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Presentacion finanzas ingresos y egresos

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  • 1. Universidad Católica de Santa MaríaFacultad de Arquitectura e Ingeniería Civil y del Ambiente PROGRAMA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL Finanzas en la ConstrucciónINGRESOS Y EGRESOS TÍPICOS DE UN PROYECTO DE EDIFICACIÓN M.D.I. Arq. Luís F. Álvarez Tejada Arequipa - Perú Año 2012
  • 2. UNIDAD 6.00Ingresos y Egresos típicos de un proyecto de edificación Finanzas en la Construcción
  • 3. Principales ingresos y egresos del flujo de caja de un proyecto de edificación Los ingresos y egresos típicos del flujo de caja de un proyecto de edificación pueden agruparse en los siguientes rubros principales: Ingresos• Los recursos provenientes de un crédito hipotecario de una Corporación de Ahorro y Vivienda o de un banco.• Los créditos a corto plazo generalmente provenientes de un banco. Se denominan "créditos puente".• Los recursos generados por el proyecto, es decir, los provenientes de las ventas.• Otros recursos, tales como los rendimientos financieros obtenidos por concepto de intereses sobre inversiones transitorias, intereses por financiación directa de ventas, etc.
  • 4. Principales ingresos y egresos del flujo de caja de un proyecto de edificación• Egresos• Los costos del proyecto.• La amortización e intereses de la deuda.• Las contraprestaciones a entidades financieras.• Otros egresos ocasionales.• Obsérvese que entre los ingresos del flujo de caja no se incluyeron los recursos propios (inversión de capital propio), ya que éstos aparecen como resultado del análisis.
  • 5. Principales ingresos y egresos del flujo de cajade un proyecto de edificación• La diferencia entre ingresos y egresos , es el saldo del flujo de caja. Si este saldo es negativo, indica los recursos propios o inversión necesaria en cada período de tiempo para hacer viable el proyecto y si es positivo, indica el valor de los ingresos que generará el proyecto, incluyendo el retorno del capital y las utilidades.
  • 6. Estructura de costos del proyecto• Los diferentes costos en que se incurrirá para la planeación, construcción y venta del proyecto, conforman uno de los rubros más importantes del flujo de caja de un proyecto de edificación. Su correcta estructuración y cálculo llevará en gran parte la responsabilidad de que el flujo proyectado se ajuste al flujo ejecutado.
  • 7. Estructura de costos del proyecto• Para facilitar esta labor es necesario entrar a detallar los diferentes componentes del costo, lo cual implica utilizar un criterio de clasificación de los mismos. El que emplea- remos aquí se basa en la remuneración recibida por los diferentes factores productivos involucrados en el proceso de la construcción de un proyecto de edificación, principiando por la adquisición del terreno y terminando con la labor de promoción y venta del proyecto.
  • 8. Estructura de costos del proyecto1. Lote urbanizado: 1.1 Terreno bruto. 1.2 Costos de urbanización: – Materiales y mano de obra (directos de urbanización). – Honorarios, impuestos y derechos por conexión de la urbanización a redes de servicios. públicos (indirectos de urbanización).2.Costos de edificación: 2.1 Materiales y mano de obra (directos de obra) 2.2. Honorarios, impuestos y derechos por conexión de servicios públicos domiciliarios (indirectos de obra).3.Administración y gerencia del proyecto.4.Costos financieros.5.Costo de ventas.
  • 9. Costo del lote• Este costo tiene dos componentes principales: el valor del terreno en bruto, es decir, antes de ser urbanizado y los costos correspondientes a su urbanización.• Cuando se va a construir un proyecto en un predio completamente urbanizado, es decir, que dispone de vías pavimentadas, redes eléctricas y de alumbrado público, acueducto, alcantarillado, zonas verdes, etc., este costo está representado en su totalidad por el precio de venta en el mercado del lote en cuestión. Pero cuando se piensa construir sobre un lote en que no se dispone de todo o parte de las facilidades mencionadas, será necesario incurrir en una serie de costos para proveerlo de las mismas. Son los costos de urbanización.
  • 10. Costo del lote• Costos de urbanización:• Estos costos se acostumbra dividirlos en dos grupos. Uno constituido por los mate-riales y mano de obra (directos de urbanización) y otro por los honorarios, impuestos y derechos (indirectos de urbanización). Para hacer el presupuesto de materiales y mano de obra es necesario determinar cuáles serán los costos de los distintos rubros que implica la urbanización.• Los honorarios, impuestos y derechos corresponden a los pagos que se hagan por los siguientes conceptos:• Honorarios por diseños y estudios técnicos.• Impuestos de toda índole.• Derechos por conexión de la urbanización a las redes de servicios públicos.
