Plh ivry-orientations-et-programme-dactions-conseil-municipal-23 juin 2011
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Plh ivry-orientations-et-programme-dactions-conseil-municipal-23 juin 2011 Plh ivry-orientations-et-programme-dactions-conseil-municipal-23 juin 2011 Presentation Transcript

  • Elaboration du Programme Local de l’HabitatOrientations et Programme d’actionsConseil Municipal du 23 Juin 2011
  • SommairePréambule p. 41. Orientations p. 51.1 Rappel du contexte institutionnel p. 51.2 Orientations générales p. 61.3 Rappel du projet d’orientations p. 71.4 Orientations p. 101.5 Impact démographique p. 102. Programme d’actions p. 112.1 Politique foncière et volume global de la construction neuve p.122.2 Développement et renouvellement de l’offre locative sociale p.17 2.2.1 Construction de logements locatifs sociaux p. 17 2.2.2 Renouvellement du parc HLM p. 19 2.2.3 Réhabilitation des logements locatifs sociaux p.23 2.2.4 Equilibre de peuplement dans le parc social p. 28 2.2.5 Supplément de Loyer de Solidarité p.302.3 Accession sociale à la propriété p. 332.4 Locatif intermédiaire p.34 2
  • Sommaire2.5 Mettre à niveau et développer l’offre de logements adaptés et d’hébergement p.35 2.5.1 Logement pour personnes âgées p.35 2.5.2 Logement des jeunes p.36 2.5.3 Hébergement spécifique p.37 2.5.4 Hébergement d’urgence p.38 2.5.5 habitat des personnes handicapées p.39 2.5.6 Accueil des gens du voyage p.402.6 Amélioration du parc privé ancien p.42 2.6.1 Lutte contre l’habitat indigne et la précarité énergétique : PIG et MOUS p. 42 2.6.2 Lutte contre l’habitat indigne: de nouveaux périmètres opérationnels p. 43 2.6.3 Interventions sur les copropriétés dégradées fragiles p. 44 2.6.4 Développement d’une offre en loyer modéré et traitement de l’habitat indigne p. 46 2.6.6 Interventions sur les hôtels meublés p. 472.7 Mise à niveau et développement des équipements publics p.492.8 Observation et animation p.51Synthèse des financements p.52 3
  • PréambulePar délibération du 25 juin 2009, le Conseil Municipal d’Ivry- Lélaboration du diagnostic a été suivie par un comité techniquesur-Seine a décidé d’engager l’élaboration d’un Programme réunissant les services de la Ville et ses principaux partenaires,Local de l’Habitat. qui sest réuni les 2 février, 17 juin et 19 octobre 2010. Le diagnostic a été validé par la Commission Urbanisme du 15Le PLH définit, pour une drée de six ans, les objectifs et les décembre 2010.moyens à mettre en mettre par la Ville pour répondre auxbesoins en logements et en hébergement. Il vise notammentà favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, et à • Travaillées par les élus et les services sur la base de différentsaméliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes scénarios de travail, les grandes orientations de la politiquehandicapées. Il doit en outre assurer entre les quartiers une locale de l’habitat ont ensuite été précisées, puis débattues avecrépartition équilibrée de l’offre de logements. (Code de la les habitants et les partenaires de la Ville lors de trois réunionsConstruction et de l’Habitation, art. L302-1) publiques tenues les 3, 10 et 15 mars 2011.L’élaboration du PLH s’est effectuée en trois phases : • Les orientations ont ensuite été traduites en un programme d’actions, affiné lors de réunions avec les services de l’Etat le 6• Un diagnostic sur le fonctionnement du marché local du avril, avec les bailleurs sociaux le 29 avril, et avec le comitélogement et sur les conditions d’habitat a été réalisé durant technique le 13 mai 2011. Ce projet a été présenté à lale 1 semestre 2010. Commission municipale d’urbanisme le 24 mai, puis a fait l’objetL’expertise des acteurs locaux a été sollicitée lors de quatre d’une dernière réunion de travail avec les services de l’Etat le 7ateliers sur les thématiques suivantes : juin 2011.- le parc locatif social, le 21 juin 2010- les logements spécifiques, le 22 juin- le foncier et l’accession à la propriété, le 28 juin- l’habitat indigne, le 29 juin. Après validation par le conseil municipal, le projet de PLH, composé du diagnostic, des orientations et du programmeEn outre, quatre réunions de concertation ont été organisées d’action, sera soumis au Comité Régional de l’Habitat enavec les habitants dans les quartiers : septembre 2011. Le PLH prendra alors effet à compter du 1er janvier 2012.- Petit-Ivry et Mirabeau : le 14 septembre 2010- Ivry-Port : le 15 septembre- Centre-ville et Parmentier : le 20 septembre- Monmousseau : le 21 septembre 4
  • 1. Orientations1.1 Rappel du contexte institutionnel Carte de l’O.I.N Orly-Rungis-Seine Amont; périmètres stratégiquesLe développement urbain d’Ivry, et notamment ledéveloppement de l’habitat, sont cadrés par plusieurs projetssur l’Ile de France :• Le schéma directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF)qui prévoît, pour pallier au déficit marqué de logements, laconstruction annuelle de 60 à 70 000 logements dont 7 500sur le Val-de-Marne.• L’Opération d’Intérêt National Orly-Rungis-SeineAmont (O.I.N. ORSA). Créée par décrets du 10 mai 2007,l’O.I.N est une vaste opération d’urbanisme et dedéveloppement qui concerne les territoires de 12 communesdu Val-de-Marne. Le secteur Ivry-Confluences fait partie deses périmètres stratégiques. Un objectif de 3 000logements, à raison de 500/an, est avancé pour Ivry.• Le Plan Local d’Urbanisme d’Ivry est actuellement enrévision. Le PLU devra être compatible avec le PLH. Le faitque ces deux documents soient élaborés simultanément parla Ville favorise évidemment cette compatibilité. L’ objectif de500 logements par an est préconisé par l’Etat dans le «porter à connaissance » du PLU ainsi que dans celui duPLH.Par ailleurs, la Ville a été liée avec l’Etat par des conventionstriennales sur la construction de logements. La dernière endate porte sur la période 2005-2008. Elle fixait des objectifsd’équilibre sur la construction neuve (logements familiaux) etla diversification de l’habitat.Bilan :2005-2008 : 1145 logements2001-2010 : 3400 logements 5Prévisions 2012-2017 : 2915 logements.
