(CMBS) Commercial Mortgage Bailout Saga


Published on

An explanation of the reason that banks have kept problem assets and why the great CMBS meltdown didn\'t happen (and won\'t happen).

Published in: Economy & Finance, Business
1 Like
  • Be the first to comment

No Downloads
Total Views
On Slideshare
From Embeds
Number of Embeds
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

(CMBS) Commercial Mortgage Bailout Saga

  1. 1. the commercial mortgage bailout saga (Cmbs) Summary The total volume of outstanding UK Commercial Real Estate (CRE) debt reached £247bn  at the end of 2007, comprising outstanding debt on bank balance sheets and the value of  outstanding commercial mortgage‐backed securitisations (CMBS).       The  total  disclosed  problem  loan  portfolios  of  Lloyds  and  RBS  that  were  provisionally  designated for the Treasury’s Asset Protection Scheme were £300bn.      Since 2007, CRE lenders were said to have had an increasing number of non‐performing  or defaulted loans in their portfolio against office, retail and leisure property assets in the  UK  and  Europe.    £43bn  of  loans  against  commercial  property  matured  in  2009  with  another £10bn in 2010.       We believed that none of this debt could be ‘refinanced’, and that there would be a flood  of defaulted assets rushed into the market by banks such as RBS desperate to clean up  their books....and yet, far from their slogan of ‘Make it Happen’, it ‘Didn’t Happen’.       Why?                                 1   
  2. 2.   STRICTLY PRIVATE & CONFIDENTIAL   The UK real estate market owes the banks £280bn...      220 Aggregated value of outstanding commercial real estate debt (£bn)  170 Source: De Montford University Lending Survey  120 70 20 ‐30 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08      ...with the largest volume of outstanding CMBS loans in the UK...    60 Outstanding CMBS in Europe (£bn)  40 Source: De Montford University Lending Survey / Fitch Ratings 20 0 UK Multi ‐ national Germany Netherlands Italy France Other       ....but the default risk is still concentrated in these banks rather than the MBS holders    60 50 40 30 20 10 0 2010 2011 2012 2013 2014 CMBS loans Regular loans         CMBS: The Commercial Mortgage Bailout Saga    The total volume of outstanding UK Commercial Real Estate (CRE) debt reached £247bn at the end of 2007,  comprising  outstanding  debt  on  bank  balance  sheets  and  the  value  of  outstanding  commercial  mortgage‐ backed  securitisations  (CMBS).  The  total  disclosed  problem  loan  portfolios  of  Lloyds  and  RBS  that  were  provisionally designated from the Treasury’s Asset Protection Scheme were £300bn.    Since 2007, CRE lenders were said to have had an increasing number of non‐performing or defaulted loans in  their portfolio against office, retail and leisure property assets in the UK and Europe.  And without wonder. The  collapse  of  the  global  credit  market  in  September  2008  has  caused  a  weakening  of  the  covenants  of  both  borrowers  and  tenants  and  a  fall  in  the  value  of  property  assets  as  investment  yields  have  widened  and  as  trading assets have seen margins squeezed.    The positive growth in the global economy since 2000 had meant that commercial real estate lenders have had  historically low incidences of arrears and defaults.     2   
  3. 3.   STRICTLY PRIVATE & CONFIDENTIAL   As a result of the write downs that many banks were forced to take in 2008 and 2009, regulatory capital was  impaired as financial institutions had to provision for the losses by setting capital aside – also reducing balance  sheet capacity for new lending. Governments swooned and the banks received billions in what has to be one  of the greatest debt for equity swaps of all time.  We believed that none of this debt could be ‘refinanced’, and  that  there  would  be  a  flood  of  defaulted  assets  rushed  into  the  market  by  banks  such  as  RBS  desperate  to  clean up their books....and yet, far from their slogan of ‘Make it Happen’, it ‘Didn’t Happen’.     Why?    Well,  given  the  scale  of  the distress,  the  widespread  lack  of  experience  in  managing distressed  or  defaulted  loans within the banks and above all the cushion of receiving billions in taxpayer money, banks are under no  incentive or government pressure to dispose of distressed assets or loans.  In fact, they are being encouraged  by central government to lend more than they were and have been provided with the liquidity to refinance the  loans internally.    Specifically, banks are holding onto troubled loans and refinancing them for several reasons;    1. They believe that the market would not offer them anything more than a significantly discounted  price for the assets. This is following a cascade of PE, private investor interest in ‘bidding’ banks  below market value.     Perhaps it was Philip Green who best demonstrated this by hoping on a plane to Iceland after the  widespread default and offered ‘peanuts’ for several large Icelandic owned companies.    2. The belief that, over time, markets will recover and they will be able to exit at face value or less  of a discount to fire selling today. Economic growth and market recovery will see them through.    3. Banks  have  learnt  from  the  mistakes  of  the  last  recession  (1990/3)  when  many,  most  notably  Barclays,  panicked  and  defaulted  borrowers.  This  left  the  banks  with  thousands  of  real  estate  assets that continued to fall in value because of under‐management and fire‐selling.    4. They have no incentive to sell the assets or loans.    5. Low cost financing allows them to refinance loans cheaply, central banks are more than happy to  provide sufficient liquidity.    ‘Extend & Pretend’    There  is  a  widespread  practice  within  the  banks  to  ‘extend  and  pretend’  whereby  they  ‘roll‐over’  maturing  loans  with  new  covenants  and  pretend  that  the  loan  is  performing.      This  is  made  all  the  more  allowable  because in the UK we have ‘upward‐only’ rents. This means that although the rental market has declined in  some parts of the UK by up to 30%, tenants continue to pay the same rent they agreed at the last review. This  sustains the continuation of rent from which the interest on the loan is paid. The loan may well be worth less  than the asset, since asset price yields have widened, but the interest is being serviced.    CMBS    In  the  UK,  far  less  of  the  loans  advanced  by  banks  against  real  estate  assets  were  securitised  compared  to  other  countries  such  as  the  US.  Commercial  Mortgage  Backed  Securities  (CMBS)  are  bonds  created  after  splitting the risk of a whole into many pieces, before being sold to investors who took the risk the loan may  default for the price of the interest they received from the underlying loan.       As a result, when a default on a loan occurs, far more of the loans in the UK are still held on the books of the  bank, rather than with bond holders who bought the CMBS. This allows the bank to ‘extend and pretend’ as  above. In the case of defaulting CMBS, it is more difficult to resolve the default because there may be 1,000  holders of the CMBS who need to somehow get together and enforce their security over the asset.  3   
  4. 4.   STRICTLY PRIVATE & CONFIDENTIAL   In conclusion, the commercial mortgage bailout saga has left a market confused, bemused and humbled.     The great crash that we all expected, the fears over the un‐refinanceable debt mountain of banks such as RBS,  the flood of cheap, distressed assets into the market, didn’t happen. Real estate asset values have rebounded  from the lows of Q1 2009 according to the Investment Property Databank and the market seems to be looking  to growth once again. It seems as if the view of the banks to hold onto their loan assets, wait until the market  recovery  and  then  redeem  the  full  value  is  paying  off.  This  way,  they  eventually  realise  a  profit  on  the  difference between the written down value of the assets and the redeemed value as a profit which they will  keep, given that their tax losses were so big in 2008 and 2009.    Whilst the environment is of course still uncertain and it is probably far too soon to say,  my guess is that the  Treasury will see a solid profit on its investment in the banks for the taxpayer, and a super one at that.    In short, it seems as if RBS did ‘Make it Happen’ after all.      4