Panique Sur Immobilier Empruntis
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  • 1. Conférence de presse Panique sur l’immobilier ? Les indicateurs uniques Contact presse: Maël Resch: 06.32.86.92.98 / 01.55.80.58.66 mael.resch@empruntis.com
  • 2. Sommaire Les mécanismes de la crise : des subprimes américains aux ménages français Le crédit : un produit de luxe ? Une accélération de la baisse de prix 2
  • 3. Taux Comment un prêt immobilier Texan a fini par impacter un crédit habitat dans les Deux-Sévres ? Etape1 Etape 2 Etape 3 Ces prêts sont mis en paquet Les taux de la politique et revendus à des monétaire remontent. Les Prêts à taux variables à des ménages sont en difficultés investisseurs tiers en pour rembourser alors que les ménages pauvres, en gageant recherche de rendements prix de l’immobilier baissent. le prêt sur la valeur du bien (dont des européens). Les banques / investisseurs acheté. Les taux d’intérêt sont C’est la porte ouverte à un réalisent qu’ils détiennent des bas, les prix de l’immobilier laxisme dans la distribution de créances douteuses, avec des montent au ciel… taux de défaut en hausse. Et la crédit aux ménages, puisque le distributeur revend la valeur des logements saisis créance ensuite. plonge… Etape 6 Etape 5 Etape 4 la défiance s’installe. Ne Lehmann Brothers, banque sachant quelle est l’exposition sans dépôts, dépend des de leurs consœurs aux La crise de liquidités affecte financements de marchés. Elle subprimes, les banques ne sérieusement les banques fait faillite. La défiance entre veulent plus se prêter entre européennes, et donc le crédit les banques monte d’un cran. elles. Les marchés du crédit se habitat en France. Les marchés du crédit grippent sérieusement, interbancaires sont en crise renforçant la spirale baissière majeure. de l’immobilier. 3
  • 4. Sommaire Les mécanismes de la crise : des subprimes américains aux ménages français Le crédit : un produit de luxe ? Une accélération de la baisse de prix 4
  • 5. Source : Datastream 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 5,50 août-04 sept.-04 oct.-04 nov.-04 déc.-04 janv.-05 févr.-05 mars-05 France : taux d’intérêt en % avr.-05 mai-05 transformation. juin-05 juil.-05 août-05 sept.-05 oct.-05 nov.-05 Taux de la BCE déc.-05 janv.-06 Evolution des taux long et court terme févr.-06 mars-06 avr.-06 mai-06 juin-06 juil.-06 août-06 sept.-06 oct.-06 nov.-06 déc.-06 janv.-07 OAT 10 ans févr.-07 mars-07 Une courbe des taux inversée. avr.-07 mai-07 juin-07 juil.-07 août-07 sept.-07 oct.-07 nov.-07 déc.-07 janv.-08 févr.-08 mars-08 Euribor 3M avr.-08 mai-08 L’inversion de la courbe de taux est peu favorable à la juin-08 juil.-08 août-08 sept.-08 oct.-08 4,09 3,75 5,32 5 Taux Le 13/10/08 Dernier point
  • 6. Taux Quel avenir pour les taux de crédit habitat ? Facteurs haussiers Facteurs baissiers Trappe à liquidités = Envolée des Désinflation, baisse du prix des coûts de financement pour les matières premières banques Réponses massives des autorités Détérioration des risques sous- monétaires et budgétaires jacents (montée du chômage, baisse Fin progressive de la trappe à des prix immobiliers,…) liquidités ? Les déficits publics vont-ils peser sur Baisses des taux des OAT les taux d’emprunt d’état ? Crédit habitat reste un produit d’appel pour capter les dépôts Concurrence de la Banque Postale 6
