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  • 1. Série de Cadernos Técnicos Inspeção Predial Arq. Vera Lúcia de Campos Corrêa ShebaljSÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 2. eXPEDIENTe Publicações temáticas da Agenda Parlamentar do Conselho Regional de Engenharia, Arquiteturae Agronomia do Paraná – CREA-PR Acessibilidade Lodos e Biossólidos Agenda 21 Nossos Municípios mais Seguros Arborização Urbana Obtenção de Recursos Cercas Eletrificadas Planos Diretores Conservação de solos e água Prevenção de Catástrofes Construção é Coisa Séria Produtos Orgânicos Ideias e Soluções para os Municípios Programas e Serviços do CREA-PR Iluminação Pública Resíduos Sólidos Inspeção e Manutenção Predial Responsabilidade Técnica Instalações Provisórias Saneamento Ambiental Licenciamentos Ambientais Trânsito Licenciamentos Ambientais 2 Uso e Reúso de Água Licitações e Obras Públicas Publicação:Jornalista Responsável: Anna Preussler; Projeto gráfico e diagramação: Mamute Design; Revisão or-tográfica: Lia Terbeck; Organização: Patrícia Blümel; Edição: Assessoria de Comunicação do CREA-PR.Agenda Parlamentar CREA-PR – Assessoria de Apoio às Entidades de Classe: Gestor Claudemir MarcosPrattes, Eng. Mario Guelbert Filho, Eng. Jefferson Oliveira da Cruz, Eng. Vander Della Coletta Moreno,Eng. Helio Xavier da Silva Filho, Eng. Israel Ferreira de Mello, Eng. Gilmar Pernoncini Ritter, Eng. EdgarMatsuo Tsuzuki.Tiragem: 1.000 exemplares* O conteúdo deste caderno técnico é de inteira responsabilidade do autor. SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 3. apreseNtação Resultado das discussões da Agenda Parlamentar, programa de contribuição técnica às gestõesmunicipais realizado pelo CREA-PR – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura, Agronomia emparceria com entidades de classe nos municípios, a presente publicação têm o objetivo de orientar eauxiliar os gestores na implementação das propostas apresentadas como prioritárias para a melhoriada qualidade de vida dos paranaenses. Foram mais de 250 propostas compiladas em três grandes áre-as: Cidade, Cidadania e Sustentabilidade. Os temas foram detalhados por especialistas e são apresentados de forma a subsidiar projetose propostas de políticas públicas para os municípios. Os conteúdos são apresentados em formato decartilha, totalizando 25 publicações, com os seguintes temas: Acessibilidade; Agenda 21; ArborizaçãoUrbana; Cercas Eletrificadas; Conservação de solos e água; Construção é Coisa Séria; Iluminação Públi-ca; Inspeção e Manutenção Predial; Instalações Provisórias; Licenciamentos Ambientais; Licenciamen-tos Ambientais 2; Licitações e Obras Públicas; Lodos e Biossólidos; Nossos Municípios mais Seguros;Obtenção de Recursos; Planos Diretores; Prevenção de Catástrofes; Produtos Orgânicos; Programas eServiços do CREA-PR; Propostas da Agenda Parlamentar; Resíduos Sólidos; Responsabilidade Técnica;Saneamento Ambiental; Trânsito; Uso e Reúso de Água. Na presente publicação o tema abordado é a importância da inspeção predial. O objetivo é mos-trar que a inspeção predial deve ser feita periodicamente e por profissional habilitado. Além dos conteúdos apresentados nas publicações o CREA-PR, as Entidades de Classe das áreasda Engenharia, Arquitetura e Agronomia e os profissionais ligados a estas áreas estão à disposição dosgestores no auxílio e assessoramento técnico que se fizerem necessários para a busca da aplicaçãodeste trabalho técnico na prática, a exemplo do que já vem acontecendo com muitas das propostasapresentadas e que já saíram do papel. Da mesma forma, o programa Agenda Parlamentar não se en-cerra com estas publicações, mas ganha nova força e expansão do trabalho com a apresentação técnicae fundamentada dos assuntos. Eng. Agr. Álvaro Cabrini Jr Presidente do CREA-PR Gestão 2009/2011SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 4. SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 5. sumário1. OBJETIVO............................................................................................................................................092. CONCEITUAÇÃO TÉCNICA...................................................................................................................133. FUNDAMENTAÇÃO LEGAL .................................................................................................................174. MANUTENÇÃO . .................................................................................................................................215. ESTRATÉGIA DE IMPLEMENTAÇÃO ................................................................................................... 256. RESULTADO ....................................................................................................................................... 277. CONCLUSÃO . .................................................................................................................................... 288. REFERÊNCIAS..................................................................................................................................... 299. AUTOR................................................................................................................................................30SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 6. 8 SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 7. 