Your SlideShare is downloading. ×
Atlas Koopvarianten, SEV
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×

Saving this for later?

Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime - even offline.

Text the download link to your phone

Standard text messaging rates apply

Atlas Koopvarianten, SEV

2,123
views

Published on

Atlas Koopvarianten, gids voor betaalbaar kopen. Een overzicht van succesvolle en kansrijke koopvarianten die een koopwoning bereikbaar(der) maken voor honderdduizenden huishoudens met een …

Atlas Koopvarianten, gids voor betaalbaar kopen. Een overzicht van succesvolle en kansrijke koopvarianten die een koopwoning bereikbaar(der) maken voor honderdduizenden huishoudens met een middeninkomen die aangewezen zijn op het middensegment op de woningmarkt.
Opgesteld in opdracht van de SEV door Maurice van Noordenne (Atrivé), met medewerking van Maarten Vos (SEV)

Published in: Real Estate

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
2,123
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
25
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. ATLAS KOOPVARIANTEN Gids voor betaalbaar kopen Auteur Maurice van Noordenne, Atrivé met medewerking van Maarten Vos, SEV Rotterdam, november 2006.
  • 2. Dit is een publicatie uit het SEV-programma Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 - 282 50 50 sev@sev.nl De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.
  • 3. Atlas Koopvarianten Inhoudsopgave Voorwoord 5 Leeswijzer 7 1 Betaalbaar kopen door de jaren heen 9 1.1 Verleden 9 1.2 Heden 9 1.3 Toekomst 11 2 Betaalbare koopvormen 13 2.1 Selectie koopvarianten en financieringsconstructies 13 2.2 Koopvariant 1: Verkoop onder voorwaarden (korting en waardedeling) 15 2.2.1 Algemeen 15 2.2.2 Koopgarant 17 2.2.3 Slimmer Kopen 18 2.3 Koopvariant 2: Sociale Koop 19 2.4 Koopvariant 3: Koop Goedkoop 21 2.5 Financieringsconstructie 1: Starterslening 23 2.6 Financieringsconstructie 2: Amsterdamse Middensegment Hypotheek 25 2.7 Financieringsconstructie 3: Koopsubsidie 25 2.8 Combineren van koopvarianten en financieringsconstructies 26 3 Relevante aspecten voor kopers 29 3.1 Wat betekent de koop van een woning 29 3.2 Maandlasten en vermogensontwikkeling 31 3.2.1 Maandlasten bij aankoop 33 3.2.2 Het verloop van de maandlasten 33 3.2.3 Vermogensontwikkeling 35 4 Rol woningcorporatie: van huren tot kopen 37 4.1 Doelstellingen 37 4.2 Implementatie 37 5 Rol overige partijen 39 5.1 Rol politiek, overheden 39 5.2 Rol intermediaire partijen 39 5.3 Ontwikkelingen 40 Bijlagen 1 Overzicht koopvarianten 41 2 Toelichting maandlasten- en vermogensontwikkeling 47 3 Nuttige websites 53
  • 4. Atlas Koopvarianten Voorwoord De SEV initieert, steunt en volgt al jaren de ontwikkeling en toepassing van instrumenten die kopen betaalbaar maken voor huishoudens met lagere en middeninkomens. Al in 1996 publiceerde de SEV een overzicht met maar liefst 17 verschillende koopvarianten en financieringsconstructies. De meeste werden toegepast door slechts een of enkele corporaties, kwamen het experimentele sta- dium nooit voorbij en stierven in gecompliceerde schoonheid een zachte, doch onverbiddelijke dood… Deze wildgroei aan goedbedoelde en telkens weer net andere eigen varianten convergeert inmiddels naar een aantal modellen dat zich in de praktijk heeft bewezen: niet alleen in juridisch-technische zin, maar ook qua bewonersappreciatie. Daarbij wordt actieve ondersteuning geleverd aan toepas- sende partijen, meestal woningcorporaties en gemeenten. Terecht, want de ontwikkeling en het onderhoud van deze producten vergen specialistische kennis en afstemming met instellingen als de Belastingdienst, VROM en Nationale Hypotheek Garantie. En zo ontstaat, na een langdurig marginaal bestaan van koopvarianten, sinds een paar jaar einde- lijk een doorbraak. Het aantal corporaties dat met vormen als Koopgarant, Slimmer Kopen, Koop Goedkoop en Sociale Koop aan de slag is, overtreft inmiddels de 100. De VROM-raad (‘Op eigen kracht’, 2005), de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (‘Bewijzen van goede dienst- verlening’, 2005) en onlangs de minister van VROM (‘Ruimte geven, bescherming bieden’, 2006) breken een lans voor deze instrumenten. En ook de Woonbond en Vereniging Eigen Huis zien er de lol van in. En terecht: het strategisch belang van deze instrumenten is aanzienlijk. Huishoudens met lagere en middeninkomens worden in staat gesteld een woning te kopen, die anders voor hen onbetaalbaar zou zijn. Koopvarianten en financieringsconstructies vullen de kloof tussen goedkope huur en marktconforme koop, een kloof die nog nooit zo groot was als nu. Corporaties kunnen zo in de buurt de brede groep bedienen die een woning zoekt in het middensegment. Ze bevorderen daarmee een evenwichtiger opbouw van de voorraad en verleiden tot meer beweging op de woningmarkt door het vergroten van de mogelijkheden om wooncarrière te maken. Goed voor de buurt en bovendien goed voor het genereren van middelen voor noodzakelijke investeringen in maatschappelijke opgaven. Daarbij kunnen koopvarianten bijdragen aan een duurzame kwaliteit van de koopwoningvoorraad: door het inbouwen van kwaliteitswaarborgen bij met name apparte- mentencomplexen wordt voorkomen dat verkocht bezit over 15 jaar een financiële injectie van de overheid nodig heeft. Ten slotte vergroot verkoop voor de mondige woonconsument de verant- woordelijkheid voor en de zeggenschap over de eigen woonsituatie. Alle reden dus om tot een – nog steviger – schaalsprong te komen: het zou mooi zijn als koop- varianten en financieringsconstructies tot het standaardassortiment van maatschappelijk onder- nemende woningcorporaties gaan behoren. En een duurzame plek krijgen in het lokale en regionale woonbeleid. En dus in ruime mate beschikbaar komen voor die maatschappelijk relevante groep huishoudens die reikhalzend aan de rand van de ‘kloof’ staat. Dit rapport wil daaraan bijdragen. Ik wens u veel inspiratie en – afhankelijk van uw rol – een goed verkoopresultaat, dankbare bur- gers en veel betaalbare keuzemogelijkheden. Wie de schoen past, trekke hem aan. René Scherpenisse Directeur SEV 5
  • 5. Atlas Koopvarianten Leeswijzer Hoofdstuk 1 bevat een inleiding op het thema betaalbaar kopen, met een korte historische schets van de ontwikkeling, de huidige stand van zaken en een blik op de toekomst. Hoofdstuk 2 bevat een overzicht van een aantal (veel toegepaste) koopvarianten en financierings- constructies, waarbij nader is ingezoomd op de verschillende kenmerken. Hoofdstuk 3 behandelt de diverse aspecten van het kopen van een woning die van belang zijn voor (potentiële) kopers. Aan de hand van een fictief voorbeeld, zijn de financiële effecten belicht, waarbij zowel is gekeken naar de maandlasten als naar de vermogensontwikkeling. Daartoe zijn de koopvarianten vergeleken met de relevante alternatieven: huren of (regulier) kopen. Hoofdstuk 4 bevat een toelichting op een aantal aspecten die relevant zijn voor woningcorporaties die koopvarianten willen toepassen. Het gaat daarbij onder meer om de positie binnen het vast- goedbeleid en de implementatie van koopvarianten in de organisatie. Ook is kort ingegaan op de rol van gemeenten. Hoofdstuk 5 gaat in op de rol van enkele overige partijen. Bijlage 1 bevat een overzichtsschema, waarin de kenmerken van de behandelde koopvarianten en financieringsconstructies zijn samengebracht. Bijlage 2 geeft inzicht in de gebruikte parameters bij de berekende woonlasten en vermogens- ontwikkeling. Ook zijn hier schema’s en grafieken opgenomen die de maandlasten en vermogens- ontwikkeling van de diverse vormen in beeld brengen. Bijlage 3 bevat relevante websites. 7
  • 6. Atlas Koopvarianten 1 Betaalbaar kopen door de jaren heen 1.1 Verleden Bevordering van het eigenwoningbezit is al vele jaren overheidsbeleid. Een van de belang- rijkste instrumenten daarbij is het kunnen aftrekken van de betaalde hypotheekrente van het belastbaar inkomen. Een van de doelstellingen van het bevorderen van eigen woningbezit is om mensen zelf verantwoordelijk te laten zijn voor de eigen woonsituatie. Om dat voor een zo groot mogelijke groep mensen mogelijk te maken, hebben met name de overheid en woningcorporaties in de loop van de jaren diverse instrumenten ingezet. Woningcorporaties hebben vanaf de jaren zestig en zeventig geëxperimenteerd met vormen van groeiend eigendom. De behoefte aan meer zeggenschap van de burger/bewoner over de eigen woon- situatie lag daaraan ten grondslag. In de jaren tachtig heeft de rijksoverheid premie- regelingen ingevoerd voor mensen met een bescheiden inkomen. Kopers van een nieuwbouwwoning kregen een deel van de koopsom als subsidie uitgekeerd, soms uitge- smeerd over meerdere jaren, gekoppeld aan een anti-speculatiebeding. Enkele woningcorporaties zijn in die jaren begonnen met verkoop in ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ (MGE). De kopers waren bij dit oude MGE, in ruil voor een flinke kor- ting op de koopsom, gebonden aan het terugverkopen van de woning aan de corporatie bij verhuizing. Zij profiteerden niet van de marktontwikkeling, wel van waardeverhogende investeringen. In de jaren negentig hebben diverse woningcorporaties alternatieve koop- vormen ontwikkeld. Bijvoorbeeld Koophuur, waarbij de binnenkant van de woning werd gekocht en de buitenkant (casco) gehuurd. Bij Variokoop kan een bepaald aandeel in de woning worden gekocht en wordt het resterende (aan)deel gehuurd. Inmiddels zijn deze koopvarianten niet meer op de markt, als gevolg van de in 1999 en 2001 aangescherpte fis- cale regelgeving. In 2001 introduceerde de rijksoverheid de Koopsubsidie. In de vorm van een maandelijkse bijdrage in de woonlasten (à la de huurtoeslag voor huurders) hebben kopers met een beperkt inkomen daarmee meer mogelijkheden om te kopen. De (te) lage koopprijsgrens en toegestane hypotheekhoogte zijn redenen voor het beperkte succes van de regeling. Een aangepaste regeling met hogere koopprijs-, hypotheek- en inkomensgrenzen zal zeker meer effect sorteren. Een belangrijk aspect van eigenwoningbezit is dat het de mogelijkheid biedt om vermogen op te bouwen. Door de jaren heen is sprake geweest van een waardestijging. Van de woningen die in de periode 1965-1999 zijn verkocht (via de NVM) bedroeg die stijging gemiddeld 5,29 procent per jaar1 (bron: NVM), inclusief een gemiddelde kwaliteitsstijging van naar schatting 1 procent. Eind jaren zeventig, begin jaren tachtig was er een periode waarin de prijzen van woningen gemiddeld met zo’n 20 procent zijn gedaald. Kortom, het kopen van een woning is niet zonder financiële risico’s. Ook de woningmarkt is een markt waar de wet van vraag en aanbod geldt. In de afgelopen 10 jaar zijn de koopwoningprijzen hard gestegen. Veel harder dan de stijging van de inkomens en de stijging van de huur- prijzen. Dat heeft geleid tot een betaalbaarheidsprobleem. 1.2 Heden Betaalbaarheidsprobleem in beeld Het betaalbaarheidsprobleem wordt ook wel ‘het gat tussen huren en kopen’ genoemd. In het volgende schema is dat zichtbaar gemaakt. 1 Daartegenover stond in diezelfde periode een inflatie van gemiddeld 4,32 procent per jaar! (bron: CBS). 9
  • 7. Schema 1 Gat tussen huren en kopen Woning Maandlast (in ) Sociale huurwoning (bestaande woning, gemiddeld) 370,- Sociale huurwoning (nieuwbouwwoning, gemiddeld) 500,- Koopwoning 120.000,- 500,- Modale eengezinskoopwoning 200.000,- 850,- De maandlast van 850,-2 voor de modale eengezinskoopwoning is van toepassing voor koopstarters zonder eigen middelen. De gevolgen van deze grote maandlast- verschillen laten zich raden. Vele huishoudens kunnen de stap van de huur- naar de modale koopwoning niet maken. Al met al wordt er daardoor weinig verhuisd en is de doorstroming op de woningmarkt gering. Woningzoekenden oriënteren zich (nood- gedwongen) op de huursector, waardoor de wachtlijsten groeien en de aandrang om vooral goedkope (= kleine) woningen bij te bouwen toeneemt. Uit schema 1 blijkt dat betaalbare koopwoningen een prijs hebben vanaf 120.000,-. VROM beschouwt woningen tot circa 160.000,- als betaalbaar (prijspeil 2007). In de prijsklasse tussen 120.000,- en 160.000,- zit veel (latente) vraag. Het aanbod van betaalbare koopwoningen is vooral in regio’s met een krappe woningmarkt echter veel geringer. De verkoop van bestaande woningen van woningcorporaties en particu- liere verhuurders, zou hier soelaas kunnen bieden. Het geschiedt echter slechts mond- jesmaat. Nieuwbouwprijzen beginnen bij 160.000,-. Nieuwbouwwoningen zijn zonder aanvullende maatregelen derhalve onbereikbaar voor huishoudens met (lagere) middeninkomens. Voor een grote groep woonconsumenten is het maken van een wooncarrière in deze situatie sterk bemoeilijkt. De groep jonge (koop)starters telt naar schatting zo’n 200.000 huishoudens. Het betaalbaarheidsprobleem treft echter de hele groep huis- houdens met een middeninkomen. Hoe groot is die groep anno 2007? Als ondergrens kan het inkomen worden genomen waarbij er nog recht bestaat op huurtoeslag. In termen van bruto huishoudensinkomen bedraagt die grens in 2007 afgerond 27.500,-, net onder het modale inkomen3. Deze huishoudens kunnen maximaal 130.000,- lenen4. Ervan uitgaand dat een huishouden met een middeninkomen een modale eengezinswoning van 200.000,-5 moet kunnen kopen, is een bruto jaar- inkomen van circa 47.500,- benodigd. Qua aantallen huishoudens gaat het om een groep van ruim 1,5 miljoen huishoudens6. Schema 2 Bereikbare koopwoningen voor middengroepen ( 30.000 - 47.500) Bruto jaarinkomen Leencapaciteit Koopprijs woning 30.000 130.000 120.000 47.500 215.000 200.000 Deze getallen geven aan dat betaalbaarheid een breder maatschappelijk vraagstuk is en niet ‘slechts’ een startersprobleem. Dat neemt niet weg dat startende huishoudens weinig te zoeken hebben op de huidige woningmarkt, beter gezegd, weinig kunnen vinden. Voor een huurwoning ontbeert het ze aan inschrijfduur7, voor een koop- woning ontbeert het ze aan de benodigde financiële middelen. 2 100 procent financiering incl. k.k. (215.000), 5 procent hypotheekrente, 20 procent aflossingsvrij, incl. renteaftrek, ewf en zakelijke lasten, excl. onderhoud. 3 In 2006 30.000,-; is een ‘geprikt’ inkomen, referentiepunt voor inkomensmaatregelen, niet het statistisch meest voorkomende inkomen. 4 Op basis van NHG, met een hypotheekrente van 5 procent (najaar 2006). 5 Gemiddelde woningwaarde bedroeg medio 2006 252.000,- (Vereniging Eigen Huis/ABF). 6 CBS, 2003, bewerkt. 7 Inschrijfduur is een veelgebruikt criterium voor de volgordebepaling bij woningtoewijzing aan starters. 10
  • 8. Atlas Koopvarianten Oplossingen voor het betaalbaarheidsprobleem Op het punt van de financiële stimulering zijn er diverse instrumenten. De rijksover- heid heeft in 2001 de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW), ofwel Koopsubsidie in het leven geroepen. De nieuwe BEW-plus, waarin de koopprijsgrens is opgetrokken naar circa 160.000,- (prijspeil 2007), moet meer succes gaan opleveren. Gemeenten zijn sinds 2002 actief geworden met Startersleningen. Het Stimuleringsfonds Volks- huisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) beheert voor zo’n 200 gemeenten even- zoveel fondsen, voor een deel ten behoeve van renteloze en aflossingsvrije Starters- leningen. Het rijksbeleid is gericht op het vergroten van de doorstroming en een toename van het aantal nieuwbouwwoningen. Om tegemoet te komen aan de vraag naar goedkope woningen zijn vele partijen geactiveerd. Al dan niet daartoe uitgedaagd door gemeenten hebben ontwikkelaars/bouwers diverse concepten ontwikkeld, variërend van de stewardessenwoning (studio), de Wegawoning (rug-aan-rug), de Trento Kame- leon Starterswoning (kleine eengezinswoning) tot de 100.000 euro-woning, et cetera. Op het gevaar af dat de focus te veel komt te liggen op de bouw van te veel, te kleine woningen is de aandacht voor de kostprijskant positief. Woningcorporaties passen meer en meer koopvarianten toe, zowel bij nieuwbouw als bij de verkoop van bestaande huurwoningen. Bijvoorbeeld via het zogenaamde Te Woon aanbieden van woningen. Daarbij krijgt de zittende huurder of een nieuwe bewoner de keus de woning te (blijven) huren of te kopen, in meerdere varianten. De koopvarianten kennen een aanbiedingsplicht voor de koper bij vertrek, waardoor duurzame beschikbaarheid van betaalbare woningen te garanderen is. Door toepas- sing van het Te Woon-concept, neemt het aantal woningen weliswaar niet toe, maar er komen wel meer woningen in het middensegment te koop. Ook beleggers wagen zich met koopvarianten op de markt. GE Projecten BV ontwikkelt woningen met een stevige korting (in Zwolle 40 procent)8. Beleggers financieren een deel van de korting, in ruil voor de helft van de waardeontwikkeling. Het ministerie van VROM juicht deze ontwikkelingen toe. Een ander belangrijk spoor in het rijksbeleid voor de nieuwbouw betreft het (collec- tief) particulier opdrachtgeverschap. Oftewel het als individuele particulier of samen met een groep bouwen (of renoveren) van woningen. Op dit terrein zijn de afgelopen vijf jaar de nodige succesvolle projecten gerealiseerd met betaalbare woningen9. In combinatie ook met toepassing van koopvarianten, waardoor de betaalbaarheid tevens voor opvolgende kopers wordt gegarandeerd. Echter, meer volume komt vooralsnog moeizaam (niet) van de grond, vooral in de meer verstedelijkte gebieden. Dat terwijl de vraag naar vrije kavels het aanbod overtreft. Eén van de problemen is het beperkte grondbezit bij gemeenten en woningcorporaties. Ook vergt het faciliteren van indivi- duele en diverse groepen bouwers een omslag bij gemeenten. De conclusie is dat deze ontwikkeling zowel gemeenten als woningcorporaties nieuwe kansen biedt om te komen tot meer maatwerk bij het vervullen van woonwensen van burgers/klanten. Anders gezegd, woonconsumenten kunnen hierdoor weer meer woonproducenten worden. 1.3 Toekomst Hopelijk blijft het vraagstuk van de evenwichtige woningmarkt de komende jaren prominent op de agenda van alle betrokkenen. Meer betaalbare koopwoningen zijn een belangrijke sleutel voor een meer evenwichtig samengestelde woningvoorraad. Huishoudens met een middeninkomen treffen op de woningmarkt te weinig woningen in het middensegment, 8 Building Business, september 2006. 9 Bewoners aan zet. Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap. SEV-advies 10-08-2006. 11