  • 11. Costos de edificación• En forma similar a los costos de urbanización, los costos de edificación se dividen en dos grupos: los costos de materiales y mano de obra y los honorarios, impuestos y derechos.• Costos de materiales y mano de obra (costos directos)• En este grupo se incluye el costo de los materiales (cemento, fierro, ladrillo, arena, etc.) que es necesario adquirir para llevar a cabo el proyecto y el costo de la mano de obra correspondiente. Se trata por tanto de los costos relacionados en lo que comúnmente se denomina presupuesto de materiales y mano de obra. Generalmente se acostumbra denominarlos como "costos directos".
  • 12. Costos de edificación• Su importancia radica no sólo en el hecho de que constituyen la parte más grande del costo total (entre el 35% o el 50%, aproximadamente, según el tipo de construcción) sino también en que determinan parte de los otros costos, pues las tarifas de las ingenieros y arquitectos se basan en estos costos.• Para facilitar la elaboración y ordenar su presentación, el presupuesto de materiales y de mano de obra se divide en capítulos, partidas, que se refieren a los principales componentes de una edificación.
  • 13. Costos de edificación• Existen varias clasificaciones al respecto, pero lo importante es que se tengan en cuenta la totalidad de los costos de obra, incluyendo la administración de la misma (costo del ingeniero o arquitecto residente, almacenistas, celadores, servicios públicos, etc.) y las herramientas y equipos requeridos. Además, los capítulos presupuestales deben facilitar la elaboración de un programa básico de desembolsos.• El presupuesto de materiales y mano de obra se hace con precios de una determinada fecha, la cual debe anotarse en un sitio destacado para poder ajustarlo, si es necesario, a precios de un determinado momento, sin tener que volver a elaborarlo en su totalidad.
  • 14. Costos de edificación• Surge aquí, por lo tanto, el concepto de incremento de costos, que es la diferencia entre el presupuesto en valor presente y el presupuesto en valor futuro, es decir, valorado a los precios que se espera tendrán los materiales y la mano de obra, durante el periodo de construcción.• Sobra recalcar la importancia que tiene para el manejo financiero del proyecto en una economía con inflación, el hacer en la forma más acertada posible el ajuste en los costos, correspondiente al aumento esperado de los precios. Aunque parezca increíble, estos se olvida con cierta frecuencia, originando graves problemas por falta de liquidez, lo cual entorpece el desarrollo del proyecto.
  • 15. Costos de edificación• Por otra parte, debe tenerse en cuenta que un presupuesto de costos de materiales y mano de obra, ya sea en valor presente o a precios futuros, es un estimativo de lo que costarán los materiales y la mano de obra, basado en los precios actuales o esperados del mercado y en las cantidades de obra.• En el momento de ejecutar la obra las cosas pueden resultar diferentes, bien sea por razones técnicas o de simple gusto que llevan a utilizar mayores cantidades de materiales que las previstas inicialmente o diferentes materiales o calidades.
  • 16. Costos de edificación• Costos de honorarios, impuestos y derechos (Costos indirectos)• Este rubro está constituido por:• Los honorarios que deben cancelarse a los distintos profesionales que participan en el planeamiento, diseño y construcción del proyecto.• Los impuestos y demás pagos que deben cancelarse al Estado, tales como la licencia de construcción, el impuesto predial, el impuesto a las ventas, etc. Se incluyen también aquí el costo de las primas por pólizas de seguros.• Los derechos correspondientes a la instalación de los servicios públicos domiciliarios que dan derecho a proveerse de agua, teléfono, luz, alcantarillado y gas.
