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18.04.2012 compraventa inmobiliaria
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18.04.2012 compraventa inmobiliaria

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  • 1. Expte. N° 279 - año 2011 - “R., S. S. C/ A. L., M. O. s/ Resolución de Contrato” –CÁMARA DE APELACIONES DE TRELEW (Chubut) – SALA A - 17/01/2012 En la ciudad de Trelew, a los 17 días de enero del año dos mil doce, se reúne la Sala “A”de la Cámara de Apelaciones, con la Presidencia del Dr. Carlos Dante Ferrari y presenciade los Sr. Jueces del Cuerpo Dres. L. Mesa y Carlos A. Velázquez, para celebrar acuerdo ydictar sentencia definitiva en los autos caratulados: “R., S. S. c/ A. L., M. O. s/ Resoluciónde Contrato” (Expte. N° 279 - año 2011)) venidos en apelación. Los Sres. Magistradosresolvieron plantear las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿se ajusta a derecho ladisposición recurrida? y, SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde dictar? yexpedirse en orden al sorteo practicado a fs. 572.//-A LA PRIMERA CUESTIÓN, el Sr. Juez de Cámara Dr. Marcelo López Mesa, dijo:Que a fs. 524/529 y vta. el Sr. Juez de grado falló esta causa, haciendo lugar a la demandaentablada por S. S. R. contra M. O. L. A. por resolución de contrato y rechazó lareconvención deducida por ésta última. Se declaró resuelto el contrato de compraventa y secondenó a la actora a entregar el inmueble objeto de la presente litis y a la demandada aabonar a aquella la suma de $ 58.832,95. Se impusieron las costas a la demandada vencida,regulándose los estipendios de los profesionales actuantes de la siguiente manera: Dr.Marcelo L. y M. M., en conjunto, en un 8% más 20% por mandato por la primera etapa delproceso;; al Dr. M. en un 8% más el 20% por mandato por la 2% etapa del proceso y paralos Dres. S. B. y L. S. en un 12%, todos ellos en base al monto de condena.Que a fs. 530 se presentan los Dres. M. y L. y apelan la regulación de honorarios efectuadapor baja, recurso concedido a fs. 537.Que a fs. 531 la parte actora interpone recursos de apelación contra la sentencia de gradoinferior, siendo concedido el mismo a fs. 537.Que a fs. 538 la parte demanda apela la sentencia dictada en autos, concediéndose elrecurso a fs. 543.Que a fs. 550/551 y vta. la parte actora expresa agravios. Manifiesta en primer lugar quesolicita se corrijan dos errores materiales de la sentencia de primera instancia, siendo elprimero de ellos que se expresó en la misma que la condena era contra M. O. L. A., cuandoel apellido de la demandada es A. L.; y el segundo error material entiende que es aquel enque se condena a la demandada a abonar la suma de $ 58.832,95 cuando se omitió adicionara dicha suma que se ha depositado en autos de $ 24.576, tal como se hizo hincapié en elconsiderando respectivo, y que a dicha suma se le adicione la de $ 1.000 tal lo reclamadoen autos, es decir $ 84.408,95. Respecto de los agravios en sí, expresa en primer lugar, queel a quo no se expide en la sentencia recurrida respecto al pedido efectuado en la demandade que a las sumas debidas en dólares se les aplique el CER desde que cada una fue pagada,solicitando se haga lugar a lo peticionado por la parte actora. En segundo lugar se agraviaen que el juez de grado se equivoca en la apreciación de la fecha desde la cual deben correr
  • 2. los intereses sobre las sumas que manda a pagar; entendiendo que los intereses se debendesde el día en que fueron recibidos por el co – contratantes, porque la resolución delcontrato produce consecuencia “ex tunc”, y no () desde la fecha 19/08/06 en que se envió ala demandada la carta documento, que argumenta, no fue para constituirla en mora, niresolver el contrato que ya estaba resuelto, sino para anoticiarla e intimarla a la restituciónde las sumas abonadas y que el inmueble en cuestión se encontraba a su disposición.Manifiesta que el único rubro al que podrían imputársele intereses desde la fecha mentadaes al de mejoras. Solicita en consecuencia se mande a pagar los intereses desde que cadasuma fue pagada por la parte actora. Finalmente pide se haga lugar a los agravios y secorrija la sentencia en el sentido propuesto.-A fs. 553/563 y vta. la parte demandada presenta su memorial. Como primer agravioexpresa que el fallo en crisis es arbitrario y no es congruente con las pretensionesesgrimidas por ambas partes según quedó trabada la litis, desatendiendo en particular laconsideración debida a la naturaleza, modalidad y efectos propios del negocio jurídicocelebrado, en particular encuadra el magistrado erróneamente respecto de la omisión detratar la modalidad condicional del negocio y los efectos entre las partes frente al hechocondicionante fracasado. Continúa diciendo que el tema decidendum del litigio radica en ladeterminación de los efectos o pretensiones de las partes ante el fracaso del hechocondicionante al cual se supeditaba el negocio y el mencionado juez de grado optó por laresolución del contrato sin adentrarse en el análisis de la condición suspensiva puesta porlas partes en su declaración de voluntad. Consigna que según la cláusula 6º del contrato, laconsolidación de la operación se supeditó a una cláusula suspensiva, esto es, a laaprobación del Banco acreedor a la aceptación del cambio de titularidad del deudorhipotecario. Y, continúa, como dicho cambio de titularidad no fue aceptado por el Banco, elcontrato se debe considerar como si nunca se hubiere formado (Art. 548), y enconsecuencia no hay contrato que resolver. Finalmente sobre este tópico dice que el a quoestimó como resolutoria la cláusula que en si es suspensiva y erró en el derecho aplicable alos efectos del hecho condicionante fracasado, entendiendo que el a quo excedió ladelimitación funcional de la cuestión debatida tal cual fue propuesta por las pretensiones deambas partes del juicio. Cita normativa aplicable, doctrina y jurisprudencia en la materia.En su segundo agravio expresa que causa el mismo el hecho de que el juez retrotrae elcontrato celebrado por las partes el 22/07/05 al mes de Julio de 1999 e integra como preciode la compraventa las cuotas del préstamo otorgado por el Banco Hipotecario en el periodo07/99 – 05/05. Manifiesta que el juez entiende que el contrato se celebró con anterioridad asu formalización por escrito, careciendo dicha formulación de sustento fáctico y jurídico ycontradiciendo el régimen del art. 1193 del Código Civil aplicable al caso que indica quelos contratos de mas de $ 10.000 se deben probar por escrito, máxime teniendo en cuentaque la demandada negó en su absolución que haya vendido el inmueble en Julio de 1999, yque ninguna prueba aportó la actora para reafirmar este extremo. Solo existe una únicaprueba válida y es el boleto de compraventa firmado en el mes de Julio de 2005, y en élnada se consigna sobre el carácter retroactivo de la venta. Afirma que de haberse realizadola venta en el año 1999 debería la actora haber abonado los impuestos correspondientes,cosa que hizo a partir de la firma del boleto, y que también se debería haber requerido enaquel momento la conformidad al Banco Hipotecario por la sustitución del deudor, hechoque sucedió en la época de formalización del contrato, es decir, hacia el año 2005. Dice quedesde el año 1999 a 2005 el inmueble fue locado por la demandada a la actora y la
  • 3. contraprestación era el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, pero al ser este tipo decontrato consensual no se instrumentó por escrito. Sigue diciendo que respecto de los pagosde $ 411,66 y $ 25.961,62, los mismos fueron debitados de una caja de ahorros titularidaddel Sr. O. B., quien no es parte en la litis ni demandó su reintegro, razón por la cual nopuede resultar condenada la demandada al pago de cualquier importe que la actora no probóhaber afrontado con dineros propios. Es por ello que solicita se revoque la sentencia encuanto condena a la demandada al pago de las cuotas del préstamo hipotecario que sehubieran devengado en el período 07/1999 a 05/2005. El tercer agravio está referido alrubro indemnización por mejoras, el que prosperó por $ 20.000, entendiendo que el a quo lootorgó de manera arbitraria y sin correspondencia con las constancias de la causa, toda vezque la actora no probó quién realizó las presuntas mejoras, siendo relevante dicho datopues, dice, dicho inmueble fue habitado hasta la fecha por otras personas de su grupofamiliar y por su marido, quien no es parte en el pleito, y por personas con facultades paraintroducir mejoras según constancias de fs. 174. Tampoco obran en autos constancias de losingresos de la actora que permitan realizar las mejoras con dichos ingresos, sin dejar delado que no se probó el momento temporal en que las mejoras fueron realizadas,entendiendo que de acuerdo a que fecha se introdujeron dichas mejoras en el inmueble es eldeber de indemnizar o no, teniendo en cuenta que la situación jurídica varió en tresocasiones: de julio de 1999 a mayo de 2005 (sin boleto de compraventa); de julio de 2005 aagosto de 2006 y a partir de agosto de 2006 (luego de fracasado el hecho condicionante),debiendo restituir la actora a partir de éste último momento el inmueble. Así, dice, quedurante el primer período le estaba vedado a la actora realizar las mejoras por carecer detítulo alguno, durante el segundo período sólo podía realizar actos conservatorios, y en elúltimo período tenia la obligación de restituir por lo cual la posesión se tornó en viciosa yde mala fe, por lo que solo serian indemnizables las mejoras necesarias. Y finalmenteentiende que ni siquiera es una mejora útil, tal como lo hizo el juzgador inferior, a lo sumoútil para la actora y su grupo familiar. Asimismo manifiesta que la determinación del costode las mejoras ($ 20.000), acogido por el sentenciante de grado inferior, es exorbitante, yno guarda relación con la superficie construida, ni con el valor de construcción, comotampoco es relevante, a contrario de lo que entendió el juez, que no hubiera prohibiciónexpresa en el boleto de compraventa. Cita normativa aplicable (art. 589 Cód. Civ.), doctrinay jurisprudencia en la materia. En cuarto lugar se agravia en cuanto el a quo desconoció laoperatividad de la cláusula inserta en el boleto que indicaba que resuelto el contrato laspartes nada tenían que reclamarse, siendo esta renuncia de derechos libre y voluntariamenteconvenida por las partes, por lo cual es totalmente eficiente y plenamente eficaz, y que eljuez destruyó al otorgar como efectos del fracaso de la condición suspensiva los del pagode las cuotas del préstamo por el periodo de julio de 1999 a mayo de 2005, laindemnización por mejoras, la devolución del impuesto inmobiliario e intereses a tasaactiva que cobra el Banco del Chubut para operaciones de descuento desde el día 19/08/06,dejando en claro que la cláusula no fue estipulada en favor o en contra de alguna de laspartes, máxime teniendo en cuenta que el negocio de compraventa caducó por culpaexclusiva de la actora, quien lo reconoció en la posición quinta (que ella y su esposo seencontraban como morosos en el sistema bancario).Quinto agravio: Derecho de retención. Entiende que no le cabe a la actora el derecho deretención como se plasma en la sentencia de primer grado por ser ella poseedora viciosa, yen su caso improbable, ha hecho abuso la misma de ello, toda vez que continúa, con
  • 4. posterioridad a la cancelación del contrato de compraventa, haciendo uso del inmueble ellay su grupo familiar. Y dice que este, el derecho de retención, es un derecho que se debeesgrimir como defensa, como excepción, extremo que no ha cumplimentado la actora almomento de contestar la reconvención en donde se le solicitaba la restitución del inmueble,conforme surge de fs. 154. Solicita que se rechace este tópico y se condene a la actora apagar hasta el momento efectivo de la restitución y desde agosto de 2006 la suma queresulte de la renta mensual que hubiera correspondido a la misma abonar de $ 800 por mes,teniendo en cuenta que la renta actual asciende a $ 1.800. Cita jurisprudencia. En sextolugar se agravia por cuanto en la sentencia de primera instancia se omitió tratar la peticiónreconviniente de demoler la actora cualquier construcción que altere o modifique laoriginal. Ello así toda vez que dicha mejora no es útil ni necesaria y es carente de plano oautorización municipal, lo que obligaría al desembolso de gastos, honorarios, arancelesmunicipales y multas que no son de interés ni beneficio de la demandada. Solicita entoncesque se intime a la demandada en el plazo que se fije al efecto a demoler las construccionesque hubieran sin planos y que no se condigan con la original. En séptimo lugar se agraviapor la imposición de costas a la parte demandada en su totalidad. Entiende, y solicita, que alrevocar la sentencia por arbitraria e incongruente se impongan las costas a la actora, y quehabiendo la sentencia acogido la reconvención por la restitución del inmueble debe habarimposición de costas por su orden en mérito a los vencimientos mutuos acaecidos,solicitando que se revoque el fallo de primera instancia en este sentido. Finalmente comooctavo agravio dice que la sentencia de primera instancia es confiscatoria y configura unenriquecimiento sin causa, pues manda a pagar a su parte las sumas consignadas, más elimporte de condena, más los intereses aplicables y conlleva la pérdida de los frutos civiles,además de que convalida el uso gratuito del inmueble que hace la actora desde el año 1999a la fecha, impidiendo esto el uso y goce del derecho de propiedad de la demanda. Hacereserva del Caso Federal solicitando se revoque el fallo apelado, haciendo lugar a lareconvención en todas sus partes con imposición de costas.-A fs. 565/566 y vta. la demandada contesta los agravios oportunamente vertidos por laactora. Respecto de la corrección del apellido de la actora indica que no configura unagravio, por tanto la vía de la apelación no es la que corresponde. Al agravio por el montode condena impuesto en la sentencia responde indicando que sólo corresponde a lademandada la devolución de las sumas consignada, esto es $ 24.576. En cuanto se agraviala parte actora en el sentido de que no se aplicó a las sumas debidas en dólares el CERdesde que cada una fue pagada (periodo 12/07/99 al 20/12/01), indica que no le asiste razónpor cuanto no hubo compraventa retroactiva al 12/07/99 y quedó sin efecto el boleto defecha 22/07/0, por lo tanto las cuotas anteriores a la firma del boleto no integran el precio yno son repetibles; respecto del importe que se dice fue debitado de la cuenta del Sr. B.,indica que éste no es parte de la acción y la actora no puede reclamarlo; tampoco se probóque las cuotas se hayan abonado en moneda estadounidense y manifiesta que el hecho deque la entidad bancaria haya emitido facturación en dólares en época de convertibilidad noprueba dicho extremo, agregando que al consignar el importe abonado se agrego el signo $lo que prueba que los mismos se realizaron en moneda nacional. Y continua, la aplicacióndel CER corresponde únicamente a las obligaciones pendientes de pago a la fecha en quecesó la convertibilidad y no a las cuotas ya abonadas con anterioridad como el caso deautos. Finalmente, respecto de la aplicación de intereses, tampoco, dice, puede acogerse lapretensión de la actora, pues las partes renunciaron voluntaria y expresamente a la
