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1.      Relación Bs./M² en las Operaciones Compra-Venta en la Calle Elice y sus Inmediaciones. 2.      Estudio de los Ingr...
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III. PLAN ESPECIAL PARA LA AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA El “Plan Especial para el Eje Vial de la Avenida Francisco de Mira...
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Una vez discutido y aprobado el Proyecto del “Boulevard Mis Encantos” por los residentes y comerciantes de la zona, y asum...
Imágenes   actuales  de la s  acera s  de la Calle Elice Vistas de la s   anteriores  acera s  de la Calle Elice
IMÁGENES FACHADAS ACERA OESTE, CALLE ELICE
IMÁGENES FACHADAS ACERA ESTE, CALLE ELICE
2  INVESTIGACIÓN Cuadro de eventos relacionados con el estudio de la Calle Elice. Esta sección tiene por objetivo, a travé...
Fuentes de Información. <ul><li>- Registro Inmobiliario o Fuentes alternas de Base de Datos recopiladas de Registros Inmob...
<ul><li>Relación Bs/M² en las Operaciones Compra-Venta en la Calle Elice y sus Inmediaciones. </li></ul>Áreas de Estudios ...
Relación Bs/M² en las Operaciones Compra-Venta en la Calle Elice y sus Inmediaciones. <ul><li>Definir proporción y Calles ...
Obtención de la Muestra.   <ul><li>Relación de referenciales definitivos (1997-2005) suministrados por CINPRONET C.A. </li...
Relación de referenciales definitivos (1997-2005) suministrados por CINPRONET C.A.
Gráfico Bs/Mts2-Fecha de la Calle Elice, Av. Mis Encantos, Av. Francisco de Miranda, Av. Libertador, Av. Bello Campo y Mul...
 
Gráficos por Calle de Promedio Bs/Mts2-Fecha
Cuadro Resumen de Promedios Bs/Mts2 Compra-Venta Años 1997 - 2005 Cuadro Resumen de Promedios No.- Compra-Venta Años 1997 ...
 
 
 
En donde: X1= Area (Mts2) X2= Edad del Inmueble. X3= Fecha de Protocolización
 
 
Gráfico de referenciales seleccionados en la Calle Elice y Av. Mis Encantos Años 1997 - 2005
Hay un aparente incremento desde el año 1997 hasta el año 2001, que bien podría estar acompañado a los procesos inflaciona...
 
 
 
Estudio de los Ingresos Brutos (Bs/Año) en los Locales Comerciales de la Calle Elice, entre los años 2003-2004. <ul><li>ob...
Cuadro de datos ordenados e Índices de Ingresos Brutos Locales Comerciales Calle Elice. Años 2003-2004   49,65 5.404.105 5...
Ingresos Brutos versus  Índices.
Relación de % de incrementos Índices con Promedio de Ingresos Brutos/Año Calle Elice. - El ingreso Brito de la Calle Elice...
La dirección de Catastro del Municipio Chacao es un departamento  eficientemente sistematizado, y que toma con mucha serie...
<ul><li>Referencia de valores a partir de los Aforos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao. </li></ul><ul><...
Obtención de la muestra de los Aforos y calculo de los promedios x año  ACERA ESTE
Obtención de la muestra de los Aforos y calculo de los promedios x año  ACERA OESTE
<ul><li>Esta tabla presenta los siguientes puntos: </li></ul><ul><li>La relación Bs/M² de una acera es diferente y más ele...
Gráficos Acera Este, Acera Oeste y Ambas  juntas.
Resultados del Estudio <ul><li>Ambas aceras tiene comportamientos de valores (Bs/M²) diferentes. </li></ul><ul><li>La Acer...
Análisis de Encuesta en Sitio a los Locales Comerciales de la Calle Elice. <ul><li>Se diseñó un instrumento con el cual se...
<ul><li>Metodología. </li></ul><ul><li>1- Encuesta (Obtención de Muestra) </li></ul><ul><li>2- Procesamiento y Resultados ...
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Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este ¿Cuantos años tiene el Negocio en la Av. Elice? Acera Oeste Encuesta Ge...
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Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle ¿De qué manera ha in...
IMÁGENES FACHADAS ACERA ESTE, CALLE ELICE
IMÁGENES FACHADAS ACERA OESTE, CALLE ELICE
Resultó interesante descubrir que las aceras Este y Oeste de la Calle Elice registran comportamientos diferentes Acera Est...
