De koopwoning bereikbaar voor starters, VROM/WWI, juni 2009
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Like this? Share it with your network

Share

De koopwoning bereikbaar voor starters, VROM/WWI, juni 2009

on

  • 1,918 views

Een overzicht van goede en beproefde startersinstrumenten, die navolging verdienen. De brochure is geschreven in opdracht van het ministerie van WWI door Maurice van Noordenne en Inge van Rijswijk van ...

Een overzicht van goede en beproefde startersinstrumenten, die navolging verdienen. De brochure is geschreven in opdracht van het ministerie van WWI door Maurice van Noordenne en Inge van Rijswijk van Atrivé (juni 2009).

Statistics

Views

Total Views
1,918
Views on SlideShare
1,914
Embed Views
4

Actions

Likes
0
Downloads
5
Comments
0

2 Embeds 4

http://www.linkedin.com 3
https://www.linkedin.com 1

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

De koopwoning bereikbaar voor starters, VROM/WWI, juni 2009 Document Transcript

  • 1. De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 2. Overzicht van beproefde koopstartersinstrumenten voor professionals De koopwoning bereikbaar voor starters | 1
  • 3. 2 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 4. Inhoudsopgave 1. Inleiding 04 8. Goede voorbeelden 31 1.1 Aanleiding 05 8.1 Provincie Noord-Brabant - Paul Rüpp 31 1.2 Doel en opbouw 05 8.2 Gemeente Bladel - Cees van Hintum 32 8.3 De Alliantie - Jim Schuyt 34 2. Starters op de woningmarkt 06 8.4 Gemeente Apeldoorn - Loet Otto 35 2.1 De startersproblematiek 07 8.5 Gemeente Rotterdam - Rogier Bruijning 36 2.2 Maatwerk nodig 08 Colofon 39 3. Instrumenten: een overzicht 10 3.1 Partijen en instrumenten 11 3.2 Eerste kennismaking 11 3.3 Wie kan wat? 11 4. Beleidsinstrumenten: meer aanbod faciliteren 15 5. Bouwinstrumenten: goedkoper bouwen 15 5.1 Bouwconcepten voor starters 14 5.2 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 15 6. Verkoopinstrumenten: goedkoop verkopen 15 6.1 Verkoop van huurwoningen 18 6.2 Verkoop onder voorwaarden 19 7. Financiële instrumenten: starter financieel ondersteunen 15 7.1 Grondprijskorting 22 7.2 Koopsubsidie 23 7.3 Starterslening 25 7.4 Hypotheekvormen voor starters 28 7.5 Nationale Hypotheek Garantie (NHG) 29
  • 5. 1. Inleiding 4 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 6. 1.1 Aanleiding In hoofdstuk 2 volgt een nadere toelichting op de startersproblema- tiek en het begrip koopstarter. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van Het ministerie van VROM/WWI (kortweg WWI) vindt dat iedere de verschillende instrumenten die voorhanden zijn en de partijen woningzoekende de woning en woonsituatie moet kunnen kiezen die ze kunnen inzetten. We maken daarbij een onderscheid tussen en vinden die het best bij hem past. Voor starters op met name de instrumenten die: koopmarkt is dat al enige jaren niet vanzelfsprekend. Zeker in • het tot stand komen van meer aanbod voor starters faciliteren regio’s met een gespannen woningmarkt slagen zij er niet of (beleidsinstrumenten); nauwelijks in een betaalbare woning te vinden. De hoge huizenprij- • het bouwen van goedkope woningen mogelijk maken zen zorgen ervoor dat daar een matige doorstroming is vanuit (bouwinstrumenten); bestaande woningen. Hierdoor komt er weinig nieuw aanbod voor • de verkoop van goedkope woningen stimuleren starters beschikbaar. Dit werd de laatste jaren nog enigszins (verkoopinstrumenten); gecompenseerd door de relatief lage hypotheekrente en de • het starters makkelijker maakt een woning met een bepaalde prijs inkomensgroei die starters doormaakten. Of dit in de komende te kopen (financiële instrumenten); jaren zo blijft, is onzeker. De mogelijkheden voor koopstarters • voorlichting geven over de mogelijkheden voor starters hangen af van moeilijk te voorspellen factoren zoals de rentestand, (voorlichtingsinstrumenten). de voorwaarden waaronder banken hypotheken verstrekken, de inkomensontwikkeling, de woningprijzen en het (nieuwbouw-) In de hoofdstukken 4 tot en met 7 staan de eerste vier instrumenten aanbod. nader uitgewerkt, met verwijzingen naar relevante websites. Voorlichtingsinstrumenten zijn niet toegelicht. Hoofdstuk 8 WWI spant zich in om de mogelijkheden voor koopstarters te behandelt enkele goede voorbeelden die laten zien hoe een vergroten. Het ministerie trekt jaarlijks enkele tientallen miljoenen provincie, enkele gemeenten en een corporatie een combinatie van euro’s uit voor instrumenten als de VROM Starterslening en de verschillende startersinstrumenten inzetten. Het zijn voorbeelden Koopsubsidie. Daarnaast maakt het bouwen van betaalbare die, gelet op de goede resultaten, navolging verdienen. koopwoningen onderdeel uit van de verstedelijkingsafspraken die het ministerie maakt met de stedelijke regio’s. Ook wet- en Wellicht ten overvloede: deze brochure gaat alleen over instrumen- regelgeving moet bijdragen aan het vergroten van de mogelijkhe- ten voor koopstarters. Voor de leesbaarheid is voor koopstarters in den voor koopstarters. Zo is medio 2008 de Afdeling het vervolg het begrip ‘starter’ gehanteerd. Starters op de huur- Grondexploitatie als onderdeel van de nieuwe Wro in werking markt, die het in veel regio’s eveneens moeilijk hebben om een getreden. Gemeenten hebben hiermee een instrument gekregen betaalbare woning te vinden, blijven hier buiten beschouwing. om, ook als ze de grond niet zelf in eigendom hebben, het bouwen van betaalbare koopwoningen, al dan niet in (collectief ) particulier opdrachtgeverschap, te stimuleren dan wel af te dwingen. Naast het ministerie kunnen ook andere partijen koopstarters op allerlei manieren ondersteunen: mede-overheden (provincies, gemeenten en regionale samenwerkingverbanden), woningcorpo- raties, ontwikkelaars, bouwers en financiers. Het ontbreekt echter aan een samenhangend beeld van de manieren waarop zij dit doen. Daarom heeft WWI opdracht gegeven tot het laten opstellen van een overzicht van goede en beproefde startersinstrumenten, die navolging verdienen. 1.2 Doel en opbouw Deze brochure is bedoeld om de bestaande en in de praktijk bruikbaar gebleken maatregelen en instrumenten bij elkaar te brengen, zodat partijen die kansen voor starters op de woningmarkt willen vergroten niet zelf het wiel opnieuw hoeven uit te vinden. Zo kunnen ze makkelijker kiezen of, en zo ja met welke instrumenten, ze aan de slag kunnen. WWI heeft dit overzicht niet opgesteld met als doel een analyse te maken van de woonwensen van starters, of aanbevelingen te doen over de kenmerken van een starterswoning. De koopwoning bereikbaar voor starters | 05
  • 7. 2. Starters op de woningmarkt 6 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 8. 2.1 De startersproblematiek Legenda Dat starters het de afgelopen jaren op de koopwoningmarkt steeds Betaalbaarheidsindex 33,4 - 40,0 moeilijker hebben gekregen, blijkt uit de cijfers. In 1998 konden 40,1 - 46,0 46,1 - 47,5 nog ruim 153.000 huishoudens starten op de koopwoningmarkt. In 47,6 - 50,0 2006 waren dit er nog maar 106.000 (bron: WOoN 2006). Uiteraard 50,0 - 56,5 hebben niet alle starters moeite met de stap naar een koopwoning: met een hoog inkomen is het niet moeilijk een leuke woning te vinden. Bovendien - in regio’s waar de woningmarkt ontspant, nemen de kansen voor starters toe. De problematiek voor starters is dus niet overal in Nederland even groot en heeft niet overal dezelfde oorzaak. In de grote steden zijn de inkomens lager en is er weinig aanbod beschikbaar. Woningen die wel beschikbaar zijn voor starters, zijn kwalitatief vaak onder de maat. In de gewilde plattelandsgemeenten is er veelal nog minder beschikbaar aanbod. Woningen die in de bestaande voorraad vrijkomen, zijn doorgaans te duur. Nieuwgebouwd wordt er maar weinig in het landelijk gebied. De nieuwbouw is ook vaak eenzijdig van aard, met veel grote en dure woningen. Figuur 1: Ruimtelijke verdeling van betaalbaarheid van woningen 2002/2004. Het Planbureau voor de Leefomgeving (vroeger het Ruimtelijk Bron: PBL (RPB) Planbureau) heeft een betaalbaarheidsindex ontwikkeld die de regionale verschillen in de betaalbaarheid van koopwoningen duidelijk illustreert. De index geeft het percentage woningen in een woningmarkt aan dat een huishouden met een gemiddeld inkomen 1 Uitgaande van één persoon, het ontbreken van overige financiële verplichtingen niet kan kopen met het maximaal te financieren hypotheekbedrag. zoals een persoonlijke lening, doorlopend krediet en/of alimentatieverplichtingen, en een hypotheek waarbij 20% aflossingsvrij is. In heel Nederland kon rond 2004 ongeveer 46 procent van de huishoudens de gemiddelde woning niet kopen. Onderstaande 2 Soms weliswaar verhuizend uit een eigen woning, maar gezien de nieuwe start die figuur geeft aan dat dit percentage per regio sterk verschilt. Ook wordt gemaakt, rekenen we ook deze groep tot de koopstarters. binnen de regio’s zijn verschillen tussen stad en platteland: in 3 WWI publiceerde in 2007 het rapport ‘Bouwen voor de schuifpuzzel. Analyse van dorpen is het aanbod van goedkopere woningen vaak erg klein of de woningmarkt, op zoek naar betere doorstroming’. Het bevat een uitgebreide analyse van het landelijke onderzoek WoON 2006. ontbreekt helemaal. De koopwoning bereikbaar voor starters | 07