  • 5. liquidación de intereses para el caso del fracaso del hecho condicionante, como sucedió, ysólo deberían devolverse las sumas de dinero entregadas en concepto de capital. Solicita serechacen los agravios vertidos por la actora.-Razones metodológicas aconsejan tratar en primer lugar el recurso de la accionada dadoque, de acogerse el mismo, la sentencia podría variar significativamente de contenido,dejando en falsete al recurso de la actora.-Ingresando al tratamiento del recurso de la accionada, cabe advertir liminarmente que elprimer agravio de ésta, relativo a la nulidad de la sentencia por haber infringido el principiode congruencia no habrá de ser acogido, por implicar el mencionado agravio un exceso decelo terminológico, que pretende desnaturalizar el decisorio del juez, para guiar a esta Salapor un sendero de palabras, flanqueado por abismos conceptuales insondables.-El recurso es capcioso –o pretende serlo- al imputar al juez violación del principio decongruencia por declarar resuelto en el fallo al contrato de compraventa suscripto por laspartes; el apelante pretende hacer a un lado que el a quo ha reconocido expresamente en sufallo (a fs. 528) que el mencionado contrato ya había sido resuelto por las propias partes,manifestando luego que abordaría los efectos jurídicos de esa resolución.-Ello implica que en modo alguno el a quo vulneró el principio de congruencia con lasustancia de su decisión, sino que pudo existir alguna expresión confusa en el fallo, la quesi se analiza el fallo completo se deshace por completo, ya que los considerandos son clarosen cuanto a que el contrato ya estaba resuelto antes de llegarse a la litis. –No soy partidario de los preciosismos terminológicos despojados de sustancia. Creo que laimputación de arbitrariedad que se hace al fallo apelado, además de imprecisa ytécnicamente deficiente, es injusta y antojadiza. Es más, creo que el primer agravio de laaccionada que imputa arbitrariedad y violación del principio de congruencia al fallo degrado debe ser declarada desierto, por no contener el embate un dispositivo argumental quelo sustente debidamente, no conteniendo una crítica concreta y razonada del decisorio queimplique un desarrollo superador de las manifestaciones contenidas en el fallo en crisis.En lo que al primer agravio toca, la recurrente no ha llenado su deber, al plasmar una críticasuperficial, genérica, basada en subjetividades y en cuestiones terminológicas, quedesatienden la sustancia del decisorio atacado, y no tocan al discurrir del recurso los puntoscentrales o dirimentes del decisorio que se cuestiona y de la resolución que éste formula, loque implicó quedarse a medio camino o errar el sendero, por parte del recurrente. Y, enambos casos, tal deambular por una instancia especial como la segunda instancia donde laprecisión debe ser impar y las vaguedades colapsan, no lleva al apelante a destino, sino quelo expone a no obtener el resultado que buscaba (C. Apels. Trelew, Sala A, 13/10/2009,"Jaime, Cristian Darío c/ Piedra Púrpura S.A. s/ Cobro de pesos" (Expte. 325 - Año 2009CANE).La apelante se ha quedado en el plano formal y terminológico sin entrar en la críticasustancial suficiente y razonada del fallo. Ha hecho una “guerra de palabras” sobre eldecisorio que ataca, sin demostrar argumentalmente ninguna de sus afirmacionestremendistas. –Ello no alcanza para acoger el embate. El recurso de apelación no es una competenciaartificiosa de saberes abstractos, pareceres subjetivos o sagacidades vanas, entre un juez
  • 6. recurrido y un apelante. El recurso de apelación tiene por objeto la revisión de legalidad, derazonabilidad, de constitucionalidad y de suficiencia argumental de un pronunciamiento.No se trata de analizar por su conducto si había mejores argumentos a la mano en latemática abordada o si algunos de los utilizados eran deficientes –incluso equivocados- o siel juez cometió un deficit argumental en alguna de sus vigas maestras.-Recurrir no es expresar matices sino descubrir y patentizar desaciertos. Recurrir no esplantear opiniones divergentes a la del fallo atacado, sino demostrar que éste no se sustentaen derecho o contraviene las constancias de la causa. –Y, en verdad, cuando se analizan las afirmaciones de la recurrente de fs. 553/563vta. en suagravio liminar -que su parte denomina primer agravio- ellas carecen de detalle y fuerzaconvictiva, no logrando éste acreditar siquiera mínimamente los presuntos errores queimputa al acto sentencial impugnado, ni la arbitrariedad ni la violación del principio decongruencia que indica.La accionada imputa al juez haber vulnerado el principio de congruencia al dar a laconvención celebrada por las partes un alcance distinto al que se plasma en el contrato. Elloconstituye una afirmación, al menos parcialmente, falsa.En cuanto a la esencia de la condición pactada por las partes, la accionada pretende hacersefuerte en la literalidad del contrato suscripto por las partes, pretendiendo obviar losreconocimientos que su parte hiciera en la audiencia de prueba confesional de fs. 222,donde contestara afirmativamente a varias de las posiciones del pliego de fs. 231, lo quemodifica absolutamente el marco fáctico del pleito, dado que surge claro de allí que -contrariamente a lo que dice el accionado- el contrato tuvo principio de ejecución y se llevóadelante en firme, desconociendo de hecho las partes la existencia de una supuestacondición suspensiva. Y es sabido que la voluntad y conducta de las partes es el elementode juicio más importante para juzgar un contrato. Y esa voluntad común no es solo la quese plasma en el contrato, sino la que surge de los actos de las partes anteriores, coetáneos yposteriores a la firma del contrato, los que constituyen las mejores pruebas o formas deinterpretar el contrato.Es doctrina legal vigente que la conducta de las partes es la mejor forma para poderinterpretar el contrato, pues muestran qué quisieron decir con sus actos (C. Apels. Trelew,Sala A, 29/07/2011, "Calvo c/ Arjona”, en el Dial y Eureka, voto Dr. López Mesa).De acuerdo con lo que dispone el art. 218, inc. 4° del Cód. de Com.: "Los hechos de loscontrayentes, subsiguientes al contrato, que tengan relación con lo que se discute, serán lamejor explicación de la intención de las partes al tiempo de celebrar el contrato". Se hadicho que esta interpretación, basada en la conducta de los contratantes, es una forma deinterpretación auténtica, o sea, realizada por las mismas partes. Se da, en consecuencia enestas actitudes de las partes, el carácter de expresión tácita de la voluntad, ya que "laintención se demuestra a veces mejor con los hechos que con las palabras". Tiene quetratarse de hechos inequívocos, que permitan inferir con fundamento el real contenido delacuerdo de voluntades (C. Civ. y Com. San Nicolás, 06/04/2006, Juba sum. B857442).-Si se analiza el acuerdo celebrado por las partes a tenor de los reconocimientos efectuadospor la accionada en el acta de fs. 222, a tenor del pliego de fs. 231, surge claro que elcontrato que con tanto énfasis esgrime la accionada no fue otra cosa que la instrumentaciónposterior -y parcialmente farisaica- de la voluntad común que las partes venían
  • 7. desarrollando de hecho desde mucho antes y destinado a regularizar esos hechos que, deotro modo, hubieran dado lugar a un enriquecimiento sin causa de la accionada. –De tal manera, imputar al juez arbitrariedad y violación del principio de congruencia es,cuanto menos, no hacerse cargo de los propios reconocimientos efectuados por la parteaccionada en su declaración confesional (cfr. fs. 222), los que deben tenerse por verdad, afalta de otras pruebas que amengüen su valor convictivo. –Si el contrato había tenido principio de ejecución, si las partes habían actuado desde 1999hasta la propia firma del contrato en 2005 sobre la base de un contrato en firme, no puede elletrado de la accionada sostener enfática y despreocupadamente que la condición fuesuspensiva. –La única incongruencia que yo detecto en este caso es la de la parte accionada, que haactuado de una manera en su proceder contractual extrajudicial, y en su declaraciónconfesional de fs. 222 y pretende luego esgrimir despreocupadamente un instrumentocontractual que desmiente ese comportamiento concluyente (facta concludentia). –Y es sabido que los hechos concluyentes de las partes contratantes pesan tanto o más quesus palabras.-La condición suspensiva que se alega es incongruente con la conducta contractual de laspartes, lo que implica que el juez debe tomar en cuenta todo el marco fáctico, de acuerdo alas probanzas colectadas, entre las que brilla con luz propia la confesión judicial de laaccionada (cfr. fs. 222 y 231).-Y es sabido que en la tarea de interpretar la voluntad de las partes el juez debe juzgar a loscontratos por sus efectos y sustancias antes que por sus nombres y cláusulas ambiguas. Lainterpretación que el juez haga de un contrato -al igual que la que haga de la ley- debe seruna interpretación inteligente. –Gustav Radbruch dijo una vez que “el juez debe ser más inteligente que el legislador”,porque el juez no está atado a las circunstancias y limitaciones que el legislador tiene. Lopropio ocurre en materia de contratos: el juez debe ser más inteligente que los contratantesal interpretar el instrumento común; ello, porque el juez no está atado a sus limitaciones ytiene una visión objetiva y panorámica del negocio que han concluido y de sus actosposteriores. –Obvio que el juez no puede, al interpretarlo, desnaturalizar el contrato que las partes le hanllevado para zanjar sus diferencias. Pero la auténtica desnaturalización -más gravosaincluso que la que alega el apelante sin demostrarla- sería permanecer en una interpretaciónrígidamente literal de un contrato vacío de sustancia y contenido.-Bien ha dicho el distinguido colega de sala, Dr. Carlos Ferrari, que el acuerdo contractualestá destinado a reglar los derechos y obligaciones entre las partes conforme a la doctrinade los tres pilares de la materia convencional: a) la libertad contractual; b) la fuerzaobligatoria de los contratos y c) su efecto relativo, conforme al cual los alcances de lopactado están restringidos únicamente a las personas que lo han celebrado. En este orden deideas, conforme a la doctrina del aseguramiento ("accertamento") que informa el principiode seguridad jurídica en materia contractual, la conducta de las partes debe estar enderezadaa eliminar la incertidumbre, por lo que la intención de las mismas debe valorarse según sucomportamiento sistemático, no solo en la etapa de ejecución sino con posterioridad a su
  • 8. conclusión (C. Apels. Trelew, Sala A, 8/07/2009, "Pacheco c/ Lungo”, (Expte. 170 - Año2009 CANE), en sist. Eureka, voto Dr. Ferrari). –Es indudable que, y ello es doctrina legal vigente, la forma de contrato elegida por laspartes no puede prevalecer sobre la esencia del negocio concluido, y el juez tiene no solo lafacultad sino el deber de recalificar el contrato para enmarcarlo en la figura correcta, deacuerdo a su esencia (C. Apels. Trelew, Sala A, 09/11/11, “Herederos de Julio M. s/Tercería de mejor derecho en Autos “Pandullo c/ Supertiendas” (Expte. 540 – Año 2010CAT), sist. Eureka, voto Dr. López Mesa). –El argumento de la desnaturalización del contrato en la interpretación del juez de grado, dela arbitrariedad e incongruencia de su decisorio no soporta la confrontación con el pliego deposiciones de fs. 231 y el acta de fs. 222. Así de simple. Lo demás son palabras que reflejanintereses de la parte, pero que no se corresponden con la realidad. –Por otra parte, los actos de las partes, documentados en la causa y bien reseñados por el aquo muestran la absoluta incompatibilidad de la actuación de las partes con la existencia deuna condición suspensiva. –Pese a lo que la parte accionada pueda decir al interpretar el contrato base de autos, a la luzde ese contrato y de lo actuado por las partes en su derredor, es indudable que si unacondición se pactó en el caso de autos, ella fue resolutoria y no suspensiva. Me explicaré.-La obligación condicional es de eficacia pendiente, si la condición a que está supeditada essuspensiva, por cuanto el nexo deviene perfecto recién cuando el hecho acaece (art. 545C.C.). En estos casos, los contratos no entran en vigor hasta que se cumple la condición ylas partes no traban relaciones en firme hasta entonces, ni el contrato tiene ejecución hastatanto ello ocurra. –La ejecución del contrato por una de las partes - la parte actora de autos con la anuencia dela accionada - es incompatible con la existencia de una cláusula suspensiva. Así que debejuzgarse que no ha existido en autos una cláusula suspensiva y que, en la eventualidad quese la hubiera pactado, esta denominación es insustentable a la luz de los hechos de laspartes, con lo que debe juzgarse un déficit técnico, que debe reconducirse a la condiciónque realmente refleja lo actuado por las partes. –En las obligaciones bajo condición suspensiva se paralizan sus efectos hasta que se cumplala condición. No surte efecto cuando nace la obligación sino cuando se cumple lacondición. Este tipo de obligación adquiere eficacia cuando se cumple la condición; en elcaso contrario, la misma queda sin efecto. –Difícil sostener que estamos en presencia de una condición así en un caso en que, desde1999 una de las partes ha pagado las cuotas del préstamo que pesa sobre el inmueble,abonando también una importante suma de dinero en 2005 como saldo de precio (cfr. fs.222 y 231). Se trataría de una condición suspensiva muy particular, de una que no tiene lasnotas esenciales de ella, en rigor.-Las obligaciones sujetas a condiciones suspensivas constituyen supuestos de eficaciapendiente, es decir, hasta que se cumple la condición, la obligación permanecen en unaespecie de sueño o letargo; la obligación se despierta o se vuelve exigible recién con elcumplimiento de la condición o las condiciones.