1. objetivo O sonho do brasileiro, estimulado desde a época do BNH – Banco Nacional da Habitação – sem-pre foi ter a sua casa própria. E hoje, como a família trabalha fora, por praticidade, economia e também por uma segurançamelhor, se faz opção pelas unidades habitacionais verticais, os famosos condomínios. Além do que, nestes arranha-céus se têm áreas de lazer, às vezes até piscina, espaço para festi-nha das crianças e churrascos nos finais de semana. O que se pode esperar a mais... a busca da tranquilidade de um jardim, o descanso... uma as-sembleia de condomínio? Que mudança brusca, como pode pessoas tão parecidas, de uma mesma classe social, viveramperto umas das outras por quase toda a vida, algumas até estudaram na mesma escola, se confronta-rem em uma reunião? Como pode, se os interesses deveriam ser os mesmos? Quando surgiu este arrojado investimento no bairro, ninguém resistiu, muitos compraram suasunidades habitacionais, o seu quinhão, a sua cota-parte, na esperança de uma qualidade de vida me-lhor, representava um status adquirir este apartamento, mesmo que as ’n’ prestações mais uma, se-riam a perder de vista. Mas, voltando à assembleia, o condômino que assumiu ser síndico desde a constituição do con-domínio, na criação da especificação por volta da entrega do “habite-se” era “chapinha” da Constru-tora. Alguns moradores o admiravam, afinal o conjunto de prédios que estava sob sua batuta, comple-tava 5 (cinco) anos de vida e a taxa condominial nunca havia aumentado. Como ele conseguiu? Foi marcada a reunião para eleição de outro síndico, o atual alegava ter cumprido sua obrigação,ter feito a sua parte e até porque estaria de mudança com a família para a praia. Foi então que nosso personagem, bem quisto entre os condôminos se candidatou... e venceu.... E agora? Vamos nos inteirar sobre o condomínio, são 3 blocos, tem 9 funcionários, mais as faxineiras, osporteiros que ficam a noite, a família do zelador, o irmão do porteiro do Bloco A que vem ajeitar asantenas de vez em quando, o jardineiro, opa! Parece uma firma. E as crianças que jogam bola na área comum, as deformidades no piso da garagem dos fundos,as manchas das paredes do Bloco B, sem contar o desplacamento da fachada principal. Será que todos estes aborrecimentos compensam a isenção da taxa mensal do condomínio?SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial 9
  • 8. Você precisa de ajuda, aconselha um morador mais idoso e experiente, pois recai sobre o síndi-co a responsabilidade civil e criminal, depois do CDC – Código de Defesa do Consumidor em 1990 – asituação deve ter responsabilidades específicas. E no Código Civil Brasileiro em seu artigo 1.348, item V “compete ao síndico diligenciar a conser-vação e guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. E mais, no artigo 186 “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudênciaviolar direito e causar danos a outrem, ainda exclusivamente moral, comete ilícito”. Este papo o deixou sem dormir. O que está errado, meu antecessor se deu tão bem. Precisava serracional, começar pelo começo, então vejamos primeiro os conceitos. De acordo com a Lei 4.591/64 cabe ao SÍNDICO representar, ativa e passivamente o condomínio,em juízo ou fora dele, e praticar os atos em defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuiçõesconferidas por esta Lei ou pela Convenção: • Exercer a administração interna da edificação ou conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores; • Praticar os atos que lhe atribuírem as Leis, a Convenção e o Regimento Interno; • Impor multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno; • Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da Assembleia; • Prestar contas à Assembleia dos condôminos; • Manter guardada durante o prazo de 5 anos, para eventuais necessidades de verificação con- tábil, toda a documentação relativa ao condomínio. E por aí vai.... quanta responsabilidade e ainda tem que saber fazer? É preciso saber que: COM + DOMÍNIO indica a circunstância de ser a propriedade pertencente a mais de uma pessoa. É o direito simultâneo tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto, incidindo tal direito nãosobre uma parte determinada, mas sobre a fração ideal, segundo a força do direito próprio de cadapessoa. Tem a propriedade exclusiva ou autônoma e a comum ou de todos e aí que está a parte de maioraditivo para o síndico. Um edifício é um grande sistema composto por vários subsistemas que interagem direito com o10 SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 9. meio e nesta inter-relação surge o desgaste natural que deriva do desgaste dos equipamentos, fazendocom que a manutenção seja crucial para o bom funcionamento desta engrenagem. Não tem como conhecer todas as áreas, porém uma coisa é certa, uma boa administração se fazem delegar atribuições a pessoas qualificadas. Cabe ao síndico se munir de profissionais habilitados para verificar as condições e determinar asmedidas corretivas e até preventivas que se fizerem necessárias para a boa vida do imóvel e de seususuários. Uma gestão operacional detém vários tipos de intervenções desde uma reparação, uma moder-nização, uma conservação, uma restauração e até uma demolição. Necessário se fazer identificar a origem do problema, seu grau de risco para elaboração de umplano de ação e um cronograma físico financeiro acomodado a disponibilidade financeira do condomínio. Portanto a seriedade é o ponto chave, não se pode alegar desconhecimento, não se pode sernegligente ou passar a responsabilidade para a Municipalidade, cabe ao Síndico, legítimo representan-te do condomínio, se munir de profissionais capacitados. Um edifício é um grande sistema composto por vários subsistemas que se interagem direto como meio ambiente e o ser humano e nesta inter-relação surge o desgaste natural que deriva na dete-rioração dos equipamentos, fazendo com que a manutenção seja crucial para o bom funcionamentodesta engrenagem. É necessário que se planeje que se estabeleça um plano de manutenção onde estratégias egraus de riscos sejam determinados com conhecimento e responsabilidade. A relação dos componentes