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Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Presentation Transcript

  • 1. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Ein Beitrag auch zu mehr gesamtunternehmerischer Wirtschaftlichkeit ? Frankfurt am Main, 11. November 2009 Gerhard Mey
  • 2. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Nachhaltigkeit und wirtschaftliches Handeln Handel und Dienstleister werden in Zukunft an ihren ökonomischen Erfolgen und an ihrer sozialen und ökologischen Verantwortung gemessen. Ihr Handeln hat Auswirkungen auf das regionale und globale Umfeld. Die Veränderungen in diesem Umfeld haben langfristig wiederum Einfluss auf das Handeln aller Marktteilnehmer. 11.11.2009 Gerhard Mey 2
  • 3. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Wie sehen Corporates heute oft ihre Bestandsimmobilien ? Immobilien dienen oft als äußere Darstellung der Unternehmensphilosophie Optimierungskonzepte beschränken sich im der Regel auf Cost - Cutting Projekte oder rein auf die Reduzierung von Leistungen im Bereich Objektmanagement und die Verschiebung von Instandhaltungsmaßnahmen in wirtschaftlich schweren Zeiten; Langfristige Nutzerbetrachtungen unter Lebenszykluskostenaspekten fehlen. Der Nachhaltigkeitsgedanke, der in vielen Corporates bereits im Sinne des Begriffs Corporate Social Responsibility (CSR) gelebt wird, wird noch nicht auf die Immobilien übertragen. 11.11.2009 Gerhard Mey 3
  • 4. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Was ist Nachhaltigkeit ? Im Zuge der Suche nach langfristig tragfähiger, umweltschonender Entwicklung im Weltmaßstab gründeten die Vereinten Nationen 1983 die „Weltkommission für Umwelt und Entwicklung“ (WCED). Die WCED arbeitete als Leitbild die Schlüsselbegriffe „sustainable development“ sowie „sustainability“ heraus. Eine Definition: „Nachhaltige Entwicklung der Erde ist eine Entwicklung, die die Grundbedürfnisse aller Menschen befriedigt und die Gesundheit und Integrität des Erdökosystems bewahrt, schützt und wiederherstellt, ohne zu riskieren, dass zukünftige Generationen ihre Bedürfnisse nicht befriedigen können und ohne die Grenzen der Tragfähigkeit der Erde zu überschreiten.“ (R. K. Stappen , A sustainable World is Possible. Der Wise Consensus. Eichstätt 2004–2008, S. 25 ff.) 11.11.2009 Gerhard Mey 4
  • 5. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Menschen und Nachhaltigkeit „ … Die derzeitige Diskussion vermittelt dem Publikum das ungute Gefühl, es gebe zu viele Menschen auf der Erde (…). Die Biomasse von Ameisen ist 4 x höher als die der Menschen. Ihr Kalorienverbrauch entspricht dem von 30 Mrd. Menschen – aber Ameisen sind kein Umweltproblem, im Gegenteil (…). Wären wir Menschen bloß nachhaltig, würden wir immer noch auf den Bäumen sitzen. Denn Kultur und Bauen sind nicht nachhaltig. Die Bauindustrie hat nur eine Chance, wenn sie sich zu ihrem ökologischen Fußabdruck bekennt – aber möglichst nicht zu einem kleinen, sondern zu einem gesunden.“ Zitat: Prof. Michael Braungart 11.11.2009 Gerhard Mey 5
  • 6. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Steigert ein Nachhaltigkeitszertifikat den Wert einer Immobilie ? Die Frage, ob eine Zertifizierung nach Nachhaltigkeitskriterien den Wert einer Immobilie steigert, spaltet die Immobilienbranche! 45 % der befragten Investoren glauben lt. einer Studie von Ernst & Young, dass Gebäude mit Nachhaltigkeitssiegeln künftig mehr wert sein werden als die Objekte ohne Zertifikat. 55 % erwarten keinen Wertzuwachs. Aber, so die überwiegende Aussage der Investoren, das Fehlen von Zertifikaten wird voraussichtlich zu Wertabschlägen führen Ernst & Young Real Estate Trends August 2009 11.11.2009 Gerhard Mey 6
  • 7. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Behauptung: Es gibt ein Nachhaltigkeitsdefizit im Bauwesen Eine Bewertung: Kein anderer Wirtschaftsbereich greift so tief in die Lebens- und Sinneswelt des Menschen ein und ist zugleich maßgeblich für die globalen Energie- und Ressourcenströme verantwortlich wie das Bauwesen. Architektur und Städtebau erscheinen besonders im 21. Jahrhundert eher ein Teil des Problems zu sein, als zur Lösung des Nachhaltigkeitsdefizits beizutragen. Im Jahre 2050 werden nach einer Studie der UN 9,2 Mrd. Menschen leben und davon mehr als 60 % in Städten. 11.11.2009 Gerhard Mey 7
