deberá contar como mínimo con la Zonificación según usos -artículo 75 inciso 2° del decreto ley 8912/1977- convalidada de conformidad al artículo 83 del decreto ley 8912/1977. b) Deberá contar con una oficina de planeamiento que atienda los procesos de ordenamiento territorial y uso del suelo dotada de los recursos humanos y técnicos idóneos y suficientes para realizar las evaluaciones urbanísticas y un área destinada a efectuar las evaluaciones ambientales pertinentes. c) Incorporar un procedimiento de audiencias públicas donde se asegure la participación y la opinión de la comunidad sobre los emprendimientos de urbanizaciones contempladas en el presente, como etapa previa al otorgamiento de la factibilidad.
  36. 36. Artículo 3°) La Provincia, transfiere las siguientes atribuciones a las Municipalidades que se incorporen al régimen mediante la suscripción del convenio respectivo: a) Otorgamiento de la Convalidación Técnica Preliminar o prefactibilidad. b) Otorgamiento de la Convalidación Técnica Definitiva o factibilidad. Artículo 4°) No se encuentran comprendidas en la transferencia las atribuciones relativas a la aprobación y fiscalización de: a) proyecto hidráulico b) subdivisión del suelo. En ambos casos, la competencia seguirá atribuida a las dependencias provinciales que actualmente la ejercen, que deberán expedirse dentro de los 20 días de recibidas las actuaciones. Artículo 5°) El procedimiento de otorgamiento de las facultades transferidas se ajustará a lo previsto por el decreto 27/1998 del Poder Ejecutivo Provincial -para Barrios Cerrados- y el decreto 9404/1986 -para los Clubes de Campo. Artículo 6°) Apruébase el Modelo de Convenio que se incorpora como Anexo 1 y forma parte del presente Decreto. El sistema creado por el presente decreto será aplicable también a los expedientes en trámite. Artículo 7°) Créase en el ámbito del Ministerio de Gobierno, el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas. El Registro estará a cargo de la Subsecretaría de Asuntos Municipales y tendrá por objeto la inscripción de los Barrios Cerrados y Clubes de Campo con Convalidación Técnica Definitiva. La inscripción en el Registro, será requerida como condición previa indispensable para proceder a la comercialización de las unidades. FUNDAMENTO PARA LA COMPRA DE UN TERRENO
  37. 37. Cualquiera sea la forma jurídica adoptada, lo cierto es que cuando un individuo adquiere un terreno en un club de campo o barrio cerrado no solo tiene presente sino que sustenta tal decisión en la existencia de tres componentes mínimos: ■ La existencia de un cerramiento perimetral que impida el acceso de terceros. ■ La existencia de un consecuente control de ese acceso y de un servicio de vigilancia que garantice lo primero. ■ Que las calles internas pertenezcan a la entidad o emprendimiento de que se trata, a fin de asegurar el aislamiento y protección a que se refieren los dos primeros. Como encuadrar legalmente estos tres primeros componentes básicos con las normas civiles vigentes, ante la falta de una regulación especial: esa es la pregunta que ha sido preciso formularse y, a la cual, se le ha dado gran diversidad de respuestas. ¿QUE ES LO QUE DEBEN SABER EL COMPRADOR Y EL RESIDENTE? Aspectos Urbanísticos 1) Lo primero que va a hacer la gente cuando se inclina por la idea de comprar dentro de un Barrio Cerrado o de un Country es elegir la zona de su preferencia, en cuanto a ubicación, distancia a la ciudad, trayecto de la salida del emprendimiento, características del camino de acceso a la autopista o ruta principal, iluminación, seguridad, vecindario, etc. Ya se escucha que algunos emprendimientos, para incrementar la seguridad, pavimentan caminos y calles de acceso y además las iluminan. Otros procuran lograr una salida directa de la autopista a la entrada del Barrio. 2) Los interesados van a elegir el lugar que les resulte más agradable y
  38. 38. fascinante para vivir en una zona en contacto con la naturaleza. Donde más van a fijarse es en la arboleda y el paisaje dentro de la urbanización y en los alrededores. Es bueno un lugar cerca y/o frente al río, como así también un sitio placentero cerca de la montaña. Recientemente se está urbanizando una isla en el Delta - Tigre, rodeada del río. También va a ser muy atractivo que el lugar tenga una cancha de golf, por la placidez y belleza de la vista que van a usufructuar las viviendas. Otros elegirán emprendimientos para satisfacción de sus necesidades deportivas; por ejemplo, que estén preparados para la equitación, y/o la práctica de polo. Seguramente a la mayoría le va a interesar la posibilidad de jugar al tenis. Algunos emprendimientos han creado bici sendas para atraer a quienes les gusta el uso de la bicicleta. Por supuesto, en la mayoría de los Clubes de Campo y Barrios Cerrados los futuros compradores encontrarán la posibilidad del disfrute de una pileta de natación habilitada para todos los residentes, sin perjuicio de la construcción de la pileta propia. PERO LO PRINCIPAL ES QUE MANDA “EL VERDE”. En los Clubes de Campo por normas urbanísticas se destina una gran extensión recreativa como área verde. En los barrios la planificación de las áreas verdes y su extensión y significación es opcional del proyectista, bajo la regulación del código de edificación vigente y es sugerible informarse cómo es el proyecto urbanístico. 