e equipamentos dos diversos sistemas construtivos a serem inspe-cionados deverá apresentar complexidade compatível com o tipo de edifício em questão, bem como,com o nível de inspeção estabelecido. Também os critérios de classificação das anomalias constatadas em uma Inspeção Predial, a reale efetiva conscientização que deverão declinar do simples reparo à Manutenção coercitiva, e evitar,se não o risco aos usuários da edificação por uma vertente à inviabilidade econômica ou técnica derecuperação profilática por outra. Você precisa ver seu condomínio como uma empresa, se está afinal, lidando com os patrimôniosde várias famílias e nem sempre o baratinho é o ideal... já ouvimos de há muito, o jargão popular queo barato sai caro. O critério utilizado para elaboração de inspeções prediais baseia-se na análise do risco. A análise do risco consiste na classificação das anomalias detectadas nos diversos componentesde uma edificação, quanto ao seu grau de urgência, relacionado com fatores de conservação, deprecia-ção, saúde, segurança, funcionalidade e dos sistemas da edificação.SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial 11
  • 10. Usar da atividade da Inspeção Predial com toda a gama de atividades de instrumentação de ad-ministração condominial tornar-se-á eficiente e adequado. Uma metodologia deve se deter em: • determinação do nível e tipo de inspeção; • exame da documentação; • inspeção dos tópicos da listagem de verificação; • classificação do grau de urgência; • indicação das recomendações; e • classificação do escopo de conservação. Esta técnica é multidisciplinar e deve ser feita com profissional especializado circunstanciado porART – Anotação de Responsabilidade Técnica. Alguns segmentos a serem inspecionados: muro de arrimo; drenagem do terreno; fundações vi-síveis; instalações de gás; hidrossanitárias; elétricas; sistema de SPDA – Sistema de Proteção de Descar-gas Atmosféricas; cobertura; impermeabilizações; revestimentos; sistema de automação; elevadores;prevenção e combate a incêndio; potabilidade da água; acessibilidade; níveis de ruído e iluminação etc. A classificação quanto ao grau de urgência de uma anomalia deve sempre ser fundamentada,considerando os limites e os níveis da Inspeção Predial realizada. CRÍTICO: Risco iminente contra a saúde e segurança; REGULAR: Risco a funcionalidade; MÍNIMO: Risco de desvalorização precoce. As recomendações técnicas pertinentes, consoantes com a classificação determinada, indicamas medidas corretivas e preventivas que darão subsídios à elaboração de um plano de manutenção. Isto não impede que se estabeleça interdição em parte da edificação, visando garantir a integri-dade dos usuários, quando do surgimento de situações de grau de urgência crítico, em setores especí-ficos e destacados do restante do empreendimento inspecionado. Este trabalho revela a legítima situação do imóvel, direcionando com profissionalismo as açõesde manutenção e contribuindo para a economia, preservação e principalmente valorização do seupatrimônio como um todo. Se você usa este instrumento, terá ou alcançará indubitavelmente um tempo maior de vida daedificação e principalmente, com mais qualidade.12 SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 11. 2. CONCEITUAÇÃO TÉCNICA O grau de entendimento e conhecimento técnicos dos gestores dos condomínios é quase queinexistente. Com o crescimento dos grandes centros urbanos e suas verticalizações e a falta de preparo parao atendimento de suas reais necessidades, aliado com a degradação natural, tem sido o maior motivopara a divulgação desta modalidade que é a INSPEÇÃO PREDIAL. Usar da atividade da Inspeção Predial com toda a gama de atividades de instrumentos de admi-nistração condominial tornar-se-á eficiente e adequado. O problema mais grave é a tardia intervenção pelo real desconhecimento e as decorrentes corre-ções e manutenções inadequadas ou consertos “baratinhos”, mas sem qualidade, e na maioria das vezesreincidentes. Esta ferramenta revela a legítima situação do imóvel, direcionando com profissionalismo asações de manutenção e contribuindo para a economia, preservação e principalmente valorização doseu patrimônio, e a falta é o inverso. Quando se usa este instrumento, de maneira correta, se alcança indubitavelmente um tempomaior de vida da edificação e principalmente, com mais qualidade. O custo de uma intervenção aumenta de forma drástica e dramática, na medida em que trata-mos a instalação com menor atenção, cuidado e negligência, espaçando as manutenções, por conse-guinte o dispêndio será maior. Façamos um comparativo de nossas construções como o nosso organismo.... ele precisa de cui-dados, ele envelhece, ele necessita de um check-up. A Inspeção Predial é o check-up do condomínio. Quanto mais cedo se identificar, melhores resultados você tem. O bom senso e a relação custo-benefício são predominantes. Há necessidade de avaliações periódicas, conforme a idade do imóvel e o tipo da construção,contando seu uso adequado e apontando as desconformidades que sendo programadas, possibilitamcustos menos onerosos, sendo a outra vertente abalizadora o estado de conservação. Este assunto teve início em 1999 num Congresso Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenha-ria – COBREAP, em Porto Alegre, onde o objeto era sistematizar as vistorias em prédios, sendo que ocaráter de vistoria estava voltado à manutenção corretiva e preventiva.SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial 13
