Property 2 Lecture
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Like this? Share it with your network

Share
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
584
On Slideshare
584
From Embeds
0
Number of Embeds
0

Actions

Shares
Downloads
1
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. American Property Law Introduction to the Transfer of Property & Problem Areas: Concurrent Ownership    Page 1
  • 2. Definitions  Collateral – property pledged to secure loan  Deed – written document that transfers title (ownership)  Escrow Agent ­  a person or entity holding documents and funds  in a transfer of real property, acting for both parties pursuant to  instructions.   Statute of Frauds – law requiring certain contracts to be in  writing.  Title – ownership of property that stands against other claims  Title Insurance – insurance against bad title    Page 2
  • 3. Attorneys Traditional Role  Traditional Role of the Attorney: Negotiate deal Draft sales contract Evaluate title documents Issue a title opinion Advised client about zoning, tax and other issues Negotiate the terms of financing Help client fulfill contract conditions Negotiate or litigate disputes    Page 3
  • 4. Real Estate Purchase Stages  Locating the Buyer Done by broker  Negotiating the Contract Assisted by broker  Preparing the Closing Assisted by broker. Title Insurance Company  Closing the Transaction Overseen by attorney or escrow agent.    Page 4
  • 5. Real Estate Purchase  The Purchase Contract  Financing  Title Assurance  Transfer Taxes on the Sale of Property  Income Tax on Gains Realized from the Sale    Page 5
  • 6. The Purchase Contract  Offer must be in writing (proposed agreement) Statute of Frauds requires this  Rules are governed by general contract rules  Closing (transfer of deed) takes place after  purchaser had opportunity to: Investigate condition of property Research title status Obtain financing    Page 6
  • 7. Financing  Mortgage Usually requires down payment of 10­20% Property is used as security for loan Default can result in foreclosure Judicial Power of Sale  Land Contract Buyers pays seller in installments    Page 7
  • 8. Title Assurance  Seller must deliver “merchantable” or “marketable”  title.  Determining quality of title requires records check Deeds (title) recorded at “register of deeds” Title chain search determines quality  Recording is not required but strongly advisable Notice states and the Good Faith Purchaser for Value Race­Notice states – see next slides for examples  Search normally done by Title Insurance Co.    Page 8
  • 9. Recording Act: MD  § 3­203. Subsequent deed; priority of deed first  recorded Every recorded deed or other instrument takes effect  from its effective date as against the grantee of any deed  executed and delivered subsequent to the effective date,  unless the grantee of the subsequent deed has: (1) Accepted delivery of the deed or other instrument:  (i) In good faith;  (ii) Without constructive notice under § 3­202; and  (iii) For a good and valuable consideration; and (2) Recorded the deed first.    Page 9
  • 10. Recording Act: MD  § 3­202. Possession under an unrecorded deed If a grantee under an unrecorded deed is in possession of  the land and his possession is inconsistent with the  record title, his possession constitutes constructive notice  of what an inquiry of the possessor would disclose as to  the existence of the unrecorded deed.    Page 10
  • 11. Recording Act: MI  565.29 Unrecorded conveyance; validity against subsequent  purchaser; relation of quit claim deed to good faith. Every conveyance of real estate within the state hereafter made,  which shall not be recorded as provided in this chapter, shall be  void as against any subsequent purchaser in good faith and for a  valuable consideration, of the same real estate or any portion  thereof, whose conveyance shall be first duly recorded. The fact  that such first recorded conveyance is in the form or contains the  terms of a deed of quit­claim and release shall not affect the  question of good faith of such subsequent purchaser, or be of itself  notice to him of any unrecorded conveyance of the same real  estate or any part thereof.    Page 11
  • 12. Taxing the Purchase  Transfer Tax Levied by states, similar to sales tax May set sum or % of sale  Income Tax on Gains Profits from sale of home is generally taxable with  exceptions: Only profits over certain sum are taxed Primary resident owned for X number of years not taxed Reinvesting into investment property avoids tax    Page 12
