1. ASPECTOS LEGALES SOBRE LOS INTERESES DE MORA EN LOS
CONDOMINIOS
(Redacción: Enrique Herrera Silla. Impre Abogado 27.390)
Desde hace algún tiempo hemos venido leyendo en la prensa nacional, la problemática
existente con relación a los llamados créditos indexados y a otras prácticas crediticias
llamadas cuota balón, o crédito mexicano en las compras a plazos relativos a la compra
de inmuebles y vehículos, etc. y que había venido advirtiendo la corriente o criterio judicial
que se aplicaría con los créditos en general.
Primeramente, considero necesario aclarar algunos conceptos de “intereses”:
En términos jurídicos, los intereses son considerados un provecho, beneficio, utilidad o
ganancia. Para ser mas exactos, la doctrina y la misma ley (Art. 1.277 Código Civil) los
tipifica como los daños y perjuicios que causa una persona, llamada deudor, por el
beneficio que obtiene mientras realiza la devolución de un capital a otra persona, llamada
acreedor o, por el atraso en el pago de ese capital.
Los intereses tienen varias divisiones, pero la que mas interesa en la presente nota es la
siguiente:
Intereses compensatorios: Los generados durante el pago de una deuda
contraída a plazos y que no se encuentre vencida.
Intereses moratorios: Los que se generan inmediatamente después del
vencimiento del plazo de pago de una deuda. Es decir, son los intereses que se
causan cuando el deudor no respeta el plazo convenido con el acreedor para
pagar su deuda, es decir, cuando incurre en mora.
Los dos tipos de intereses antes señalados pueden a su vez dividirse en dos tipos:
 Intereses legales: Los que establece la ley en caso de que las partes no hayan
pactado nada. Este tipo de interés puede variar de acuerdo al tipo de deuda. Si es
de carácter Mercantil, la rata o porcentaje será del 5% anual (Arts. 108 y 414
Código de Comercio). Si es de carácter civil, la rata o porcentaje será del 3% anual
(Art. 1.746 Código Civil).
Una deuda es de carácter mercantil cuando una de las partes al menos, es
comerciante o ejerce el comercio como su actividad primordial y civil, cuando

2. ninguna de las partes involucradas es un comerciante o la actividad que genera el
crédito o negocio carece de fines de lucro o comerciales.
En consecuencia la deuda generada por gastos de condominio es de carácter civil
(los generados entre un propietario y la comunidad a la cual pertenece, con
respecto a la deuda de gastos de condominio), ya que el dinero en principio no se
le adeuda a la administradora sino a la misma comunidad de la cual forma parte y
éstas comunidades no tienen fines de lucro. Con base a lo expuesto podemos
llegar a la primera conclusión:
“Los intereses moratorios posibles de cobrar a un propietario de un apartamento o
local que se atrase en los gastos de condominio, si no se ha pactado nada en
contrario, no pueden exceder del 3% anual.”
 Intereses convencionales: Son aquellos que han sido pactados previamente
entre las partes. Aquí la Ley distingue si el crédito es otorgado por una institución
financiera o bancaria o si el crédito es otorgado por una persona que no esa este
tipo de instituciones, ya que si el crédito es otorgado por algún banco o institución
financiera los intereses estarán supeditados a la rata dictada por el Banco Central
de Venezuela y este tema no es el analizado en nuestro caso. De ser particulares
los involucrados, la rata máxima permitida para convenir es el 12% anual o lo que
es lo mismo, el 1% mensual. (Arts. 108 Código de Comercio y 1.746 Código Civil).
Segunda conclusión y términos legales:
En el caso de los condominios, el interés convencional máximo permitido es el 1%
mensual o 12% anual, pero para poder cobrar estos intereses, debe realizarse un acuerdo
de Asamblea expresamente convocada para tratar este punto; dicho acuerdo constituiría
la forma legítima de convenir este cobro. De no llenarse este trámite previo, estaría
incurriéndose en situaciones irregulares que de seguida señalo:
Anatocismo: Es la acumulación y reunión de intereses con la suma principal, para formar
estos intereses y el capital adeudado, otro capital que a su vez produzca intereses. Es lo
que corrientemente como el cobro de intereses sobre intereses o la capitalización de los
intereses. Esta práctica se encuentra prohibida en Venezuela y ratificada esta prohibición
mediante constantes, reiteradas y pacíficas decisiones emanadas del Tribunal Supremo
de Justicia.
Indexación: Es la actualización del valor del dinero en el tiempo.

3. La indexación no necesariamente tiene que ser convenida o pactada pero, en materia de
condominios, recomiendo hacer lo mismo que para los intereses convencionales. Celebrar
una asamblea en la cual se acuerde cobrar el monto de la indexación monetaria a las
deudas de los propietarios morosos. Estos porcentajes mensuales son de fácil obtención
a través de la página Web del Banco Central de Venezuela (http://www.bcv.org.ve).
Usura: Es el “delito” en el cual incurre una persona que cobra intereses por encima de lo
legalmente permitido.
Conclusiones generales
1- Si no ha sido acordado el cobro de intereses de mora en ninguna Asamblea, estos
intereses no pueden cobrarse a una rata mayor al 3% anual. Repito, me refiero a
la deuda que pudiera tener algún propietario con su comunidad por gastos de
condominio.
2- Mediante Asamblea puede acordarse cobrar intereses moratorios al 1% mensual o
12% anual (intereses convencionales) o la Indexación (ojo, o una cosa o la otra, no
ambas). Recomiendo la indexación, hasta ahora el monto es mayor que el interés
convencional.
3- No puede capitalizarse los intereses ya que estaría incurriéndose en anatocismo.
4- La deuda que la Comunidad de Propietarios pueda asumir con terceros en virtud
de cualquier acto de comercio, generaría intereses a una rata del 5% anual; esto
incluye la relación contractual entre la Comunidad de Propietarios y la
Administradora, (salvo, repito, que haya sido pactado un interés distinto, el cual
nunca podría ser mayor al 1% mensual o 12% anual).
5- Ni los tribunales ni el INDEPABIS aceptan criterios distintos a los señalados, lo que
significa que en caso de demandar el pago, incluyendo fórmulas distintas a las
permitidas, aparte de arriesgarnos a ser sancionados penal o pecuniariamente
(multas), no tendríamos éxito total en la demanda judicial de cobro de la deuda, ya
que solo nos permitirían cobrar el capital adeudado y los intereses conforme a la
ley, lo que traería como consecuencia a su vez, la pérdida de las costas (los
gastos generados por el juicio) ya que éstos no podrían recuperarse si no se
obtiene la razón en todo lo pedido. (art. 274 Código de Procedimiento Civil).
Damos por concluida nuestra minuta.