34772711 a-saude-dos-edificios-check-up-predial

4,664 views

Published on

a-saude-dos-edificios-check-up-predial

Published in: Education
1 Comment
2 Likes
Statistics
Notes
  • O que é Laudo Estrutural?

    Muitas pessoas andam vendo os noticiários e se deparam com alguma notícia que em algum lugar do mundo ou mesmo aqui em nosso país, um ou outro edifício desabou. Não somente prédios caem, mas também centenas de outros tipos de estruturas, tais como: sacada, cobertura de postos de combustíveis, marquises, pontes, muros de contenção, caixa d’água, etc... Em sua grande maioria, tais acidentes poderiam ser evitados se acaso existisse um plano de manutenção e inspeção estrutural. Todos nós, de alguma forma, somos responsáveis. Tendo ou não plano de manutenção, devemos exigir que qualquer intervenção em nossa edificação seja feita por profissional qualificado.
       Reply 
    Are you sure you want to  Yes  No
    Your message goes here
No Downloads
Views
Total views
4,664
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
27
Actions
Shares
0
Downloads
373
Comments
1
Likes
2
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

34772711 a-saude-dos-edificios-check-up-predial

  1. 1. Câmara de Inspeção Predial IBAPE/SPA saúde dos edifícios – check-up predial São Paulo 2004
  2. 2. A saúde dos edifícios – check-up predialSumário1 Introdução ................................................................................................................ 4 1.1 Dos perigos prediais................................................................................................... 4 1.2 Das anomalias construtivas....................................................................................... 4 1.3 Das responsabilidades ............................................................................................... 5 1.4 Da prevenção.............................................................................................................. 7 1.5 Conclusão ................................................................................................................... 82 Inspeção Predial: vantagens da manutenção ......................................................... 9 2.1 O que é Inspeção Predial e para que serve.............................................................. 9 2.2 O Laudo de Inspeção Predial.................................................................................. 153 A Manutenção Predial........................................................................................... 184 Principais anomalias e suas orientações .............................................................. 22 4.1 Sistema estrutural.................................................................................................... 22 4.2 Sistemas de vedação................................................................................................. 30 4.2.1 Alvenaria............................................................................................................................ 30 4.2.2 Perguntas e respostas mais freqüentes ............................................................................... 37 4.3 Sistema de revestimentos ........................................................................................ 38 4.3.1 Descrição e finalidade do sistema ...................................................................................... 38 4.3.2 Necessidade de projeto de revestimento ............................................................................ 39 4.3.3 Principais anomalias encontradas nos sistemas de revestimento ....................................... 39 4.3.4 A manutenção dos sistemas de revestimento ..................................................................... 42 4.4 Sistemas de pintura.................................................................................................. 44 4.4.1 Definição e finalidade ........................................................................................................ 44 4.4.2 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura................................................. 46 4.4.3 A manutenção do sistema de pintura ................................................................................. 47 4.5 Sistemas de esquadrias ............................................................................................ 49 4.5.1 Descrição do sistema.......................................................................................................... 49 4.5.2 Finalidade........................................................................................................................... 49 4.5.3 Anomalias mais comuns .................................................................................................... 50 4.5.4 Recomendações e orientações técnicas .............................................................................. 51 4.6 Sistema de instalações elétricas .............................................................................. 52 4.6.1 Descrição do sistema.......................................................................................................... 52 4.6.2 Finalidade do sistema......................................................................................................... 53 4.6.3 Principais anomalias .......................................................................................................... 54 4.6.4 Plano de manutenção predial ............................................................................................. 55 4.6.5 Recomendações e orientações técnicas .............................................................................. 56 4.6.6 Informações úteis ............................................................................................................... 57 4.6.7 Perguntas mais freqüentes.................................................................................................. 57 4.6.8 Voce sabia ? ....................................................................................................................... 59 4.7 Sistema de proteção contra descargas atmosféricas ............................................. 59 Câmara de Inspeção Predial 1 IBAPE/SP
  3. 3. A saúde dos edifícios – check-up predial 4.7.1 Descrição do sistema.......................................................................................................... 59 4.7.2 Finalidade do sistema......................................................................................................... 61 4.7.3 Principais anomalias .......................................................................................................... 61 4.7.4 Plano de manutenção predial ............................................................................................. 62 4.7.5 Recomendações e orientações técnicas .............................................................................. 62 4.7.6 Informações úteis ............................................................................................................... 63 4.7.7 Perguntas mais freqüentes.................................................................................................. 634.8 Sistema hidráulico ................................................................................................... 65 4.8.1 Instalações hidráulicas ....................................................................................................... 65 4.8.2 Instalações de gás............................................................................................................... 704.9 Sistema de impermeabilização................................................................................ 76 4.9.1 A importância da impermeabilização................................................................................. 76 4.9.2 As garantias........................................................................................................................ 77 4.9.3 Umidade............................................................................................................................. 784.10 Sistema de segurança contra incêndio ................................................................... 82 4.10.1 Extintores ...................................................................................................................... 82 4.10.2 Hidrantes ....................................................................................................................... 83 4.10.3 Saídas de emergência .................................................................................................... 84 4.10.4 Chuveiros automáticos - sprinkler................................................................................. 854.11 Sistema de ar condicionado..................................................................................... 86 4.11.1 Descrição do Sistema .................................................................................................... 86 4.11.2 Finalidade...................................................................................................................... 87 4.11.3 Anomalias encontradas ................................................................................................. 88 4.11.4 Recomendações e orientações técnicas ......................................................................... 894.12 Paisagismo ................................................................................................................ 92 4.12.1 Descrição....................................................................................................................... 92 4.12.2 Finalidade...................................................................................................................... 92 4.12.3 Principais Anomalias..................................................................................................... 92 4.12.4 Projeto ........................................................................................................................... 93 4.12.5 Plantio ........................................................................................................................... 