3) Otro detalle en el que se van a fijar los futuros adquirentes es el tamaño de las calles de circulación interna, pensando en que deben estar preparadas para doble circulación sin causar inconvenientes, o caminos para llegar y otros para salir. Por supuesto, se trata de tener información sobre la infraestructura
  39. 39. básica: luz eléctrica, agua, gas, telefonía, etc. 4) Probablemente uno de los detalles más importantes que tendrá en cuenta el comprador será la seguridad del barrio y de sus alrededores, organización de la misma y saber si se han incorporado modernos mecanismos electrónicos y de intercomunicación entre los vecinos. En algunos lugares los servicios de seguridad de distintos barrios cercanos se intercomunican entre sí. 5) Finalmente, en el aspecto urbanístico elegirán el lote que tenga la mejor orientación con respecto al sol y tendrán en cuenta la arboleda cercana al lote elegido y el lugar donde está ubicada, dentro o en los alrededores del lote. Importante es fijarse en el tamaño y superficie del lote que se comprará. Este detalle está cobrando mucha relevancia y llegó al extremo del desarrollo de las urbanizaciones llamadas CHACRAS con extensiones de una o más hectáreas con la posibilidad de que el adquirente tenga la perspectiva de tener un pequeño campo, con todo lo que eso significa. 6) Es muy importante el llamado “impacto ambiental”: el comprador debería informarse sobre distintas situaciones que hacen al medio ambiente y a la zona dentro de la que está ubicado el emprendimiento, a saber: si hay colegios cerca de la urbanización o, aunque no estén muy cerca, de fácil, seguro y rápido acceso; debe saber si existen cerca del barrio centros hospitalarios, farmacias; es importante saber si cerca de la urbanización existen -o son de fácil acceso- centros de compra o áreas comerciales; muy importante en esta época es saber cuán lejos
  40. 40. está el barrio de una comisaría; también es importante saber si cerca del lugar circulan medios de transporte, si llega el tren. 1 Normativas que deben conocerse. Naturaleza urbanística y jurídica de los Clubes de Campo y/o Barrios Cerrados La idea principal y básica que la autoridad administrativa tomó de la realidad es que estas urbanizaciones necesariamente deben constituir un todo inescindible funcional y jurídicamente. Es decir: el que compra un lote o una unidad funcional tiene que tener asegurado a perpetuidad el uso y disfrute del área recreativa y comprometida desde el inicio por el emprendedor a los compradores. Además deben entenderse dentro de la naturaleza urbanística y jurídica que la autoridad administrativa tipificó con referencia a estas urbanizaciones aquellos emprendimientos en los que además de lo expresado precedentemente esté asegurado el uso irrestricto de las áreas recreativas por parte de los moradores del sector residencial, adecuándose y utilizando las mismas conforme reglamentos que deben estar estipulados desde el origen, y que deben circunscribir el derecho de uso y restricciones a uso y costumbres y/o a reglamentaciones deportivas vigentes dictadas por las entidades federativas competentes. En ningún caso puede darse que sea aceptada la desnaturalización mediante el dictado de reglamentos excesivos y que puedan considerarse arbitrarios o abusivos. Esto que está claramente expresado en el Decreto Ley 8912/77 (Provincia de Buenos Aires), artículo 64, Capítulo de los Clubes de Campo , quiere decir además, entrelíneas, que no podría darse el supuesto que el emprendedor reglamentara a su criterio exclusivo el uso del área recreativa. 1 Autor Colman Lerner - 2007