  • 17. Costos de edificación• Costos de administración y gerencia de proyecto.• Están constituidos por la remuneración percibida por el factor empresa, es decir, por la labor de dirección y coordinación de todos los factores productivos que participan en el proyecto de construcción.• Es importante aclarar que este rubro se refiere a los costos de administración y gerencia del proyecto, ya que la administración de obra se ha incluido dentro del presupuesto de costos de materiales y mano de obra. Por tanto, aquí deben incluirse los costos tales como honorarios y sueldos del gerente del proyecto y demás personal de oficina, los costos de oficina, los gastos de representación, etc.• El monto de estos costos se determina bien sea elaborando un presupuesto detallado de los mismos, o como un porcentaje sobre el valor de las ventas
  • 18. Costos de edificación• Costos financieros• Se agrupan aquí todos los costos que implica la obtención de los recursos financieros externos necesarios para poder ejecutar el proyecto. La palabra externos se usa aquí para especificar que dentro de estos costos no debe incluirse el costo de oportunidad del capital propio asignado al proyecto. Se trata exclusivamente de los pagos de intereses y demás costos que se cancelan a las entidades o personas que prestan el dinero que requiera el proyecto o que se causan para la obtención del crédito (hipotecas, registro, etc.).
  • 19. Costos de edificación• Costos financieros• Esto no quiere decir que al análisis financiero no tenga en cuenta el costo de oportunidad del capital. Si, lo tiene presente, pero a la luz de la rentabilidad que genere el proyecto, la cual será aceptable o no, como resultado de su comparación con el costo de oportunidad.• Los principales rubros que conforman el costo financiero del proyecto son:• Los intereses pagados a las entidades financieras del sector por los préstamos para financiar la construcción.
  • 20. Costos de edificación• La corrección monetaria o ajuste por indexación de dichos préstamos.• Los intereses pagados a bancos o a particulares por créditos puente.• Los costos de notariado y registro de escrituras que garantizan los créditos.• Para el cálculo de los costos financieros se requiere un conocimiento detallado de las condiciones de los créditos obtenidos y de los sistemas de liquidación de empleados por los organismos financieros.
  • 21. Costos de edificación• Costos de ventas• Están constituidos por todos los costos en que es necesario incurrir para hacer efectiva la venta del proyecto. Los principales son los siguientes:• Costos de promoción y publicidad.• Comisiones de venta.• Costos notariales y de registro.• Reglamento de propiedad horizontal.
  • 22. Participación relativa de los costos• Los componentes del costo total de un proyecto de edificación tienden a situarse dentro de ciertas proporciones en relación con el costo total y con el precio de venta del proyecto.• Estas proporciones cambian según el tipo de edificación de que se trate (vivienda de interés social, media o lujosa, unifamiliar o multifamiliar, oficinas, locales comerciales, bodegas, etc.) y según sean las condiciones del mercado de materiales y de edificaciones en un momento determinado, pero de todas maneras es interesante conocer el orden de magnitud de estas proporciones, pues facilitan el análisis del proyecto y ayudan a detectar posibles fallas en la planeación.
  • 23. Participación relativa de los costos• Se considera que un lote urbanizado puede representar alrededor de un 16% del valor actual de las ventas.• Si el lote representa una proporción mayor es demasiado costoso para el proyecto, e indicaría que no debe desarrollarse.• Sin embargo, esta proporción puede ser menor o bastante mayor.• En proyectos de vivienda unifamiliar, para familias del estrato socio-económico bajo, la participación del lote tiende a ser mayor, pues es muy poca el área construida que tienen las viviendas.
  • 24. Participación relativa de los costos• Los costos de materiales y mano de obra representan el componente más grande del costo total pero, aún así, difícilmente sobrepasan el 50% del precio de venta, y esto en el caso de viviendas lujosas, pues en proyectos de carácter popular llegan a ser apenas entre un 35 y 40%.• Los honorarios, impuestos y derechos representan entre un 20 y 32% del costo directo, pero esto puede cambiar en la medida que se requieran más o menos estudios, que se obtengan descuentos especiales, de las tarifas de los impuestos y derechos por servicios existentes en la ciudad o zona en donde se vaya a construir.
  • 25. Participación relativa de los costos• Los costos de administración y gerencia del proyecto tienden a elevarse notablemente en proyectos pequeños, pues cosas tales como los servicios básicos de oficina, aunque son variables según el tamaño del proyecto, permanecen fijos por trechos largos (variable discreta). En términos muy generales, este costo constituye entre un 2.5 y un 3.5% del precio de venta.• Los costos financieros puede estar ente el 8% y el 10% del precio de venta.
  • 26. Participación relativa de los costos• Los costos de venta son los que presentan la relación mas estable con los precios de venta, ya que se facturan en su mayoría en función de dichos precios.• Se sitúan entre un 3.5% y un 6.5%, incluyendo publicidad y pro- moción, comisiones, derechos notariales y de registro y el reglamento de propiedad horizontal, si es del caso.