94 4.12.6 Manutenção:.................................................................................................................. 95 4.12.7 Recomendações e orientações técnicas ......................................................................... 96 4.12.8 Informações úteis .......................................................................................................... 97 4.12.9 Algumas pragas de jardim e recomendações: ............................................................... 97 4.12.10 Você sabia? ................................................................................................................... 984.13 Controle de pragas urbanas.................................................................................... 99 4.13.1 Descrição....................................................................................................................... 99 4.13.2 Finalidade...................................................................................................................... 99 4.13.3 Recomendações e orientações técnicas: ........................................................................ 99 4.13.4 Informações úteis ........................................................................................................ 107 4.13.5 Perguntas freqüentes ................................................................................................... 1084.14 Equipamentos: elevadores .................................................................................... 110 4.14.1 Descrição do sistema................................................................................................... 110 4.14.2 Finalidade do sistema .................................................................................................. 110 4.14.3 Principais anomalias.................................................................................................... 111 4.14.4 Anomalias em função da utilização: ........................................................................... 112 4.14.5 Plano de Manutenção Predial ...................................................................................... 112 4.14.6 Recomendações e orientações técnicas ....................................................................... 114 4.14.7 Informações úteis ........................................................................................................ 116 4.14.8 Perguntas mais freqüentes........................................................................................... 117 4.14.9 Você sabia? ................................................................................................................. 1184.15 Sistema de automação (em desenvolvimento) ..................................................... 118 Câmara de Inspeção Predial 2 IBAPE/SP
  4. 4. A saúde dos edifícios – check-up predial 4.16 Segurança patrimonial (em desenvolvimento) .................................................... 118 4.17 Equipamentos de lazer .......................................................................................... 118 4.17.1 Piscinas........................................................................................................................ 119 4.17.2 Playgrounds................................................................................................................. 120 4.18 Sistema de ventilação forçada............................................................................... 122 4.18.1 Descrição dos Sistemas ............................................................................................... 122 4.18.2 Finalidade dos sistemas............................................................................................... 123 4.18.3 Plano de Manutenção Predial ...................................................................................... 125 4.18.4 Recomendações e orientações técnicas ....................................................................... 125 4.18.5 Informações úteis ........................................................................................................ 126 4.18.6 Perguntas mais freqüentes........................................................................................... 126 4.18.7 Você sabia? ................................................................................................................. 127 4.19 Sistema de cobertura ............................................................................................. 128 4.19.1 Descrição..................................................................................................................... 128 4.19.2 Finalidades .................................................................................................................. 128 4.19.3 Problemas e anomalias ................................................................................................ 128 4.19.4 Recomendação para solução das anomalias ................................................................ 129 4.19.5 Perguntas e respostas................................................................................................... 130 4.19.6 Informações úteis ........................................................................................................ 1315 Vantagens da inspeção predial e da manutenção............................................... 133 5.1 Valorização patrimonial e manutenção ............................................................... 1336 Informações úteis................................................................................................. 136 6.1 Documentação básica para edifícios .................................................................... 136 6.1.1 Condomínios .................................................................................................................... 136 6.1.2 Qualquer edifício (condomínio e não condomínio) ......................................................... 137 6.1.3 Nota importante ............................................................................................................... 138 Câmara de Inspeção Predial 3 IBAPE/SP
  5. 5. A saúde dos edifícios – check-up predial1 Introdução1.1 Dos perigos prediais As anomalias construtivas e descuidos com a manutenção predial são causadoresde danos pessoais e materiais significativos, tanto aos usuários e proprietários dasedificações como à sociedade em geral, devido à deterioração urbana que favorece ocrime, afasta o turismo e reduz a auto-estima dos cidadãos. Os acidentes construtivos decorrentes de falhas na construção e manutençãopredial vêm causando mortes e prejuízos injustificáveis, principalmente com oenvelhecimento de nossas edificações.Desabamentos, incêndios, quedas de marquises efachadas, vazamentos, infiltrações e tantas outras mazelas construtivas decorrentes dosdescuidos com os reparos e manutenções, podem ser evitados com medidas simples, alongo prazo, através de um planejamento que se inicia com a Inspeção Predial para aposterior implantação do plano de Manutenção, que garante a boa “saúde da edificação”,a segurança e o conforto dos seus usuários.1.2 Das anomalias construtivas As anomalias construtivas são decorrentes de fatores endógenos, exógenos,naturais e funcionais. Os fatores endógenos ou internos decorrem de falhas construtivas provenientes,ou do projeto, ou da execução, ou dos materiais utilizados, ou da combinação dessasetapas.Infiltrações, trincas, insuficiência de vagas de garagem, portas empenadas eoutros problemas, aparentes ou ocultos, devem ser reparados na fase de garantia do Câmara de Inspeção Predial 4 IBAPE/SP
  6. 6. A saúde dos edifícios – check-up predialimóvel, para evitar agravamentos posteriores.Recomenda-se, para esses casos, arealização de Inspeções Técnicas e Legais para a devida apuração das falhas erespectivas recomendações corretivas. Os fatores exógenos ou externos, decorrentes da intervenção de terceiros naedificação, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de veículos,vandalismos, etc, podem ameaçar seriamente a edificação, recomendando-se arealização de Perícia de Engenharia visando a apuração dos danos, responsabilidades erecomendações. Os fatores naturais provenientes da imprevisível ação da natureza, tais como asexcessivas descargas atmosféricas, as enchentes, os tremores de terra e outros, podemcausar danos que coloquem em risco a edificação, recomendando-se a realização deVistoria Técnica e Orçamento que consigne a extensão dos problemas para se receber opagamento do sinistro pela seguradora. Os fatores funcionais, que provocam falhas construtivas decorrentes do excessode uso, degradação ou falha de manutenção, tais como as sujidades e desgastes dosrevestimentos e fachadas, as incrustações e corrosões das tubulações hidráulicas, osataques de pragas urbanas (cupins), as infiltrações das jardineiras, etc, etc, podem serevitados, recomendando-se a periódica realização de Inspeção Predial na edificação,instrumento de fiscalização fundamental para a posterior implantação do Plano deManutenção com ação corretiva e preventiva dessas irregularidades.1.3 Das responsabilidades Ordinariamente, os problemas construtivos da obra nova são de responsabilidadedos construtores e incorporadores, consoante estabelece o art.12 do Código do Câmara de Inspeção Predial 5 IBAPE/SP
  7. 7. A saúde dos edifícios – check-up predialConsumidor, que determinar a reparação pelos danos causados aos consumidores pordefeitos de projeto, fabricação, construção e montagem de seus produtos, bem como porinformações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.Assim sendo, asanomalias de origem endógenas devem ser reparadas pelos construtores eincorporadores. As anomalias de origem exógena devem ser reparadas pelos causadores dessesdanos, consoante está preconizado pelo art.186 do Código Civil, ou seja, aquele que,por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causardano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Em geral, a responsabilidade pela periclitação e acidentes construtivos,decorrentes de fatores funcionais, com destaque para os descuidos com a Manutençãodas Edificações, é atribuída ao proprietário ou síndico, consoante estabelecido em lei. O item V do artigo 1.348 do Código Civil consigna que compete ao síndicodiligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dosserviços que interessem aos possuidores, ou seja, é sua responsabilidade conservar ocondomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cujaprincipal diligência para tanto é a Manutenção. O item VIII do art.39 do Código do Consumidor, por seu lado, veda os serviçosem desacordo com as normas da ABNT, lembrando-se que o cumprimento da normatécnica NBR 5674/99 da ABNT, quanto à Manutenção de Edificações, é outra medida aser diligenciada pelo síndico. Quanto à responsabilidade criminal, no capítulo das Lesões Corporais, o art 129do Código Penal é muito claro quanto a se ofender a integridade corporal ou a saúde de Câmara de Inspeção Predial 6 IBAPE/SP
