合同与侵权
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合同与侵权 合同与侵权 Presentation Transcript

  • 一天下大厦案例分析
  • 本堂课目的可以从不同的法律角度分析事实律师是如何准备庭审的案例分析的帮助以及获取来源
  • 本案例的三个部分事实法律法规庭审
  • 事实部分
  • 事实>一天下大厦概况• “一天下大厦”是位于上海市中心区域闸北区汉中路口黄金地段的高档商务写字楼,于2004年建成投入使用,之后前期购买的业主陆续入住,开发商是上海一天下房地产置业有限公司。
  • 事实>广告宣传一天下大厦的开发商在该大厦预售阶段,为销售该楼盘印制并向购买者散发了大量精美的广告宣传材料,特别针对该大厦底楼大堂做了重点介绍:“华丽自然的大厅充分显示时尚人文一些雕花 一点灯光,伴随夜的清新与您完全融合 营造稀有的人居空间”,配以上述文字描述的是气派、豪华的大堂效果图。
  • 事实>广告宣传在销售广告中多处反复强调了底楼大堂的建材设备与装修标准:“底楼大堂设中央空调,地面、墙面铺砌大理石,星级酒店式豪华装修”。
  • 事实>一层平面图
  • 事实>销售合同约定在被告一与业主的《商品房预售合同》附件四中,明确标识恒通路西侧大堂入口为主入口,恒丰路东侧大堂入口为办公入口,对两侧大堂的出入通道均做出了清晰的确认。
  • 事实>被侵占事实2004年交房后,陆续入住的业主们发现大厦的底楼大堂和宣传材料中的描述相距甚远,从办公入口处进入的宽敞的圆形立柱大堂空间,已经被分割为无法通行的酒家独用大厅和数个小包间,导致广大业主根本无法从此办公入口及大堂通行,而且从电梯厅入口处进入的空间也被经常随意分割。
  • 事实>面积分摊情况依据在政府部门的测绘报告,大堂被分为三个专有部分,分别为A101,B101,C101。并非为全体业主分摊。一天下底层西侧电梯厅大堂部分区域A101部位权利人为本案被告一上海一天下房地产置业有限公司,于2004年6月10日新建取得,其他区域为公共分摊面积。其中独用面积为325.823平方米,共用面积为141.99平方米。一天下底层东侧大堂部分区域B101及C101部位权利人均为被告二曹仙增个人,于2006年3月17日经买卖取得,其他区域为公共分摊面积。其中B101独用面积为410.831平方米,共用面积为408.63平方米; C101独用面积为374.897平方米,共用面积为372.9平方米。
  • 事实>大堂的功能定位状况>规划图(1)被告一在上海市城市建设档案馆备案留存的首层平面规划图明确该大厦底层东西两侧大堂部位为开放式商场;
  • 事实>大堂的功能定位状况>竣工图(2)被告一在上海市城市建设档案馆备案留存的首层平面竣工验收图明确该大厦东西两侧大堂为开放式公共通道,无现在被非法进行的实际分割;
  • 法律法规
  • 法律法规>违约最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
  • 侵权的三个要件侵权事实损害后果因果关系
  • 法律法规>物权法第70条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第71条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。第73条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
  • 法律法规>物权法第84条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。第85条 法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。第87条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。
  • 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
  • 庭审部分
  • 庭审>主体>原告上海市闸北区一天下大厦业主委员会1、业委会由于其职责决定,在涉及物业管理领域的诉讼中它是适格的主体。2、在商品房销售合同纠纷案中,业委会没有权利能力,不是适格主体。
  • 庭审>主体>被告被告一:上海一天下房地产置业有限公司被告二: 曹仙增(B101,C101的产权人)被告三:一天下酒店管理有限公司(B101,C101的实际经营者)