Imágenes de locales que buscan mejor aprovechamiento del espacio
Imágenes de Inmuebles que han mejorado sus fachadas
1.- Se observa que el 65 % de los comercios de esta acera tienen más de veinte (20) años de actividad y han conservado des...
1.- Todos los locales comerciales tienen la percepción que la calle Elice es eje más comercial de Caracas, por tanto los l...
Resultados y Conclusiones <ul><li>1. Se registró un sensible receso en el comportamiento del mercado inmobiliario de la ca...
<ul><li>3 La Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao refleja en los aforos de los inmuebles de uso comercial ubicad...
<ul><li>4 Al estudiar los resultados de las encuestas realizados a veintiún (21) locales comerciales de la calle Elice, co...
<ul><li>4.3 Todos los comerciantes encuestados consideran que las mejoras urbanas aportarán grandes beneficios a sus negoc...
Confirmaciòn del Sistema de Hipótesis planteado al inicio de la investigación: <ul><li>El Plan de Desarrollo Urbano para e...
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Influencia Del Plan Especial En La Calle Elice 6 6 05

  1. 1. Arq. Mariela Espenoza Arq. Antonio García Arq. Marco Contreras Ing. Alexis Rodriguez Curso Profesional de Valuación Inmobiliaria Influencia del Plan Especial para la Av. Francisco de Miranda en los valores inmobiliarios de locales comerciales en la Calle Elice del Municipio Chacao del Estado Miranda. Caracas, 2004 - 2005 SO.I.TA.VE Fuente de Imágenes: Pagina Web: www.chacao.gov.ve
  2. 2. <ul><li>Teniendo en cuenta que : </li></ul><ul><ul><li>El Municipio Chacao actualmente ejecuta el “Plan Especial para la Avenida Francisco de Mirand a ” , que propone el rescate de un ámbito peatonal . </li></ul></ul><ul><ul><li>La calle Elice y Avenida Mis Encantos de la Población de Chacao conforman un eje en dirección norte-sur para la ciudad. </li></ul></ul>PLANTEAMIE NTO DEL PROBLEMA
  3. 3. <ul><ul><li>3. Estas reformas permiten reactivar la vida vecinal y comercial del municipio y, aportan un cambio de imagen notable en el estrato urbano público . </li></ul></ul><ul><ul><li>4. El “Boulevard Mis Encantos” ha visto culminada su primera etapa en la calle Elice de Chacao . </li></ul></ul>
  4. 4. <ul><li>La variación en el valor de los inmuebles de uso comercial ubicados en la calle Elice de la Población de Chacao. </li></ul><ul><li>La actividad económica que se desarrolla en esos locales. </li></ul><ul><li>c. La construcción de nuevos locales comerciales o sub-divisiones de los locales existentes, en los espacios intermedios a polos comerciales con la fuerza de atracción del centro comercial Sambil. </li></ul>SE CONSIDERA QUE ESTOS ASPECTOS PUEDEN INFLUIR EN:
  5. 5. HIPÓTESIS <ul><li>  </li></ul><ul><ul><li>Los planes de desarrollo urbano para áreas públicas peatonales llevados a cabo por el Municipio Chacao, aportan valor económico a los inmuebles de uso comercial ubicados en las aceras de la calle Elice de la Población de Chacao. </li></ul></ul><ul><ul><li>El desarrollo de áreas públicas peatonales en la calle Elice del Municipio Chacao, benefician la actividad económica de los locales comerciales dispuestos a lo largo del paso del peatón. </li></ul></ul><ul><ul><li>Polos de atracción comercial como el Centro Sambil en Caracas estimulan la aparición de locales comerciales en sus alrededores, que se ven favorecidos por el paso de clientes potenciales. </li></ul></ul><ul><li>  </li></ul>
  6. 6. 1.      Relación Bs./M² en las Operaciones Compra-Venta en la Calle Elice y sus Inmediaciones. 2.      Estudio de los Ingresos Brutos (Bs./Año) en los Locales Comerciales de la Calle Elice, entre los años 2003-2004. 3.      Referencia de valores a partir de los Aforos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao. 4 . Análisis de Encuesta en sitio a los Locales de la Calle Elice. OBJETIVO GENERAL OBJETIV OS ESPECIFICOS Estudiar el mercado inmobiliario de locales comerciales en la calle Elice de la Población de Chacao y su zona de influencia, desde el año 1997 al año 2004 y, cotejarlo con los períodos de propuesta, discusión, planificación, aprobación y ejecución de las mejoras de las aceras de la referida calle, para comprobar si la gestión urbana que el Municipio implementó en la calle Elice aportó valor económico a sus inmuebles de uso comercial .  