  8. 8. A saúde dos edifícios – check-up predialoutrem, com pena variando de três meses a doze anos de detenção; no capítulo daPericlitação da Vida e da Saúde, o art.132 dispõe que expor a vida ou a saúde de outrema perigo direto e iminente pode gerar pena de três meses a um ano de detenção. Tais exigências legais não deixam qualquer dúvida quanto aos ônus,responsabilidades e sansões passíveis de serem atribuídas aos responsáveis pelasanomalias construtivas. Destaque-se que os síndicos e proprietários de imóveis, são os agentes maisvulneráveis, em virtude da negligência com a Manutenção Predial, a colocar pessoas emcondições de risco ou mesmo causando vítimas pelos acidentes prediais.1.4 Da prevenção Os problemas de “saúde das edificações” podem ser comparados com aquelesdas pessoas. O tratamento do doente requer, preliminarmente, o exato conhecimento dadoença (diagnóstico), através de exames (check-up), para se poder emitir o juízo médicodas possibilidades terapêuticas (prognóstico) e por fim se estabelecer os meiosadequados para se obter a cura (terapia). No caso das edificações, diferenciam-se as nomenclaturas, porém, a seqüência éa mesma.Preliminarmente deve-se conhecer as anomalias construtivas (diagnóstico),através de minuciosa Vistoria (check-up), para se emitir o juízo técnico das condiçõestécnicas, grau de risco, recomendações básicas e ordem de prioridades através do Laudode Inspeção Predial (prognóstico), para, finalmente, se elaborar o plano de ManutençãoPredial (terapia) que recuperará a edificação. Câmara de Inspeção Predial 7 IBAPE/SP
  9. 9. A saúde dos edifícios – check-up predial O resultado do check-up predial (vistoria) e demais análises técnicas necessáriaspara se iniciar a recuperação da edificação são devidamente apresentadas no Laudo deInspeção Predial, recurso fundamental para a boa “saúde da edificação”. O check-up predial que visa examinar a edificação para determinar suasanomalias construtivas deve ser realizado por Perito de Engenharia, profissionaldevidamente habilitado e experiente, cuja comprovação pode ser confirmada através dosregistros no CREA e no IBAPE.1.5 Conclusão Cientes dos riscos e responsabilidades decorrentes da negligência com ascondições técnicas das edificações, os proprietários, síndicos, gestores privados epúblicos, e também as autoridades públicas não podem prescindir da obrigatoriedade darealização das Inspeções Prediais periodicamente, visando a boa manutenção econseqüentemente a segurança e proteção de nossa população. Visando conscientizar a população da importância de se preservar nossasedificações, não só para nos proteger, mas também como medida de economia popular,o IBAPE/SP elaborou o presente manual, para permitir até mesmo ao leigo, oconhecimento dos procedimentos e utilidades deste indispensável instrumento da gestãocondominial que é a INSPEÇÃO PREDIAL. O check-up predial, tal qual o check-up médico, visa examinar o “paciente-edifício” para possibilitar a “terapia-manutenção” que irá recuperar ou manter suas boascondições físicas, visando a segurança, o conforto, a economia e a valorização doimóvel. Câmara de Inspeção Predial 8 IBAPE/SP
  10. 10. A saúde dos edifícios – check-up predial2 Inspeção Predial: vantagens da manutenção2.1 O que é Inspeção Predial e para que serve A INSPEÇÃO PREDIAL, tema atual e de grande importância à sociedade, estásendo discutido e estudado em diversos segmentos do mercado imobiliário, sejamconstrutoras, incorporadoras, administradoras de condomínios, instituições, etc. A Inspeção Predial deve ser entendida como um vistoria para avaliar “estados deconformidades de uma edificação”, mediante aspectos de desempenho, vida útil,segurança, estado de conservação, manutenção, utilização, operação, observandosempre o atendimento às expectativas dos usuários. A Inspeção Predial, além de ser uma avaliação geral de uma edificação, é fontede informações à gestão da manutenção, sendo a coleta de dados para a instrução de umplano de manutenção a ser desenvolvido ou para a atualização de um plano jáexistente.É a vistoria do “check up” predial. Assim como o ser humano necessita avaliar seu estado geral de bem estar físicoe psicológico, as edificações necessitam de uma Inspeção Predial periódica, a fim degarantir o “up to date” de suas condições e características físicas, funcionais,operacionais e de utilização. A Inspeção Predial associada a planos de manutenção minimiza os desgastesnaturais e a depreciação física, reduzindo, inclusive, a obsolescência técnica uma vezque poderá estar ligada a estudos de “retrofit” e “up grade” de sistemas ou da própriaedificação, consoante as desconformidades ou anomalias verificadas e analisadas navistoria e no laudo técnico. Câmara de Inspeção Predial 9 IBAPE/SP
  11. 11. A saúde dos edifícios – check-up predial Essas desconformidades ou anomalias apontadas na vistoria de Inspeção Predial,voltada à Manutenção, estão relacionadas a questões de desempenho dos sistemas eelementos construtivos, considerando as exigências dos usuários. As exigências dos usuários norteiam os trabalhos de Inspeção Predial, sendodefinidas como sendo de: a) Segurança: Segurança estrutural; Segurança contra o fogo; Segurança no uso e operação. b) Habitabilidade: Estanqueidade; Conforto higrotérmico; Conforto acústico; Conforto lumínico; Saúde, higiene e qualidade do ar; Funcionalidade e acessibilidade; Conforto tátil. c) Sustentabilidade: Durabilidade; Manutenabilidade – facilidade de se fazer a manutenção; Adequação ambiental O atendimento as necessidades e as exigências dos usuários é uma meta, também,da manutenção predial, sendo esta definida na NBR 5674 – Manutenção de edificaçõesda A.B.N.T. Este atendimento interfere diretamente no sistema de qualidade da manutençãopredial e na sua confiabilidade, tal que a Inspeção Predial é fonte de apuração dessas Câmara de Inspeção Predial 10 IBAPE/SP
  12. 12. A saúde dos edifícios – check-up predialinformações, imprescindíveis na elaboração e revisão do plano de manutençãodesenvolvido pela gestão predial. A Inspeção Predial também poderá ser contratada como uma vistoria deconformidades não só voltada à elaboração, revisão e atualização de um plano demanutenção predial, mas também como fonte de informações referentes aconformidades: técnicas (envolvendo desempenho e vida útil), funcionais, operacionais,legais, de segurança, de atualização tecnológica, econômicas, etc. Sendo assim, a aplicabilidade de uma Inspeção Predial, variando conforme seuobjetivo, pode ser: Elaboração de planos de manutenção integrada; Preservação da garantia da construção; Verificação do estado de conservação; Estudos de valorização e modernização de imóveis; Auxílio em transações imobiliárias (compra e venda de imóveis); Auxílio na gestão condominial (síndico e administradora); Redução de prêmio de seguro; etc. Como se faz uma Inspeção Predial? A Inspeção Predial é uma vistoria que necessita de profissional especializado noassunto, com visão sistêmica da edificação, bem como conhecimentos técnicos sobremateriais, sistemas e funcionamentos. Câmara de Inspeção Predial 11 IBAPE/SP
  13. 13. A saúde dos edifícios – check-up predial A Norma do IBAPE/SP orienta que os inspetores prediais elaborem seus laudos,de acordo com o critério de classificação de desconformidades ou anomalias quanto aoseu grau de risco ou urgência. Esse critério baseia-se na análise do risco oferecido por determinada anomalia,mediante condições de uso e exposição ambiental. A análise de risco proposta pela Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SPconsiste na classificação das anomalias quanto ao grau de urgência, relacionado afatores de conservação, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, operacionalidade,desempenho, enfim, relaciona-se com os aspectos principais que norteiam a coleta dedados sistêmica da Inspeção Predial. Os graus de urgência para a classificação das desconformidades ou anomaliassão: Crítico, Regular e Mínimo.Essa classificação deverá envolver todos os aspectos dedesconformidades constatados, consoante as exigências dos usuários que norteiam osparâmetros e padrões de desempenho que cada edificação possui. Com relação dos níveis de desempenho exigidos, o Inspetor Predial deveráconhecer as características construtivas e de materiais, as solicitações dos usuários e asnormas técnicas, a fim de estabelecer as perdas de desempenho e classificar asanomalias decorrentes, podendo, inclusive, definir medidas de reformas, atualizações,retrofit, dentre outras. Após a identificação e classificação das anomalias ou desconformidades, deve-se proceder à lista de orientações técnicas que será feita de acordo com o grau de risco,ou seja, do mais crítico ao menos crítico, auxiliando na tomada de decisões do gestor,bem como a própria gestão da manutenção predial. Câmara de Inspeção Predial 12 IBAPE/SP
  14. 14. A saúde dos edifícios – check-up predial A Inspeção Predial deve seguir um roteiro lógico de informações, um check listde dados a serem vistoriados e as solicitações dos usuários.O check list ou lista deverificações deverá ser formulado pelo Inspetor Predial e deverá conter os sistemas aserem inspecionados, com apontamentos de níveis de degradação esperada, perdas dedesempenho, condições ambientais, etc. A lista de verificações é um conjunto de tópicos a serem fundamentalmentevistoriados, sendo considerado o número mínimo de itens abordados em uma inspeção. Segundo a NBR 5674 – Manutenção de edificações da A.B.N.T., item 8.4, tem-se: “As inspeções devem ser orientadas por lista de conferência padronizadas (check list), elaboradas considerando: Um roteiro lógico de inspeção das edificações; Os componentes e equipamentos mais importantes na edificação; As formas de manifestação esperadas da degradação do edifício; As solicitações e reclamações dos usuários.” Quanto ao roteiro lógico citado, entende-se como sendo a ordem cronológica davistoria, por exemplo: iniciar a vistoria pelo ático e coberturas, depois as caixas d’águasuperiores, barrilete, casa de máquinas de elevadores, escadarias e halls, etc. Essa orientação de cronologia da inspeção deve ser feita pelo profissional,levando em conta as características construtivas de cada empreendimento a servistoriado. Câmara de Inspeção Predial 13 IBAPE/SP