  • 9. Figuur 2: Netto maandlasten in euro’s, aankoopprijs en maximale hypotheek bij bestaande en nieuwbouwwoning (NHG, 5,6%) Bruto jaarinkomen 21.600 26.500 31.500 36.800 41.500 Maximale hypotheek (o.b.v. NHG) 100.000 125.000 150.000 175.000 200.000 Aankoopprijs bestaande woning bij volledige financiering 89.286 111.607 133.929 156.250 178.571 Netto maandlasten bestaande bouw 420 525 630 735 840 Aankoopprijs nieuwbouwwoning bij volledige financiering 92.593 115.741 138.889 162.037 185.185 Netto maandlasten nieuwbouw 430 540 645 755 860 De betaalbaarheidsindex gaat over huishoudens met een gemiddeld goede analyse. Slim onderzoek is bijvoorbeeld om je rechtstreeks inkomen. De inkomens van starters liggen daar in het algemeen tot starters te wenden en hen uit te nodigen hun wensen en ideeën onder. Daarmee daalt ook de prijs die voor hen nog betaalbaar is. op tafel te leggen. Een goede analyse van de lokale, regionale of Figuur 2 geeft weer hoe sterk de leencapaciteit (maximale hypo- landelijke3 onderzoeken kan richting geven aan de oplossingen die theek) verkleint naarmate het inkomen lager wordt1. Uitgangspunt worden ingezet. De uitdaging aan partijen is om op basis van de daarbij zijn de normen voor de Nationale Hypotheek Garantie uit informatie over de lokale situatie een juiste mix van instrumenten 2009. De figuur laat ook zien hoe de leencapaciteit de maximaal te vinden. betaalbare koopsom beïnvloedt. Daarbij maken we onderscheid tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Bij nieuwbouw zijn de bijkomende kosten lager waardoor een hogere aankoopprijs mogelijk is. We laten daarbij buiten beschouwing dat in een nieuwe woning de inrichtingskosten (voor keuken, badkamer, tuin, vloeren en/of stoffering, etc.) doorgaans hoger zijn. De figuur laat tot slot zien welke maandlast hoort bij de betreffende (maximale) hypo- theek, uitgaande van volledige financiering c.q. het ontbreken van eigen geld. 2.2 Maatwerk nodig Wat verstaan we onder een koopstarter? Dat is een huishouden dat voor de eerste keer een woning koopt. Het gaat om een tamelijk diverse groep huishoudens, waarvan het woonverleden heel verschillend kan zijn: • een huishouden dat voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning; • een huishouden dat zich vanuit het buitenland in Nederland vestigt en zelfstandig gaat wonen in een koopwoning; • een huishouden dat een huurwoning achterlaat om naar een koopwoning te verhuizen, of • een huishouden dat de ‘eigen’ huurwoning koopt. Dé starter bestaat niet. Jonge een- en tweepersoonshuishoudens, gescheiden partners2, immigranten en huishoudens met kinderen die vanuit een huurwoning voor het eerst naar een koopwoning willen verhuizen, het zijn allemaal koopstarters. Daarom bestaat er ook niet zoiets als dé starterswoning: de starter laat zich niet in een hokje of doelgroep stoppen. Zijn wensen kunnen sterk verschillen en dat geldt ook voor de situatie waarin hij verkeert. Een starter in Amsterdam krijgt met een totaal ander woningaanbod te maken dan een starter in een dorp in Drenthe. Oplossingen voor de startersproblematiek moeten dus lokaal en regionaal worden bedacht. Dat vraagt om slim onderzoek en een 08 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 10. De koopwoning bereikbaar voor starters | 09
  • 11. 3. Instrumenten: een overzicht 10 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 12. 3.1 Partijen en instrumenten Beleidsinstrumenten kunnen betrekking hebben op zowel de woning als de koper. Bouw- en verkoopinstrumenten zijn gekop- De starter staat er niet alleen voor. Diverse partijen zetten zich in peld aan de woning. Financiële en voorlichtingsinstrumenten zijn voor het vergroten van het aanbod en het verbeteren van de gericht op de koper. bereikbaarheid/toegankelijkheid en betaalbaarheid van koopwo- ningen voor starters. Hieronder een overzicht4. • Rijk5 • Provincies 3.2 Eerste kennismaking • Regionale samenwerkingsverbanden • Gemeenten Beleidsinstrumenten • Woningcorporaties Overheden kunnen beleidsinstrumenten inzetten om te faciliteren • Ontwikkelaars en bouwers dat voor starters meer aanbod beschikbaar komt. Dat kan bijvoor- • Financiers beeld via een structuurvisie, woonvisie, dorpenplan, exploitatie- • Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse plan, exploitatieovereenkomst en/of huisvestingsverordening. Ook gemeenten (SVn) andere partijen kunnen uiteraard gericht beleid maken en • Waarborgfonds Eigen Woningen (verstrekker van de Nationale uitvoeren. Hypotheek Garantie) Bouwinstrumenten Deze partijen hebben verschillende instrumenten ontwikkeld om Bouwinstrumenten zijn bedoeld om de bouw van goedkope en starters te ondersteunen. Ze zijn te verdelen in vijf categorieën, elk betaalbare woningen te bevorderen. Hiervoor bestaan diverse met een eigen doel: mogelijkheden: • beleidsinstrumenten, gericht op het faciliteren van meer aanbod • bouw van kleinere grondgebonden woningen, die al dan niet voor starters; gemakkelijk (modulair) zijn uit te breiden; • bouwinstrumenten: gericht op de bouw van goedkope en • bouw van kleinere appartementen zoals studio’s; betaalbare koopwoningen; • in woningbouwprojecten meer differentiatie naar woninggrootte • verkoopinstrumenten: gericht op de verkoop van goedkope en aanbrengen; betaalbare koopwoningen; • financiële instrumenten: gericht op het financieel ondersteunen 4 Buiten beschouwing blijven partijen die weliswaar opkomen voor de belangen van van de starter; starters, maar zelf geen instrumenten hebben, zoals de Vereniging Eigen Huis of makelaars. • voorlichtingsinstrumenten: gericht op het bekend maken van de mogelijkheden voor starters. 5 In paragraaf 6.4 zal ook worden ingegaan op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze wordt verstrekt door het Waarborgfonds Ei-gen Woningen, waarvoor rijk en gemeenten de achtervang vormen. De koopwoning bereikbaar voor starters | 11
  • 13. • verbouw van bijvoorbeeld kantoren, scholen en kloosters tot 3.3 Wie kan wat? (kleine) starterswoningen; • door slim ruimtegebruik besparen op de grondkosten (bijvoor- Tabel 1 biedt een overzicht van welke partij welke startersinstrumen- beeld de Verandawoning); ten kan inzetten. Een aantal van deze instrumenten is in de tabel • goedkoper bouwen door het slim organiseren van het bouwpro- voorzien van een paragraafverwijzing en in de volgende hoofdstuk- ces (bijvoorbeeld met prefab-elementen); ken nader uitgelegd. Het zijn instrumenten die extra aandacht • collectief particulier opdrachtgeverschap, waarbij de regie bij de verdienen: ze zijn succesvol, ten onrechte vaak over het hoofd koper ligt; gezien, leveren veel vragen op, of zijn simpelweg onbekend. • toepassen van casco-(ver)bouw met zelfwerkzaamheid van de kopers (bijvoorbeeld de kostprijswoning); • herpositioneren van bestaande (portieketage-)appartementen voor starters. Verkoopinstrumenten Deze instrumenten zijn gericht op de woning en beogen de verkoop van goedkope woningen te bevorderen. Hiervoor is de inzet van koopvarianten op talloze manieren mogelijk: • korting verlenen op de prijs van de woning en/of de grond (Koopgarant, Slimmer Kopen, etc.); • alleen de woning (de opstal) verkopen, en niet de grond (Koop Goedkoop); • uitgestelde betaling, tijdelijk (Betaalbare Koopwoning) of langdurig (Sociale Koop); • goedkoop aanbieden van een ‘kluswoning’ met renovatieplicht. Financiële instrumenten Financiële instrumenten zijn gericht op de starter en maken het hem gemakkelijker een woning met een bepaalde prijs te kopen. Deze instrumenten maken te dure woningen alsnog betaalbaar. Voorbeelden van financiële instrumenten: • grondprijskorting; • subsidie van de maandlast (Koopsubsidie); • tijdelijke korting op de rente en/of aflossing (bijvoorbeeld de VROM Starterslening); • (groot)ouders, familie of derden garant laten staan (bijvoorbeeld de Generatiehypotheek); • (groot)ouders, familie of derden dragen bij (schenking, renteloze lening, zakelijke lening); • Nationale Hypotheek Garantie. Voorlichtingsinstrumenten Hieronder valt het mondeling, schriftelijk en elektronisch verstrek- ken van informatie, bijvoorbeeld via een brochure, handleiding, website, nieuwsbrief, informatiedag, netwerkdag of symposium. Zoals al aangegeven in de inleiding blijven deze instrumenten in het vervolg van deze brochure buiten beschouwing. 12 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 14. Tabel 1 – overzicht van startersinstrumenten per partij Meer aanbod faciliteren Goedkoper bouwen Goedkoper verkopen Starter financieel ondersteunen Rijk • Verstedelijkingsafspraken: • Verstedelijkingsafspraken: • Koopsubsidie (7.2) aandeel sociale koop, particulier aandeel sociale koop, particulier • VROM Starterslening (7.3) opdrachtgeverschap opdrachtgeverschap • Participatie-middelen Provincie • Contingenten of speciale • Subsidie begeleiding • Bijdrage aan VROM programma’s voor bijzondere kopersvereniging (5.2) Starterslening (7.2) doelgroepen • Volkshuisvestingsfonds • Stimuleren (collectief) particu- lier opdrachtgeverschap (5.2) • Bouw voor bijzondere doelgroepen stimuleren door subsidies of bijdragen uit een speciaal fonds Regio • Regionale woonvisie met • Subsidie begeleiding • Volkshuisvestingsfonds startersparagraaf kopersvereniging (5.2) • Programma’s voor bijzondere doelgroepen • Huisvestingsverordening (4) • Prestatieafspraken met gemeenten en corporaties over toepassing verkoopvari- anten in bestaande voorraad en bij nieuwbouw (4) Gemeente • Woonvisie met starterspara- • Subsidie begeleiding • Lagere grondprijzen (7.1) graaf (3) kopersvereniging (5.2) • Bijdrage aan VROM • Exploitatieovereenkomst/- Starterslening (7.3) plan met voorwaarden over • Volkshuisvestings- of sociale koop en (collectief) startersfonds particulier opdrachtgever- schap (3) • Beleidsnota starters • Kavels uitgeven voor collectief particulier opdrachtgever- schap (5.2) • Beleidsregels in bestemmings- plannen • Bouw voor bijzondere doelgroepen stimuleren door subsidies of fondsbijdragen • Huisvestingsverordening (4) • Prestatieafspraken met corporaties over bijvoorbeeld toepassing verkoopvarianten, woonruimteverdeling en nieuwbouw (4) Corporatie • Beleidsnota starters • Bouw van woningen bestemd • Verkoop bestaande • Corporatie-Starterslening • Verkoopbeleid/labeling (6.1) voor starters (5.1) huurwoningen, al dan niet (7.3) • Te Woon-concept (6.1) • Startersconcepten (5.1) met korting (6.1) • Begeleiden collectief • Verkoop onder voorwaarden particulier opdrachtgever- (6.2) schap (5.2) • Subsidie begeleiding kopersvereniging (5.2) Ontwikkelaar • Startersconcepten (5.1) • Verkoop onder voorwaarden • Bijdrage voor startersfonds (6.2) Financier • Starters-/generatiehypothe- ken (7.4) • Aanvraag NHG (7.5) • Woonlastenfaciliteit (7.5) De koopwoning bereikbaar voor starters | 13