  • 7. Taux Des taux de crédit toujours tendus. Evolution des taux fixe 15 ans et OAT Source : Empruntis.com, Seeds Fincance 5,70% Dernier point Le 13/10/08 Baromètre Empruntis 5,30 taux des crédits habitat 5,20% fixe 15 ans 4,70% 4,59 4,20% OAT 15 ans 3,70% 3,20% janv-04 avr-04 juil-04 oct-04 janv-05 avr-05 juil-05 oct-05 janv-06 avr-06 juil-06 oct-06 janv-07 avr-07 juil-07 oct -07 janv-08 avr-08 juil-08 oct -08 les taux de crédit sont décorrélés des OAT, à cause de l’explosion des primes de risque de refinancement, … et des marges ? 7
  • 8. L’état du crédit aux particuliers Durcissement des critères d’octroi à venir et chute de la demande de crédit. Source : Enquête Banque de France Critères d’octroi de crédits Evolution de la demande des institutions financières de crédit habitat Solde pondéré des Solde pondéré des réponses en % réponses en % 60 100 + Durcissement Hausse 80 40 60 Attendu 40 Réalisé 20 20 0 0 Réalisé -20 -20 -40 Attendu -60 -40 -80 - Assouplissement Baisse -60 -100 Jusque là, hormis la hausse des taux d’intérêt et les conditions sur le relais, les conditions d’octroi de crédit étaient restées relativement stables. Avec une solvalbilité dégradée, la demande des ménages s’est massivement infléchie. En attendant les effets potentiels de mesures annoncées par les pays européens, nous nous dirigeons bien vers un durcissement des conditions d’octroi de crédit. 8
  • 9. L’état du crédit aux particuliers Enquête auprès des partenaires d’Empruntis.com : 5 questions. Avez-vous déjà restreint vos critères d’octroi (hors prêt relais) depuis le 1er janvier 2008 ? La réponse unanime est « non », mais certaines banques mentionnent une application plus stricte des règles en vigueur Avez-vous l’intention de le faire, ou au contraire de les élargir ? Paradoxalement, certaines banques vont assouplir les règles (endettement jusqu’à 38, voire 40%), même si la majorité des banquiers disent ne rien vouloir changer. Il y aura un contrôle accru sur le reste à vivre et une plus grande exigence sur l’apport. Quelle est votre position sur les durées longues ? Avec une belle unité, les banquiers disent être déjà plus prudents sur les durées longues, ou bien vouloir l’être à l’avenir. Deux stratégies : des taux dissuasifs, ou un apport minimal exigé (10 à 20%). En cas de baisse des taux sur le marché, quelle serait votre position ? La majorité des partenaires disent vouloir suivre une éventuelle baisse, la plupart du temps de façon tout à fait homothétique. Il sont en revanche plus nombreux qu’auparavant à nous signaler qu’ils ne vendront plus à perte. Quelle est la place du crédit immobilier dans la stratégie globale de la banque ? La place du crédit habitat aux ménages reste centrale, et principal vecteur de prospection. Si la « conquête » reste le maître mot, nos partenaires assurent encore, à l’occasion de cette question, être plus vigilants sur les risques. Enquête d’Empruntis.com auprès de ses partenaires. Extraits. Le crédit immobilier reste au cœur de la stratégie des banques pour conquérir de nouveaux clients. Une analyse plus fine des risques, et des aménagements sur la durée et l’apport devraient contribuer à rendre ce produit rentable, mais toujours attractifs pour la majorité des particuliers. 9
  • 10. L’état du crédit aux particuliers La production bancaire toujours en recul. Cumul sur 12 mois de la production de crédit à l’habitat (mises en force), en milliards d’euros Source : Banque de France 180 160 140 120 100 -15,8% en glissement annuel 80 (juillet 08 /juillet 07) 60 40 Depuis le pic de novembre 2006, la production bancaire a reflué de 20%. 10
