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Studio fattibilità business hotel - Peschiera del Garda
 

Studio fattibilità business hotel - Peschiera del Garda

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    Studio fattibilità business hotel - Peschiera del Garda Studio fattibilità business hotel - Peschiera del Garda Presentation Transcript

    • HOTEL BUSINESSstudio di fattibilità per bacino di utenzae concorrenza a Peschiera del Garda 5 dicembre 2011
    • INDICE SITO p. 04 ACCESSIBILITÀ 06 UTENZA BUSINESS 08 CONCORRENZA 10 URBANISTICA 14HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 03
    • SITO Il sito in oggetto, che permette la realizzazio- ne di una struttura alberghiera, è localizzato nel comune di Peschiera del Garda, che si BELLUNO trova nell’estremità sud del Lago di Garda. TRENTO Geograficamente si identifica come uno dei principali punti di contatto tra l’area turi-sti- VARESE COMO ca del Garda e l’area commerciale/manufat- lago di Garda BERGAMO turiera della provincia veronese. TREVISO Il comune di Peschiera del Garda si trova BRESCIA VICENZA pressoché a metà strada tra le città di Ve- NOVARA MILANO VERONA VENEZIA rona e Brescia, si trova esattamente sull’asse PADOVA autostradale della A4 Milano-Venezia. provincia di Verona PAVIA MANTOVA CREMONA ROVIGO PIACENZA ALESSANDRIA PARMA FERRARA REGGIO EMILIA MODENA BOLOGNA localizzazione in relazione ai principali centri e assi di trasporto04
    • Si trova in una posizione di enorme visibilitàstradale: è immediatamente prossimo al ca- ISE LAZsello autostradale di Peschiera del Garda del-la A4 (Milano-Venezia), dalla quale è visibile, SIRinoltre confina su due lati con l’importante M IOSR11 che collega la città di Verona con il Lago NEdi Garda, e con la nuova SR450 che collega PESCHIERA DEL GARDAil casello di Peschiera d/G con quello di Affidella A22 (Modena-Brennero). SR11 SR11 VERONA area di progetto AFFI CASELL0 PESCHIERA SR450 MILANO A4 VENEZIA VA LEG GIO localizzazione nel territorio di Peschiera del GardaHOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 05
    • ACCESSIBILITÀ Autostradale: BRENNERO il sito è immediatamente raggiungibile dal ca- GARDA sello di Peschiera d/G della A4, che si trova a un centinaio di metri; l’autostrada A4 Milano- BARDOLINO AFFI Venezia conta un transito di quasi 80.000.000 A22: 18,4km (16min) veicoli leggeri l’anno, e un transito giornalie- ro medio pari a 285.000 veicoli. Il sito è facilmente raggiungibile anche per LAZISE chi proviene dalla A22 (Modena-Brennero), DESENZANO parchi divertimento: 3km SIRMIONE grazie alla nuova SR450 che parte proprio dal A22 sito in oggetto ed arriva direttamente al ca- PESCHIERA D/G sello di Affi, in poco più di 15 minuti d’auto. staz. Peschiera: 2km VERONA MILANO Aeroportuale: aeroporto di Brescia: 41,1km (35min) A4: 1km A4 fiera di Verona: 24,4 km (16min) I vicini aeroporti di Verona, Brescia e Ber- aeroporto di Bergamo: 89km (50min) staz. Porta Nuova: 27km (21min) gamo permettono collegamenti nazionali ed aeroporto di Verona: 18,5km (19min) VENEZIA internazionali con tutte le principali città eu- ropee, e non solo. In tutti questi tre aeropor- ti operano le principali compagnie business VALEGGIO SUL MINCIO VILLAFRANCA DI V. come Lufthansa, British Airways, Air France, MODENA Alitalia, ecc., oltre alle più note compagnie low-cost come Ryanair e Easyjet. collegamento ai principali nodi di trasporto e luoghi di interesse L’aeroporto Catullo di Verona, che nel 2009 distanze in km e tempo di percorrenza06
    • ha contato un traffico di oltre 3 milioni dipasseggeri, è raggiungibile in 15 minuti,mentre si arriva a quello di Brescia in soli 30minuti e a quello di Bergamo Orio al Serioin 50, tutti comodamente raggiungibili con laA4.Ferroviaria:Peschiera del Garda si trova sulla tratta fer-roviaria Milano-Venezia, dove transitano evi sostano i treni veloci Freccia Bianca. Tral’altro la linea Milano-Verona-Venezia è in-serita nel corridoio di alta velocità Lisbona-Kiev. La vicinissima stazione di Peschiera d/Gpermette anche il raccordo con la stazioneprincipale di Verona, dove transitano le lineeferroviarie di alta velocità Parigi-Budapest eBerlino-Roma.Fiera di Verona:35 manifestazioni annue; 15.380 espositori e1.235.000 visitatori annui (VeronaFiere) viste da rotonda su SR450-superstrada Peschiera Affi (sopra) e SR11-via Tangenziale (sotto)HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 07