  • 15. 4. Beleidsinstrumenten: meer aanbod faciliteren 14 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 16. - een bepaald percentage van de nieuwbouw gereserveerd is voor In te zetten door (collectief ) particulier opdrachtgeverschap of medeopdrachtgeverschap; Ontwikkelaar Corporatie Gemeente - woningcorporaties een deel van hun woningbezit (bij mutatie) Provincie Financier verkopen, al dan niet met toepassing van koopvarianten; Regio Beleidsinstrument Rijk - overige grondeigenaren een deel van de te bouwen woningen Nota Wonen X realiseren als (duurzame) sociale koopwoning of met (collec- Structuurvisie X X X tief ) particulier opdrachtgeverschap; - nader onderzoek dient plaats te vinden naar de (omvang en) Woonvisie X X X X aard van de woningbehoefte en woonwensen van onder meer Dorpenplan X X X starters. Exploitatieovereenkomst/-plan X • In een exploitatieplan kan de gemeente, in de situatie dat zij de Huisvestingsverordening X X gronden niet zelf in eigendom heeft, het percentage - en Prestatieovereenkomst X X X X uiteindelijk de locatie - van sociale koopwoningen afdwingbaar vastleggen. • In een huisvestingsverordening kan de regio of gemeente Beschrijving opnemen dat starters (tijdelijk) voorrang hebben bij de toewij- Provincies, regio’s en gemeenten kunnen beleidsinstrumenten zing van koopwoningen onder een bepaalde verkoopprijs. inzetten om te sturen op de kwantiteit en kwaliteit van de woning- • In een prestatieovereenkomst kan de gemeente met de lokale voorraad. Daarmee kunnen zij ook een impuls geven aan het corporatie(s) afspraken maken over tal van zaken die het aanbod woonbeleid voor starters. Dit kunnen zij doen met bijvoorbeeld een voor starters kunnen vergroten, zoals nieuwbouw, woningtoewij- structuurvisie, bestemmingsplannen, woonvisie, prestatieafspraken zing, maatregelen voor doorstroming, verkoop van huurwonin- en het toekennen van contingenten. gen en de toepassing van koopvarianten. Doel Ervaringen Deze instrumenten vormen de basis om afspraken te maken met de De structuurvisie is bij de invoering van de Wet ruimtelijke ordening overige partijen om zich in te zetten voor starters. Door de starter (1 juli 2008) in de plaats gekomen van het streekplan en het een bijzondere plek te geven, kunnen provincies, regio’s en gemeentelijk structuurplan. Er zijn nog weinig ervaringen mee. gemeenten het startersbeleid breed verankeren in de beleidsontwik- Hetzelfde geldt voor de exploitatieverordening. De overige keling. Door de huidige situatie in bijvoorbeeld een woonvisie goed instrumenten bestaan al langer en zijn dus ook veelvuldig toege- in beeld te brengen, zijn partijen beter in staat passende instrumen- past. Een belangrijke tip: maak duidelijke, meetbare afspraken en ten te vinden. De lokale overheid kan daarover vervolgens prestatie- monitor en evalueer ze. fafspraken maken met woningcorporaties. Ook kan ze de bouwpro- ductie sturen door middel van bestemmingsplannen. Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten De overige startersinstrumenten uit deze catalogus kunnen in veel Door wie beleidsinstrumenten een plaats krijgen. De combinatiemogelijkhe- Iedere overheid heeft haar eigen mogelijkheden. Zij bereikt het den zijn dus groot. beste resultaat in samenwerking met de diverse betrokken partijen, met hen haar visie en ambities deelt, onderzoek doet, de dialoog Meer informatie aangaat met woonconsumenten en constructieve afspraken maakt. • www.vng.nl (onder andere Publicatie: Handreiking Van Woonvisie tot Prestatieafspraken) Voorbeelden van instrumenten • In een structuurvisie kan de provincie, gemeente of regio, als uitwerking van het beleid om (bijvoorbeeld) de leefbaarheid op het platteland te bevorderen, een doelstelling over het bouwen van starterswoningen opnemen. • In een woonvisie kan de gemeente opnemen dat: - een bepaald percentage van de nieuwbouw of van de (vrijko- mende) huurwoningen van corporaties bestemd is voor starters; - de prijs van een bepaald percentage van de nieuwbouw aan een maximum gebonden is, waardoor de betreffende woningen bereikbaar blijven voor starters; De koopwoning bereikbaar voor starters | 15
  • 17. 5. Bouwinstrumenten: goedkoper bouwen 16 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 18. 5.1 Bouwconcepten voor starters Voorbeelden Er zijn vele voorbeelden van goedkope bouwconcepten, zoals de In te zetten door BAM-Starterswoning, de Timpaan Verandawoning, de Trento- Kameleon van Nijhuis Bouw en de Wegawoning. Er zijn ook Ontwikkelaar voorbeelden van specifieke appartementencomplexen voor alleen Corporatie Gemeente Provincie Financier studerenden en starters, zoals City Campus Max in Utrecht. Dit Regio complex bevat 1.000 een- en tweekamerappartementen, waarvan 75% Rijk huur en 25% koop. Een deel van de appartementen is te koop met Goedkope bouwconcepten realiseren X X Koopgarant, met verschillende kortingsmogelijkheden (zie par. 6.2). Goedkope bouwconcepten stimuleren X X X X Ervaringen Beschrijving De provincie Gelderland heeft in 2005 de woon- en bouwtechnische Ontwikkelaars en woningcorporaties spelen in op de startersproble- kwaliteit van twaalf startersconcepten laten analyseren. Daaruit matiek. Dat doen ze onder meer door goedkope en flexibele bleek dat de functionele kwaliteit van concepten toeneemt woonconcepten te ontwikkelen. Slim ruimte- en materiaalgebruik naarmate ze een ruimer en uitgebreider woonprogramma aanbo- en aangepaste bouwmethoden maken het mogelijk betaalbare den. Hoe beperkter het programma daarentegen, hoe meer zaken nieuwbouwwoningen te bouwen. De uitdaging is om deze als indelingsvrijheid, flexibiliteit en ruimtegebruik onder de maat woningen enerzijds te laten voldoen aan de mogelijkheden en blijven. wensen van de huidige starters, en anderzijds voldoende flexibiliteit De provincie Utrecht heeft in 2006 de ‘Competitie beste ontwerp en toekomstwaarde mee te geven, zodat ze ook aantrekkelijk blijven starterswoning’ georganiseerd. Uit zeventig inzendingen verkoos voor toekomstige starters of andere bewoners. een jury de Trento Kameleon tot beste ontwerp. Er zijn diverse manieren om betaalbare woningen te bouwen. Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten Enkele voorbeelden: Woningcorporaties kunnen goedkoop gebouwde woningen onder • bouwen op een klein oppervlak. De grondkosten zijn dan lager; bijzondere voorwaarden verkopen om de betaalbaarheid verder te • toepassen van collectief particulier opdrachtgeverschap, waarbij verbeteren (zie hoofdstuk 6). Ook kan de starter Koopsubsidie of de regie bij de koper ligt (zie par. 5.2); een VROM Starterslening aanvragen, dan wel een hypotheekvorm • bouwen met kant-en-klare modules. In een gerationaliseerd voor starters gebruiken (zie hoofdstuk 7). Ook hiermee neemt de bouwproces met de nadruk op prefabricage en beperkt afstem- betaalbaarheid toe. mingsverlies zijn de bouwkosten lager; • bouwen in hogere dichtheden. Door gestapeld te bouwen of Meer informatie grondgebonden met een ‘slimme’ verkaveling gaan de grondkos- • www.wooninnovatiereeks.nl (Nr 7: Consumentgericht ontwikke- ten per woning omlaag; len, haalbaar betaalbaar bouwen) • energiearme woningen. De totale woonlasten zijn lager, zeker als • www.kei-centrum.nl (Publicatie: Goedkope bouwconcepten voor de meerkosten van de energiemaatregelen beperkt blijven. starters op de woningmarkt, in opdracht van de Provincie Gelderland) Doel Bouwconcepten voor starters maken het mogelijk betaalbare nieuwbouwwoningen te bouwen, zonder in te boeten op de woonkwaliteit. 5 In samenwerking met Plegt-Vos Bouwgroep, Architectenbureau van Manen, Hak en Rein Vos Notarissen en de Rabobank Flevoland. Doelgroep 6 Als bron van informatie over de Golf en Countryclub Buitenhof is gebruik gemaakt De bouwconcepten komen in beginsel ten goede aan iedere van de website www.buitenhof-lelystad.nl. Woonwijk Golf & Countryclub Buitenhof koopwoningzoekende die een betaalbare nieuwbouwwoning zoekt. Door middel van toewijzingscriteria kan de doelgroep worden 7 Palisium is een onafhankelijke onderneming die bestaat uit Palisium BV en Palisium beperkt tot starters. Beheer. Woonzorg Nederland en BAM Vastgoed zijn de belangrijkste stakeholders van het concept Palisium. Door wie 8 Als bron van informatie over Palisium is gebruik gemaakt van de website www. De ontwikkelaar of corporatie neemt het initiatief om betaalbare palisium.nl en het artikel ‘Eerste Palisium-project opgeleverd in Eerbeek’(2005) van Aedes-Arcares. woningen voor starters te bouwen. Gemeenten kunnen hierop invloed uitoefenen door middel van hun beleidsinstrumenten, 9 Als bron van informatie over Eemstein / Zonnestein is gebruik gemaakt van de zoals bestemmingsplannen, de exploitatieovereenkomst, expliota- website www.forta.nl en de website www.debakens.nl. tieplan en prestatieovereenkomsten. 10 Als bron van informatie over Resort Zonnestraat is gebruik gemaakt van de website www.tgooi.info, de website www.resortzonnestraal.nl en de website www.latei.nl/ projecten-verkoop-zonnestraal.html De koopwoning bereikbaar voor starters | 17
  • 19. 5.2 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap groep kopers veel werk zelf, een project in CPO vraagt van de begeleidende partij veel voorbereiding en inspanning. Overigens is er inmiddels wel veel informatie beschikbaar over CPO. Initiatiefnemers In te zetten door hoeven het wiel dus niet opnieuw uit te vinden. De ervaring leert verder dat woningen die in CPO zijn gebouwd bij Ontwikkelaar Corporatie Gemeente Provincie doorverkoop voor een veel hoger bedrag weer op de markt komen. Financier Dit betekent dat de betaalbaarheid alleen voor de eerste koper is Regio Rijk geborgd. Dit effect is te verkleinen of te beheersen door aan de eerste CPO initiëren X X X koop voorwaarden te verbinden (zie par. 6.2). De corporatie koopt de CPO stimuleren X X X X woning dan altijd terug, en biedt deze aan de volgende kandidaat aan, tegen een opnieuw betaalbare prijs. Beschrijving Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een variant op de De betaalbaarheid van woningen die in CPO worden gebouwd, kan traditionele zelfbouw op een eigen kavel. Particulieren verenigen verder toenemen door een combinatie met andere instrumenten. zich in een stichting of vereniging en verwerven in groepsverband Een gemeente kan bijvoorbeeld in haar grondprijsbeleid gunstige een bouwkavel met een woonbestemming. De stichting of voorwaarden opnemen voor CPO-projecten (zie par. 7.1). Ook is het vereniging is opdrachtgever voor de architect en aannemer en mogelijk om bijzondere voorwaarden te stellen aan de verkoop van particulieren ontwikkelen dus feitelijk gezamelijk de woningen, los de woningen, zoals hierboven aangegeven, bijvoorbeeld met van de overheid. korting en een terugkoopregeling (zie par. 6.2). Op die manier blijft ook de betaalbaarheid voor de volgende kopers verzekerd. Tot slot Doel kan de starter wellicht gebruik maken van Koopsubsidie of een CPO kan verschillende doelen dienen. Het geeft de koper meer VROM Starterslening (zie par. 7.2 en 7.3). zeggenschap over de toekomstige woning en verhoogt zijn betrokkenheid bij de eigen