  15. 15. A saúde dos edifícios – check-up predial Quanto aos componentes e equipamentos mais importantes, entende-se que nãoé possível deixar de inspecionar elementos estruturais visíveis em sub solos, porexemplo, cabeamentos elétricos, quadros de medições, coberturas, pisos e revestimentos,etc. Quanto às formas de manifestação esperada de degradação, entende-se que sãoas formas de manifestações patológicas típicas para os elementos construtivos,equipamentos e máquinas, considerando situações esperadas de exposição ambiental,uso e operação. Deve-se observar as características de projeto dos elementos construtivos, alémdas especificações do Manual de Operação, Uso e Manutenção do empreendimento,para serem considerados os aspectos de vida útil e desempenho previstos para aedificação. Quanto às solicitações e reclamações do usuário, entende-se que o check list deinspeção deve contemplar as opiniões de usuários, a fim de verificar se as necessidadese exigências dos usuários vêm sendo atendidas pelos sistemas construtivos e pelo planode manutenção. O atendimento as necessidades e as exigências dos usuários é uma meta damanutenção predial, além de interferir diretamente no seu sistema de qualidade e na suaconfiabilidade. As necessidades do usuário podem ser definidas, segundo a NBR 5674-Manutenção de edificações, da ABNT, como sendo: “Exigências de segurança, saúde, conforto, adequação ao uso e economia cujoatendimento é condição para a realização das atividades previstas em projeto” Câmara de Inspeção Predial 14 IBAPE/SP
  16. 16. A saúde dos edifícios – check-up predial Portanto, observa-se que a necessidade do usuário está relacionada a suasexigências. Devem ser observados na Inspeção Predial, aspectos de facilidade demanutenção existentes na edificação, sendo que dificuldade de acesso, por exemplo,impede um bom desenvolvimento de rotinas de manutenção e até mesmo da própriavistoria. Devem ser solicitadas pelo inspetor predial, documentações administrativas etécnicas, além do próprio plano de manutenção e registros, para serem analisados econsiderados junto às orientações técnicas, lembrando, no entanto, que a InspeçãoPredial, aqui tratada, não tem como objetivo a “legalização” do edifício junto aos órgãospúblicos.2.2 O Laudo de Inspeção Predial O Laudo de Inspeção Predial possui três principais itens, sendo eles: AClassificação das Anomalias quanto ao Grau de Urgência; As Orientações Técnicaspertinentes às anomalias e A Classificação Geral do Estado de Conservação daedificação. Esses três itens do Laudo deverão ser feitos com minúcia e detalhamento para acorreta avaliação e análise dos dados de prioridades emitidos. O Laudo deverá ser redigido de forma prática, para que o leigo consigaidentificar as anomalias, suas localizações, seu grau de urgência e sua orientação técnica. Reforça-se que o laudo de Inspeção Predial é um “retrato” da edificação na datada vistoria, e que dependendo da complexidade do mesmo não é possível à emissão de Câmara de Inspeção Predial 15 IBAPE/SP
  17. 17. A saúde dos edifícios – check-up predialparecer sobre problemas ocultos, tal que a Inspeção Predial é uma atividade deconstatação visual das anomalias ou desconformidades, no entanto poderá haver casosem que a inspeção predial use de ensaios e exames mais aprofundados, dependendo donível de Inspeção Predial contratado. A Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP defini nível de inspeção predialcomo sendo a classificação quanto à complexidade da vistoria e a elaboração de seurelatório final, quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos e aprofundidade na constatação dos fatos.Existem três níveis de Inspeção Predial, quaissejam: “NIVEL 1: vistoria para a identificação das anomalias aparentes, elaborada porprofissional habilitado; contando com orientação técnica pertinente. Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis cuja natureza evidenciamsistemas e componentes construtivos simples, tais como: casas térreas, sobrados eedifícios sem elevador. NIVEL 2: vistoria para a identificação de anomalias aparentes identificadas como auxílio de equipamentos, elaborada por profissionais de diversas especialidades,contendo indicação de orientações técnicas pertinentes. Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis cuja natureza evidenciamsistemas e componentes construtivos complexos, tais como: edifícios de múltiplosandares, galpões industriais, etc. NIVEL 3: vistoria para a identificação de anomalias aparentes, e das ocultasconstatáveis com auxílio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ou Câmara de Inspeção Predial 16 IBAPE/SP
  18. 18. A saúde dos edifícios – check-up prediallaboratoriais específicos, elaboradas por profissionais de diversas especialidades,contendo indicação de orientações pertinentes. Este nível enquadra, ordinariamente, os imóveis com suspeitas de vícios ocultossignificativos.” Câmara de Inspeção Predial 17 IBAPE/SP
  19. 19. A saúde dos edifícios – check-up predial3 A Manutenção Predial Manutenção é definida pela NBR 5674 – Manutenção de edificações, daA.B.N.T.como sendo: “Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes a fim de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.” Outra definição de Manutenção pode ser: "(...) Conjunto de atividades e recursos aplicados aos sistemas ou equipamentos, visando garantir a consecução de sua função dentro de parâmetros de disponibilidade, de qualidade, de prazos, de custos e de vida útil adequados.” Profs.Viktor Mirshawka e Napoleão Lupes Olmedo no livro "Manutenção - Combate aos Custos da Não-Eficácia" - edição Makron-Books, fls.14 É importante destacar que a manutenção recupera e conserva a capacidadefuncional de sistemas e elementos construtivos, sendo assim ela não tem como objetivoreformar ou alterar características de projeto. A manutenção recupera através de atividades corretivas, sendo estaspreferencialmente planejadas, envolvendo aspectos de durabilidade, desempenho, vidaútil. As atividades de manutenção a serem realizadas dentro de um plano de gestão damanutenção – estratégia de ação, essas podem ser classificadas em preditivas,preventivas, corretivas e detectivas. Câmara de Inspeção Predial 18 IBAPE/SP
  20. 20. A saúde dos edifícios – check-up predial Manutenção Preditiva: é uma atividade que visa estudos sistemas eequipamentos e analisar seu comportamento, a fim de predizer e apontar anomalias,instruindo aspectos da manutenção preventiva. Manutenção Preventiva: Age antecipadamente para que não haja a reparação,são atividades programadas em datas pré-estabelecidas obedecendo, portanto, critériostécnicos e administrativos.É o conjunto de atividades que visam evitar possíveisproblemas dos componentes das máquinas e equipamentos, comprometendo a suaperformance e desempenho Manutenção Corretiva: Visa à reparação, caracterizada por serviços planejadosou não, objetivando corrigir defeitos. Manutenção Detectiva: Visa apurar a causa de problemas e sua análise, a fim deauxiliar nos planos de manutenção bem como nas atividades de manutenção preventivae corretiva.É a engenharia de manutenção ou a manutenção proativa. Observa-se, segundo a Lei de Sitter ou Lei dos Cinco, a evolução progressiva decustos de manutenções, aplicada às suas atividades, considerando os custos relativos aotipo de intervenção: Câmara de Inspeção Predial 19 IBAPE/SP
  21. 21. A saúde dos edifícios – check-up predial Fonte: CEB - COMITÊ EURO-INTERNACIONAL DU BÉTON, apud HELENE, 1992, pg.24. Segundo SITTER, colaborador do CEB e formulador dessa lei de custos, adiaruma intervenção significa aumentar os custos diretos em uma razão de progressãogeométrica de 5 (cinco).Sendo, conforme ilustração acima: Se em t2, o custo de intervenção é igual a 5, em t3 será 25, em t4 será 125 eassim por diante na razão de 5. Portanto o ditado popular “não deixa para a manhã o que pode ser feito hoje” éuma verdade técnica e da boa conservação e manutenção de imóveis. Para ser estabelecido um plano de manutenção programado e coerente, amanutenção deverá ser planejada com dados técnicos, obtidos através de: Coleta de dados adequados e com respaldo técnico; Normas técnicas que regem a matéria; Especificações de fabricantes e/ou instaladoras; Câmara de Inspeção Predial 20 IBAPE/SP
  22. 22. A saúde dos edifícios – check-up predial Posturas determinadas por regulamentações oficiais de Órgãos ou Setores Públicos fiscalizadores; Resultados positivos ou negativos obtidos em outros serviços, anteriormente programados e executados; Experiências pessoais, de vivência profissional, adquiridas em outros serviços semelhantes, pelos componentes das equipes contratadas; Conhecimentos técnicos para determinar as prioridades. A Gestão da Manutenção moderna abrange vários aspectos relacionados ao patrimônio, sendo alguns importantes: Aspectos de conservação e manutenção Aspectos de funcionamento e uso Aspectos de segurança Aspectos legais e de documentos Aspectos de satisfação e atendimento as expectativas dos usuários Aspectos financeiros Aspectos tecnológicos e de modernização Aspectos de valorização patrimonial e garantia da vantagem competitiva dos imóveis Observa-se, por fim, que a Manutenção não é possível sem uma coleta de dadoscorreta e bem definida, sendo a Inspeção Predial o instrumento para a realização de umplano de manutenção pautado nas exigências dos usuários e critérios de desempenho. A Inspeção Predial auxilia o síndico e o administrador na tomada de decisões,pois apresenta listagem de prioridades técnicas, consoante grau de urgência. Câmara de Inspeção Predial 21 IBAPE/SP