  • 9. La obligación sujeta a condición suspensiva requiere para perfeccionarse del cumplimientode la condición; en caso de no cumplirse la condición la obligación desaparece o se disiparetroactivamente.Y así lo resolvió un importante fallo judicial que decidió que en las condicionessuspensivas, si el acontecimiento previsto no se cumple, el acto jurídico no puede ser tenidocomo perfeccionado, en consecuencia, no corresponde condenar al cumplimiento de lasobligaciones en él contenidas, ni declararlo resuelto (C. Nac. Civ. G, 3/6/81, Lore, Rómuloc. Labaronne, Lía B., ED 94-745).-En cambio, la obligación condicional es de ineficacia pendiente, si la condición esresolutoria, en ese caso, si el hecho condicionante sobreviene, la obligación se extingue(art. 553 C.C.). –Los efectos de las obligaciones bajo condición resolutoria se producen inmediatamente,quedando sujeta la ineficacia de la obligación al hecho condicionante: si éste se cumplequeda resuelta la obligación y si no se cumple el derecho queda consolidado y la obligaciónpasa a ser pura y simple. -Comparando las condiciones suspensivas y resolutorias, puede decirse que el actosupeditado a una condición suspensiva origina desde ya un derecho eventual, mientras queel acto sujeto a una condición resolutoria hace nacer un derecho actual con plena eficacia,aunque amenazado en su existencia presente por una contingencia futura que puede hacerlodesaparecer retroactivamente, si llega a ocurrir (C. Nac. Com., sala E, 19/4/89, C. N., M. F.c. Guelar, Guido F.) LA LEY, 1989-D, 489). –En esta causa existió un negocio en firme, una de las partes cumplió prácticamente todassus obligaciones y la otra permitió ese cumplimiento, hasta que sobre el final descerrajó deimproviso una resolución, que fue la antesala de una pretensión desatinada, de hacer cargara su contraria con todas las consecuencias de esa resolución, mientras que su parte quedabaen inmejorables condiciones. Ello es incompatible con una condición suspensiva, debiendoentenderse, a la luz de la conducta asumida por ambas partes, conforme la prueba colectadaen la causa, que cualesquiera sean las palabras elegidas, sustancialmente la condiciónpactada fue una condición resolutoria; el negocio existió, fue realizado en firme y noeventualmente y, al sobrevenir el hecho condicionante, de naturaleza resolutoria, el negociose resolvió, debiendo analizarse en autos las consecuencias de esa resolución, en especial,de acuerdo a lo actuado por las partes, más que a tenor de lo dicho o escrito por ellas.-Cabe recordar el precedente de esta Sala que resolviera que el ejercicio de resolucionescontractuales extrajudiciales debe ser analizado con detenimiento y estrictez por los jueces;el cumplimiento de los presupuestos legales para resolver no sólo debe ser analizado conprofundidad sino apreciado con estrictez. Y la falta de cumplimiento de alguno de suspresupuestos veda su ejercicio. En palabras sagaces, el profesor VINCKEL ha expuesto que“A diferencia de la resolución judicial que el juez puede rehusarse a pronunciar, la cláusularesolutoria opera de pleno derecho; ella presenta una eficacia superior para el acreedor y unreal peligro para el deudor. También el juez, allende el poder moderador que le confiere aveces la ley, debe esforzarse por imponer una interpretación restrictiva de los pactoscomisorios y por controlar rigurosamente su puesta en ejecución” (C. Apels. Trelew, SalaA, 20/08/2008, “Artero de Redondo c/ Polacco”, AP online, voto Dr. López Mesa, con citade VINCKEL, F., « Le pouvoir du juge et la volonté des parties », Recueil Dalloz 2000,
  • 10. sec. Jurisprudence p. 599).Lo que ha hecho el juez de grado, que tan ácidamente critica sin razón el accionado, esejercitar ese poder moderador de la resolución declarada por las partes, dándoles a larelación que ellas sostuvieran un sentido jurídico valioso, evitando aprovechamientos yabusos y poniendo sus actos en línea con la realidad negocial y efectuando unencuadramiento correcto en las normas verdaderamente aplicables. No veo en su procederni arbitrariedad, ni incongruencia ni desatino. Todo lo contrario. Ergo, no habiendodemostrado la accionada sus asertos ese agravio liminar debe ser rechazado sin más, lo quepropongo al acuerdo. –En lo tocante al segundo agravio, relativo a la “retroactividad” de la compraventa al año1999, el cuestionamiento al fallo es más descaminado que el anterior. El apelante hace unaserie de manifestaciones que parecen no tener en cuenta el reconocimiento que su partehiciera en la posición segunda (cfr. fs. 222 y 231) de que la actora tomó la posesión delinmueble en mayo de 1999. –¿Qué otro sentido puede darse a un reconocimiento sobre el carácter de poseedora de lacontraria en esa fecha que no sea el de que la compraventa se convino en ella?.El apelante dice que el juez retrotrae a 1999 la compraventa sin elemento alguno de juicioque lo amerite. Evidentemente soslaya o pretende dejar de lado el reconocimiento expresoque su parte hiciera de la toma de posesión de la actora en mayo de 1999.A ello se suma el reconocimiento efectuado en la posición séptima sobre que en 2005 laspartes pretendieron regularizar una contratación anterior (cfr. fs. 222).Con ello basta para demostrar que el agravio carece de toda apoyatura en los hechos de lacausa; es más, pretende desconocerlos, lo que no cabe admitir.Por ende, propongo el rechazo del agravio, que no ha logrado demostrar el desacierto de laresolución de grado en este punto.En cuanto al tercer agravio, que finca sobre el cuestionamiento de la procedencia delreclamo por mejoras que realizara la actora, tildándose al acogimiento del mismo dearbitrario, carente de prueba, antojadizo, improcedente, etc., tampoco el mismo es atinado,ni por ende procedente.El apelante afirma la improcedencia del reconocimiento de mejoras, con una serie deargumentos sobre el carácter de poseedor de mala fe de su contraria, derivada del hecho deque ejercía una tenencia precaria, derivada de un negocio sujeto a condición suspensiva.Ya he desarrollado supra que el negocio de autos no estaba sometido a una condiciónsuspensiva, conceptos que doy por reproducidos aquí. Si el negocio estaba sometido a unacondición resolutoria, si la actora había cumplido íntegramente con sus obligacionescontractuales y si la accionada no se había opuesto durante la relación contractual a larealización de las mejoras, como surge de la respuesta afirmativa a la sexta posición (cfr. fs.222), reconocimiento expreso que no se ve afectado por la aclaración que pretendeintroducirse luego, ya que se aplica al caso el principio procesal “in contra se pronuntiatio”,que implica que las declaraciones de las partes prueban en contra suyo pero no a favor, conlo que los reconocimientos hacen plena fe, en tanto no sean desvirtuados por otrasprobanzas más convincentes y las aclaraciones deben juzgarse por no probadas, en tanto se
  • 11. acerque prueba de contrastación, lo que no ha ocurrido en autos.Ergo, la aclaración agregada luego del “es cierto”, al no haber sido probada por la parte quecorría con su carga acreditativa, debe juzgarse no formulada en autos debidamente. –Además debo manifestar seguidamente que varias de las argumentaciones relativas a laimprocedencia del reintegro del valor de las mejoras que el apelante pretende utilizar ahorano fueron oportunamente introducidas a la litis en el responde de la demanda (cfr. fs.145/150), lo que torna aplicable a su respecto lo dispuesto por el art. 280 Ley XIII, Nro. 5,ex art. 277 CPCC, que impide a esta alzada pronunciarse sobre artículos no sometidos a ladecisión del juez de grado. –Amén de ello, juzgo inadmisible - lindante con lo abusivo, en realidad - la tentativa demandar demoler a costa de la actora, una edificación a la que no se opuso la accionadadurante el plazo de vigencia del contrato, como reconociera a fs. 222. –La vida en sociedad reclama de los particulares actuaciones dignas de respeto, congruentes,razonables. La buena fe destila una serie de contenidos valiosos que no pueden serredondamente desconocidos por los litigantes, pretendiendo éstos enseñorearse en unaperspectiva del derecho que parezca detenida en el tiempo de entrada en vigencia delCódigo Civil, en los cálidos días del mes de enero de 1871. –El apelante esgrime una serie de normas que pretende aplicar abruptamente a su contraria,como si fuera ésta deudora de mala fe, cuando si alguna mala fe pudiera asignarse a alguiende este caso -a la luz de la prueba aquí colectada- no es precisamente a la actora de autosque esa asignación cuadraría. –La accionada niega hasta la realización misma de las mejoras, lo cual es un procederlindante con la temeridad, ya que existe prueba de sobra en autos, desde su propioreconocimiento de fs. 222 de que no se opuso a su realización, hasta un plano municipal,una pericia, fotografías que demuestran no solo que las mejoras se hicieron, sino que ellashan valorizado ampliamente la propiedad y que son de primera calidad y buen gusto. –La pretensión de la accionada de demoler lo construido constituye un exceso y un abuso, sino se opuso a su realización como reconoció. –Como dije antes, la vida en sociedad requiere actuaciones razonables, maduras,responsables, alineadas con el principio general de la buena fe. La actitud de quien no seopone a la realización de mejoras y luego pretende su demolición no se corresponde conestas exigencias, con lo que debe denominarse excesiva al menos, incluso abusiva. –La creación de mejoras es valiosa para la sociedad, porque dinamiza la economía, valorizalas propiedades, favorece una vida más cómoda de los habitantes. La desaparición deedificaciones ya construidas constituye última ratio para el derecho y debe disponerse soloen casos extremos e insalvables, que no parecen ser éste. –En el caso de autos no existe antijuridicidad alguna en la actuación de la actora de construiren una casa que había pagado casi íntegramente una serie de ampliaciones. Lasafirmaciones en sentido contrario de la actora, evidentemente no computan la pruebarendida en autos, moviéndose en el plano de lo subjetivo y hasta de lo conjetural. –Pero aún, si fuera así -que no es- y la actora hubiera construido irregularmente, aldemolición de lo construido es última ratio del ordenamiento y solo debe disponerse en
  • 12. caso de que objetivamente y no por capricho, antojo o necedad, lo edificado carezca detodo valor para el propietario a quien se le reintegra. –La demolición de lo construido solo procede cuando se está en presencia de un edificio“esperpéntico” o de funcionalidad nula o cuando no representa un valor incorporado sinouna colección de predilecciones propias de quien exhibe un sentido del gusto que puedacalificarse al menos de dudoso, si no francamente inexistente y que pueda desagradar a unapersona de sensibilidad media. –El apelante desconoce nuevamente la doctrina legal vigente de esta Sala. Evidentementeignora el precedente de esta Sala del caso “Buschiazzo”, donde esta Sala a través de mivoto dejó sentado que “la antijuridicidad de la actuación de quien ejecuta una obra no espor sí sola una condición de procedencia de la demolición. En esta línea se ha dicho que noobstante la antijuricidad de los actos del innovador y el interés personal que le hayaimpulsado a ejecutarlos, la solución extrema de la demolición de lo construido sinautorización de los demás copropietarios no es razonable cuando los intereses lesionadosson mínimos frente al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra y, sobretodo, por la inútil destrucción de valores económicos que esa medida traería aparejada (C.Nac. Esp. Civ. y Com., sala 3ª, 16/06/1988 -Cons.Prop.Edif.Calle Virrey del Pino2650/32/34/36/38/40/42 v. Bish Jorge Emilio s/Sumarísimo, en AbeledoPerrot online). Elloes todavía más así en materia de una demolición, donde ordenar la reconstrucción de lodestruido podría producir un daño económico severo al accionado, máxime cuando losdaños invocados por el actor no han sido debidamente acreditados en la litis, conformedeterminara el a quo, en afirmación que ha adquirido firmeza al no ser oportuna ydebidamente atacada (cfr. esta Sala, senencia del 30 de mayo de 2011, in re “Buschiazzo,Rubén Daniel c/ Papaiani, Carlos Humberto s/ Sumarísimo” (Expte. 211 – Año 2011 CAT).–Es decir que la pretensión de demolición de lo edificado que realiza el accionado esfrancamente desatinada, excesiva, carente de lógica y de fundamentación suficiente de susrazones y contraria a la doctrina legal. Ergo, no puede prosperar. –En cuanto a si las mejoras son indemnizables o no, su determinación primero requierealgunas precisiones:Bien se ha dicho que “Las mejoras son obras del hombre que, alterando la estructura de lacosa, la enriquecen. Tanto aumento como mejoras alteran intrínsecamente la cosa,dotándola de mayor valor, pero la diferencia radica en que la primera es producto de lanaturaleza y la segunda es por obra del hombre. No constituye aumento ni mejora cuando lacosa, sin experimentar una alteración intrínseca, aumenta su valor por circunstanciasextrínsecas, el caso de un inmueble en cuya vecindad se construye un complejo deimportancia, que valoriza la zona” (NIEL PUIG, Luis, nota al art. 582 CC en TRIGOREPRESAS, Félix A. - COMPAGNUCCI DE CASO, Rubén H. (Directores), “CódigoCivil Comentado. Obligaciones”, Tomo I, artículos 495 a 651, Rubinzal - Culzoni edit., p.386).En rigor, según creemos, mejora es toda modificación material de la cosa, que hagaacrecentar su valor; es que, conceptualmente, sin acrecentamiento de valor, no existemejora.Las mejoras, a tenor del art. 591 CC, deben ser clasificadas en tres grandes grupos:
  • 13. a) Mejoras necesarias: Son aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada (art. 591CC, 1º párrafo) o correría serio riesgo su conservación o estabilidad. Ejemplos de estasmejoras son el apuntalamiento o refuerzo de una pared que muestre signos de debilidadestructural, la reparación de desperfectos del tendido eléctrico de una casa, para evitar uncortocircuito, etc. Las mejoras necesarias son aquellas que se definen por la negativa: encaso de no hacerse ellas, la cosa misma corre peligro de desaparecer, arruinarse o menguarsu valor. Las mejoras necesarias son imprescindibles para la existencia, integridad ointangibilidad de la cosa. Y definir una determinada reparación como mejora necesaria nose puede hacer en abstracto, sino que debe apreciarse en relación al estado de la cosa almomento de hacer la mejora, pues bien puede suceder que una misma reparación pueda serútil en algunos supuestos y necesaria en algún caso en que la propia cosa corre peligro.De tal modo, no cabe predicar genéricamente el carácter necesario de una mejora por laclase de reparación, sino que ella debe ser apreciada en relación con el estado de la cosa aque se aplica, al momento de hacerla. Las mejoras necesarias otorgan derecho al deudor alcobro del mayor valor adquirido por la cosa, sin perjuicio de reclamar los gastos efectuadosen ella.b) Mejoras útiles: Son aquellas no sólo "indispensables para la conservación de la cosa,sino también las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella" (art. 591CC, 2º párrafo), por ejemplo la construcción de un techo para cubrir un corredor expuesto alas inclemencias. Las mejoras útiles realizadas por el deudor no son indemnizables por elacreedor, al constituir una obligación del deudor la de conservar y mantener la cosa en elestado en que se encontraba al momento del nacimiento de la obligación (salva rerumsubstantia). El incumplimiento de esta obligación por parte del deudor, al introducir talesmejoras, no le confiere derecho para reclamar las mismas, salvo que el acreedor no sehubiera opuesto a su realización sabiendo de ellas o hubiera prestado su anuencia. Esindudable que el acreedor puede exigir el retiro de esas mejoras y la reposición de la cosaen el estado en que debió ser entregada; puede él también el reclamar los daños y perjuiciosocasionados por la destrucción o retiro de las mejoras, inclusive pedir la resolución delconvenio y los daños y perjuicios, si la gravedad de la situación lo amerita. Pero, si elacreedor, no se opone a la realización de las mejoras durante la construcción, no puedeluego legítimamente solicitar daños y perjuicios ni pretender demoler la mejora a costa deldeudor. Es que, la doctrina de los actos propios y el principio general de la buena feimpiden una conducta dual y ruinosa de guardar silencio primero, permitiendo que seinviertan fuertes sumas de dinero, para luego pretender medrar con una norma anticuada. Elart. 589 CC, al igual que todos los demás del Código Civil y leyes complementarias, debeser leído de a pares con el art. 1198 CC que recepta el principio general de la buena fe, elque aplicado al caso impide que una persona permita impávidamente que en una cosa de supropiedad se hagan reformas, mejoras o ampliaciones, para luego pretender echar todoabajo con gran costo y que, además, se le pague una indemnización. La buena fe no puedeconsentir una conducta tal dual como ruinosa y antojadiza. Por supuesto que nada impide -eincluso la doctrina de los actos propios puede obligarlo- a que el acreedor mantenga lasmejoras útiles realizadas por el deudor, pagando a éste el valor de las mismas. Lo contrarioimplicaría una abierta violación del principio que veda el enriquecimiento sin causa. Claroque tampoco el deudor puede actuar arteramente en perjuicio del acreedor y sus derechos.Si el deudor tenía prohibido por contrato realizar mejoras, no puede hacerlas y luegopretender cobrarlas, salvo que tenga expresa autorización del acreedor, la que no puede ser
  • 14. presumida, sino que debe probarse. En cambio, si el contrato nada decía y el acreedor teníaconocimiento de la realización de las mejoras en tiempo útil para oponerse, su silencio debeser tomado como aquiescencia, dado que se trata de lo que técnicamente se conoce en elderecho francés como un “silencio permeable”: aquél que frente a la obligación deexpedirse ante una interrogación expresa y de necesaria respuesta, calla, arriesga que susilencio sea tomado como aceptación. –Por mejoras útiles deben entenderse aquellas que, no siendo indispensables para conservarla cosa son, sin embargo, de manifiesto provecho para “cualquier” poseedor de ella esdecir, no lo son las realizadas consultando solamente el interés del inquilino, o su exclusivautilidad (C. Civ. y Com. Morón, sala 1ª, 8/5/1979, Sensus 980-XXVI-733).c) Mejoras voluntarias o suntuarias Son "las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidadpara el que las hizo" (art. 591 CC in fine). Las mejoras voluntarias o suntuarias no sonindemnizables por el acreedor, aunque éste puede oponerse a que sean destruidas oretiradas si se dañare la cosa, como ocurriría con el retiro o desempotre de rejas de losmuros o el quite de revestimientos costosos de las paredes.En el caso que nos convoca estamos en presencia de mejoras útiles, que no eranimprescindibles para la conservación de la cosa, que han implicado la construcción de undormitorio adicional, además de otros volúmenes, que presentan utilidad para la casa a quese han incorporado, como surge claramente de las fotografías agregadas y de la periciaobrante en autosBien se ha dicho que las mejoras útiles son las que aprovechan a cualquier poseedor delbien, a diferencia de las mejoras voluntarias o suntuarias, que únicamente benefician al quelas hizo (C. Nac. Civ., sala D, 10/08/1982, JA 1984-I-580). Allí radica un errorfundamental del apelante, que es pretender que se destruyan las mejoras porque su parte essoltera y vive sola. La calidad de útiles o no de las mejoras, no se juzga a la luz de lasparticulares circunstancias ni de quien construyó ni de quien habita el inmueble, sino queesa utilidad se juzga desde un punto de vista objetivo, y con prescindencia de tal o cualhabitante.La utilidad o inutilidad de las mejoras se juzga con un criterio término medio, que consultela funcionalidad general de la casa, el gusto estético promedio y no criterios particulares yantojadizos de tal o cual habitante o propietario. –Como el propio apelante lo reconoce en su recurso -a fs. 558vta.- no existía en el boleto decompraventa que unió a las partes prohibición de introducir mejoras en el inmueble, lo quetorna insólito pretender que quien las ha hecho es poseedor de mala fe. –Cabe aclarar, así, que las mejoras útiles son indemnizables al deudor de buena fe siempreque no se le hubiese prohibido hacerlas y que el obligado a restituir debe ser tratado comoposeedor de buena fe; aquel a quien se le reintegraron las cosas deberá pagar el valor de lasmejoras necesarias y de las útiles(C. Civ. y Com. Morón, sala 2ª, 18/5/1993, LLBA 1994-465). –Creo que todo ello, además de la inidoneidad del agravio para conmover lo decidido en elfallo del a quo, lleva al rechazo del agravio, lo que propongo al acuerdo. -En cuanto al cuarto agravio, relativo a la falta de cómputo por parte del juez de la renunciade derechos que alega la apelante habría realizado la actora en el boleto de compraventa,
  • 15. tampoco puede ser acogido.-En primer lugar, porque de tener el alcance que le asigna el apelante, lo que es dudoso,habría sido una renuncia anticipada de derechos, que dadas las particularidades el caso esineficaz. –Y es dable recordar que las renuncias no se presumen ni pueden ser conjeturales, debiendosurgir la voluntad de renunciar de forma indudable y clara de la manifestación del supuestorenunciante. –Por otra parte, la renuncia no puede ser genérica ni anticipada en el tiempo al nacimiento dela obligación y el crédito, so riesgo de ser ineficaz, en caso contrario.Es que, las garantías individuales protegidas por la Constitución Nacional sonirrenunciables anticipadamente; se trata de una renuncia al derecho a la propiedad, que deaceptarse provocaría un empobrecimiento incausado del actor de autos, lo que lejos está deser admisible. Bien se ha dicho que tales garantías son acordadas en el interés general delorden público y constituye la base de las instituciones sociales y jurídicas de nuestro país.Cualquier renuncia a invocarlas en el futuro, por muy expresa que fuera, adolecería de unanulidad absoluta y manifiesta, por ser contrario al orden público protegido por el art. 953CC (C. Nac. Trab., sala 10ª, 31/7/2000, LL 2001-B-240). –Ello basta para el rechazo del agravio, a tenor de la interpretación diáfana de los arts. 19 y953 CC, lo que propongo al acuerdo.-El sub agravio relativo a la aplicación de intereses a tasa activa, que se incluyó dentro delque venimos hablando, al no contener siquiera un párrafo y ningún fundamento, debe serjuzgado desierto. Además de ello, el mismo contraría la doctrina legal vigente (cfr. estaSala, 27/05/2009; in re “Monteros c/ Liberty”).En cuanto al quinto agravio, relativo al derecho de retención ejercitado por la actora, cabedecir que los argumentos deslizados allí por el accionado apelante no fueron introducidosdebidamente en su responde de la demanda, con lo que cabe tenerlos por no introducidostemporáneamente a la litis, no pudiendo esta Cámara tratarlos (art. 280 Ley XIII, Nro. 5, exart. 277 CPCC). Concretamente la cuestión relativa al abuso del derecho de retención quese esgrime en esta sede no fue planteado al juez de grado, lo que torna irrevisable el puntoen esta instancia. –Por otra parte, el resto del agravio no constituye crítica concreta y razonada de la sentenciaapelada, porque el apelante se limita a mantener una versión fáctica y una interpretaciónsesgada de los hechos del caso, sin entrar en contacto con la sentencia apelada. Ergo,madura el rechazo del agravio. –En lo tocante al sexto agravio, la pretensión de demolición de lo construido por la actora,roza ya la ocurrencia. El reconviniente no parece haber tomado nota de cuál era la conductaque el principio general de la buena fe le exigía a su parte.Claramente quien reconoce en su declaración confesional que no se opuso a la construcciónde mejoras, en un caso en que el edificante no tenía prohibido por contrato hacerlas, si nose opuso a la construcción, no puede alegremente luego pretender la supresión de loconstruido. Ello no solo configura un proceder contradictorio, al que cabe contraponer ladoctrina de los actos propios; también constituye un proceder antisocial, que el derecho no
  • 16. puede ni debe amparar. Como dijo una vez quien fuera mi primer juez y mi primer maestro,el insigne civilista y camarista platense, Jorge Edgardo Crespi, parafraseando a Legón: elproceso no es cancha de malicias ni denuestos. –No cabe extraer pretensiones de la nada en el proceso. Máxime cuando se trata de unnegocio claudicante o ineficaz, las partes deben esmerarse por cumplir el principio generalde la buena fe, alejando sus conductas todo lo posible de lo antojadizo, de lo excesivo y delo aprovechado. –La pretensión sorpresiva de destrucción de los volúmenes construidos, por puro capricho,porque los argumentos que da la accionada para tal supresión, lejos están de ser admisibles,constituye un exceso de pretensión, que no puede ser convalidado en esta instancia. Porende, sugiero a los colegas el rechazo del agravio. –En cuanto al octavo agravio, relativo a la existencia de un enriquecimiento incausado encabeza de la actora, por el uso de una propiedad sin pago de canon alguno, ante laprocedencia de la restitución de lo entregado, en este caso sí le asiste parcialmente razón ala apelante.Es que la actora adquirió por boleto de compraventa el inmueble y le fue conferida laposesión del mismo, lo que al haber cumplido en tiempo y forma sus obligaciones la hacenuna poseedora de buena fe; ella estaba obligada a restituir el inmueble en virtud de laresolución del contrato, pero se mantuvo en la ocupación del mismo ejerciendo el derechode retención, en tanto reclamaba la indemnización de las mejoras útiles realizadas, que nole habían sido reconocidas por su contraria, lo que justifica el ejercicio del derecho deretención.-Ahora bien, el derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosaajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón deesa misma cosa (art. 3939 CC). Cabe analizar con algún detalle el tema del derecho deretención ejercido en autos. El supuesto de autos encaja a la perfección en el moldeconceptual del art. 3939 CC, que define al instituto en estos términos: “El derecho deretención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar laposesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa”. –El derecho de retención constituye una simple medida de seguridad conferida al retenedoren garantía del cobro de su crédito; éste no puede -salvo pacto en contrario- usar de la cosaque retiene, por lo que siendo su situación desde el punto de vista equiparable a la delacreedor prendario, en caso de transgresión del deber de no uso, el dueño puede reclamar larestitución del bien (arts. 3226, 3230, 3939, C. Civ.) (C. 2ª Civ. y Com. La Plata, sala 3ª,12/6/2001, Juba sum. B353470).Esta figura se caracteriza por su aptitud para paralizar la acción de quien reclama larestitución de la cosa sobre la cual se ejercita, hasta que se pague lo que es debido por esamisma cosa. Para que exista este derecho, son necesarios tres requisitos: 1) tenenciamaterial de la cosa ajena por el retenedor; b) existencia de un crédito contra quien demandala restitución; c) relación de conexidad entre el crédito y la cosa retenida (C. Civ. y Com.Morón, sala 1ª, 27/4/2006, Juba sum. B2300878).Él constituye un remedio eficaz para decidir al deudor a pagar lo que debe, pues quien nocumple con sus obligaciones no puede exigir a otro que observe las suyas. Y consiste en la