woonomgeving. Daarnaast blijkt CPO Meer informatie een aanzienlijk kostenvoordeel op te leveren. Volgens een recent • www.sev.nl (Publicaties: Evaluatie Wallisblok; CPO in renovatie SEV-experiment ligt dit in de orde van grootte van 25% tot 40% van (2008), Zelfbouw van droom naar daad; Evaluatie particulier de stichtingskosten van een ‘normaal’ ontwikkelde woning. opdrachtgeverschap Roombeek (2007), Bewoners aan zet; Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap (2006), Doelgroep Quick scan: prijs bij particulier opdrachtgeverschap (2006)) CPO is geschikt voor diverse doelgroepen. Vaak wordt het toegepast • www.iceb.nl (Informatiecentrum eigen bouw) in startersprojecten. Ook senioren en woongroepen kunnen zich • www.brabant.nl (Handboek CPO: onder Wonen > Subsidies en echter verenigen en zo optreden als collectief particulier regels voor wonen en bouwen > Subsidie voor collectief bouwen) opdrachtgever. • www.wooninnovatiereeks.nl (Nr 20: Co-ontwikkeling, het corporatiealternatief voor particulier opdrachtgeverschap, Nr 10: Door wie Participatie en personalisatie, praktijkkader voor particulier Zowel gemeenten, corporaties als inwoners kunnen CPO-projecten opdrachtgeverschap) initiëren. Daarnaast kunnen gemeenten, regio’s of provincies CPO • www.hetpon.nl (Publicatie: Bouwen in eigen beheer werkt. Een stimuleren door het verstrekken van subsidies (voor de begeleiding handleiding voor dorpsraden om betaalbare nieuwbouwwonin- van de kopersvereniging) of het maken van afspraken over het gen voor starters op de woningmarkt mogelijk te maken.) aandeel CPO in bijvoorbeeld een overeenkomst. Via het exploitatie- • www.bouwenineigenbeheer.nl plan kan de gemeente, in de situatie dat zij de gronden niet zelf in eigendom heeft, CPO ook afdwingbaar vastleggen. Gemeenten die zelf grond in bezit hebben, kunnen er voor kiezen bepaalde kavels alleen uit te geven aan collectief particuliere opdrachtgevers. Ervaringen CPO leidt tot goede resultaten. Het instrument wordt vooral toegepast in kleine kernen, maar kan ook in grotere kernen en stadsvernieuwingsprojecten toegevoegde waarde leveren. In Rotterdam is CPO bijvoorbeeld ingezet bij de renovatie van een complex. De woningen werden beter betaalbaar en de kopers bleken zeer betrokken te zijn bij de woning en de woonomgeving. Er kleven overigens ook nadelen aan CPO. De collectieve projecten gaan gepaard met een intensief traject dat veel tijd vraagt. Al verzet de 18 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 20. De koopwoning bereikbaar voor starters | 19
  • 21. 6. Verkoopinstrumenten: goedkoper verkopen 20 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 22. 6.1 Verkoop van huurwoningen Doelgroep De woningcorporatie bepaalt welke woningen en welke kopers in aanmerking komen. Het koopaanbod kan gericht zijn op woningen In te zetten door met zittende huurders of (ook) vrijkomende woningen. In het laatste geval zou de corporatie de vrijkomende woningen specifiek Ontwikkelaar Corporatie Gemeente kunnen bestemmen voor alleen starters. Provincie Financier Regio Rijk Door wie Verkoop met korting X De corporatie kan als eigenaar van de huurwoningen beslissen ze te Afspraken over verkoop huurwoningen X X X X X verkopen. Daarnaast kunnen gemeenten in hun prestatieovereen- komsten met corporaties afspraken opnemen over (het intensiveren van) de verkoop van huurwoningen. Beschrijving Sociale huurwoningen hebben gemiddeld een lagere WOZ-waarde Ervaringen dan koopwoningen. Bij verkoop van sociale huurwoningen neemt Corporaties verkochten de laatste jaren gemiddeld 13.600 huurwo- het aantal woningen in het goedkope(re) koopsegment toe. Op ningen per jaar, circa 0,6% van hun voorraad6. Dit doen zij om grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) mag een verschillende redenen. Eén daarvan is de maatschappelijke overwe- corporatie huurwoningen met een korting van maximaal 10% van ging om meer starters de mogelijkheid te bieden een woning te de marktwaarde verkopen. Als de koper gebruik maakt van kopen. Daarnaast spelen vaak ook financiële of portefeuillestrategi- Koopsubsidie is de maximaal toegestane korting hoger. Deze sche overwegingen een rol. Zo levert verkoop liquide middelen op die bedraagt maximaal 20% van de marktwaarde als de nieuwe eigenaar de corporaties goed kunnen gebruiken voor bijvoorbeeld de voordien nog niet in de woning woonde en 30% als het een zittende herstructurering van wijken. Huurwoningen vallen in het algemeen, huurder betreft. Dit vergroot de betaalbaarheid en stimuleert door het type woningen en de grootte daarvan, in een andere daardoor de verkoop van de woningen. prijscategorie dan koopwoningen. De verkoop geeft daarom vaak een impuls aan het koopaanbod in het lage en middensegment van de Doel markt. Door huurwoningen te verkopen, neemt het aanbod betaalbare koopwoningen aan de onderkant van de markt toe. Meer woningen Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten zijn daardoor bereikbaar voor starters. Het instrument kan veel Gemeenten kunnen met corporaties afspraken maken over de opleveren, omdat via de bestaande voorraad grotere aantallen aantallen te verkopen huurwoningen (zie hoofdstuk 4). Een aantal betaalbare koopwoningen op de markt kunnen komen dan via nieuwbouw. 6 Bron: ‘Van huur- naar koopwoning. Effecten van verkoop van huurwoningen.’, Rigo, in opdracht van VROM, april 2008. De koopwoning bereikbaar voor starters | 21
  • 23. corporaties biedt een (groot) deel van het woningbezit Te Woon Doel aan: een zittende huurder of kandidaat voor een vrijgekomen Door de verkoop onder voorwaarden verbetert, al dan niet tijdelijk, woning kan kiezen of hij wil (blijven) huren of kopen. Bij de de betaalbaarheid van een woning. De maandlasten kunnen voor de verkoop bedingt de corporatie een terugkooprecht of –plicht, zodat koper tot 50% lager uitvallen. Door toepassing van een terugkoop- ze de woning duurzaam als betaalbaar op de markt kan blijven plicht kan de corporatie de woningen meer dan één maal bereik- zetten. Het breed toepassen van Te Woon heeft voor koopgeïnteres- baar op de markt zetten. Als de corporatie de woning immers seerden het voordeel dat een veel groter deel van de woningen voor terugkoopt en opnieuw met korting aanbiedt, profiteert niet alleen aankoop beschikbaar komt. Vaak wordt dit bovendien gecombi- de eerste koper, maar blijft de woning ook voor de volgende kopers neerd met kortingvarianten (zie par. 6.2). betaalbaar. De starter kan een woning die hij koopt van de corporatie mogelijk (deels) financieren met een (VROM) Starterslening (zie par. 7.3) of Doelgroep een startershypotheek (zie par. 7.4). Ook kan hij eventueel De woningcorporatie bepaalt welke woningen zij aan welke klanten Koopsubsidie aanvragen (zie par. 7.2). onder voorwaarden aanbiedt. Ze kan deze vormen specifiek alleen voor starters inzetten. Belangrijk is verder dat de verkoop onder Meer informatie voorwaarden toepasbaar is bij zowel nieuwbouw als bestaande • www.aedes.nl (huur-)woningen. • www.senternovem.nl • www.veh.nl Door wie • www.vrom.nl Corporaties bieden al een ruim aantal jaren diverse vormen van verkoop onder voorwaarden aan. Deze mogelijkheid staat echter ook open voor ontwikkelaars. 6.2 Verkoop onder voorwaarden Ervaringen Meerdere corporaties passen vormen toe van ‘verkoop onder In te zetten door voorwaarden’ als Koopgarant en Slimmer Kopen; deze zijn dan ook het meest wijdverbreid. Daarnaast zijn er ook corporaties die een eigen product hebben ontwikkeld. Het aantal corporaties dat deze Ontwikkelaar Corporatie Gemeente vormen toepast, loopt naar schatting tegen de tweehonderd. Provincie Financier Sommige corporaties nemen een koopvariant op in het door hen Regio Rijk toegepaste Te Woon-concept: een zittende huurder of kandidaat Koopvarianten gebaseerd op verkoop voor een vrijgekomen woning kan kiezen of hij wil (blijven) huren, X X onder voorwaarden kopen, of kopen onder voorwaarden. Koopvarianten gebaseerd op splitsen X X grond en opstal Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten Afspraken over toepassing van koopvari- X X X De betaalbaarheid van de woning kan verder toenemen door een anten combinatie met Koopsubsidie (zie par. 7.2), de VROM Starterslening (zie par. 7.3) en/of een startershypotheek (zie par. 7.4). Ook Beschrijving woningen in CPO-projecten (zie par. 5.2) kunnen onder voorwaar- Dit is een bijzondere vorm van verkoop van corporatiewoningen, den worden verkocht, eventueel in combinatie met een grondprijs- waarbij de koper een korting ontvangt van meer dan 10% van de korting (zie par. 7.1). marktwaarde7. Hiervan zijn inmiddels meerdere varianten op de markt. De meest toegepaste zijn gebaseerd op het Fair Value- Meer informatie principe8: in ruil voor de korting op de marktwaarde deelt de • www.opmaat.net corporatie bij terugkoop in de waardeontwikkeling. WWI duidt deze • www.slimmerkopen.nl varianten aan met ‘verkoop onder voorwaarden’ (voorheen • www.koop-goedkoop.nl maatschappelijk gebonden eigendom). Verkoop onder voorwaar- • www.socialekoop.nl den vindt onder diverse merknamen plaats. De bekendste zijn • www.aedes.nl Koopgarant, Slimmer Kopen en Kopen met Korting. Daarnaast • www.kei-centrum.nl (Publicatie Woonbron: Evaluatie Te Woon, bestaan er koopvarianten die zijn gebaseerd op het splitsen van de 2005) grond, en de opstal en de koper niet of tijdelijk minder betaalt voor • www.sev.nl (Publicatie: Atlas koopvarianten, 2006) de grond. De bekendste daarvan zijn Koop Goedkoop en Sociale Koop. 22 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 24. De koopwoning bereikbaar voor starters | 23