  • 9. zowel in huur als in koop. Nieuwbouw en een flexibeler benutting van de bestaande voor- raad moeten de doorstroming van huur naar koop weer op gang krijgen. Het vraagstuk van de hypotheekrenteaftrek zal daarbij, samen met de overige subsidieregelingen en fiscale aspecten, ook in het licht van die gewenste evenwichtige opbouw van de woningvoorraad moeten worden bezien. In dit verband wordt wel gesproken over de noodzaak van een meer eigendomsneutrale ondersteuning van huren en kopen, op basis van een heldere prijs- kwaliteitverhouding op de woningmarkt. Dat laatste is gebaat bij het voorkomen van markt- verstorende effecten en het vloeiender maken van de scheiding tussen de huur- en de koop- sector. Meer gerichte financiële en fiscale ondersteuning van nieuwkomers op de woningmarkt past daar zeker ook bij. De trend naar het verleggen van de verantwoordelijkheid voor het wonen naar individuele en groepen woonconsumenten zal mogelijk ook voortzetten. Een belangrijke voorwaarde daarbij lijkt het om de woonconsument veel meer als woonproducent te beschouwen en aan te spreken. Daarbij past van de kant van die woonproducent ook een actieve(re) houding om de lokale partijen meer oog te laten hebben voor individuele woonwensen, betere betaal- baarheid, meer keuzemogelijkheden en dergelijke. En in te zetten op meer flexibiliteit in bouw en beheer, keuzevrijheid, zelfwerkzaamheid en maatwerk. Dat gaat verder dan het vraagstuk van huren of kopen, het gaat om wonen, en dat zou best (weer) meer van mensen mogen worden. De in dit rapport besproken koopvarianten en financieringsconstructies bieden concrete handvatten bij het werken aan duurzame betaalbaarheid in het middensegment van de (koop)woningmarkt. Er zijn door diverse partijen veel varianten ontwikkeld. De SEV hecht belang aan schaalvergroting en daarmee aan standaardisering van de koopvarianten. Daarom is de selectie in dit rapport beperkt tot die varianten waarvan bekend is dat ze suc- cesvol zijn gebleken, of veelbelovend zijn. Hopelijk brengt dit rapport ze weer breder in beeld en spoort het gemeenten, woningcorporaties en (groepen) woonproducenten aan ze in te zetten. 12
  • 10. Atlas Koopvarianten 2 Betaalbare koopvormen 2.1 Selectie koopvarianten en financieringsconstructies Een groot en toenemend aantal woningcorporaties is actief met het aanbieden van koop- woningen. Door het betaalbaarheidsprobleem worden daarbij meer en meer koopvarianten toegepast. Meer en meer gemeenten zetten financieringsconstructies in. De rijksoverheid stelt koopsubsidie beschikbaar. De in dit rapport besproken koopvarianten en financieringsconstructies, zijn alle gebaseerd op overdracht van een woning in (economisch) eigendom, al dan niet in de vorm van appar- tementsrecht, erfpachtrecht en/of opstalrecht10. Er is bij koopvarianten geen sprake van huur, in de zin van het huurrecht (zie kader Mengvormen). Kenmerk van de koopvarianten is dat minder gefinancierd hoeft te worden dan de marktwaarde door ofwel een korting, in combinatie met deling van de waardeontwikkeling, of korting op de eventuele erfpacht- canon, of uitgestelde betaling. Ook bij de besproken financieringsconstructies is sprake van overdracht in volledig eigendom, betaalbaar gemaakt door subsidie of een (tijdelijk) rente- loze/rentearme en aflossingsvrije lening. Koopvarianten De meest toegepaste koopvariant is die waarbij wordt uitgegaan van korting bij aan- koop van de woning, in ruil voor deling van de waardeontwikkeling bij vertrek uit de woning. In nagenoeg alle gevallen wordt deze vorm toegepast door een woning- corporatie. Aangezien de korting hoger is dan 10 procent van de marktwaarde, hebben woningcorporaties toestemming van het ministerie van VROM nodig. VROM noemt deze verkopen sinds eind jaren negentig dan ook ‘Verkoop onder voorwaarden’. In diverse varianten is deze vorm echter al sinds eind jaren zeventig bekend onder de naam ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ of MGE. Woningcorporaties passen deze variant op dit moment toe onder diverse merknamen, zoals: Koopgarant, Slimmer Kopen, Kopen met Korting, Koopzeker, Gereglementeerd Eigendom, et cetera. In dit rapport worden de volgende MGE-merken besproken: - Koopgarant; - Slimmer Kopen. Daarnaast komen twee koopvarianten aan bod, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen de grond en de opstal: - Sociale Koop; - Koop Goedkoop. Financieringsconstructies Woningaankopen door particulieren geschieden in de meeste gevallen met externe financiering, ofwel door het in onderpand (‘in hypotheek’) geven van de onroerende zaak in ruil voor een lening11. Deze financieringsvorm wordt daarom ook wel hypo- theek genoemd. Als voor een hypothecaire lening (tijdelijk) niet alle rente betaald hoeft te worden of (tijdelijk) niet hoeft te worden afgelost, is sprake van een financie- ringsconstructie. Ook een bijdrage of subsidie in de financieringslasten wordt hiertoe gerekend. In dit rapport worden de volgende financieringsconstructies behandeld: - Starterslening; - Amsterdamse Middensegment Hypotheek; - Koopsubsidie (Wet BEW-plus). 10 Zie Bijlage 1, onderdeel ‘Overig’ voor een overzicht van de juridische basis van de besproken koopvarianten en financieringsconstructies. 11 Formeel een hypothecaire lening, ofwel een lening gewaarborgd door onderpand. 13
  • 11. Onderbouwing selectie Criteria voor de keuze van bovenstaande varianten waren: - de variant moet kopen betaalbaarder maken; - door meerdere corporaties en/of gemeenten (op enige schaal) toegepast; - toepasbaar bij eengezinswoningen en appartementen, bestaande woningen en nieuwbouw; - goede resultaten/respons in de praktijk; - voldoen aan de regelgeving van VROM (Besluit Beheer Sociale Huursector) en de Belastingdienst (Eigenwoningregeling); - potentie voor bredere toepassing, mede door oogmerk aanbieder. Niettemin voldoet een aantal van de besproken varianten niet aan alle gestelde criteria: - Sociale Koop was bij het uitkomen van dit rapport nog niet toegepast, maar toepas- sing was wel al bij een viertal corporaties in voorbereiding. Vooral de potentie van het product voor grootschaliger toepassing, gekoppeld aan de ambitie van de ont- wikkelaars rechtvaardigt opname in dit rapport. - De AMH is slechts door een gemeente (Amsterdam) toegepast, maar wel op behoor- lijke schaal. - De Koopsubsidie (Wet bevordering eigenwoningbezit, BEW) is tot op heden geen succes gebleken, mede in relatie tot de oorspronkelijke ambities. De aangepaste Wet BEW-plus zal meer succes kunnen boeken. Hoewel de wet ten tijde van het uit- komen van dit rapport nog niet was aangenomen door de Eerste Kamer, wordt ze wel als uitgangspunt genomen bij de bespreking van de Koopsubsidie. Bij de bespreking van de koopvarianten en financieringsconstructies is gekozen voor een beschrijving op hoofdlijnen. In bijlage 1 komen de kenmerken van alle besproken producten meer in detail aan de orde, bezien vanuit de invalshoek van de aanbie- dende partij. De kenmerken zijn in schema gezet aan de hand van de onderverdeling ‘klant’, ‘maatschappij’, ‘financieel’, ‘organisatie’ en ‘overig’. In paragraaf 3.2 en bij- lage 2 zijn de financiële effecten van de diverse producten belicht, met name vanuit de positie van de koper. Mengvormen De meeste varianten gaan uit van koop (koopvariant) óf huur (huurvariant), slechts enkele van koop én huur. Die laatste categorie is het best aan te duiden met de term ‘mengvormen’. Ook wordt wel gesproken over hybride vormen of gedeeld eigendom. Op dit moment zijn er geen mengvormen die op enige schaal worden toegepast. Meest bekend uit het recente verleden is Koophuur, ontwikkeld door woningcorporatie Het Oosten uit Amsterdam. Bij Koophuur werd de binnenkant van de woning gekocht, de buitenkant gehuurd. Koophuur wordt niet meer aangeboden sinds 2001 toen de Belastingdienst de hypotheekrenteaftrek niet meer toestond, omdat verkoop van alleen de binnenkant niet meer werd gezien als verwerving van een eigen woning. Een andere vorm betreft Variokoop. Bij Variokoop is sprake van het kopen van een aandeel in de eigendom (bijv. 60 procent), het resterende aandeel (40 procent) blijft van de corporatie en wordt gehuurd. Variokoop levert geen voordeel op in de zin van een betere betaalbaarheid. Het product richt zich met name op huishoudens met een eigen woning die het in die woning vastzittende ver- mogen contant willen maken en niet meer alle geld willen investeren in een nieuwe woning. En daarbij kiezen voor het gemak van huren doordat de corporatie het onderhoud uitvoert. De (waarschijnlijk) enige mengvorm die op dit moment nog wordt toegepast is de Eigen Huurwoning van woningcorporatie Wonen Limburg (circa 75 woningen). Ex-eigenaar-bewoners kopen met de opbrengst van hun verkochte woning een aandeel in een woning van de corporatie (minimaal 50 procent, maximaal 80 procent) en huren het andere deel. Financiering van het koopdeel met een hypotheek is niet toegestaan. Afhankelijk van de aan te bieden woningen worden leeftijds- en/of inkomenseisen gesteld. De maandlasten voor de huurder-koper kunnen hierbij hoger zijn dan voor- heen, afhankelijk van de hypotheeklasten voor de verkochte eigen woning en het huuraandeel. 14
  • 12. Atlas Koopvarianten 2.2 Koopvariant 1: Verkoop onder voorwaarden (korting en waardedeling) 2.2.1 Algemeen Verkoop onder voorwaarden staat voor varianten met korting op de marktwaarde en deling van de waardeontwikkeling. Naar schatting meer dan 100 woningcorporaties bieden deze koopvariant aan of bevinden zich in een voorbereidende fase. De onder- liggende specificaties verschillen soms sterk, alsook de namen waaronder corporaties deze koopvariant aanbieden, zoals Kopen met Korting, Koopzeker, Gereglementeerd Eigendom, et cetera. De laatste jaren is enige standaardisering opgetreden door de introductie van Koopgarant en Slimmer Kopen. In beide gevallen is sprake van een vastgestelde set specificaties, aangevuld met keuzeopties op enkele onderdelen. Hier- onder worden beide koopvarianten besproken. Allereerst wordt ingegaan op de voor- waarden die het ministerie van VROM en de Belastingdienst stellen aan toepassing ervan. VROM en Belastingdienst De benaming ‘Verkoop onder voorwaarden’ of VoV is afkomstig van het ministerie van VROM. VROM staat niet toe dat woningcorporaties woningen verkopen met een korting van meer dan 10 procent op de marktwaarde12. Willen corporaties meer kor- ting verlenen, dan zijn ze gebonden aan een aantal voorwaarden: de korting dient te worden terugbetaald bij vertrek van de koper. Als de corporatie hier een deling van de waardeontwikkeling aan koppelt, dient er een redelijke verhouding te zijn tussen het kortingspercentage en het percentage van de waardedeling. Daarbij geldt: hoe hoger de korting, hoe hoger het aandeel in de waardedeling voor de corporatie. De uiteindelijke verhouding tussen de korting en de verdeling van de waarde- ontwikkeling tussen koper en corporatie (fair value-balans genoemd) is tot stand gekomen na overleg tussen enkele woningcorporaties, Aedes en de Vereniging Eigen Huis, onder leiding van de SEV. De uitkomst is in 2002 door het ministerie van VROM vastgelegd in een circulaire (MG 2002-06), en in 2006 bevestigd (MG 2006- 06). De berekeningen verderop in dit rapport tonen aan dat Verkoop onder voor- waarden mede hierdoor een financieel aantrekkelijk alternatief kan zijn voor huren of marktconform kopen. Ook de Belastingdienst stelt op basis van de relevante wettelijke bepalingen eisen aan Verkoop onder voorwaarden, maar feitelijk aan alle koopvarianten en financierings- constructies. De koper dient minimaal 50 procent van het risico op waardeverande- ring te lopen, anders is geen sprake van een eigen woning. En in dat geval kan de koper bij zijn belastingaangifte de hypotheekrente niet aftrekken van zijn inkomen, waardoor hij belastingvoordeel mist. Een andere algemene eis is dat de koper mini- maal 50 procent van het (economische) eigendom moet hebben. Meer in het algemeen mag een koper (eigenaar) niet te zeer worden beknot in het uitoefenen van zijn eigen- domsrecht. Korting en deling waardeontwikkeling In de genoemde VROM-circulaire is de verhouding tussen korting en waardedeling aangegeven. Er is onderscheid gemaakt in bestaande en nieuwbouwwoningen. De reden is het verschil in de besparing op de bijkomende kosten als gevolg van de kor- ting. De belangrijkste post daarbij is de overdrachtsbelasting. Bij Verkoop onder voor- waarden betaalt de koper van een bestaande woning 6 procent over de (lagere) koop- prijs13, en niet over de marktwaarde. Onderstaand de schema’s uit de circulaire (MG 2006-06). 12 Artikel 11c, lid 1 BBSH. 13 Artikel 9 lid 5 Wet Belastingen van rechtsverkeer: Indien voor een goed ... een verkoopregulerend beding geldt dat rechtstreeks of middellijk jegens de verkrijger is gemaakt door een publiekrechtelijk lichaam of een toegelaten instelling ..., is de waarde gelijk aan die van de tegenprestatie en worden voor de bepaling van de tegenprestatie de uit het beding voortvloeiende lasten buiten aanmerking gelaten. 15
  • 13. Schema 3 Korting en deling waardeontwikkeling bij een bestaande woning (fair value) Bestaande woning Korting door corporatie Aandeel waardeontwikkeling koper Aandeel waardeontwikkeling corporatie Factor 20% (b) 60% 40% (a) 2 (a/b) 25% (b) 50% 50% (a) 2 (a/b) 30% (b) 50% 50% (a) 2 (a/b) Bovenstaande verdeling geldt bij een bestaande woning. Veel toegepaste kortings- percentages zijn 20 procent, 25 procent of 30 procent. Het waardeontwikkelings- aandeel van de corporatie bedraagt twee maal het kortingspercentage. Bij een korting van 30 procent bedraagt het corporatieaandeel in de waardeontwikkeling evenwel geen 60 procent, omdat dan voor de koper maar 40 procent overblijft. In dat geval staat de Belastingdienst geen hypotheekrenteaftrek toe. Bij nieuwbouw gelden de verhoudingen zoals weergegeven in schema 4. Schema 4 Korting en deling waardeontwikkeling bij nieuwbouw (fair value) Nieuwbouwwoning Korting door corporatie Aandeel waardeontwikkeling koper Aandeel waardeontwikkeling corporatie Factor 20% (b) 70,0% 30,0% (a) 1,5 (a/b) 25% (b) 62,5% 37,5% (a) 1,5 (a/b) 30% (b) 55,0% 45,0% (a) 1,5 (a/b) De corporatie kan alleen ten gunste van de koper afwijken van bovenstaande verde- ling. Een voorbeeld daarvan is de omgang met de waarde van door de koper aange- brachte verbeteringen, zoals een nieuwe keuken, een dakkapel of serre. De meeste corporaties houden de waarde van die verbeteringen buiten de deling van de waarde- ontwikkeling (zie het voorbeeld hieronder). Overigens geldt de deling van de waardeontwikkeling ook bij waardedaling van de woning. Met andere woorden, de corporatie deelt eveneens op basis van boven- staande percentages mee in daling van de marktwaarde. Dat reduceert het financiële risico voor kopers. Het feit dat voor aankoop van de woning een lagere hypotheek volstaat, beperkt de gevolgen van rentestijgingen. Ten slotte is de koper bij Verkoop onder voorwaarden minder overdrachtsbelasting verschuldigd en wordt bij nieuw- bouw minder BTW betaald bij aankoop. Voorbeeld waardeontwikkeling Marktwaarde jaar 1: 160.000 Korting (25%): 40.000 Koopprijs: 120.000 Marktwaarde jaar 10: 200.000 Waardestijging door eigen investeringen: 10.000 (100%) Waardestijging door marktontwikkeling: 30.000 (deling 50%/50%) Terugkoopprijs: 120.000 + 10.000 + 15.000 = 145.000 Zoals reeds opgemerkt, heeft de koper een aanbiedingsplicht bij vertrek uit de woning. De corporatie heeft veelal een terugkoopplicht, soms alleen een terugkoop- recht. Terugkoop geschiedt veelal binnen drie maanden nadat de woning is aange- boden aan de corporatie. Het is aan de corporatie om de condities te bepalen waar- onder de woning vervolgens weer wordt aangeboden aan nieuwe kandidaten. 16
