Your SlideShare is downloading. ×
Te Woon Werkt Tvd V Nr1 2010
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

Te Woon Werkt Tvd V Nr1 2010

381
views

Published on

Te Woon draag bij aan keuzemogelijkheden, zeggenschap, zelfredzaamheid en slecht de hoge muur tussen huren en kopen

Te Woon draag bij aan keuzemogelijkheden, zeggenschap, zelfredzaamheid en slecht de hoge muur tussen huren en kopen

Published in: Business, Health & Medicine

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
381
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
2
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NummER 1 FEBRUARI 2010 TE wOON | 27 tE wOOn wERkt, liJkt hEt De keuze tussen huren en kopen, dat is te woon in het kort. wonen staat voorop. Resultaten tonen voorzichtig aan dat het werkt: keuzemogelijkheden en zeggenschap voor de klant nemen toe, zelfredzaamheid op de woningmarkt wordt bevorderd en de hoge muur tussen huren en kopen verdwijnt langzaam. DOOR mAURICE VAN NOORDENNE, REIN besluit of hij de woning wil huren of kopen. oriëntaties zijn leidend voor de corporatie- BAKKER En mARK BAL Kopen wordt daarbij dichterbij gebracht strategie (zie figuur 1). Onze stelling is dat Van nOORDEnnE is sEniOR VastgOEDaDVisEUR door het verlenen van korting op de markt- toepassing van koopvarianten en het Te biJ atRiVé, bakkER is DiREctEUR Van Opmaat waarde in ruil voor deling van de waardeont- Woon-concept bij elk van die oriëntaties een En bal is aDVisEUR maRkt&bElEiD biJ wikkeling. Daarnaast worden één of meer bijdrage kan leveren aan de beoogde resulta- wOOnbROn huurvarianten aangeboden, als ook een ten. We presenteren in dit artikel de bereikte FOTOGRAFIE HOLLANDSE HOOGTE marktconforme koopvariant. Te Woon- resultaten nu het concept zo’n jaar of acht woningen zijn en blijven onderdeel uitmaken wordt toegepast. I van de strategische of ‘kernvoorraad’ door de n een artikel in het oktobernummer terugkoopplicht bij de koopvormen2. De DRIE ORIëNTATIES van dit tijdschrift is aandacht geschon- introductie van het Te Woon-concept was Binnen de corporatiewereld kunnen corpora- ken aan het economisch belang van een concrete invulling van Woonbrons stel- ties getypeerd worden als vastgoedgeoriën- woningverkoop voor de lingname ‘wonen moet meer van mensen teerd, wijkgeoriënteerd of klantgeoriën- kapitaalbehoefte en het (exploitatie) worden’. Inmiddels passen ruim 25 corpora- teerd3. Deze archetypen komen in de praktijk rendement van woningcorporaties1. ties het concept toe en hebben circa 40.000 meestal voor als mengvormen, waarbij accen- Aangegeven is dat toepassing van koopvari- woningen het Te Woon-label. Gemiddeld ten in de strategie, marketing, communicatie anten, zoals Koopgarant, al dan niet ingezet kiest 1 tot 5% van de klanten voor een andere en dienstverlening het verschil maken. Bij binnen het Te Woon-concept positief bij kan huurovereenkomst en 5 tot 10% voor een menige corporatie bestaat de mengvorm erin dragen aan de liquiditeitspositie en zo mede koopovereenkomst. Bij mutaties liggen deze dat de afdelingen financiën, vastgoedontwik- continuïteit kan verschaffen aan de investe- percentages soms hoger, maar soms ook keling en vastgoedbeheer vooral vastgoedge- ringsagenda. In onderstaand artikel wordt lager, mede onder invloed van de wijze van oriënteerd zijn, de afdeling wonen op de betoogd welke meerwaarde Te Woon biedt aanbieding en de doelgroepselectie. klant georiënteerd is en de wijkoriëntatie voor de klant en in een breder maatschappe- Om aan te geven in welkev opzichten het Te blijkt uit de vestigingstructuur of de geogra- lijk perspectief. oorsprong van het Te Woon- Woon-concept bij kan dragen aan het brede fische gebiedsafbakening voor de verhuur- en concept ligt in Rotterdam, eind jaren negen- palet aan maatschappelijke opgaven en aan beheerteams (organisatorische ratio)4. Onze tig (destijds onder de naam ‘Klant Kiest’). Bij individuele klantwensen volgen we het spoor stelling is overigens dat het verbinden van corporatie Woonbron is de term Te Woon van drie verschillende oriëntaties die bestaan deze oriëntaties (‘rollen’) in een coherent bedacht voor het systeem waarbij een klant binnen de corporatiewereld, vereenvoudigd ondernemingsbeleid dé uitdagende opgave is primair ‘woont’ en pas in tweede instantie tot vastgoed-, klant- en wijkoriëntatie. Die bij een woningcorporatie.