  • 25. 7. Financiële instrumenten: starter financieel ondersteunen 9 Uiteraard binnen de kaders van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. 24 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 26. 7.1 Grondprijskorting Door wie Korting op de grondprijs is een instrument dat iedere gemeente kan In te zetten door inzetten, die grondpositie heeft en bouwgrond uitgeeft. Het ligt voor de hand met de corporaties en ontwikkelaars af te spreken dat Ontwikkelaar zij de korting volledig doorberekenen in een lagere koopprijs. Corporatie Gemeente Provincie Financier Regio Ervaringen Rijk Gemeenten passen grondprijskorting toe bij zowel huur- als Grondprijskorting verlenen X X X koopprojecten. Bij sociale huurwoningen is het effect duurzaam: de Afspraken maken over grondprijskorting X X X X huurprijs is niet alleen voor de eerste huurder, maar structureel verlaagd. Als de grondprijskorting wordt toegepast bij koopwonin- Beschrijving gen, bestaat het risico dat het voordeel uitsluitend en volledig ten Als gemeenten beschikken over eigen grond kunnen zij deze met goede komt aan de eerste koper, die dit te gelde maakt zodra hij de korting verkopen ten behoeve van de bouw van woningen voor woning doorverkoopt. Om dit te voorkomen, moet de gemeente starters. Dit drukt de koopprijs van de woning. De gemeente kan als nadere voorwaarden stellen bij de grondverkoop. In combinatie met voorwaarde voor de korting op de grondprijs met de corporatie of verkoop onder voorwaarden kan de grondprijskorting zo (wel) een ontwikkelaar afspreken dat deze de woningen alleen verkopen aan meer duurzaam karakter krijgen starters, en daarbij de korting volledig doorgeven. Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten Doel De betaalbaarheid van de woningen op goedkopere grond, kan Een grondprijskorting is bedoeld om de betaalbaarheid van verder verbeteren door middel van CPO (par. 5.2) en/of verkoop nieuwbouwwoningen te verbeteren. In de meest zuivere vorm onder voorwaarden (zie par. 6.2). Ook kan de starter die de woning verstrekt een gemeente deze korting alleen als de woningen betrekt wellicht gebruik maken van Koopsubsidie (zie par. 7.2), de daadwerkelijk bestemd zijn voor starters. Daarmee is dit een VROM Starterslening (zie par. 7.3) en/of een speciale hypotheek- instrument dat is gericht op (het financieel ondersteunen van) de vorm (zie par. 7.4). koper, ook al is het effect hetzelfde als dat van verkoopinstrumen- ten: het verlagen van de koopprijs. Meer informatie Op www.vng.nl onder ‘praktijkvoorbeelden’ zijn diverse gemeente- Doelgroep lijke grondbeleidnota’s te vinden die specifieke aandacht besteden Een gemeente kan dit instrument inzetten als grondeigenaar, aan (koop)starters. afgestemd op de lokale situatie. Zij spreekt in een overeenkomst met de grondafnemer en ontwikkelende partij af dat zij de wonin- gen bijvoorbeeld verkopen onder een bepaalde maximum prijs, en/ of enkel aan een specifieke doelgroep zoals starters. De koopwoning bereikbaar voor starters | 25
  • 27. 7.2 Koopsubsidie Door wie Het Rijk is verantwoordelijk voor de Wet bevordering eigenwoning- bezit en de jaarlijkse vaststelling van het beschikbare budget. In te zetten door Corporaties, gemeenten en financiers kunnen een rol spelen bij het informeren en voorlichten van starters. Ontwikkelaar Corporatie Gemeente Provincie Financier Regio Rijk Koopsubsidie verstrekken X Voorwaarden Koopsubsidie (2009) Voorlichting over Koopsubsidie X X X X X X X 1. Koper is tenminste achttien jaar. Beschrijving 2. Koper is de afgelopen drie jaar geen eigenaar geweest van Koopsubsidie is een maandelijkse bijdrage van de rijksoverheid in een koopwoning. de hypotheeklasten van mensen met een lager of middeninkomen. 3. Koper gaat de woning zelf bewonen. De subsidie wordt, onder bepaalde voorwaarden, toegekend bij de 4. Het vermogen van de koper bedraagt maximaal EUR 20.315 aankoop van een woning. Iedere vijf jaar toetst het Rijk het (of maximaal EUR 40.630 als de koper een fiscale partner inkomen om vast te stellen of de koper nog steeds in aanmerking heeft). komt voor Koopsubsidie. De regels voor Koopsubsidie zijn 5. De koopsom van de woning bedraagt maximaal EUR vastgelegd in de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW). Het Rijk 163.625. stelt jaarlijks een maximaal te besteden budget vast. Is dit budget 6. De hypotheek bedraagt maximaal EUR 176.715. op, dan neemt het Rijk geen aanvragen meer in behandeling. 7. Over de hypotheek moet Nationale Hypotheek Garantie worden afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Doel Woningen. Met Koopsubsidie wil de rijksoverheid bevorderen dat mensen met 8. De hypotheek heeft een rentevaste periode van tenminste een bescheiden inkomen een eigen woning kunnen kopen. tien jaar. Koopsubsidie verhoogt de leencapaciteit, waardoor de koper een 9. De hypotheek heeft een looptijd van maximaal dertig jaar. hoger bedrag aan hypotheek kan krijgen. 10. De koper heeft op de datum van passeren al zijn overige betalingsverplichtingen afgelost. (Bron: SenterNovem, 2009) Rekenvoorbeeld Koopsubsidie Koper Alleenstaand, 25 Ervaringen jaar In 2008 heeft het Rijk de voorwaarden verruimd om in aanmerking Bruto jaarinkomen € 29.000 te komen voor Koopsubsidie: zowel de maximale koopprijs als de Koopsom bestaande woning € 145.000 maximum-hypotheek is verhoogd. Dit heeft geleid tot een toename Hypotheekrente 5,6% van het aantal gehonoreerde aanvragen. Benodigde hypotheek € 162.400 (inclusief 12% bijkomende Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten kosten) Koopsubsidie is niet gekoppeld aan een instrument, maar aan de Maximale hypotheek € 137.655 (op basis koper. Zo kunnen ook starters die een woning kopen onder van normen NHG, voorwaarden (zie par. 6.2) Koopsubsidie aanvragen. 2009) Maandelijkse bijdrage Koopsubsidie € 95,21 Meer informatie Maximale hypotheek met Koopsubsidie € 169.228 • De uitvoering van de Koopsubsidie is in handen van SenterNovem, www.senternovem.nl Met behulp van de Koopsubsidie kan deze koper € 31.573 meer • www.nhg.nl lenen. Hij krijgt de eerste vijf jaar maandelijks € 95,21 subsidie. • www.vrom.nl (dossier Koopsubsidie) Doelgroep De hoogte van de Koopsubsidie is afhankelijk van het inkomen, de leeftijd van de aanvrager, de koopprijs van de woning, de hoogte van de hypotheeklast en de toepassing van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG, zie par. 7.5). In het kader staan de voorwaarden waaraan de aanvrager moet voldoen, wil hij in aanmerking kunnen komen voor Koopsubsidie. 26 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 28. 7.3 Starterslening krijgen, en de hypotheek die hij nodig heeft voor de aankoop van zijn woning. Hierdoor zijn meer woningen voor hem bereikbaar. In te zetten door Doelgroep Ontwikkelaar Niet elke starter kan een Starterslening aanvragen. Dat kan alleen in Corporatie Gemeente Provincie Financier gemeenten die de VROM Starterslening voeren, of bij woningen van Regio corporaties die de Corporatie-Starterslening toepassen. De Rijk gemeente of de corporatie kan gedeeltelijk zelf bepalen aan welke Verstrekken (VROM) Starterslening X X voorwaarden de starter moet voldoen. Zij bepalen bijvoorbeeld zelf Financieel stimuleren (VROM) Starterslening X X X X X X de doelgroep, het woningsegment en/of de wijk(en). Voorlichting over (VROM) Starterslening X X X X X X X Door wie Beschrijving Gemeenten verstrekken VROM Startersleningen. Daarnaast mogen De Starterslening is een renteloze lening die de stichting sinds 1 juli 2007 ook woningcorporaties Startersleningen verstrekken. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten Provincies kunnen een stimulerende rol spelen bij de Starterslening. verstrekt (SVn). Hij wordt afgesloten als tweede hypotheek en heeft De provincies Limburg, Gelderland, Overijssel en Utrecht hebben een een looptijd van maximaal dertig jaar. De eerste drie jaar van de stimuleringsregeling in het leven geroepen volgens welke ze de looptijd betaalt de starter geen rente en geen aflossing over de gemeentelijke inleg verdubbelen. In dat geval betaalt VROM 50% van lening. Daarna doet hij dat wel, op basis van een annuïteitenlening. de kosten van de uiteindelijke VROM Starterslening en gemeente en Als het inkomen dat niet (geheel) toelaat, kan de starter een provincie beide 25%. Provincies kunnen aan hun bijdrage voorwaar- hertoets aanvragen. Blijkt het inkomen dan inderdaad te laag, dan den verbinden. Zo draagt de provincie Limburg alleen bij aan een blijft de Starterslening (deels) rentevrij. De volgende momenten gemeentelijk startersfonds als ook de plaatselijke corporaties een waarop een hertoets kan plaatsvinden, zijn na het 6e, 10e en 15e inspanningsverplichting aangaan om de starters op de woningmarkt jaar. Zonder de hertoets zijn dat ook de momenten waarop de met speciale instrumenten tegemoet te komen. starter wel rente en aflossing gaat betalen. Ervaringen Als een starter gebruik maakt van de Starterslening bestaat de totale Ultimo 2008 hebben 205 van de 443 Nederlandse gemeenten de financiering van de woning uit twee leningen: de normale (eerste) VROM Starterslening ingevoerd. In totaal zijn er sinds 2002 circa hypotheek bij een geldverstrekker naar eigen keuze en, als vierduizend Startersleningen verstrekt. Gemeenten zijn enthousiast aanvulling hierop, de Starterslening als tweede hypotheek bij de over het instrument, omdat het heel gericht de doelgroep onder- SVn. Beide leningen moeten voldoen aan de normen voor de steunt. De inkomenstoets geeft bovendien de garantie dat degene Nationale Hypotheek Garantie (NHG, zie par. 7.5). die gebruik maakt van de Starterslening deze ook daadwerkelijk nodig heeft. SVn beziet regelmatig het verloop van de Tot 2007 financierden de gemeenten de Starterslening uit een eigen, Startersleningen en de vervroegde aflossingen daarop. Daaruit blijkt gemeentelijk budget. VROM heeft in 2007 € 40 miljoen ter dat meer dan een kwart van de starters al na drie jaar overgaat tot beschikking gesteld, waarmee het ministerie 50% van de kosten van aflossen of oversluiten van de Starterslening, omdat het inkomen de door gemeenten verstrekte VROM Startersleningen voor haar inmiddels voldoende is gestegen. Dit geld kan terugvloeien in het rekening neemt. fonds, dat daarmee een volgende starter kan helpen. De (VROM) Starterslening is niet in alle gemeenten even succesvol. Doel Met een Starterslening kan een starter het gat overbruggen tussen 10 http://www.brabant.nl/upload/documenten/b/brochure_betaalbaar_bouwen.pdf. de maximale hypotheek die hij op basis van zijn inkomen kan 11 http://www.brabant.nl/upload/documenten/h/handboek%20cpo.pdf. Rekenvoorbeeld VROM Starterslening (gemeente) Koper Samenwonend, beiden 24 jaar, voldoet aan de criteria van de gemeentelijke Verordening VROM Startersre-geling. Gezamenlijk bruto jaarinkomen € 20.000 + € 15.000 = € 35.000. Koopsom nieuwbouwwoning €160.000 v.o.n. Hypotheekrente 5,6% Benodigde hypotheek € 172.800 (inclusief 8% bijkomende kosten) Maximale hypotheek € 155.466 (op basis van NHG-normen, 2009) Hoogte mogelijke VROM Starterslening € 17.334 De koopwoning bereikbaar voor starters | 27