  • 17. garantía por la que el acreedor que posee un bien perteneciente al deudor, puede rehusar adesprenderse de éste hasta tanto no haya sido pagado. De no ser así no habría ningunamotivación en el deudor para saldar su obligación (Sup. Corte Bs. As., 9/10/2003, Jubasum. B26920).-El derecho de retención es una de las figuras jurídicas más difíciles de construir, al puntoque ha sido concebido como excepción procesal, privilegio, derecho procesal, derecho real,derecho personal con oponibilidad a terceros, derecho mixto, derecho especial, derechopotestativo, cuasicontrato, derecho real obligatorio, derecho de prenda, calidad inherente alcrédito, medida precautoria o embargo, o secuestro privado, etcétera (Sup. Corte Just.Mendoza, sala 1ª, 26/6/1990, LL 1990-E-201).El modo de actuar del derecho de retención conlleva a otorgarle la naturaleza de unaexcepción. El que ejercita la retención -actitud simplemente pasiva- no crea una situaciónde hecho, lo opone únicamente con el fin de conservar una situación existente (C. 2ª Civ. yCom. La Plata, sala 3ª, 21/11/2002, Juba sum. B353526). Pero tal derecho no consiente eluso de la cosa retenida. –De tal manera quien retiene una cosa -y la utiliza en su beneficio- va más allá del derechode retención y se hace pasible del pago de un canon por ese uso, que de otro modooriginaría un enriquecimiento sin causa.Es así, que madura la conclusión de que algún canon se debía pagar al propietario por eluso de la cosa luego de resuelto el contrato; claro que tampoco prospera íntegra supretensión, dada la forma cuasi abusiva en que se condujo, lo que obliga a unacontemporización de intereses, que muestra que la mejor solución para este particular caso -y sin establecer por ende, criterios fijos e inamovibles de aplicación general-, es aplicar lodispuesto por el art. 2433 CC a este caso, dada la condición de deudor de buena fe de laactora, obligada a restituir.Desde tal óptica, el poseedor de buena fe que ha sido condenado por sentencia a restituir lacosa, es responsable de los frutos percibidos desde el día en que se le hizo saber lademanda, y de los que por su negligencia hubiese dejado de percibir (art. 2433 CC).En el caso de autos, considerando que existen mejoras impagas y se ha ejercido el derechode retención de la cosa a consecuencia de ese crédito, lo más justo y equitativo es disponerla imposición del pago de un valor locativo mensual en cabeza de la actora, desde que se leintimó a devolver el inmueble por traslado de la reconvención de la accionada.Ello así, dado que en la reconvención la demandada estimó el valor locativo en la sumamensual de $ 800 (vid. fs. 148 vta.), debe fijarse ese valor como pago mensual a su favor,desde el 20/06/2007 (fecha de notificación de la reconvención interpuesta por la accionadaen autos, cfr. fs. 151 vta.), Dicho valor se abonará hasta el reintegro efectivo del inmueble asu propietaria, y devengará intereses a tasa activa fijada por el Banco del Chubut S.A. ensus operaciones ordinarias de descuento, desde que cada suma fue debida y hasta suefectivo e íntegro pago.En cuanto al agravio relativo a la imposición de costas, el cuestionamiento habrá de serparcialmente receptado, en virtud de que se ha hecho lugar parcialmente a la reclamaciónde fijación de un valor locativo, lo que modifica la situación de las partes dispuesta en elgrado y amerita la adecuación de lo allí resuelto en materia de costas.-
  • 18. Surge así que el nuevo resultado que se moldea en esta instancia muestra que la demandaha prosperado completamente, por lo que las costas generadas por ella serán solventadaspor la demandada en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 69, Ley XIII, Nro. 5, exart. 68 C.P.C.C.). –Correlativamente, la reconvención prosperó muy parcialmente, dado el rechazo de lasolicitud de destrucción de mejoras y otras pretensiones accesorias, siendo acogido endefinitiva sólo el reclamo de compensación del valor vocativo del inmueble. –Por ende, al existir victorias y derrotas parciales y mutuas, de acuerdo al resultado quemuestra la litis, lo más equitativo y justo es cargar a la actora con el 60% de las costasgeneradas por la reconvención y el 40% restante colocarlo sobre las espaldas de lareconviniente (cfr. art. 72, Ley XIII, Nro. 5, ex art. 71 C.P.C.C.).-Por lo expuesto, procede el rechazo del recurso de la accionada en lo principal, haciéndoselugar solamente a la fijación de un canon locativo mensual y a una cierta repartición decostas, dada la falta de crítica concreta, razonada y atendible que en el mismo campea enlos restantes agravios, de acuerdo a los argumentos dados supra. –Ingresando al tratamiento del recurso de la actora, cuadra poner de resalto que el primero delos agravios, referente a que la sentencia de grado no se pronunció sobre la aplicación delCER al capital de restitución, tiene razón en ese punto (sobre la falta de pronunciamiento)por lo que habrá de ser salvada la omisión en esta instancia (art. 281 CPCC).-La actora ha pedido que se aplique el CER a las acreencias que se le adeudan. No pareceequitativo acoger su pretensión, por cuanto la actora ha gozado del uso de la cosa durantetodo el tiempo que va desde que comenzara a pagar las cuotas hasta que la presenteadquiera firmeza. Sumarle a ello y a la restitución de las sumas que ella abonara por lacosa, la aplicación del CER haría que la actora hubiera gozado durante un largo período dela cosa sin abonar un canon, lo que no parece razonable.Es cierto que una buena parte de ese tiempo de goce de la cosa se ha debido a la conductadiscrecional de la accionada reconviniente que ha pretendido abusar de su derecho enperjuicio de quien legítimamente ejercitara su derecho de retención. Pero el período por elcual se pretende la aplicación del CER es anterior a ello y verdaderamente aparece comoinequitativo tal aplicación, a la luz de los parámetros de equidad que el juez no debeolvidar. –Bien se ha dicho que “el vocablo equidad procede de la palabra latina aequitas-atis(igualdad de ánimo) que envuelve la idea de rectitud y de justicia. En un sentido amplioquiere decir también moderación, medida; aquello que conviene y se adapta a algo pararesponder a la íntima naturaleza de ese algo… Ha sido variada en diversos países y épocashistóricas la función que desempeña la equidad. La rigidez de la ley de las Doce Tablas enel derecho romano, dio lugar a que el pretor y los prudentes en el derecho honorario,elaboraran concepciones de gran fuerza creadora, “ayudando, supliendo y corrigiendo” alderecho civil. Junto al ius civile, la aequitas fue plegándose paulatinamente aldesenvolvimiento social del pueblo romano” (PEREZ PORTILLA, Karla, “Principio deigualdad: Alcances y perspectivas”, Universidad Autónoma de México, 1ª edición, MéxicoD.F., 2005, p. 17).La equidad se entiende “como un término jurídico que exige que se respete el principio de
  • 19. igualdad, determinando que es norma de equidad la que se encuentren obligados adeterminada situación los que se hallen dentro de lo establecido por la ley y que no seencuentren en esa misma obligación los que están en situación jurídica diferente, o sea,tratar a los iguales de manera igual. Por tanto, la relación entre la igualdad y la equidad esinstrumental. La equidad sirve al principio de igualdad, siempre que a través de ella, el juezse sirva de una potestad discrecional para aplicar el derecho al caso concreto y mitigar larigidez de la norma, cuando así lo autorice la propia ley” (PEREZ PORTILLA, Karla,“Principio de igualdad: Alcances y perspectivas”, ob. Cit., p.18). –Hart dentro del tema de los principios de la justicia dice que, las características distintivasde la justicia y su conexión especial con el derecho comienzan a surgir si se observa que lamayor parte de las críticas hechas mediante el uso de las palabras "justo" e "injusto",podrían ser expresadas casi igual mediante las expresiones "equitativo" ("fair") y "noequitativo" ("unfair"). Obviamente el concepto de equidad (fairness) no es coextensivo conel de moral en general; las referencias a la equidad son relevantes principalmente en dossituaciones en la vida social. Una de ellas ocurre cuando nuestro interés no se dirige a unaconducta individual aislada, sino a la manera en que son tratados clases de individuoscuando una carga o beneficio tiene que ser distribuido entre ellos. De aquí que lo que estípicamente "equitativo" o "no equitativo" es una "participación". La segunda situaciónocurre cuando se ha causado algún daño y la víctima reclama una compensación oindemnización. Estos no son los únicos contextos en los que se hacen estimaciones entérminos de justicia o equidad. No sólo aludimos a las distribuciones o a lascompensaciones como justas o "equitativas"; también decimos que un juez es justo oinjusto, que un proceso es "fair" o "unfair"; y que una persona ha sido condenada justa oinjustamente. Estas son aplicaciones derivadas; son explicables una vez que se entiende laaplicación primaria de la noción de justicia a cuestiones de distribución y compensación…la justicia es tradicionalmente concebida como que mantiene o restablece un equilibrio oproporción…” (HART, Herbert L. A., “El concepto de Derecho”, Traducción de Genaro R.Carrió, Abeledo Perrot, ed. Original 1961, Buenos Aires, p.197 y 198).Rawls adopta una cierta concepción acerca de la justicia a la que denomina "justicia comoequidad" (justice as fairness); según esta posición los principios de justicia son losprincipios que eligirían personas libres y puramente racionales, que sólo se preocuparan porsu propio interés, si estuvieran en una posición de igualdad. Siendo las condiciones de estaelección fair (equitativas o imparciales) cualesquiera que fueran los principios queresultaran elegidos serían los principios de justicia” (RAWLS, citado por NINO, CarlosSantiago, “Introducción al análisis del derecho”, 2ª edición, Astrea, 2003, p. 410). –Bien dice Atienza que el razonamiento jurídico no es ya ni “una simple deducciónsilogística”, ni tampoco “la simple búsqueda de una solución equitativa”, sino “la búsquedade una síntesis en la que se tenga en cuenta a la vez el valor de la solución y suconformidad con el derecho”. O, dicho de otra forma, la conciliación de los valores deequidad y seguridad jurídica, la búsqueda de una solución que sea “no sólo conforme con laley, sino también equitativa, razonable y aceptable” (ATIENZA, M., “Las razones delderecho – Teorías de la argumentación jurídica”, Universidad Autónoma de México,México D.F., 2005, p.64). –Y Squella Narducci recuerda que Tomás de Aquino se refiere a la equidad como "lospreceptos concretos de los hombres prudentes". Por eso es también que a la equidad se la
  • 20. llama "justicia del caso particular". En consecuencia, la equidad no es algo distinto de lojusto, sino algo justo que es mejor que lo justo legal. Dicho brevemente: lo equitativo esjusto, y, a la vez, mejor que lo justo legal” (SQUELLA NARDUCCI, Agustín,“Introducción al derecho”, Editorial jurídica de Chile, 1999. p. 292). –Bien se ha dicho que “la patrimonialidad, que puede estar afectada por un predominionegocial abusivo que requiera un ajuste equitativo, es la base sobre la que se asientan losnegocios. Por ello dice HEDEMANN que “el espíritu negocial está inseparablemente unidoal derecho de contratos”, pero el autor no deja de reconocer -dentro del “significadocultural” del derecho de obligaciones- una regulación moral del tráfico negocial,juntamente con una orientación social y un perfil humano.” (REZZÓNICO, Juan C.,“Principios fundamentales de los contratos”, Ed. Astrea, Bs. As., 1999, f. 333). –Y se agregó agudamente que “en ese camino, que es la otra cara del derecho rígido einflexible que no mira sino a la norma y a veces sólo a su letra, encontramos la equidad,que cubre el campo del derecho y que concurre a la interpretación de los contratos, ya sea –como veremos luego - cuando es llamada expresamente por la ley, o bien como principiogeneral de amplio alcance. Digamos desde el principio que para nosotros - y hemos deseguir en ello a De Castro y Bravo- hay un enlace entre los principios generales y laequidad: “La equidad -dice el autor citado- no es más que una manifestación delmecanismo funcional de los principios generales, la exigencia de acudir a los principiossuperiores (altiora principia) de justicia, para decidir un caso para el que resulta inadecuada(según el principio general correspondiente) la regla legal”. La equidad es, de por sí, unprincipio general de gran magnitud, que guía a la justicia por las problemáticasanfractuosidades del caso particular. La equidad fija la clave de lectura de la justicia,variable al infinito, como son variables los casos que deben decidirse. El contrato, puestoante el juez, no será considerado en abstracto, sino bajo el análisis de su circunstancia, ydentro de la misma tesitura puede indicar a la equidad dulcificadota -que es una de suscaras- como el remedio de elección. La equidad, que comporta un principio fundamentaldel derecho y de los contratos, concurre en oportunidades, como útil medicina, a resguardarun desenlace justo en el planteo negocial. Es una noción vivificadota del derecho a la que lajusticia recurre asiduamente. Es, desde cierta perspectiva, acertada la metáfora que concibea la equidad como las “muletas de la justicia”. La equidad es, pues, concretada por el juez ya veces es el mismo legislador el que le encomienda al sentenciante decidir según esaorientación.” (REZZÓNICO, ob. Cit., f. 334). –Certeramente afirman LE TOURNEAU Y CADIET que la equidad no es cualquier vagosentimiento de piedad o de corazón, forzosamente arbitrario sino, como lo hace notarAristóteles, sirve como una cierta razón de justicia que suple los defectos de la ley escrita;la equidad o epiekeia sirve como suplemento y última perfección a las leyes (LETOURNEAU Y CADIET, “Droit de la responsabilicé”, p. 5, Nº 11 y L. MESA, M. J.,“Elementos de la responsabilidad civil. Examen contemporáneo”, edic. de la PontificiaUniversidad Javeriana y Edit. Diké, Bogotá 2009, p. 555).Es que, en cada oportunidad en que el legislador reclama del Juez que resuelva conforme acriterios de equidad, solicita de éste que extreme el conocimiento de la situación de laspartes y resuelva conforme dichas circunstancias personales. Se aspira de ese modo a que laactuación heterónoma del Juez se adecue al imperativo ético según el cual, siendo virtuosala solución legal, la que se inspira en la equidad es una superación cualitativa ó -al decir de