  • 14. Atlas Koopvarianten Beschikbare opties die een corporatie desgewenst kan invoegen bij Verkoop onder voorwaarden zijn onder meer: - de mogelijkheid tot doorverkoop aan kinderen van bewoners; - garantie de woning ook (weer) te kunnen huren, zonder te verhuizen; - de instelling van een hypotheeklimiet; - verplichting tot financiering met Nationale Hypotheek Garantie. De instelling van een hypotheeklimiet heeft te maken met de risico’s van ‘overfinan- ciering’. Immers, de koper hoeft voor de aankoop niet de gehele marktwaarde van het onderpand te financieren. Als dat gezien het inkomen wel zou kunnen, zal over het deel van de financiering dat niet strikt nodig is voor de verwerving van de woning geen hypotheekrenteaftrek bestaan. Dat geld kan bovendien consumptief worden besteed. Bij verkoop van de woning zal de opbrengst mogelijk niet voldoende zijn om de hypotheek geheel af te lossen. Zonder eigen geld kan de koper dan met een (grote) restschuld blijven zitten. Zonder hypotheeklimiet blijkt dit probleem zich in de prak- tijk ook voor te doen. Bij de bepaling van de hoogte van de hypotheeklimiet dient rekening te worden gehouden met alle bijkomende kosten en bijvoorbeeld verbou- wingswensen. Vaak wordt de limiet vastgesteld op 120 procent van de koopsom of op de reguliere executiewaarde. Bij nieuwbouw hangt de hoogte van de hypotheeklimiet mede af van de aard van de standaarduitrusting van de woning: met of zonder keuken, badkamer, doorberekening van grond- en/of bouwrente, et cetera. 2.2.2 Koopgarant Koopgarant is een van de merknamen van Verkoop onder voorwaarden of MGE. De koper koopt een woning met een korting op de marktwaarde. Hij heeft een aanbie- dingsplicht bij vertrek. De corporatie heeft een terugkoopplicht en koopt de woning gegarandeerd binnen drie maanden terug. De waardeontwikkeling wordt gedeeld tussen koper en verkoper, uitgezonderd de waardeontwikkeling die het gevolg is van aangebrachte verbeteringen door de koper. De hoogte van de korting is door de cor- poratie te bepalen, maar dit kan ook aan de klant worden overgelaten. De verhouding tussen korting en waardedeling moet minimaal voldoen aan de MG 2006-06 (zie boven). Het is de bedoeling dat de koper zelf in de woning woont, ofwel er zijn hoofdverblijf heeft. Dispensatie hiervan is mogelijk bij tijdelijk verblijf elders; voor eventuele (tijde- lijke) verhuur in dat geval is toestemming van de corporatie vereist. De corporatie kan de koper onder bepaalde voorwaarden tevens de garantie geven dat hij de woning na terugverkoop kan gaan huren (optioneel). De koper is zelf verantwoordelijk voor het plegen van onderhoud. Optioneel is een bepaling op te nemen waarin de koper zich verplicht de woning te onderhouden en in goede staat te houden. Soms wordt bij de verkoop van eengezinswoningen een Ver- eniging van Eigenaren (VvE) opgericht, die zich richt op het onderhoud van bepaalde woningdelen. Dat gebeurt veelal alleen in bijzondere omstandigheden (woningen hebben monumentenstatus) of voor een beperkt deel van het onderhoud (kenmer- kende dak- of gevelconstructie). Bij hoge uitzondering, ofwel bij ernstige verwaar- lozing van de woning, zou de corporatie kunnen ingrijpen en onderhoud kunnen afdwingen. Hetzelfde geldt overigens voor de hypotheekhouder (de bank) of de gemeente. De koper van een appartement heeft dezelfde verantwoordelijkheden. Bovendien dient de Vereniging van Eigenaren een solide meerjarenonderhoudsplan op te stellen en regelmatig te actualiseren, en dient zij voldoende middelen te reserveren voor dit onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Kopers worden bovendien geacht, onder andere door goed onderhoud, een bijdrage te leveren aan (het behoud van) de leef- 17
  • 15. baarheid in de directe woonomgeving. Er is vrije keuze bij het invullen van bestuur en beheer, voor zover (op termijn) wordt voldaan aan een landelijke standaard met objectieve eisen aan professionele kwaliteit. Erfpacht wordt toegepast om de bijzondere bepalingen te kunnen handhaven en ook te laten gelden voor alle opvolgende kopers. De bijzondere bepalingen zijn daarmee aan de woning gekoppeld en hebben aldus ‘zakelijke werking’. De corporatie wil immers voorkomen dat de woning wordt doorverkocht en niet meer beschikbaar is voor nieuwe klanten. Tevens heeft de corporatie een financieel belang ter grootte van de verstrekte korting en haar aandeel in de waardeontwikkeling. Bij een eventuele executoriale verkoop (veiling) door de bank als gevolg van betalingsproblemen van de koper, zal door de ‘zakelijke werking’ de nieuwe koper ook weer gehouden zijn aan de aanbiedingsplicht en gelden de (aangepaste) regels over het bepalen van de terug- koopprijs. Door de erfpacht staat de corporatie bij het Kadaster te boek als grondeigenaar. Niet- temin liggen alle zeggenschap en daarmee alle lusten en lasten bij de koper. De grond wordt eeuwigdurend in erfpacht uitgegeven en er is geen erfpachtcanon (‘grondhuur’). Dat wil zeggen, de canonbetaling wordt eeuwigdurend afgekocht en maakt onderdeel uit van de marktwaarde. Het afkoopbedrag dat de koper betaalt, is, afgezien van de korting, feitelijk gelijk te stellen aan de waarde van de grond. Er is geen afzonderlijk opstalrecht voor de woning. Deze strikt juridische toepassing van erfpacht kent geen nadelen voor de koper, vergeleken met eigendom. Financiering (hypotheek) is moge- lijk, met of zonder NHG, evenals hypotheekrenteaftrek. 2.2.3 Slimmer Kopen Slimmer Kopen gaat ook uit van het principe van korting en waardedeling. Het ver- schil met Koopgarant is dat er formeel geen terugkoopplicht is voor de corporatie. Wel een aanbiedingsplicht voor de koper. Als de corporatie niet terugkoopt, is de koper evenwel vrij de woning zonder verdere beperkingen door te verkopen. Een ander verschil met Koopgarant is dat de woningen worden verkocht op basis van eigendom. Door middel van een kettingbeding worden de bijzondere bepalingen opgelegd aan een opvolgende koper. Om de aanbiedingsplicht te kunnen handhaven, en daarmee ook het financiële belang van de corporatie te beschermen, vestigt de corporatie een tweede hypotheekrecht op de woning. Dat wil zeggen dat de corporatie na de eerste hypotheekhouder de tweede rechthebbende is op haar deel van de opbrengst bij verkoop. Aangezien bij verkoop (vervreemding) van de woning toestem- ming van alle hypotheekhouders vereist is, kan de aanbiedingsplicht niet worden ont- doken. Over de aanbieders Koopgarant wordt in licentie aangeboden door de Stichting Koopgarant, gevestigd in Huizen. Het bestuur van de stichting wordt gevormd door medewerkers van vier corporaties: de Alliantie, Par- teon, Woonbron en Woonwaard Noord-Kennemerland. De licentie kost eenmalig 15.000,-, exclu- sief BTW (prijspeil 2007). Daarvoor krijgt de licentiehouder de beschikking over een uitgebreid pakket contractstukken en overige documentatie ten behoeve van verkoop van bestaande of nieuwbouwwoningen, eengezinswoningen of appartementen, en 16 uur begeleiding. Er is voorts een jaarlijks abonnementsbedrag van 1.000,- voor kleinverbruikers tot 4.000,- voor grootverbrui- kers (exclusief BTW, prijspeil 2007). Die geeft recht op het raadplegen van de website (updates), de helpdesk en het bijwonen van de gebruikersbijeenkomsten. Naast de bestuursleden vervullen verte- genwoordigers van enkele licentiehouders de rol van adviseur. Voor overige begeleiding en onder- steuning bij de invoering zijn afspraken gemaakt met meerdere partners/adviesbureaus. (Zie voor meer informatie Bijlage 1 en www.koopgarant.com.) 18
  • 16. Atlas Koopvarianten Slimmer Kopen is een product van Trudo uit Eindhoven en wordt ook in licentie aangeboden. De licentie voor toepassing bij bestaande bouw of nieuwbouw kost eenmalig 10.000,-, exclusief BTW (prijspeil 2007), voor beide 15.000,-, exclusief BTW. Daarvoor krijgt de licentiehouder de beschikking over een uitgebreid pakket contractstukken en overige documentatie ten behoeve van verkoop van eengezinswoningen en appartementen,,en 8 uur begeleiding door een extern bureau. Er is voorts een jaarlijks abonnementsbedrag van 1.500,-, exclusief BTW (prijspeil 2007). Die geeft recht op het ontvangen van updates, het benaderen van de helpdesk en het bijwonen van de gebrui- kersbijeenkomsten. Trudo is ook bezig met de ontwikkeling van een Slimmer Kopenfonds voor nieuwbouw, op basis van een aandeelhouderschap voor deelnemende corporaties. Door bundeling van krachten is het de bedoeling dat Slimmer Kopen-corporaties een grotere rol (kunnen) gaan spelen op de markt voor starters(koop)woningen. (Zie voor meer informatie Bijlage 1 en www.slimmer-kopen.nl.) 2.3 Koopvariant 2: Sociale Koop Bij Sociale Koop bepaalt de koper zelf welk deel van de koopprijs (marktwaarde) hij betaalt14. De rest betaalt hij pas bij doorverkoop van de woning. Het restdeel wordt elk jaar geïndexeerd met de waardeontwikkeling van het vastgoed in de regio15. De maandlasten van Sociale Koop kunnen bij een ‘lage instap’ zelfs gelijk tot lager zijn dan bij het huren van dezelfde woning. Huren en kopen zijn dan twee financieel ‘gelijkwaardige’ producten. De koper koopt een erfpachtrecht op de grond alsmede een opstalrecht (eigendom) op de woning. Voor de grond wordt een erfpachtcanon bepaald, 6 procent van de waarde van de grond. De koper is tijdens de bewoningsperiode vrijgesteld van canonbetaling. Bij door- verkoop betaalt de (ver)koper aan de corporatie de geïndexeerde uitkoopwaarde. De koopsom voor de opstal bedraagt minimaal 50 procent van de opstalwaarde. Bij een grondquote van 30 procent is de opstalwaarde 70 procent van de marktwaarde. Bij betaling van 50 procent van de opstalwaarde hoeft de koper slechts 35 procent van de marktwaarde te financieren. Wordt niet de gehele opstalwaarde betaald, dan wordt het resterende gedeelte vertaald in een ‘erfpachtcanon’16 (6 procent), en jaarlijks op bovenbeschreven wijze geïndexeerd. Desge- wenst kan de eigenaar tussentijds bijbetalen, waardoor feitelijk zijn aandeel in de waar- deontwikkeling toeneemt17. Bij vertrek heeft de koper een aanbiedingsplicht aan de corporatie. De corporatie heeft een terugkooprecht, geen terugkoopplicht. De corporatie koopt in principe niet terug. De woning wordt op de vrije markt (door)verkocht door de eerdere koper. De waardeontwikkeling van zijn aandeel komt hem geheel toe. De corporatie ontvangt bij die doorverkoop haar geïn- dexeerde restdeel. De nieuwe koper is niet meer gebonden aan de corporatie, hij koopt op eigendom. Een vereenvoudigd rekenvoorbeeld, zonder indexatie: Waarde woning: 200.000 Waarde opstal: 140.000 Waarde grond: 60.000 De koper dient minimaal 70.000 te betalen, ofwel 50% van de opstalwaarde, anders is geen sprake van een eigen woning. Stel de koper investeert (betaalt) 100.000: Erfpachtcanon rest opstal (6% van 40.000): 200 per maand Erfpachtcanon grond (6% van 60.000): 300 per maand 14 De corporatie kan inkomenseisen koppelen aan het te betalen deel. 15 Toegepast wordt de regionale woningwaarde-index van het Kadaster voor eengezinswoningen of appartementen. 16 Omwille van de eenvoud is door Sociale Koop voor het woord ‘erfpachtcanon’ gekozen, hoewel dat juridisch niet correct is. 17 De eigenaar stort als het ware eerst zijn opstalrecht vol (dit recht verwerft hij bij aankoop voor 100 procent [juri- disch eigendom] alleen betaalt hij het niet geheel), daarna kan hij de erfpachtcanon al dan niet in delen afkopen. 19
  • 17. Totale erfpachtcanon: 500 per maand Die canon betaalt de koper pas bij doorverkoop en heet dan uitkoopsom. De uitkoopsom bedraagt 100/6% ofwel 16,66 maal de jaarcanon, of 200 maal de maandcanon. In dit geval, zonder indexering: 200 x 500 = 100.000. Sociale Koop voldoet aan de Eigenwoningregeling waardoor de koper voor een hypothecaire lening ter financiering van het opstalrecht hypotheekrenteaftrek geniet. Als tussentijds wordt bijbetaald voor het verkrijgen van een groter aandeel in de waardeontwikkeling van het opstalrecht, wordt het restantaandeel dat bij doorverkoop aan de corporatie moet worden betaald lager. Ofwel, de zo genoemde erfpachtcanon voor de opstal wordt verlaagd met 6 procent van het bijbetaalde bedrag. Stel de koper koopt de resterende 40.000, dan wordt de erfpachtcanon verlaagd met 6 procent x 40.000 : 12 = 200 per maand. Als hij hiervoor een tweede hypotheek afsluit, geldt voor deze 40.000 ook hypotheekrenteaftrek, aangezien het economische eigendom ofwel het belang bij de waardeontwikkeling is toegenomen. Pas als het opstalaandeel is ‘volgestort’, kan de erfpachtcanon voor de grond (deels) worden afgekocht. Er geldt ook hypotheekrenteaftrek bij (gedeeltelijke) afkoop van de erfpachtcanon voor de grond, aangezien ook dan de economische eigendom in de zin van het belang bij de waardeontwikkeling toeneemt. Canonbetalingen doen zich tijdens de bewoningsperiode niet voor, dus die leveren geen grond voor hypotheekrenteaftrek. Een uitgewerkt rekenvoorbeeld, met indexering: Koopsom (k.k.): 180.000 Instapbedrag (50%) 90.000 Te betalen aan corporatie bij verhuizing later: 90.000 (= uitkoopsom) 6% overdrachtsbelasting over totale koopsom18: 10.800 Bijkomende kosten (gemiddeld): 3.200 Te financieren: 104.000 Te betalen aan corporatie bij aankoop nu: 90.000 De koper komt de waardeontwikkeling van de volledige woning toe (grond + opstal). In dit voorbeeld wordt een stijging aangenomen van 15% in 5 jaar. Daarnaast wordt het bij ver- huizing aan de corporatie te betalen gedeelte geïndexeerd met de waardeontwikkeling van gelijksoortige woningen in de regio, stel 5% in 5 jaar. Koopsom bij doorverkoop (180.000 x 115%): 207.000 Te betalen aan de corporatie (90.000 x 105%19): 94.500 Resteert: 112.500 Aflossing volledige hypotheek: 104.000 ‘Winst’: 8.500 Plus de opgebouwde poliswaarde of het aflossingsbedrag. In dit voorbeeld profiteert de koper van het feit dat de waardeontwikkeling van de woning hoger is dan het regionale gemiddelde, bijvoorbeeld doordat hij waardevermeerderende investeringen heeft gepleegd. Als de waardeontwikkeling van de woning achterblijft bij het regionale gemiddelde, kan het ook negatief uitpakken. 18 De koper betaalt overdrachtsbelasting over de marktwaarde. Sociale Koop is formeel geen ‘Verkoop onder voor- waarden’, waarvoor geldt dat de koper overdrachtsbelasting betaalt over de (lagere) koopsom. 19 De geïndexeerde jaarcanon na 5 jaar bedraagt: 5.400 x 1,05 = 5.670. De uitkoopsom na 5 jaar is dan: 100/6 x 5.670 = 94.500. Op basis van de maandcanon: de geïndexeerde maandcanon na 5 jaar: 450 x 1,05 = 472,25. De uitkoopsom na 5 jaar: 200 x 472,25 = 94.500. 20
  • 18. Atlas Koopvarianten Sociale Koop kan worden toegepast bij bestaande bouw en nieuwbouw, bij eengezins- woningen en appartementen. Een bijzondere situatie is er bij appartementen die reeds ‘normaal’ zijn verkocht. Het opstalrecht wordt dan gevestigd op het appartementsrecht, exclusief de grond20. De koopsom dient daarbij te worden onderscheiden in een koopsom voor het appartementsrecht en een koopsom voor de (onder)grond. Als de corporatie niet terugkoopt, is de betreffende woning slechts eenmalig bereikbaar gemaakt. Daar staat tegenover dat de corporatie de inkomsten kan gebruiken om een andere woningzoekende de kans te geven om een woning die niet van de corporatie is, te kopen. Als zij dit voor al haar verkochte woningen doet, ontstaat een soort ‘vastgoedloze’ corpo- ratie. Sociale Koop kan daarmee worden gekenschetst als een dynamisch betaalbaar koop- product binnen een corporatie als revolverend fonds. Hurende klanten van de corporatie kunnen de woning kopen die ze op dat moment huren. Bij sommige corporaties zullen klanten ook een andere woning kunnen ‘uitzoeken’ in het gebied dat daarvoor open staat en in de prijsklasse die door de corporatie is bepaald. Deze aanpak, die op zichzelf ook bij andere koopvarianten en financieringsconstructies mogelijk is, is zeer vernieuwend. (Zie voor meer informatie Bijlage 1 en www.socialekoop.nl.) Sociale Koop Directeur-bestuurder Leon Bobbe van corporatie Dudok Wonen is de bedenker van Sociale Koop. Sociale Koop is vanuit een duidelijke ‘emancipatiedoelstelling’ geboren: zoveel mogelijk mensen zoveel mogelijk zelf verantwoordelijk maken voor het wonen. In de huidige tijd is daarvoor nodig dat de drempel naar de koopmarkt wordt verlaagd. Sociale Koop gaat daar ver in, woningen kunnen al vanaf circa 35 procent van de marktwaarde (ofwel 50 procent van de opstalwaarde) worden gekocht. Zo komt eigen woningbezit binnen bereik van bijna iedereen. Een woningcorporatie kan zo een koperscorporatie worden. Voor Bobbe een logische consequentie die hem de ruimte geeft elders te investeren in de volkshuisvesting. Onder de vigeur van de SEV zijn in 2006 een viertal experimenten gestart, uitgevoerd door Com.wonen te Rotterdam, Dudok Wonen te Hilversum, Sité Woondiensten te Doetinchem en Volkshuisvesting Arnhem. 2.4 Koopvariant 3: Koop Goedkoop Koop Goedkoop is een initiatief van enkele woningcorporaties, waaronder Dudok Wonen te Hilversum. De koper koopt de woning en ‘huurt’ de grond21. Grond en opstal(len)22 worden voor 50 jaar in erfpacht uitgegeven door de woningcorporatie. De waarde van de grond en de opstal wordt gesplitst. De waarde van de grond wordt vertaald in een erfpachtcanon, door de aanbieders grondhuur genoemd. Op de grondhuur wordt in het eerste jaar 100 procent korting gegeven, in het 2e jaar 90 procent, in het derde jaar 80 procent, enz. In het elfde jaar wordt de volledige grondhuur betaald (zie schema 5). De werkelijke grondhuur wordt jaarlijks geïndexeerd voor inflatie. Doordat de koper alleen voor de prijs van de woning een hypotheek hoeft af te sluiten, is die tot 30 procent lager dan in reguliere gevallen. Bovendien is de grondhuur in de vorm van erfpachtkanon aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. 20 Ofwel op het gebruiksrecht van het appartement, op eventuele overige gebruiksrechten (garage, kelderbox), alsmede op de gemeenschappelijke delen. 21 In juridische zin wordt de grond in erfpacht uitgegeven (voor 50 jaar) en zijn de opstallen daarin begrepen. Er is geen sprake van een separaat opstalrecht. De canon (grondhuur) wordt niet afgekocht, maar maandelijks betaald via een ‘ingroeicanon’. 22 Of privé-gedeelte appartementsrecht. 21