  23. 23. A saúde dos edifícios – check-up predial4 Principais anomalias e suas orientações4.1 Sistema estrutural As estruturas, em que pese a sua aparente rigidez (imobilidade), caracterizamsempre sistemas com certo grau de movimentação (deformabilidade). Nesse sentido, os bens “imóveis” (simples coberturas, galpões, residências, ouedifícios) são, na realidade e internamente, parcialmente móveis, deformando-se dentrode um nível natural, devido às forças induzidas pela gravidade ou por outros elementosda natureza. As forças induzidas pela gravidade são verticais (ocorrem no sentido de cimapara baixo), compreendendo o peso próprio das estruturas, das alvenarias, dosrevestimentos e as cargas decorrentes do uso do imóvel, como os pesos dos móveis, dosobjetos, das pessoas, etc. Figura 1 Já as forças produzidas pelos elementos da natureza, tais como os ventos, a terrae a água, são difusas (ocorrem em várias direções). Figura 2 A atuação conjunta de todas as forças acima citadas introduz sempre, em maiorou menor extensão, deformações nos sistemas estruturais. Os elementos responsáveis pela transmissão dos esforços ao solo (apoio) sãochamados fundações. Figura 3 Câmara de Inspeção Predial 22 IBAPE/SP
  24. 24. A saúde dos edifícios – check-up predial As fundações, de acordo com o tipo de solo e o montante da carga que irãoreceber da estrutura, podem ser classificadas em duas categorias: diretas (ou rasas) eprofundas. Figura 4 As fundações diretas ou rasas são aquelas executadas imediatamente abaixo dosbaldrames, aí compreendidas as sapatas, os radiers e também as “ brocas “ (reforços denatureza empírica feitos em baldrames) Figura 5 Figura 6 Figura 7 As fundações profundas são, em geral, executadas com intervenção deequipamento ou de equipes especializadas, aí compreendidos vários tipos de estacas eos tubulões. Figura 8 Figura 9 As fundações são elementos de fundamental importância na estabilidade dosedifícios, respondendo por boa parte dos aspectos relacionados à solidez e segurançados mesmos. Devem ser compatíveis com o arranjo estrutural, devendo, por mais simples queseja a obra, ser projetadas e ter sua execução supervisionada por profissionaisqualificados, qualquer que seja o porte da edificação. Câmara de Inspeção Predial 23 IBAPE/SP
  25. 25. A saúde dos edifícios – check-up predial Em edifícios dotados de subsolos ou em regiões com topografia acidentada,integram o conjunto as estruturas auxiliares denominadas contenção de confrontantes.Estando normalmente em contato direto com o solo, resistem basicamente às forçashorizontais da terra e das águas subterrâneas. 2 Essas estruturas auxiliares são constituídas de muros de arrimo de vários tipos,como por exemplo, paredes diafragma e cortinas em concreto armado + perfis metálicos. As contenções de confrontantes, quando necessárias, são também elementos defundamental importância na segurança dos usuários dos edifícios, merecendo, também,as recomendações acima citadas para as fundações. Figura 10 Figura 11 Figura 12 Quanto às estruturas propriamente ditas, pode-se dizer que existem dois tipos desistemas básicos: o sistema reticulado e o autoportante. No sistema reticulado a transferência de todas as cargas atuantes para asfundações, quer através dos pisos, quer pelos painéis de alvenaria (paredes), é feitaatravés de elementos denominados de vigas e pilares. Viga é uma peça linear, cujo carregamento principal, advindo da laje, distribui-se, também igualmente, para os pilares. Pilar é uma peça linear, carregamentos principais provenientes das vigas sãonele concentrados e distribuídos para as fundações. Câmara de Inspeção Predial 24 IBAPE/SP
  26. 26. A saúde dos edifícios – check-up predial No sistema autoportante uma parte ou toda a alvenaria transmite diretamente ascargas recebidas para as fundações. Qualquer modificação ou remoção de paredes nessesistema precisa ser precedido de consulta ao construtor ou a projeto. Tenha cautela. Em ambos os sistemas, o elemento estrutural que recebe a ação direta das cargasdevidas ao uso são as lajes, definidas como peças planas, cujo carregamento principal éaplicado ao longo de sua superfície. Figura 13 Edifícios de vários pavimentos são em geral mais freqüentemente construídosem sistemas reticulados, embora também existam, na prática brasileira, edifícios altosem sistema autoportante 3 Por outro lado, casas e pequenos edifícios de até dois pavimentos, com muitafreqüência, são construídos em sistema autoportante, embora também possam sê-lo emsistemas reticulados. Se você não souber identificar qual o sistema empregado em seu imóvel,consulte um engenheiro, arquiteto ou seu construtor. Em edifícios altos, em particular, é comum o aparecimento de fissuras e trincasnos andares mais altos devido à ação do vento sobre a estrutura. É comum, também, em qualquer edificação, o aparecimento de fissuras e trincasassociadas a problemas nas fundações ou nas contenções de confrontantes. Câmara de Inspeção Predial 25 IBAPE/SP
  27. 27. A saúde dos edifícios – check-up predial Fissura é uma abertura em forma de linha que aparece na superfície de qualquermaterial sólido, proveniente de ruptura sutil de parte de sua massa, com espessura de até05, milímetro. Trinca é uma abertura em forma de linha que aparece na superfície de qualquermaterial sólido, proveniente de evidente ruptura de parte de sua massa, com espessurade 0,5 milímetro até 1,0 milímetro. Quando a flexibilidade do sistema reticulado, por problemas patológicos,apresenta riscos surgem as rachaduras e as fendas, ambas de maior gravidade, secomparadas às fissuras e trincas, recomendando-se uma consulta junto a um engenheiroou arquiteto, especialistas e estudiosos da matéria. Rachadura é uma abertura expressiva que aparece na superfície de qualquermaterial sólido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, podendo-se “ ver”através dela e cuja espessura varia de 1,0 milímetro até 1,5 milímetro. Fenda é uma abertura expressiva que aparece na superfície de qualquer materialsólido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, causando sua divisão em partesseparadas, com espessura superior de 1,5 milímetro. Ao deparar-se com anomalias dessa natureza, deve o observador procurarinvestigá-las, visando a sua melhor caracterização. As principais providências podem ser assim relacionadas: Identificar se as mesmas encontram-se em elementos estruturais (lajes, vigas,pilares ou alvenaria portante); Verificar se a peça lesada está submetida, por algum agente externo (presença deágua, por exemplo) a um processo de deterioração progressiva; Câmara de Inspeção Predial 26 IBAPE/SP
  28. 28. A saúde dos edifícios – check-up predial Verificar a estabilidade ou progresso da anomalia. Há diversos processos decontrole, sendo os mais práticos e comuns: Preenchimento da abertura com selo de gesso. O fissuramento do gesso indica a continuidade da movimentação; Fixação de plaqueta de vidro no local, com marcas de referências, obser- vando-se o eventual deslocamento desta; Marcação dos limites da lesão com lápis grosso ou tinta, observando-se se estes se alteram com o correr do tempo. Figura 14 Verificar a magnitude da abertura. Recomenda-se que em qualquer caso ondesejam observadas mais largas do que a espessura de uma unha (0,5mm), recorra-se a umengenheiro ou arquiteto habilitado e qualificado. Embora as causas das anomaliasestruturais nem sempre sejam evidentes, deve-se chamar a atenção para as seguintesorigens: Acomodação da estrutura:Figura 15 Ausência de verga e contra verga:Figura 16 Esmagamento de elementos construtivos:Figura 17 Rotação: Figura 18 Escorregamento de solo: Figura 19 Erosão e descalçamento de fundações: Figura 20 Cisalhamento: fadiga, efeitos térmicos, presença de vibrações, Dano excepcional provocado pela natureza: Figura 21 Conservação de Estruturas de Concreto O concreto após seu preparo, apresenta um Ph de 12,5 (Ph alcalino), com odecorrer do tempo, estando a estrutura exposta aos agentes da natureza existentes naatmosfera, tais como: poluição, sulfatos, maresia, gases, depósito de fuligens ácidas queatual diretamente sobre a superfície do concreto, paulatinamente vão neutralizando os Câmara de Inspeção Predial 27 IBAPE/SP
  29. 29. A saúde dos edifícios – check-up predialcomponentes básicos do concreto (hidróxido de cálcio), transformando-se emcomponentes neutros (sulfato e carbonato de cálcio), reduzindo o Ph do concreto. 5 Essa redução de Ph implica no ataque ácido às armaduras, dando origem aformação de óxido de ferro o que provoca aumento na dimensão da secção do aço,expulsando a camada superficial do concreto (recobrimento), deixando exposta aarmadura. Em curto prazo, esse fenômeno pode provocar acidentes, no caso dodesplacamento do concreto ocorrer em pontos altos da estrutura de um edifício,projetando porções de concreto na área adjacente. Nesse caso recomenda-se a remoçãodo material solto como providência imediata, evitando sua queda até que a estruturavenha a ser convenientemente reparada e protegida. Em longo prazo, com o agravamento dos danos, pode-se chegar até aocomprometimento da estrutura e sua reparação será cada vez mais profunda e maisonerosa. A infiltração acima descrita, é provocada pela capacidade de absorção capilar doconcreto que quando funciona no sentido inverso carreia materiais finos devido àevaporação. Esse fluxo, com o passar dos anos, vai aumentando a porosidade doconcreto e facilitando cada vez mais o ataque ácido ao concreto. A absorção capilar pode ser controlada mediante tratamento superficial comhidrorepelentes, hidrofugantes e tamponamento de poros conforme o caso enecessidades. Esse tratamento forma uma barreira reduzindo a absorção e oumedecimento do concreto, procurando: Câmara de Inspeção Predial 28 IBAPE/SP
  30. 30. A saúde dos edifícios – check-up predial Diminuir a circulação do vapor d´água Diminuir a taxa de absorção de água Não captar ou aderir sujeiras facilmente Não alterar suas características pela ação de raios solares durante sua vida útil projetada Prolongar a vida útil da estrutura Fotos: 1, 2, 3 Podemos concluir que o tratamento do concreto, além de cumprir o objetivoestético, atua como componente na durabilidade e proteção da estrutura. Devemos considerar que cada sistema de proteção tem uma vida útil, a qualpode ser prolongada fazendo-se uma manutenção periódica a cada 2 anos. Essamanutenção consiste na hidrolavagem do concreto com saponáceos neutros, permitindouma análise localizada da superfície e eventuais pontos onde o sistema protetor queesteja comprometido possa ser restaurado. Essa manutenção preventiva prolonga a vida útil do sistema protetor garantindoum benefício maior, a um custo menor, trazendo vantagens tanto sob o ponto de vistatécnico, como econômico. De qualquer modo, as origens das anomalias somente poderão ser perfeitamenteidentificadas; por engenheiros ou arquitetos habilitados e qualificados para tal finalidade. 6 Câmara de Inspeção Predial 29 IBAPE/SP
