Obtenir l’acceptation de la communauté
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Obtenir l’acceptation de la communauté Presentation Transcript

  • 1.
    • Don Darling de Prestige Homes
    Obtenir l’acceptation de la communauté
  • 2. Grandes lignes
    • Le parcours de la compagnie
    • Une expérience récente
    • Le cheminement
    • Obtenir l’acceptation de la communauté
    • La manière dont la communauté peut contribuer
    • La manière dont la municipalité peut contribuer
    • Passer à l’action
  • 3. Le parcours de l’entreprise
    • Prestige Homes est une division de Shaw Group, l’une des 50 compagnies canadiennes les mieux gérées.
    • Le siège se trouve à Sussex, au NB.
    • Nous construisons des logements unifamiliaux et multifamiliaux (plus de 11000 depuis 1973).
    • Une entreprise offrant un service complet, de la conception à la réalisation finale (plans d’aménagement du terrain, conception et dessin de bâtiment, gérance de construction, etc.)
  • 4.
    • Un ancien client a contacté notre compagnie pour nous demander de construire des logements locatifs abordables pour leur groupe d’habitation sans but lucratif.
    • Travaillant de pair avec leur mandat, nous avons identifié une opportunité de construction de 24 unités de logement dans la localité de Sussex, au NB.
    • Le groupe d’habitation sans but lucratif est bien connu au sein de la communauté et est un propriétaire formidable.
    • Les deux parties se sont entendues sur les modalités et les travaux ont débuté en mai 2009.
    Exemple récent
  • 5. Le problème majeur
    • Syndrome du
    • « pas dans ma cour »
  • 6. Éléments du cheminement
    • Les promoteurs doivent se mettre d'accord sur les modalités d'une relation de travail.
    • Identifier les objectifs du projet.
    • Établir des budgets et des échéanciers.
    • Commencer la conception architecturale des bâtiments.
    • Dans notre cas, le terrain n'était pas zoné, nous devions donc comprendre quels étaient les délais associés au changement de zone.
    • Entrer en contact avec les dirigeants municipaux pour commencer à forger un appui.
    • Une fois que le terrain a été identifié, nous avons négocié un accord d'achat avec des modalités.
    • Des mises à jour continuelles ont été effectuées entre PH et le promoteur.
    • La soumission officielle a été préparée et soumise au gouvernement avant la fin juillet.
    • Les travaux de conception ont continué.
    • L’évaluation complète et la planification du terrain a commencé, y compris la conception, l’ingénierie, l’évaluation environnementale du site, les coûts, etc.
    • Le 23 septembre 2009, une lettre a été envoyée afin de démarrer le processus de changement de zone.
    • Réunion initiale du conseil a été positive et le processus public a commencé.
  • 7.
    • Maintenant, le véritable travail commence…
    • Et cela fait partie du problème.
  • 8. Appuyer les leaders municipaux
    • Dès la première journée, nous établissons un sens du professionnalisme:
      • Les lettres on été rédigées avant notre réunion initiale.
      • Des dossiers de synthèse ont été préparés pour chaque conseiller.
      • Une présentation professionnelle initiale a été préparée pour le conseil, avec notes de présentation détaillées.
      • Nous nous sommes engagés à être proactifs afin de gagner l’appui du public.
      • Nous avons bien sensibilisé les gens quant à la nécessité de logements sécuritaires, abordables et à bon rendement énergétique au sein de la communauté.
    • Les premiers articles de presse se sont avérés positifs.
    • Nous avons été proactifs en créant des dossiers de synthèse personnalisés pour les voisins et nous avons identifié les personnes ressources (dépassé les attentes minimales).
  • 9. Obtention de l’acceptation de la communauté
    • J’ai moi-même distribué environ 25 dossiers de synthèse dans 25 foyers.
    • La plupart des gens étaient polis, mais les opposants n’ont pas perdu de temps.
    • Nous avons informé les conseillers à plusieurs reprises pendant ce processus.
    • Nous avons écrit à des groupes d’aide sociale et les principaux employeurs pour leur demander de l’aide.
  • 10. Utilisez votre réseau
    • J’ai téléphoné chez :
      • D’autres groupes d'habitations au pays .
      • D’autres représentants politiques municipaux, provinciaux et fédéraux.
      • Quelques contacts chez la SCHL.
      • De nombreuses personnes que je ne connaissais pas.