  • 21. Aristóteles constituye una dichosa rectificación de la justicia estrictamente legal (C. Civ.Com y Penal Pergamino, 29/04/2004, Juba sum. B2801645).-Llevando todos estos conceptos al plano de los hechos de la causa, surge claro que seríaestrictamente legal la aplicación del CER a las acreencias cuya devolución pretende elactor. Pero, inmediatamente después, se constata que sería profundamente inequitativa talaplicación, ya que ello colocaría a su parte en una situación de excepcional favor, queimplicaría que ha gozado de una cosa ajena sin pagar un centavo durante un largo período,lo que resulta conceptualmente inadmisible. –Creo entonces que la solución equitativa pasa por corregir el excesivo legalismo en estecaso, decidiendo no aplicar tal índice corrector y permitiendo que la devaluación de lamoneda opere como una razonable corrección de la situación fáctica de autos, repartiendoel peso de la ineficacia del negocio de un modo más armónico y equitativo entre las partes.–Por ello, propongo al acuerdo el rechazo del primer agravio del actor apelante.En cuanto al segundo agravio, creo que el mismo tampoco debe ser acogido, ya que frente auna restitución, las sumas a restituirse deben llevar intereses añadidos solo desde queexistiera mora, pues el deudor que no se encuentra en mora no tiene por qué pagarintereses, ya que éstos son frutos civiles que quedan compensados con el uso de la cosa. –Bien se ha resuelto en tal sentido que si no se ha probado mala fe de quien recibió el pagoindebido, los intereses no deben calcularse desde la recepción de lo indebido sino desde lanotificación de la demanda de restitución (C. Civ. y Com. Mar del Plata, sala 1ª,30/03/2006 -A., M. B. v. F., M., JA 2006-IV-536). –Creo que la pretensión de la actora de obtener intereses desde que cada suma fue abonadaes excesiva y distorsionante de la mecánica del negocio celebrado entre las partes, así comode su resolución. Por otra parte el recurso en este punto es insuficiente para conmover losdesarrollos del a quo, motivo por el cual, el agravio debe juzgarse, además, desierto, lo quepropongo al acuerdo se declare. –En lo tocante al recurso relativo a los honorarios, en virtud del cual se cuestiona por bajos atales estipendios, es dable decir que efectivamente el a quo ha cometido un yerro al reduciral 20% el plus procuratorio, llevándolo por debajo del mínimo arancelario, lo que noprocede convalidar, debiendo elevarse el plus procuratorio fijado para los Dres. M. L. y M.M. al 40% en cada etapa, en vez del 20% que se les fijara. –Por tales fundamentos, habré de proponer al acuerdo la modificación parcial de la sentenciaapelada, y su confirmación en lo principal, de acuerdo al detalle que consigno infra, concostas de alzada por su orden, dada la existencia de éxitos y fracasos parciales y mutuos deambas partes que ameritan tal imposición (cfr. art. 69 Ley XIII, Nro. 5, ex art. 68, CPCC).De conformidad con lo desarrollado en los considerandos propongo al Acuerdo losiguiente:1) RECHAZAR EL RECURSO promovido a fs. 553/563 vta. por la accionada en loprincipal y acogerlo solamente en lo tocante a hacer lugar parcialmente a la reconvencióndeducida, y por ende condenar a S. S. R. a abonar a M. O. A. L. el valor locativo mensualde $ 800 a computar desde el 20/06/2007 y hasta la efectiva entrega del inmueble a la
  • 22. reconviniente, con más sus intereses a tasa activa desde que cada suma fue debida y hastasu efectivo pago.2) RECHAZAR asimismo en lo principal el recurso promovido a fs. 550/551 vta. por laactora.3) ACLARAR el decisorio apelado de fs. 524/529vta. en los siguientes aspectos: a)ACLARAR en el fallo de fs. 529vta. que el apellido de la actora es A. L. y no comoerróneamente se mencionó allí; b) ACLARAR en el mismo fallo que la demandada deberestituir a la actora además de la suma reclamada en autos la reclamada por la actora enconcepto de cuotas del crédito hipotecario abonadas desde Julio de 1999 hasta Julio de2005, con más los intereses desde la mora computable desde la intimación mediante cartadocumento (19/08/2006); c) ACLARAR que el monto por el que prospera la demanda es elde $ 84.408, 95. –4) MODIFICAR la imposición de costas de grado, de acuerdo al resultado que muestra lalitis, cargando a la actora con el 60% de las costas generadas por la reconvención y el 40%restante colocarlo sobre las espaldas de la reconviniente (art. 72, Ley XIII, Nro. 5, ex art. 71C.P.C.C.), mientras que las costas generadas por la demanda serán solventadas por lademandada en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 69, Ley XIII, Nro. 5, ex art.68 C.P.C.C.).5) CONFIRMAR el decisorio impugnado en los restantes aspectos motivo de recurso yagravios por ambas partes.6) IMPONER las costas de alzada en el orden causado, dada la existencia de vencimientosparciales y mutuos entre las partes, que ameritan tal solución.7) REGULAR los estipendios profesionales en las siguientes alícuotas: 1) honorarios degrado: honorarios devengados por la demanda: un 8% más el 40% por la procuración paralos Dres. M. L. y M. M. por la primera parte del proceso, y en un 8% más el 40% por laprocuración para el Dr. M. M. por la segunda parte del proceso; y para los Dres. S. B. y L.M. S., en conjunto en el 12%; por la reconvención: para los Dres. S. B. y L. M. S., el 16%en conjunto, mientras que para los Dres. M. L. y M. A. M. el 5,5% más el 40% por laprocuración por la primera parte del proceso y el 5,5% más el 40% por la procuración parael Dr. M. M. por la segunda parte del proceso; en cambio, no se modifican las regulacionesde estipendios de los peritos intervinientes (arts. 5, 6, 8, 9, 18, 36, 38, 46, 60 y conc., LeyXIII N° 15). 2) Honorarios de alzada: los honorarios correspondientes al Dr. L. M. S. ydevengados en esta sede se fijan en el 30% de sus honorarios de grado y loscorrespondiente en esta sede a los Dres. M. A L. y M. M., en conjunto, en el 28% delmonto de sus honorarios de grado (arts. 6, 8, 9, 13, 18, 46 y conc., Ley XIII N° 15). –7) REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESEPor los fundamentos expuestos supra, a la primera cuestión, VOTO POR LAAFIRMATIVAA ESTA MISMA CUESTIÓN, dijo el Dr. Carlos Dante Ferrari:I. En el voto precedente el Dr. L. Mesa efectuó una reseña ilustrativa de los antecedentesdel caso, de los fundamentos del fallo apelado y de los motivos de agravios expresados porambos apelantes, de manera que no resultará necesario abundar acerca de esos aspectos. En
  • 23. consecuencia abordaré directamente las cuestiones planteadas, en el mismo ordenexpositivo en que ya fueran tratadas por el colega preopinante.II. La apelación de la parte demandada:1) Arbitrariedad- incongruencia – condición “suspensiva”:La incongruencia que se le atribuye al fallo bajo examen es, en verdad, insostenibleEn primer lugar está claro, desde la misma traba de la litis, que las partes eran contestesacerca de que el contrato suscripto entre ambas había quedado resuelto a raíz de laestipulación contenida en la cláusula sexta, difiriendo en cambio acerca de la naturaleza,alcances y efectos de dicha condición. De tal manera, en supuestos como el que aquí setrata, al existir una cláusula resolutoria expresa y cuando alguna de las partes o ambascomunican que se ha operado la resolución, el pronunciamiento en un juicio posterioracerca de este aspecto solo tiene como finalidad convalidar u homologar la extinción, demodo que la sentencia reviste un efecto meramente declarativo respecto de este punto(conf. Gastaldi, J.M., “Pacto comisorio”, p.313 – Ed. Hammurabi, Bs. As., 1985). Por lotanto, siendo que el entrecruce de pretensiones recíprocas estuvo basado en la resolucióndel contrato, la declaración judicial contenida en el fallo que así lo determina, lejos de serincongruente, sienta de ese modo la base jurídica sustancial para decidir la suerte de losreclamos recíprocos fundados en dicha frustración contractual.Luego, en lo que atañe a la naturaleza jurídica de la cláusula sexta, el planteo de la apelanteprocurando atribuirle a la misma el carácter condición “suspensiva” en los términos del art.548 del Código Civil, francamente carece de todo respaldo jurídico. La estipulaciónmediante la cual se supeditó al cumplimiento de la condición -posibilidad de no aceptaciónpor parte del Banco Hipotecario a la adquirente como nueva deudora- un efecto rescisorio(“el contrato quedará automáticamente rescindido, retrotrayéndose todo a su estadoanterior...”) constituye una típica condición resolutoria de las previstas en el art. 553 del C.Civil. Recuérdese que el art. 1374 C.C. establece que “si la venta fuese con pactocomisorio, se reputará hecha bajo una condición resolutoria”, y asimismo, si existieraalguna hesitación al respecto -bien que no, en este caso- la zanjaría a todo evento el art.1372 C.C. en cuanto establece que “en caso de duda, la venta condicional se reputará hechabajo una condición resolutoria, siempre que antes del cumplimiento de la condición, elvendedor hubiese hecho tradición de la cosa al comprador”, como precisamente sucedieraen la especie. –Por otra parte, no es ocioso recordar aquí que uno de los rasgos típicos de la condiciónsuspensiva consiste en que mientras la condición no se ha cumplido, la obligación no seperfecciona, mientras que en la resolutoria, por el contrario, el contrato comienza producirefectos (como en el caso bajo examen, en que la vendedora entregó la posesión delinmueble y la adquirente comenzó a efectuar los pagos a los que se había obligado) hastatanto no opere el hecho futuro e incierto al que se le atribuye eficacia extintiva. –Lo expresado hasta aquí permite descartar de plano las argumentaciones de la recurrenteacerca de una hipotética transgresión al “principio de congruencia” y de una“desnaturalización” de las cláusulas convencionales que, como puede apreciarse, han sidocorrectamente interpretadas por el sentenciante al decidir el caso que nos ocupa, por lo quecomparto la propuesta de desestimar el agravio vertido en primer término. –
  • 24. 2) Bajo el título “Retroactividad de la compraventa” la demandada apelante cuestiona queel a quo llegara a la conclusión de que la venta del inmueble tuvo lugar antes de laformalización por escrito del contrato, en el mes de julio de 1999, retrotrayendo los efectosde la resolución a dicha época. Sin embargo, como lo ha señalado de modo preciso einobjetable el apreciado colega preopinante, esta queja pretende pasar por alto doscircunstancias claramente comprobadas en la causa, a saber: 1) que este hecho fue afirmadode modo expreso por la postulante en su demanda, de conformidad con lo establecido en lasexigencias procesales (ver fs. 114 III.i - art. 333 –antes 330– incisos 3°, 4° y 6°, C.P.C.C.),por lo que el pronunciamiento resulta congruente con la pretensión actoral (arts. 34, inc. 4°y 165 –antes 163– inc. 6°, C.P.C.C.) y 2) que además ello fue acreditado mediante la propiaconfesión de la demandada, al declarar la absolvente que la actora tomó la posesión de lavivienda incluso “con anterioridad a esa fecha, en mayo de 1999” (resp. a la 2da. posición,fs. 222; pliego de fs. 231), así como que el 22 de julio de 2005 las partes “regularizaron lacompra del inmueble mediante un instrumento escrito” (7ma. posición) que “se hizo en laescribanía De Bernardi” (8va. posición). Dado que la confesión judicial constituye plenaprueba (conf. art. 427 –antes 423– del C.P.C.C.), salvo las excepciones previstas en la ley -que no se presentan en el caso- la decisión acerca de este aspecto del decisorio esincontrovertible, de manera que también corresponderá desestimar el agravio vertido. -3) El progreso del reclamo por mejoras:El tratamiento de este agravio debe limitarse a los argumentos opuestos como defensa alcontestar la demanda, ya que los novedosamente introducidos en la pieza recursivatrasgreden la limitación establecida en el art. 280 (antes 277) del C.P.C.C., que impidefallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia. De lasdefensas originarias reproducidas en esta instancia, debe descartarse desde ya la relativa ala realización de las mejoras sin consentimiento de la vendedora, ya que ello se ha vistodesmentido por la prueba confesional, en tanto la absolvente reconoció como cierto que“omitió oponerse a la realización de mejoras durante todo el transcurso del contrato” (resp.a la 6ta. posición – fs. 222 – pliego de fs. 231). La aclaración posterior es jurídicamenteirrelevante, por cuanto el reconocimiento de que no se opuso a la realización de mejorascomporta admitir, en definitiva, que no existía prohibición de realizarlas, por lo que noopera en su caso la exención de indemnizar las mejoras útiles realizadas basada en dichosupuesto (“...siempre que no se le hubiese prohibido hacer mejoras” - art. 589, C. Civil). –Luego, respecto de que solo serían indemnizables las mejoras necesarias y no las útiles -cuestionando asimismo este último carácter respecto de las realizadas por la actora- ellomerecerá las siguientes reflexiones. –Acerca de la naturaleza de los trabajos realizados, ya en su voto el Dr. L. Mesa ha expuestocon el versado criterio que lo caracteriza la clasificación de las mejoras necesarias, lasmejoras útiles y las voluntarias o suntuarias, y nada novedoso podría aportar a lopuntualizado por el colega sobre estos tópicos. Por tanto, me limitaré a expresar miconcordancia con su razonamiento acerca del carácter de útiles que aquilatan sin duda lasampliaciones y refacciones realizadas en el inmueble por la demandante. Esto surge demanera indiscutible a través de la pericia arquitectónica glosada a fs. 484/492, que pone demanifiesto el visible beneficio de las obras realizadas y su aporte ventajoso para elinmueble, tanto en la faz estética cuanto en el incremento de su valor venal.