  • 11. L’état du crédit aux particuliers La seule hausse des taux a très fortement pénalisé les éligibles à l’acquisition. Source : Empruntis.com 100 dossiers finançables 79 dossiers finançables avec les taux de janvier 2007 avec les taux d’octobre 2008(1) TAUX : + 1,15% 21 dossiers devenus non finançables L’échantillon des finançables s’est réduit de 21% à cause de la seule hausse des taux entre janvier 2007 et aujourd’hui. (1) : hypothèse hausse des taux = 5,30% en moyenne 11
  • 12. L’état du crédit aux particuliers Qui peut encore emprunter ? Quel salaire net mensuel minimum pour emprunter ? sur 25 ans à 5.55% Cnav-CCMSA, enquêtes revenus fiscaux et sociaux 2006. Source : Empruntis.com, Seeds Finance, Insee-DGFiP-Cnaf- Part Bien de Bien de Bien de Bien de Bien de CHIFFRE (2006) d’apport 150 K€ 250 K€ 350 K€ 500 K€ 850 K€ • Revenu moyen -10% 3 000€ 4 980€ 6 950€ 9 940€ 16 800€ 2 713 € • Revenu médian 0% 2 770€ 4 630€ 6 480€ 9 250€ 15 735€ 2 263 € Le revenu disponible d'un ménage comprend les revenus d'activité, les revenus du patrimoine, 10% 2 500€ 4 250€ 5 830€ 8 330€ 14 160€ les transferts en provenance d'autres ménages et les prestations sociales (y compris les pensions de retraite et les indemnités de chômage), nets des impôts directs. Quatre impôts directs sont généralement pris en compte : l'impôt sur le revenu, la taxe 20% 2 220€ 3 700€ 5 180€ 7 404€ 12 588€ d'habitation et les contributions sociales généralisées (CSG) et contribution à la réduction de la dette sociale (CRDS). Le revenu médian (2 263 €) ne permet, dans les conditions actuelles, d’acquérir qu’un bien de 150 000 €, et ceci, avec 20% d’apport ! 12
  • 13. L’état du crédit aux particuliers Exemple concret : cas n° 1 Emprunt de 150 000 € sur 20 ans Taux moyen Mensualité Coût du crédit Octobre 2005 3,50% 870 € 58 785 € Juin 2006 4,05% 914 € 69 102 € Juin 2007 4,50% 949 € 77 754 € Avril 2008 4,80% 973 € 83 624 € Juin 2008 5,00% 990 € 87 584 € Octobre 2008 5,40% 1 023 € 95 610 € Depuis la situation la plus favorable en octobre 2005, pour un emprunt de 150 000 €, la mensualité a progressé de 17,5 % quand le coût total du crédit a bondi de 62 % ! 13
  • 14. L’état du crédit aux particuliers Exemple concret : cas n° 2 Pour une mensualité de 1 000 € sur 20 ans. Taux moyen Capacité d’emprunt Octobre 2005 3,50% 172 426 € Juin 2006 4,05% 164 307 € Juin 2007 4,50% 158 065 € Avril 2008 4,80% 154 093 € Juin 2008 5,00% 151 525 € Octobre 2008 5,40% 146 573 € La seule hausse des taux depuis 2005 a amputé la capacité d’achat de 14%. 14
  • 15. L’état du crédit aux particuliers Exemple concret : cas n° 3 Pour un emprunt sur 20 ans Coût Année Evol prix Montant Taux Mens. du crédit 2005 9% 123 770 3,50% 718 € 48 506 2006 7% 136 012 4,05% 827 € 62 658 2007 2,5% 146 250 4,50% 925 € 75 809 2008 -4% 140 400 5,40% 958 € 89 491 En prenant en compte à la fois la hausse des taux et les variations de prix, la mensualité a bondi de 34% entre 2005 et 2008 et le coût du crédit de 84% pour le même bien! 15
  • 16. La baisse des prix en équivalent taux. Pour un une baisse des prix de 10%. Prix du bien Taux Durée Mens 150 000 5,40% 20 ans 1 023 € -10% Exemple 1 135 000 5,40% 20 ans 921 € 150 000 € sur 20 ans ~ 150 000 4,15% 20 ans 921 € 300 000 5,30% 15 ans 2 419 € -10% Exemple 2 270 000 5,30% 15 ans 2 177 € 300 000 € sur 15 ans ~ 300 000 3,70% 15 ans 2 177 € Si 2009 voit les prix baisser de 10%, en terme de financement immobilier, c’est la même chose que d’emprunter avec une décote de taux de 1,25% à 1,60% 16