  41. 41. Tampoco podría ocurrir que después de haber vendido la mayor parte del emprendimiento quisiera reservarse un derecho a reglamentar el uso de las áreas recreativas. Este derecho de reglamentación pasa del emprendedor a la Entidad Jurídica propietaria de las áreas recreativas, sociedad en la que participan todos los titulares del sector residencial. Si fuera Propiedad Horizontal, las atribuciones referidas pasan al Consorcio-Asamblea- Administrador-Consejo de Administración. La mayoría podrá resolver sobre el particular sin necesidad de consultar ni de tener el consentimiento del emprendedor originario y siempre, por supuesto, dentro de la lógica y sin apartarse de las regulaciones pertinentes. Dentro de este reglamento, se deben regular, las entradas y salidas del barrio, los limites de horario y de días laborables, etc. Tampoco es posible que el emprendedor se reserve el derecho de usufructuar el área común recreativa finalizada la venta, con la única excepción que tendría por los lotes que hubiera conservado en propiedad, y en ese caso en las mismas condiciones y situación que los otros compradores, teniéndose en cuenta si es posible y lícito que las acciones originarias del emprendedor tuvieran mayor cantidad de votos para hacerlas valer en una Asamblea. Algo que sí es posible es que el emprendedor se haya reservado lotes o unidades funcionales para habilitar por su cuenta y costo actividades recreativas y/o deportivas, además de las existentes y comprometidas en el proyecto básico original, y las explote comercialmente entre los residentes y terceros extraños al emprendimiento. Esto último respetando la reglamentación de seguridad que determine la administración de la urbanización. Cuando estamos en el supuesto de una urbanización en la que el usufructo del área recreativa no fuera como resuelta de la interpretación del decreto ley
  42. 42. 891/27 referido y/o que los compradores deban sujetarse a una reglamentación que únicamente resuelva, para el uso de las referidas áreas, el emprendedor, incluso después de la vente del emprendimiento, no estamos comprando un club de campo o barrio cerrado. Seria otro tipo de operación que podría ser legal, convencional y constitucionalmente posible, pero el emprendedor debe tener claro que no es lo mismo comprar una casa situada lindera a un club de golf, donde estoy sujeto a la voluntad y reglamentación del dueño de esa cancha que, que una casa en una urbanización con una cancha de golf como área recreativa de utilidad real al sector residencial donde los compradores como residentes son part4s de la voluntad para dictar los reglamentos. Por otra parte, no es lo mismo comprar en un barrio cerrado que en uin club de campo y/o barrio cerrado organizado por una entidad civil, en el que los residentes usufructúan todas las áreas recreativas todos los socios del club. Además, para la implementación de un barrio cerrado se deben considerar el cumplimiento de diversos requisitos entre los que se cuentan: 1).- La localización debe resultar compatible con los usos predominantes. 2).- La presentación de un estudio de impacto que deberá incluir los aspectos urbanísticos, socioeconómicos y físicoambientales. 3).- El cerramiento del perímetro deberá ser transparente y tratado de manera que no conforme para el entorno un hecho inseguro. 4).- Deberá prever su integración con el entorno urbano en materia de redes, accesos viales, servicios generales de infraestructura y equipamiento comunitario con carácter actual y futuro. 5).- Compromiso de forestación del emprendimiento y tratamiento de la red circulatoria con calle perimetral incluyendo mejorado o pavimentación. (art. 3 del decreto citado).
  43. 43. Ocupación del espacio privado dentro de las ciudades y dentro de los clubes de campo y barrios cerrados. Existen diferencias conceptuales entre la forma de ocupación del espacio privado dentro de las ciudades y la que resulta de aquellas de la que se realiza en los clubes de campo o barrios cerrados. Dentro de estos últimos, la concepción de especio destinado al uso publico es diferente, en estas urbanizaciones existe un área máxima delimitada por su cerco perimetral, que funcionaria como una suerte de línea municipal, que separa el espacio publico irrestricto a cualquier habitante de ese espacio interior propio del club o barrio. Pero, a su vez, dentro de éste aparece una nueva división interna de las superficies que son las que separan las parcelas privadas individuales de las áreas de circulación y de las destinadas para las actividades deportivas o sociales. Pero la utilización de estas últimas, queda restringida al grupo social que forma parte de esa urbanización quedando excluidos de la misma los que no la integran. Para que ello funcione en tales términos existe el cerramiento perimetral antes señalado y las restricciones al acceso. Este espacio compartido por núcleo social restringido es administrado por un conjunto de personas, que realizan un aporte económico pactado mediante una forma societaria o comunitaria determinada, con el cual prevén el mantenimiento de esas superficies compartidas únicamente entre ellos. El exterior de las viviendas de los habitantes de estos emprendimientos, es primero el que se extiende desde la línea que marca el fin de su parcela hacia el espacio “semipúblico-semiprivado” (calles, club house, canchas) y llega hasta la línea municipal de la urbanización, fuera de la cual se encuentra el espacio publico propiamente dicho.