  31. 31. A saúde dos edifícios – check-up predial4.2 Sistemas de vedação4.2.1 Alvenaria a) Descrição A alvenaria pode ser entendida como um subsistema da edificação, constituídapor elementos que compartimentam e definem os ambientes. As alvenarias servem também de suporte e proteção para as instalações daedificação, quando embutidas, e criam as condições de habitabilidade para edificação. As alvenarias determinam grande parte do desempenho da edificação como umtodo, por serem responsáveis pelos aspectos relativos ao conforto, à saúde, e àsegurança de utilização; além de possuírem profunda relação com a ocorrência depatologias. b) Alvenaria tradicional A alvenaria pode ser entendida como um componente construído em obraatravés da união entre tijolos ou blocos por juntas de argamassa, formando um conjuntorígido e coeso. A palavra alvenaria deriva do árabe al-bannã: (aquele que constrói). Quandoempregada apenas com a função de vedação, portanto não sendo dimensionada pararesistir a cargas alem de seu próprio peso, chama-se alvenaria de vedação. São exemplos deste tipo às paredes de alvenaria utilizadas para o fechamento devãos da maioria das edificações construídas pelo processo construtivo tradicional, ou Câmara de Inspeção Predial 30 IBAPE/SP
  32. 32. A saúde dos edifícios – check-up predialseja, aquele que se caracteriza pelo emprego de estrutura em concreto armado evedações de blocos cerâmicos ou de concreto, comuns na maioria das edificações. c) Alvenaria estrutural A alvenaria estrutural é usada em edificações aonde não será usada estrutura deconcreto armado (pilares e vigas), uma vez que neste tipo de alvenaria são utilizadosblocos de concreto ou até mesmos cerâmicos, mas com uma resistência elevadapodendo se autoportar e também suportar o peso das lajes. Em substituição aos pilares érealizado o grauteamento em posições específicas determinada em projeto. d) Alvenaria dry-wall Basicamente as paredes funcionam através de uma estrutura de perfis de açozincado constituídos de guias horizontais e montantes verticais sobre os quais sãoparafusadas chapas de gesso acartonado em uma ou mais camadas com parafusosfosfatizados especiais, evitando qualquer tipo de oxidação. Após o tratamento das juntasdas chapas as superfícies das paredes tornam-se monolíticas, planas e lisas, prontas parareceber qualquer tipo de acabamento como: pintura, papel de parede, cerâmica, azulejo,laminados plásticos, etc. O desempenho das paredes de gesso acartonado é igual ou superior a algunstipos tradicionais de alvenaria quanto aos índices de resistências ao fago, resistênciamecânica, isolação térmica e principalmente isolação acústica. Câmara de Inspeção Predial 31 IBAPE/SP
  33. 33. A saúde dos edifícios – check-up predial e) Finalidades Alvenaria tradicional – Fazer a divisão dos ambientes da edificação, controlandoa ação de agentes indesejáveis entre os quais: intrusos, animais,vento,chuva, poeira eruído. Alvenaria estrutural - Substituir a função estrutural de pilares e vigas, fazendo adivisão dos ambientes da edificação, sendo um sistema rápido, pratico e limpo, uma vezque praticamente não existe desperdício de material e um bom acabamento permitindoem obras simples até mesmo a pintura direta sobre o bloco. Alvenaria de Dry Wall - Fazer a divisão dos ambientes do imóvel, através de umsistema extremamente fácil e rápido, permitindo ao usuário a flexibilidade paraalteração de lay-out, maior facilidade na fixação de objetos ou na realização de serviçosde manutenção das instalações. f) Problemas e anomalias Trincas na região do acunhamento. Trincas nos encontros de alvenaria com a estrutura. Trincas na quina nos vãos de portas e janelas. Trincas no encontro de paredes. Destacamento de muretas em jardineiras. Trincas na base das paredes por defeito na impermeabilização dos alicerces. A atuação de sobre carga localizada pode provocar a ruptura dos componentesde alvenaria na região de aplicação da carga e/ou o aparecimento de fissuras inclinadasa partir do ponto de aplicação. Câmara de Inspeção Predial 32 IBAPE/SP
  34. 34. A saúde dos edifícios – check-up predial Muros, peitoris e platibandas que não estejam convenientemente protegidos porrufo poderão apresentar fissuras na sua parte superior, devido à absorção de água(chuvas), podendo ocorrer o destacamento do mesmo. A movimentação térmica da estrutura pode causar destacamentos entre aalvenaria e a própria estrutura. Os muros muito extensos podem apresentar fissuras verticais com aberturas daordem de 2 a 3 mm. Em função da natureza dos componentes de alvenaria as fissurasmanifestam-se a cada 4 ou 5 metros, podendo ocorrer nos encontros da alvenaria com ospilares ou mesmos no corpo da alvenaria. As movimentações térmicas diferenciadas entre a platibanda e corpo do edifíciopoderão resultar no destacamento da platibanda ou na formação de fissuras inclinadasna extremidade da mesma. g) Recomendação para solução das anomalias Antes de perfurar as paredes consulte os projetos e detalhamentos contidos nomanual do proprietário, evitando deste modo a perfuração de tubulações de água,energia elétrica ou gás, nelas embutidas. Antes de perfurar paredes certifique também de que o local escolhido nãocontém pilares e vigas. Para melhor fixação de peças ou acessórios, use apenas parafusos com buchasespeciais. Toda vez que for realizada uma repintura na edificação deverá ser feito umtratamento das fissuras, evitando assim infiltrações futuras de água nas alvenarias. Câmara de Inspeção Predial 33 IBAPE/SP
  35. 35. A saúde dos edifícios – check-up predial Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos períodos de inverno ou dechuva poderá ocorrer o surgimento de mofo nas paredes decorrente de condensação deágua por deficiente ventilação. (principalmente quando houver armários voltados para aparede externa) Todas as áreas internas como também as externas (fachada) devem ser pintadasa cada 03 (três) anos evitando assim o envelhecimento, descascamento e que eventuaisfissuras possam causar infiltrações nas paredes. Os destacamentos entre pilares e paredes poderão ser recuperados mediante ainserção de material flexível no encontro parede/pilar. Nas paredes revestidas, no casode destacamento provocados por retração da alvenaria, deve-se empregar uma telametálica leve (tipo estuque) inserida na nova argamassa a ser aplicada e transpassando opilar aproximadamente 20 cm.para cada lado. Nas paredes longas com fissuras intermediárias recomenda-se a criação de juntasde movimentação nos locais de ocorrência das fissuras. No caso de fissuras provocadas por movimentações iniciais acentuadas, devido amovimentações higrotérmica da própria parede é sugerido a utilização de tela metálica,ou a interseção de uma bandagem que propicie dessolidarização entre o revestimento e aparede na região da fissura (o material para esta bandagem podem ser saco de estopa,esparadrapo,fita crepe, plásticos etc...). No caso de fissuras ativas desde que os movimentos não sejam muitopronunciados poderá ser tentada com o próprio sistema de pintura da parede. Nesse caso,a pintura deve ser reforçada com uma finíssima tela de nylon ou polipropileno com Câmara de Inspeção Predial 34 IBAPE/SP
  36. 36. A saúde dos edifícios – check-up predialaproximadamente 10 cm de largura, sendo necessária de 06 (seis) a 08 (oito) demãos detinta elástica à base de resina acrílica. As fissuras provocadas por enfraquecimento localizado da parede, sejam pelapresença de aberturas de portas e janelas ou pela inserção de tubulações, poderão serrecuperadas superficialmente através da introdução de bandagem no revestimento ou detela de nylon na pintura. O comportamento monolítico da parede poderá serrestabelecido mediante a introdução de armaduras no trecho fissurado da parede, ou atémesmo por meio de telas metálicas inseridas no revestimento. Nas alvenarias aparentes onde é impossível a utilização de telas ou bandagemdeve-se criar juntas de movimentação. No caso de movimentações consolidadas deve-se proceder a simples substituiçãodos blocos fissurados, raspagem da argamassa das juntas horizontais e verticais, limpeza,umidecimento e posterior obturação da junta com argamassa 1:1:6. Em paredes sujeitas a variações dimensionais limitadas deve-se substituir osblocos fissurados, introduzir a armadura vertical, fazer o grauteamento dos furosconstituindo-se assim em pilarete armado na sessão originalmente fissurada. Pode-se também, remover a massa de assentamento das juntas horizontaisseguindo-se do chumbamento de ferros com diâmetro de quatro ou 5cm com argamassa1:1:6 bem seca em juntas alternadas numa e noutra face da parede. Nos destacamentos entre alvenaria e argamassa de assentamento quando houverinfiltração de água pelas fachadas, deve-se fazer as raspagens das juntas e posteriorpreenchimento com selante. Câmara de Inspeção Predial 35 IBAPE/SP
  37. 37. A saúde dos edifícios – check-up predial A recuperação de paredes trincadas e o reforço das alvenarias portantes poderãoser conseguidos com a introdução de armaduras nas paredes chumbadas com argamassaricas em cimento 1:25:3. h) Os serviços de manutenção e reparos nas paredes de Dry Wall devem seguir as seguintes recomendações e procedimentos: – Reparos em pequenos buracos e fissuras. – Limpe a área a ser reparada. – Encha o buraco com massa corrida utilizando uma espátula pequena. – Deixe secar. – Se necessário, aplique uma segunda camada de massa e deixe secarnovamente. – Depois de seco lixe cuidadosamente o local. – Pinte normalmente. – Reparos em trincas – Limpe a área a ser reparada. – Encha a trinca com massa corrida utilizando-se uma espátula pequena. – Coloque a fita sobre a massa cobrindo todo o vão. – Aplique uma camada de massa corrida com o auxilio de uma espátula para regularizar a superfície. – Deixe secar. – Lixe a área cuidadosamente, se necessário aplique outra camada de massa . – Deixe secar. – Lixe cuidadosamente. – Pinte normalmente – Aberturas/ fechamento para manutenção – Corte com um canivete ou serra pequena e retire a placa de gesso sobre a área a ser reparada. – Proceder a manutenção necessária (troca de tubos,conexões etc..) – Fixe um novo pedaço de chapa nos perfis com parafusos. – Aplique uma camada de massa corrida com a espátula pequena. – Coloque a fita sobre a massa corrida cobrindo todo o vão. – Aplique uma camada de massa corrida com o auxilio de uma espátula para regularizar a superfície. Câmara de Inspeção Predial 36 IBAPE/SP