  • 25. De tal manera, es indudable que dichas mejoras encuadran típicamente dentro de laprevisión del art. 591 del C. Civil, en cuanto caracteriza a las mejoras útiles como aquellas“no sólo indispensables para la conservación de la cosa, sino también las que sean demanifiesto provecho para cualquier poseedor de ella”. Y dado que, por otra parte, no se hademostrado la mala fe de la actora -por el contrario, como poseedora y adquirente porboleto, su buena fe en principio era presumible (art. 4008 C.C.; su doctrina), sin que existaen autos ninguna prueba en contrario- ni tampoco acreditó la demandada haberle prohibidola realización de dichas mejoras, es ajustado a derecho el fallo en cuanto decidió condenar ala demandada a indemnizar el justo valor de las mismas, de conformidad con lo establecidoen el art. 589 del C. Civil. –Concuerdo, pues, en la desestimación de este agravio. –4) La “renuncia anticipada” contenida en la cláusula sexta:Arguye la recurrente que en tanto las partes pactaron para el supuesto de rescisiónautomática que las partes nada tendrían que reclamarse (ver copia del contrato - fs. 6vta./7), ello importó una “renuncia de derechos libre y voluntariamente convenida por laspartes, totalmente eficiente y plenamente eficaz” (memorial, fs. 559 vta./560). Sin embargo,en coincidente criterio con el colega de primer voto, no comparto esta alegación. –Para comenzar, sabido es que la autonomía de la voluntad no es absoluta, sino que reconoceciertos límites impuestos por la buena fe, la moral, las buenas costumbres y el ordenpúblico. A partir de ese marco referencial, una renuncia genérica y anticipada -como la queaquí nos ocupa- debe quedar sometida a los controles de validez, a fin de proteger elequilibrio normativo del contrato y de mantener unas justas expectativas en caso deincumplimiento, según lo expresa con certeras palabras la buena doctrina (ver Gual Acosta,José Manuel, “Cláusulas de exoneración y limitación de responsabilidad civil”, p. 206 –Grupo Editorial Ibáñez, Bogotá, Colombia - 2008). En este sentido, no debe perderse devista la estrecha conexión que existe entre la buena fe y el criterio de equidad (autor y ob.cit., p. 250), y si en el caso bajo examen se aplicara a rajatabla la cláusula en cuestión, ellose traduciría ni más ni menos que en un enriquecimiento incausado de la vendedora, quien,como resultado de la frustración del contrato, recibiría un inmueble con sustancialesmejoras útiles introducidas por la adquirente durante el lapso en que esta última, en sucarácter de poseedora de buena fe y a título oneroso, realizó importantes refacciones yampliaciones en el mismo. En este contexto, frente a los respectivos enriquecimientos yempobrecimientos patrimoniales correlativos sin causa de justificación adecuada, queda derelieve en forma nítida lo abusivo que resultaría sujetarse, soslayando la buena fe, la moraly las buenas costumbres, a la pura literalidad de dicha renuncia, efectuada en formagenérica y a futuro, pues desde que los contratos deben celebrarse, interpretarse yejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron opudieron entender, obrando con cuidado y previsión, resulta claro -y los hechossobrevinientes así lo han demostrado- que la compradora nunca tuvo en mira conceder unadispensa total por los eventuales daños y perjuicios que podrían derivarse de una hipotéticaresolución contractual (arts. 19, 953, 1198 y conc., Código Civil).-Acerca de la renuncia de derechos, no es ocioso recordar asimismo la doctrina de la CorteSuprema de la Nación, en cuanto ha expresado que “el art. 872 del Código Civil prohíbeque sean objeto de renuncia los derechos concedidos en mira del interés público, a lo que se
  • 26. agrega la interpretación restrictiva que corresponde aplicar en el ámbito de esta instituciónjurídica (arg. art. 874 del código citado)” (CSJN, 01-06-2004 - J. 87. XXXVII - R.O. JoséCartellone Construcciones Civiles S.A. c/ Hidroeléctrica Norpatagónica S.A. o HidronorS.A. s/ proceso de conocimiento; entre otros).A mérito de todo ello, comparto la propuesta de rechazar este agravio, votando en el mismosentido.5) Derecho de retención:Comenzaré por señalar que el derecho de retención ejercitado por la actora fue cuestionadopor la apelante al contestar la demanda, solicitando el pago de los daños y perjuiciospertinentes (fs. 147/vta.), pedido que fue reiterado en la reconvención (fs. 148 vta.),quedando así sometido a decisión judicial (conf. art. 165 –antes 163– inc. 6° del C.P.C.C.),razón por la cual no se comprende la argumentación referida a la falta de articulación deuna “excepción frente a la reconvención”, ni a la aludida “incongruencia” del fallo encuanto se pronunció acerca de dicho tópico. Claro está que dicha alegación, así como lascuestiones no introducidas en la etapa procesal oportuna, no serán consideradas por eltribunal, ante la clara restricción del art. 280 (antes 277) del C.P.C.C.//-Mal puede considerarse que la posesión de la actora haya sido “viciosa”, habiéndolaadquirido esta última precisamente por razón del contrato cuya existencia ha sidoreconocida por ambas partes. En ese contexto, la buena fe de la adquirente por boleto almomento de realizar las obras resulta indudable, ya que consiste en la creencia del deudordel derecho que ejercita por el origen de su posesión, generándose el convencimiento deestar habilitado para hacer mejoras en el inmueble que ocupa como asociada del dueño(conf. Llambías, J.J. – “Tratado...” Obligaciones, T. II-A, pág. 120 – A. Perrot, Bs. As.,1981) mencionando el autor como ejemplo, el supuesto como el de autos en que el carácterde poseedor proviene de un boleto de compraventa (ver, en el mismo sentido, CNCiv. -Sala F - 10/06/1999 - L. 263383 - "Nayen Jorge Antonio c/ Pavon Carlos Hipólito s/sumario" - elDial.com - AA1CD). –Menos aún cabe considerar que no le corresponda ejercerla por “no haber demostrado lossupuestos desembolsos”, cuya existencia y entidad surgen debidamente acreditados enautos, a tenor de la pericia de arquitectura oportunamente producida (fs. 484/492). Porúltimo, también resulta descartable la invocación de un ejercicio “abusivo” de este derecho,cuando se trata de una facultad expresamente acordada al acreedor por la ley hasta obtenerel pago de lo que le es debido en razón de la misma cosa, teniendo en cuenta además quedicha obligación nació en ocasión del contrato que vinculara a las partes y no existíaprohibición respecto de la introducción de las mejoras útiles (arts. 589, 591, 3939, 3940 yconc., C.Civil; su doctrina). –Como puede apreciarse, pues, la crítica ensayada acerca de este aspecto del fallo noconsigue mellar la solidez del razonamiento desplegado por el sentenciante, por lo quetambién corresponderá desestimar el agravio.6) Destrucción de las mejoras realizadas:Este pedimento, introducido por vía de la reconvención, ha sido correctamentedesestimado, por las mismas razones expuestas con anterioridad. La buena fe de laposeedora que realizó las mejoras en la finca, el carácter de “útiles” que cabe asignar a
  • 27. dichas obras y su manifiesto provecho “para cualquier poseedor de ella” (art. 591, C. Civil;su doctrina) denotan la improcedencia de esta pretensión, teniendo en cuenta lasconsecuencias repudiables que, desde el punto de vista social y económico, significaríaacoger un pedido de esta naturaleza sin causas adecuadas que así lo justifiquen. –Tratándose de una obra terminada y de visible utilidad para quien posea la finca, el pedidode destrucción de las mejoras útiles debe considerarse atendiendo al estado y condición delas obras realizadas, a la conducta contractual observada por las partes, a los valoreseconómicos en juego y a la utilidad social de los bienes, evitando tutelar el ejercicioabusivo del derecho de propiedad; y en la especie, la demolición solicitada no secompadece con estos criterios rectores, por lo que en mi opinión deberá rechazarse, comobien lo ha propuesto el colega de primer voto. –7) Enriquecimiento incausado:Aduce la apelante que la sentencia convalida el uso gratuito por la permanencia de la actoraen el inmueble sin abonar renta alguna, configurándose así un enriquecimiento incausado.Considero que le asiste parcial razón en esta queja, por las razones que expresaré acontinuación. –Como ya lo expresé con anterioridad, la compradora por boleto adquirió la posesión debuena fe, y si bien estaba obligada a restituir el inmueble en virtud de la resolución delcontrato, se mantuvo en la ocupación del mismo ejerciendo el derecho de retención, entanto reclamaba la indemnización de las mejoras útiles realizadas. Sin embargo, desde que,en el marco de las consecuencias rescisorias, la sentencia apelada ha condenado a lacompradora a la restitución de dicho bien, considero aplicable al caso en forma analógica laregla establecida en el art. 2433 del C. Civil, en cuanto determina que “el poseedor debuena fe que ha sido condenado por sentencia a restituir la cosa, es responsable de losfrutos percibidos desde el día en que se le hizo saber la demanda, y de los que por sunegligencia hubiese dejado de percibir”. Ello teniendo en cuenta que si, a su vez, lademandada ha sido condenada al resarcimiento de las mejoras útiles, quedan así en algunamedida compensadas ambas obligaciones, a fin de evitar un enriquecimiento injusto (conf.Llambías-Alterini, "Código Civil anotado", t. IV-A, p. 172 y ss. – A. Perrot, Bs. As., 1981).–De tal suerte, siendo que al reconvenir la demandada estimó el valor locativo en la sumamensual de $ 800.- (conf. fs. 148 vta.), monto que se aprecia razonable, opino que lacontrademanda debe prosperar por dicha cifra mensual, computada desde el 20/06/2007(fecha de notificación de la reconvención- ver fs. 151 vta.) y hasta la efectiva entrega delinmueble a su propietaria, con más los intereses desde que cada suma fue debida, según latasa activa percibida por el Banco del Chubut S.A. en sus operaciones ordinarias dedescuento durante idéntico período temporal. –8) Distribución de las costas:El agravio merece ser parcialmente atendido, en vista de la nueva solución que habrá depropiciarse en esta instancia. En efecto, puede observarse que, por una parte, la demanda haprosperado en su totalidad, por lo que las costas relativas a ellas deberán ser soportadas porla parte demandada en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 69 –antes 68– delC.P.C.C.). A la vez, la reconvención ha prosperado parcialmente, en tanto se rechazó elpedido de destrucción de las mejoras y fue acogido el reclamo de compensación por el
  • 28. valor vocativo del inmueble. Por lo tanto, existiendo vencimientos parciales y mutuosopino, en plena coincidencia con el colega de primer voto, que la actora reconvenida deberácargar con el 60% de las costas, siendo el 40% restante a cargo de la reconviniente (art. 72–antes 71– del C.P.C.C.; su doctrina)Así lo dejo votado.III. El recurso de la parte actora:1) Pedidos de aclaratoria:a) Desde ya la corrección del nombre de la demandada es procedente, por cuanto surge contoda claridad que se trató de un simple error material, de manera que corresponderá aclararque el nombre de la demandada es M. O. A. L..b) En cuanto a los montos de la condena que deberá abonar la demandada, tambiénconsidero procedente el pedido, por cuanto las sumas acogidas y debidas se integran tantocon los $ 24.576.- depositados a fs. 144 como con los restantes rubros acogidos queconformaron la liquidación contenida en el escrito promocional (fs. 117), que totalizan lasuma de $ 84.408,95 por la que debe prosperar, en definitiva, la demanda entablada.2) Aplicación del CER 3) Considero que este pedido no es atendible. En primer lugar, la ley 25.561 se aplicórespecto de las obligaciones en moneda extranjera “existentes al 06 de enero de 2002”(conf. art. 11), de manera que las cuotas del préstamo hipotecario abonadas por la actoracon anterioridad a esa fecha no se encontraban comprendidas en dicho régimen deconversión, por no ser deuda “existente”, sino parcialmente cancelada. Luego, según lapropia actora, ella realizó los pagos bancarios detallados en la documental acompañada consu demanda en pesos argentinos, en base a la conversión establecida por la legislación deemergencia (Ley 25.561 y normas reglamentarias) para las obligaciones en monedaextranjera. Es decir que los pagos efectuados con posterioridad a enero de 2002 incluyeron,al momento de cancelar cada una de dichas cuotas, el ajuste respectivo conforme alcoeficiente de Estabilización de Referencia (CER) establecido en el art. 11 de la citada ley,por lo que no existe justificación jurídica para pretender que la demandada le reintegredichas sumas, así abonadas, con un nuevo reajuste por el mismo índice.En cuanto a la adición de los intereses sobre tales pagos “desde que cada suma fue pagada”,opino que no corresponde la adición de este accesorio, ya que por entonces la demandadano se encontraba en estado de mora, incurriendo en tal estado cuando venció el plazo de laintimación a dicho reintegro mediante la carta documento cursada el 19 de agosto de 2006,por lo que debe abonar los intereses correspondientes según la tasa activa percibida por elBanco del Chubut S.A. desde dicha fecha y hasta su efectivo pago, tal como lo decidieracorrectamente el sentenciante a quo.IV. La apelación por honorarios:La parcial modificación del fallo de primera instancia ha tornado abstracto el motivo deeste recurso, por cuanto corresponderá adecuar los estipendios al nuevo resultado, delmismo modo en que h ocurrido con las costas de primera instancia, aspecto que serámateria del punto siguiente.