  • 12. Sua definição foi instalada com o texto de vistoria da edificação para avaliar suas condições téc-nicas, funcionais e de conservação, visando orientar a manutenção. Em sua evolução foram acrescidos aspectos de sustentabilidade, acessibilidade e visão tripartiteda própria inspeção, ou seja, técnica, manutenção e funcionalidade. Existem outras ferramentas, também necessárias dependendo da situação e abordagem de tra-balhos a serem estudadas em um condomínio como, por exemplo: ARBITRAMENTO que é a atividade que envolve tomada de decisão ou posição entre alternati- vas, tecnicamente controversas ou que decorre de aspectos subjetivos. AVALIAÇÃO que é a atividade que envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou mo- netário de um Bem, de um direito ou de um empreendimento. PERÍCIA que é a atividade que envolve a apuração das causas que motivaram determinado even- to ou da asserção de direitos. LAUDO que é a peça na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e dá suas conclusões ou avalia o valor de coisas ou direitos, fundamentadamente. AUDITORIA sendo o atestamento técnico de conformidade de um fato, condição ou direito re- lativo a um objeto. CONSULTORIA, a prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou direito relativo a um objeto. VISTORIA que é a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minu- ciosa dos elementos que constituem, sem a indagação das causas que o motivam. E por fim a INSPEÇÃO é a análise técnica de fato, condição ou direito relativo a um objeto, que mais se enquadra nos edifícios, portanto: • as Vistorias constatam; • as Auditorias atestam; • as Perícias apuram causas; • as Consultorias se servem de todos os conhecimentos anteriores para fazer as prescrições técnicas.14 SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 13. As inspeções analisam, ou seja, técnica, uso e manutenção visando orientar a qualidade predialtotal. A técnica é o levantamento de todas as anomalias construtivas do prédio, quer de produtos,quer dos sistemas, e suas análises de desempenhos. O uso determina as anomalias funcionais e analisa o desempenho das condições de ocupação,segurança e meio ambiente e por fim a manutenção apura as falhas e avalia os métodos empregados,os processos de operação, as vantagens e desvantagens. De conformidade com as Normas de Inspeção Predial do IBAPE-SP e do IBAPE NACIONAL, ostrabalhos podem ser definidos em três níveis de classificação: NÍVEL 1 – identificação das anomalias e falhas aparentes, elaborado por profissional habilitado. NÍVEL 2 – vistoria para identificação de anomalias e falhas aparentes eventualmente identifica- das com o auxílio de equipamentos ou aparelhos, bem como análises de documentos técnicos específicos, consoantes a complexidade dos sistemas construtivos existentes. Neste nível a ins- peção predial será elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades. NÍVEL 3 – equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção anterior, porém, acrescida de auditoria técnica conjunta ou isolada de aspectos técnicos de uso e de manutenção predial, além de orientação no plano de manutenção com melhoria de ajuste de procedimentos. Fica claro que a definição dos níveis depende do profissional ou profissionais contratados e dasituação do Bem, classificando aqui a • Idade do imóvel; • A complexibilidade dos sistemas instalados; • A existência ou não de plano de manutenção; • A tipologia construtiva, ou seja, o padrão do empreendimento, visando o estado de conservação geral na data da vistoria. Antes, porém a explicação do que é ANOMALIA e o que é FALHA. Anomalia é o vício construtivo. Ela pode ser proveniente de erros de projetos, materiais e execução denominada ENDÓGENA,SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial 15
  • 14. originária da própria edificação, ou decorrente de danos causados por terceiros EXÓGENAS, fatores externos, FUNCIONAL oriunda da degradação, do uso e término de vida útil de elementos e sistemas, e NATURAL, danos causados pela natureza, fenômenos previsíveis ou imprevisíveis.Falha é o vício de manutenção. A falha se classifica no PLANEJAMENTO proveniente de falha nos programas e manuais apre- sentados, especificações inadequadas de plano de manutenção, sem fundamentação técnica, de uso, de operação, dados incongruentes que não se tem confiabilidade nas especificações. Na EXECUÇÃO, associadas a este item atividades descritas no plano de manutenção quanto ao uso inadequado de procedimentos. Na OPERAÇÃO, registro e controle alienados às atividades pertinentes. No GERENCIAMENTO com irregularidade de controle de qualidade e falta de acompanhamento de custos. A inspeção, portanto levanta o estado de conformidade e não conformidade de uma edificação. Existe também uma metodologia que foi definida quanto a criticidade, ou seja, há a necessi-dade de se definir na inspeção se o impacto é irrecuperável, ou seja relativo a risco contra a saúde, asegurança do usuário e ao meio ambiente, bem como a intervenção imediata na perda excessiva dedesempenho, neste caso está definido como CRÍTICO. Se o impacto é parcialmente recuperável quantoa perda de função e desempenho e existe a probabilidade de programar uma intervenção a curto pra-zo, fica estabelecido como critério a condição REGULAR e por fim sendo o impacto recuperável, semincidência ou probabilidade de ocorrência de riscos e programado intervenção a médio prazo.16 SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 15. 