  • 2. TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NummER 1 FEBRUARI 2010 28 | TE wOON In de basis starten corporaties met de doel- stelling te werken aan ‘goed wonen’. De ori- entatie c.q. de strategie en de in te zetten instrumenten kunnen verschillen. Financiële continuïteit is altijd een voorwaarde, als het goed is, vormt dat het financiële kader voor elke strategie die gekozen wordt. De sturing is echter diffuser. Immers, waarop wordt er gestuurd als er feitelijk diverse oriëntaties zijn? Duidelijk is dat sturen op kasstromen onontkoombaar is voor elke corporatie. Het verhogen van het ondernemings- en vast- goedrendement is een noodzaak voor die corporaties die willen blijven investeren in het vernieuwen van hun bezit. Kort en goed, elke corporatie dient tenminste vastgoedge- oriënteerd te zijn in de zin dat het primaire bedrijfsmiddel vastgoed voldoende geld moet opbrengen. We hebben in het eerdere artikel in dit blad laten zien hoe de toepas- sing van koopvarianten en het Te Woon- concept kan bijdragen aan de investerings- opgaven. Het in belangrijke mate ook te koop aanbie- den van de kernvoorraadwoningen (onder fair-value voorwaarden5 ondersteunt in twee opzichten de revolving-fund gedachte die het wezen vormt van de corporatie. Enerzijds doordat de verkoopopbrengsten opnieuw kunnen worden ingezet voor het doen van investeringen. Anderzijds doordat de ver- kochte woningen via de terugkoopplicht beschikbaar blijven voor de klantgroepen van de corporatie. Feitelijk is het koopaan- bod aan bewoners een uitnodiging om mee te investeren in het instandhouden van de sociale voorraad. Bij de klantoriëntatie is een belangrijke stu- ringsindicator de klanttevredenheid. Bij de wijkoriëntatie wordt onder meer gestuurd op de leefbaarheidsontwikkeling. Het zal duide- lijk zijn dat voor al deze oriëntaties geldt dat het effect van de sturing op het éne aspect ook effect heeft op andere aspecten. Bij de klantoriëntatie betekent het gehoor geven aan de koopvraag direct ook een impuls voor de vastgoedperformance (vastgoedoriënta- tie). Bij de wijkoriëntatie betekent het wer- ken aan verbetering van de leefbaarheid gelijk ook het werken aan grotere woontevre- denheid (klantoriëntatie) en verhoging van de waarde (vastgoedoriëntatie). In figuur 1 is dit weergegeven in de overlappende ellipsen. KLANTORIëNTATIE Bezien vanuit de klantoriëntatie zijn doelen Verkoop van huurwoningen leidt tot een grotere betrokkenheid van de kopers met de wijk(Foto Amaury Miller, HH)
  • 3. TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NummER 1 FEBRUARI 2010 TE wOON | 29 van c.q. motieven om het Te Woon-concept huur(ontwikkeling) is vooral voor de ‘gevor- een fundamentele afweging te maken in te voeren: derde’ huurder interessant, kopen voor de hoeverre zij zelf verantwoordelijkheid willen • bieden van meer keuzemogelijkheden jongere en middelbare huurder. Recent en kunnen dragen voor hun woonbehoefte. • verleggen van zeggenschap naar de klant onderzoek geeft aan dat in een stedelijke Klanten die hun voorkeur voor huren of • opbouwen klantkennis omgeving relatief meer jongere huurders kopen moeten bepalen en uiten, leveren cru- • stimuleren empowerment/zelfred­ kopen en in een landelijke omgeving de ciale informatie over de courantheid van zaamheid 35/55-jarigen relatief meer koopbereidheid woningen c.q. woonmilieus. Te Woon- • bevorderen wooncarrière. aan de dag leggen. Die groep is echter onder- corporaties, die dus grote delen van hun vertegenwoordigd in het