    • UTENZA BUSINESS La ricca area imprenditoriale locale ne fanno un. produttive di Verona il secondo polo produttivo della Re- industria alimentare 700 Bauli, Rana, Zuegg gione Veneto, immediatamente dopo la pro- Gruppo Veronesi... vincia di Vicenza. 300 calzaturiero 500 informatica e tecnologia avanzata Frau, Olip, Effegi, Saint Luis... Le aree di business che si sono maggiormente marmo e pietre sviluppate hanno portato alla nascita di veri Antolini, Cereser, Nikolaus... e propri distretti produttivi, da cui sono e- merse importanti realtà aziendali di carat- tere nazionale ed internazionale, come Bauli, 3500 produzione vitivinicola Rana, Gruppo Italiano Vini, Riello, Calzedo- consorzio della moda Pasqua, Bolla, Masi, produzione vitivinicola Gruppo Italiano Vini... nia, Franklin&Marshall, Swinger-Byblos, e tanti altri. informatica industria alimentare e tecnologia avanzata termotecnico / meccanico Cadit logistico intermodale La città di Verona ospita l’importante orga- marmo e pietre logistico intermodale nizzazione fieristica VeronaFiere, con le sue 1500 Wolkswagen Group Italia, Interporto Verona, 35 manifestazioni e con oltre 1 milione e 200 VeronaMercato... calzaturiero mila visitatori annui, le cui principali mani- 400 termotecnico/meccanico festazioni di carattere internazionale sono 300 Riello, Everel, Ici Caldaie... Vinitaly, Fieracavalli, Marmomac e Samoter. consorzio della moda 1000 Franklin&Marshall, Martinelli Group, Swinger - Byblos... distribuzione per settore delle attività produttive Fiera di Verona08
    • In un’area particolarmente florida di attività imprenditoriali di grandespessore, si possono identificare alcune importanti realtà aziendali inun raggio di non più di 15 minuti di distanza dal sito in oggetto: 02, 14, 16 17, 1801. Franke Spa, elettrodomestici 18. Nils Italia srl, lubrificanti 10, 2902. BMW Italia Spa, automotive 19. Cordioli & C. Spa, prefabbricati03. Officine Brennero Spa, automotive 20. Georg Fischer Spa, termotecnica04. Scattolini Spa, automotive 21. Everel Spa, elettromeccanici05. Scar srl, accessori automotive 22. Kelvin srl, termoidraulica06. Berner Spa, accessori automotive 23. Garnet srl, elettromeccanici PESCHIERA D.G. 01, 08, 20 VERONA07. Le Fablier Spa, mobile 24. Air Liquide Italia Spa, produzione gas 24, 26, 28 06, 11, 12 13, 05, 2708. Olip Calzaturificio Spa, calzature 25. Giacomini Spa, termotecnica 30, 31, 3209. Saint Louis Spa, calzature 26. Inficon Gmbh, elettronica 03, 2310. Effegi Spa, calzature 27. Orthofix srl, ortopedia11. Pidigi Spa, accessori calzature 28. Arda Spa, materiale per disegno12. Silpa Group Spa, suolificio 29. Gruppo Italiano Vini Scarl, vitivinicola area di progetto13. Swinger Spa, abbigliamento lusso 30. Eismann srl, frozen food14. Nikolaus Bagnara Spa, marmo 31. Pellini Spa, food15. Eastern Granit Italia srl, marmo 32. Leberco Packaging Spa, packaging 04, 07, 19 21, 22, 3316. Cereser Marmi Spa, marmo 33. MF1, maglieria17. Granitex Spa, marmo localizzazione aziende in un raggio di 15 minutiHOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 09
    • CONCORRENZA Sono state prese in esame tutte le strutture alberghiere di tipologia business partendo dal centro di Verona, per un raggio di 35 km. Le strutture sono un totale di 63, comprese tra 3, 4 e 5 stelle e dimore storiche. Di queste solo 48 offrono servizi congressua- li, di cui solo 41 hanno sale meeting attrez- zate. parchi di divertimento PESCHIERA D.G. VERONA staz.Porta Nuova fiera di Verona aeroporto area di progetto strutture ricettive in un raggio di 35km dal centro di Verona con sale meeting attrezzate, costruzione recente 7 strutture non rientrano nella mappa, localizzate a: Bevilacqua (1), con sale meeting attrezzate Cerea (1), S. Bonifacio (2), S. Martino B.A. (1), Soave (2) con servizi congressuali senza servizi congressuali10