  44. 44. Los individuos involucrados en ellos, sean empresarios o adquirientes no solo tiene realizadas inversiones dinerarias de importancia, sino, que además desean y proponen superar las controversias y destrabar aquellas dificultades materiales y formales que coloquen en riesgo los proyectos o impidan su desarrollo. Y esos factores son los que explican la baja conflictibilidad que se ha producido hasta el presente, no obstante la inexistencia de un ordenamiento legal especifico y el enorme creciente de esta modalidad de la propiedad inmueble. LA CUESTION DE LAS CALLES INTERNAS De conformidad con lo normado por el código civil, quedan comprendidos entre los bienes públicos, art. 2340 “Quedan comprendidos entre los bienes públicos: 7. Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común” y el art. 2341 asimismo señala “Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes públicos del Estado o de los estados, pero estarán sujetas a las disposiciones de este Código y a las ordenanzas generales o locales”. Pero ese mismo ordenamiento legal, contiene una excepción que se configura cuando se trata de construcciones particulares y así dispone el art. 2348” Los puentes y caminos, y cualesquiera otras construcciones hechas a expensas de particulares en terrenos que les pertenezcan, son del dominio privado de los particulares, aunque los dueños permitan su uso o goce a todos”. Pero distinta es la situación si se trata de áreas que habrán de convertirse en “Urbanas”. Barrios enteros de las grandes ciudades, hoy totalmente urbanizados y edificados, fueron estancias o quintas de un único propietario y es por ello que las normas locales y administrativas referidas al suelo, imponen al dueño de
  45. 45. esas extensiones la obligación de ceder al dominio publico las áreas de circulación y espacios verdes, al momento de decidir su loteo y enajenación fraccionada. La ley de suelo 8912 dispone que en su art. 56: “Al crear o ampliar núcleos urbanos, áreas y zonas, los propietarios de los predios involucrados deberán ceder gratuitamente al Estado provincial las superficies destinadas a espacios circulatorios, verdes, libres y públicos y a reservas para la localización de equipamiento comunitario de uso público” Esto se refiere concretamente al caso de los barrios cerrados, que son lo únicos que pueden estar emplazados en zonas”urbanas”, pues los club de campo deben situarse en zonas rurales. CONSTRUCCIONES Todos los clubes de campo y barrios cerrados cuentan con reglamentos de construcciones mediante los cuales de procura mantener la armonía, el estilo y las características proyectadas como también prevenir de molestias e incomodidades a los propietarios. Dichos reglamentos deben adecuarse a las reglas generales de fondo. Las primeras restricciones a que se hace referencia son las de interés público y a ellas alude el Código Civil en su art. 2611 “Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público, son regidas por el derecho administrativo”. Dentro de estas restricciones se encuentra por ejemplo la distancia posible en que se debe plantar un árbol, cuya cuestión trata el Código Civil en el art. 2628 “El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de este
  46. 46. predio rústico o urbano, esté o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a distancia de un metro”. Las limitaciones de construcción impuestas por las municipalidades se refieren a temas relacionados con las alturas máximas permitidas, factor de ocupación de cada parcela, los espacios que deben ser dejados sin edificación para el aire y luz, etc. AUTORIDADES DE LOS CLUBES DE CAMPO Y DE LOS BARRIOS CERRADOS. El barrio cerrado, se organiza de manera estipulada en la ley de Propiedad Horizontal, la organización se puede ver en el siguiente esquema: AUTORIDADES CLUBES ORGANIZADOS CLUBES ORGANIZADOS CLUBES ORGANIZADOS COMO PROPIEDAD COMO ASOCIACIONES COMO SOCIEDADES HORIZONTAL CIVILES ■ EL ADMINISTRADOR ■ LA COMISION DIRECTIVA ■ EL DIRECTORIO ■ LOS CONSEJOS DE ADMINISTRACION LAS EXPENSAS
  47. 47. Se conoce con el nombre de «expensas» a las contribuciones para solventar los gastos comunes de mantenimiento y conservación de las áreas comunes de los edificios construidos conforme lo establece con mucha claridad y precisión la Ley de Propiedad Horizontal 13.512. La misma ley le otorga además del carácter de ejecutiva a la acción por cobro de expensas, privilegio y una naturaleza «proptem rem» que sigue a la cosa, en este caso la unidad funcional del edificio, cualquiera sea el propietario. Es decir que en todo supuesto de enajenación el nuevo adquirente deberá liquidar y pagar las expensas debidas por su antecesor. Por ese motivo es obligación de los escribanos intervinientes en las transferencias y constituciones de derechos reales requerir del administrador el certificado de libre deuda de expensas. También se conoce como «expensas» a las contribuciones para solventar los gastos comunes de mantenimiento y conservación de todas las áreas comunes de cualquier tipo de emprendimiento urbanístico, aunque no estuviere encuadrado en la Ley de Propiedad Horizontal. La razón y naturaleza jurídica de