  38. 38. A saúde dos edifícios – check-up predial – Deixe secar. – Lixe a área cuidadosamente, se necessário aplique outra camada de massa corrida. – Deixe secar. – Lixe cuidadosamente. – Pinte normalmente4.2.2 Perguntas e respostas mais freqüentes * Pode-se remover uma parede em um apartamento ? R: Sómente remova uma parede de vedação, após consulta à construtoraresponsável e aos projetos. * É possível abrir vãos em uma parede de alvenaria estrutural ? R: Não é permitido a abertura de vãos em alvenaria estrutura (vãos, apenas os deprojeto). Informações úteis No caso de paredes internas são consideradas aceitáveis e normais as fissurasnão perceptíveis à distância de pelo menos 01 metro Com relação às paredes externas, as eventuais fissuras que surgirem e nãoprovoquem infiltração para o interior da edificação serão consideradas aceitáveis enormais. Não sobrecarregar as paredes além do limite normal de utilização, estasobrecarga poderá gerar fissuras ou até mesmo comprometer a estrutura da mesma. Não deverão ser alterados quaisquer elementos de vedação com relação aoprojeto original. Câmara de Inspeção Predial 37 IBAPE/SP
  39. 39. A saúde dos edifícios – check-up predial Não efetue reformas que envolvam demolição ou construção de paredes,abertura ou fechamento de vãos sem a prévia consulta aos projetos. Como foram empregados materiais e peças diferenciadas, nas junções entre elespoderão ocorrer pequenas fissuras, que não representam maiores problemas patológicos.4.3 Sistema de revestimentos Engº Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto e Eng° Fulvio Lauria4.3.1 Descrição e finalidade do sistema O sistema de revestimento corresponde ao acabamento final de uma edificação,sendo a parte que se apresenta mais visível e tem a finalidade principal de proteção deparedes, pisos e tetos, incluídos os forros. A função proteção é a que mais se destaca pela sua importância, pois visaresguardar as superfícies a serem revestidas, contra os agentes facilitadores dadeterioração. Dentre esses agentes podem ser citados: a infiltração de água de chuva, daágua do solo, água de uso e/ou de manutenção, ação de ventos, temperatura e umidadedo ar, ação de fungos, ataque de roedores, e outros agentes de carga de uso e sobrecarga. Além disso, o revestimento também cumpre a função estética, ligada ao confortovisual, envolvendo ainda questões de gosto pessoal, vindo a se constituir em umverdadeiro elemento de valorização do empreendimento. É constituído por uma diversidade muito grande de materiais, podendo sercomposto por: madeira, metal, plástico, vidro, papel, pedra, etc. A escolha do Câmara de Inspeção Predial 38 IBAPE/SP
  40. 40. A saúde dos edifícios – check-up predialrevestimento depende dentre outros fatores: do ambiente interno ou externo em que forutilizado, das condições de utilização, do tipo de base (metálica, madeira, cimentícia).4.3.2 Necessidade de projeto de revestimento A necessidade de elaboração de projeto de revestimento tem por finalidadeevitar a ocorrência de falhas afastando o improviso e a adoção de soluções inadequadasque certamente trarão prejuízos tanto ao proprietário/usuário, que, por exemplo, poderáser privado do uso integral do imóvel, e principalmente, de ordem financeira para oConstrutor, que terá de arcar com os custos para correção de falhas. O projeto de revestimento deve ser iniciado com o estudo das característicaslocais ou do meio físico onde será implantado o empreendimento, indagando ascondições de agressividade do solo, do ar da água, as condições de utilização doambiente. Além disso, o projeto também deve prever as condições de conservação emanutenção do revestimento e dos custos envolvidos. O projeto também deve favorecer as condições de manutenção conservação elimpeza dos elementos, além de prevenir o uso de materiais incompatíveis, também paragarantir as condições de durabilidade da edificação.4.3.3 Principais anomalias encontradas nos sistemas de revestimento a) Pisos Os pisos devem ter adequado caimento, previstos nas normas, quando se tratarde áreas molháveis ou laváveis, para se evitar os indesejáveis empoçamentos, alémdisso, deve prever os pontos de ralos para captação das águas. Câmara de Inspeção Predial 39 IBAPE/SP
  41. 41. A saúde dos edifícios – check-up predial As escadas devem ter proteção antiderrapante. Inclusive os pisos em áreasexternas não devem favorecer as condições de escorregamento, devendo, também, tercaracterísticas antiderrapantes. A presença de manchas de ordem diversas, decorrentes de umidade ascendente(proveniente do solo) nos revestimentos em geral, é ocasionada principalmente peladeficiência da impermeabilização/drenagem das bases. O descolamento de revestimentos em geral é motivado por causas ou agentesdiversos, devido à inobservância das normas, destacando-se as condições inadequadasde utilização e preparação das bases antes da aplicação do acabamento, especialmentequanto aos procedimentos de limpeza, dentre outros fatores. Os descolamentos tambémsão ocasionados devido à utilização de materiais inadequados, mão de obra efiscalização deficientes, bem como pela utilização de ferramentas e equipamentosimpróprios, em desobediência às recomendações dos fabricantes e das normas. As juntas e derivados, incluídos os rejuntes, são causadores de incidência dediversas anomalias quer pela sua ausência, quer pela sua especificação ou execuçãoincorreta. Além disso, sua manutenção deve ser motivo de cuidados específicosseguindo a orientação dos fabricantes. Especial atenção deve ser dispensada nas juntasformadas pelo encontro entre materiais de naturezas diferentes. Observa-se que devemser sinalizadas as regiões onde existirem desníveis entre pisos de cinco a dezcentímetros de diferença, para evitar quedas. Falhas nos revestimento em geral também são registradas, pela deficiência deproteção dos revestimentos recém instalados, contra a incidência de chuvas, ventos einsolação direta, causando manchas, descolamentos e outras irregularidades. Câmara de Inspeção Predial 40 IBAPE/SP
  42. 42. A saúde dos edifícios – check-up predial b) Fachadas A ausência dos elementos arquitetônicos nas fachadas que devem sercontemplados no projeto, tais como a inclusão de: beirais, rufos, frisos, rodapés,cantoneiras e outros detalhes fundamentais para proteção da edificação contra a açãodanosa das águas, favorecem a incidência de umidade, causando fissuras,descolamentos e outras anomalias. As bases das fachadas e das muretas (no encontro com os pisos), devem terproteção impermeabilizante para evitar a presença de umidade devido à incidência derespingos de água que resvala no piso e que contribuem para o aparecimento dasfissuras nas paredes sem proteção. As mesmas observações relativas à inobservância das normas para os pisosdevem ser aplicadas para as fachadas, incluídos os cuidados relacionados às juntas. Da mesma forma as observações para proteção dos revestimentos recéminstalados também são válidas para as fachadas c) Forros A ausência ou deficiência de juntas de dilatação nos forros rígidos (tipo gessoliso, por exemplo), nos encontros com as paredes e também nos “meios dos panos” degrandes dimensões, ou com configuração de forma, (geometria) muito irregular, compresença de muitos recortes, desprovidos de estruturação ou reforço no forro, parainstalação de embutidos (grelhas de ar condicionado e luminárias), estão sujeitos àincidência de fissuras e trincas indesejáveis. A instabilidade estrutural dos forros em geral também está relacionada com ainobservância das normas ou das recomendações dos fabricantes quanto aos Câmara de Inspeção Predial 41 IBAPE/SP
  43. 43. A saúde dos edifícios – check-up predialprocedimentos de montagem execução das estruturas de fixação/sustentação. Sãoregistradas a utilização de materiais e elementos não adequados (sujeito à corrosão) ouainda constatada a deficiência do seu dimensionamento propriamente dito. Tambémexiste o abuso, causado, por exemplo, pela sobrecarga causada por elementos instalados,apoiados diretamente no forro (luminária, varal, etc.), desprovido de reforço. São também identificadas, deficiências de conforto térmico e acústico porespecificação inadequada de materiais. Além disso, são registradas deficiências no dimensionamento e previsão dealçapões de acesso para realização das manutenções das instalações e dos elementosembutidos no forro.4.3.4 A manutenção dos sistemas de revestimento A manutenção dos revestimentos deve ser exercida obrigatoriamente, dentro dascondições de periodicidade e procedimentos de limpeza e conservação recomendadospelo fabricante, observada a contratação de mão de obra especializada quando for o caso,com a utilização de ferramentas e equipamentos adequados bem com a utilização deprodutos de limpeza de natureza não agressiva, (abrasivos) para que não danifiquem,precocemente, a superfície dos revestimentos. Deve ser ressaltada a necessidade da revisão periódica e regular dos rejuntes, arealização de limpeza dos ralos para evitar infiltrações, entupimentos etransbordamentos indesejáveis. A pressão do jato deve ser adequada quando se utiliza máquina de lavagem comágua sob pressão, para não danificar juntas e materiais. A utilização de água quente Câmara de Inspeção Predial 42 IBAPE/SP