  • 19. Schema 5 Ingroeicanon Koop Goedkoop Jaren Percentage van de grondhuur 1e jaar 0% 2e jaar 10% 3e jaar 20% 4e jaar 30% 5e jaar 40% 6e jaar 50% 7e jaar 60% 8e jaar 70% 9e jaar 80% 10e jaar 90% 11e jaar 100% Koop Goedkoop is primair bedacht vanuit het idee dat woningen niet worden teruggekocht en dus duurzaam een Koop Goedkoop-woning blijven. De koper is vrij de woning c.q. het erfpachtrecht door te verkopen aan een nieuwe koper en ontvangt dan de volledige waarde- ontwikkeling van de woning. De tweede koper koopt derhalve van een particulier. Hij huurt de grond echter van de woningcorporatie. Er zijn daarbij twee mogelijkheden voor de woningcorporatie: - Model A: elke volgende koper ontvangt de korting op de grondhuur; - Model B: alleen de eerste koper ontvangt de korting op de grondhuur. Bij Model A is sprake van een duurzaam betaalbare koopwoning zonder dat hiervoor (markt)interventies van de corporatie nodig zijn, zoals terugkoop. Dat neemt niet weg dat de corporatie, als daar aanleiding toe is, zich kan beroepen op het eerste kooprecht. Want de koper heeft een aanbiedingsplicht aan de corporatie. Door de erfpacht hebben de bijzondere bepalingen, waaronder de aanbiedingsplicht, zakelijke werking, en gelden voor elke opvol- gende koper. Ook de nieuwe koper koopt zowel bij toepassing van Model A als B op erf- pacht. Bij toepassing van Model B krijgt de koper geen korting op de grondhuur. Als de corporatie de woning niet meer als Koop Goedkoop-woning wil inzetten, kan ze de woning bij vertrek van de koper/eigenaar terugkopen en bijvoorbeeld vrij verkopen. De nieuwe eigenaar koopt dan voor de marktwaarde, op eigendom en zonder de bijzondere bepalingen. Koop Goedkoop leent zich vooral voor toepassing in de voor definitieve verkoop bestemde voorraad of nieuwbouw. Het product Koop Goedkoop (contractstukken e.d.) is verkrijgbaar bij Dudok Wonen te Hil- versum voor 2.000 en een jaarlijks abonnementsbedrag van 500 (exclusief BTW, prijs- peil 2007). (Zie voor meer informatie Bijlage 1 en www.koop-goedkoop.nl.) Deelkoop Corporatie ZVH uit Zaandam heeft het product Deelkoop ontwikkeld (circa 125 woningen verkocht, maximaal 250 tot 2010). Net als bij Koop Goedkoop is de waarde van grond en woning gesplitst en betaalt de koper slechts de waarde van de woning. De grond wordt in erfpacht uitgegeven, waarvoor de koper grondhuur (canon) betaalt (circa 150,- tot 200,- per maand). Er is geen korting- regeling voor de grondhuur. Wel krijgt de zittende huurder een korting tot 10 procent op de markt- waarde van de woning. De maandlasten zijn in dat geval lager dan bij regulier kopen. Bijzonder is dat alle Deelkopers (per buurt) lid zijn van de bewonersvereniging (circa 100,- per jaar), die zich bezighoudt met onder meer het gemeenschappelijk laten uitvoeren van onderhoudsactiviteiten en als gesprekspartner dient voor de woningcorporatie en overige instanties. (Zie voor meer informatie: www.deelkoop.nl) 22
  • 20. Atlas Koopvarianten Betaalbare Koopwoningen Zaanstad De gemeente Zaanstad heeft een variant op Koop Goedkoop op de markt gebracht voor huishoudens met een inkomen tussen 25.000,- en 32.000,-. Via de BV Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ), waarvan de gemeente alle aandelen bezit, wordt grond in de wijk Saendelft (bij loting) uitge- geven in erfpacht, waarop een nieuwbouwwoning wordt gebouwd. De hoogte van de canon hangt af van het inkomen. Het verschil tussen de sociale koopprijs en de marktwaarde hoeft pas te worden betaald als het inkomen voldoende is gestegen. Dat gaat in twee tranches, waarbij de marktwaarde van dat moment als basis dient. Stijgt het inkomen onvoldoende, dan wordt afbetaald bij verkoop van de woning. Zie voor meer informatie: www.betaalbarekoopwoningen.nl) 2.5 Financieringsconstructie 1: Starterslening Hoe werkt de Starterslening? De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De Starterslening is een aanvulling op de eerste hypotheek. De eerste drie jaar hoeft geen rente of aflossing te worden betaald. Hierdoor worden de maandlasten bij aankoop verlaagd. Een voorbeeld: Woning: Aankoopkosten woning: 180.000 Bijkomende kosten (10%): 18.000 Te financieren: 198.000 Koper: Eigen geld: 5.000 Leencapaciteit o.b.v. NHG-norm: 153.000 Starterslening: 40.000 Totaal: 198.000 Startersleningen worden beschikbaar gesteld door gemeenten (zie kader) vanuit een fonds dat zij aanhouden bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Uit dat fonds leent de SVn de kopers het benodigde geld, in de vorm van een tweede hypotheek. SVn adviseert de gemeente over de aanvraag voor een Star- terslening. Als de gemeente akkoord is, vraagt de koper offerte voor de eerste hypo- theek bij een financier naar keuze. De meeste gemeenten stellen als eisen een rente- vastperiode van minimaal 10 jaar en financiering met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). SVn brengt de koper vervolgens offerte uit voor de tweede hypotheek, ofwel de Starterslening. Dit is een annuïtaire lening (lening waarop wordt afgelost) met een looptijd van 30 jaar en een rentevastperiode van 15 jaar. Standaard wordt afgesproken dat de koper na drie jaar de volledige annuïteit (rente én aflossing) van de Starterslening gaat betalen. Op verzoek van de koper verricht SVn periodiek een hertoetsing van het inkomen. Voor het eerst na drie jaar, vervol- gens na zes, tien en vijftien jaar. Blijkt het inkomen gestegen, dan wordt bepaald welk deel van het inkomen beschikbaar is voor betaling van eerst rente en dan aflos- sing van de Starterslening. Daarvoor is een toetsrente nodig en een percentage van het inkomen dat kan worden besteed aan hypotheeklasten. De toetsrente is dezelfde als die bij aanvang van de lening is vastgesteld. Het zogenaamde financieringslast- percentage wordt bepaald door de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (uit- voerder NHG). Het NIBUD23 adviseert het WEW jaarlijks over de hoogte van de finan- cieringslastpercentages. Tot het moment dat de Starterslening geheel is afgelost, kan de eerste hypotheek niet worden verhoogd. 23 Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. 23
  • 21. Ook bij nieuwbouw kunnen Startersleningen worden ingezet. Met de lening wordt dan (een deel van) de aankoop van de grond betaald. Als de betaling van de grond- kosten over meer termijnen is gespreid, stort SVn de Starterslening in een nieuw te openen bouwkrediet. Wie komen voor een Starterslening in aanmerking? De gemeente bepaalt wie voor een Starterslening in aanmerking komt. Soms is dat gekoppeld aan bepaalde woningen of buurten, soms aan een specifieke doelgroep, of beide. In veel gemeenten is de Starterslening ook specifiek voor (koop)starters, soms kunnen ook andere groepen er gebruik van maken. Daarnaast bepaalt de gemeente ook de maximale hoogte van de lening en specifieke leningvoorwaarden, bijvoorbeeld verplichte financiering met NHG. Doelgroepen, woningen en specifieke voorwaarden worden in de regel vastgelegd in een gemeentelijke verordening. SVn verzorgt het leningbeheer voor de gemeente. Startersleningen kunnen ook worden gekoppeld aan de hiervoor besproken koop- varianten, waardoor de producten elkaar versterken. Praktijk In de praktijk blijkt dat bij de eerste of tweede inkomenstoets na drie en zes jaar veel inkomens reeds zo gestegen zijn dat een groot deel van de Starterslening of zelfs de gehele Starterslening rentedragend wordt en er kan worden afgelost. Als het inkomen niet of niet voldoende is gestegen na vijftien jaar, blijft de op basis van dat inkomen vast te stellen maandtermijn (annuïteit) gelijk gedurende de resterende looptijd van 15 jaar. In dat geval vindt een deel van de aflossing plaats bij verkoop of aan het eind van de looptijd. Als er voldoende inkomensruimte is, zodat de Starterslening geheel rentedragend is en volledige aflossing in de annuïteit kan worden meege- nomen, zijn de maandlasten veelal wat hoger dan bij regulier kopen doordat de aflos- sing in een kortere periode plaats vindt. (Zie voor meer informatie Bijlage 1 en www.svn.nl.) SVn Veel gemeenten hadden in het verleden aandelen in het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Bij voorkoop van het Bouwfonds aan ABN AMRO in 2000 kregen de aandeelhouders de waarde daarvan uitgekeerd. Ze werden uitgenodigd (een deel van) de verkoopopbrengst bij het in 1996 door Bouwfonds opgerichte Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten onder te brengen. SVn functioneert als financiële partner van gemeenten. Ze beheert voor circa 200 gemeenten even- zoveel fondsen voor investeringen in de kwaliteitsverbetering van wonen, stedelijke vernieuwing en de gebouwde leefomgeving. In veel gemeenten is een deel van de fondsmiddelen sinds eind 2002 geoormerkt voor Startersleningen. Een Starterslening is feitelijk de voorfinanciering van een deel van de rente en aflossing van de hypotheek. Het is woningcorporaties niet toegestaan om (recht- streeks) middelen hiervoor beschikbaar te stellen24. Nationaal Fonds Startersleningen Per 1 januari 2007 is door het ministerie van VROM het Nationaal Fonds Startersleningen (NFS) ingesteld, gevuld met 40 miljoen en ondergebracht bij SVn. Het fonds dekt de kosten die zijn gemoeid met onder meer de rentekorting en het beheer van 5.000 Startersleningen van gemiddeld 30.000,-. Door met de gelden uit het fonds de leningkosten voor gemeenten te halveren, kunnen vijfduizend extra Startersleningen worden verstrekt. Voorwaarde is dat gemeenten zelf ook een fonds Startersleningen bij het SVn openen. Sommige provincies hebben al toegezegd de gemeentelijke kosten nogmaals te halveren door het beschikbaar stellen van een provinciale bijdrage. 24 VROM is van mening dat dan sprake is van bankieren en dat is corporaties niet toegestaan. Woningcorporatie De Alliantie en SVn waren najaar 2006 nog met VROM in gesprek over een oplossing. 24
  • 22. Atlas Koopvarianten 2.6 Financieringsconstructie 2: Amsterdamse Middensegment Hypotheek In 2000 introduceerde de gemeente Amsterdam de Amsterdamse Middensegment Hypo- theekregeling (AMH) om in een periode van zes jaar tweeduizend nieuwbouwkoopwoningen in de marktsector binnen bereik te brengen van (Amsterdamse) huishoudens met een middeninkomen tussen 20.420,- en 40.840,-. Later is budget toegevoegd voor nog 346 woningen. De maximale koopsom v.o.n. bedroeg 185.185,-, de maximale hypotheek 200.000,-, het maximale aflossingsvrije en rentearme (0,5 procent) leningdeel 68.000,-. Bij de Amsterdamse Middensegment Hypotheek bepaalt de gemeente het verschil tussen de hypotheek die nodig is om de AMH-woning te kunnen kopen en het bedrag dat de koper volgens de NHG-normen op grond van inkomen kan lenen. Het verschil is voor de koper de eerste drie jaar aflossingsvrij en rentearm (0,5 procent). Er is sprake van één lening. De gemeente betaalt de overige rente van het voor de koper rentearme en aflossingsvrije lening- deel. Bij een maximaal leningdeel van 68.000,- en 5% hypotheekrente betaalt de gemeente 255,- per maand. Elke drie jaar wordt het inkomen door de gemeente getoetst. Blijkt de koper op basis van de dan geldende NHG-normen een hogere maandlast te kunnen opbrengen, dan wordt het rentedragende deel van de lening verhoogd. Aflossing geschiedt bij verkoop van de woning of na het verstrijken van de looptijd van de hypotheek. De hypo- theek wordt verstrekt door NIB Capital Bank. De regeling is vastgelegd in de Verordening Amsterdamse Middensegment Hypotheek. Maxi- maal de helft van de woningen kon met voorrang worden toegewezen aan huishoudens uit bepaalde beroepsgroepen, zoals politie, brandweer, onderwijs en zorg. Voorlichting en advi- sering over de lening wordt gedaan door de Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam. Na drie en zes jaar is de regeling geëvalueerd25. Hij blijkt te voorzien in een behoefte, de inte- resse van kandidaat-kopers is groot. De meeste kopers zijn jong (< 40 jaar) en zijn veelal alleenstaand of hebben een gezin met kinderen. Aanbieders van nieuwbouwwoningen zien hun aanbod graag AMH-gelabeld. Na wisselende ervaringen in de eerste jaren, bleek de AMH-regeling de laatste jaren een verkoopversneller. Eind 2006 liep het zesjarenplan af. Najaar 2006 was nog niet duidelijk of en zo ja welk vervolg de AMH-regeling krijgt. Eén van de opties die voorlag, was een overstap naar de Starterslening. De constructie die in Amsterdam is toegepast als AMH is oorspronkelijk ontwikkeld door Fakton onder de naam Betaalbare Koopwoning. Toepassing door woningcorporaties is niet toegestaan door het ministerie van VROM, om dezelfde reden waarom corporaties niet kunnen participeren in de Starterslening. (Zie Bijlage 1 en www.nieuwbouw.amsterdam.nl.) 2.7 Financieringsconstructie 3: Koopsubsidie De Wet bevordering eigenwoningbezit (Wet BEW) maakte het vanaf 1 januari 2001 mogelijk dat het ministerie van VROM een bijdrage in de maandlasten verstrekte aan kopers van een woning, naar analogie van de Wet op de huurtoeslag (huursubsidie). Vanwege het geringe gebruik van de Koopsubsidie is de wet per 1 januari 2007 ingetrokken. In totaal hebben ruim 800 huishoudens Koopsubsidie ontvangen. Belangrijkste redenen voor het geringe gebruik waren de lage inkomensgrens, de lage koopprijsgrens, het lage hypotheekmaximum en het feit dat de voorwaarden niet aansloten bij de reguliere financieringspraktijk, in het bijzonder de werkwijze bij NHG-verlening en de NHG-normen. Op 24 mei 2006 is een aangepast wetsvoorstel (Wet BEW-plus) aangenomen door de Tweede Kamer, waarin een betere aansluiting is gerealiseerd bij de praktijk. Bij het uitkomen van dit rapport (najaar 2006) lag het wetsvoorstel bij de Eerste Kamer. In de periode 2007-2011 heeft VROM voor 7.500 huishoudens Koopsubsidie gereserveerd. Het beschikbare budget loopt van 2 miljoen in 2007 (500 huishoudens) tot 12,5 miljoen euro in 2011. Hieronder een overzicht van de verschillen tussen de oude en de nieuwe wet. 25 Evaluatie Amsterdamse Middensegment Hypotheek, december 2003 en februari 2006, Dienst Wonen, Amsterdam. 25
  • 23. Schema 6 Verschillen oude en nieuwe Wet bevordering eigenwoningbezit BEW (oud, 2006) BEW-plus (wetsvoorstel najaar 2006) NHG vereist NHG vereist Drie jaar voorafgaand geen eigen woning Drie jaar voorafgaand geen eigen woning Minimum leeftijd 23 jaar Minimum leeftijd 18 jaar Minimum inkomen (Wet op de huurtoeslag) Geen minimum inkomen Maximum inkomen (Wet op de huurtoeslag) Maximum inkomen conform norm NHG (in 2007: 38.000) Maximum vermogen (Wet op de huurtoeslag) Maximum vermogen Wet IB (vrijstelling box 3) Maximum koopprijs 134.925 Maximum koopprijs 160.000 (2007) Maximum hypotheek 107.950 Maximum hypotheek 171.155 (2007) Maximale subsidie 173,06 Afgeleide benodigde leensom Niet bij Verkoop onder voorwaarden Verkoop onder voorwaarden (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera.) mogelijk, afhankelijk van regeling minister. Maximaal 40% aflossingsvrij Maximaal 50% aflossingsvrij (NHG) 15 jaar rentevast 10 jaar rentevast Elke 3 jaar inkomenstoets Bij de start inkomenstoets Elke 3 jaar vermogenstoets Na 5/10/15 jaar inkomens- en vermogenstoets Duur: 15 jaar + afkoop rest subsidiebedrag Duur 15 jaar + afkoop rest subsidiebedrag Subsidie mee bij verkoop Subsidie niet mee bij verkoop Vangnetregeling Vervallen Mogelijkheid regionale differentiatie Vervallen Belangrijkste aanpassingen zijn de verhoging van de diverse grenzen en aansluiting bij de definities, normen, voorwaarden en werkwijze van de NHG. In de BEW-plus is een opening geschapen om Koopsubsidie te combineren met Verkoop onder voorwaarden (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera.) en mogelijk ook andere vormen. De minister dient daartoe vast te leggen welke inperkingen van het eigendom toe- laatbaar zijn, waaronder de korting- en waardedelingsregeling. Het effect van het combi- neren van beide instrumenten is dat de aankoop van een eigen woning voor een veel grotere groep huishoudens met lagere (midden)inkomens binnen bereik komt. (Zie voor meer infor- matie Bijlage 1, www.minvrom.nl en www.senternovem.nl/ubr.) 2.8 Combineren van koopvarianten en financieringsconstructies Door combinatie van een koopvariant en een financieringsconstructie kan een flinke pols- stok worden gemaakt om kopen voor lage inkomens betaalbaar te maken. Sommigen zetten vraagtekens bij de wenselijkheid van het combineren van een koopvariant met de Starters- lening of met Koopsubsidie. Gewaarschuwd wordt voor de mogelijke negatieve effecten van de stapeling van ‘subsidies’, juist voor huishoudens met lage inkomens. De vraag daarachter is hoe ver je ten aanzien van deze huishoudens moet gaan in het streven naar bevordering van het eigen woningbezit. Als mogelijke negatieve effecten worden genoemd: - de subsidieafhankelijkheid die wordt gecreëerd; - het feit dat deze huishoudens nooit op eigen kracht de stap naar de ‘reguliere’ koopmarkt zullen kunnen maken en de ‘gevangene’ worden van hun eigen woning; - de gevoeligheid voor verslechteringen op de woningmarkt, zoals rentestijging; - het risico op verslechtering van de kwaliteit van de woning door het ontbreken van vol- doende middelen voor onderhoud; - de onzekere continuïteit van de regeling bij wijzigende politieke inzichten. Het zijn alle min of meer reële punten. En er zijn uiteraard grenzen aan de mate waarin eigenwoningbezit kan worden gerealiseerd. Echter, het alternatief om huishoudens die graag willen kopen de ‘gevangene’ te laten blijven van de huurwoning, is ook geen aanlokkelijk perspectief. Negatieve effecten kunnen worden voorkomen door regelingen als een terug- koopgarantie met huurgarantie, en eisen te stellen aan onder meer: - de kwaliteit van te kopen woningen; 26