tal obligación nace del lógico y necesario beneficio que obtienen los moradores por el mantenimiento y conservación de las áreas comunes que utilizan y/o que tienen derecho a usufructuar. Por ejemplo, limpieza de las calles de circulación interna, alumbrado, mantenimiento del cercado perimetral, sector de contralor de acceso y gastos de seguridad. Igualmente si existiesen gastos incurridos por el mantenimiento y conservación de todo tipo de áreas recreativas y deportivas. Esto se desprende de la legislación civil, especialmente del tratamiento de la «Gestión de Negocios» prevista en el Código Civil. Además, sobre el particular existe importante, numerosa y reiterada jurisprudencia favorable a la obligación del pago y contribución que estamos refiriendo. Se incluye el tema en el proyecto de Ley de Código de
  48. 48. Procedimientos en trámite en el Senado de la Nación en forma positiva sobre el particular, previendo el carácter ejecutivo y asimilando el pago de contribuciones en un Club de Campo a las expensas. Si nosotros encuadramos la urbanización conforme el Decreto 9404/86 (Provincia de Buenos Aires) aplicando la servidumbre predial, resulta claro que el fundo dominante (sector residencial) además de tener derecho a realizar obras en el fundo sirviente (áreas recreativas y comunes) por su cuenta y costo puede obligarse al pago del mantenimiento y conservación del fundo sirviente (áreas recreativas y comunes). Y sin perjuicio de lo expresado el fundo sirviente (áreas recreativas) también puede obligarse al mantenimiento y conservación de los inmuebles recreativos y comunes objeto de la servidumbre. No olvidemos que en el encuadre de referencia el fundo sirviente es propiedad de una Entidad Jurídica en la que participan los titulares del sector residencial, y la hipótesis de abandonar el inmueble para dejar de hacerse cargo de su mantenimiento y conservación es una entelequia y que difícilmente ocurra en la realidad. En el caso expuesto los gastos «expensas» no se abonan exclusivamente por el uso que se haga del área recreativa, sino por la utilidad real que brinda la servidumbre sobre el área recreativa a favor del sector residencial. Esta utilidad se refleja en el mayor valor económico del sector residencial, comparativamente con un sector residencial sin área recreativa. Por otra parte, las obligaciones explicadas precedentemente surgirán de las respectivas escrituras públicas de transferencia de dominio que reconocerán obligatoriamente la constitución de la servidumbre predial, y sin lugar a dudas
  49. 49. que la obligación establecida en una escritura pública origina título ejecutivo. Además, que sirva de ejemplo: un simple pagaré otorga título ejecutivo. Otra modalidad últimamente conocida como agregado del encuadre legal referido precedentemente, es la constitución de una garantía hipotecaria por el importe de un año de expensas. Esta garantía hipotecaria se constituye con reserva de rango a favor de la garantía hipotecaria de cualquier acreedor que facilite un préstamo para la adquisición de la propiedad. En la hipótesis en que entidades bancarias no pusieron objeciones a la constitución de la referida garantía hipotecaria para el pago de las expensas. Es importante tener en cuenta que podría ocurrir la siguiente situación inquietante para quienes se encuadraron bajo el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, que en principio tan sólidamente garantiza el cobro de las expensas. Es el caso de los barrios cerrados en los que se pretende cobrar las expensas bajo el régimen del P.H. a los titulares de unidades que figuran «a construir» y que en la realidad es terreno sin construcción. Estos podrían alegar que no deben pagar expensas o en todo caso deberían pagar diferenciadas con relación a los que tienen unidades construidas. La previsión de la Ley 13.512, como se refiere a edificios construidos, origina esta significativa duda para que sea también tenida en cuenta por los acérrimos defensores del P.H.. No necesariamente va a ocurrir lo expuesto, pero vale la pena tenerlo en cuenta. Expensas diferenciadas Tenemos que manejar el supuesto de una urbanización con cancha de golf y además con un sector para haras u guarda de caballos y equitación. Además otros sectores deportivos: tenis, pileta, etc. Así como en algunos edificios en la ciudad algunas unidades no contribuyen
  50. 50. con determinados gastos y/o pagan en forma diferenciada, como por ejemplo los locales a la calle que no sufragan el gasto de mantenimiento de los ascensores y pagan diferenciado el gasto del portero que no limpia la vereda que da sobre los locales (si así se estipulare voluntariamente), puede establecerse en un country o barrio que los que usen determinadas áreas abonen diferenciado con respecto a los que no las usen. Siempre deberían contribuir en alguna proporción, por cuanto las áreas en cuestión brindan finalmente una «utilidad real». En algunos countries suele darse en concesión, por ejemplo la cancha de golf a un club de golf, para economizar costos. En los clubes civiles con countries los residentes deben pagar además de expensas, cuotas sociales como asociados y