  44. 44. A saúde dos edifícios – check-up predialdeve ser evitada observada as restrições dos fabricantes da pequena capacidade desuporte da tubulação de esgoto, (p.v.c. branco) a altas temperaturas. A manutenção deve atentar para a detecção de todas as irregularidades que seapresentem nas superfícies dos revestimentos, pois os mesmos denotam e sinalizamproblemas que podem configurar uma situação de risco que necessite de intervençãoadequada, inclusive em outros sistemas embutidos. As intervenções devem serimplementadas no tempo correto, como forma de prevenir prejuízos físicos e inclusivefinanceiros, preservando a integridade da edificação e também dos seus ocupantes. As irregularidades e defeitos são apresentados através da incidência de fissurasde magnitude e configurações diversas, manchas de toda ordem (umidade, ferrugem,mofo, formações esbranquiçadas do tipo: eflorescência), deficiência de aderência(descolamentos de origem diversa, estufamentos), descontinuidades também de origemdiversa e incidência de outras falhas. Na maioria das vezes a solução caseira para os problemas não é recomendada, écontraproducente, devendo ser solicitada a presença de um profissional competente, queanalise os dados e oriente corretamente a remoção de partes soltas, a reposição de partesdanificadas, através da indicação de procedimentos seguros e necessários como formade prevenir acidentes e assegurar a eficiência e longevidade das intervenções. Deve serdestacado que muitas vezes o problema que se origina nas estruturas da edificação epartes internas do revestimento mais profundo, no caso a base, se propaga e étransmitido para a camada mais externa do revestimento. O leigo pode indicar soluçõesincompatíveis e de desempenho inadequado para os problemas analisados. Câmara de Inspeção Predial 43 IBAPE/SP
  45. 45. A saúde dos edifícios – check-up predial A Inspeção Predial é o instrumento adequado para coleta de informações efornecimento de elementos seguros para a elaboração ou revisão do plano demanutenção da edificação. A vistoria deve ser realizada periodicamente, não seconfundindo com a manutenção rotineira. Detectará inclusive a necessidade derealização de outros procedimentos paralelos, especializados e necessários, como porexemplo, a indicação de uma perícia específica para investigação de determinadaanomalia detectada. Corte esquemático de parede de alvenaria de tijolo com revestimento externocomposto de chapisco, emboço e acabamento em placa cerâmica.4.4 Sistemas de pintura4.4.1 Definição e finalidade A utilização do sistema de a pintura para revestimento final das superfícies épioneiro e ainda permanece, largamente empregado na construção civil, atuando Câmara de Inspeção Predial 44 IBAPE/SP
  46. 46. A saúde dos edifícios – check-up predialprioritariamente como elemento de proteção das bases ou das superfícies pintadas comelevada performance. A outra função do sistema pintura está relacionada com o aspectoestético e visual, aliada com a facilidade de execução e grande versatilidade para adecoração devida à diversidade de texturas, variedade de cores e apresentação deprodutos com características inovadoras. Além disso, é um sistema que propiciafacilidade de manutenção e tem um custo relativamente baixo. É utilizado tanto em ambientes internos e externos valorizando e destacandoespecialmente a apresentação das fachadas. Para cada tipo de superfície ou base de aplicação, existe um tipo específico detinta a ser indicado, muitas vezes com mais de uma opção na utilização dos produtos. No caso da madeira, indica-se o verniz mas também pode ser usado o esmalte.Para os metais também são indicados e muito utilizados os esmaltes. Para as alvenarias,concretos, reboco, mineral porosos e similares, são indicadas e largamente aplicadas astintas acrílicas (área externa) e p.v.a. (área interna). Uma tinta para ser considerada de boa qualidade deve apresentar comocaracterísticas principais: a facilidade de aplicação, a estabilidade de cor e conservaçãoda aparência, bom rendimento e poder de cobertura, além de elevada capacidade deresistência às intempéries. O resultado final do bom desempenho é alcançado desde que seja aliada aqualidade da tinta à boa técnica de aplicação. Câmara de Inspeção Predial 45 IBAPE/SP
  47. 47. A saúde dos edifícios – check-up predial4.4.2 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura A escolha do sistema adequado de pintura está relacionado com o tipo e ascondições da base, entretanto também deve ser conhecida a condição ambiental e oregime de chuvas do local, para que as formulações da tinta sejam especificadas com autilização de aditivos que reforçam determinadas propriedades, prevenindo oaparecimento de anomalias. Os procedimentos de aplicação devem começar pelo preparo adequado da baseque inclui o lixamento e limpeza da superfície que será pintada. Deve ser considerada aremoção de sais e poluentes que podem causar bolhas e gerar descascamentos; damesma forma a ferrugem deve ser removida, outras incrustações, partes soltas e outroscontaminantes (mofo, gordura), que dificultam a aderência e também podem gerardescascamentos. Eventuais imperfeições provocadas por falhas, descontinuidades das superfícies,presença de fissuras ou trincas, umidades internas e outras irregularidades, as mesmasdeverão ser previamente corrigidas para não prejudicar o desempenho da pintura. A superfície a ser pintada deve apresentar-se estável (firme) para não causardesagregação da película da tinta, caso contrário a pintura se esfarela e destaca juntocom o reboco. Nesse caso é necessária a prévia aplicação de um de uma tinta de fundo(fundo preparador) para promover a consolidação da base. A superfície da parede revestida, por exemplo, com reboco, caso apresenteretenção de umidade e seja pintada com uma tinta tipo acrílica, que forma uma películacom características impermeáveis, resultará na geração de bolhas e estufamentos. Nessecaso a aplicação da tinta p.v.a. seria recomendada, por apresentar superfície porosa e Câmara de Inspeção Predial 46 IBAPE/SP
  48. 48. A saúde dos edifícios – check-up predialpermitir a evaporação da água, desde que seja previamente solucionada a causa daincidência da umidade, proveniente, por exemplo, de um vazamento de tubulação deágua. Para que obtenha um resultado final satisfatório também deverá ser utilizadamão de obra especializada visando a uniformização e controle de espessura e secagemdas camadas, evitando-se a formação de fissuras e enrugamentos na película de tinta.Além disso, deve ser considerado o uso de instrumentos adequados quais sejam: rolos,pincéis, desempenadeiras, airless (pistola). Outra fonte de anomalia relacionada à aplicação ou ineficiência da mão de obrafica estabelecida quando a diluição da tinta ocorre de forma irregular, quer seja pelautilização de materiais não recomendados (gasolina ou querosene) ou pela elaboraçãoda mistura em proporção descontrolada. Por ocasião da aplicação da pintura também devem ser considerados os aspectosrelativos às condições climáticas por ocasião da execução dos trabalhos no campo.Devem ser evitadas as incidências diretas de chuvas, para não causar manchas e bolhas.Também a incidência direta do sol deve ser evitada, para prevenir a fissuração assimcomo protegidas as superfícies recém pintadas da incidência de ventanias carregadas depoeiras como forma de se evitar a formação de manchas de sujeira.4.4.3 A manutenção do sistema de pintura A manutenção do sistema de pintura deve ser realizada obedecendo as inspeçõesregulares ou sempre que necessário, para identificação da incidência de anomalias nassuperfícies pintadas para que as intervenções necessárias sejam realizadas eprogramadas como forma de preservar a película da tinta e evitar prejuízos futuros. Câmara de Inspeção Predial 47 IBAPE/SP
  49. 49. A saúde dos edifícios – check-up predial Quando a película de tinta ainda apresenta-se integra e com boa aderência, paraa realização da boa manutenção, basta que se proceda a lavagem, preferencialmentecom regularidade anual, no caso de regiões com atmosfera agressiva (litoral ou zonaindustrial), ou bienal nas outras condições. A lavagem deve ser executada com água esabão, com pressão adequada para não causar estragos ou agravar eventuais danosexistentes. Quando é identificada a presença de colônia de fungos, mofo, manchasesbranquiçadas (eflorescência) e outros, a remoção desses contaminantes deve serrealizada mediante escovação e lavagem com água aditivada com produtos específicos econcentração adequada, sempre indicada pelo técnico, em função da extensão e daidentificação correta da origem do problema, como também relacionada com o tipo detinta a ser aplicada, para que não ocorra incompatibilidade entre os produtos. Quando são identificadas anomalias de origem interna tais como a incidência deumidade decorrente de vazamentos de lajes ou tubulações, presença de fissuraslocalizadas ou outras, as mesmas deverão ser previamente reparadas, segundoorientação técnica especializada, antes que se proceda a repintura localizada.Preliminarmente à repintura, deverão ser tomados todos os cuidados com a preparação elimpeza da superfície, já abordada anteriormente. Caso a película da tinta apresente-se descascada e a superfície exposta, deveráser promovida a remoção das partes soltas ou mal aderida, executados o preparo elimpeza da superfície e executada a repintura, tomado-se o cuidado de se utilizar omesmo tipo de tinta para não gerar incompatibilidade de materiais. Câmara de Inspeção Predial 48 IBAPE/SP
  50. 50. A saúde dos edifícios – check-up predial A caiação torna-se um elemento que ocasiona descascamentos precoces dapelícula da tinta quando sobre a mesma é aplicado qualquer outro tipo de pintura, semque se proceda a devida e específica preparação da superfície, através da raspagem gerale escovação da mesma, incluída a remoção das partes mal aderidas. Deve ser sempre observada a habilitação adequada do profissional responsávelpela elaboração do diagnóstico dos problemas e pela indicação das intervenções, alémda orientação adequada ao plano de manutenção, para que sejam garantidas a eficiênciae longevidade das providências.4.5 Sistemas de esquadrias4.5.1 Descrição do sistema O sistema, denominado esquadrias, é aquele composto pelas portas, janelas,caixilhos, venezianas. As esquadrias podem ser de madeira, ferro, alumínio, PVC, ou da combinaçãode dois ou mais materiais.4.5.2 Finalidade A função das esquadrias é proporcionar a separação entre ambientes contíguosde forma permanente, no caso das esquadrias fixas, ou de forma variável, no caso dasesquadrias móveis. Essa separação permite: contato visual com o exterior, permite a iluminaçãoambiental, possibilita a ventilação natural, protege o interior das intempéries, promove asegurança impedindo o acesso ao interior dos ambientes. Câmara de Inspeção Predial 49 IBAPE/SP

×