3. FUNDAMENTAÇÃO LEGAL Importante consignar a existência de duas NORMAS direcionadas para o assunto que integral orol da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT direcionadas para o assunto. NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para a gestão do sistema de manutenção. Cabe destacar o que a norma citada, por Manutenção define, como, “Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcio-nal da edificação e de suas partes constituintes a fim de atender às necessidades e segurança dosseus usuários”. NBR 14037 – Manual de uso, conservação e manutenção das edificações – Requisitos para ela-boração e apresentação dos conteúdos. O grupo de trabalho pós-obra, formado por empresas participantes do Comitê de Tecnologia eQualidade (CTQ) do Sinduscon/SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo)propôs à ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, a revisão destas Normas, tendo em vistaa sua necessidade de adequação às práticas atuais do setor imobiliário e à Norma de Desempenho deEdificação, válida a partir de maio de 2010. A Comissão de Estudo de Manutenção de Edificações (CE-02:140.01) responsável já deu inícioaos trabalhos de revisão. O Comitê Brasileiro de Construção Civil – Cobracon elabora, divulga e difunde as normas técni-cas para o setor da construção civil. Nossa cultura sempre se voltou ao corretivo, até porque, nossos prédios eram novos. Com opassar do tempo, os investidores começaram a se preocupar com o tempo de vida, com as garantias eo padrão das construções. Surge, no entanto o conceito da Norma de Desempenho. A Norma estabelece critérios e métodos de avaliação de Desempenho para os principais siste-mas que compõem um edifício. Sua publicação terá um impacto em todo o processo construtivo e até mesmo no pós-venda. A Norma de Desempenho identificada por NBR 15575 possui 6 sub-itens que se descrevem: NBR 15575-1 – requisitos gerais. NBR 15575-2 – requisitos para os sistemas estruturais. NBR 15575-3 – requisitos para os sistemas de pisos internos.SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial 17
  • 16. NBR 15575-4 – requisitos para os sistemas de vedações verticais externas e internas. NBR 15575-5 – requisitos para os sistemas de cobertura. NBR 15575-6 – requisitos para os sistemas hidrossanitários. Cada um desses itens traz requisitos de Desempenho com critérios e métodos para se fazer ava-liações, com seus parâmetros preestabelecidos. O foco desta Norma está na evolução e a forma de incidir em menos erros, propiciando a ausên-cia ou pelo menos a não constância de sinistros, queda de estruturas, incêndios e colapsos com riscosao nosso bem maior, A VIDA. O mérito maior desta Norma Brasileira é a questão de entendimentos entre o produtor, o con-sumidor e o meio técnico. Sua abordagem inicial é estabelecer uma sistemática de avaliação de tecnologias e sistemasconstrutivos de habitações, com base em requisitos e critérios de Desempenho expressos nas Normasda Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e Instituto Nacional de Metrologia, Normalizaçãoe Qualidade Industrial – INMETRO. Ou seja, focar o desempenho do ponto de vista do uso, indepen-dente do material construtivo e do produto. Não se pretende prescrever os procedimentos de execução de obra, referindo-se principalmente à durabilidade dela. Serão descritos da mesma forma a integridade do sistema de cobertura ao longo de sua vida,dentro dos critérios de riscos ou as condições de salubridade de ambientes internos em itens comosegurança contra incêndio e risco de inflamação. O custo-benefício fica transparente. A previsão de níveis: • mínimo, • intermediário e • superior propiciará ao consumidor um Prazo de Garantia e Vida Útil diferenciado e a incorporadora/cons-trutora poderá investir em tecnologias de conformidade com o valor proporcional do imóvel. O outro lado da Norma em questão é o aspecto de preparação, reconhecimento e remuneração,adequados ao profissional – principalmente projetista que terá seu trabalho dobrado em carga/horatrabalhada nos projetos para atender a Norma.18 SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 17. O componente da Norma em apreço ficou essencialmente concebido para ser aplicado aos sis-temas que compõem uma edificação de até cinco pavimentos, podendo ser usada para outras quanti-dades de pavimentos, sempre que tecnicamente justificáveis. Isto foi adotado por que a grande maioria das habitações brasileiras está neste rol. São os princi-pais modelos de habitações de interesse social construído com recursos públicos. O texto base da norma abrange fundações, estruturas, paredes internas, fachadas, coberturas,divisórias internas, pisos internos, sistemas hidráulico-sanitários, elétricos, gás, telecomunicações,condicionamento ambiental, transporte, segurança e proteção. Essa nova Norma se difere das outras já existentes em seu conceito. É diferente da maioria das Normas Brasileiras, pois não se trata da entrada de como o produtodeve ser empregado na obra, e sim de saída, regulamentando a forma como a edificação deve se portardepois da entrega ou “pós-venda”. A iniciativa de criar essa Norma historicamente, teve seu início no antigo Banco Nacional da Ha-bitação – BNH, que depois virou Caixa, no Instituto de Pesquisas Tecnológicas–IPT, Sinduscon e IBAPEs.Enfim, pela comunidade técnica. Todos deram e ainda dão as suas contribuições junto ao Comitê Brasileiro, responsável pelaelaboração de normas técnicas de componentes, elementos, produtos e serviços na Construção Civil,abrangendo seus aspectos referentes ao planejamento, projeto, execução, método de ensaio, armaze-namento, transporte, operação, uso e manutenção. A forma de estabelecimento do Desempenho é comum e internacionalmente pensada por meiode definição de critérios qualitativos e métodos avaliatórios, permitindo fazer com facilidade sua men-suração. Estas premissas não substituem as normas prescritivas, são complementares. A Norma de Desempenho vem com este objetivo, ou seja, atendimento às exigências da ISO –International Organization for Standardization, aos critérios quantificáveis e mensuráveis por meios demétodos de ensaio, de avaliações e da classificação em níveis. Esta Norma é a configuração da responsabilidade profissional, a exclusão do jeitinho impregna-do no brasileiro e a necessidade de capacitação do profissional já habilitado para tal mister. Ficará o Desempenho vinculado ao ponto de vista do uso, independente do material e ao pro-duto empregado. O mérito maior dessa Norma é a questão de entendimentos entre o produtor, o consumidor e omeio técnico, por que muito se ganhará. Será a composição de novas metodologias de projeto e de pesquisas de materiais.SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial 19