  • 1. Orientations1.2 Orientations généralesLa Ville souhaite maîtriser son développement urbain et le • Une mise à niveau des structures d’hébergementdéveloppement de l’habitat, en donnant priorité aux besoins destinées à des publics spécifiques afin de faire face àdes Ivryens à ceux des salariés sur Ivry. l’évolution prévisible des besoins ; • Des interventions visant à compléter l’offreLes orientations générales de la Ville prévoient : d’équipements publics pour accompagner le développement urbain et la croissance démographique.• Une montée en régime progressive de la constructionneuve de logements, en fonction : - des moyens financiers disponibles de la part de la Ville et de ses partenaires; - de la capacité d’accueil de la Ville (capacité des équipements, « vivre ensemble », mixité sociale… - des délais techniques de mobilisation du foncier et de mise en œuvre opérationnelle des zones d’aménagement (Ivry-Confluences notamment), incluant les questions de relogement.• Des actions renforcées sur le parc de logements existant.Il s’agit de conforter la cohésion sociale en évitant qu’un écartne se creuse -en termes de qualité et d’attractivité du bâti et depeuplement- entre l’existant et le neuf. Ecart que l’onretrouverait également au niveau des performances thermiquesdes logements. Ces actions concerneront tant le parc HLM quele parc privé dégradé.• La requalification durable du secteur Gagarine, par laréalisation du projet présenté à l’ANRU qui prévoit la démolitionde 284 logements, avec reconstruction sur 2 autres sites, et larestructuration lourde des 381 logements restants 6
  • 1. Orientations1-3 rappel du projet d’orientation du PLHLes orientation du PLH correspondent à la volonté de la Ville d’Ivry de poursuivre l’effort de construction neuve, tout enconcentrant dans un premier temps ses actions sur le parc existant (public, privé, structures d’hébergement) ainsi que sur lesactions d’accompagnement (mise à niveau des équipements et infrastructures, amélioration des espaces publics).Cela permet ainsi :- une requalification durable du parc existant, évitant que l‘écart de qualité, d’attractivité et donc de peuplement ne se creuseentre l’existant et le neuf,- de mieux préparer l’accueil de nouveaux habitants ainsi que la mise en œuvre opérationnelle du projet Ivry-Confluences.Le projet de PLH a donc été élaboré sur la base d’un diagnostic qui a permis de dégager 4 enjeux d’importance pour le devenirde la commune.* Territorialisation de la production de logements et réalité communaleIl est donc important de rappeler que les orientations de la Ville ne sont pas en contradiction avec les objectifs de l’Etat, maisproposent une approche globale qui intègre plusieurs paramètres :les dispositifs qui s’imposent à la Ville : les orientations du SDRIF, le porter à connaissance de l’Etat, le protocole signé avecl’EPA Orsa,•le contexte local avec la ZAC Ivry Confluence qui prévoit la construction de 5600 logements d’ici 15 à 20 ans, la ZAC du Plateauavec la réalisation de 900 à 1000 logements et le projet de rénovation urbaine sur le secteur Gagarine (démolition de 250logements, construction de 650),•le contexte financier : les contraintes budgétaires qui pèsent et vont peser sur le niveau d’intervention de la ville, ainsi que leniveau d’engagement de l’Etat.
  • 1. OrientationsLe PLH se situe donc ainsi à plusieurs niveaux :1/ le rapport entre construction de logement social et les autres logements : la production de logements sociaux induit uneforte participation financière de la ville au niveau de la construction mais également des équipements induits et en fonction dunombre de logements produits une des variables peut être sur le niveau de participation de la Ville.2/ le choix entre construire un nombre conséquent de logements tout type confondus ou améliorer l’habitat existant(patrimoine social et privé) : Ces patrimoines possèdent des caractéristiques similaires : ancienneté du bâti, vieillissement dela population, logement sous ou sur occupé.Les patrimoines public et privé ont bénéficié d’un traitement depuis plusieurs années au travers de différents dispositifs(réhabilitation Palulos, politique de Ville avec les ZUS, restructuration, OPAH, acquisition amélioration, conventionnement,..),la poursuite d’actions très ciblées est donc nécessaire notamment sur les normes d’adaptabilité (retraité et handicapé), auxnormes énergétiques (dépenses de charges pour les locataires,..).3/ les dispositifs d’hébergements : Ils représentent un nombre non négligeable de logements /places avec (sans doute) uneréflexion à engager sur le type de financement (privé ou public) car les populations concernées par ce type de logement de faitont peu de moyens ; d’où les incidences financières pour la ville.4/ les cités de l’OPH : Les hypothèses prévoient 300 logements à réhabiliter par an, notamment sur l’OPH, ce qui implique uneparticipation de la Ville conséquente.En conclusion, la conjugaison à la fois de l’arrivée de population nouvelle (connaissance de la commune, catégorie socialeplus élevée, demande d’équipements,..) et le maintien d’un équilibre social avec la population existante est certainementl’enjeu le plus important à savoir poursuivre une politique de l’Habitat qui aurait comme cadre l’équilibre entre cohésion socialeet cohésion urbaine ; ce qui déterminerait un volume global de construction et d’équipements. 8
  • 1. Orientations*Un projet de PLH compatible entre la politique territoriale prônée par l’Etat et la réalité communale- sur la production de logementsIvry compterait en 2022, 65 950 habitants. Une progression raisonnable du nombre de logements construits, tout en balayantl’ensemble des champs d’activités, préservera la ville d’un certain nombre de déséquilibres à long terme, d’où la proposition d’unrythme de 350/400 logements par an jusqu’en 2014, pour reprendre à hauteur de 500 jusqu’en fin de PLH, soit 2915 nouveauxlogements (ou 2545 avec la destruction de 360 logements liés aux opérations d’urbanisme).- sur la diversité de l’offreAprès discussions avec les représentants de l’Etat, il est proposé une répartition équilibrée de logements sociaux tous typesconfondus et les logements autres pour tenir compte des réalités communales. A noter que 7% de l’ensemble de logements toustypes confondus concerne la réalisation de logement locatif privé à montant modéré (13 à 15 euros/m2 contre 22 euros/m2 dans leloyer libre).Cette production de logements sociaux se situe ainsi à la hauteur du pourcentage de logements sociaux existants au titre desrésidences principales (36%). Maintenir un nombre suffisant de logements sociaux permettra non seulement de répondre à lademande en attente mais aussi aux opérations de relogements dans les zones de renouvellement urbain.Une convention partenariale avec l’Etat sur les attributions de logements sera également proposée afin de conjuguer les efforts derelogements.- sur le niveau à réaliser de PLAiLe PLH réaffirme également la nécessité de réaliser davantage de PLAi, en fonction dune réalité non seulement communale, maisaussi connue et reconnue sur le territoire de lIle de France où le niveau de revenus des demandeurs (et donc de leur situationsociale) implique d’en réaliser un nombre suffisant (20%).- sur l’exonération du supplément de loyer de solidarité (SLS)Le PLH prévoit une exonération du supplément de loyer de solidarité (SLS) qui concernera des secteurs de mixité sociale à conforter.Cette exonération serait appliquée sur une durée de 3 ans, permettant une étude des conséquences de lapplication du SLS surcertains groupes fragiles.- sur l’habitat insalubreSur le traitement de l’habitat insalubre et en fonction des nouvelles directives annoncées de l’Etat,, sur les dispositifs à venir, uneétude pré opérationnelle initiée par la Ville d’Ivry sera finalisée en fin d’année 2011 ; ce qui permettra de préciser (par voie d’avenant) 9les actions énoncées dans le PLH, dans les quartiers et sur un certain nombres d’immeubles ciblés.