  • 8. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Nach welchen Entscheidungskriterien werden heute noch Immobilien gebaut? „Altes Bauen“ optimiert das Bauprojekt Schaubild: Dr. Kay Fischer Vorlesungsunterlagen FM WS 07/08 D1.1 11.11.2009 Gerhard Mey 8
  • 9. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Betrachtung der Kostenverteilung im Leben einer Standard-Immobilie Ökonomische Qualität 75 % 15 % 0% 5% 5% Idee Planen Errichten Betrieb / Umbau / Rück- Basis: Nutzung bau 50 Jahre Lebenszeit 11.11.2009 Gerhard Mey 9
  • 10. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Welche Ziele sind für die wirtschaftliche Nutzung entscheidend ? „Neues Bauen“ optimiert den Lebenszyklus Schaubild: Dr. Kay Fischer Vorlesungsunterlagen FM WS 07/08 D1.1 11.11.2009 Gerhard Mey 10
  • 11. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Wie können diese Ziele des „Neuen Bauens“ erreicht werden ? Minimierung Schonung der Reduzierung Ökologische Aspekte Energieverbrauch Ressourcen Flächenverbrauch Ökonomischer Aspekte Optimie- Optimie- Optimierung Optimie- Rückbau rung der rung des Betrieb und rung und und (LCC) Planung Erstellens Nutzung Entwicklung Recycling Soziokulturelle Aspekte Städtebauliche und Erreichbarkeit landschaftsräumliche durch gute Gesundheit Integration Infrastruktur und Familie 11.11.2009 Gerhard Mey 11
  • 12. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Der Zertifizierungsansatz der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) Schutzgüter natürliche Umwelt und Ressourcen Ökonomische Werte Gesundheit, soziale u. kulturelle Werte Schutz der Umwelt Senkung der Sicherung von Gesundheit / Schutzziele Schutz der natürlichen Lebenszykluskosten Behaglichkeit im Gebäude Ressourcen Erhalt ökonomischer Werte Erhaltung sozialer und kultureller Werte Ökologische Ökonomische Soziokulturelle und Bewertung funktionale Qualität Qualität Qualität 22,5 % 22,5 % 22,5 % Technische Qualität 22,5 % Prozessqualität 10% Standortqualität Quelle: Hegner, H.D., BMVBS, Ziele und Schwerpunkte eines nationalen Zertifizierungssystems, 2008 11.11.2009 Gerhard Mey 12
  • 13. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Mitarbeiterkosten vs. Investitionskosten während der Nuzung einer Immobilie Bezugsgröße: Gebäude mit 350 MA nach 50 Jahren (inflationsbereinigt) Kosten Mitarbeiter 1.300 Mio. € 1 Kosten Gebäude Herstellung 17 Mio. € 2 Kosten Betrieb LCC 75 Mio. € 3 Kosten Krankheit bei 4 % Fehlzeiten 52 Mio. € 4 Investitionen in Nutzerkomfort und Behaglichkeit steigern die Wirtschaftlichkeit 1) 45 €/h Gehalt x 220 Tage à 7,5 Std x 350 MA x 50 a | 2) 1.950 € /qm BGF x 8.500.qm BGF ( Baukostenindex 1995:1420 €/qm Gruppe 300 + 400 lt DIN 276) | 3) 175 €/qm/a LCC x 8.500 qm BGF x 50 a | 4) 4 % von 1.300 Mio. € 11.11.2009 Gerhard Mey 13
  • 14. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Welche Erfahrungen gibt es mit zertifizierten Gebäuden • Höhere Baukosten bei integraler Planung zwischen 0% und 3% • Zertifizierungsgebühren (Auditor und DGNB) • Erhöhte Betriebskosten in Teilen der TGA (Technische Gebäude Ausstattung) • Energieeffizienz liegt oberhalb der heutigen Anforderungen deshalb • Deutliche Reduzierung des Primärenergieverbrauchs in der Nutzungsphase LCC • Geringere Instandhaltungskosten • Imagegewinn für den/die Eigentümer Fazit : Der Mehrwert ist höher als die möglichen Mehrkosten Studien von Yudelson Associates US zeigen einen Anstieg der Produktivität von 3 % bei Leed zertifizierten Gebäuden in US Die Krankheitsrate sinkt laut dieser Studie um mehr als 5 %. Siehe Website http://www.greenbuildconsult.co 11.11.2009 Gerhard Mey 14
  • 15. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Zusammenfassung Neben der Ökonomie hat das ökologische und soziale Handeln Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg der Corporates. Der CSR Gedanke wird in naher Zukunft auf das CREM übertragen. Die CO2 Diskussion und die Kostensteigerungen für den Betrieb und die Nutzung von Immobilien zwingen zum Handeln. Der Mehrwert von nachhaltigen Immobilien ist größer als die Mehrkosten. Das Errichten von Immobilien unter Nachhaltigkeitskriterien führt sowohl im Neubau als auch bei der Renovierung von Bestandsbauten zu wesentlichen Einsparungen in den LCC führen. 11.11.2009 Gerhard Mey 15
  • 16. Corporate Real Estate Management und der Nachhaltigkeitsgedanke Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Ein Beitrag auch zu mehr gesamtunternehmerischer Wirtschaftlichkeit ? Ja! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ! Gerhard.Mey@otto.de 11.11.2009 Gerhard Mey 16