carnet para determinadas actividades recreativas. En algunos supuestos se han creado los títulos patrimoniales vitalicios, como si fuera un carnet permanente. LOS IMPUESTOS Cuando la urbanización o Barrio Cerrado se organiza en propiedad horizontal, en algunos Municipios de la Provincia de Buenos Aires existe la novedosa particularidad de que, como se trata de un P.H., calculan los impuestos globalmente tomando las medidas de frente y de costado y superficie total, y tienen en cuenta únicamente las unidades totalmente construidas. Entonces ha pasado lo siguiente: el Municipio subdivide el impuesto global entre las unidades según el porcentual originario del reglamento de copropiedad. Pero se da la situación de que, como las casas en estos emprendimientos se van construyendo en etapas a través del tiempo, en las primeras épocas pagarían más impuestos las unidades construidas y casi nada las unidades que figuraban en construcción, pero que no obstante estar ya
  51. 51. construidas, no fueron incorporadas y ratificadas en los planos de subdivisión ni en el reglamento de copropiedad. Se ha dado el caso de que una casa de 400 m2 cubiertos, de categoría, pague en el supuesto que estamos viendo, nada más que veinte pesos y en el mismo barrio un departamento de dos dormitorios del área «dormis» estaría pagando doscientos pesos. Este último ya figuraba en planos y en el reglamento de copropiedad como construido, cosa que no sucedía con el chalet de 400 m2. El día que se actualice y se ratifiquen los planos y en consecuencia se modifique el reglamento de copropiedad, y se informe al Municipio, la cosa cambiaría y la casa pagaría cuatrocientos pesos y el departamento cien pesos. Esto que hemos comentado es un hecho real y una crítica que agregamos a los emprendimientos organizados en P.H.. Cuando un inspector del Municipio visitó el barrio no podía creer la forma en que facturaba el Municipio, y alegó que el consorcio no avisó de las periódicas ratificaciones de planos y de reglamentos al Municipio». DERECHO COMPARADO Tendencias de la segregación socio-espacial en capitales andinas. El caso de Quito, Lima y Santiago de Chile. Pese a la existencia de un elemento tradicional en las ciudades de todo el mundo, en las últimas décadas se intensificó bastante la segregación socio- espacial, a causa de las condiciones de la transformación económica, la globalización y los sistemas económicos desregulados. Barrios exclusivos de la clase alta se enmurallaron, nuevos barrios cerrados fueron instalados, y el
  52. 52. fenómeno de estos enclaves cerrados entre el perímetro urbano se extendió a la clase media y también a la baja. Denominados como condominios (Chile), urbanizaciones cerradas y conjuntos cerrados (Ecuador), barrios privados (Argentina) o fraccionamientos cerrados (México) hay que considerar que no sólo las denominaciones, sino también la situación legal se modifica de un país al otro. La ponencia demuestra diferentes barrios cerrados en las capitales andinas y elabora una tipología (barrios cerrados “lifestyle” e “individualista y exclusivo” – estos dos de la clase alta - barrios cerrados de la clase media y barrios cerrados subvencionados). Analiza las condiciones básicas bajo la cuales se puede realizar la exclusión de algunos barrios del perímetro urbano. Nivel Global Transformación económica y modelo global del estilo de hábitat globalización merado libre de terreno desregulación de la política urbanística BARRIOS CERRADOS Condiciones políticas y crisis económica hogar seguro económicas pobreza hogar para niños terrorismo clase baja + demandas individualismo humanas clase alta exclusividad estilo de vida/ “lifestyle”
  53. 53. Reflexionando sobre el significado de las tendencias intensificadas de la segregación para el “modelo del desarrollo de la ciudad latinoamericana”, se percibe una nueva etapa en la estructuración del perímetro urbano, que da lugar a una modificación del modelo. Como fases características del desarrollo estructural de la ciudad latinoamericana podemos señalar: el principio de la ciudad compacta (época colonial), el crecimiento sectorial (siglo 19), el crecimiento celular acompañado por la polarización entre una “ciudad rica” y una “ciudad pobre”(siglo 20) y, finalmente, el crecimiento fragmentado (principios del siglo 21). Todas estas fases se demuestran en el modelo.
  54. 54. CONCLUSION Este trabajo efectúa un abordaje de temas jurídicos que son de permanente preocupación en los barrios cerrados, como son las normas civiles en materia de restricción y limites al dominio. En la Provincia de Buenos Aires como consecuencia de la expansión urbana, el mejoramiento de las comunicaciones y las vías de acceso, se ha desarrollado una nueva forma de arquitectura que ya no sólo se refiere a la recreación sino a la calidad de vida, creándose clubes de campo y barrios cerrados regidos por normas habitualmente desconocidas en el medio legal, sino que además, este tipo de urbanizaciones fue ideado para preservar la seguridad, privacidad y exclusividad de sus habitantes, a través de un sistema de vigilancia que restringe el ingreso de personas extrañas al complejo.