huurders- en bezit óók te koop aanbieden, hebben daarom Het Te Woon-concept is ontstaan vanuit het woningzoekendenbestand. Het hebben van beter inzicht in de verkoopbaarheid en denken over keuzevrijheid, bij corporaties verschillende keuzemogelijkheden wordt potentiële opbrengstcapaciteit van hun met een meer dan gemiddelde klantoriënta- door tweederde van de huurders als positief woningbezit. tie. Een beweging van pand naar klant, meer ervaren. Onder de kopers is dat zelfs meer nog voortkomend uit de eigen visie dan afge- dan 90% (USP, 2007). Huurders die gewoon Kennis van klant, woning & woonmilieu en dwongen door de klant. De ‘roep’ om meer zijn blijven huren, geven aan meer het gevoel de klantvoorkeuren is een belangrijke basis. keuzevrijheid was wel een kenmerk van de te hebben echt voor een huurwoning te heb- Daarnaast blijkt een goede marketingaanpak sociaal-liberale wind uit de jaren negentig. ben gekozen. noodzakelijk om een substantiële omzetting Meer nadruk op individualiteit en emancipa- naar andere contractvormen te bereiken. Een tie leidde onder meer tot nieuwe vormen van zEGGENSCHAP veronderstelling is dat de soms nog gebrek- woonruimteverdeling (aanbodmodel), meer Verkoop, al dan niet met koopvarianten, kige marketing van corporatiewoningen ruimte voor zelfwerkzaamheid via het ZAV- betekent praktisch gesproken het overheve- debet is aan een suboptimaal resultaat. Voor beleid, maar ook tot het bieden van meer len van de zeggenschap over de eigen woon- de huurvarianten, vooral Huurvast, is het keuze qua contractvorm. Enerzijds in de situatie van corporatie naar klant. Voor de anders niet verklaarbaar dat de historisch sfeer van huren, met Huurzeker en corporatie het meest voelbaar bij de nieuwe zeer lage huurverhogingen niet leiden tot het Huurvast6. Anderzijds in de sfeer van betaal- deelnemingen van de corporatie, de voor langere tijd vast laten zetten van de baar kopen, waarvoor de afgelopen dertig Verenigingen van Eigenaren. huurprijs, zoals bij eigenaren in relatie tot de jaar diverse varianten zijn ontwikkeld, zoals ‘Aandeelhouder’, maar gedeelde zeggen- hypotheekrente. Ook zal duidelijk zijn dat de Maatschappelijk Gebonden Eigendom (nu schap. Bij het Te Woon aanbieden van appar- scheefbewoning in veel markten de druk op vooral toegepast als Koopgarant en Slimmer tementencomplexen kan een situatie van de vrijkomende goedkope voorraad hoog Kopen), Koophuur en Sociale Koop. Een 100% particuliere eigenaren ontstaan. In de doet zijn. In combinatie met woningaanbie- belangrijk aspect bij Te Woon is dat de klant praktijk zal dit echter niet snel gebeuren en ding via het traditionele verhuurkanaal en zelf kan bepalen wanneer hij van contract zal er sprake zijn van wisselende eigendoms- lange woon- of inschrijfduur van gegadig- wijzigt c.q. eigenaar wordt. verhoudingen, al naar gelang de marktsitua- den, is het niet vreemd dat met name onder tie en de klantvoorkeuren. nieuwe huurders weinig kooplustigen zitten. Resultaten lijken snel geboekt in de zin dat Hoe ruimer de woningmarkt, hoe groter de een Te Woon-aanbod de keuzemogelijkheden Onderzoek (Elsinga e.a., 2008) leverde het kans dat ook potentiële kopers meer kansen voor de klant ‘op papier’ acuut sterk ver- inzicht op dat eigenwoningbezit het gevoel krijgen, en de huur- en koopmarkt minder groot. Het gebruik van die mogelijkheid is van zeggenschap versterkt en bij uitstek in als twee gescheiden werelden worden erva- wisselend (zie boven). Diverse onderzoeken een domein waaraan laag