  • 庭审>诉讼请求1、判令三被告拆除一天下大厦底层东侧大堂及底层电梯厅大堂现有的全部非法分割及搭建,符合被告一在售楼楼书及报纸广告中所承诺的电梯厅铺设高档地砖、底楼大堂地面及墙面铺设大理石(装修标准为四星级酒店标准),提供大堂的公共使用功能包括大堂使用权(底层东侧大堂包括B01、C01及电梯厅大堂包括A01全部为开放式公共空间)、公共面积使用权及通行权(从恒丰路办公入口到电梯厅的通行权);
  • 庭审>诉讼请求2、判令被告一返还自2004年1月至2006年3月期间占用底层大堂的使用费计人民币189,9142.2元(大写:壹佰捌拾玖万玖仟壹佰肆拾贰元贰角);3、判令被告二、被告三返还自2006年4月至2009年2月期间占用底层大堂的使用费计人民币246,1851元(大写:贰佰肆拾陆万壹仟捌佰伍拾壹元);4、本案诉讼费由三被告承担。
  • 原告证据
  • 编号 名称 证明内容 页数1 商品房预售合同一份 被告对大厦存在恒丰路办公入口、恒通路入口两个入口的明确约定,以及在大厦《前期物业管理服务合同》、《使用公约》中承诺,不改变房屋设计用途、功能和布局。23页2 被告售楼时的楼书宣传材料(两份)被告对大厦建筑功能结构、装修特别是底层大堂、电梯厅大堂形象和品质的具体描述6页3 沪建(95)0478号大厦建设工程规划许可证,首层平面规划图建设工程规划许可对大厦底层的设计要求明确,底层大堂应为公用通道2页4 首层平面竣工图 大厦底层的竣工图明确,底层大堂为公用通道 1页5 底 层 平 面 图 ( 编 号 为2003110005-3房屋土地权属调查报告书表七)底层大堂、电梯厅大堂的专有、共有部位测绘划分情况 1页6 底层A101、B101、C101的房地产登记册底层大堂、电梯厅大堂的权属登记现状 11页7 电梯厅照片6张 被告擅自分割大厦底层电梯厅大堂,企图对其独占使用 6张8 摄像材料(光盘一张) 大厦底层大堂空间目前被擅自分割的实际状况 1张
  • 庭审>质证>被告一证据1, A101, B101, C101的产权证2, 竣工图3, A101物业管理发票
  • 庭审>对被告证据的质证被告一提供给法庭的2004年1月至2007年12月间的底层物业管理费发票中,明确载明为“大堂”或“一天下大厦大堂”;三被告在庭审中均对底层两侧空间区域功能为大厦大堂做了多次明确的自认。
  • 庭审一般程序调查辩论陈词
  • 庭审>第一次证据交换• 2008年10月7日下午举行了第一次开庭证据交换,我们依据庭审查清的部分事实,当庭提出了追加共同被告的申请。同时,我们在庭审中发现了被告上海一天下房地产置业有限公司向法庭提供伪造证据的行为,要求法庭记录在案并予以核实。• 庭后我们依法提交了追加被告二曹仙增及被告三上海一天下大厦酒店管理有限公司为共同被告的书面文件,并对诉讼请求的具体细节进行了确认。
  • 庭审>第二次证据交换• 2009年2月6日下午举行了第二次开庭证据交换,基于诉讼策略考虑,我们当庭提出了要求三被告返还自2004年1月至2009年2月期间占用底层大堂的非法所得计人民币436,0993.2元(大写:肆佰叁拾陆万零玖佰玖拾叁元贰角)的诉讼请求。• 庭后立即召开了业委会会议,同意了增加返还非法所得的诉讼请求,并预交了诉讼费。
  • 庭审>第一次正式开庭• 2009年7月28日上午举行了第一次正式开庭(合议庭),我们当庭明确了三被告各自所应承担的拆除非法分割以及返还非法占用使用费的具体金额的责任。同时,在庭审中迫使被告一做出了对底层系争公共空间实际规划设计使用功能为公共大堂的自认。
  • 庭审>第二次正式开庭• 2009年8月13日下午举行了第二次正式开庭(合议庭),在庭审中迫使被告一再次对底层空间使用功能为大堂做出确认,并且要求其向法庭明确指出了大堂空间的具体范围。
  • 争议焦点
  • 本案的争议焦点只有一个,就是三被告是否存在对一天下大厦底层两侧大堂的非法分割和占有使用等侵权行为。而综观三被告在庭审中的答辩意见也只有一条,就是特定部位的产权是合法取得的,因此占有和使用就不存在任何侵权的情况。
  • 代理意见
  • 代理意见>一一天下大厦底层东侧大堂和西侧电梯厅大堂的功能定位是清晰明确的综合之前庭审质证说明和三被告自认,无论从规划设计、楼书宣传、预售合同约定,还是从实际建筑装潢情况、竣工验收、物业管理等各个方面,一天下大厦底层两侧空间区域作为大厦大堂的功能定位都是极为清晰明确的。而在构造上有固定的使用方法,并且属于区分所有人生活利用上不可或缺的共用部分,如通道、楼梯、大堂等公共通行部分,是不得设定专有使用权的。在当前的司法实践中,也不乏撤销在该部分共用部位上所设定的专有使用权的判例。