  7. 7. <ul><li>MARCO TEORICO </li></ul><ul><li>  </li></ul><ul><li>ANTECEDENTES </li></ul><ul><li>REFERENCIA LES </li></ul><ul><li>Ings. Luis Alvarado y Ángela Rodríguez . “Influencia del Centro Comercial Sambil-Valencia en la valoración del precio unitario en los inmuebles de Mañongo, Palma Real y El Rincón” . Curso Profesional de Valuación. SO.I.TA.VE. - Valencia, may o 2000 . </li></ul><ul><li>  </li></ul><ul><li>  </li></ul><ul><li>Ings. Ailed Álvarez y Sara Tremont . “ Impacto de la entrada en funcionamiento del Centro Comercial Sambil-Caracas sobre el valor de los inmuebles en su área de influencia”. Curso Profesional de Valuación SO.I.TA.VE. – Caracas, mayo 2001. </li></ul>
  8. 8. III. PLAN ESPECIAL PARA LA AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA El “Plan Especial para el Eje Vial de la Avenida Francisco de Miranda” es un proyecto de diseño urbano que surge de la iniciativa del Ejecutivo y la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU) del Municipio Chacao
  9. 9. Re cono ce singularidades presentes a lo largo de la Avenida, como:   - Centro Lido; - El urbanismo de la Población de Chacao ; - Eje calle Elice-Avenida Mis Encantos; - Plaza Altamira; - Centro de Arte La Estancia; y - Centro Plaza.
  10. 10. <ul><li>Crear un boulevard en ambas aceras de la Avenida Francisco de Miranda. </li></ul><ul><li>R e scate del espacio peatonal como sistema de movimiento natural del individuo por la ciudad . </li></ul><ul><li>I ncorpora r los retiros de frente de los inmuebles al sistema de tránsito peatonal . </li></ul><ul><li>Satisfacer las necesidades de desplazamiento y recreación de los ciudadanos que viven y transitan por el Municipio . </li></ul><ul><li>A portar las zonas de paso y permanencia más limpias y seguras </li></ul>EL PLAN CONTEMPLA:
  11. 11. <ul><li>  </li></ul>“ ZONA DURA”: Destinada al tránsito rápido del peatón sin obstáculos que interfieran con su libre circulación. Objetivo: Agilizar el tránsito de los ciudadanos. “ ZONA BLANDA”: Provista de mobiliario urbano compuesto por quioscos, paradas de transporte público, bancos, alumbrado y totems para teléfonos e información . Objetivo: H umanizar las áreas públicas y , reactivar la vida comercial y vecinal del municipio. CORTE TRANSVERSAL DE LA AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA
  12. 12. <ul><li>Bocetos. Corte urbano y esquina con encuentro de bulevares </li></ul>
  13. 13. <ul><li>A la partir de la dinámica vehicular y peatonal en las calles Elice y Mis Encantos de la población de Chacao :   </li></ul><ul><li>E l Municipio se ve en la necesidad de aportar soluciones al conflicto vial y peatonal que se genera en ellas. </li></ul><ul><li>S urge la iniciativa de transformar el trayecto de ambas calles en un paseo peatonal implementando las características cualitativas del Plan Especial para la Avenida Francisco de Miranda , así como modificaciones puntuales para el paso vehicular . </li></ul>BOULEVARD MIS ENCANTOS (Calle Elice - Avenida Mis Encantos )   <ul><li>Implementando la recuperación de espacios públicos perdidos a consecuencia de construcciones ilegales permitidas en gestiones anteriores para: </li></ul><ul><li>- Ampliar la acera Este de 1,40 m a 4 m . </li></ul><ul><li>- L a reducción de la acera Oeste . </li></ul>
  14. 14. Una vez discutido y aprobado el Proyecto del “Boulevard Mis Encantos” por los residentes y comerciantes de la zona, y asumida la programación de la obra en función de las respuestas más urgentes, en enero del año 2002 el Alcalde del Municipio Chacao dicta el Decreto de Expropiación Nº 003-02 publicado en la Gaceta Municipal número Extraordinario 3875 de fecha 24 de enero de 2002, con motivo de la declaratoria de utilidad pública o interés social, la ampliación de la aceras de la calle Elice, entre las Avenidas Francisco de Miranda y Libertador de la Población de Chacao.