  • 29. Dit hangt met name af van de voorwaarden die een gemeente stelt. ruil voor de afname van meerdere diensten (zoals woonverzekerin- Gemeenten zijn vrij om het instrument in te zetten waar het volgens gen of een betaalrekening). hen nodig is (doelgroep, woningen, eventueel wijk). Idealiter sluiten de voorwaarden goed aan bij de lokale situatie. Is dat niet zo Doel en zijn ze te strikt, dan zal blijken dat het instrument maar een zeer Al deze hypotheekvormen beogen meer woningen binnen het kleine groep deelnemers bereikt. bereik van de starter te brengen. Dat gebeurt door een hoger hypotheekbedrag mogelijk te maken, dan wel de maandlasten Gemeenten die relatief veel VROM Startersleningen verstrekken, (tijdelijk) te verlagen9. zijn op dit moment onder andere Apeldoorn, Arnhem, Eindhoven, Katwijk, Purmerend, Steenbergen en Veldhoven. Zij passen niet Doelgroep alleen ruime voorwaarden toe, maar communiceren ook intensief In principe kunnen alle starters een speciale startershypotheek over de lening. aanvragen. De geldverstrekker bepaalt daarbij de voorwaarden. Als de starter ook Koopsubsidie of een VROM Starterslening aanvraagt, is Naast de VROM Starterslening faciliteert SVn sinds februari 2008 ook financiering met Nationale Hypotheek Garantie verplicht (zie par. 7.5). de Corporatie-Starterslening. Onder andere De Alliantie, Ymere en Volksbelang Made maken hier gebruik van. SVn verwacht een Door wie toename van het aantal deelnemende corporaties. Ook voor de Het ontwikkelen en toepassen van speciale startershypotheken is Corporatie-Starterslening geldt dat deze meer succes oogst als de een zaak van de financiers. De verkopende partijen – corporaties, voorwaarden niet te strikt geformuleerd zijn. ontwikkelaars of andere – kunnen starters zelf informeren en voorlichten over de mogelijkheden, of hen door te verwijzen naar Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten bijvoorbeeld de Vereniging Eigen Huis. Ook kan een corporatie met De VROM Starterslening of Corporatie-Starterslening is te combineren een geldverstrekker gunstige voorwaarden afspreken voor de met vormen van verkoop onder voorwaarden, zoals Koopgarant en woningen die zij onder bijzondere voorwaarden verkoopt (bijvoor- Slimmer Kopen (zie par. 6.2), Collectief Particulier beeld met korting en terugkoopgarantie, zie par. 6.2). Opdrachtgeverschap (zie par. 5.2) en/of startersconcepten (zie par. 5.1). Ervaringen Meer informatie Diverse geldverstrekkers besteden in hun communicatie (website of • www.svn.nl brochures) nadrukkelijk aandacht aan de startersproblematiek c.q. de • www.nhg.nl eerste aankoop van een woning. Sommigen hebben daadwerkelijk • www.veh.nl (Onderzoek Vereniging Eigen Huis naar een hypotheekvorm voor starters op de markt gebracht, al dan niet Starterslening SVn, 2004) met de term ‘starter’ eraan verbonden. In de advisering daarover • www.vrom.nl nemen zij ook nadrukkelijk instrumenten als Koopsubsidie, de VROM Starterslening en de Nationale Hypotheek Garantie mee. Ondanks dat op dit gebied grote vorderingen zijn geboekt, kan de advisering van starters nog wel een stuk beter en transparanter. Starters zijn 7.4 Hypotheekvormen voor starters doorgaans nog onervaren en zouden het advies moeten krijgen zich breed te oriënteren. In te zetten door Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten Ontwikkelaar De keuze voor een hypotheekvorm ligt altijd bij de koper. Dat maakt Corporatie Gemeente Provincie Financier het mogelijk het instrument te combineren met Collectief Particulier Regio Opdrachtgeverschap (zie par. 5.2), Koopsubsidie (zie par. 7.2), verkoop Rijk met korting (zie par. 6.1) en verkoop onder voorwaarden (zie par. 6.2). Startershypotheek aanbieden X Er zijn verder mogelijkheden om bijdragen van (groot)ouders, andere Voorlichting over startershypotheken en NHG X X X familieleden en/of derden in te zetten bij de financiering, via een schenking, renteloze lening of zakelijke lening. Hiervoor gelden Beschrijving bijzondere fiscale spelregels. Starters kunnen voor informatie Diverse geldverstrekkers hebben speciale hypotheekvormen voor hierover terecht bij een notaris, financiers, hypotheekbemiddelaars starters ontwikkeld. De werking kan verschillen. Zo zijn er vormen en de Belastingdienst. die gebaseerd zijn op de medewerking van (groot)ouders in de vorm van een borgstelling, lening, schenking of mede-eigenaarschap. Meer informatie Andere vormen gaan uit van het perspectief van een stijgend • websites van geldverstrekkers en hypotheekbemiddelaars inkomen van de starter die aan het begin van zijn carrière staat. Dit • websites van notarissen zorgt voor lagere maandlasten in de beginjaren van de hypotheek. • www.belastingdienst.nl Tot slot zijn er financiers die een korting op de rente verlenen, in • www.nhg.nl 28 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 30. 7.5 Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heid, echtscheiding of het overlijden van de partner. Dit bedragt dient in de toekomst uiteraard weer terugbetaald te worden aan In te zetten door de geldgever via een terugbetalingsregeling. Ontwikkelaar Combinatiemogelijkheden met andere instrumenten Corporatie Gemeente Provincie Financier De Nationale Hypotheek Garantie is te koppelen aan elke hypo- Regio theek, dus ook aan een startershypotheek. Bij de toepassing van Rijk Koopsubsidie of een VROM Starterslening is financiering met Informatie over NHG X X X Nationale Hypotheek Garantie verplicht. Ook corporaties kunnen NHG verstrekken (alleen door het WEW) bij verkoop financiering met NHG als voorwaarde hanteren. Beschrijving Meer informatie De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) verstrekt in • websites van geldverstrekkers en hypotheekbemiddelaars bepaalde gevallen bij het afsluiten van een lening voor het kopen of • www.nhg.nl verbouwen van een woning de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daarmee krijgt de geldverstrekker de garantie dat hij de door hem verstrekte hypothecaire lening altijd terugkrijgt. Als de hypotheeknemer niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen, neemt de WEW die over. Doel De Stichting WEW beoogt een duurzaam gunstig klimaat voor de financiering van het eigen woningbezit in Nederland te creëren. De Nationale Hypotheek Garantie staat daarbij voor veilig, voordelig en verantwoord lenen. Doelgroep In principe kan iedereen NHG aanvragen, mits het hypotheekbedrag lager is dan een bepaald maximum. In 2009 is dit vastgesteld op € 265.000. Het maximum is inclusief de bijkomende kosten zoals notariskosten, afsluitprovisie en overdrachtsbelasting. Bij bestaan- de woningen stelt NHG het percentage bijkomende kosten standaard op 12%, bij nieuwbouwwoningen op 8%. Door wie Het Waarborgfonds Eigen Woningen is de enige partij die de NHG verstrekt. De starter kan NHG aanvragen via een hypotheekadviseur of geldverstrekker. Komt hij ervoor in aanmerking, dan wordt de aanvraag tegelijk met die van de hypotheek bij de geldverstrekker ingediend. De starter hoeft dus zelf geen actie te ondernemen. Ervaringen Sinds de introductie van de Nationale Hypotheek Garantie in 1995 hebben al een miljoen huishoudens hun eigen woning gefinancierd met NHG. De ervaringen zijn goed. Tegen een eenmalige provisie, in 2009 0,45% van het hypotheekbedrag, ontvangt de koper meerdere voordelen: • een korting (oplopend tot 0,6%) op de hypotheekrente waardoor de maandlast lager uitvalt; • kwijtschelding van de restschuld bij gedwongen verkoop na betalingsproblemen buiten eigen schuld; • de Woonlastenfaciliteit: het WEW staat borg voor een bijschrij- ving van maximaal 9% op de bestaande lening met NHG als de koper tijdelijk de hypotheeklasten niet volledig kan voldoen, bijvoorbeeld als gevolg van werkloosheid, arbeidsongeschikt- De koopwoning bereikbaar voor starters | 29
  • 31. 8. Goede voorbeelden 30 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 32. Alle beschreven instrumenten zijn in gebruik, soms op grote schaal, Waarom voert de provincie specifiek beleid voor deze soms zijn slechts enkele voorbeelden beschikbaar. In dit laatste doelgroep? hoofdstuk komen vijf partijen aan het woord, die een combinatie “Dat doen we omdat ook starters recht hebben op een betaalbare van instrumenten inzetten om de startersproblematiek aan te woning. Bovendien is een eigen woning een goede investering voor pakken. WWI is van mening dat deze voorbeelden navolging de toekomst. Juist in tijden waarin het wat minder gaat met de verdienen. economie is het van belang dat woningen bereikbaar blijven, speciaal voor starters. Net zo belangrijk is dat er wordt gebouwd.” Op welke manier zet de provincie zich in voor starters? 8.1 Provincie Noord-Brabant “We volgen twee sporen: voorlichten en kennis delen, én specifieke stimuleringsregelingen inzetten. Zo hebben we in 2006 de brochure Gedeputeerde Paul Rüpp is portefeuillehouder Ruimtelijke ‘Betaalbaar Bouwen’10 uitgebracht. Hierin worden dertien projecten ontwikkeling en volkshuisvesting in Noord-Brabant. Deze in elf gemeenten uitgelicht waarbij het op verschillende manieren provincie zet zich in voor meer aandacht en actie op het gebied is gelukt om goedkope koopwoningen te bouwen. De brochure van betaalbaar bouwen, onder andere voor starters. biedt een dwarsdoorsnede van creatieve oplossingen die navolging verdienen. Daarmee willen we partijen inspireren en duidelijk Hoe is de situatie voor starters op de Brabantse maken dat betaalbaar bouwen mogelijk is. We realiseren ons dat je woningmarkt? de weerbarstige praktijk van betaalbaar bouwen niet oplost met een “Starters hebben het ook in Noord-Brabant lastig op de koopwo- brochure. Deze heeft er echter wel voor gezorgd dat de discussie op ningmarkt. Wij monitoren de bouwplannen van de 68 Brabantse gang is gekomen en het thema hoog op vele lokale en regionale gemeenten nauwkeurig. Hieruit is gebleken dat slechts acht tot tien woonagenda’s is geplaatst. procent van de gemeentelijke plancapaciteit wordt ingevuld met de bouw van goedkope koopwoningen. In 2008 zijn dit woningen tot € Naast voorlichting stimuleren we actief twee specifieke ontwikke- 175.000. Nieuwouwplannen lijken zich dus te concentreren in de lingen: CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) en het segmenten goedkope huur en dure koop. Ik realiseer me dat het bouwen van goedkope starterswoningen. In mei 2008 is de moeilijk is betaalbaar te bouwen, maar het is niet onmogelijk. Met stimuleringsregeling CPO van start gegaan. De provincie heeft wat creativiteit en lef kom je een heel eind. De provincie probeert hiervoor een subsidiebudget van vier miljoen euro gereserveerd. De met een financiële impuls die creativiteit bij gemeenten en subsidies worden toegekend aan het collectief en zijn met name ontwikkelaars los te trekken.” bedoeld om de aanloopkosten mee te financieren. 12 Sinds 1 juli 2007: voor nieuwbouwwoningen tussen €168.1000 en de koopsom- grens van NHG, € 245.000 v.o.n. De koopwoning bereikbaar voor starters | 31