  • 27. Financiación del proyecto• Para cubrir los costos y demás egresos asociados a la ejecución del proyecto es necesario disponer del dinero requerido en los momentos en que deban efectuarse los desembolsos correspondientes. El proyecto será viable, en la misma medida que sea posible disponer de estos recursos, en la medida en que se pueda financiar, bien sea con recursos propios, de ventas o con créditos a largo o corto plazo.• Por su misma naturaleza un proyecto de construcción, y específicamente de vivienda, requiere sumas relativamente altas que deben ser invertidas según un programa específico. Su disponibilidad o no, determina si el proyecto es viable, es decir si se puede llevar a cabo porque se tienen los recursos requeridos para cubrir los costos y demás egresos que implica su ejecución.
  • 28. Financiación del proyecto• Recursos de crédito• La mayor fuente de financiación para la construcción de edificaciones es generalmente el crédito que otorgan las entidades Financieras que trabajan con el sector que están entrando al negocio hipotecario, entidades que prestan al constructor una determinada proporción del costo total del proyecto, bajo ciertas condiciones establecidas por la autoridad competente (SBS).
  • 29. Financiación del proyecto• Recursos generados por el proyecto: ventas• Una fuente importante de financiación de un proyecto de construcción son los ingresos generados por las ventas que se efectúen antes, durante y después del período de construcción.• Esta parte de la financiación puede llegar a jugar un rol determinante sobre la viabilidad del proyecto, principalmente en proyectos de centros comerciales y oficinas, pues dadas las características de sus demandantes potenciales, estos proyectos pueden prevenderse, es decir, venderse antes de iniciar su construcción y recaudar los ingresos por ventas en cuotas mensuales durante la construcción.
  • 30. Financiación del proyecto• Recursos generados por el proyecto: ventas• A diferencia de los proyectos de oficinas y locales comerciales, en el caso de la vivienda, sobre todo de vivienda popular y para estratos medios, este tipo de financiación no puede ser muy alta, ni obtenerse al principio del proyecto, pero de todas maneras se empieza a producir unos meses antes de terminar la construcción, lo cual ayuda a disminuir la necesidad de recursos propios.
  • 31. Financiación del proyecto• Recursos generados por el proyecto: ventas• La proyección de los precios de venta durante la vida del proyecto, es indispensable para:• a) conformar el flujo de caja y poder estimar la participación que las ventas tendrán en la financiación del proyecto,• b) para poder conocer con anticipación cuáles serán los precios a que deberán venderse cada una de las unidades de venta, sean éstas, viviendas, garajes, locales, oficinas o bodegas, y
  • 32. Financiación del proyecto• Recursos propios• El monto total de los recursos propios y los momentos en que se requieren, es determinado por el flujo de caja, como la diferencia entre el total de ingresos y egresos esperados en cada período. Es difícil establecer reglas generales sobre el comportamiento de los mismos, pero la experiencia indica que en primer lugar se deberá disponer del dinero suficiente para adquirir un lote, cancelar los honorarios por estudios, diseños, licencia de construcción y otros costos indirectos de obra y por lo menos los costos directos correspondientes a los dos o tres primeros meses de obra, ya que generalmente las instituciones que financian la construcción, solo inician sus desembolsos cuando se ha avanzado en la obra.
  • 33. Financiación del proyecto• Recursos propios• En caso de pequeños y medianos constructores, es muy frecuente que algunos costos correspondientes a honorarios (diseño, construcción, etc.) no se facturen al principio sino al final del proyecto, con el objeto de darle una mayor liquidez al mismo.• Vale anotar desde ahora que la utilidad es la retribución al capital aportado (recursos propios), mientras que los honorarios son una retribución al trabajo, constituyen un costo del proyecto, cuyo pago, al igual que el lote o cualquier otro costo, puede diferirle si se logra una negociación al respecto.
  • 34. Financiación del proyecto• Otros ingresos• Bajo el rubro de otros ingresos, se agrupan todos aquellos ingresos que puedan darse en el proyecto, diferentes a los ya citados, los cuales tomados individualmente no tienen generalmente mucha importancia.• En un proyecto de construcción son ejemplos de este tipo de ingresos, las ventas de materiales sobrantes o de demolición, los intereses cobrados a los compradores mientras se perfecciona la operación de compraventa y los intereses devengados sobre inversiones transitorias, por ejemplo, sobre cuentas de ahorro, etc.

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