  15. 15. Imágenes actuales de la s acera s de la Calle Elice Vistas de la s anteriores acera s de la Calle Elice
  16. 16. IMÁGENES FACHADAS ACERA OESTE, CALLE ELICE
  17. 17. IMÁGENES FACHADAS ACERA ESTE, CALLE ELICE
  18. 18. 2 INVESTIGACIÓN Cuadro de eventos relacionados con el estudio de la Calle Elice. Esta sección tiene por objetivo, a través de una sistematización, tratar de probar la hipótesis antes descrita, ahora para llevar a cabo esto hay que tener presente dos cosas, una son los tiempos como se vinieron dando los acontecimientos inherentes a la calle Elice y la otra es la naturaleza de los datos posibles para el análisis, que son variados.
  19. 19. Fuentes de Información. <ul><li>- Registro Inmobiliario o Fuentes alternas de Base de Datos recopiladas de Registros Inmobiliarios. </li></ul><ul><li>- Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Chacao, Edo. Miranda. </li></ul><ul><li>- Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Chacao, Edo. Miranda. </li></ul><ul><li>- Oficina Local de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Chacao, Edo. Miranda. </li></ul><ul><li>- Dirección de Obras Públicas la Alcaldía del Municipio Chacao, Edo. Miranda. </li></ul><ul><li>- Locales de la Calle Elice. </li></ul>
  20. 20. <ul><li>Relación Bs/M² en las Operaciones Compra-Venta en la Calle Elice y sus Inmediaciones. </li></ul>Áreas de Estudios 2. Estudio de los Ingresos Brutos (Bs/Año) en los Locales Comerciales de la Calle Elice, entre los años 2003-2004. 3. Referencia de valores a partir de los Aforos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao. 4. Análisis de Encuesta en sitio a los Locales de la Calle Elice.
  21. 21. Relación Bs/M² en las Operaciones Compra-Venta en la Calle Elice y sus Inmediaciones. <ul><li>Definir proporción y Calles o Avenidas aledañas a la calle en Estudio que tengan un comportamiento similar y coadyuven a explicar el fenómeno de Mercado en la misma. </li></ul><ul><li>El comportamiento con respecto a la relación compra-venta en las calles símiles. </li></ul><ul><li>La relación compra-venta con respecto a los acontecimientos en el tiempo de la calle Elice. </li></ul><ul><li>Metodología. </li></ul><ul><li>Se obtiene una muestra de la calle en estudio y áreas más próximas de las calles aledañas en un radio de una cuadra aproximadamente. </li></ul><ul><li>Análisis en todas las calles y áreas aledañas a la Calle Elice. </li></ul><ul><li>Análisis de las calles de comportamiento similar. </li></ul><ul><li>Resultados estudio relación de las calles. </li></ul>Objetivos:
  22. 22. Obtención de la Muestra. <ul><li>Relación de referenciales definitivos (1997-2005) suministrados por CINPRONET C.A. </li></ul><ul><li>Lugar Nº de Ref. </li></ul><ul><li>Calle Elice 06 </li></ul><ul><li>Avenida Mis Encantos 35 </li></ul><ul><li>Avenida Francisco de Miranda 04 </li></ul><ul><li>Avenida Libertador 08 </li></ul><ul><li>Avenida Bello Campo 01 </li></ul><ul><li>Multicentro Empresarial del Este. 03 </li></ul><ul><li>Total Referenciales 57 </li></ul>
  23. 23. Relación de referenciales definitivos (1997-2005) suministrados por CINPRONET C.A.
  24. 24. Gráfico Bs/Mts2-Fecha de la Calle Elice, Av. Mis Encantos, Av. Francisco de Miranda, Av. Libertador, Av. Bello Campo y Multicentro Empresarial del Este. Por los saltos tan marcados y la escasa continuidad en la tendencia de las compras de inmuebles, deducimos que el comportamiento pareciera ser aleatorio e incoherente entre las calles o que el mercado no es sincero Análisis en todas las calles y áreas aledañas a la Calle Elice.