  • 33. Onderdeel van deze stimuleringsregeling is ook het ‘Handboek Waaruit blijkt dat starters een aandachtsgroep zijn? Bouwen met Burgers’11. Dit boek geeft antwoord op veel praktische “Dat starters aandacht nodig hebben, was duidelijk. Daarvoor vragen rond CPO. hoefden we geen uitgebreid onderzoek te doen. De signalen werden duidelijk genoeg afgegeven door de kernen: onze jongeren trekken In november 2008 is verder de stimuleringsregeling goedkope weg uit het dorp omdat ze er geen betaalbare woning kunnen koopwoningen van kracht geworden. Voor deze subsidieregeling vinden. Dus bouw meer starterswoningen en zorg ook dat deze stelt de provincie zestien miljoen euro beschikbaar. Doel is de bouw duurzaam betaalbaar blijven. In het verleden bouwden we ook wel van in totaal circa 11.000 nieuwe starterswoningen tot 2011. Dit goedkope woningen, maar omdat ze onder de marktwaarde werden komt neer op bijna een verdubbeling van het in de bestaande verkocht, profiteerde alleen de eerste bewoner. Die woont er drie of bouwplannen opgenomen aantal van 6.000 goedkope koopwonin- vier jaar en verkoopt de woning dan met dikke winst. Dan is het gen. De provincie daagt de gemeenten uit dit aantal te verhogen. meteen geen starterswoning meer.” Het zijn de gemeenten die de subsidie ontvangen. Zij bepalen zelf hoe ze deze middelen inzetten om de bouw van starterswoningen te Hoe maken jullie de woningen duurzaam betaalbaar? stimuleren.” “Wij proberen het bouwen van starterswoningen – dat zijn woningen tot € 160.000 – aantrekkelijker te maken door lagere Werkt het ook? grondprijzen te hanteren. De gemeente steekt daar geld in, in ruil “Er is veel vraag naar de stimuleringsregeling CPO. Een half jaar na voor de garantie dat de woning in de toekomst betaalbaar blijft. invoering van de regeling heeft de provincie al de helft van het Daarvoor wordt de constructie van Koopgarant toegepast. De subsidiebudget aan initiatieven kunnen toekennen. De stimule- woning wordt bij verkoop terugverkocht aan de corporatie, die deze ringsregeling goedkoop bouwen is nog te vers om er duidelijke vervolgens opnieuw met korting aanbiedt. Een mooi voorbeeld uitspraken over te kunnen doen, maar ik verwacht er veel van. hiervan is het project in Casteren dat ook landelijk aandacht heeft Gemeenten kunnen er goedkoper mee ontwikkelen en dat moet gekregen. Hier is een project van 24 woningen in collectief zich uiteindelijk vertalen in een lagere vraagprijs voor woningen.” particulier opdrachtgeverschap (CPO) gecombineerd met een grondprijskorting en Koopgarant. Meer zeggenschap en betrokken- Heeft u tips voor andere provincies die zich willen heid dus in combinatie met een betere betaalbaarheid. De gemid- inzetten voor starters? delde stichtingskosten van de woningen, voor grond en woning “Doe als wij. Werk samen met gemeenten en particulieren. samen, bedroegen slechts € 122.000. Daarvoor zijn kwalitatief hele Stimuleer en beloon creativiteit, versoepel je procedures. Kortom, goede woningen neergezet, in een mix van woningtypen met drie-, benut de ruimte die je als provincie hebt om je doelen op dit terrein vier- en zes-onder-een-kapwoningen in diverse ontwerpen. We zien te realiseren. De ervaring leert dat er meer mogelijk is dan je op het daar nu de eerste mensen verhuizen. De woningen die voor de eerste gezicht denkt.” tweede keer worden verkocht, gaan opnieuw naar starters. Het werkt dus! In Casteren kunnen nu eigenlijk alle starters in het eigen dorp een betaalbare woning vinden. We passen het systeem daarom nu ook in de andere kernen toe.” 8.2 Gemeente Bladel En als de grond niet van de gemeente is? Cees van Hintum is beleidsmedewerker en projectleider “Dan kunnen we uiteraard geen grondprijskorting toepassen. In Ruimtelijke ordening bij de gemeente Bladel. Bladel is een van plaats daarvan maken we in een PPS-constructie of een realisatie- de zeven gemeenten die door de provincie Noord-Brabant zijn overeenkomst afspraken met de ontwikkelaar. Zo’n afspraak is aangewezen als pilotgemeente op het gebied van wonen. Zij bijvoorbeeld dat de ontwikkelaar naast vrije sectorwoningen ook mogen vrij bouwen binnen rode contouren en zijn dus niet duurzame starterswoningen bouwt, met Koopgarant. Of dat hij in langer gebonden aan contingenten. Bij de bestemming van de een project ook ruimte biedt aan particulier opdrachtgeverschap. nieuwbouw staan starters in Bladel hoog op de agenda. Op die manier kunnen we, ondanks dat we geen eigenaar zijn, toch invloed uitoefenen op de woningbouwontwikkeling die we het Bladel is flink aan het bouwen? liefste hebben!” “Door de status als pilotgemeente wordt de nieuwbouw in Bladel niet meer belemmerd door contingenten. Daar staat de afspraak Bent u tevreden over het resultaat? tegenover dat we uitsluitend inbreiden en dus niet meer bouwen in “Ja. Zeker in de kleine kernen hebben we een behoorlijke inhaalslag de wei. Dit heeft in alle vijf kernen van de gemeente tot behoorlijke gemaakt. Dit heeft een positief effect op de leefbaarheid. Doordat bouwimpulsen geleid. De gemeenteraad heeft daarbij gezegd dat we de jongeren in het dorp kunnen houden, kunnen bijvoorbeeld we met name moeten bouwen voor de aandachtsgroepen starters ook de scholen blijven bestaan. Dit houdt de dynamiek in het dorp en senioren.” in stand.” 32 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 34. Heeft u een tip voor andere gemeenten? Hoe doet de Alliantie dat? “Het project in Casteren verdient absoluut navolging. De combina- “Het belangrijkste is te zorgen dat er aanbod komt voor starters. Dit tie van een korting op de grondprijs, CPO waardoor de jongeren - doen we met name door huurwoningen te koop aan te bieden. weliswaar onder professionele begeleiding - intensief worden Starterswoningen – woningen met een prijs-kwaliteitverhouding betrokken bij hun nieuwe woning en Koopgarant heeft uitstekende die bij starters past - zijn er voor een belangrijk deel al. Dit betekent resultaten opgeleverd.” niet dat we in de nieuwbouw deze groep helemaal overslaan, maar het accent ligt toch op de verkoop van woningen in de bestaande voorraad. Het houdt daarbij voor ons niet op met het plaatsen van het ‘Te Koop’ bord in de tuin. Wij doen uitgebreid aan voorlichting In Bladel werken diverse partijen samen aan het vergroten van en begeleiden starters bij hun aankoop. De voorlichting geven we in de mogelijkheden voor starters op de woningmarkt. Juist door eerste instantie collectief en indien gewenst ook individueel.” deze gezamenlijke aanpak is het mogelijk concrete resultaten te boe-ken. “Belangrijk is verder dat je aanvullende instrumenten hebt. Wij vinden Koopgarant een belangrijk product voor starters. Daarnaast Provincie Loslaten contingenten (jaarlijkse maxima bieden wij onze klanten de Starterslening aan. We zetten deze voor het aantal te bouwen wonin-gen) instrumenten in om voor een grotere groep de stap van huur naar Subsidieregeling CPO koop mogelijk te maken.” Subsidieregeling betaalbare bouw Gemeente CPO initiëren Wat is het resultaat van deze inspanningen? Grondprijskorting “Bij de verkoop van woningen aan zittende huurders scoren wij ten Afspraken met corporatie over toepassing opzichte van andere corporaties relatief hoog. Toch mag er van ons Koopgarant nog een tandje bij. We blijven daarom informatiecampagnes Afspraken met kopersvereniging inzetten om de verkoop te stimuleren. Ook zien we dat het product Afspraken met ontwikkelaar over bouw Koopgarant nu echt de kinderschoenen ontgroeid is. Het is betaalbare koopwoningen inmiddels erg goed bekend bij corporaties. Het product is beproefd Corporatie Uitvoeren Koopgarant-regeling en vertrouwd. Ik voorzie een grote toekomst. Datzelfde hopen wij te Voorfinanciering en garantstelling bij CPO realiseren met de Starterslening, een ander instrument waarmee we net een andere groep hopen te helpen.” 8.3 De Alliantie Wat kunt u andere corporaties meegeven? “Maak werk van het bieden van huisvesting aan starters en draag Jim Schuyt is voorzitter van de directie van De Alliantie. Deze daarmee bij aan de gezondheid van de woningmarkt. De doorstro- corporatie is een koploper bij het aanpakken van de starterspro- ming van de huur- naar de koopwoningmarkt is een graadmeter blematiek. De Alliantie stond onder andere samen met drie voor het functioneren van de woningmarkt. Een corporatie kan daar andere corporaties aan de wieg van het product Koopgarant. een belangrijke bijdrage aan leveren!” Daarnaast ging ze het gesprek aan met de belastingdienst om de Corporatie Starterslening mogelijk te maken. Waarom zet De Alliantie zich in voor starters? 8.4 Gemeente Apeldoorn “Starters zijn een belangrijke doelgroep voor De Alliantie. Corporaties zijn in het leven geroepen om degenen die de minste Loet Otto is medewerker financiële regelingen bij de Dienst kansen hebben op de woningmarkt te ondersteunen. En dat geldt Ruimtelijke Ontwikkeling van de gemeente Apeldoorn. Hij is op dit moment zeker voor de groep woningzoekenden die voor het een specialist op het gebied van de VROM Starterslening. eerst een woning willen kopen. We onderscheiden daarbij verschil- Apeldoorn voert met deze lening een actief en succesvol beleid. lende categorieën starters. De groep starters die van huur naar koop doorstroomt, is voor ons de belangrijkste. Hun mogelijkheden Hoeveel VROM Startersleningen zet Apeldoorn per jaar af? fungeren als een soort thermometer voor het functioneren van de “Wij hebben samen met een aantal andere gemeenten aan de wieg woningmarkt. En die markt functioneert niet goed. Een van de gestaan van de Starterslening en voeren het product vanaf het gevolgen is dat de huursector en de koopsector steeds meer begin. In 2004 zijn we begonnen met een voorzichtig programma gescheiden segmenten zijn geworden. Vooral starters zijn daarvan van dertig leningen. Omdat we merkten dat het erg aansloeg, is het de dupe. Kortom: geredeneerd vanuit zowel de doelgroep als de programma in de jaren daarna opgevoerd. In 2008 zetten we maar woningmarkt hebben wij de ambitie om starters te helpen.” liefst 150 VROM Startersleningen af.” De koopwoning bereikbaar voor starters | 33