opgeleiden en ren. geven inzicht in de achtergronden7. Voor mensen met geringe inkomens het meeste sommige klanten biedt het aanbod geen reëel hechten. Juist laag opgeleiden en mensen EmPOwERmENT keuzealternatief, bijvoorbeeld door drempels met lagere inkomens hebben minder het Voor sommige corporaties was en is empo- als de hoge investering. Ook een lager ‘alge- gevoel controle te hebben over hun eigen werment van hun klanten een belangrijke meen vertrouwen’ bij veel huurders maakt leven. Zij beleven de eigen woning sterker als beweegreden om ze de mogelijkheid te bie- dat sommigen de stap naar kopen niet veilige haven. den een woning te kopen. Empowerment in wagen. Onbekendheid met de nieuwe pro- de zin van het zelfredzaam maken van de ducten en het zich niet echt verdiepen in het KLANTKENNIS klant, in elk geval op de woningmarkt, en aanbod (57%) spelen eveneens een rol. Voor In gesprek gaan met klanten over huren en voornamelijk door vermogensopbouw. Te Woon-corporaties ligt hier nog een opga- kopen levert de corporatie opvallende Onderzoek (Elsinga e.a., 2008) heeft echter ve. Daarnaast moet bedacht worden dat ver- inzichten op over woonbeleving en uitgewezen dat vooral de reeds empowerde leiden tot koop de meeste kansen biedt bij woningbeleving. Vooral in een situatie van huurders met een hoger inkomen, een hoge- die (zittende) huurders die positief zijn over woningtekorten is het de uitdaging voor een re opleiding en een hogere arbeidsparticipa- de huidige woning en woonomgeving. klantgeörienteerde corporatie om toch tie kopen. Er zijn drie empowermenteffecten Hieraan gerelateerd is ook de functie van de optimaal aan onderliggende wensen van van het koopaanbod gevonden: kopers gaan huurwoning voor het betrokken huishouden: mensen tegemoet te komen. Het vrijlaten er financieel op vooruit, zowel in eigen erva- is het een tijdelijke standplaats of een ‘defini- van de keuze voor de contractvorm brengt ring als in een rekenkundige analyse. tieve’ stek. Langdurige zekerheid over de veel, maar nog lang niet alle klanten ertoe Daarnaast ervaren kopers meer vrijheid en
  • 4. TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NummER 1 FEBRUARI 2010 30 | TE wOON veiligheid in de woning. Eerste indicaties wijzen er ook op dat het kopen van een woning met korting het maken van een wooncarrière niet belemmert. Een recent onderzoek (Derksen, 2009) wees uit dat ruim 40% van verhuisde Koopgarant-kopers door- stroomt naar een reguliere, marktconforme koopwoning, 30% weer naar een huurwo- ning9. Van deze doorstromers is 90% jonger dan 45 jaar. Overigens blijkt vooral inko- mensstijging, meer dan vermogensontwik- keling, de stap naar een reguliere koopwo- ning mogelijk te hebben gemaakt. wIJKORIëNTATIE Na 2000 kwamen in de corporatiesector het buurt- en wijkniveau centraal te staan. Bovendien werd dit nog versterkt door de sturende aanpak van het ministerie van VROM/WWI. Dit paste bij de hernieuwde aandacht voor ‘de publieke zaak’ en het sámen leven, als reactie op de voortgaande individualisering van de samenleving. Het toepassen van koopvarianten en van het Te Woon-concept wordt in de wijkoriëntatie nadrukkelijk gekoppeld aan aspecten als: • faciliteren van de doorstroming van huur naar koop, binnen de eigen woning, buurt of wijk • vergroten van zeggenschap en eigen verantwoordelijkheid bewoners • beperken/voorkomen van (verdergaande) marginalisering sociale huursector • verbeteren van de onevenwichtige opbouw van de woningvoorraad in buurten en wijken Recent