  • 24. Atlas Koopvarianten - de kwaliteit van de voorlichting; - de kwaliteit van de financiering (veilig en verantwoord financieren met NHG); - de kwaliteit van het (VvE-)beheer. Met name corporaties kunnen daarnaast flankerende maatregelen en diensten aanbieden, ook op het punt van onderhoud. Met behulp van diverse in dit rapport besproken koopvarianten kan overigens ook zonder aanvullende overheidssubsidie op flexibele wijze worden gedraaid aan de betaalbaarheids- knop. In goed samenspel en afstemming zullen overheid, aanbieders en woonconsumenten tot ver- antwoorde keuzes moeten komen. Een optimaal resultaat voor de woonconsument vraagt van aanbieders om zoveel mogelijk de wens van de klant centraal te stellen. Op de huidige woningmarkt betekent dat een extra inspanning als het gaat om het realiseren van betaal- baar koopaanbod teneinde de klant met koopwensen te kunnen bedienen. Het is binnen een dergelijke setting uiteindelijk aan de woonconsument om verstandige keuzes te maken. Eigendomsneutraal aanbod Onderstaand voorbeeld illustreert dat voor grote groepen een eigendomsneutraal aanbod mogelijk wordt, indien rijk en corporaties elkaar vinden en bereid zijn de vraagondersteuning samen te orga- niseren. Uitgangspunt is een marktconforme prijs. Bij Verkoop onder voorwaarden is dat de gekorte prijs, omdat de korting een economische onderbouwde afslag is op de prijs. De corporatie rekent ten opzichte van de marktprijs een korting, zoals dat bij huren gebruikelijk is. Dit zou bij kopen ana- loog kunnen worden toegepast. Vervolgens verleent de overheid een huur- of kooptoeslag. In het voorbeeld is de kooptoeslag voor de eenvoud gelijkgesteld aan het bedrag dat aan huurtoeslag zou worden uitgegeven. De korting die de corporatie verstrekt, zou ook inkomensafhankelijk gemaakt kunnen worden. Bij kopen in de vorm van een SVn Starterslening, bij huren in de vorm van een woonwaardebon, waar de SEV mee experimenteert. Contract Marktprijs Maandlast (o.b.v. Maandlast na Na huur-/ spaarhypotheek) korting (25%) kooptoeslag Koop 180.000 790 593 (509) VoV 135.000 609 457 (385) Huur 570 570 428 356 Tussen haakjes staan de onderdelen die nu nog niet door de overheid worden aangeboden of toegelaten. Hopelijk geven de voorbeelden in dit rapport nieuwe inspiratie bij het vormgeven van woonbeleid. Hoewel de nadruk in deze uitgave ligt op de klant met een koopwens, zouden huren of kopen uiteindelijk ondergeschikt moeten zijn aan het vervullen van woonwensen. In dat licht wordt in dit rapport aandacht gevraagd voor de noodzaak van het verkleinen van de kloof tussen huren en kopen, voor het beter op elkaar aansluiten (liever nog het inte- greren) van de huurmarkt en de koopmarkt. Kortom, voor vloeiende overgangen en echte keuzemogelijkheden. Hopelijk is die wens tevens een aansporing voor woningcorporaties en particuliere verhuurders om de vrijheidsgraden van huurders dusdanig te verruimen dat ook in die zin de kloof tussen huren en kopen wordt overbrugd. 27
  • 25. Aantallen Zoals hiervoor al gemeld is, is reeds een substantieel aantal corporaties en gemeenten actief met koopvarianten en financieringsconstructies. Najaar 2006 was de stand van zaken: - Koopgarant: 72 corporaties; - Slimmer Kopen: 10 corporaties; - Overige aanbieders van Verkoop onder voorwaarden (korting en waardedeling): circa 30 (schatting); - Sociale Koop: 4 corporaties (in voorbereiding); - Koop Goedkoop: 17 corporaties; - Starterslening: 83 gemeenten; - AMH: 1 gemeente (maximaal 2.346 woningen); - Koopsubsidie (BEW): ruim 800 toekenningen. 28
  • 26. Atlas Koopvarianten 3 Relevante aspecten voor kopers 3.1 Wat betekent de koop van een woning Koopmotieven Motieven om te kopen zijn velerlei. Vaak worden als belangrijkste genoemd ‘het eigen baas zijn’ en het kunnen opbouwen van vermogen. De scheidslijn tussen huren en kopen is in de praktijk minder groot dan hiermee wordt gesuggereerd. Huurders hebben of krijgen steeds meer mogelijkheden om ‘hun’ woning in elk geval aan de binnenzijde in te richten naar eigen wens. En ook huurders kunnen sparen en beleggen, en daarmee vermogen opbouwen. Tegenover de voordelen van een eigen woning staat wel de plicht de woning te onderhouden. De ene eigenaar vindt dat overigens meer bezwarend dan de ander. Een vaak genoemd nadeel van kopen is de geringere flexibiliteit bij verhuizing. Een eige- naar moet zijn woning eerst zien te verkopen en is zijn kosten koper kwijt, een huurder is na een maand weg. Overigens, bij koopvarianten met een terugkoopplicht voor de woningcorporatie kan de eigenaar veelal binnen drie maanden zijn verhuisd. Voor sommige mensen is kopen ook uitdrukking geven aan de binding aan een plek. De binding daaraan, en aan de woning zelf, groeit naarmate je er meer van ‘jezelf’ in stopt. Waarmee weer niet gezegd wil zijn dat huurders dat niet zo (kunnen) voelen, doordat ze huren. Ofwel, sommige mensen verhuizen in hun leven wel tien keer van een koopwoning naar een koopwoning, anderen huren levenslang dezelfde woning. Persoonlijk Wat uit het bovenstaande valt op te maken, is vooral dit: wonen is iets persoonlijks. De keuze voor huren of kopen hangt af van persoonlijke voorkeuren, omstandigheden en ook de levensfase. Voor veel ouderen bijvoorbeeld, is de tijd van sparen, inves- teren en produceren voorbij en is de tijd van ont-sparen, des-investeren en consu- meren aangebroken. Oftewel, die ouderen hebben de wens het in de woning opge- sloten vermogen vrij te maken en weer te gaan huren. Daartegenover staan weer ouderen die zo lang mogelijk in de eigen woning willen blijven wonen en de hypo- theek aflossingsvrij maken, of juist verhogen, om zo meer te besteden te hebben. Diverse partijen spelen in op deze vraag, zoals bijvoorbeeld Torenstad Verzilverd Wonen en enkele woningcorporaties die eigenaren aanbieden de woning aan hen te verkopen en te gaan huren. Genoemde vormen komen in dit rapport niet verder aan bod aangezien ze niet als oogmerk hebben de betaalbaarheid van het kopen te ver- groten. Een andere relevante ontwikkeling is dat een aantal woningcorporaties (een groot deel van) haar woningen Te Woon aanbiedt. Niet te huur óf te koop, maar te huur én te koop. Dat betekent dat één en dezelfde woning zowel gehuurd als gekocht kan worden, veelal in meerdere varianten. Bij de meeste van deze corporaties staat de stap van huur naar koop centraal, minder nog de stap van koop naar huur. Deze ontwik- keling geeft de woonconsument meer mogelijkheden de wijze van wonen aan te passen aan persoonlijke voorkeuren en (gewijzigde) omstandigheden. Rendement en risico Bij de afweging om te gaan kopen, is het ook goed stil te staan bij het begrippenpaar rendement en risico. Economisch beschouwd is het kopen van een woning investeren in vastgoed, met een kans op goed rendement, maar waarbij er ook financiële risico’s zijn. Het rendement moet komen uit de waardeontwikkeling. Daar moeten de trans- actiekosten, de rentekosten, de onderhoudskosten en de inflatieontwikkeling mee 29
  • 27. worden gecompenseerd. Als het over rendement gaat, zijn er ook risico’s. Hieronder wordt daar kort bij stil gestaan. Vermogens- en renterisico Waardedaling kan leiden tot negatief rendement en dus een negatieve vermogens- ontwikkeling. Het risico van de waardeontwikkeling wordt daarom ook wel het ver- mogensrisico genoemd. Een (aanstaand) koper zal moeten afwegen in hoeverre hij dat risico kan en wil dragen. Daarnaast is er het renterisico. Als bij het overeenkomen van een nieuwe rentevaste periode de rente gestegen is, kan dat leiden tot hogere maandlasten. Overige risico’s Goed onderhoud is in principe een waarborg voor waardebehoud. Hoe meer onder- houd nodig is, hoe meer het rendement onder druk komt. Ook kan de koper worden geconfronteerd met onverwachte uitgaven en met (forse) prijsstijgingen. Goed onder- zoek vooraf naar de bouwtechnische kwaliteit en/of naar de hoogte van het reserve- fonds van de VvE is dan ook aan te raden bij de aankoop van een (bestaande) woning. Op waardebehoud zijn echter meerdere zaken van invloed. Bij het onderhoud van de binnenkant en de materiaal- en kleurkeuze daarbij komt ook persoonlijke smaak om de hoek kijken. Daarnaast zal een goed onderhouden woning in een slecht onder- houden wijk daar last van hebben. Ten slotte wordt ook de politiek wel als risicofactor beschouwd, vooral wat betreft de fiscale regelgeving. Naast de hypotheekrenteaftrek gaat het om het eigenwoning- forfait, de overdrachtsbelasting en de vermogensbelasting. De komende jaren zal hier zeer waarschijnlijk wel het een en ander gaan veranderen. Gericht op de betaalbaar- heid van kopen voor huishoudens met inkomens tot anderhalf maal modaal (circa 45.000,-) waait de politieke wind evenwel niet ongunstig. De bevordering van het eigenwoningbezit, de problematiek van de koopstarters en het aanbod in het midden- segment zijn allemaal onderwerpen waar de meeste politieke partijen spreken over stimulering. Dat geldt in het bijzonder ook voor de inzet van koopvarianten, en financieringsconstructies als de Starterslening. Samengevat staan in schema 7 de voornaamste verschillen tussen huren en kopen. Schema 7 Verschillen huren en kopen Aspect Huren Koopvariant Kopen Gemak: onderhoud door woningcorporatie Ja Nee Nee Volledige zeggenschap Nee Ja Ja Inrichten naar wens Ja Ja Ja Financieel risico Nee Grotendeels/ja Ja Profiteren van waardestijging Nee Grotendeels/ja Ja Vermogensvorming via de woning Nee Ja Ja Zekerheid ontwikkeling maandlasten Nee Ja Ja Huurtoeslag Eventueel Nee Nee Koopsubsidie Nee Nee (eventueel) Eventueel Maandlasten zelf te beïnvloeden Nee Ja Ja Weinig bijkomende lasten Ja Nee Nee Flexibiliteit bij verhuizing Ja Ja/nee Nee 30
  • 28. Atlas Koopvarianten 3.2 Maandlasten en vermogensontwikkeling Hieronder worden de financiële consequenties belicht voor de koper van de beschreven koopvarianten en financieringsconstructies c.q. de Starterslening. Er wordt onderscheid gemaakt in de maandlasten en de vermogensontwikkeling. Want lage maandlasten is één, de vraag of kopen in financieel opzicht aantrekkelijk is, hangt vooral samen met de waarde- ontwikkeling en de duur van de bewoningsperiode. Het kopen van een woning gaat gepaard met veel kosten. Die moeten worden terugverdiend uit de waardestijging. Bij een korte woonduur en weinig waardeontwikkeling zullen die kosten veelal niet worden terug- verdiend. Waardestijging of waardedaling zijn dus allesbepalend voor het uiteindelijke ‘ren- dement’ van de investering. Een koper die de keus heeft om te (blijven) huren, te kopen, of te kiezen voor een koop- variant of financieringsconstructie, wil weten wat de (financiële) verschillen zijn. Hieronder worden die uiteengezet. Daarbij zij opgemerkt dat het belang van onderstaande cijfers niet zozeer schuilt in de absolute bedragen, maar meer in de vergelijking die ze bieden tussen de diverse alternatieven. We gaan voorbij aan de leencapaciteit van de aanstaande koper. Er wordt van uitgegaan dat de koper voldoende inkomen heeft om de aanschaf van de woning te kunnen financieren, in elk geval als het gaat om een koopvariant. De maandlast is een belangrijk aspect, want die moet maandelijks kunnen worden opge- bracht. Er is hierbij ook een directe relatie met de vermogensontwikkeling. Want weinig aflossen of weinig sparen in een spaarpolis betekent weliswaar een lage maandlast, bij ver- koop zal een (groot) deel van de opbrengst dan moeten worden gebruikt om de restant- hypotheekschuld af te lossen. Bij weinig waardestijging of een waardedaling is een rest- schuld dan niet ondenkbeeldig. Ook het verloop van de maandlasten in de tijd is een belangrijk aspect. Stijgende maandlasten moeten ook over een aantal jaar kunnen worden betaald. In de onderstaande voorbeelden worden de financiële resultaten op drie manieren getoond: 1 de maandlast bij aankoop (zie schema 8), paragraaf 3.2.1; 2 het verloop van de maandlast in de eerste 15 jaar (zie grafieken 1 t/m 5), paragraaf 3.2.2; 3 de vermogensontwikkeling (zie schema 8), paragraaf 3.2.3. De berekeningen zijn uitgevoerd voor een bestaande woning, bij twee marktwaarden, name- lijk 130.000,- en 180.000,- kosten koper. Ten behoeve van een goede vergelijking wordt telkens een voordeel verstrekt van 25 procent van de marktwaarde of het financieringsbedrag. Bij sommige aanbieders zijn bijvoorbeeld hogere kortingen mogelijk waardoor er ook minder gefinancierd hoeft te worden dan waar hieronder van is uitgegaan. Genoemd uitgangspunt uit zich als volgt bij de diverse vergeleken producten: - VoV (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera.): korting op de marktwaarde 25 procent; - Sociale Koop: grondwaarde 25 procent van de marktwaarde; de waarde van het opstalrecht wordt voor 100 procent betaald; - Koop Goedkoop: grondwaarde 25 procent van de marktwaarde; - Starterslening: renteloze, aflossingsvrije lening, zijnde 25 procent van het financieringsbedrag. Bij de Starterslening is er vanuit gegaan dat na zes jaar (na het tweede peilmoment) de lening geheel rentedragend is. In de berekeningen vindt aflossing (pas) plaats bij verkoop. In de schema’s zijn geen aparte resultaten opgenomen van de AMH; de resultaten zijn ver- gelijkbaar met die van de Starterslening26. 26 De berekeningen voor de overige producten gaan uit van een bestaande woning. AMH is alleen toegepast bij nieuwbouw. Tegenover lagere bijkomende kosten in vergelijking met toepassing bij bestaande bouw staat een kleine rentevergoeding (0,5 procent) voor het rentearme gedeelte van de hypotheek. 31
  • 29. Ook voor de Koopsubsidie is geen vergelijkende berekening gemaakt gezien de onzekerheden met betrekking tot de regeling en de grote invloed van het specifieke inkomen en de nog onbekende inkomensafhankelijke ophoging van het financieringslastpercentage die wordt toegepast. Voor een woning met een marktwaarde van 180.000,- is ook in de aangepaste Wet BEW-plus geen Koopsubsidie mogelijk. Bij Kopen (marktconform) is uiteraard uitgegaan van 130.000,- en 180.000,- k.k. Hoe zijn de maandlasten en de vermogensontwikkeling berekend? In de maandlast bij kopen zijn alle eigenaarslasten begrepen (OZB, Waterschapslasten, opstalverzekering), alsmede de premie voor de spaarhypotheek, de renteaftrek en het eigenwoningforfait. De maandlasten worden enerzijds vergeleken met een huur- woning met een fictieve huurprijs, en anderzijds met kopen voor de marktwaarde. Ook bij de vermogensontwikkeling is getracht te vergelijken tussen een huursituatie en een koopsituatie (marktconform kopen). De vermogensontwikkeling wordt bere- kend op basis van een woonduur van 10 jaar en 30 jaar, waarbij de koper na 10 (of 30) jaar verhuist, de woning (terug)verkoopt, de hypotheek aflost met de opgebouwde en uit te keren poliswaarde en de eventuele restschuld voldoet. Om tot een eerlijke vergelijking te komen, is rekening gehouden met de verschillen in maandlast. Ofwel, als de maandlast bij kopen hoger is dan bij huren, wordt er van uitgegaan dat de huurder dat verschil kan sparen en rente ontvangt (3,5 procent). Heeft de koper lagere maandlasten dan valt hem het rentevoordeel toe. Er zijn twee bedragen berekend: - ‘Contant in handen’ is het bedrag dat de koper contant in handen heeft na ont- vangst van de verkoopsom en de waarde van de spaarpolis van de spaarhypotheek. Rekening is gehouden dat gedurende de bewoningsduur 960,- per jaar aan onder- houd is besteed ( 80,- per maand, inclusief BTW). - ‘Voordeel t.o.v. huur’ is het netto voordeel als ook rekening is gehouden met de mogelijkheid van de huurder/koper om per maand het verschil in maandlast te sparen. Bij de berekeningen voor alle varianten is uitgegaan van meerdere aannamen (zie Bijlage 2). De belangrijkste zijn: - marktwaarde: 130.000,- resp. 180.000,- - waardestijging: 3,0% per jaar - referentiehuurprijs: 415,- resp. 570,- - huurstijging/inflatie: 2,5% per jaar - volledige financiering (geen eigen geld ingebracht), inclusief bijkomende kosten (circa 8%) - hypotheek: spaarhypotheek met spaarpolis/levensverzekering - hypotheekrente: 5% - hypotheekrenteaftrek: 41,45% (tweede schijf) - woonduur: 10 jaar en 30 jaar 32
  • 30. Atlas Koopvarianten 3.2.1 Maandlasten bij aankoop Schema 8 Maandlasten en vermogensontwikkeling bij marktwaarde woning 130.000,- VoV (Koopgarant, Sociale Koop Koop Goedkoop Starters-lening Koop (markt- Slimmer Kopen, et cetera.) conform) Marktwaarde 130.000 130.000 130.000 130.000 130.000 Korting/grondwaarde/Renteloze lening 32.500 32.500 32.500 32.500 0 Koopprijs 97.500 97.500 97.500 130.000 130.000 Kosten koper (circa 8%) 7.800 10.000 9.00027 10.300 10.100 Te financieren 105.300 107.500 106.500 140.300 140.100 Maandlast (exclusief 80 onderhoud p/m) 440 450 445 440 570 Vermogensontwikkeling Na 10 jaar (contant in handen) 18.000 27.000 28.000 40.000 43.000 Na 10 jaar (voordeel t.o.v. huur) 20.000 28.000 25.000 33.000 26.000 Na 30 jaar (contant in handen) 125.000 175.000 175.000 240.000 245.000 Na 30 jaar (voordeel t.o.v. huur) 195.000 240.000 195.000 245.000 235.000 Uit schema 8 blijkt met betrekking tot de woning van 130.000,-: - de maandlast voor alle varianten ligt op ongeveer hetzelfde niveau, zo’n 25,- tot 35,- hoger (exclusief onderhoud) dan de referentiehuurprijs ( 415,-); - de maandlast bij kopen voor de marktwaarde (marktconform) ligt zo’n 125,- hoger (exclusief onderhoud) dan bij de varianten en ruim 150,- hoger dan bij huur. 3.2.2 Het verloop van de maandlasten Qua verloop van de maandlasten worden de verschillen tussen de varianten duidelijk: - Bij Koopgarant/Slimmer Kopen en Sociale Koop stijgen de maandlasten slechts weinig; na vier à vijf jaar is de maandlast lager dan bij huren. - Bij Koop Goedkoop stijgen de maandlasten de eerste elf jaar met zo’n 3 procent per jaar; er is in jaar 21 sprake van lagere maandlasten dan bij huren. - Bij de Starterslening/AMH stijgen de maandlasten sprongsgewijs in het vierde en zevende jaar met 15 resp. 13 procent en is in jaar 16 sprake van lagere maandlasten dan bij huren. - Bij kopen voor marktwaarde heeft jaar 16 lagere maandlasten dan bij huren. Schema 9 Verloop maandlasten in de eerste 15 jaar (marktwaarde woning 130.000,-) Koopvariant Koopvariant Koopvariant Financierings- Kopen constructie Koopgarant, Sociale Koop Koop Goedkoop Starterslening Kopen Slimmer Kopen (marktconform) Waarde 130.000 Waarde 130.000 Waarde 130.000 Waarde 130.000 Waarde 130.000 Jaar Huren Kopen Huren Kopen Huren Kopen Huren Kopen Huren Kopen 1 415,00 439,76 415,00 447,70 415,00 444,96 415,00 439,46 415,00 571,10 2 425,38 440,97 425,38 448,91 425,38 458,39 425,38 440,66 425,38 572,30 3 436,01 442,20 436,01 450,14 436,01 472,47 436,01 441,90 436,01 573,54 4 446,91 443,47 446,91 451,41 446,91 487,21 446,91 509,21 446,91 574,81 5 458,08 444,78 458,08 452,72 458,08 502,65 458,08 510,51 458,08 576,11 6 469,53 446,12 469,53 454,06 469,53 518,81 469,53 511,86 469,53 577,46 7 481,27 447,50 481,27 455,44 481,27 535,72 481,27 579,27 481,27 578,84 8 493,30 448,92 493,30 456,86 493,30 553,40 493,30 580,69 493,30 580,26 9 505,64 450,38 505,64 458,32 505,64 571,88 505,64 582,15 505,64 581,72 10 518,28 451,88 518,28 459,82 518,28 591,19 518,28 583,65 518,28 583,22 11 531,24 453,43 531,24 461,37 531,24 611,36 531,24 585,19 531,24 584,76 12 544,52 455,01 544,52 462,95 544,52 616,76 544,52 586,78 544,52 586,35 13 558,13 456,64 558,13 464,58 558,13 622,31 558,13 588,41 558,13 587,98 14 572,08 458,32 572,08 466,26 572,08 627,99 572,08 590,09 572,08 589,65 15 586,38 460,04 586,38 467,98 586,38 633,83 586,38 591,81 586,38 591,38 27 Bij de bepaling van de maatstaf voor de overdrachtsbelasting wordt de erfpachtcanon volgens vaste regels gekapi- taliseerd, hetgeen resulteert in een belastingtarief onder de 6 procent. 33