  • 29. V. Conclusiones:En total concordancia con el voto precedente, considero que: 1) deberá hacerse lugar a lasaclaratorias solicitadas por la parte actora en punto al apellido de la parte demandada (“A.L.”) y a la suma de condena ($84.408,95). 2) Corresponderá asimismo hacer lugarparcialmente a la reconvención deducida, condenando a S. S. R. a abonar a M. O. A. L. elvalor locativo mensual de $ 800.- computado desde el 20/06/2007 y hasta la efectivaentrega del inmueble a su propietaria, con más los intereses desde que cada suma fuedebida, según la tasa activa percibida por el Banco del Chubut S.A. en sus operacionesordinarias de descuento durante idéntico período temporal. 3) A consecuencia de estenuevo resultado, procederá modificar las costas de la anterior instancia (art. 282 –antes279– del C.P.C.C.), siendo íntegramente soportadas las correspondientes a la demanda porla parte perdidosa, y en cuanto a las de la reconvención, procederá imponerlas en un 60%por cuenta de la actora vencida, siendo el 40% restante a cargo de la reconviniente. 4)Deben adecuarse los honorarios en virtud de la misma norma procesal (art. 282 –antes 279–del C.P.C.C.), como sigue: a) por la demanda: en un 8% más el 40% por la procuraciónpara los Dres. M. L. y M. M. por la primera parte del proceso, y en un 8% más el 40% porla procuración para el Dr. M. M. por la segunda parte del proceso; y para los Dres. S. B. yL. M. S., en conjunto en el 12%; b) por la reconvención: para los Dres. S. B. y L. M. S., enconjunto en el 16% y para los Dres. M. L. y M. M. en un 5,5% más el 40% por laprocuración por la primera parte del proceso, y en un 5,5% más el 40% por la procuraciónpara el Dr. M. M. por la segunda parte del proceso; sin modificar las regulacionesefectuadas respecto de los peritos intervinientes (arts. 5, 6, 8, 9, 18, 36, 38, 46, 60 y conc.,Ley XIII N° 15). 5) Las costa de alzada deben ser soportadas por su orden, fijándose loshonorarios correspondientes al Dr. L. M. S. en el 30% y a los Dres. M. A L. y Alfredo M.M., en conjunto, en el 28%, en ambos casos, calculados sobre losque les correspondieron adichos profesionales por sus actuaciones en primera instancia (arts. 6, 8, 9, 13, 18, 46 yconc., Ley XIII N° 15). –Voto entonces a esta cuestión PARCIALMENTE POR LA NEGATIVA.A LA SEGUNDA CUESTIÓN, el Señor Juez de la Excma. Cámara de Apelaciones deTrelew, Doctor M. L. Mesa, expresó:En vista del acuerdo arribado precedentemente, el pronunciamiento que corresponde dictares el siguiente:1) RECHAZAR EL RECURSO promovido a fs. 553/563vta. por la accionada en loprincipal y acogerlo solamente en lo tocante a hacer lugar parcialmente a la reconvencióndeducida, y por ende condenar a S. S. R. a abonar a M. O. A. L. el valor locativo mensualde $ 800 a computar desde el 20/06/2007 y hasta la efectiva entrega del inmueble a lareconviniente, con más sus intereses a tasa activa desde que cada suma fue debida y hastasu efectivo pago.2) RECHAZAR asimismo en lo principal el recurso promovido a fs. 550/551vta. por laactora.3) ACLARAR el decisorio apelado de fs. 524/529vta. en los siguientes aspectos: a)ACLARAR en el fallo de fs. 529 vta. que el apellido de la actora es A. L. y no comoerróneamente se mencionó allí; b) ACLARAR en el mismo fallo que la demandada deberestituir a la actora además de la suma reclamada en autos la reclamada por la actora en
  • 30. concepto de cuotas del crédito hipotecario abonadas desde Julio de 1999 hasta Julio de2005, con más los intereses desde la mora computable desde la intimación mediante cartadocumento (19/08/2006); c) ACLARAR que el monto por el que prospera la demanda es elde $ 84.408, 95.4) MODIFICAR la imposición de costas de grado, de acuerdo al resultado que muestra lalitis, cargando a la actora con el 60% de las costas generadas por la reconvención y el 40%restante colocarlo sobre las espaldas de la reconviniente (art. 72, Ley XIII, Nro. 5, ex art. 71C.P.C.C.), mientras que las costas generadas por la demanda serán solvenadas por lademandada en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 69, Ley XIII, Nro. 5, ex art.68 C.P.C.C.).4) CONFIRMAR el decisorio impugnado en los restantes aspectos motivo de recurso yagravios por ambas partes. – 5) 6) IMPONER las costas de alzada en el orden causado, dada la existencia de vencimientosparciales y mutuos entre las partes, que ameritan tal solución.7) REGULAR los estipendios profesionales en las siguientes alícuotas: 1) honorarios degrado: honorarios devengados por la demanda: un 8% más el 40% por la procuración paralos Dres. M. L. y M. M. por la primera parte del proceso, y en un 8% más el 40% por laprocuración para el Dr. M. M. por la segunda parte del proceso; y para los Dres. S. B. y L.M. S., en conjunto en el 12%; por la reconvención: para los Dres. S. B. y L. M. S., el 16%en conjunto, mientras que para los Dres. M. L. y M. A. M. el 5,5% más el 40% por laprocuración por la primera parte del proceso y el 5,5% más el 40% por la procuración parael Dr. M. M. por la segunda parte del proceso; en cambio, no se modifican las regulacionesde estipendios de los peritos intervinientes (arts. 5, 6, 8, 9, 18, 36, 38, 46, 60 y conc., LeyXIII N° 15). 2) Honorarios de alzada: los honorarios correspondientes al Dr. L. M. S. ydevengados en esta sede se fijan en el 30% de sus honorarios de grado y loscorrespondiente en esta sede a los Dres. M. A L. y M. M., en conjunto, en el 28% delmonto de sus honorarios de grado (arts. 6, 8, 9, 13, 18, 46 y conc., Ley XIII N° 15)8) REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.Así lo votoA LA SEGUNDA CUESTIÓN, el Dr. Carlos D. Ferrari expresó:Tal como lo adelanté, comparto entonos sus términos la resolución propuesta por el colegapreopinante, votando en sentido idéntico.Con lo que se dio por terminado el Acuerdo, dejándose constancia que la presente se dictapor dos miembros del Tribunal, por haberse logrado la mayoría (art. 8 Ley V - Nº 17).Trelew, 17 de enero de 2012.En virtud de lo resuelto en el Acuerdo cuya copia antecede, la Sala “A” de la ciudad deTrelew, pronuncia la siguienteSENTENCIARECHAZAR EL RECURSO promovido a fs. 553/563vta. por la accionada en lo principaly acogerlo solamente en lo tocante a hacer lugar parcialmente a la reconvención deducida,
  • 31. y por ende condenar a S. S. R. a abonar a M. O. A. L. el valor locativo mensual de $ 800 acomputar desde el 20/06/2007 y hasta la efectiva entrega del inmueble a la reconviniente,con más sus intereses a tasa activa desde que cada suma fue debida y hasta su efectivopago. –RECHAZAR asimismo en lo principal el recurso promovido a fs. 550/551vta. por la actora.ACLARAR el decisorio apelado de fs. 524/529vta. en los siguientes aspectos: a)ACLARAR en el fallo de fs. 529vta. que el apellido de la actora es A. L. y no comoerróneamente se mencionó allí; b) ACLARAR en el mismo fallo que la demandada deberestituir a la actora además de la suma reclamada en autos la reclamada por la actora enconcepto de cuotas del crédito hipotecario abonadas desde Julio de 1999 hasta Julio de2005, con más los intereses desde la mora computable desde la intimación mediante cartadocumento (19/08/2006); c) ACLARAR que el monto por el que prospera la demanda es elde $ 84.408, 95. –MODIFICAR la imposición de costas de grado, de acuerdo al resultado que muestra la litis,cargando a la actora con el 60% de las costas generadas por la reconvención y el 40%restante colocarlo sobre las espaldas de la reconviniente (art. 72, Ley XIII, Nro. 5, ex art. 71C.P.C.C.), mientras que las costas generadas por la demanda serán solvenadas por lademandada en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 69, Ley XIII, Nro. 5, ex art.68 C.P.C.C.). –CONFIRMAR el decisorio impugnado en los restantes aspectos motivo de recurso yagravios por ambas partes.IMPONER las costas de alzada en el orden causado, dada la existencia de vencimientosparciales y mutuos entre las partes, que ameritan tal solución.REGULAR los estipendios profesionales en las siguientes alícuotas: 1) honorarios degrado: honorarios devengados por la demanda: un 8% más el 40% por la procuración paralos Dres. M. L. y M. M. por la primera parte del proceso, y en un 8% más el 40% por laprocuración para el Dr. M. M. por la segunda parte del proceso; y para los Dres. S. B. y L.M. S., en conjunto en el 12%; por la reconvención: para los Dres. S. B. y L. M. S., el 16%en conjunto, mientras que para los Dres. M. L. y M. A. M. el 5,5% más el 40% por laprocuración por la primera parte del proceso y el 5,5% más el 40% por la procuración parael Dr. M. M. por la segunda parte del proceso;; en cambio, no se modifican las regulacionesde estipendios de los peritos intervinientes (arts. 5, 6, 8, 9, 18, 36, 38, 46, 60 y conc., LeyXIII N° 15). 2) Honorarios de alzada: los honorarios correspondientes al Dr. L. M. S. ydevengados en esta sede se fijan en el 30% de sus honorarios de grado y loscorrespondiente en esta sede a los Dres. M. A L. y M. M., en conjunto, en el 28% delmonto de sus honorarios de grado (arts. 6, 8, 9, 13, 18, 46 y conc., Ley XIII N° 15).Regístrese, notifíquese y devuélvaseFdo.: Dr. M. J. López Mesa – Dr. Carlos D. FerrariJosé Pablo Descalzi secretario de cámaraCitar: elDial AA747A
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