onderzoek heeft uitgewezen dat ruim 40% van verhuisde • vergroten van de flexibiliteit/aanpasbaar- Koopgarant-kopers doorstroomt naar een reguliere, marktconforme heid aan klantvoorkeuren, anders dan koopwoning, 30% weer naar een huurwoning (Foto: Martijn Beekman / Hollandse Hoogte). door sloop/nieuwbouw • dichter bij elkaar brengen van huren en kopen op de lokale woningmarkt • verbeteren van de toegang tot de woning- modaal, € 30.000, en 1,5 maal modaal, gat in de markt10. Een belangrijk statement markt en de koopmarkt voor (koop)star- € 45.000, zijn op de koopmarkt aangewezen dat wordt afgegeven met het Te Woon- ters. op woningen met een koopprijs tussen concept is de gelijkwaardigheid van huur- € 130.000 en € 200.000. Eén van de huidige ders en kopers. In de praktijk blijkt het een Zowel vanuit klantperspectief als vanuit een problemen op de woningmarkt, vooral in de behoorlijke opgave om hier vorm aan te maatschappelijke of woningmarktoptiek is duurdere woningmarktgebieden, is het ont- geven, bijvoorbeeld binnen verenigingen van het veel grotere aanbod van woningen die breken van kwalitatief passend aanbod in eigenaren, in bewonerscommissies of in gekocht kunnen worden wellicht het meest deze prijscategorie, zeker in de nieuwbouw. wijkraden. Prettig wonen is de verbindende betekenisvolle element van het Te Woon- Samen met de beperkte prikkel van de niet- schakel tussen huurders en kopers, en de concept. Voor klanten die zich (kunnen) ori- marktconforme huurprijs verhindert dit een wijk. Het persoonlijk belang van bewoners enteren op het middensegment is het prettig deel van de klanten van corporaties door te bij ‘hun’ woning en ‘hun’ buurt krijgt door Te dat corporaties door het aanbieden van koop- stromen naar het middensegment. Uit het Woon een impuls. Commitment verbreden, varianten als Koopgarant het prijs- of betaal- fors toenemende aantal Koopgarant- betekent eigenaarschap vergroten, formeel baarheidsgat opvullen tussen de sociale huur verkopen in de huidige crisistijd (naar ver- of informeel, en vraagt van de corporatie het en de koopwoning. De circa 1,5 miljoen huis- wachting bijna 6.000 in 2009) kan geconclu- overdragen van zeggenschap. Deze zeggen- houdens met een bruto jaarinkomen tussen deerd worden dat er echt sprake is van een schap, zowel over de woning als de buurt,
  • 5. TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NummER 1 FEBRUARI 2010 TE wOON | 31 missie / visie doelen vastgoedoriëntatie wijkoriëntatie klantoriëntatie strategie (instrumenten) uitvoering resultaten Figuur 1: samenhang oriëntaties bepaalt in belangrijke mate het woonplezier en dus de klanttevreden- heid. In wijken die ‘krachtig’ genoeg zijn, schept dat bovendien de te Woon toepassen betekent per (financiële) ruimte voor de corporatie om elders de investeringen te intensiveren. definitie een beWeging naar minder Onderzoek naar de gevolgen van de verkoop van circa 200.000 sociale en huur en meer koop, op Weg naar particuliere huurwoningen in de periode 1999-2007 wijst op positieve effecten voor de wijk11. Er is een sterke verbetering geconstateerd van die herstel van verstoord evenWicht, met woningen nadat ze verkocht zijn. Corporaties en beleggers noemen ver- schillende positieve effecten: name in de WoningvoorraadopbouW • verkoop van huurwoningen leidt tot een grotere betrokkenheid van de kopers met de wijk • huishoudens met middeninkomens blijven eerder in de buurt of wor- • zelfwerkzaamheid van eigenaar­bewoners zorgt voor waardevermeer- den door het aanbod van koopwoningen aangetrokken. dering van de woningen. Dit heeft een positief effect op de omliggen- de woningen De maatschappelijke rol van corporaties, in relatie tot gebiedsontwikke- • verkoop leidt tot een grotere woningdifferentiatie ling en het creëren van duurzaam stabiele woonmilieus, vraagt erom