  • 31. Het verloop van de maandlasten is in schema 9 samengevat. Hetzelfde schema voor de woning met een marktwaarde van 180.000,- staat in Bijlage 2. Hieronder is per product het verloop van de maandlasten in beeld gebracht. Dezelfde grafieken voor de woning met een marktwaarde van 180.000,- staan in Bijlage 2. Grafiek 1 Verloop maandlasten VoV (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera) Verloop maandlasten 130.000 euro 600 600 Maandlast in euro 500 500 Huren Koopgarant, Slimmer Kopen, etc. 400 400 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Jaren Grafiek 2 Verloop maandlasten Sociale Koop Verloop maandlasten 130.000 euro 600 600 Maandlast in euro 500 500 Huren Sociale Koop 400 400 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Jaren 34
  • 32. Atlas Koopvarianten Grafiek 3 Verloop maandlasten Koop Goedkoop Verloop maandlasten 130.000 euro 800 800 700 700 Maandlast in euro 600 600 Huren Koop Goedkoop 500 500 400 400 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Jaren Grafiek 4 Verloop maandlasten Starterslening Verloop maandlasten 130.000 euro 600 600 Maandlast in euro 500 500 Huren Starterslening 400 400 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Jaren Grafiek 5 Verloop maandlasten marktconforme koop Verloop maandlasten 130.000 euro 600 600 Maandlast in euro 500 500 Huren Kopen (marktconform) 400 400 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Jaren 35
  • 33. 3.2.3 Vermogensontwikkeling De vermogensontwikkeling (zie ook Bijlage 2) is het bedrag dat resteert nadat de woning is (terug)verkocht, de spaarpolis is uitgekeerd en de hypotheek, inclusief een eventueel aflossingsvrij deel, is afgelost. Op dat bedrag is in mindering gebracht het gedurende de bewoning betaalde onderhoud: 80,- per maand. Om te kunnen verge- lijken, is rekening gehouden met het rentevoordeel voor (bijvoorbeeld) de huurder als zijn maandlast lager is dan die van de koper. In de schema’s is dat uitgedrukt in het bedrag bij ‘Voordeel t.o.v. huur’. De volgende conclusies kunnen worden getrokken: - Zowel op korte termijn: woonduur 10 jaar, als op lange termijn: woonduur 30 jaar, is de Starterslening het meest lucratief voor de koper, ondanks het feit dat de maandlast gedurende de gehele 30 jaar hoger blijft dan de huurprijs; gevolgd door Sociale Koop en marktconform kopen. - Koop Goedkoop is over 10 jaar bezien iets lucratiever dan Koopgarant/Slimmer Kopen; over 30 jaar bezien zijn Koopgarant/Slimmer Kopen licht lucratiever dan Koop Goedkoop. Onnodig te zeggen dat de gehanteerde parameters sterke invloed hebben op de uitkomsten28. Financiële effecten voor de aanbieder In het kader van dit rapport gaan we slechts algemeen beschouwend in op het finan- ciële plaatje voor de corporatie van de diverse instrumenten. Marktconforme verkoop is logischerwijs de meest lucratieve vorm. De opbrengst wordt in een keer gegenereerd en er zijn geen toekomstige risico’s aan verbonden. Aan de Starterslening kleven rentekosten. Op alle overige producten wordt bij gematigde parameters29 geld toege- legd in relatie tot directe marktconforme verkoop, vanwege het simpele feit dat de opbrengsten later in de tijd worden geïncasseerd. Hoe eerder de woning markt- conform wordt verkocht, hoe dichter de opbrengst (contante waarde) ligt bij de opbrengst van directe marktconforme verkoop. De uitkomsten hangen vanzelfspre- kend ook in het plaatje voor de corporatie sterk af van de gehanteerde parameters. Er zijn ook uitkomsten mogelijk, waarbij de opbrengst van koopvarianten die van marktconforme verkoop evenaart, met name bij een sterkere waardestijging. Van belang zijn verder of het gaat om nieuwbouw of bestaande voorraad en of de corpo- ratie rekening houdt met een einde levensduur scenario, waarbij de woning uiteinde- lijk wordt teruggekocht en gesloopt.30 28 De uitkomsten en daarmee de conclusies kunnen wijzigen bij wijziging van de gehanteerde parameterwaarden. Los van wijziging van de kortingspercentages e.d. zijn het meest bepalend daarbij de hoogte van de referentiehuur, de waardeontwikkeling en de hypotheekrente. De referentiehuur vooral in absolute zin (vergelijking tussen huren en kopen), de waardeontwikkeling vooral in relatieve zin (vergelijking tussen de koopproducten) en de hypotheekrente in beide opzichten. Globaal gesproken geldt dat bij een hogere waardestijging de producten zonder waardedeling (ook) relatief beter gaan ‘presteren’, bij een lagere waardestijging doen de producten mét waardedeling het relatief en soms ook absoluut beter. Een hogere hypotheekrente werkt ten gunste van huren, en ten gunste van de koop- varianten in relatie tot de Starterslening, maar meer nog in relatie tot marktconform kopen. Een lagere hypotheek- rente heeft uiteraard een omgekeerd effect. 29 Disconteringspercentage 6,25 procent, waardestijging 3 procent, huur-, kostenstijging en inflatie 2,25 procent, huurderving 0,5 procent, onderhoud, vaste en variabele lasten 2.160,-. 30 Voorbij wordt gegaan aan de situatie dat de koopvariant wordt ingezet binnen het Te Woon-concept. Hierbij heeft de zittende huurder of de nieuwe klant de keuze de woning te huren, te kopen met een koopvariant of markt- conform te kopen. Veelal is het bieden van meer keuzemogelijkheden aan de klant de voornaamste reden om woningen Te Woon aan te bieden en komen financiële motieven op een tweede plaats. 36
  • 34. Atlas Koopvarianten 4 Rol woningcorporatie: van huren tot kopen 4.1 Doelstellingen Het merendeel van de corporaties is reeds actief met de verkoop van bestaande en nieuw- bouwwoningen. Nog niet alle corporaties hebben zich echter al het profiel van een brede vastgoedaanbieder op de lokale en regionale woningmarkt aangemeten. Anders gezegd, toe- passing op enige/grote schaal van koopvarianten, financieringsconstructies en/of Te Woon maakt van verhuurders brede(re) vastgoedaanbieders. Zonder daar dieper op in te gaan, vergt dat inbedding in de vastgoed- of portefeuillestrategie, de interne en vooral ook externe profilering en marketing, aanpassingen van de organisatie, et cetera. Bij het toepassen van koopvarianten is de belangrijkste vraag welke doelstellingen de corpo- ratie met het toepassen van de koopvariant wil realiseren. Een belangrijk onderscheid is of een eenmalig of duurzaam effect moet worden bereikt. In termen van het voorraadbeleid hoort daar de vraag bij: is de betreffende woning een verkoopwoning of is het een woning die duurzaam deel moet blijven uitmaken van de ‘kernvoorraad’? In het tweede geval ligt een structurele terugkoopregeling meer voor de hand (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera.), in het eerste geval hooguit een terugkooprecht dat bij uitzondering wordt toegepast (overige koopvarianten). Door de relatief lage terugkooprijs laten Koopgarant en Slimmer Kopen zich ook gemakkelijker exploiteren op langere termijn en is terugschakelen naar huur een minder zware financiële opgave. Ook de volkshuisvestelijke doelstellingen zijn van belang. Dient het aanbod doorstroming uit te lokken en/of is het doel het genereren van middelen voor nieuwe investeringen? Daarnaast is de match erg belangrijk. Wat is of wordt het prijsniveau, welke klantgroep moet ermee worden bereikt, passen de woningen op die locatie daar überhaupt wel bij, en hoe zien de inkomens van die klanten eruit. Kortom, in de portefeuillestrategie zal de aanleiding voor en het doel bij het toepassen van een koopvariant moeten zijn verwoord. Doelstellingen kunnen zijn: - vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van woonconsumenten; - vergroten van de differentiatie in een buurt of plan; - blijvende betrokkenheid van corporatie bij leefbaarheid en kwaliteit buurt; - evenwichtiger voorraadopbouw; - geld genereren; - doorstroming bevorderen; - koopstarters faciliteren; - et cetera. Daaruit volgt ook de keuze voor een bepaald product. Vervolgens zal in het voorraadbeleid of het nieuwbouwbeleid de concrete labeling tot stand moeten komen. 4.2 Implementatie Het selecteren en daarna toepassen van koopvarianten of financieringsconstructies brengt nieuwe producten op het schap. Een goede implementatie daarvan vereist, naast de aanwezigheid van voldoende draagvlak en ondersteuning, een goede projectleider die intern en extern functioneert als spin in het web. De eerstvolgende stap is het verkrijgen van kennis van het product, het begrijpen van het product, het opleiden van medewerkers en/of partners in het verkooptraject, het inschatten van respons, bepalen van de vereiste communicatie, et cetera. 37
  • 35. Daarna is het zaak de voorbereiding van een eerste (proef)project op te pakken. Daarvoor volstaat het uitwerken van procedures op hoofdlijnen. Op basis van de ervaringen bij een eerste project zal het interne proces kunnen worden verbeterd en gestroomlijnd. Op dat moment is het maken van concrete(re) werkinstructies zinvol. Naarmate de schaal waarop het product wordt ingezet groter is, zal ook een adequate registratie en administratie van groter belang zijn. De praktijk wijst uit dat de impact van een nieuw product op de eigen organisatie wordt onderschat. Een goede verankering in de organisatie is echter een van de belangrijkste voor- waarden voor de succesvolle introductie van een nieuw product. Zeker als klanten en stake- holders (naast de interne sceptici) nog moeten worden overtuigd van de meerwaarde. Hoe goed ook voorbereid, ingebed en uitgevent, the proof of the pudding is in the eating. Dat adagium blijft (gelukkig) als waarheid overeind. 38
  • 36. Atlas Koopvarianten 5 Rol overige partijen 5.1 Rol politiek, overheden De komende jaren staan naar verwachting in het teken van het dichter tot elkaar brengen van de huurmarkt en de koopmarkt. Medio 2006 heeft het ministerie van VROM een visie voor de komende jaren gepresenteerd: ‘Ruimte geven, bescherming bieden’. Het Rijk stelt zich tot doel aanwezige belemmeringen voor het goed functioneren van de woningmarkt uit de weg te ruimen, maar bestaande rechten te eerbiedigen. Er valt onder meer het volgende te lezen: - Het huurbeleid wordt verruimd om meer aansluiting te krijgen op de koopmarkt. - De prioriteit ligt op het beschikbaar krijgen van meer en kleinere bouwlocaties, zodat meer nieuwbouw mogelijk wordt en het woningtekort wordt teruggedrongen. - De grotere concurrentie zal er mogelijk ook toe leiden dat woningprijzen mogelijk minder snel stijgen. - Beoogd is dat er daardoor ook meer ruimte komt voor (collectief) particulier opdracht- geverschap. - De Grondexploitatiewet maakt het mogelijk dat gemeenten in bestemmingsplannen speci- fieke locaties kunnen aanwijzen of programma-eisen kunnen formuleren ten behoeve van de bouw van bepaalde categorieën woningen. - Bevordering van het eigenwoningbezit is nog immer een belangrijk beleidsuitgangspunt; een aangepaste Wet bevordering eigenwoningbezit zal meer mensen in staat stellen een koopwoning te verwerven. - De mogelijkheden voor starters om te kopen zijn verruimd, o.a. door de instelling van het Nationaal Startersfonds. - Iedere burger zou de vrije keuze moeten krijgen tussen huren en kopen of een koopvariant. - Aan de hypotheekrenteaftrek wordt (in die visie) niet gemorreld; wel staat de overdrachts- belasting onder druk, aangezien deze belasting de gewenste doorstroming in de weg staat. In diverse rapporten en adviezen die in de afgelopen periode het licht hebben gezien, zijn in meer of mindere mate elementen uit hetzelfde gedachtegoed te vinden. Grootste verschilpunt tussen VROM en ‘de rest’ is de hypotheekrenteaftrek. Opvallend veel consensus is er voor het werken aan een meer eigendomsneutraal woon- en subsidiebeleid. In menig rapport wordt gepleit voor een ruimere toepassing van koopvarianten, financieringsconstructies en meer in het algemeen voor meer vrijheid te kiezen tussen huren en kopen. Meerdere provincies hebben zich nadrukkelijk in de discussie gemengd en hebben opvallend veel daadkracht aan de dag gelegd. Gemeenten laten zich over het algemeen ook niet onbe- tuigd. Kortom, het gesternte voor een positieve ontwikkeling is dan ook gunstig. Op lokaal niveau is het aan woonconsumenten om invloed uit te oefenen op het woonbeleid van de gemeente, woningcorporaties en andere partijen. De afgelopen periode heeft geleerd dat bundeling van krachten daarbij een succesvolle strategie is om wensen te realiseren. 5.2 Rol intermediaire partijen De woningfinanciering is in Nederland goed geregeld. Er is een sterk concurrerend aanbod van geldgevers. In de tweede helft van de jaren negentig en de eerste jaren van het nieuwe millennium was er een periode van lage rente, (bij gevolg) snelle waardestijging en hoge economische groei. Financiers waren bereid hoge financiering toe te staan, gericht op het maximaal profiteren van het fiscale voordeel. In de jaren 2003-2005 was de economische situatie minder rooskleurig, steeg de rente, was er weer meer oog voor risico’s en kwam de realiteitszin terug. De rijksoverheid (en Europa) zag en ziet toe op voldoende concurrentie tussen aanbieders en meer transparantie in tarieven en kosten bij financieren, verzekeren en beleggen. 39
  • 37. De gestage verruiming van de Nationale Hypotheekgarantie heeft ertoe geleid dat steeds meer hypotheken wordt afgesloten met NHG. De slechtere gang van zaken in de economie vond haar weerslag in een groter aantal gedwongen woningverkopen. Veilig en verantwoord financieren staat derhalve (weer) hoog op de agenda. 5.3 Ontwikkelingen De algemene verwachting is dat de mogelijkheid van hypotheekrenteaftrek de komende jaren verder zal worden beperkt. Niet in de laatste plaats omdat op dit punt druk wordt gevoeld van Brussel en monetaire instanties. Of en hoe een verdere beperking zijn beslag zal krijgen, is onbekend, maar gedacht kan worden aan een maximaal aftrektarief of een maximale hypotheekhoogte waarvoor aftrek mogelijk is. De afgelopen jaren is al min of meer geruisloos ingegrepen door de aftrek te beperken tot de eerste woning, de duur van de aftrek te beperken tot maximaal 30 jaar en de introductie van de bijleenregeling. Dit laatste houdt in dat bij verkoop van de oude woning de over- waarde (verschil verkoopprijs en af te lossen hypotheek) moet worden ingezet bij de aan- koop van de nieuwe woning. Dit heeft tot gevolg dat de overwaarde niet voor andere doel- einden kan worden gebruikt, dat een minder hoge hypotheek kan worden afgesloten, waarmee ook minder renteaftrek is gemoeid. Anderzijds lijkt de bijleenregeling elke neiging tot aflossen in de kiem te hebben gesmoord. Doelstelling van de serie maatregelen is de woningfinanciering te beperken in duur en omvang en wel degelijk aflossen te stimuleren. In dat kader is per 1 januari 2005 de Wet Hillen ingevoerd die inhoudt dat als de hypotheek is afgelost, er ook geen eigenwoning- forfait hoeft te worden betaald. Naast de hypotheekrenteaftrek ligt ook de overdrachtsbelasting onder vuur. Door velen beschouwd als een onnutte en onrechtvaardige belasting (straf op verhuizen). Het zal menigeen niet verbazen als de overdrachtbelasting (deels) zal worden ‘geofferd’ voor verdere inperking van de hypotheekrenteaftrek. Alle discussies over de hypotheekrenteaftrek laten onverlet dat juist voor huishoudens met lagere (midden)inkomens wordt gezocht naar mogelijkheden om de toegang tot de koop- markt te verbeteren. In dat licht bezien hebben die huishoudens minder tot wellicht niets te vrezen. Mogelijk zullen de ministeries van VROM en Financiën op dit punt de komende tijd weer meer gezamenlijk gaan optrekken. Dat verbreedt het draagvlak en vergroot de animo om voortvarend aan de slag te gaan met koopvarianten en financieringsconstructies. Dat deze gids daarbij van nut moge zijn. 40