  25. 26. Gráficos por Calle de Promedio Bs/Mts2-Fecha
  26. 27. Cuadro Resumen de Promedios Bs/Mts2 Compra-Venta Años 1997 - 2005 Cuadro Resumen de Promedios No.- Compra-Venta Años 1997 - 2005
  27. 31. En donde: X1= Area (Mts2) X2= Edad del Inmueble. X3= Fecha de Protocolización
  28. 34. Gráfico de referenciales seleccionados en la Calle Elice y Av. Mis Encantos Años 1997 - 2005
  29. 35. Hay un aparente incremento desde el año 1997 hasta el año 2001, que bien podría estar acompañado a los procesos inflacionarios del momento o haber un crecimiento en si mismo producto tal vez de la inauguración del Centro Comercial SAMBIL (año 1998), corroborar esto no es producto del presente trabajo, lo si que no deja lugar a dudas para efectos del nuestro, es que hasta el año 2001 los precios no se mantuvieron constantes.
  30. 39. Estudio de los Ingresos Brutos (Bs/Año) en los Locales Comerciales de la Calle Elice, entre los años 2003-2004. <ul><li>objetivos: </li></ul><ul><li>1- Medir el % de los Ingresos Brutos desde la fecha 01-01-2003 hasta la fecha 12-12-2004, Local por Local y llevarlo a un promedio a anual y un índice por metro cuadrado. </li></ul><ul><li>2- Comparar la taza de crecimiento de los Ingresos Brutos por año con las tazas que mas influían en el período 2003-2004, con el objeto de constatar si en realidad hubo un incremento. </li></ul><ul><li>Metodología. </li></ul><ul><li>Obtención de la muestra. </li></ul><ul><li>Ordenar la muestra en una tabla y medir el % de incremento de los Ingreso Brutos. </li></ul><ul><li>Comparar Los Ingresos Brutos con Los Índices del Banco Central de Venezuela con respecto a los años 2003-2004. </li></ul><ul><li>Resultados del Estudio. </li></ul>
  31. 40. Cuadro de datos ordenados e Índices de Ingresos Brutos Locales Comerciales Calle Elice. Años 2003-2004 49,65 5.404.105 548.541.842 3.950.358 366.558.983 TOTAL PROMEDIO -6.64 2.896.573 447.520.474 3.102.484 479.333.737 155 9 249,79 2.078.742 194.362.421 594.288 55.565.882 94 8 52,16 737.275 112.065.836 484.547 73.651.164 152 7 17,79 20.129.692 925.965.837 17.089.682 786.125.389 46 6 27,52 8.225.358 316.676.283 6.450.388 248.339.925 39 5 50,83 1.530.888 534.448.196 1.014.952 354.329.887 349 4 33,33 728.194 402.734.711 546.145 302.051.033 553 3 110,38 10.329.278 1.778.701.627 4.909.797 845.467.117 172 2 45,56 1.980.943 224.401.195 1.360.935 154.166.708 113 1 % INCREMENTO TOTAL 2003-2004 BS / M2 INGRESOS BRUTOS 2004 2.004 BS / M2 INGRESOS BRUTOS 2003 2.003 AREA M2 LOCAL COMERCIAL Nº
  32. 41. Ingresos Brutos versus Índices.
  33. 42. Relación de % de incrementos Índices con Promedio de Ingresos Brutos/Año Calle Elice. - El ingreso Brito de la Calle Elice se ha incrementado alrededor de un 29% - La calle no ha mantenido un comportamiento constante, mas bien un comportamiento con tendencia al alza. RESULTADOS RELACIÓN INGESOS BRUTOS CALLE ELICE
  34. 43. La dirección de Catastro del Municipio Chacao es un departamento eficientemente sistematizado, y que toma con mucha seriedad su organización y manejo de información, la cual está actualizando periódicamente, esta dirección cuenta con su Departamento de Avalúos, dada la credibilidad del lugar, es lo que ha motivado a tomarlo en cuenta como elemento referencial en esta Investigación. ¿Por que tomar en cuenta la Dirección de Catastro? Referencia de valores a partir de los Aforos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao.