  • 6. TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NummER 1 FEBRUARI 2010 32 | TE wOON ook nieuwe klantgroepen in het woningaan- CONCLUSIE 7 Elsinga, m., e.a., Een eigen huis, een beter bod te interesseren. Immers, veel ‘corporatie- De vastgoed-, wijk- en klantoriëntatie verei- leven?, sEV, 2008. usP, onderzoek onder 2.200 wijken’ worden gekenmerkt door een eenzij- sen om verschillende redenen dat corporaties klanten die de woningen Te woon aangeboden dige voorraadopbouw met veel laaggeprijsde het koopaanbod vergroten: hogere kasstro- hebben gekregen van woonbron, woonstede, sociale huurwoningen, waarvan de bewo- men, hoger rendement, minder eenzijdige Parteon, woningstichting Nieuwkoop, ning als gevolg van gehanteerde selectieme- woonbuurten, minder segregatie, vergroten woningstichting Nijkerk en sité woondiensten, chanismen of ‘vanzelf ’ bij woningmutaties van het aantal treden op de woonladder en juni 2007. in de loop der jaren steeds eenzijdiger wordt. kunnen voldoen aan verscheidener klantwen- 8 Derksen, J., wooncarrière van koopstarters; een Wil de Rotterdamwet niet in veel meer wij- sen. Het Te Woon-concept toepassen, bete- onderzoek naar de wooncarrière van (oud-) ken het laatste redmiddel zijn, en ook her- kent per definitie een beweging naar minder bewoners van Koopgarantwoningen, Tu Delft, structurering niet opportuun zijn, dan zul- huur en meer koop, op weg naar herstel van november 2009. len er alternatieve wegen bewandeld moeten verstoord evenwicht, met name in de 9 Op basis van Kadastergegevens van 242 respon- worden. Hoewel dat spanning kan oproepen woningvoorraadopbouw. Sturen door losla- denten. in relatie tot de vanouds primaire doelgroep, ten, door de keuze bij de klant te leggen, lijkt 10 In 2008 werden ruim 2.800 woningen verkocht vooral naarmate er meer schaarste is aan een paradox. De resultaten van Te Woon- met Koopgarant, een toename van 38% ten goedkope woonruimte, zal dat wellicht toch corporaties tonen voorzichtig aan dat het opzichte van 2007 (Persbericht stichting nodig zijn om marginaliseringstendensen te werkt, dat keuzemogelijkheden en zeggen- Opmaat, 26 maart 2009). Naar verwachting heeft keren12. Het risico daarop lijkt toegenomen schap voor de klant toenemen, dat zelfred- in 2009 een verdubbeling plaatsgevonden ten door de beschikking van de Europese zaamheid op de woningmarkt wordt bevor- opzichte van 2008, tot bijna 6.000 Koopgarant- Commissie, die corporaties dwingt tot toe- derd, dat de hoge muur tussen huren en verkopen! wijzing van minimaal 90% van de vrijko- kopen langzaam wordt geslecht. De drie te 11 Rigo (2008), Van huur- naar koopwoning. mende sociale huurwoningen aan huishou- onderscheiden oriëntaties grijpen ineen in de Effecten van verkoop van huurwoningen, i.o.v. dens met een belastbaar jaarinkomen tot opgave om de ‘magic mix’ in een wijk te creë- het ministerie van VROm/wwI. In dit onderzoek maximaal € 33.00013. In die situatie kan het ren. Een verscheidenheid aan klanten met zijn 20.000 schriftelijke enquêtes uitgezet onder van belang zijn om zittende huurders met verschillende, in de tijd wisselende voorkeu- eigenaar-bewoners van voormalige huurwonin- hogere inkomens te binden aan