  • 18. O combate à informalidade, a melhoria da imagem da construção civil é uma questão até demarketing. O que se pretende é realmente uma nova conceituação e adequação para uma vida útil comqualidade. Pela Norma, construtor, incorporador e projetista responsabilizam-se indiscutivelmente peloprazo de garantia oferecido, indicando ainda, o tempo de vida útil para cada elemento, caso o progra-ma de manutenção seja seguido. Hoje, há uma confusão muito grande entre Vida Útil e Garantia. E a Norma faz esta distinção. VIDA ÚTIL se define na fase de concepção do empreendimento pelos arquitetos em conjuntocom os contratantes e usuários, cuja finalidade é nortear todos os sistemas, elementos e componentesque serão especificados no Projeto e PRAZO DE GARANTIA. PRAZO DE GARANTIA é o tempo em que a probabilidade é grande de que, eventuais defeitosembutidos no produto em estado novo venham a se manifestar (falhas de fabricação, montagem ouinstalação), que por consequência representam um Desempenho inferior àquele previsto. Ao ser concluído, prevê-se que diminuirão os litígios, pois o usuário e o construtor terão docu-mentos legais definidos se alguma patologia está ou não dentro do prazo oferecido pela construtora. Haverá parâmetros técnicos.20 SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 19. 4. MANUTENÇÃO Há uma diferença a ser evidenciada. Quando falamos em manutenção nos limitamos a informações fornecidas pelo dono do empre-endimento ou seu gestor. Quem faz a manutenção é controlado por uma regra estipulada por alguém. Ao passo que vis-toria, ou mais especificamente, Inspeção Predial é um conjunto de exames visuais para verificar acapacidade funcional da edificação. E isto depende de uma avaliação diretamente proporcional à experiência do profissional ou pro-fissionais, pois a mesma é multidisciplinar. A Inspeção Predial é a vistoria da edificação para determinar suas condições técnicas, funcionaise de conservação, visando direcionar o Plano de Manutenção. Esta vistoria técnica tem por finalidade verificar as condições de Desempenho e determinar me-didas corretivas e preventivas que se fizerem necessárias para a boa vida do imóvel e seus usuários. Os profissionais do Sistema CONFEA/CREA mais preparados para tal mister são: o Arquiteto e oEngenheiro Civil, acostumados a gerenciar. Então, os elementos construtivos de uma edificação comoum todo, sob sua tutela, que o Engenheiro Eletricista com a sua atribuição específica responde pelaelétrica e para-raios, o Engenheiro Mecânico o sistema dos elevadores, por exemplo. Importante salientar que, enquanto o profissional habilitado projeta e executa, o perito ins-petor, pela experiência detecta as anomalias, não só pela degradação irreversível, etapa última, bemcomo, a sua formação e propagação. Com isto se conclui que é necessário conhecimento técnico para se fazer a Inspeção Predial combons resultados. Há no mercado várias firmas que prestam serviços de manutenção predial, porém para que sejadada a ordem da Manutenção é necessário um plano de ação, feito pelo profissional que fez a InspeçãoPredial, dando as prioridades, identificando problemas que o desgaste e o uso impuseram. “Estudos constatam que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes em edificações commais de dez anos, estão relacionados à deficiência com a manutenção, perda precoce de Desempenhoe deteriorização acentuada”. Conveniente enaltecer a importância da Manutenção Predial ou de Edificações, pelos conceitosa seguir definidos: “O conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor Desempenho da edificação paraatender as necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível ”.SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial 21
  • 20. “Manutenção é a combinação de ações técnicas e administrativas, incluindo as de supervisão,destinadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar uma funçãorequerida”. NBR 5462/92 da ABNT. A devida e necessária relevância ao tema são expressas segundo vários autores, enaltecendoainda a Mantenabilidade, Confiabilidade e Disponibilidade, que são: Mantenabilidade é a facilidade de um item em ser mantido ou recolocado no estado no qualpode executar suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a manutenção éexecutada sob condições determinadas e mediante procedimentos e meios prescritos. Confiabilidade é a probabilidade de que um componente, equipamento ou sistema exercerásua função sem falhas, por um período de tempo previsto, sob condições prescientes de operaçãoespecificadas. Disponibilidade é a probabilidade de que um componente que sofreu manutenção exerça suafunção satisfatoriamente para um dado tempo “t”, ou, mais resumidamente, a probabilidade de que osistema esteja em condição operacional no instante “t”. Segundo a NBR 5674, a manutenção deve ser orientada por um plano de Gestão da Manuten-ção, isto é, uma estratégia de ação que por sua vez, define as atividades que podem ser classificadasem preditivas, preventivas, corretivas e detectivas. Manutenção Preditiva: é a atividade que visa ao estudo de sistemas e equipamentos com aná-lises de seus comportamentos em uso, a fim de predizer e apontar eventuais anomalias, além de dire-cionar e implementar os procedimentos de manutenção preventiva. Manutenção Preventiva: é a