    • C’est en demandant que l’on reçoit.
    • Les groupes sociaux sont aussi une alternative (youtube, facebook, etc.).
    • Faites des recherches et soyez bien préparé.
  • 11. Assemblées publiques locales
    • Cette approche peut s’avérer très utile en matière de partage des faits sur votre projet au sein d’un forum public.
    • Il est important de remplacer les mythes par des faits.
    • Les gens qui seront présents ne seront pas tous raisonnables.
    • Il est important de demeurer calme et concentré.
    • Si vous ne connaissez pas la réponse à une question, engagez-vous à y répondre dans un délai raisonnable.
  • 12. Réunions publiques
    • Nous avons préparé une autre présentation Powerpoint adaptée et des notes de présentation.
    • La réunion a connu une excellente participation.
    • Les supporteurs étaient discrets.
    • Les gens en désaccord ont parlé haut et fort et des arguments stéréotypés ont été exprimés (criminalité, valeur immobilière, utilisation, planification, un nombre trop important de gens à faible revenu dans une même zone, etc.).
    • Il est important que les dirigeants municipaux manifestent leur soutien au projet en ayant une bonne compréhension des faits et des avantages des projets de logements abordables.
  • 13. Comment gérer les oppositions?
    • Problèmes:
      • Criminalité
      • Drogues
      • Trop de gens à faible revenu
      • Hauteur des bâtiments
      • Zones vertes
      • Clôtures
      • Meilleure utilisation du terrain
      • Valeur immobilière
  • 14. Audition publique des objections
    • Nous devons changer le nom (cette réunion a eu lieu à la fin novembre.)
    • La salle du conseil était bondée.
    • Toutes les lettres ont été lues par le secrétaire municipal.
    • Deux de nos opposants étaient si extrêmes dans leurs propos qu’ils ont dépassé la discussion rationnelle.
    • J’ai eu du mal à répondre à certaines des informations trompeuses écrites dans les lettres et j’ai décidé de raconter mon histoire.
    • Question? Existe-t-il un meilleur processus?
  • 15.
    • « Être un bon leader, ça signifie avoir le courage de prendre des décisions importantes, surtout en présence de fortes oppositions. »
    • « Ceux qui s’opposent à un projet peuvent sembler représenter une portion importante de la population. »
  • 16. Vérifier
    • À ce stade, nous en sommes au 7 e mois du processus.
    • Nous avons attribué d’importantes ressources à un projet qui n’est que potentiel.
    • Nous n’avons pas encore obtenu le changement de zone ni le soutien financier pour le projet.
  • 17. Leçons
    • Ayez un bon plan
    • Soyez prêt à travailler très fort
    • Utilisez votre réseau
    • Propagez les faits
    • Le processus doit devenir plus facile, car sinon la plupart des gens laisseront tomber.
    • Soyez professionnel
  • 18. Clés du succès
    • Lorsque les inquiétudes de certaines personnes de la communauté sont évitées ou bien gérées.
    • Ne faites pas de promesses que vous ne pourrez pas tenir.
    • Ayez un plan solide pour l'entretien et l’implication des locataires.
    • Tout le monde surveillera le projet.
  • 19. Aujourd’hui
    • Les premiers bâtiments sont actuellement en construction.
    • L’aménagement du terrain débutera à la fin juin.
    • Le projet devrait être complété à l’automne.
    • Nous travaillons sur ce projet depuis 12 mois.
  • 20. Solutions recommandées
    • Réduire / éliminer les coûts imposés par le gouvernement, tels que:
        • Frais de développement
        • Frais municipaux (c’est-à-dire les frais du processus d’approbation)
        • Taxes
    • Options améliorées de financement de l’accession à la propriété
        • Favoriser l’abordabilité de l'accession à la propriété
        • Favoriser la disponibilité de accession à la propriété
    • Surmonter les deux défis fondamentaux du marché du loyer : (1) peu de construction de nouveaux logements locatifs et (2) faibles revenus des locataires:
        • Traitement de l’impôt sur le revenu des ensembles locatifs
        • La TPS et ensembles locatifs
        • Coûts mandatés par le gouvernement
        • Impôt immobilier injustes
    • Assistance aux foyers à faible revenu ou qui ont des besoins particuliers: a) Suppléments-logements
    • b) Indemnités de logement transférables
  • 21. Merci