  • 1. Orientations1.4 Orientations (chiffre brut sans les démolitions) • réhabilitation parc public :environ 300 logements HLM / an, avec priorités à l’amélioration des performances thermiques,Construction : à l’adaptation au vieillissement et à l’amélioration des espaces extérieurs•environ 2 915 logements brut (2545 net démolitions) au totaldurant les 6 années du PLH, soit un rythme moyen d’environ • parc privé dégradé : interventions fortes , par des méthodes450 logements par an. incitatives et le cas échéant, lorsque celles-ci seraient demeurées sans effet, par des moyens coercitifs.•1100 logements locatifs sociaux (hors résidences ethébergement), dont 720 financés en PLUS, 300 en PLA.I 1.5 Impacts démographiquespour répondre à la demande très sociale et notamment auxbesoins de relogement. Sur les 6 années 2012 - 2017, ce scénario implique une augmentation du nombre de logements d’environ 2 500 (2• 1522 logements en accession à la propriété (avec plafonds 900 construits - 370 démolis), et une augmentation dede ressources), dont 480 à prix maîtrisés et 1 052 à prix population d’environ 6 200 personnes (en tenant compte deintermédiaires. la baisse de la taille moyenne des ménages dans le parc existant).•270 logements locatifs privés intermédiairesSoit 37% de logements sociaux pour 63% de logements en 1/1/2012 1/1/2018accession/ locatif privé intermédiaire (9% pour le locatif Ages Ecart Estimation Simulationprivé intermédiaire), Moins de 3 ans 2 390 2 600 210Ajoutée à cette programmation, la réalisation de 906 3 à 5 ans 2 120 2 500 380logements spécifiques/517 net des démolitions (étudiants, 6 à 10 ans 3 260 3 700 440retraités, handicapés,..). 11 à 17 ans 4 390 4 900 510 18 à 24 ans 6 810 7 600 790 25 à 39 ans 13 660 15 300 1 640 40 à 54 ans 11 440 12 600 1 160 55 à 64 ans 5 870 6 400 530 65 à 79 ans 5 190 5 700 510 80 ans ou plus 2 070 2 100 30 Ensemble 57 200 63 400 6 200 10
  • 2. Programme d’actions 11
  • 2.1. Politique foncière et volume global de la construction neuveContexte et enjeuxLa ville dispose d’un potentiel foncier significatif pour faire face à des besoins en logements importants. Partant d’un rythme de constructionneuve d’environ 300 logements par an durant la dernière décennie, la Ville accroît son effort pour atteindre 500 logt / an en moyenne sur lapériode 2012 - 2017. Les opérations prévues (cf. liste ci-après) totalisent 2 545 logements familiaux, auxquels s’ajoutent 517 logementsspécifiques, en structures d’hébergement. Il s’agit de totaux nets de démolitions.La répartition de la production (nette des démolitions) entre le secteur social et le secteur privé est la suivante : dt social privˇ Total nb % nb % Logements familiaux 2 545 953 37,4% 1 592 62,6% Logements spˇcifiques 517 267 51,6% 250 48,4% Total logements familiaux + spˇcifiques 3 062 1 220 40% 1 842 60%Cet objectif quantitatif se double d’objectifs qualitatifs ambitieux : qualité urbaine architecturale et sociale (cadrés par la Charte Qualité Habitat etpar la Charte des écoquartiers…), qualité environnementale (Plan Climat-Energie).ObjectifsMobiliser et maîtriser la ressource foncière en quantité suffisante pour atteindre les objectifs quantitatifs et qualitatifs du PLH.Anticiper sur les besoins fonciers du PLH suivant.ModalitésRéserves foncières, prises en charge par la Ville dans le passé (notamment sur Ivry port), mais avec impact sur le montage desopérations aujourd’hui ; désormais à la charge de l’EPFIF ou de la SEM selon les secteurs opérationnels, et le cas échéant de la Ville pourquelques opérations en diffusAménagement sous forme principalement de ZAC.NB Réflexion à engager dans le cadre de la révision du PLU sur l’opportunité d’introduire des secteurs de mixité urbaine.Acteurs concernésVille, EPF, aménageurs, bailleurs sociaux, promoteurs.Coût et financement : Coût du portage foncier à préciser.Déficit foncier des opérations de construction aidée : cf. les fiches correspondantes.Échéances : application immédiate.Indicateurs de suiviNombre et nature des logements mis en service. Etat des réserves foncières en équivalent d’année de constructionActions connexes :Soutien au locatif social (participation directe et aide indirecte au foncier dans les ZAC) et à l’accession abordable12(aide indirecte au foncier éventuelle en ZAC ).
  • 2.1. Politique foncière et volume global de la construction neuvePrévision de livraison de logements sur les 6 années 2012 à 2017 Loc. privé Total Acc. Spécifique Spécifique Total logts. Anné e Opérations Accession Total Acc. intermédiai Loc. social logements social privé social spécifiques re ordinaires Zac du Plateau 1ère tranche (1) 65 55 110 41 151 69/77, rue Mirabeau 40 40 2012 2/2bis rue de Chateaudun 23 23 23 Diffus 20 20 20 Tota l 108 55 153 81 234 Zac du Plateau 1ère tranche (2) 47 47 1, rue Louis Bertrand 38 38 38 52bis, av M. Thorez . 29 29 9 7 45 59, av M. Thorez . 28 28 28 Angle Marat/Saint-Just 67 67 177, rue Hartmann 80 80 133/155, av enue de Verdun (1) 52 52 52 89, av M. Thorez . 20 20 30 60 2013 39/43, rue Louis Bertrand 15 15 15 23, rue Denis Papin 18 18 3 bis, rue Louis Rousseau 50 50 9, rue Fouilloux 140 140 Diffus 20 20 20 Tota l 182 182 57 201 450 50 140 190 Carnot/Lefèvre 1ère tranche 78 78 96 174 184 184 38/40, rue Gabriel Péri 48 32 80 80 25 25 Ivry C. 1ère tranche Molinari 86 57 143 71 214 Ivry C. 1ère tranche Molière 32 22 54 81 135 Ivry C. 1ère tranche BHV 19 13 32 32 64 2014 Ivry C. 1ère tranche îlot de la 31 31 31 Gare Caserne des Pompiers 23 23 Zac du Plateau 2ème tranche (1) 60 40 100 100 200 1, rue Barbès 100 100 Diffus 20 20 20 Tota l 343 195 538 23 380 941 100 209 309 13
  • 2.1. Politique foncière et volume global de la construction neuvePrévision de livraison de logements sur les 6 années 2012 à 2017. Suite Loc. privé Total Acc. Spécifique Spécifique Total logts. Anné e Opérations Accession Total Acc. intermédiai Loc. social logements social privé social spécifiques re ordinaires Lamant Coutant 30 30 30 30 90 Ivry C. 1ère tranche 30 40 70 30 100 200 Ivry C. 1ère tranche Jean-Jaurès 100 100 Ivry C. 1ère tranche 65 65 2015 Zac du Plateau 2ème tranche (2) 60 40 100 100 200 19, rue René Villars 25 25 25 62, rue Mirabeau 25 25 25 Diffus 20 20 20 Tota l 160 110 270 60 230 560 0 165 165 Carnot/Lefèv re 2ème tranche 69 69 21 90 135/155, av enue de Verdun (2) 142 142 2016 Ivry C. 1ère tranche 45 30 75 30 45 150 Diffus 20 20 20 Tota l 134 30 164 30 66 260 142 142 11/19, rue Jules Ferry 45 30 75 35 40 150 Ivry C. 1ère tranche 15 30 45 30 75 150 2017 Robin/Thorez 45 30 75 35 40 150 Ivry C. 1ère tranche 100 100 Diffus 20 20 20 Tota l 125 90 215 100 155 470 100 100dé molitions Zac du Plateauloge me nts Zac Ivry-Confluences Loc. privé Total Acc. Spécifique Spécifique Total logts. Accession Total Acc. intermédiai Loc. social logements social privé social spécifiques re ordinairesTOTAL 2012-2017 1052 480 1522 270 1113 2915 250 656 906TOTAL NET DES DEMOLITIONS 1052 480 1522 70 953 2545 250 267 517 production production production familiale SYNTHESE SUR LES 6 production totale nette familiale nette des ANNÉES totale brute des brute démolition démolitions s Privé 61% 53% 63% 60% Social 38% 46% 37% 40% Nombre de loge me nts 2915 3821 2545 3062 14
  • 2.1. Politique foncière et volume global de la construction neuvePrévision de livraison de logements sur les 6 années 2012 à 2017. Répartition par quartiers. Cf carte page suivante. Total Loc. privé Total Accessio Acc. Spécifique Spécifique logts. QUARTIERS Total Acc. intermédiai Loc. social logements % % n social privé social spécifique re ordinaires sCENTRE VILLE 48 32 80 0 67 147 5% 50 25 75 8%IVRY PORT 227 223 450 108 404 962 33% 100 165 265 29%MIRABEAU 151 0 151 30 40 231 8% 100 0 100 11%MONMOUSSEAU- 147 30 177 30 147 354 12% 0 184 184 20%VEROLLOTPARMENTIER 0 0 0 23 80 103 4% 0 140 140 15%PETIT IVRY 379 195 564 79 375 1 018 35% 0 142 142 16%TOTAL DIFFUS 100 0 100 0 0 100 3% 0 0 0 0%TOTAL IVRY 1 052 480 1 522 270 1 113 2 915 100% 250 656 906 100% 15