  55. 55. Bibliografía Colman Lerner Horacio; Clubes de Campo y Barrios Cerrados, editorial Print Area Ediciones, Bs. As. Argentina.. Orfila Bartolomé A.; (2007), Countries, editorial Errepar S.A., Bs. As. Argentina. Paginas de Internet: http.www.urbanizaciones.com (03/11/2008) http.www.legalmania.com/derechos/barrios_cerrados.com (08/11/2008) http://www.gob.gba.gov.ar/legislacion/legislacion http://www.ub.es/medame/borsdorf.pdf
  56. 56. Fallo En la ciudad de General San Martín, a los 19 días del mes de diciembre de 2006 se reúnen en acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Contencioso Administrativo con asiento en San Martín, Dres. Jorge Augusto Saulquín y Ana María Bezzi para dictar sentencia en la causa Nº 871-SI, caratulada quot;ANCARA S.R.L. S/ AMPAROquot;. Establecido el siguiente orden de votación, de acuerdo al sorteo efectuado: Dres. Saulquín y Bezzi, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada? VOTACION El Dr. Jorge Augusto Saulquín dijo: I. En fecha 28 de noviembre de 2006, ANCARA S.A., por apoderado, interpuso la presente acción de amparo en los términos de los arts. 43 de la Constitución Nacional, 20 de la Constitución Provincial y ley 7166, contra la Municipalidad de Tigre, demandado se dicte en forma inmediata el acto administrativo que resuelva la aprobación de los planos presentados a consulta en el municipio demandado y que autorice la iniciación de las obras del Centro Comercial, sobre la Unidad Funcional actualmente Nº 00743 (ex 001) del Barrio Cerrado Laguna del Sol, ubicado frente al corredor vial Bancalari-Benavidez, del Partido de Tigre, proyectado conforme constancias obrantes en el expediente administrativo Nº 4112-26028-2002, iniciado a esos efectos por Ancara S.R.L. por ante la Municipalidad de Tigre - Dirección de Obras Particulares, en el mes de marzo de 2002. Consideró que la demandada -por acción en algunos casos y por omisión en otros- ha lesionado, restringido, alterado y amenazado con arbitrariedad y discriminación manifiesta varios derechos y garantías constitucionales e intereses económicos de Ancara S.R.L.(arts. 14, 17, 18 y ccdts. Constitución Nacional). Manifiestó que no existen otros recursos o remedios administrativos o judiciales que permitan obtener la protección de los derechos y garantías que considera lesionados por la conducta de la demandada de forma inminente y grave, ampliándose dicha lesión a terceros. Resaltó que agotó las diligencias administrativas y los recursos, e incluso que presentó un pronto despacho, y aún así el municipio continuó sin querer recibir los escritos presentados por Ancara S.R.L. en los expedientes administrativos Nros. 4112-26028-2002 y 4112-5217-1998. En lo sustancial relató que:: a) En el año 2001 Ancara S.R.L., adquirió la titularidad del dominio Unidad Funcional 00743 (ex U.F.001) del Barrio Cerrado Laguna del Sol, a la cual -en dicha oportunidad- se podía tener acceso directo desde el corredor vial.
  57. 57. b) A fin de realizar un emprendimiento comercial denominado Centro Comercial quot;Laguna del Solquot; (en donde se ubicarían distintas actividades como oficinas, locales comerciales, restoranes, etc.), inició un trámite en el mes de marzo de 2002 ante la Municipalidad de Tigre mediante expediente Nº 4112-26028-2002, donde se presentaron los anteproyectos para el centro comercial, planos, accesos, etc. Solicitándose allí la aprobación, registro de los planos y permiso para la iniciación de las obras. c) Luego de varias incidencias y trámites, el municipio aquí demandado, decidió que el acceso al centro comercial debía realizarse dentro del barrio cerrado o mediante un nuevo acceso en conjunto con el barrio cerrado, incorporando a Ancara S.R.L. al expediente iniciado por el barrio cerrado para obtener un acceso común para ámbos. d) Mediante el dictado de los decretos Nros. 456/2004 y 846/2004, el municipio autorizó un proyecto de acceso provisorio conjunto al barrio cerrado y al centro comercial, cuya realización debía efectuarse a costa del barrio cerrado, y estableció que una vez realizado dicho acceso provisorio, autorizaría la iniciación de los obras del centro comercial, conforme a los planos presentados y los pedido efectuados. e) Cuando el acceso provisorio fue realizado, de conformidad con lo ordenado, supervisado y aprobado por el municipio, sin causa alguna el demandado continuó sin aprobar y registrar los planos presentados para el centro comercial proyectado, como tampoco autorizó la iniciación de las obras. f) Una vez comprobado que el acceso provisorio se encontraba realizado, el municipio determinó que autorizaría la iniciación de las obras del centro comercial cuando se encontrara aprobado el quot;proyecto definitivoquot; del acceso al barrio y al centro comercial, otorgando un plazo de 45 días para que el Barrio Cerrado Laguna del Sol presente el proyecto definitivo del acceso al barrio. g) El barrio no cumplió con dicha obligación, y en consecuencia el municipio ordenó levantar el acceso provisorio. Ante esta situación la administración nunca intimó al cumplimiento de lo ordenado, ni tuvo en cuenta el peligro que corrían los habitantes del barrio como así también los terceros que ingresaban o salían del mismo. h) Ante esta situación, y al enterarse que la Municipalidad de Tigre había aprobado otros accesos y emprendimientos privados en el mismo corredor vial, Ancara S.R.L. consideró que el trato recibido por parte del municipio resultaba discriminatorio y remitió varias cartas documentos a la Municipalidad y por último al Intendente. En ellas interpuso reclamos, recursos y peticiones, los que nunca fueron contestados ni incorporados a las actuaciones administrativas, pues la demandada decidió sin fundamento alguno que Ancara S.R.L. no podía hacer ninguna petición en el expediente de Obras Públicas, donde ya había intervenido como parte (al ser copropietario del barrio cerrado y titular del proyecto del centro comercial). i) Posteriormente continuaron las arbitrariedades, y distintas cuestiones hasta que por fin, en el año 2006, fue aprobado el proyecto definitivo y ejecutivo del acceso al barrio y centro comercial. A pesar de ello, la Municipalidad continuó sin autorizar la iniciación de las obras propuestas por Ancara S.R.L. j) El 26 de septiembre de 2006, mediante carta documento reiteratoria se solicitó un “Pronto despacho”, del que tampoco se obtuvo respuesta.