  • 17. L’état du crédit aux particuliers La durée des emprunts a déjà commencé à refluer. Durée moyenne du prêt en années Source : Empruntis.com Date 2005T1 2006T1 2007T1 2008T1 2008T2 2008T3 Durée 18.7 19.5 21.3 21.6 21.6 21.0 = = Le renchérissement du crédit a déjà poussé les ménages à limiter d’eux même leur endettement : jouer sur la durée est un des moyens. Parallèlement, les banquiers commencent à délaisser les durées les plus longues 17
  • 18. Sommaire Les mécanismes de la crise : des subprimes américains aux ménages français Le crédit : un produit de luxe ? Une accélération de la baisse de prix 18
  • 19. Prix de l’immobilier résidentiel Les signaux venus du marché immobilier du neuf confirment le très net ralentissement. Source : ECLN, Seeds Finance, Empruntis Evolution des encours de logement neufs et délais d’écoulement Nombre d’encours neufs Délais d’écoulement (mois) 120 000 16 110 000 14 100 000 12 90 000 10 80 000 Délais d’écoulement 8 70 000 (échelle de droite) 6 60 000 4 50 000 40 000 Encours 2 (échelle de gauche) 30 000 0 2000T1 2000T2 2000T3 2000T4 2001T1 2001T2 2001T3 2001T4 2002T1 2002T2 2002T3 2002T4 2003T1 2003T2 2003T3 2003T4 2004T1 2004T2 2004T3 2004T4 2005T1 2005T2 2005T3 2005T4 2006T1 2006T2 2006T3 2006T4 2007T1 2007T2 2007T3 2007T4 2008T1 2008T2 Un encours qui dépasse maintenant les 110 000 logements, avec un délai d’écoulement de plus d’1 an. 19
  • 20. Prix de l’immobilier résidentiel Les prix de l’immobilier résidentiel ancien en Source : Datastream - FNAIM baisse. Prix de l’immobilier résidentiel ancien (% en glissement annuel) 20 3ème trimestre 15 10 Nominaux 5 0 -2,7% -5 Déflatés des prix à la -6,1% consommation -10 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 La baisse s’accélère et il ne s’agit plus d’une simple régression de la progression des prix, mais bien d’une déflation (-2,7% au T3 2008). 20
  • 21. Marchés de l’immobilier résidentiel Marchés de l’immobilier résidentiel : balance des risques. Facteurs haussiers Facteurs baissiers Rachat public de 30 000 logements La hausse passée des prix du parc privé neuf Le durcissement des conditions Crédits d’impôt (TEPA) + d’octroi de crédit et la hausse des élargissement de l’accès au prêt taux d’intérêt d’accession sociale + extension du Une contraction du crédit habitat et nombre de bénéficiaires du Pass chute massive des transactions foncier L’encours important d’invendus Démographie La montée du chômage, le Le crédit habitat reste un produit ralentissement de l’augmentation du d’appel pour capter des dépôts revenu des ménages, les pertes Regain de l’intérêt pour la location ? patrimoniales Les vendeurs commencent à prendre conscience de la nécessité d’ajuster leur prix pour vendre Afflux sur le marché des premiers Périssol 21
  • 22. Prix de l’immobilier résidentiel La baisse des prix s’accentuera en 2009. Source : FNAIM - Prévisions Empruntis.com, Seeds Finance Évolution des prix de l'immobilier résidentiel ancien en France (glissement annuel en fin d'année %) 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% +2,5 2% 0% -2% -5 -4% -9 -6% -8% -10% -14 -12% -14% -16% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Nous attendons entre 9% et 14% de baisse des prix en 2009. 22
  • 23. Geoffroy BRAGADIR Cyril BLESSON Fondateur Chief Economist Contact presse: Maël Resch: 01.55.80.58.66/06.32.86.92.98 mael.resch@empruntis.com 23