  • 2.1. Politique foncière et volume global de la construction neuve 16
  • 2.2. Développement et renouvellement de l’offre locative sociale 2.2.1 Construction de logements locatifs sociauxContexte et enjeux.Une forte demande de logement social, dans le département et plus particulièrement à Ivry : plus de 6 000 demandes en instance, dont les 3/4émanant de demandeurs entrant dans les plafonds PLAI.La rotation est en baisse, et la forte pression de la demande très sociale entraîne une paupérisation de l’occupation du parc.Le parc locatif privé pour sa part n’assure plus depuis de nombreuses années un rôle de régulation. La valorisation immobilière entraîne en effetune érosion progressive du parc locatif privé à loyers raisonnables et un accroissement important des taux d’effort des locataires.Objectifs :Construction de 1113 logements locatifs sociaux bruts, soit 953 net (158 par an en moyenne sur la période 2012-2017) ; la Ville d’Ivrydemandera à l’Etat le financement de 693 en PLUS (73%), 190 en PLA-i (20%), 70 en PLS (7%). Cet objectif est net des démolitions, et neprend pas en compte l’opération ANRU Gagarine-Truillot (cf. action 2.2.2).Afin de maintenir le taux existant de logements locatifs sociaux (38%), il est nécessaire de maintenir la répartition suivante :Environ 200 de ces logements seront affectés au relogement de ménages habitant dans les zones d’aménagement (ZAC Plateau, IvryConfluence, cité Carnot et diffus), et dans les opérations de résorption de l’habitat privé indigne. Compte-tenu de la faible solvabilité desménages concernés, il est indispensable qu’une proportion importante de ces logements soit financée en PLA-I.Les ventes de patrimoine HLM ne sont pas souhaitées, sauf pour de petits patrimoines diffus, d’un intérêt social et urbain limité, à condition qu’ilssoient en bon état. Ces ventes auraient peu d’impact sur la mixité et sur l’offre, car ces patrimoines ne connaissent pas de rotation. Ventespossibles également en secteur de renouvellement urbain si enjeu pour le projet urbain.Les déconventionnements de patrimoine sont également à éviter, conformément aux positions adoptées par les principaux bailleurs dans leurConvention d’Utilité Sociale.En complément de la construction neuve, quelques acquisitions - améliorations sont souhaitables pour aider à la résorption de l’habitat indigneou à la consolidation du parc social de fait (immeubles occupés).Modalités :• Mise à disposition de foncier par la ville ou les aménageurs.• Participation au surcoût foncier des opérations avec les autres partenaires publics (Etat, Conseil Général...).NB Sous condition d’apport de fonds propres par l’organisme pour les subventions Conseil Général• Subvention complémentaire de la Ville à envisager, en fonction d’un barème à points pour des opérations atteignant un certain niveau enmatière de performance environnementale, de qualité acoustique, d’innovation architecturale et technique, de qualité urbaine (Densité, mixité),typologie, coût (quittance globale, loyer + charges)• Participation supplémentaire afin d’augmenter les droits de réservation complémentaires aux 30% existants.• Respect de la Charte Qualité Habitat 17
  • 2.2. Développement et renouvellement de l’offre locative sociale 2.2.1 Construction de logements locatifs sociauxActeurs concernés : Ville, Etat, autres collectivités, bailleurs, Caisse des Dépôts.Coût et financement :- Participation moyenne de 5000 € / logt en PLUS-PLA I et de 200 logt /an, soit 1 000 000 € en moyenne /an.- Participation “qualité“ complémentaire (montant à déterminer).- Participation sur des réservations supplémentaires de logements (montant à déterminer pour obtenir 40%).- Aide indirecte au foncier, notamment dans le cadre des ZAC.Échéances : application immédiate.Indicateurs de suivi : Nombre de logements sociaux réalisés par an par type et financement, suivi des conditions de financement,conditions d’occupation (Impact sur le parc existant).Actions connexes : Développement de l’accession sociale, du locatif intermédiaire; lutte contre l’habitat indigne. 18
  • 2.2. Développement et renouvellement de l’offre locative sociale 2.2.2 Renouvellement du parc HLMContexte et enjeuxLes groupes Gagarine (396 logements construits en 1961) et Extension Truillot (269 logements construits en 1965)présentent une occupation sociale précarisée et déséquilibrée, qui justifie le classement du secteur en zone urbaine sensible.Bien que favorablement situés au cœur de la commune, la forme urbaine et architecturale de ces immeubles est obsolète, cequi fait obstacle à la mixité sociale recherchée.La démolition d’une partie de ces logements (284), avec reconstitution de l’offre sur d’autres sites, complétée par larestructuration lourde des logements conservés (381) permettrait une requalification durable de ce secteur.La Ville a déposé un projet en ce sens auprès de l‘ANRU en décembre 2010.Objectifs : Une requalification durable de ce secteur stratégique à l’échelle de la Ville et de l’OIN.Quantitatifs: Gagarine (396 logts existants), Extension Truillot : (269 logts.)il est prévu de démolir 284 logements en les reconstituant sur d’autres sites fonciers, et d’engager une réhabilitation lourde surle reste (381 logements)Qualitatifs:L’ambition est d’offrir une nouvelle image au quartier et ouvrir la cité sur la Ville, afin de constituer un nouveau « morceau deville » avec notamment la création d’un éco-quartier La notion de patrimoine est à examiner au regard de cette ambition, puisqu’elle comprend une démolition partielle de la citéafin de développer une mixité des fonctions et une mixité sociale, ainsi que la création de liaisons. Le développement de programme d’activités au nord du site viendrait conforter le pôle tertiaire existant situé rue Truillot. Les enjeux concernent une meilleure intégration des bâtiments non impactés par le projet urbain et une amélioration sensibledes espaces publics et leur développement : création de place, square, protection phonique des voies ferrées, maillage viaire,encadrement du stationnement visant à libérer l’espace en surface pour les circulations douces… Enfin, les logements réhabilités devront améliorer les conditions de vie des locataires, et respecter les normesenvironnementales en matière de réhabilitation, en particulier une meilleure isolation phonique et thermique.Modalités : projet ANRU de la Ville déposé en Décembre 2010 , en cours de modification pour tenir compte desremarques de l’État (Conseil Municipal en octobre 2011 en vue du dépôt de dossier modifié) 19
  • 2.2. Développement et renouvellement de l’offre locative sociale 2.2.2 Renouvellement du parc HLMActeurs concernésOPH d’Ivry sur Seine, Ville, ANRUCoût et financementMontage prévisionnel (décembre 2010) sur les postes principaux à finaliser en fonction de l’actualisation du dossierANRU : Participation Ville :- Démolition : 4,250 M/€ ANRU : 34 M€- Réhabilitation : 22 M/€ CDC : 260 000 €- Résidentialisation : 609 000 € CRIF : 18M€- Aménagement : 19 M/€ CG : 9,4 M€- Équipement : 20 M/€ Ville : 23 M€ Bailleurs : 73 M€ Etat : 3,3 M€ Déficit ZAC : 10 M€EchéancesIndicateurs de suiviCf. procédure ANRUActions connexesOpération d’Intérêt National Orly-Rungis-Seine Amont, Mise en œuvre de la ZAC Ivry-Confluences, mise à niveau deséquipements 20