    • Le 41 strutture selezionate sono state analiz- 7,3 % 12,2 % > 600zate ancor più a fondo sulla base di: capienza sale meeting altro 9,7 % 22,0 % 380-450 recenti più di 600 posti; 380-450;180-250; 100-160; meno di 100; valore non pervenutocapienza sale meeting 41,4 % 26,8 % 17,1 %- 3 con capienza unica sala >600 posti < 100 180-250 ‘80 e ’90- 4 con capienza unica sala 380-450 posti caratteristiche architettoniche recenti; storiche o rustiche; anni ‘80 e ’90 36,6 %- 7 con capienza unica sala 180-250 posti 26,8 % storiche- 11 con capienza unica sala 100-160 posti 100-160- 11 con capienza unica sala <100 posti collegamento a catene alberghiere caratteristiche architettoniche capienza sale meeting (nr. posti)caratteristiche architettoniche- 9 strutture sono di recente costruzione, con 2,4 % Boscolo Hotelsarredi contemporanei e standard, senza nes- 4,9 % Parc Hotels 4,9 % IHGsuna particolare eccellenza di stile con SPA 7,3 % Best Western- 17 costruzione risalenti agli anni ‘70-’90, 31,3 %con arredamento interno di tipo standard 9,7 % Clap Hotels- 15 costruzioni storiche o rustiche con arredi con cucina 68,7 % 2,4 % Allianceprevalentemente di lusso o rustico, solo 2 di indipendentiqueste si distinguono per uno stile pretta-mente artistico e di design contemporaneo; con parcheggio collegamento a catene alberghierecollegamento a catene alberghiere- solo 13 collegati a catene: Boscolo Hotels(1), Parc Hotels (2), IHG (2), Best Western(3), Clap Hotels (4), Alliance (1) 19,5 % 80,5 % 85,4%servizi offerti- solo 8 hanno SPA interna analisi strutture ricettive per dimensione e servizi con SPA con cucina con parcheggio- solo 8 non hanno cucina interna- solo 6 non hanno parcheggioHOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 11
    • Prendendo in esame le 9 strutture congres- suali di recente costruzione con servizi di os- pitalità adeguati, sono state geolocalizzate in funzione dell’accessibilità alle principali fonti di generazione del traffico, e cioè aero- porto, fiera e autostrada: - sono tutte comodi dall’autostrada A4, 3 sono entro un raggio di 2 km, gli altri 6 sono in un raggio tra i 5 e gli 8 km PESCHIERA D.G. VERONA - rispetto l’aeroporto, 2 di queste strutture si trovano entro 2,5 km, 2 entro 5,5 km, 1 a 8 fiera di Verona A4 km, 2 entro i 17 km, e 2 entro i 25 km aeroporto area di progetto - rispetto la Fiera di Verona, 1 si trova entro 5 km 2 km, 3 entro 9 km, 3 entro 15 km, 2 entro 29 km m 10 k localizzazione strutture di recente costruzione strutture di recente costruzione posizione rispetto all’autostrada A4, all’aeroporto, alla fiera di Verona12
    • Sempre le 9 strutture sono state esaminate 11 %anche sulla base della capacità ricettiva e dei capienza sale meeting 11 % 250 - 850 22 % meno di 100servizi di ospitalità offerti: 250-850; 150-250; meno di 150 posti 180 - 230 22 % 100 - 140 56 % 33 %capienza sale meeting meno di 150 150 - 250 numero di stanze- 5 con capienza fino a 150 persone meno di 100; 100-140; 140-160; 180-230- 3 con capienza fino a 250 persone 45 % 140 - 160- 1 con capienza fino a 850 persone collegamento a catene alberghiere capienza sale meeting (nr. posti) numero di stanze gruppi internazionali (IHG); minori (Clap Hotels, Parc Hotels); indipendentinumero di stanze- 1 ha meno di 100 stanze- 2 ne hanno meno di 140- 4 ne hanno meno di 160- 2 ne hanno tra 180 e 230 con SPA 22 % internazionalicollegamento a catene alberghiere 56 %- solo 2 di questi fanno parte di un gruppo in- con cucina indipendenti 22 % gruppi minoriternazionale (IHG), mentre solo altri 2 fannoparte di gruppi minori (CLAP HOTELS e PARCHOTELS) con parcheggio collegamento a catene alberghiereservizi offerti- solo 2 di queste strutture ha SPA interna- tutte hanno cucina interna e parcheggiocaratteristiche architettoniche 22 % 100 % 100 %sono pressocché tutte strutture con arredistandard o moderni, senza particolari eccel- analisi strutture recenti per dimensione e servizi con SPA con cucina con parcheggiolenze artistiche o architettonicheHOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 13
    • URBANISTICA tipologia sottozona D3.1 - attrezzature alberghiere indici urbanistici Densità terrritoriale massima: 2,00 mc/mq Altezza massima: 10,50 m Distanza minima dai confini: 7,50 m Distanza minima dalle strade: 10,00 m Distanza minima fra i fabbricati: 10,00 m Parcheggi minimi: 6 mq/posto letto Verde minimo: 10 mq/posto letto dimensioni area Supereficie fondiaria: 7120 mq (Volume massimo: 14240 mc) prescrizioni minime - capacità ricettiva: minimo 7 camere - camere con bagno privato o lavabo - 1 bagno comune per piano - verde: 1 albero ogni 2 posti letto - verde parcheggi: 1 albero ogni 3 posti auto inserimento del lotto su planimetria del PRG14