  • 38. Atlas Koopvarianten Bijlage 1 Overzicht koopvarianten A. Koopvarianten Klant Aspect Koopgarant Slimmer Kopen Sociale Koop Koop Goedkoop Keuzevrijheid klant Soms kan klant kortings- Soms kan klant kortings- Bij sommige corporaties kan Niet van toepassing. percentage zelf bepalen op basis percentage zelf bepalen op basis klant zelf korting bepalen. van de door corporatie aange- van de door corporatie aange- Sociale Koop is het enige product boden percentages. boden percentages. dat tot nog toe door corporaties wordt losgekoppeld van de woningvoorraad van corporatie. Een woningzoekende kan eige- naar worden van een woning die niet van corporatie is, maar wel te koop staat. Betaalbaarheid Korting 10 - 50%31 Korting 0-50% Korting 0-65% Minimaal 20% lagere aanvangs- maandlasten; het maximum wordt bepaald door de grond- waarde en kan oplopen tot 50%32. Financierbaarheid Bij vele honderden financieringen Tot nu toe door geen financier Nog geen concrete ervaring Door de grote banken worden alleen door Aegon niet geaccep- (op Aegon na) niet geaccepteerd. (najaar 2006). Gesprekken met leningen verstrekt. Soms doet teerd. Meeste corporaties stellen enkele banken zijn positief ver- een lokale bank wel eens moei- NHG als voorwaarde. NHG- lopen. lijk. NHG telt voor inkomenstoets normen pakken gunstig uit m.b.t. de helft van de uiteindelijk ver- ruimte aflossingsvrij en beperkte schuldigde canon mee, waardoor overlijdensrisicoverzekering. i.g.v. NHG betaalbaarheidseffect met 50% wordt beperkt. Maandlastenontwikkeling Maandlasten blijven nagenoeg Maandlasten blijven nagenoeg Maandlasten blijven nagenoeg Korting op grondhuur wordt gelijk, afgezien van zakelijke gelijk, afgezien van zakelijke gelijk, afgezien van zakelijke afgebouwd in 10 jaar vanaf het lasten, onderhoud/ VvE-bijdrage, lasten, onderhoud/ VvE-bijdrage, lasten, onderhoud/ VvE-bijdrage, (ca.) 11e jaar zijn de woonlasten etc. etc. etc. een fractie hoger dan bij gewone koop. 50 jaar na 1e uitgifte kan herziening van de canon plaats- vinden. Profijt/risico algemene waarde- Koper profiteert volgens afge- Koper profiteert volgens afge- Koper heeft volle waardeprofijt Koper profiteert voor 100% van ontwikkeling sproken aandeel, minimaal 50% sproken aandeel, minimaal 50% en -risico over betaalde aandeel. de waardestijging van de opstal, (fiscale richtlijn). Heeft daarmee (fiscale richtlijn). Heeft daarmee exclusief grondaandeel. een opstap naar reguliere koop- een opstap naar reguliere koop- markt. markt. Profijt verbeteringen Worden afzonderlijk getaxeerd. Worden afzonderlijk getaxeerd. Waarde is volgens marktprincipe Komen volgens marktprincipe bij Waarde komt voor 100% ten Waarde komt voor 100% ten bij doorverkoop 100% voor eige- doorverkoop voor eigenaar. goede aan koper. goede aan koper. naar. Verkooprisico Corporatie koopt binnen 3 Corporatie koopt hoogstwaar- Klant heeft volledig risico. Klant heeft volledig risico, tenzij maanden terug. schijnlijk terug (geen verplich- Eventueel koopt corporatie corporatie besluit om gebruik te ting). Zo niet, verkoopopbrengst binnen 3 maanden terug. maken van het terugkooprecht. en -risico voor koper. Financieringsrisico Optionele keuze: NHG verplicht NHG is mogelijk (vrije keus (onder voorbehoud) NHG is NHG is mogelijk (vrije keus (met dispensatiemogelijkheid); koper). mogelijk (vrije keus koper). Zo ja, koper). corporatie koopt bij betalings- dan koopt corporatie bij problemen terug. betalingsproblemen terug. Doorverkoop Alleen aan partner, erfgenamen Volledige vrijheid bij doorverkoop, Volledige vrijheid bij doorverkoop, Volledige vrijheid bij doorverkoop of (als corporatie die optionele tenzij corporatie gebruikmaakt tenzij corporatie gebruikmaakt tenzij corporatie gebruikmaakt keuze opneemt) kinderen. van terugkooprecht. Laatste zal van terugkooprecht. van terugkooprecht. nagenoeg altijd gebeuren. Erfpacht Erfpacht wordt gebruikt om ver- Niet van toepassing. Alleen even- Erfpacht is tijdelijk en heeft geen Erfpachtcanon (grondhuur) is plichtingen zakelijke werking te tueel gemeentelijke erfpacht. nadeel voor koper. geïndexeerd met consumenten- geven. Het heeft geen nadeel prijsindex (CPI). Na 50 jaar wordt voor koper. erfpachtcanon opnieuw vast- gesteld. Kettingbeding Ten overvloede toegevoegd ter Ja. Niet van toepassing. Niet van toepassing. versterking van de derdenwerking van de bijzondere bepalingen. Tweede hypotheekrecht Niet van toepassing. Koper dient tweede hypotheek- Niet van toepassing. Niet van toepassing. recht te vestigen t.b.v. corporatie, om het (financiële) belang van corporatie veilig te stellen. Overige beperkingen Eigenaar moet zelf in de woning Eigenaar moet zelf in de woning Geen. De eigenaar moet zelf in de wonen, tenzij corporatie dispen- wonen, tenzij corporatie dispen- woning wonen (enkele uitzonde- satie verleent (bijv. bij tijdelijk satie verleent (bijv. bij tijdelijk ringen daargelaten). Onderhuur verblijf in buitenland, of bij verblijf in buitenland, of bij van een kamer is mogelijk. kopende ouders). kopende ouders). Overdrachtsbelasting Over de koopsom (dus minder Over de koopsom (dus minder Over de volledige marktwaarde Over koopsom plus canon, verge- dan bij gewone koop). dan gewone koop). (grond + opstal). lijkbaar met gewone koop. Overige opmerkingen Niet van toepassing. Niet van toepassing. Niet van toepassing. Corporaties die dat wensen, kunnen kiezen voor een model waarbij alleen de eerste koper korting op de grondhuur ont- vangt. Wordt vooral gehanteerd als corporaties snel nieuwbouw- woningen willen verkopen. 41
  • 39. Maatschappij Aspect Koopgarant Slimmer Kopen Sociale Koop Koop Goedkoop Empowerment Klant profiteert volledig van Klant profiteert volledig van Klant profiteert volledig van Klant wordt geprikkeld tot inko- inkomensstijging en heeft profijt inkomensstijging en heeft profijt inkomensstijging en heeft profijt mensstijging vanwege de stij- van investeringen in de woning.33 van investeringen in de woning. van investeringen in de woning. gende woonlasten. Koper profi- teert volledig van investeringen in woning, VvE en buurt. Kwaliteitsborg Koper/VvE heeft plicht tot goed Geen regeling voor grond- Geen regeling. Geen regeling. onderhoud. Corporatie /VvE-leden gebonden woningen, Wel eisen kunnen via rechter eigenaar c.q. aan VvE-beheer. VvE dwingen. Regeling voor plan- ning en reservering in VvE. Woning duurzaam betaalbaar? Door terugkoop onder de markt- Door terugkoop onder de markt- In principe eenmalig maar het Corporatie kan kiezen de korting waarde kunnen woningen steeds waarde kunnen woningen steeds geld kan telkens opnieuw worden op de grondhuur eenmalig of betaalbaar worden aangeboden. betaalbaar worden aangeboden. ingezet voor het aankopen van vaker toe te passen. Bij vaker een volgende woning (die nog toepassen blijft de woning bij niet van corporatie is). elke doorverkoop een sociale koopwoning. Indien de woning niet meer voorziet in de gewenste marktfunctie, kan de corporatie de woning terugkopen of verkopen aan de bewoner als ‘gewone’ koopwoning. Eenmalige toepassing op de Ja, na terugkoop kan woning vrij Ja, na terugkoop kan woning vrij Is altijd eenmalig. Ja, bij doorverkoop dient de erf- woning mogelijk? worden verkocht. worden verkocht. pacht dan via ABC-transport worden omgezet in eigendom. Beheer VvE’s Beheerproces geborgd in split- Beheerproces geborgd in split- Geen regeling. Geen regeling. singsakte, via eisen singsakte, via eisen bestuurder/beheerder en eisen bestuurder/beheerder en eisen over onderhoudsplanning en over onderhoudsplanning en reservering. Ook betrekken huur- reservering. ders is mogelijk gemaakt in split- singsakte. Organisatie Aspect Koopgarant Slimmer Kopen Sociale Koop Koop Goedkoop Verkoopinformatie Koopgarant vraagt extra toelich- Slimmer Kopen vraagt extra toe- Sociale Koop vraagt extra toe- Koop Goedkoop vraagt extra toe- ting en vermelding van voor- en lichting en vermelding van voor- lichting en vermelding van voor- lichting en vermelding van voor- nadelen. en nadelen. en nadelen. en nadelen. Verkooporganisatie34 Verkoopmedewerker bij corpo- Verkoopmedewerker bij corpo- Verkoopmedewerker bij corpo- Verkoopmedewerker bij corpo- ratie of makelaar. ratie of makelaar. ratie of makelaar. ratie of makelaar. Administratie Eenmalig vastleggen verkoop- Eenmalig vastleggen verkoop- Eenmalig vastleggen verkoop- Innen en aanpassing periodieke gegevens. Kan bij kleinschalige gegevens. Kan bij kleinschalige gegevens. Kan bij kleinschalige canon is blijvende administratie. toepassing buiten primaire toepassing buiten primaire toepassing buiten primaire bedrijfsinformatiesysteem. bedrijfsinformatiesysteem. bedrijfsinformatiesysteem. Terugkooporganisatie Terugkoop vraagt specifieke Alleen als corporatie kiest voor Alleen als corporatie kiest voor Alleen als corporatie kiest voor kennis en vaardigheden, discus- terugkoop is specifieke kennis en terugkoop is specifieke kennis en terugkoop zijn specifieke kennis sies ontstaan over taxatie vaardigheden vereist. Discussie vaardigheden vereist. Discussie en vaardigheden vereist. Dis- woning en verbeteringen. Op taxatie woning en verbeteringen taxatie woning en verbeteringen cussie over taxatie mogelijk, niet basis van ervaringen is er een mogelijk. Op basis van ervaringen mogelijk. over verbeteringen. In arbitrage goede geschillenregeling. is er een goede geschillen- is voorzien. regeling. VvE-beheer35 Bij beheer speelt extra belang Bij beheer speelt extra belang als Geen bijzonderheden. Bij beheer kan na 50 jaar corporatie als terugkopende corporatie regelmatig terugkoopt. (moment van periodieke herzie- partij. ning grondhuur) extra belang spelen van corporatie i.v.m. waardeontwikkeling grond. Toepasbaarheid in voorraad Koopgarant kan zowel beperkt Slimmer Kopen kan zowel Sociale Koop kan zowel beperkt Toepasbaar in deel voorraad dat als in gehele voorraad worden beperkt als in gehele voorraad als in gehele voorraad worden voor verkoop is bestemd. toegepast. Vereist goede finan- worden toegepast. Vereist goede toegepast. Het kan ook worden ciële inbedding en uitwerking financiële inbedding en uit- gebruikt voor woningen die (nog) van beheeraspecten. werking van beheeraspecten. geen eigendom van corporatie zijn. Vereist goede financiële inbedding. 31 In hoeverre VROM meer korting accepteert dan volgens de MG2006-06 is nog niet uitgekristalliseerd. 32 Een opvolgende koper betaalt door het marktmechanisme waarschijnlijk een relatief hogere prijs, dan wanneer canon al direct wordt berekend. 33 Als voorbeeld: corporatie Woonbron heeft maatwerkregelingen ter stimulering van verbetering gemeenschappelijke delen door VvE, via compensatie van deling waardeontwikkeling, waardoor corporatie kan sturen op gewenste ont- wikkeling. 34 De organisatie ten behoeve van projectmatige verkoop van huurwoningen blijft hierbij buiten beschouwing en is niet wezenlijk verschillend bij diverse verkoopvarianten of vrije verkoop. 35 VvE-beheer en het daarmee gepaard gaande gemengd beheer (huurders en kopers) is voor corporaties een relatief nieuw gebied, dat andere kennis, attitude en registratiesystemen vergt. Bij duurzame betrokkenheid is het belang om dit goed te regelen wel groter. 42
  • 40. Atlas Koopvarianten Financiën Aspect Koopgarant Slimmer Kopen Sociale Koop Koop Goedkoop Borging (financieel) belang Verrekenen korting en aandeel in Verrekenen korting en aandeel in Uitkoopsom geborgd via beperkt Via erfpachtrecht. waardeontwikkeling geborgd via waardeontwikkeling geborgd via zakelijk recht (erfpachtrecht). beperkt zakelijk recht (erfpacht- (tweede) hypotheekrecht. recht). Effect op balans Verkoopprijs kan worden geboekt, Verkoopprijs kan worden geboekt. Verkoopprijs kan worden geboekt. Verkoopprijs kan worden geboekt. terugkoopverplichting in toelich-Geen terugkoopverplichting. Het nog te betalen restantbedrag ting op de balans kwantificeren. kan als vordering op de balans worden opgenomen. Toekomstige verdiencapaciteit Korting en aandeel waarde- Korting en aandeel waarde- Bij doorverkoop wordt de geïn- Grondhuur is geleidelijk stij- ontwikkeling kunnen bij weder- ontwikkeling kunnen bij weder- dexeerde restant waarde geïn- gende, permanente inkomsten- verkoop worden geïnd. Korting is verkoop worden geïnd. Korting is casseerd. bron. Corporatie profiteert duur- bij gemiddelde waarde-ontwikke- bij gemiddelde waarde-ontwikke- zaam van de waardeontwikkeling ling renderende investering36. ling renderende investering. van de grond. Grond kan in latere instantie worden verkocht. Risico terugkoop In principe aanwezig, door ruimte Er is geen terugkoopplicht voor Er is geen terugkoopplicht voor Er is geen terugkoopplicht voor ten opzichte van vrije verkoop- de corporatie. de corporatie. de corporatie. waarde alleen belastend als doorverkoop beleidsmatig of bij langdurige vraaguitval niet mogelijk is. Risico einde levensduur Indien Koopgarant wordt toege- Zal nog beleid op ontwikkeld Risico voor koper. Alleen indien corporatie gebruik- past tot einde levensduur, komt worden. maakt van terugkooprecht komt terugkoopopgave voor rekening terugkoopopgave voor rekening corporatie. corporatie. Als bloot eigenaar is corporatie wel partij bij even- tuele beëindiging exploitatie. Extra verdiencapaciteit Niet van toepassing. Niet van toepassing. Niet van toepassing. De markt laat toe dat de corpo- ratie bij eerste verkoop een kleine prijsopslag (ca. 5%) toepast op de verkoopprijs. Dit gaat ten koste van het maandlastvoordeel van de koper. Overig Aspect Koopgarant Slimmer Kopen Sociale Koop Koop Goedkoop Ervaring Koopgarant is gebaseerd op 25 Slimmer Kopen is gebaseerd op Geen. Koop Goedkoop wordt sinds jaar ervaring met MGE. Er zijn meerjarige ervaring van woning- begin 2004 gebruikt. Najaar diverse studies onder klanten en corporatie Trudo, o.a. met de Pro- 2006 door 17 corporaties in het naar financiële toepassing fijtwoning. gehele land. Er zijn enkele evalu- beschikbaar. aties beschikbaar (zie www.koop- goedkoop.nl). Regelgeving Koopgarant in meeste regel- Slimmer Kopen in meeste regel- Sociale Koop door VROM geac- Omdat het is gebaseerd op gang- geving verwerkt en door VROM geving verwerkt en door VROM cepteerd. Wijziging BBSH zou bare erfpacht is het in de regel- volledig geaccepteerd. volledig geaccepteerd. Wijziging gevolgen kunnen hebben bij geving verwerkt. Wijziging BBSH zou gevolgen BBSH zou gevolgen kunnen eventuele terugkoop en door- kunnen hebben (terugkoop en hebben (terugkoop en doorver- verkoop (in aparte rechts- doorverkoop in aparte rechts- koop in aparte rechtspersoon). persoon). persoon). Vennootschapsbelasting Eerste verkoop huurwoning < Eerste verkoop huurwoning < Eerste verkoop huurwoning < Eerste verkoop huurwoning < (commerciële activiteiten > 615 is kernactiviteit. Terugkoop615 is kernactiviteit. Terugkoop 615 is kernactiviteit. Terugkoop 615 is kernactiviteit. Omdat de 615 huur, per 1 juli 2006) en doorverkoop/doorverhuur nog en doorverkoop/doorverhuur nog en doorverkoop/doorverhuur nog corporatie er verder niet mee nader uit te werken. nader uit te werken. nader uit te werken. handelt, is de canonopbrengst waarschijnlijk niet belast. Nog nader uit te werken. Eigenwoningregeling37 Geaccepteerd door Belasting- Geaccepteerd door Belasting- Geaccepteerd door Belasting- Geaccepteerd door de Belasting- dienst. dienst. dienst. dienst. Zowel de grondhuur (erf- pachtcanon) als de rente voor de hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar. Productkosten Voor 15.000 beschikbaar. Ken- Voor 10.000 (bestaand of Onbekend. Koop Goedkoop kan gebruikt nisuitwisseling via helpdesk, nieuwbouw, beide 15.000) worden door elke woningcorpo- internet en bijeenkomsten. Plus beschikbaar. Kennisuitwisseling ratie. Eenmalige kosten per cor- jaarlijkse abonnementskosten. via beperkte helpdesk en bijeen- poratie 2.000, plus jaarlijks komsten. Plus jaarlijkse abonne- 500. mentskosten. Juridische basis Erfpachtrecht grond (woning Eigendom; appartementsrecht Erfpachtrecht grond, plus opstal- Erfpachtrecht (grond en opstal); door natrekking deel van erf- recht woning; situatie apparte- erfpachtrecht op grond en appar- pachtrecht); erfpachtrecht op ment afhankelijk van bestaand of tementsrecht (privé-gedeelte). appartementsrecht. nieuwbouwappartement. 36 Zie ‘Woningcorporaties en het Fair Value model’, Johan Conijn e.a., april 2001. 37 Huidige houding Belastingdienst laat weinig ruimte voor afwijkingen ten opzichte van goedgekeurde modellen. 43