  • 2.2. Développement et renouvellement de l’offre locative sociale 2.2.2 Renouvellement du parc HLMCité GAGARINE. Etat existant396 logements livrés en 1961Réhabilités en 1994 Cité EXTENSION TRUILLOT Etat existant 269 logements livrés en 1965 Réhabilités en 1995 21
  • 2.2. Développement et renouvellement de l’offre locative sociale 2.2.2 Renouvellement du parc HLM 22
  • 2.2. Développement et renouvellement de l’offre locative sociale 2.2.3 Réhabilitation des logements locatifs sociauxContexte et enjeuxLe parc HLM, et principalement celui de l’OPH, est ancien : 55% du parc a été construit avant 1969. Bien que régulièremententretenu, il nécessite un effort important pour demeurer durablement attractif au regard de l’offre nouvelle.Il s’agit de conforter la cohésion sociale à l’échelle de la Ville, en évitant que les populations les moins solvables ne se trouvent, àterme, concentrées dans un parc dévalorisé, et d’autre part qu’elles supportent des charges de chauffage plus importantes quedans les segments plus récents du parc de logements.ObjectifsQualitatifs3 axes prioritaires ressortent du diagnostic : l’amélioration des performances thermiques, l’adaptation des logements auvieillissement et à la perte de mobilité des locataires, l’amélioration des espaces extérieursQuantitatifsRéhabilitation de 300 logements par anModalités1/ Diagnostic• amélioration des performances thermiques :100 % des diagnostics de performance énergétique réalisés dans l’année 201250 % des groupes en classe C au minimum à l’horizon 2017• adaptation au vieillissement100 % des diagnostics accessibilité réalisés dans l’année 20122/ Programmation travaux : en fonction des Plans de patrimoine actualisés par les bailleursActeurs concernésBailleurs (principalement OPH), Ville, Etat, Conseil Général, Conseil Régional 23
  • 2.2. Développement et renouvellement de l’offre locative sociale 2.2.3 Réhabilitation des logements locatifs sociauxCoût et financement Base prévisionnelle (aide à l’OPH) 40 000 € travaux par logement.Coût par logement :Emprunt (après amortissements prêts principaux): 19 000 €Exonération TFPB (sur travaux éco. énergie et adaptation): 9 000 €Subvention CG + CR: 6 000 €Subvention Ville: 6 000 € x 300 logements = Total subventions Ville: 1 800 000 € / anEchéancesIndicateurs de suivi : nombre de résidences et de logements réhabilités par bailleurs, nature et montant des travaux,performances énergétiques avant et après travaux, quittance globale (loyer + charges), satisfaction des locatairesActions connexes : marges de manœuvre et relations institutionnelles de l’OPH 24
  • 2.2. Développement et renouvellement de l’offre locative sociale 2.2.3 Réhabilitation des logements locatifs sociaux Montant correspondant en Bailleur Groupe Année Nature des travaux Keuro Tour Casanova- Tour J Hachette-M.Thorez 2012-2013 Réhabilitation performances énergétiques 16142 OPH E.Truillot-Gagarine 2014-2015 Réhabilitation lourdes. Perf énergétique 18050 Spinoza- Tour Raspail 2016-2017 Réhabilitation incluant perf énergétique 4 200 J. Moulin 2017 Réhabilitation menuiseries extérieures 1 700 Monmousseau 2011 Reprise des nez de balcons 80 Monmousseau 2011 Aménagement de locaux VO extérieurs 200 Efidis Monmousseau 2010 Modernisation des ascenseurs 88 Stalingrad 2010 Remplacement des chaudières individuelles 60 Stalingrad 2013 Remplacement des menuiseries extérieures 70 Boite aux lettres-Portes Hall- Digicode- Coopération et famille Réfection cages escaliers- Remplacement 6 rue Louis ROUSSEAU ballon EC non communiqué Av, H. Barbusse - Av de REHABILITATION : Remplacement ascenseurs- Athénée groupe Gambetta Verdun - rue du 19 mars Remplacement menuiseries- Isolation et 1962 2008-2010 ravalement de la façade 12 Changement des portes dans les parties communes-Campagne de travaux 25 dans les sanitaires des parties locatives- RIVP Travaux de chauffage 5 à 19 rue Gagnée 2011-2012 Lancement de maîtrise dœuvre pour réaménagement des espaces extérieurs( 61/63 avenue Casanova 2011-2012 rampe daccès parking, local poubelle, accès non communiqué 75 avenue Maurice Thorez 2013 Menuiseries - Remplacement par PVC 30 76 avenue Maurice Thorez 2012 PC - Réfection peinture 2 lgts/ palier 3 128 bd de Stalingrad 2019 Ravalement - Immeuble récent > 100 logts 420 France Habitation 128 bd de Stalingrad 2020 Halls - Réfection normale 32 128 bd de Stalingrad 2011 Chauffage ECS - Autres travaux 40 171 128 bd de Stalingrad 2014 Voirie - Réfection à lidentique des revêtements Remise en peinture des parties communes et GIE PROXILOGIS pour Logis- remise en peinture des menuiseries non communiqué Transports 25 13-15 rue Louis Rousseau 2016 métalliques extérieures
  • 2.2. Développement et renouvellement de l’offre locative sociale 2.2.3 Réhabilitation des logements locatifs sociaux (suite) Montant correspondant en Bailleur Groupe Année Nature des travaux Keuro Logements : remplacement portes, 75 10 rue Raspail 2008 convecteurs électriques, robinet gaz Parties communes : remplacement divers, 41 10 rue Raspail 2008 isolation des combles, eaux pluviales extérieur Batigère 49 10 rue Raspail 2009 Parties communes : modernisation ascenseur Remplacement des menuiseries- Réfection 10 rue Raspail 2010 peinture parties communes non communiqué 10 rue Raspail 2011 Ravalement non communiqué Rehab elec plomberie- remplacement fenetres- non communiqué 18 rue Monmousseau Realisés Voirie - Fermeture du parking 11 rue Michelet Realisés Ravalement Residentialisation non communiqué Ravalement remplacement des fenetres 7/7bis rue J.bonnefoix Realisés Residentialisation non communiqué 42bis rue St Just Travaux dentretien IDF Habitat Realisés 4-6-8 Allée Quincey non communiqué 58-60-62-64 bd Travaux dentretien Realisés Brandebourg non communiqué 149 rue Hartmann Realisés Réhabilitation 2004 non communiqué 14 rue Descartes Realisés Réhabilitation 2006 non communiqué 2014 Début des ravalements 2014 non communiqué rue Molière 2005 pas de travaux prévus non communiqué Antin Résidences rue Lénine 2001 pas de travaux prévus non communiqué Restructuration et réfection des halls pour aménagement de locaux OM et tri sélectif en RdC - Réfection des paliers et rénovation 65 BD H.Marqués : Depuis 2006 SIEMP installations électriques parties communesRéfection étanchéité des toitures terrasses non communiqué 66 BD H.Marqués : 2012 Réhabilitation du parking souterrain non communiqué 26
  • 2.2. Développement et renouvellement de l’offre locative sociale 2.2.3 Réhabilitation des logements locatifs sociaux 27
  • 2.2. Développement et 2.3 Peuplement du parc sociale renouvellement de l’offre locative social et politique de loyers 2.2.4 Equilibre de peuplement dans le parc HLMContexte et enjeuxLe diagnostic a fait apparaître la fragilité économique et sociale d’une part importante des ménages logés en HLM, ainsi que deceux qui sont inscrits comme demandeurs de logement. Les emménagés récents sont, dans l’ensemble, plus fragiles que lesménages en place. Ainsi, la part des ménages ayant des ressources inférieures à 60% des plafonds PLUS était-elle de 60% surl’ensemble du parc social, et de 65% dans les ZUS. Chez les emménagés récents, elle est respectivement de 73 et 83%. Le parcsocial connaît donc une paupérisation marquée et soutenue de son occupation.Les bailleurs devront donc conjuguer une politique d’accueil des ménages en difficultés, telle que définie dans le PDALPD etavec le maintien d’une nécessaire mixité sociale.On constate également une augmentation des situations de sous-occupation et de sur-occupation des logements.Objectifs- Politique d’attribution pour maintenir une mixité sociale sur le parc social de l’ensemble du territoire de la ville- Favoriser les mutations internes afin de limiter les situations de sous-occupation et de sur-occupation- Faciliter la sortie du parc HLM pour les ménages qui le peuvent et le souhaitent en leur proposant des produits adaptés(accession sociale à la propriété, logements locatifs privés...)ModalitésCréation d’une « fiche résidence » par ensemble immobilier, commune à l’ensemble des bailleurs (création d’un Atlas)Sensibilisation des réservataires à l’occupation sociale du patrimoine et aux objectifs en matière d’attribution (Charte)Convention partenariale avec l’Etat (gestion du contingent préfectoral avec le DALO, MOUS relogement,..)Acteurs concernésBailleurs, Ville, Etat, 28