  35. 44. <ul><li>Referencia de valores a partir de los Aforos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao. </li></ul><ul><li>El objetivo del presente estudio es: </li></ul><ul><li>Conocer los valores promedios que ellos manejan (Bs/m²) en cada una de las dos aceras por cada año. </li></ul><ul><li>Conocer el crecimiento de valores (Bs/M²) en cada acera y luego en toda la Calle Elice (ambas aceras) </li></ul><ul><li>Constatar si el comportamiento de ambas Aceras es similar según la Dirección de Catastro </li></ul><ul><li>Chequear si hay alguna relación con sus valores (Bs/M²) en el tiempo con las mejoras de la Calle Elice. </li></ul><ul><li>Metodología. </li></ul><ul><li>Obtención de la muestra y calculo de los promedios x año de cada Acera. </li></ul><ul><li>Análisis y relación de los promedios de valores (BS/M²) de las aceras Este y Oeste de las Calle Elice. </li></ul><ul><li>Resultados del Estudio. </li></ul>
  36. 45. Obtención de la muestra de los Aforos y calculo de los promedios x año ACERA ESTE
  37. 46. Obtención de la muestra de los Aforos y calculo de los promedios x año ACERA OESTE
  38. 47. <ul><li>Esta tabla presenta los siguientes puntos: </li></ul><ul><li>La relación Bs/M² de una acera es diferente y más elevada con respecto a la otra. </li></ul><ul><li>En el año 2001 hay una caída en el valor Bs/M² (fecha coincidente con el aviso de Expropiación) </li></ul><ul><li>A partir del año 2001 paulatinamente los valores Bs/M² van creciendo hasta llegar al 2004 donde su incremento es notable. </li></ul>Resumen calculo de los promedios x año Aceras 1137867,65 1.137.867,65   2004 787.811,40   787.811,40 2003 984.081,58 1.141.415,21 826.747,95 2002 432.156,39   432.156,39 2001 806.117,19 950.965,16 661.269,21 2000 124.850,62   124.850,62 1998 132.918,94   132.918,94 1997 149.039,90 171.375,6 126.704,20 1996 PROMEDIO BS/M2 PROMEDIO BS/M2 PROMEDIO AMBAS ACERAS BS/M2 ACERA OESTE ACERA ESTE AÑO
  39. 48. Gráficos Acera Este, Acera Oeste y Ambas juntas.
  40. 49. Resultados del Estudio <ul><li>Ambas aceras tiene comportamientos de valores (Bs/M²) diferentes. </li></ul><ul><li>La Acera Oeste es mas constante en su comportamiento de valores (Bs/M²) </li></ul><ul><li>La Acera Este no presenta un comportamiento de valores (Bs/M²) constante, es más vulnerables a los cambios de la Calle Elice. </li></ul><ul><li>Ambas aceras presentan tendencias al alza. </li></ul><ul><li>La Acera Este presenta un cambio notable cuando se notifica el plan de Expropiación, y luego un crecimiento que pareciera ir acompañado de las mejoras de la Acera en los años 2003-2004. Este punto tiene gran similitud con el Primer estudio de esta investigación (Relación Bs/M² en las Operaciones Compra-Venta en la Calle Elice y sus Inmediaciones). </li></ul><ul><li>La acera Oeste la conforman dos (02) grandes inmuebles consolidados y hacen buen uso del aprovechamiento del terreno; la acera Este está conformada en la mayor parte de su trayecto por inmuebles con no están muy consolidados y que no hacen el mejor aprovechamiento del terreno en cuanto a porcentajes posibles de construcción. </li></ul>
  41. 50. Análisis de Encuesta en Sitio a los Locales Comerciales de la Calle Elice. <ul><li>Se diseñó un instrumento con el cual se pudiera abordar a los propietarios o encargados de los negocios para obtener datos sobre: </li></ul><ul><li>Tiempo de actividades del comercio en la calle Elice. </li></ul><ul><li>Motivaciones para ubicarse en esa calle. </li></ul><ul><li>Si el comercio operó alguna vez en otro lugar de la ciudad. </li></ul><ul><li>Si ha experimentado cambio de ramo en los últimos años. </li></ul><ul><li>Si son propietarios o inquilinos del inmueble que ocupan. </li></ul><ul><li>Obtener una aproximación del canon de arrendamiento. </li></ul><ul><li>Conocer su apreciación sobre el impacto que las mejoras de las aceras ha tenido o puede tener en su actividad comercial. </li></ul>
  42. 51. <ul><li>Metodología. </li></ul><ul><li>1- Encuesta (Obtención de Muestra) </li></ul><ul><li>2- Procesamiento y Resultados de la Muestra </li></ul><ul><li>3- Conclusiones. </li></ul><ul><li>Obtención de la Muestra. </li></ul><ul><li>La encuesta se realizó en ambas aceras de la calle Elice, sin embargo para el estudio de la información que ella aportó se trabajo en tres (03) grupos : </li></ul><ul><ul><li>La calle Elice en general. </li></ul></ul><ul><ul><li>La acera Este de la calle Elice. </li></ul></ul><ul><ul><li>La acera Oeste de la calle Elice. </li></ul></ul>16 6 3 6 3 21 34 Total de Locales 7 2 0 4 2 9 15 Acera Oeste 9 4 4 2 1 12 19 Acera Este Cant. Locales Arrendados Cant. Propietarios del Inmueble Cant. Loc. No Dispuestos a contestar Encuesta Cant. Locales Sin Encuestar Cant. Locales Cerrados Cant. Locales Encuestados Cant. Locales Existentes  
  43. 52. Relación de Locales Comerciales Existentes
  44. 54. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este ¿Cuantos años tiene el Negocio en la Av. Elice? Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle
  45. 55. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle ¿Que lo motivó a ubicar su negocio en la Av. Elice?