atividade que atua antecipadamente para que não haja a repara-ção. São atividades programadas em datas preestabelecidas obedecendo, portanto, a critérios técnicose administrativos baseados em dados estatísticos ou do próprio histórico da manutenção realizada. Manutenção Corretiva: é a atividade que visa à reparação, caracterizada por serviços planejadosou não, a fim de corrigir as falhas. Implica, necessariamente, a paralisação de um sistema. Pode con-sistir em uma intervenção de longo prazo ou não. Manutenção Detectiva: é a atividade que visa apurar a causa de problemas e falhas para a suaanálise, auxiliando nos planos de manutenção. É a Engenharia de Manutenção ou Manutenção Pró-ativa. Classificamos a Manutenção em vários tipos de intervenção: CONSERVAÇÃO, que é uma atividade rotineira, realizada diariamente ou com pequenos interva-los de tempo, relacionada com a operação e limpeza dos edifícios. REPARAÇÃO é a atividade preventiva ou corretiva, antes de se atingir o nível de qualidade míni-mo aceitável.22 SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 21. RESTAURAÇÃO é a atividade corretiva, após ser atingido nível inferior à qualidade mínima acei-tável, ou seja, há perda significativa de performance, desempenho, podendo interferir na segurançado usuário. MODERNIZAÇÃO é a atividade preventiva e corretiva, visando que a recuperação de qualidadeULTRAPASSE o nível inicialmente construído e projetado, fixando um novo patamar de qualidade edesempenho para a edificação e seus sistemas. Não somente as Normas e Leis que preconizam os procedimentos como também nos regemcomo profissionais, mas os aspectos de envergadura Ética e o Código do Consumidor são restriçõesque limitam as escolhas. Destarte, um único aspecto que devo reforçar é a seriedade, através da livre escolha, pois aconcorrência é sadia. O que importa é o despojamento da cultura, da esperteza, aquela do levar vantagem em tudo ebuscar a eficiência, e a competência. O trabalho e a relação custo/benefício mais vantajoso certamente, não é subsídio para determi-nação de quem deve verificar e manter seu patrimônio. Uma vistoria preventiva com olhar técnico e seletivo, não apenas habilitado e sim, empenhadona capacitação e no bom senso e responsabilidade social, devem nortear toda e qualquer ação. E como diz o dito popular: “deve-se tratar o mal pela raiz”, e uma informação errada ou displi-cente pode desvalorizar o seu Bem ou impor ainda que sua adequação seja tão dispendiosa e assimmesmo reincidente após um considerável decurso de tempo. Normalmente se faz uso de tabela de honorários, e que segue padrões. Não podemos aquilatar o tempo de uma vistoria, isto é muito variável. Cada imóvel tem sua vida e às vezes o que pode parecer simples poderá requerer uma atençãomaior. Não obstante aos prédios de uso comercial, apresentar uma população flutuante e maior, emdetrimento de outro residencial, com potencial de risco menor, ambos os sistemas, porém, devemreceber igual atenção e envolvidos de acuidade específica e especial. De qualquer forma estamos lidando com vidas humanas e sua segurança não deve ser descon-siderada ou menosprezada, nem tão pouco a valoração patrimonial. Desconsiderando a má execução, toda a construção tem um tempo de Vida Útil. Se não é peloaspecto da decrepitude, ou obsoletismo quando cuidada de maneira correta, pode ter um longo tempode Vida. O que podemos dizer das construções europeias?SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial 23
  • 22. Não se conhece todas as áreas, porém uma coisa é certa, uma boa administração se faz em de-legar atribuições às pessoas qualificadas. Cabe ao condomínio, através de seu representante legal, o Síndico, se munir de profissionaishabilitados para verificar as condições e determinar as medidas corretivas e até preventivas que sefizerem necessárias, em atenção a satisfação do pós-uso. Uma gestão operacional pode deter vários tipos de ingerência desde uma simples reparação,uma modernização, uma restauração ou até uma demolição, se necessário. Identificar a origem do problema, e seu grau de risco, para elaboração de um Plano de Ação eum cronograma físico financeiro adequando a disponibilidade financeira do condomínio. Portanto, a seriedade é o ponto-chave, não se pode alegar desconhecimento ou ser negligenteou ainda passar a responsabilidade para outrem, quando de eventuais sinistros. A água, por exemplo, é o essencial de nosso organismo, mas também é o infortúnio da constru-ção civil. A patologia mais grave é a que vai aos poucos como um câncer que, quando constatada a olhonu já tomou parte do arcabouço estrutural, desplacando inclusive as pastilhas de uma fachada, poruma vertente. Por outra podem também, ser decorrentes de processos de infiltrações meramentesuperficiais, cabe ao profissional responsável pela Inspeção Predial averiguar.24 SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 23. 