  • 35. Waarom doet de gemeente dat? verkocht, valt ineens binnen het bereik van de VROM “De Starterslening is een hulpmiddel om de grote stap van huur Starterslening.” naar koop mogelijk te maken. We spreken er met name jonge huishoudens mee aan. Uit de monitoring blijkt dat 95% van de Zou u andere gemeenten de VROM Starterslening aanvragers van een Starterslening jonger is dan 35 jaar. Daarmee adviseren? komt de lening tegemoet aan onze doelstellingen. Wij hebben “Zeker. Het werkt heel goed en nadelen heb ik nog niet ontdekt!” geconstateerd dat in de demografische samenstelling van de Apeldoornse bevolking de groep van 20 tot 35 jaar is ondervertegen- woordigd. Dit willen we graag veranderen en daarom vinden we het belangrijk dat deze groep in onze gemeente een betaalbare 8.5 Gemeente Rotterdam koopwoning kan vinden.” Rogier Bruijning is beleidsadviseur Wonen bij de dienst Hoe zetten jullie de VROM Starterslening in? Stedebouw & Volkshuisvesting (dS+V), afdeling Wonen, van de “Wij hebben er bewust voor gekozen om deze regeling generiek in gemeente Rotterdam. Hij is onder meer betrokken bij de te zetten, dus niet gekoppeld aan een project, doelgroep of wijk. We woningbouwprogrammering en de stimulering van het gebruik houden de regeling ook zo eenvoudig mogelijk door niet te werken van de Starterslening en Koopsubsidie. Kees Hogervorst, met een leeftijds- of inkomensgrens. De enige restrictie is de eveneens beleidsadviseur bij de dS+V, komt aan het woord als aankoopprijs van de woning. Deze is afgestemd op wat jonge projectleider van de campagne ‘Koop je huurhuis’. mensen met iets meer dan een startinkomen kunnen betalen en bedraagt nu € 183.600, inclusief bijkomende kosten. Met deze Zijn koopstarters een belangrijke doelgroep voor voorwaarden regelt de markt zichzelf. Huishoudens met een hoger Rotterdam? inkomen kiezen voor een duurdere woning, starters voor een “Speerpunten in het woonbeleid van Rotterdam zijn het toevoegen goedkopere woning. En gelukkig zijn er in Apeldoorn voldoende van betere woningen aan de voorraad en het vasthouden en woningen die onder de grens van de regeling vallen. In het aantrekken van mensen met midden- en hogere inkomens, prijssegment van de starterslening staan doorlopend zeventig tot bijvoorbeeld gezinnen met kinderen, maar ook jonge afgestudeer- tachtig woningen te koop.” den. Koopstarters zijn als zodanig geen expliciete doelgroep voor de gemeente, omdat ze al een redelijke positie hebben. Ook zij Wat betekent de VROM Starterslening financieel voor de profiteren echter van de kansen die de gemeente en andere partijen gemeente? creëren. Met evenementen als de Startersmarkt Wonen in 2007, met “Uiteraard heeft de regeling financiële consequenties. Bij grote een heus Startersdebat, hebben we de gemeente wel als Startersstad aantallen Startersleningen gaat het om een behoorlijk bedrag. De op de kaart gezet.” groei van de regeling hebben we de afgelopen jaren kunnen betalen omdat VROM deels meebetaalt aan het fonds en ook de provincie Welke instrumenten zet Rotterdam in, en voor wie? een budget beschikbaar had. We zien nu dat het revolving fund “We hebben de VROM Starterslening, promoten de Koopsubsidie, begint te werken. De eerste hertoetsen zijn uitgevoerd en daaruit maken afspraken met de corporaties en voeren eigen campagnes, blijkt dat ongeveer een derde van de starters de lening na de eerste zoals ‘Koop je huurhuis’. We sturen vrij precies, rekening houdend drie jaar aflost. Dat betekent dat ze op dat moment voldoende met de specifieke Rotterdamse woningmarkt. In principe zijn er verdienen om de volledige rentelast te dragen. Als het geld op deze voor huishoudens met lagere inkomens en pas afgestudeerden manier weer snel in het fonds terugkomt, kunnen wij er meer voldoende betaalbare koopwoningen beschikbaar in de bestaande starters mee bedienen! Op den duur moet de regeling zichzelf zo in voorraad. Dit komt mede doordat een aantal corporaties veel stand kunnen houden.” woningen in verkoop heeft, onder andere met Maatschappelijk Verantwoord Eigendom en Koopgarant. Het nieuwbouwprogram- Voldoet de VROM Starterslening aan de verwachtingen? ma bevat geen specifieke starterswoningen. Wel staat in het “Zij overtreft zelfs onze verwachtingen. De populariteit is groot en collegeprogramma dat in en om het centrum vijfhonderd bereik- we zien dat de regeling echt bijdraagt aan de doorstroming op de bare (koop)woningen voor starters worden gebouwd. woningmarkt. We willen het product daarom graag blijven voortzetten en proberen de regeling nu ook meer strategisch in te Verder willen we in de huidige collegeperiode opnieuw bij zetten, door ze bijvoorbeeld onder de aandacht te brengen bij vierhonderd nieuwbouwwoningen een VROM Starterslening bedrijven die personeel moeten aantrekken. De VROM verstrekken. Bij de introductie van de lening vroegen we ontwikke- Starterslening kan helpen om jonge werknemers over te halen in laars om een bijdrage per woning. Hiervoor konden ze zelf Apeldoorn te komen werken en wonen. Verder wordt de VROM projecten voordragen. De corporaties brachten vooral de ‘mindere’ Starterslening gecombineerd met de Koopgarant-regeling die de projecten in. Hierdoor kreeg de Starterslening een bepaald imago. Apeldoornse corporaties aanbieden. Door de combinatie wordt een We hebben de bijdragen daarom afgeschaft. Inmiddels geldt de eigen koopwoning voor nog meer huishoudens bereikbaar. Een VROM Starterslening voor alle middeldure nieuwbouwwoningen12. woning van € 220.000 die met 30% Koopgarant-korting wordt Onze ervaring is dat we goed moeten blijven communiceren met 34 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 36. alle betrokken partijen. Zo hebben we ook een bijeenkomst aan het denken gezet om te kopen en 12% heeft daartoe concrete georganiseerd met banken en hypotheekbemiddelaars.” stappen ondernomen. Overigens worden veel van de huurwoningen leeg verkocht, bij mutatie. Dit gebeurt nagenoeg altijd door Zetten ook corporaties Startersleningen in? koopstarters, jonge mensen waarvan de gemiddelde leeftijd lager is “Dat kunnen ze doen maar ze zijn hier terughoudend in. Het op peil dan dertig jaar.” houden van de kwaliteit van een verkochte huurwoning vergt behoorlijk wat onderhoud. Daarnaast blijkt dat kopers bijvoorbeeld “De afgelopen jaren hebben geleerd dat het succes van een na de eerste inkomenstoets én meer moeten gaan betalen voor de campagne als ‘Koop je huurhuis’ staat of valt met de beschikbaar- lening én meer lasten krijgen vanwege het onderhoud. Bovendien heid van woningen en, als tweede, de kwaliteit daarvan. We zijn nu struikelen veel kandidaat-kopers in Rotterdam over de NHG-eis. De bezig om voor de volgende collegeperiode tot een meer gebiedsge- toepassing van de Corporatie Starterslening bij aangekocht en richte aanpak te komen, en werken nu aan een communicatiestrate- verbeterd bezit is daarom kansrijker.” gie om starters nog gerichter te benaderen.” Wat doet Rotterdam nog meer? “In 2008 heeft de gemeente meegedaan aan een groot woonwen- senonderzoek onder starters, samen met alle andere gemeenten in de Stadsregio Rotterdam. Eén van de uitkomsten is het belang van een goede match tussen type starter, woning én woonmilieu. Rotterdam is verder natuurlijk bekend van de kluswoningen, waarbij kopers voor een heel laag bedrag een woning kopen, in ruil voor de verplichting in de woning te investeren. Dit biedt soms ook kansen voor starters, vooral in de meer collectieve projecten. We studeren nog op de mogelijkheden die de Afdeling Grondexploitatie van de nieuwe Wro biedt om te sturen op het bouwprogramma voor locaties waar de grond niet in eigendom is van de gemeente.” Wat houdt de campagne ‘Koop je huurhuis’ in? “De gemeente en de corporaties hebben enkele jaren geleden een mediacampagne gelanceerd, ter ondersteuning van hun doel om 25.000 huurders hun woning te laten kopen. We hopen zo bij te dragen aan het veranderen van de huurcultuur in Rotterdam, en aan te geven dat kopen in Rotterdam een goed alternatief is. We hebben vele media gebruikt om ons tot de doelgroep te wenden: een speciale website (www.koopjehuurhuis.nl), reclame op metro’s, billboards, radio en tv, bijeenkomsten en artikelen in de bewoners- bladen van corporaties. In de huidige collegeperiode verwachten we 6.800 corporatiewoningen te verkopen, in de volgende streven we naar 7.200. Daartoe maken we afspraken met de corporaties, die worden bijgehouden in directieoverleggen. Als we achter blijven bij de planning, bekijken we of er meer complexen voor verkoop kunnen worden aangewezen. Verder blijft communicatie erg belangrijk. Toen mensen die van hun corporatie een woning onder voorwaarden kochten ook Koopsubsidie konden aanvragen, hebben we daar uitgebreid over gecommuniceerd.” Heeft de campagne gewerkt? “Het directe effect van de campagne blijft moeilijk meetbaar. In de jaarlijkse omnibusenquête van de gemeente staat ook de vraag of men het een goed idee vindt dat corporaties huurwoningen verkopen. Zo’n 60% van de Rotterdammers vindt dat een goed idee. Dat wil niet zeggen dat ze ook allemaal interesse hebben hun huidige woning te kopen. De interesse onder huurders voor aankoop is de afgelopen jaren licht gedaald, van iets boven de 20% naar net eronder. Uit de enquête van 2006 bleek dat ruim de helft van de respondenten de campagne kende, 19% is door de campagne De koopwoning bereikbaar voor starters | 35
  • 37. 36 | De koopwoning bereikbaar voor starters
  • 38. Colofon Deze brochure is een uitgave van het ministerie van VROM/WWI, directie Aandachtswijken, Betaalbaarheid en Corporaties. Papieren exemplaren zijn op te vragen bij Postbus 51 (0800-8051) onder vermelding van publicatienummer 9171. Met dit publicatienummer is deze brochure ook op www.vrom.nl te vinden. Fotografie: Goos van der Veen, Flip Franssen, Jiri Büller, Sijmen Hendriks, Judith Dekker, Rob Huibers, Patrick Post, Inge Yspeert, Marja Flick-Buijs. Den Haag, 2009.
  • 39. Dit is een publicatie van: Ministerie van VROM Rijnstraat 8 | 2515 XP Den Haag | www.vrom.nl VROM 9171 | mei 2009