  46. 56. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle ¿Ha notado mejorías en su actividad comercial a partir de la ampliación de las aceras de la Av. Elice?
  47. 57. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle Debido a su ubicación, ¿Este local le resulta?
  48. 58. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle ¿Es usted propietario ó inquilino del local que ocupa?
  49. 59. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle ¿En cuales de estos rangos se encuentra el canon de arrendamiento?
  50. 60. Procesamiento y Resultado de la Muestra Acera Este Acera Oeste Encuesta General sin Discriminar Calle ¿De qué manera ha influido en la dinámica de su negocio las mejoras urbanas en las aceras de la Calle Elice y Av. Francisco de Miranda?
  51. 61. IMÁGENES FACHADAS ACERA ESTE, CALLE ELICE
  52. 62. IMÁGENES FACHADAS ACERA OESTE, CALLE ELICE
  53. 63. Resultó interesante descubrir que las aceras Este y Oeste de la Calle Elice registran comportamientos diferentes Acera Este 1.- Registro de frecuentes cambios de ramo en algunos locales comerciales durante los últimos cuatro (04) y diez (10) años, lo cual guarda relación con las fechas de discusión del proyecto del boulevard Mis Encantos y posterior ejecución, así como con la inauguración del centro comercial Sambil. - El 50 % de la muestra de esta acera tiene dos (02) o menos años en el local o con el ramo comercial actual. Las obras en las aceras tienen dos (02) años de haberse culminado. - Otro 30% de la muestra de esta acera tiene de tres (03) a cinco (05) años en el local o con el ramo actual; dinámica que puede guardar mayor relación con el centro comercial Sambil. 2.- Leve tendencia a presentar canon de arrendamientos mayores que en la acera Oeste. 3.- Subdivisión de locales comerciales y/o mayor aprovechamiento del inmueble. 4.- M ejora de fachadas. 5.- No se registra venta de locales comerciales.
  54. 64. Imágenes de locales que buscan mejor aprovechamiento del espacio
  55. 65. Imágenes de Inmuebles que han mejorado sus fachadas
  56. 66. 1.- Se observa que el 65 % de los comercios de esta acera tienen más de veinte (20) años de actividad y han conservado desde sus inicios el ramo al que se dedican, de donde se deduce existe un factor. 2.- El 11% de los locales tienen entre dos (02) y cuatro (04) de haberse establecido en la acera, tiempos que guardan relación con las obras de mejoras de estas. 3.- Cerca del 60% de los locales arrendados pagan canon de hasta dos millones de bolívares mensuales, teniendo en cuenta el área de la mayoría de locales de esta acera, resulta menor al promedio pagado en la acera Este. 4.- Algunos comerciantes de esta acera tienen la idea que en la acera Este resulta más rentable cualquier comercio. Creemos que esto va en paralelo con el ramo al que se dedique. Acera Oeste
  57. 67. 1.- Todos los locales comerciales tienen la percepción que la calle Elice es eje más comercial de Caracas, por tanto los locales comerciales son altamente deseables. 2.- Todos comercios esperan verse favorecidos por el gran flujo de peatones que circula por las aceras de la calle Elice a consecuencia del polo de atracción que significa el centro comercial Sambil. 3.- Los comerciantes están de acuerdo con que las mejoras urbanas han sido muy efectivas y gratificantes para el peatón. 4.- En la mayoría de los locales tienen por expectativa que las mejoras en las aceras les aporte mayor visibilidad y facilidad de acceso a los locales comerciales, y afecta positivamente su actividad comercial. 5.- La gran mayoría de los propietarios y encargados de comercios entrevistados acotan que la situación económica del país y la disminución del poder adquisitivo de la población afecta su actividad comercial y son determinantes que se imponen al impacto positivo de las mejoras urbanas en las aceras de la calle Elice. Aceras Este y Oste