  58. 58. Concluyó que la conducta del municipio discriminatoria, arbitraria y morosa para con Ancara SRL, lo lesiona en forma inminente y grave, razón por la cual inició la presente acción de amparo. II. A fs. 14/16vta, el Tribunal de Menores Nro. 2 del Departamento Judicial de San Isidro resolvió rechazar “in límine” la acción de amparo. Para así decidir, en lo sustancial consideró que no sólo la actora no demostró la existencia de un hecho u omisión que en forma actual o inminente, lesione restrinja altere o amenace el ejercicio de algún derecho o garantías constitucionales con arbitrariedad o ilegalidad manifiesta, sino que existía un camino administrativo y jurisdiccional que ha debido seguir el accionante (arts. 20 inc. 2 de la Const. Pcial; 1, 2, 10, 17 y concs. de la Ley 7166 y sus modificatorias). Refirió que “la acción de amparo es un remedio excepcional que intenta cubrir con un manto los vacíos legislativos que se puedan encontrar para el ejercicio de los derechos de los ciudadanos. Que éstos, cuando no encuentren otro camino para su defensa sustancial, lo acojan como una vía expedita, rápida y diligente. Que las urgencias que no pueden ser cubiertas por las vías ordinarias, encuentren un cauce que las contemple, sustancie y resuelva.” Señaló que como el actor expuso que ante todos sus reclamos sólo recibió silencio por parte de la administración, y que ante esta situación la vía elegida no es la idónea, pues resulta inviable la misma atento a que existe una vía paralela e idónea: la “demanda contencioso administrativa”, la que admite un mayor debate que la acción de amparo, remedio netamente de carácter excepcional. III. A fs. 19/21vta., el apoderado de la actora interpuso recurso de apelación, el que fue concedido a fs. 22 y vta.. Se agravia de la sentencia apelada en cuanto impide proseguir con la vía de amparo para evitar las graves lesiones inminentes que la Municipalidad del Partido de Tigre le ocasiona con su conducta morosa, arbitraria y discriminatoria. Sostiene que el Tribunal a quo consideró que no existe un acto administrativo que vulnere o lesione inminente y arbitrariamente los derechos invocados por la actora que viabilice el amparo incoado, como así también que existen otras vías judiciales que debería haber iniciado la actora con anterioridad y que atento a que el amparo es una medida de excepción restrictiva, cuya injerencia no incluiría a la cuestión de autos. Expuso que no resulta cierto que la lesión actual solamente deba tratarse de un acto administrativo, sino que también puede resultar de una omisión del órgano administrativo, por tanto considera errado el fundamento respecto a la inexistencia de un acto administrativo lesivo. Reitera que la omisión y mora en la toma de decisión de la demandada, lesionan, restringen, alteran, amenazan con arbitrariedad, ilegalidad y discriminación manifiesta los derechos y garantías e intereses económicos de Ancara SRL, sus derechos de: defensa, propiedad, trabajar y ejercer actividad lícita, comerciar, peticionar ante las autoridades, asociarse con fines útiles, usar y disponer de su propiedad, igualdad ante la ley, a no ser discriminado, a la seguridad física y de sus intereses económicos, a tener una información adecuada y veraz, a un trato equitativo y digno, y demás derechos y garantías amparados por la Constitución Nacional, en especial arts. 14, 17, 18 y ccdts.. Entiende que la pretensión de que la actora accione contra la Municipalidad de Tigre por otra vía, tal como la contenciosa administrativa como previo a la iniciación de cualquier amparo para que éste sea viable, no resulta acertado, pues la procedencia del presente amparo –fundamentos de viabilidad y de oportunidad que son largamente expresados- se basa principalmente en que la Municipalidad de Tigre no

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