  • 2.2. Développement et 2.3 Peuplement du parc sociale renouvellement de l’offre locative socialet politique de loyers 2.2.4 Equilibre de peuplement dans le parc HLMCoût et financementÉchéances : 2 semestre 2011: convention avec l’Etat2012 - 2017 : mise en œuvre de la conventionIndicateurs de suivi : Résidence par résidence: part des ménages ayant des ressources inférieures à 40% du plafond, desfamilles monoparentales, des familles nombreuses, indicateurs de gestion: impayés, contentieux.Actions connexesExonération temporaire du supplément de Loyer de Solidarité 29
  • 2.2. Développement et 2.3 Peuplement du parc sociale renouvellement de l’offre locative social et politique de loyers 2.2.5 Politique de loyer : SLSContexte et enjeuxLe Supplément de Loyer de Solidarité concerne environ 300 ménages sur la commune, soit environ 3,5 % des locataires du parc locatif social.Dans le parc de l’OPH, ils sont 214. Leur âge moyen est de 58,4 ans. Ils sont locataires depuis 21 ans en moyenne. Leur loyer actuel moyenest de 417 €, et le SLS auquel ils seraient assujettis est en moyenne de 218 €. Ces ménages plus solvables ont bien souvent une forteimplication dans la vie sociale (amicale des locataires, initiatives associatives, soutien individuel aux personnes en difficultés…). Ils structurentainsi un tissu relationnel de proximité qui apparaît au bailleur et à la Ville déterminant pour stabiliser la vie des résidences les plus fragiles etprévenir la dégradation de certaines situations.Les cités concernées sont presque en totalité situées dans une bande de 500 m autour des deux zones urbaines sensibles de Gagarine etPierre et Marie Curie, donc dans des secteurs sur lesquels la mixité sociale est à conforter. Cf. carte ci-après.Constatant la paupérisation croissante des ménages entrants, la fragilité croissante de l’occupation sociale et la montée rapide de phénomènesd’incivilité, l’OPH a souhaité stabiliser ces ménages plus solvables et bien insérés dans la vie locale. C’est pourquoi il n’a pas jusqu’à présentappliqué le SLS.A la demande des services de l’Etat, la Ville et l’OPH ont recherché la possibilité d’exonérer les cités les plus fragiles de l’application du SLS.Ceci ne s’est pas avéré possible, pour deux raisons principales :- La première tient à la structure de l’occupation sociale. Dans la plupart des cités de l’OPH cohabitent des personnes appartenant à descatégories sociales diversifiées. Les situations sont de plus évolutives. Aussi est-il difficile, à partir d’indicateurs statistiques, d’isoler les plus«fragiles» de ces cités en évitant l’arbitraire et les effets de seuil.- La seconde tient à l’implantation urbaine du patrimoine locatif social sur la commune, largement présent en petites unités qui structurent letissu urbain. Assujettir certaines cités au SLS et en exonérer d’autres, voisines des premières, serait difficilement gérable tant par le bailleur quepar la Ville.C’est pourquoi la Ville, qui développe dans le cadre du PLH différents produits permettant d’activer la mobilité résidentielle de ces ménages(accession sociale, locatif intermédiaire…) souhaite différer de 3 ans l’application du SLS. Ce délai serait mis à profit pour analyserlensemble des situations et faire des propositions individualisées aux locataires concernés.Objectifs- Maintenir une mixité sociale dans le parc HLM- Conforter la cohésion sociale- Prévenir les difficultés sociales et freiner la montée des phénomènes d’incivilité- Accompagner individuellement les ménages concernés, en leur proposant des solutions alternatives de mobilité résidentielle ascendante(accession sociale à la propriété, locatif intermédiaire…) 30
  • 2.2. Développement et 2.3 Peuplement du parc sociale renouvellement de l’offre locative social et politique de loyers 2.2.5 Politique de loyer : SLSModalitésExonération temporaire du SLS sur le territoire (secteurs de mixité sociale à conforter - bande de 500 m autour des ZUS + groupes présentantune situation sociale particulièrement fragile)Acteurs concernésVille, Etat, bailleursCoût et financementÉchéances Exonération jusqu’au 31/12/2014Indicateurs de suivi Nb de ménages concernés contactés, suites données aux propositions de mobilité, situation sociale des citésActions connexes cf. peuplement du parc HLM + Action dans le cadre du futur périmètre ANRU de Gagarine (en attente de validationpar l’Etat). 31
  • 2.2. Développement et 2.3 Peuplement du parc sociale renouvellement de l’offre locative social et politique de loyers 2.2.5 Politique de loyer : SLS 32
  • 2.3. Accession à la propriétéContexte et enjeux.Un marché immobilier régional en hausse rapide qui exclut un nombre croissant de ménages.Des ruptures dans les parcours résidentiels, qui rigidifient le fonctionnement du marché.Objectifs• Réalisation de 80 logements à prix maîtrisé /an (< 3 600 €/m2 , soit environ 10% en dessous du plafond du Prêt Social LocationAccession), ciblés sur une clientèle sociale avec revenu inférieur au plafond PLUS (Condition d’éligibilité au PAS “sécurisé“).• Réalisation de 150 à 170 logements / an en accession libre avec un segment intermédiaire (cible de clientèle : PLS,soit 4 000 €/m2).Modalités• Maîtrise foncière et négociation avec les opérateurs sur le prix de sortie;• Mobilisation du PSLA et à la marge de la TVA à 5, 5% (périmètre des 500 m du PRU Bédier à Paris)Acteurs concernés : Ville, Etat, promoteurs, bailleurs sociauxCoût et financement : Aide indirecte au foncier dans les ZAC pour l’accession à prix maîtrisé.Échéances : application immédiate.Indicateurs de suivi : Nombre de logement en accession en neuf, part de l’accession aidé, origine géographique etrésidentielle des accédants (part de locataires HLM), évolution du surendettement accession et des saisies.Action connexe : politique foncière 33
  • 2.4. Locatif intermédiaireContexte et enjeux : Dans un contexte de montée des loyers, il est important de consolider le secteur locatifintermédiaire qui existe dans le parc existant afin de conserver la continuité des parcours résidentiels et permettre auxjeunes à revenu moyen d’accéder à un premier logement avec un taux d’effort raisonnable.Objectifs : réalisation d’environ 10/15 logements par an (objectif net des démolitions)Modalités :Priorité à la réalisation de locatifs intermédiaires dans le cadre de programmes mixtes (Accession,locatif social)Mobilisation du foncier disponible.Péréquation des charges foncières pour permettre l’équilibre des opérations.Mobilisation de financements spéciaux de la Caisse des dépôts.Négociation avec les bailleurs pour faciliter la décohabitation de ménages de la commune, de ménages subissant destaux d’effort excessifs dans le parc privé, ou de sortants du parc HLM (Notamment ménages en surloyer).Acteurs concernés : Etat, Caisse des Dépôts, opérateurs immobiliers.Coût et financement : pas de participation à l’équilibre des opérations.Échéances : Application immédiateIndicateurs de suivi : nombre le logements financés, modalités de commercialisation, origine des premiersoccupants, taux de rotation.Action connexe : incitation aux conventionnements social et intermédiaire dans le parc ancien. 34