  • 13. Other Transfer Methods  Personal and Real Property Gifts Judicial Sale – common to satisfy civil judgments Trusts  Personal Only Finders Bailments Adverse Possession generally does NOT apply Open and notorious hard to prove (movable)    Page 13
  • 14. Gifts  Donor = person giving the gift  Donee = person receiving the gift  Takes effect upon delivery of possession Gifts of Real Property must be writing, usually in the  form of a deed.  NOTE – statement of intent to make gift is generally  not a contract. Lack of consideration.    Page 14
  • 15. Trusts  Purpose Transfer Title – title of property is transferred to  “trustee” for benefit of “beneficiary”. Avoid Probate – because title has already been  transferred before death, there is nothing for the court to  transfer upon death. Avoid Taxes Income Taxes – paid by beneficiary Estate Taxes – transfer of property trust results in gift tax that  is lower.    Page 15
  • 16. Finders  Finder takes title to found property above all others  except original owner. Abandonment – if property is deemed abandoned, then  finder has title over all others. Mislaid – if property was set in specific place and then  forgotten, owner of place where property was laid has  title, not finder, subject to original owner.    Page 16
  • 17. Bailment  Circumstances when property is left in the care of  another. Car in parking lot Jewelry brought to Jeweler for repair.  Issues arise when “bailee” (person in possession)  loses, conveys or damages the property. Question normally centers on standard of care.     Page 17
  • 18. Joint Tenancy  Joint Tenancy – joint owners Owners own an undivided equal portion of the property. All owners have right to possess and enjoy the entire  property. Right of Survivorship Partition    Page 18
  • 19. Introduction to Property Problem Areas: Concurrent Ownership & Transfers of Interest    Page 19
  • 20. Tenancy in Common  Most common form of concurrent ownership  Generally, each tenant owns undivided share of  entire property. Thus, each also have equal right to possess, share rents,  and share appreciated value NOTE – parties can agree to have “shares” in the  property that generally impact how rents and appreciated  value are shared.  Interest is transferable and inheritable    Page 20
  • 21. Joint Tenancy  Same principles as tenants in common EXCEPT,  upon death, tenants share passes to other tenants  and is NOT deviseable (cannot be inherited).  At Common Law, to create must have: Unity of Time, Unity of Title, Unity of Interest, and  Unity of Possession NOTE – this Common Law rule has been modified in  most states.  This can be destroyed by severance.    Page 21
  • 22. Severance: Multiple Parties  A, B and C are joint tenants. A conveys interest to  D. B and C remain joint tenants, but their relationship to D  is a tenancy in common. If B dies, his interest passes to C and we are left with C and D  as tenants in common. If B then conveys his interest to E, we no longer have a  joint tenancy because only one of the original joint  tenants remain. Thus, C, D, and E are now all tenants in  common.    Page 22
  • 23. Riddle v. Harmon  What is the court being asked to decide in this case?  What did the wife in this case do to give rise to this  action?  How was it argued that this conveyance resulted in a  new tenancy in common?  California changed the old common law rule  regarding unities. How so?    Page 23
  • 24. Riddle v. Harmon  What did the court in Clark v. Carter say about the  question before the court in the Riddle case? Why did the Clark court rule in such a manner?  Why does the Riddle court say that the old rule of  Livery of Seisin is dead?  In the end, the Court says it is not granting any new  rights here. How so?    Page 24
  • 25. livery of seisin?  a valid conveyance of a  fee interest in land  required the physical  transfer by the  transferor to the  transferee, in the  presence of witnesses,  of a piece of the ground. th  Dates back to 12   Delaware historical marker commemorating William  Penn taking possession of his American property with  century. the turf and twig ceremony    Page 25
  • 26. Tenancy by the Entirety  Note about ½ of the states have something called  Tenancy by the Entirety.  This requires the same four unities as joint tenancy,  but also a fifth: Marriage  Unlike joint tenancy, there is no ability to  unilaterally terminate the tenancy. Can only be terminated by divorce    Page 26