de wijk, want ren en leefstijlen die plezierig kunnen wonen. gen, en 11 interviews gehouden met verhuurders het kan lastiger worden deze groep huishou- Dat maakt of houdt wijken aantrekkelijk, de en gemeenten. dens bij mutatie te huisvesten. Eén van de woningvoorraad (van corporaties) flexibel 12 Het risico op marginalisering bestaat daaruit dat instrumenten daarvoor is het Te Woon- inzetbaar en bewerkstelligt waardegroei. selectieve uitstroom (huishoudens met hogere labelen van woningen, en de zittende huur- inkomens) en selectieve instroom (huishoudens ders te verleiden tot koop, mede in de ver- Noten met lage inkomens) het gemiddelde inkomen in wachting dat hiermee de woonduur (en wijk- 1 cashflow verzekeren met koopvarianten en Te de wijk steeds meer doet afnemen. Huren (van binding) wordt verlengd. woon, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr. 5, een sociale huurwoning) wordt dan synoniem oktober 2009. met (hele) lage inkomens. latten c.s. hebben Het Te Woon labelen van woningen behoudt 2 Nagenoeg alle ‘Te woon-corporaties’ hanteren voor de jaren 1999-2003 berekend dat door het deze woningen voor de sociale of kernvoor- Koopgarant als kortingvariant. Koopgarant kent selectieve karakter van de migratie c.q. de ver- raad. Bij mutatie of na terugkoop is de een terugkoopplicht. schillen in inkomens tussen vestigers en vertrek- woning altijd beschikbaar voor kandidaten 3 In dit artikel wordt voorbij gegaan aan de grada- kers, er per saldo € 148 miljoen inkomen uit die recht hebben op een sociale huurprijs. De ties van klantoriëntatie, zoals klantvriendelijk, Amsterdam ‘verdween’, en ruim € 252 miljoen uit labeling heeft daardoor ook geen invloed op klantgericht, klantgedreven, klantgestuurd. Het Rotterdam (In: latten, J., B. Hamers & H. gemeentelijke afspraken over de omvang van Te woon-concept past vooral goed bij beide Nicolaas (2006), selectieve verhuisstromen zet- de kernvoorraad. De Te Woon-labeling bena- laatste gradaties. ten grote steden onder druk, christen drukt de gewenste duurzame betrokkenheid 4 De naast elkaar bestaande oriëntaties binnen Democratische Verkenningen, lente 2006, Den van de corporatie. De corporatie wil in het één onderneming hangen samen met het feit dat Haag). betreffende gebied nog lange tijd aanwezig de corporatie verschillende rollen vervult binnen 13 In de beschikking d.d. 15-12-2009 van de zijn (invloed houden) en met deze woningen de vastgoedkolom. Europese commissie is sprake van ‘verhuringen’ duurzaam bestaande en nieuwe klanten 5 Bij verkoop met een korting van meer dan 10% (art. 41 i). Hieruit zou opgemaakt kunnen worden bedienen, die kunnen huren én kopen. wordt de korting bij terugkoop nominaal verre- dat toewijzing/verkoop van een (teruggekochte) Ogenschijnlijk bemoeilijken de verkopen kend en deelt de corporatie in een vooraf sociale woning aan een (nieuwe) koper niet toekomstig grootschalig ingrijpen, mogelijk bepaalde, door VROm vastgelegde verhouding meetelt voor het 90%-criterium. één van de redenen om op die plek aanwezig mee in de waardeontwikkeling (positief én nega- te willen blijven. Door minimaal 10 jaar voor tief) sinds de aankoop door de koper. Hoe hoger een eventuele ingreep teruggekochte wonin- de korting, hoe hoger het aandeel van de corpo- gen alleen nog te verhuren, is dit vraagstuk ratie in de waardeontwikkeling. echter oplosbaar. 6 Bij Huurzeker is sprake van een vaste huurver- hoging gedurende 5 tot 10 jaar; bij Huurvast van een vaste huurprijs gedurende 5 tot 10 jaar.

×