  • 2.5. Mettre à niveau et développer l’offre de logements adaptés et d’hébergement 2.5.1 Logement pour personnes âgéesContexte et enjeuxMalgré une tendance au départ des retraités, on observe un vieillissement de la population notamment parmi les locataires HLMet les propriétaires occupants. Cette évolution structurelle et l’allongement de l’espérance de vie se conjuguent pour accroître lesbesoins de résidences médicalisées pour les personnes âgées dépendantes. Les politiques publiques visent par ailleurs aumaintien des personnes âgées dans le parc de logements ordinaires par adaptation de l’offre nouvelle et existante.ObjectifsRemédier au déficit constaté et anticiper les besoins des structures d’accueil pour les personnes âgées.ModalitésCréation de deux résidences pour personnes âgées dépendantes, l’une à l’initiative de l’Assistance Publique (140 places) en2013, l’autre à l’initiative de la Ville (de 80 places environ) à partir de 2017 (étude et montage sur la durée du présent PLH)Acteurs concernésAssistance Publique, Ville, Etat, Département.Coût et financementAide éventuelle de la commune à la surcharge foncière via bilan d’opération d’aménagement (à l’étude 3000 € de participationpar logement). Etat : financement PLAI. Département : aide forfaitaire modulée en fonction de la taille du logement – de 3400 à4000 €,Échéances2 réalisations successives dans le temps du PLHIndicateurs de suiviMise en service des équipementsActions connexes- réalisation de logements dans les groupes neufs (localisation, intergénérationnel)- développement de l’aide à domicile- adaptation des logements existants (publics et privés) 35
  • 2.5. Mettre à niveau et développer l’offre de logements adaptés et d’hébergement 2.5.2 Logement des jeunesContexte et enjeuxForte croissance du nombre des jeunes sur la commune (+2550 jeunes entre 1999 et 2006), qui va se poursuivre avec ledéveloppement du pôle d’enseignement supérieur (+ 2500 étudiants)ObjectifsRépondre à la demande locale de jeunes en attente d’une premier logementAccompagner le développement du pôle universitaire par la création d’une offre de logements pour les étudiants (offreactuellement estimée à 700 logements conventionnés).ModalitésCréation de 3 résidences étudiantes, dont une sociale, d’environ 300 places au total, en 2014, 2015 et 2017.Création d’un nouveau Foyer de Jeunes Travailleurs de 142 places en 2014 (avenue de Verdun)Acteurs concernésVille, Etat, Région, opérateurs immobiliers, CROUS, ALJT,..Coût et financementParticipation moyenne de la ville de 1 500 € par place publique ; Etat : financement PLAI ; Département : aide forfaitairemodulable suivant la taille du logement (de 3400 à 4000 € par logement).ÉchéancesMise en service à partir de 2014 (résidence privée), 2015 (résidence publique), 2017 (résidence privée).Indicateurs de suiviMise en service des résidencesActions connexes 36
  • 2.5. Mettre à niveau et développer l’offre de logements adaptés et d’hébergement 2.5.3 Hébergement spécifiqueContexte et enjeuxConstat de vétusté de 3 foyers, initialement destinés à l’accueil des travailleurs migrants et autres salariés, et qui ne répondentplus aux besoins contemporains (diversification des publics, inadaptation des locaux à la situation des migrants âgés).ObjectifsRénovation/adaptation progressive de l’offre existante, dans un souci de mixité des capacités d’accueilModalité :Démolition du foyer SNCF (319 places), reconstruction de 184 places en 2014 (la Sablière), solde au-delà du PLHTransformation de la résidence Michelet (1974, 256 places)Démolition du foyer Delbrel (1965, 65 places), reconstruction en 2015 sur Ivry ConfluenceAvec objectif de maintien global du nombre de places sur le territoire de la communeActeurs concernésVille, Etat, Département, SNCF, bailleursCoût et financement1 500 000 € (3000 €/logement) pour la Ville (500 places environ)Etat : financements PLAI ; Département : aide forfaitaire de 3400 à 4000 € par logement selon la tailleÉchéancesOpération Delbrel en 2015 ; opération foyer SNCF en 2014, avec solde au-delà du PLH ; opération Michelet dans la durée duPLH.Indicateurs de suiviLivraison des nouvelles opérationsActions connexes 37
  • 2.5. Mettre à niveau et développer l’offre de logements adaptés et d’hébergement 2.5.4 Hébergement d’urgenceContexte et enjeux :Constat d’un phénomène de paupérisation d’une partie des ménages notamment dans le parc privé avec une difficulté d’accèsau logement pour les jeunes actifs aux revenus modestes ; situation d’urgence suite à ruptures familiales.ObjectifsConforter l’offre d’hébergement d’urgence, conformément à la loi (cf. porter à connaissance), par la mise en œuvre de 9 placessupplémentaires.Modalité :Intégrer dans le dispositif le Village de l’Espoir (50 places) qui a l’origine devait être provisoire et qui correspond aux critèresd’accueilActeurs concernés : Etat, VilleCoût et financement :Pas de financement nouveau au vu de l’intégration de l’équipement dans le dispositif existantÉchéancesApplication immédiateIndicateurs de suiviComptabilisation des placesActions connexes 38
  • 2.5. Mettre à niveau et développer l’offre de logements adaptés et d’hébergement 2.5.5 Habitat des personnes handicapéesContexte et enjeuxTirer profit des interventions sur l’habitat pour améliorer l’accès et le maintien des personnes handicapées dans un logementautonome ; créer un centre d’accueil et de vie de 25 logements pour personnes handicapées mentalesObjectifsAdapter l’offre de logements ordinaires aux besoins des personnes handicapées ; créer une offre spécifique.Modalités-Développer par la construction neuve l’offre de logements accessibles aux handicapés physiques (objectif de 500logements/an)-Adapter l’offre de logements sociaux existants à l’occasion des réhabilitations (logements, accès)-Mobiliser les nouvelles aides de l’ANAH en diffus et dans le cadre des OPAH/PIG sur le parc privé (PO)-Créer un centre d’accueil et de vie pour des personnes handicapées mentales (25 logements) en 2014, rue Gabriel PériActeurs concernésEtat, Département, ville, bailleursCoût et financementIntégré aux actions thématiquesDans le cas du centre pour personnes handicapées mentales : financement Etat (PLAI), Département : aide forfaitaire moduléesuivant la taille du logement de 3400 à 4000 €ÉchéancesSur la durée du PLHIndicateurs de suiviNombre de logements adaptés, recensement du parc adapté et adaptableActions connexes 39Schéma d’accessibilité
  • 2.5. Mettre à niveau et développer l’offre de logements adaptés et d’hébergement 2.5.6 Accueil des gens du voyageContexte et enjeuLe plan départemental 2003 prescrivait la création d’une vingtaine de places pour les gens du voyage.Le précédent Schéma a été annulé (cour d’appel de Paris en 2007). L’Etat et le CG ont relancé le processus pour élaborer unnouveau schéma (étude en cours d’actualisation ) qui devrait être validé en fin 2011.ObjectifsIdentifier un terrain d’accueil doit respecter les règles du PLU et le PPRI : ne doit pas se situer en zone inondableModalitésActeurs concernésVille, Etat, département, Région Participation Ville :Coût et financement Investissement : 90 000 €Etat, Région, Département,Valeur 2004 : Fonctionnement : couvertCoût pour 10 places (Investissement et Fonctionnement) par les subventions etInvestissement : 330 500 € (dont acquisition du terrain) participations par les gensFonctionnement : 46 000 € du voyageÉchéances2012Indicateurs de suiviIdentification du terrainActions connexes 40