  • 代理意见>二三被告对一天下底层两侧大堂的非法分割和占用是一个侵权行为极为明显、手段野蛮粗暴、性质恶劣、后果严重的事件综合该大厦底层平面规划图、竣工验收平面图显示以及实际建筑装潢情况,该大厦底层两侧空间区域都是空间宽敞、立柱精美、装修高档并且通行便利的豪华酒店大堂,然而三被告为了一己私利,无视广大业主的对大厦大堂的合法使用和公共通行权益,在大厦竣工验收之后擅自对该大厦底层两侧大堂进行了野蛮粗暴的随意分割,使得从恒丰路办公入口进入的东侧大堂通道完全阻断,并且占用一部分公共面积作为被告三餐厅,另一部分公共面积事实上也成为了被告三独自使用的大堂。三被告的这种公然不加掩饰的侵权行为持续六年之久,在广大业主的多次交涉之下拒不停止,给广大业主的正常通行、安全疏散等带来了极大的侵害,同时也给大厦的整体品质带来了较大的负面影响,使得物业价值贬损,后果极为严重。
  • 代理意见>三三被告对广大业主集体权益的漠视和对法律的曲解是导致侵权的根本原因• 针对三被告对法律的严重曲解,下面我们结合《物权法》及相关司法解释,逐一做出说明:三被告在整个庭审中的答辩意见始终只有一条,就是其对该大厦底层大堂特定部位的产权是合法取得的,因此其占有和使用就不存在任何侵权的情况,并且多次反复表示不知道违反了哪一条法律?
  • 代理意见>三>(1)在建筑物区分所有权中,专有部分的专有权不能用所有权的一般规则来调整由于建筑物的特殊属性, 此种专有部分的所有权负担更多的限制, 如所有权人不得随意变更房屋的使用目的, 并且基于复杂的相邻关系,所有权人负担更多的容忍和协作义务。因此专有权人在享有和使用专有部分的时候应受到共同生活规则、相邻关系与共有关系的限制。在行使专有权过程中要承担更多的义务, 这些义务包括区分所有人不得因为行使专有部分的所有权而影响到建筑物的安全。行使自己的专有权不得侵害他人的利益, 应当为他人行使权利提供必要的方便。《物权法》第71条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。因此,三被告在行使其专有部分所有权时,不能改变其作为大厦大堂的公共空间、公共通行的使用目的。
  • 代理意见>三>(2)共有部分的专有使用权问题三被告强调该大厦底层大堂除专有部分外的共有部分面积也为其指定分摊面积,因此其具有完全的占有和使用的权利,这是对法律的严重曲解。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,应当认定为物权法第六章所称的共有部分。《物权法》第72条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。共有部分的专有使用权是指根据法律的规定和区分所有人的约定,某一个或数个区分所有人享有排他独占使用共有部分的权利,其产生方式为全体区分所有人共同约定而产生。但是并非所有的共有部分均可设定专有使用权。三被告所非法分割占用的大堂共有部分是不能设定专有使用权的,并且三被告的非法分割占用行为也从未通过全体区分所有人的共同约定。
  • 代理意见>三> (3)法律对于非法占有使用共有部分所应承担的责任均有明确的规定最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条明确规定,改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。第十四条规定,建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。第十五条规定,实施违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他公共部分,可以认定为物权法第83条第2款所称的其他“损害他人合法权益的行为”。上述最高院司法解释和物权法相关条款,均对行为人对建筑物共有部分的侵权行为和救济途径做出了明确的规定,三被告理应承担其对一天下底层大堂共有部分的非法分割和占用的侵权责任。
  • 本案例将于2009年12月21日13:45分于闸北区人民法院101法庭宣判
  • 阅读案例的帮助培养阅读法律的敏感性培养起草或审核法律文书的敏感性
  • 案例的来源案例法院网站书
  • 案例来源>法律图书馆
  • 案例来源>中国知识产权裁判文书网
  • 案例来源>香港高等法院网站
  • 如果你不爱如果你不是很爱, 那么注定你会失败
  • 谢谢大家上海虹桥正瀚律师事务所金依依jinyiyi@zhenghan.com