  58. 68. Resultados y Conclusiones <ul><li>1. Se registró un sensible receso en el comportamiento del mercado inmobiliario de la calle Elice del municipio Chacao entre los años 2001 y 2004, período durante el cual se desarrollaron las etapas de proyecto, consulta, aprobación y ejecución de las obras de mejoras en los espacios públicos de la referida calle; que presumimos está relacionado con retenciones del inmueble ante la expectativa de construcción de la primera etapa del boulevard Mis Encantos. </li></ul>2. Al comparar los Ingresos Brutos de algunos comercios de la calle Elice a través de la muestra aleatoria que obtuvimos desde la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía de Chacao y compararlo con índices como la tasa de cambio de Bolívares por Dólar y el Índice de Precio al Consumidor (I.P.C.), se evidencia que el porcentaje de crecimiento que reflejan los Ingresos Brutos de los locales-muestra duplica con creces los porcentajes de aumentos de los otros índices.
  59. 69. <ul><li>3 La Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao refleja en los aforos de los inmuebles de uso comercial ubicados en las aceras Este y Oeste de la calle Elice, crecimientos diferentes del valor de los inmuebles, de donde se infiere cada acera registra comportamientos y dinámicas particulares. </li></ul><ul><ul><li>3.1 Los aforos de los inmuebles ubicados en la acera Este de la calle Elice, obtenidos de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Chacao, reflejan crecimiento en el período 2003-2004, lapso en el que se llevan a cabo las obras de mejoras en las aceras Oeste y Este de la calle Elice. </li></ul></ul><ul><ul><li>3.2 Los inmuebles ubicados en la acera Oeste hacen mejor uso del porcentaje de construcción que permite la parcela, en comparación con el aprovechamiento de los inmuebles de la acera Este. </li></ul></ul>
  60. 70. <ul><li>4 Al estudiar los resultados de las encuestas realizados a veintiún (21) locales comerciales de la calle Elice, constatamos que sus aceras Este y Oeste reflejan comportamientos diferentes. </li></ul>4.1 La acera Este ha visto aparecer nuevos locales comerciales, básicamente por la subdivisión de los locales existentes en un período que coincide con el inicio y culminación de obras de mejora de las aceras de la calle Elice, reflejando a su vez cambios de ramo frecuentes dado por el surgimiento de nuevos fondos de comercio durante los últimos cinco (05) años. Todos los comerciantes de esta acera plantean que se interesaron en posicionarse en ella por la gran cantidad de peatones que a diario visitan el centro comercial Sambil y que tienen como paso obligado la calle Elice, en busca de captar la atención de nuevos clientes potenciales. 4.2 Aún cuando la acera Oeste refleja dinámicas mucho más estables que la acera contraria, experimentó la aparición de nuevos fondos de comercio en el período de influencia de las obras de mejoramiento de las aceras de la calle.
  61. 71. <ul><li>4.3 Todos los comerciantes encuestados consideran que las mejoras urbanas aportarán grandes beneficios a sus negocios en la medida en que la economía de país mejore, sin embargo se pudo constatar a través de la muestra de Ingresos Brutos que los comercios han registrado crecimiento en su actividad económica. </li></ul>4.4 Todos los comerciantes coinciden en ponderar positivamente las mejoras de las aceras para beneficio del transeúnte.
  62. 72. Confirmaciòn del Sistema de Hipótesis planteado al inicio de la investigación: <ul><li>El Plan de Desarrollo Urbano para el mejoramiento de áreas públicas peatonales planteado y ejecutado por el Municipio Chacao en la calle Elice de la Población de Chacao, aporta valor económico a los inmuebles de uso comercial ubicados en ella y beneficia la actividad económica que en ellos se desarrolla. </li></ul><ul><li>El Centro Comercial Sambil-Caracas estimula la aparición de locales comerciales en sus alrededores que se ven favorecidos por el paso de clientes potenciales cerca de ellos. </li></ul>

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