5. ESTRATÉGIA DE IMPLEMENTAÇÃO É comum nos condomínios verticais ou horizontais a participação efetiva do zelador ou portei-ros que se reportam à administradora, ou ao seu síndico para tomadas de decisões de uma maneirainformal e despreparada. O que precisa-se ter ciência é que a falta de profissionalismo tem um custo muito maior. Para uma verificação adequada é necessário que se tenha conhecimento específico, porque seencontrados problemas ou verificado sintomas de importante interferência, como numa necessidadede um ensaio tecnológico, esta avaliação não pode ser feita por leigo. Da mesma forma a conformidade ou não conformidade de atendimentos diversos como o Có-digo de Posturas ou de Obras de cada Cidade, e as Normas da ABNT – Associação Brasileira de NormasTécnicas. É necessário que se veja o condomínio com os olhos de investimento, ou seja, resolver o proble-ma pela raiz e valorizar o patrimônio. Independentemente das construções verticalizadas que é hoje o objeto de maior empenho, pelaquantidade, os procedimentos da Inspeção Predial para os demais usos como: Locais de Reunião (Igre-jas, Cinemas, etc.), Escolas, Prédios Públicos, Hospitais etc., são instrumentos inevitáveis para nossarealidade. A Inspeção Predial dependendo de sua necessidade e do grau de sua qualificação é uma ativida-de MULTIDISCIPLINAR, ou seja, envolve profissionais de diversas áreas. A Inspeção Predial é uma ferramenta que demonstra tecnicamente a necessidade de reparosou substituições dentro de uma programação de manutenção, e afinal o que é programado torna-seviável. Esta expertise e seus processos recaem sobre os Engenheiros Civis, Arquitetos, EngenheirosMecânicos, Engenheiros Eletricistas etc. A vistoria busca verificar e relatar vícios construtivos ou de manutenção e problemas com o Bem,observando o estado das estruturas, da cobertura, da fachada, dos revestimentos, das instalações elé-tricas, do SPDA – Sistema de Proteção a Descargas Atmosféricas, das instalações hidráulicas aparentes,eventuais vazamentos de água e possíveis infiltrações, da conservação de caixilhos, dos componentesestruturais visíveis, entre outros. A complexidade e grau de deterioração do imóvel determinarão o estado de conservação e Graude Urgência da solução das anomalias e falhas especificadas anteriormente. Importante ressaltar que o relatório fotográfico é mister à compreensão de todo o processo,SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial 25
  • 24. comprovação da deformidade e a junção da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica de cada pro-fissional envolvido, confirmando a integridade das informações prestadas. Há necessidade de avaliações periódicas, conforme a idade do imóvel e o tipo da construção,contando seu uso adequado e apontar as desconformidades que sendo programadas, são menos one-rosas. O caminho é o chamamento de profissionais para definir os parâmetros de cada Município, epara a elaboração de regras a serem observadas quanto a Inspeção Predial, pois, cada qual tem as suasespecificidades. O que se deve mudar é a cultura, propiciando uma postura de coisa certa.26 SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 25. 6. RESULTADO Existe em vários municípios pelo Brasil afora, Leis que preveem a verificação através da InspeçãoPredial em todas as edificações pós-uso, ou seja, já ocupadas, estipulando prazos e validades, isto va-riando pela idade e uso de cada edificação. Esta análise possibilita identificar a real situação do empreendimento, permitindo um planeja-mento de gastos proveniente de manutenções adequadas, priorizadas através de um plano de ação. Se existe um uso adequado, a sua função e seguro só pode valorizar ainda mais o patrimônio, eisto está diretamente relacionada ao correto gerenciamento de sua manutenção e conservação comcustos reduzidos. “Em muitos empreendimentos vistoriados não há ou são deficientes os diagnósticos dos proble-mas encontrados”. “As reavaliações de procedimentos corretivos tornam-se ineficientes, gerando retrabalhos contí-nuos, além de agravar o problema existente”. “Em decorrência da inexistência ou deficiência dos diagnósticos realizados junto as anomaliase problemas nas instalações, há o prejuízo quanto à análise do Grau de Urgência nos reparos a seremrealizados”.SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial 27
  • 26. 7. CONCLUSÃO E o nosso personagem agora consciente do “balaio de gatos” que estava por acontecer, vai con-tratar um profissional habilitado, permitindo que se faça em seu condomínio uma Inspeção Predialcorreta e um Plano de Manutenção adequado. Ficou também “esperto” na cobrança de seus representantes legais que legislam em seu muni-cípio para solicitar a obrigatoriedade das Inspeções Prediais com uma visão correta e preventiva.28 SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial
  • 27. 8. REFERÊNCIAS GOMIDE, T.L. Ferreira; FAGUNDES NETO,J.C.P; GULLO M.A Engenharia Diagnóstica em Edifica-ções. São Paulo: PINI GOMIDE, T.L. Ferreira; PUJADAS, F.Z.ª; FAGUNDES NETO, J.C.P. Técnicas de Inspeção e Manuten-ção Predial. São Paulo: PINI. IBAPE|SP. Inspeção Predial – Check-up predial: guia da boa manutenção. 1. e 2. Eds. São Paulo.PUJADAS, Flávia. Inspeção Predial. XV COBREAP, set.2009. PUJADAS, Flávia; KALIL, Marli Lanza. Construção- Mercado, São Paulo: PINI. Stimabr@stimabr.com – www.stimabr.com VELLOSO NETO, Z. Ponto de Vista. Revista AABIC,a. VII, n.82, p.09, mar.2000.SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial 29
  • 28. 9. autor Vera Lúcia de Campos Corrêa Shebalj ARQUITETA e URBANISTA, ENGENHEIRA DE SEGURANÇA DO TRABALHO E-mails: proojekt@creapr.org.br / proojekt@gmail.com • Graduação 1978 na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo FAU – Farias Brito/SP • Pós-graduação em ENGENHARIA DE SEGURANÇA DO TRABALHO Cefet/PR/UTFPR 04/05 • Pós-graduação em AVALIAÇÃO E PERÍCIAS DE ENGENHARIA IBAPE/MOURA LACERDA 09/10 • Presidente do IBAPE-PR – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias do Paraná – gestão 2007/2009 e • reeleita no biênio 2009/2011 • Vice-presidente IBAPE NACIONAL eleita para gestão 2010/2011 • Conselheira suplente da Câmara especializada de Arquitetura do CREA PR gestão 2007/2009 • Presidente da Comissão de Avaliação, Vistoria e Perícia do CREA-PR – 2009 • Presidente da Comissão de Mediação e Arbitragem do CREA-PR – 2009 • Secretaria da Comissão de Acessibilidade do CREA-PR – 2009 • Membro da Organização do Congresso Estadual do Paraná – COE-2010 • Perita Judicial e Extrajudicial atuando nas Comarcas de Curitiba e São Paulo30 SÉRIE DE cadernos tÉcnicos DO CREA-PR — Inspeção Predial