  • 41. B. Financieringsconstructies Klant Aspect Starterslening AMH Koopsubsidie (BEW-plus) Betaalbaarheid Maximale hoogte Starterslening vrij te Maximale hoogte lening te bepalen Koper krijgt maandelijkse subsidie- bepalen door gemeente, eventueel in door gemeente Amsterdam. Gemaxi- bijdrage, afhankelijk van inkomen, overleg met een woningcorporatie. SVn meerd op 68.000. Dit is 36,7% van annuïteit en inkomensafhankelijk adviseert een maximumlening van 20- de maximale koopsom v.o.n. van financieringslastpercentage (NHG). 25% van de aankoopkosten van de 185.185. VROM bepaalt maximale koopprijs- woning. grens. Voorstel 160.000 (prijspeil 2007) (bestaande en nieuwbouw- woning), exclusief bijkomende kosten. Financierbaarheid Starterslening komt bovenop een regu- Gemeente Amsterdam heeft afspraken Per jaar stelt VROM de maximale liere lening. De financier meldt beide met NIB Capital Bank. De gemeente hypotheekhoogte vast. Voorstel leningen als één financiering aan bij vraagt namens de koper offerte aan. 171.155 (prijspeil 2007). NHG. Koppeling met iedere andere Overige leningen en kredieten niet toe- geldgever of leningsvorm is mogelijk, gestaan. Maximale hypotheek mits deze onder NHG wordt verstrekt. 200.000. Afsluitprovisie SVn: 1,5%. Maandlastenontwikkeling Na 3, 6, 10 en 15 jaar wordt het Gemeente Amsterdam toetst inkomen Per drie jaar wordt het inkomen inkomen op verzoek van koper 3-jaarlijks. Bij gestegen inkomen getoetst door VROM. Bij gestegen getoetst. Bij gestegen inkomen stijgen stijgen de maandlasten aanvankelijk inkomen zal een lager subsidiebedrag de maandlasten aanvankelijk. Als rente door hogere rentelasten. Als de rente worden vastgesteld. en aflossing over de volledige Starters- over de volledige lening wordt voldaan, lening wordt voldaan, zijn de maand- zijn de maandlasten (mogelijk) lager lasten mogelijk licht hoger dan bij dan bij gewone koop door het aflos- gewone koop (als volledige aflossing in singsvrije leningdeel. restant looptijd geschiedt). Profijt/risico algemene waarde- Koper heeft volle waardeprofijt en - Koper heeft volle waardeprofijt en - Koper heeft volle waardeprofijt en - ontwikkeling risico. risico. risico. Profijt aangebrachte verbeteringen aan Komen bij doorverkoop voor 100% ten Komen bij doorverkoop voor 100% ten Komen bij doorverkoop voor 100% ten de woning gunste van de eigenaar. gunste van de eigenaar. gunste van de eigenaar. Verkooprisico Koper heeft volledig risico. Koper heeft volledig risico. Koper heeft volledig risico. Financieringsrisico NHG verplicht; 15 jaar rentevast. NHG verplicht; 5, 10 of 15 jaar rente- NHG verplicht; 15 jaar rentevast. Hoofdlening 10 jaar rentevast. vast. Doorverkoop Volledige vrijheid bij doorverkoop. De Volledige vrijheid bij doorverkoop. De Volledige vrijheid bij doorverkoop. De (restant) Starterslening moet dan lening moet dan worden afgelost. hypotheek moet dan worden afgelost. worden afgelost. Erfpacht Alleen eventueel gemeentelijke erf- In Amsterdam gemeentelijke erfpacht. Alleen eventueel gemeentelijke erf- pacht. Moet voor 50 jaar worden afgekocht. pacht. Overige beperkingen Totdat Starterslening is afgelost, kan Leeftijd vanaf 18 jaar. Eigen vermogen Leeftijd vanaf 18 jaar. 1e hypotheek niet worden verhoogd. (inclusief overwaarde vorige woning) Overige voorwaarden en/of beper- boven bepaalde drempels dient te kingen afhankelijk van gemeentelijk worden ingezet bij de aankoop. De beleid. drempels zijn voor alleenstaanden en meerpersoonshuishoudens resp. 21.000 en 40.000 (jonger dan 65 jaar) en 36.000 en 50.000 (65 jaar of ouder). Overdrachtsbelasting Over de marktwaarde. Over de marktwaarde. Over de marktwaarde. Overige opmerkingen Inkomenstoetsingen leveren in enige Inkomenstoetsingen leveren in enige Inkomenstoetsingen leveren in enige mate een ‘armoedeval’ op. Als gevolg mate een ‘armoedeval’ op. Als gevolg mate een ‘armoedeval’ op. Als gevolg van de toetsing wordt een deel van het van de toetsing wordt een deel van het van de toetsing wordt bij gestegen gestegen (bruto) inkomen (conform gestegen (bruto) inkomen (conform inkomen het subsidiebedrag verlaagd. NHG ongeveer 30%) aangewend om NHG ongeveer 30%) aangewend om Gerelateerd aan dan op te brengen rente en/of aflossing van de Starters- rente van het rentearme leningdeel te financieringslastpercentage conform lening te betalen (ook bruto). betalen (ook bruto). NHG, eventueel in combinatie met ophogingsfactor. Maatschappij Aspect Starterslening AMH Koopsubsidie (BEW-plus) Empowerment Koper heeft enig belang bij inkomens- Koper heeft enig belang bij inkomens- Koper heeft enig belang bij inkomens- bevriezing, ter behoud rentesubsidie. bevriezing, ter behoud rentesubsidie. bevriezing, ter behoud Koopsubsidie. Koper profiteert volledig van investe- Koper profiteert volledig van investe- Koper profiteert volledig van investe- ringen in woning, VvE en buurt. ringen in woning, VvE en buurt. ringen in woning, VvE en buurt. Kwaliteitsborg Geen regeling. Geen regeling. Geen regeling. Woning duurzame goedkoop? Niet van toepassing. Starterslening is Nee, eenmalig bij nieuwbouw. AMH is Niet van toepassing. Koopsubsidie is persoonsgebonden. Starterslening dient persoonsgebonden. Wordt afgelost bij persoonsgebonden. Stopt bij verhui- afgelost te zijn na verkoop. Afhankelijk verkoop. zing. Voor nieuwe woning opnieuw van lokale regeling kan nieuwe koper aanvragen. opnieuw Starterslening krijgen. Eenmalige toepassing op de woning Ja, is altijd eenmalig. Ja, is altijd eenmalig. Ja, is altijd eenmalig. mogelijk? Beheer VvE’s Geen regeling. Geen regeling. Geen regeling. 44
  • 42. Atlas Koopvarianten Organisatie Aspect Starterslening AMH Koopsubsidie (BEW-plus) Verkoopinformatie De Starterslening moet actief worden Op het gemeentelijk AMH-aanbod kan Recht op Koopsubsidie moet actief aangeboden bij betreffende woningen. ingetekend worden door ontwikke- worden gemeld door corporatie, make- Makelaar of tussenpersoon moet basis- laars/corporaties. Zij en betrokken laar of tussenpersoon. informatie hebben. makelaar of tussenpersoon moeten enige basisinformatie hebben. Verkooporganisatie38 Corporatie of makelaar toetst even- Gemeente toetst op voorwaarden en Corporatie of makelaar toetst even- tueel marginaal op voorwaarden, en bemiddelt voor financier (NIBC Bank). tueel marginaal op subsidievoor- stuurt koper dan door naar SVn. SVn waarden. Financier doet de aanvraag. toetst en handelt lening verder af. Administratie SVn voert de administratie van rente- Hypotheekservicer Quion (v/h Hypo- Loopt geheel via VROM (SenterNovem). inning en aflossing. Gemeente stort trust) beheert de hypothekenporte- dekkingsgelden in depot. feuille en voert de rente-administratie. Terugkooporganisatie Niet van toepassing. Niet van toepassing. Niet van toepassing. VvE-beheer39 Geen bijzonderheden. Geen bijzonderheden. Geen bijzonderheden. Toepasbaarheid in voorraad Toepasbaar in vrij te verkopen voor- Toepasbaar op speciaal daarvoor aan- Toepasbaar in vrij te verkopen voor- raad. Eventueel ook in combinatie met gewezen (nieuwbouw)woningen in raad. Eventueel ook in combinatie met Koopgarant/Slimmer Kopen, Sociale Amsterdam. Niet in combinatie met Koopgarant/Slimmer Kopen, Sociale Koop of Koop Goedkoop. Koopgarant/Slimmer Kopen, Sociale Koop of Koop Goedkoop. Koop of Koop Goedkoop. Financiën Aspect Starterslening AMH Koopsubsidie (BEW-plus) Effect op balans Volle marktwaarde wordt bij verkoop Volle marktwaarde wordt bij verkoop Volle marktwaarde wordt bij verkoop gerealiseerd. Een eventuele storting gerealiseerd. gerealiseerd. door de corporatie in het SVn-fonds moet op balans worden gewaardeerd i.v.m. toekomstig renteverlies. Daar- tegenover staat hoger verkooppercen- tage onder huurders. Toekomstige verdiencapaciteit Geen. Geen. Geen. Risico terugkoop Niet van toepassing. Niet van toepassing. Niet van toepassing. Risico einde levensduur Niet van toepassing. Niet van toepassing. Niet van toepassing. Overig Aspect Starterslening AMH Koopsubsidie (BEW-plus) Ervaring Wordt sinds 2002 in praktijk gebracht. Wordt alleen door gemeente Landelijke beschikbaarheid. Inmiddels door ruim 80 gemeenten. Amsterdam toegepast. Regelgeving VROM ziet betrokkenheid corporaties VROM ziet betrokkenheid corporaties Initiatief wetsvoorstel BEW-plus lag als in strijd met MG 2001-26; ban- als in strijd met MG 2001-26; ban- najaar 2006 ter behandeling bij de kieren, verstrekken hypotheken. kieren, verstrekken hypotheken. Eerste Kamer. Woningcorporatie De Alliantie heeft een aanwijzing van VROM ontvangen en daar bezwaar tegen gemaakt. SVn is in overleg met VROM over aanpassing c.q. andere interpretatie regelgeving. Vennootschapsbelasting (commerciële Verkoop huurwoning Niet van toepassing. Niet van toepassing. activiteiten > 615 huur per 1 juli < 615 is kernactiviteit. 2006) Eigenwoningregeling Geen probleem. Bevestigd is dat de Geen probleem. Bevestigd is dat de Geen probleem. rentekorting niet als schenking aange- rentekorting niet als schenking aange- merkt wordt (geen vrijgevigheid, maar merkt wordt (geen vrijgevigheid, maar zakelijke regeling). zakelijke regeling). Productkosten SVn rekent aan gemeente een beheer- Niet bekend. Geen. vergoeding van 0,5% per jaar over het uitstaande leningbedrag. Juridische basis Eigendom, appartementsrecht. Ondererfpachtrecht, ondererfpacht- Eigendom, appartementsrecht. recht op appartementsrecht. 38 De organisatie ten behoeve van projectmatige verkoop van huurwoningen blijft hierbij buiten beschouwing en is niet wezenlijk verschillend bij diverse verkoopvarianten of vrije verkoop. 39 VvE-beheer en het daarmee gepaard gaande gemengd beheer (huurders en kopers) is voor corporaties een relatief nieuw gebied, dat andere kennis, attitude en registratiesystemen vergt. Bij duurzame betrokkenheid is het belang om dit goed te regelen wel groter. 45
  • 43. Atlas Koopvarianten Bijlage 2 Toelichting maandlasten- en vermogensontwikkeling A. Uitgangspunten Hieronder een overzicht van de uitgangspunten die zijn gehanteerd voor de berekening van de maandlasten en de vermogensontwikkeling: - De gehele koopsom plus bijkomende kosten wordt gefinancierd (woningcorporatie verkoopt ‘kosten koper’). - Bijkomende kosten: overdrachtsbelasting 6% van de koopsom (Koop Goedkoop 5,5%), notaris- en kadasterkosten 0,75% van de marktwaarde (akte van levering/vestiging, hypotheekakte), afsluit- provisie 1% van het hypotheekbedrag (Starterslening 1,5%). - De hypotheekrente is 5% en staat gedurende de bewoningsduur vast. - Spaarhypotheek met spaar- en risicopremie, waardoor na 30 jaar 80% van het hypotheekbedrag bij elkaar is gespaard, en dus 20% aflossingsvrij blijft. Wel in 30 jaar 100% van het hypotheek- bedrag bij elkaar sparen, leidt tot een stijging van de maandpremie met ongeveer 35,- per maand (koopsom 130.000) en circa 50,- per maand (koopsom 180.000). - Genoemde premie heeft een spaargedeelte en een risicogedeelte voor de levensverzekering die uit- keert bij overlijden. - De risicopremie is (sterk) afhankelijk van de leeftijd (in de voorbeelden is uitgegaan van een per- soon van 35 jaar). - De onderhoudskosten zijn niet als maandlast meegenomen, wel in de vermogensontwikkeling betrokken; aangenomen is dat tijdens de bewoningsduur gemiddeld 80,-, inclusief BTW, per maand aan onderhoud is uitgegeven. - De inflatie/kostenstijging is 2,5% per jaar. - WOZ-waarde is 90% van de marktwaarde. - De waardestijging van de woning is 3% per jaar (historisch gezien altijd hoger dan inflatie); ook het eigenwoningforfait stijgt daardoor mee met 3% per jaar. - Alle eigenaarslasten zijn in de maandlast begrepen: - OZB eigenaren: tarief 2,50 per 2.500,- van de WOZ-waarde; - Waterschapsbelasting: tarief 0,50 per 2.500,- van de WOZ-waarde; - Opstalverzekering: tarief 0,75 per 1.000,- van de WOZ-waarde. - Rekening is gehouden met hypotheekrenteaftrek op basis van belastingtarief van 41,45% (tweede schijf, belastbaar jaarinkomen tot 30.632,-) gedurende de bewoningsduur, en met de bijtelling van het eigenwoningforfait (0,60 % van de WOZ-waarde), voor een 35-jarige persoon (belastingtarieven 2006). - Vergeleken wordt met een fictieve huursituatie; jaarlijkse huurstijging 2,5%. - Als de maandlast bij kopen hoger is dan bij huren, wordt er vanuit gegaan dat de huurder dat verschil kan sparen en rente ontvangt (3,5%); heeft de koper lagere maandlasten dan valt hem het rentevoordeel toe. - De bedragen van de vermogensontwikkeling zijn niet gecorrigeerd voor inflatie (nominaal). 47
  • 44. B. Maandlasten Schema 11 Maandlasten en vermogensontwikkeling bij marktwaarde woning 180.000,- VoV (Koopgarant, Sociale Koop Koop Goedkoop Starterslening Koop (markt- Slimmer Kopen, etc.) conform) Marktwaarde 180.000 180.000 180.000 180.000 180.000 Korting/grondwaarde/renteloze lening 45.000 45.000 45.000 45.0000 0 Koopprijs 135.000 135.000 135.000 180.000 180.000 Kosten koper (circa 8%) 10.800 14.000 12.500 14.200 13.900 Te financieren 145.800 149.000 147.500 194.200 193.900 Maandlast (excl. 80 onderhoud p/m) 610 620 615 610 790 Vermogensontwikkeling Na 10 jaar (contant in handen) 29.000 42.000 43.000 60.000 63.000 Na 10 jaar (voordeel t.o.v. huur) 31.000 43.000 38.000 49.000 40.000 Na 30 jaar (contant in handen) 190.000 255.000 255.000 345.000 355.000 Na 30 jaar (voordeel t.o.v. huur) 285.000 340.000 280.000 350.000 335.000 Uit schema 11 blijkt met betrekking tot de woning van 180.000,- het volgende: - de maandlast voor alle varianten ligt op ongeveer hetzelfde niveau, zo’n 40,- tot 50,- hoger (exclusief onderhoud) dan de referentiehuurprijs ( 570,-); - de maandlast bij kopen voor de marktwaarde (marktconform) ligt zo’n 180,- hoger (exclusief onderhoud) dan bij de varianten en ruim 220,- hoger dan bij huur. C. Verloop maandlasten Onderstaand het schema met het verloop van de maandlasten voor de onderscheiden varianten voor de woning met een marktwaarde van 180.000,-. Daarna volgt per product een grafiek. Qua verloop van de maandlasten worden de verschillen tussen de onderscheiden varianten duidelijk: - Bij Koopgarant/Slimmer Kopen en Sociale Koop stijgen de maandlasten slechts weinig; na 5 jaar is de maandlast lager dan bij huren. - Bij Koop Goedkoop stijgen de maandlasten de eerste 11 jaar met zo’n 3% per jaar; er is in jaar 21 sprake van lagere maandlasten dan bij huren. - Bij de Starterslening stijgen de maandlasten sprongsgewijs in het vierde en zevende jaar met 15% resp. 13%, en is in jaar 16 sprake van lagere maandlasten dan bij huren. - Bij kopen voor de marktwaarde is in jaar 16 sprake van lagere maandlasten dan bij huren. Schema 12 Verloop maandlasten in de eerste 15 jaar (marktwaarde woning 180.000,-) Koopvariant Koopvariant Koopvariant Financieringsconstructie Kopen Koopgarant, Sociale Koop Koop Goedkoop Starterslening Kopen Slimmer Kopen (marktconform) Waarde 180.000 Waarde 180.000 Waarde 180.000 Waarde 180.000 Waarde 180.000 Jaar Huren Kopen Huren Kopen Huren Kopen Huren Kopen Huren Kopen 1 570,00 608,93 570,00 620,23 570,00 616,01 570,00 608,54 570,00 790,16 2 584,25 610,59 584,25 621,89 584,25 634,61 584,25 610,21 584,25 791,83 3 598,86 612,30 598,86 623,60 598,86 654,11 598,86 611,92 598,86 793,54 4 613,83 614,06 613,83 625,36 613,83 674,53 613,83 705,12 613,83 795,30 5 629,17 615,87 629,17 627,17 629,17 695,90 629,17 706,93 629,17 797,11 6 644,90 617,73 644,90 629,03 644,90 718,28 644,90 708,79 644,90 798,97 7 661,03 619,65 661,03 630,94 661,03 741,69 661,03 802,14 661,03 800,88 8 677,55 621,61 677,55 632,91 677,55 766,17 677,55 804,11 677,55 802,85 9 694,49 623,63 694,49 634,93 694,49 791,75 694,49 806,13 694,49 804,87 10 711,85 625,71 711,85 637,01 711,85 818,49 711,85 808,21 711,85 806,95 11 729,65 627,85 729,65 639,15 729,65 846,42 729,65 810,34 729,65 809,08 12 747,89 630,04 747,89 641,34 747,89 853,90 747,89 812,54 747,89 811,28 13 766,59 632,30 766,59 643,60 766,59 861,58 766,59 814,80 766,59 813,54 14 785,75 634,62 785,75 645,92 785,75 869,45 785,75 817,12 785,75 815,86 15 805,40 637,01 805,40 648,31 805,40 877,53 805,40 819,50 805,40 818,24 48
  • 45. Atlas Koopvarianten Hieronder volgt voor de woning met een marktwaarde van 180.000,- per product een grafiek met het verloop van de maandlasten, vergeleken met huren. Grafiek 6 Verloop maandlasten VoV (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera) Verloop maandlasten (180.000 euro) 1000 1000 800 800 Maandlast in euro Huren Koopgarant, Slimmer Kopen, etc. 600 600 400 400 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Jaren Grafiek 7 Verloop maandlasten Sociale Koop Verloop maandlasten (180.000 euro) 1000 1000 800 800 Maandlast in euro Huren Sociale Koop 600 600 400 400 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Jaren 49
  • 46. Grafiek 8 Verloop maandlasten Koop Goedkoop Verloop maandlasten (180.000 euro) 1000 1000 800 800 Maandlast in euro Huren Koop Goedkoop 600 600 400 400 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Jaren Grafiek 9 Verloop maandlasten Starterslening Verloop maandlasten (180.000 euro) 1000 1000 800 800 Maandlast in euro Huren Starterslening 600 600 400 400 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Jaren Grafiek 10 Verloop maandlasten marktconforme koop Verloop maandlasten (180.000 euro) 1000 1000 800 800 Maandlast in euro Huren Kopen (marktconform) 600 600 400 400 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Jaren 50
  • 47. Atlas Koopvarianten D. Vermogensontwikkeling Qua vermogensontwikkeling is het meest reëel te kijken naar het bedrag dat volgt uit de vergelij- king met (blijven) huren: ‘voordeel t.o.v. huur’. In dat geval kunnen de volgende conclusies getrokken worden40: - Zowel op korte termijn, woonduur 10 jaar, als op lange termijn, woonduur 30 jaar, is de Star- terslening het meest lucratief voor de koper, ondanks het feit dat de maandlast gedurende de gehele 30 jaar hoger blijft dan de huurprijs; gevolgd door: - Sociale Koop; - marktconform kopen. - Koop Goedkoop is over 10 jaar bezien iets lucratiever dan Koopgarant/Slimmer Kopen; over 30 jaar bezien zijn Koopgarant/Slimmer Kopen fractioneel lucratiever dan Koop Goedkoop. 40 De uitkomsten en daarmee de conclusies kunnen wijzigen bij wijziging van de gehanteerde parameterwaarden. Los van wijziging van de kortingspercentages zijn het meest bepalend daarbij de hoogte van de referentiehuur, de waar- deontwikkeling en de hypotheekrente. De referentiehuur vooral in absolute zin (vergelijking tussen huren en kopen), de waardeontwikkeling vooral in relatieve zin (vergelijking tussen de koopproducten) en de hypotheekrente in beide opzichten. Globaal gesproken geldt dat bij een hogere waardestijging de producten zonder waardedeling (ook) rela- tief beter gaan ‘presteren’, bij een lagere waardestijging doen de producten mét waardedeling het relatief en soms ook absoluut beter. Een hogere hypotheekrente werkt ten gunste van huren, en ten gunste van de koopvarianten in relatie tot de Starterslening, maar meer nog in relatie tot marktconform kopen. Een lagere hypotheekrente heeft uiteraard een omgekeerd effect. 51
  • 48. Atlas Koopvarianten Bijlage 3 Nuttige websites Informatie over kopen Vereniging Eigen Huis: www.veh.nl Consumentenbond: www.consumentenbond.nl NVM - Funda: www.nvm.nl; www.funda.nl KNB - notarissen: www.knb.nl Stichting Koopgarant: www.koopgarant.com Slimmer Kopen: www.slimmerkopen.nl Sociale Koop: www.socialekoop.nl Koop Goedkoop: www.koop-goedkoop.nl Starterslening: www.svn.nl AMH: www.nieuwbouw.amsterdam.nl Deelkoop: www.deelkoop.nl Betaalbare Koopwoningen Zaanstad: www.betaalbarekoopwoningen.nl Eigen Huurwoning: www.wonenlimburg.nl Informatie over bouwen www.giw.nl www.iceb.nl www.bouwkavels.nl www.particulier-opdrachtgeverschap.nl Informatie over financiering Nationale Hypotheek Garantie: www.nhg.nl Vergelijkingssite hypotheekaanbieders: www.independer.nl Vergelijkingssite hypotheekrentes: www.hypotheekrenteoverzicht.nl Belastingdienst: www.belastingdienst.nl Overige informatie VROM: www.minvrom.nl Woonbond: www.woonbond.nl Aedes: www.aedes.nl SEV: www.sev.nl 53
  • 49. Colofon Uitgave SEV Auteur Maurice van Noordenne, Atrivé met medewerking van Maarten Vos, SEV Vormgeving omslag Ontwerpwerk, Den Haag Opmaak Karien van Dullemen, Rotterdam Druk omslag Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel Rotterdam, november 2006.