  • 2.5. Mettre à niveau et développer l’offre de logements adaptés et d’hébergement 41
  • 2.6. Améliorer le parc privé ancien2.6.1 Lutte contre l’habitat indigne et la précarité énergétique : Un PIG Habitat indigne et une MOUS sur tout le territoireContexte et enjeuxMalgré les OPAH successives, un habitat dégradé, voire indigne, persiste dans le parc privé ancien notamment collectif en mono etcopropriété. A ce titre, de nombreux arrêtés de péril et d’insalubrité sont pris, sans toujours être suivis d’effets rapides faute de moyenssuffisants pour mobiliser les propriétaires.ObjectifsPour le quartier Mirabeau –Sémard, il s’agit d’y intégrer les adresses non traitées dans le cadre de l’OPAH et les nouvelles adresses repérésdans le cadre de l’étude pré-opérationnelle.Pour le quartier Ivry Port, il s’agit de traiter les franges de l’opération de ZAC Ivry Confluences.Pour les autres quartiers, il s’agit de mettre en place des outils partenariaux de traitement de l’habitat indigne et de la précarité énergétique, lesecteur diffus n’était couvert par aucun dispositif auparavant.ModalitéDévelopper les actions coercitives en complément d’actions incitatives favorisant des interventions durablement requalifiantes sur lepatrimoine dégradé dans le cadre d’opérations d’intérêt général (type PIG) et d’une MOUS insalubrité, se mettre en capacité d’engager desprocédures de substitution aux copropriétaires défaillants et ou travaux d’office si nécessaire.Acteurs concernésVille, Etat (préfet, ARS, procureur …), ANAH, département, associations et bailleurs de logements sociauxCoût et financementA définir dans le cadre de l’étude préopérationnelle. Prévoir :-Ingénierie PIG MOUS (équipe opérationnelle) : 200 000 €/an (sub. ANAH 50%)-Assistance à maîtrise d’ouvrage :substitution aux copropriétaires défaillants, travaux d’office (AMO juridique) : 50 000 €/an (50% ANAH)-Financements complémentaires de la ville aux subventions ANAH, Département, Région pour obtenir un bon effet de levier (300 000 €/anville, soit 20% de subvention)ÉchéancesEtude préopérationnelle en cours, démarrage à prévoir en 2012Indicateurs de suiviPrise d’arrêtés de péril ou d’insalubrité, levée d’arrêtés, types et montant de travaux réalisés (bouquets de travaux) 42
  • 2.6. Améliorer le parc privé ancien 2.6.2 Lutte contre l’habitat indigne : de nouveaux périmètres opérationnelsContexte et enjeuxAu-delà du traitement des besoins sur tout le territoire, il s’agit d’intégrer le traitement de l’habitat indigne des secteurs à enjeux (Mirabeau, IvryPort, Vérollot) à des réflexions et démarches plus globales de projet urbain en cours (Ivry Confluence) ou à réfléchir (Mirabeau, Vérollot) dans uncontexte de mutations (opérations de construction neuve importantes).ObjectifsDéfinir des modalités d’intervention sur le parc ancien dégradé plus concentrées et mieux articulées aux autres types d’intervention urbaine dansles secteurs à enjeux pour une requalification durable des patrimoines et des quartiers (voir carte périmètres ci-jointe)ModalitésIntégrer l’étude du patrimoine dégradé des secteurs concernés dans une approche à l’îlot et au quartier, en articulation avec les opérations encours (ZAC, programmes neufs, équipements, aménagements d’espaces publics), afin de repérer les immeubles à enjeux prioritaires, de définir etde hiérarchiser les interventions dans le temps ; étudier la faisabilité d’Opération de Restauration Immobilière sur des immeubles à forts enjeux(état de dégradation, conditions d’habitabilité, localisation emblématique) ; repérage et traitement des biens vacants et sans maître ; mise en placed’outils fonciers et d’aménagementArticuler la démarche sur le secteur Vérollot, à l’étude engagée dans le cadre de la révision du PLU.Acteurs concernésVille, PACT (au titre de l’étude préopérationnelle), ANAH, Département, RégionCoût et financementMission de suivi-animation spécifique (opérateur avec compétence aménagement) : 150 000 €/an (sub. ANAH 50 %)- Aides publiques aux travaux (cf. OPAH), y compris aides communales pour 30 immeubles (travaux : 3 M€ aides ville correspondant à lasubvention de 20% des travaux),- Solutions de sortie opérationnelle en cas de décision d’appropriation publique (bailleur social, investisseur) : déficit suite acquisition de 10immeubles : 2 M€ apportés par la ville.Échéance2012.Indicateurs de suiviDéfinition de stratégies d’intervention sectorisées, engagement des opérations, traitement des immeubles/logements ciblés (types de travaux,montant des travaux, rapport montant des subventions ville/total des subventions publiques/montant des travauxActions connexes Action foncière,acquisitions-amélioration,relogements, accompagnement social 43
  • 2.6. Améliorer le parc privé ancien 2.6.3.1 Interventions sur les copropriétés dégradées et fragiles: Copropriétés dégradées anciennesContexte et enjeuxIvry compte plusieurs ensembles immobiliers en copropriété construites avant les années 50, il s’agit pour partie de copropriété souffrant depathologies lourdes et de dysfonctionnements importants (problèmes de gestion, absence de gestion)ObjectifsPoursuivre et renforcer le dispositif d’OPAH copropriétés dégradéesModalités- Liste des immeubles concernés :l’étude pré opérationnelle précisera si il faut ajouter de nouveaux immeubles- Développement de nouveaux outils de traitement (aide au financement des travaux, syndic social de gestion, mise en place d’administrateursprovisoires)Acteurs concernésVille, ANAH, conseil régional, syndic, associations de syndic social, réseau bancaireCoût et financementRéflexion dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle- Mission de suivi-animation en cours (étude opérationnelle doit préciser si renforcement) : 50 000 €/an- Aides publiques aux travaux : 50 000 €/anÉchéancesEtude préopérationnelle en cours, renforcement possible dès 2012.Indicateurs de suiviPrise d’arrêtés de péril ou d’insalubrité, levée d’arrêtés, types et montant de travaux réalisés (bouquets de travaux) 44
  • 2.6. Améliorer le parc privé ancien 2.6.3.2 Interventions sur les copropriétés dégradées et fragiles: Copropriétés des années 60 et 70Contexte et enjeuxIvry compte plusieurs ensembles immobiliers en copropriété des années 60-70 importants, dont certains montrent des signes de fragilitéObjectifsMettre en place un veille pour les copropriétés des années 60-70 de plus de 50 logements (voir carte et liste ci-jointe)Intégrer une réflexion sur la copropriété Raspail dans le cadre du projet ANRU (étude) et mobiliser les moyens opérationnels consécutifs (OPAH,Plan de sauvegarde …)ModalitésConstruire un tableau de suivi des copropriétés sur la base d’indicateurs à renseigner via un observatoire (DIA, mutations, taux de bailleurs, étattechnique visible …)Conduire une étude spécifique de la copropriété RaspailActeurs concernésVille, syndicsANRU et partenaires de la conventionCoût et financementCoût de l’étude estimé à + ou – 40 000 € HT suivant contenu du cahier des charges (complexité juridique, volet thermique…), subventionspossibles (ANRU, Région)(hypothèse subvention des travaux : 600 000 € ville, soit 20 % de 15 000 € par logement)ÉchéancesÉtude en 2012 pour déterminer le niveau d’interventionIndicateurs de suiviActions connexes 45
  • 2.6. Améliorer le parc privé ancien 2.6.4 Développement d’une offre en loyer modéré et traitement de l’habitat indigne: Logements conventionnés ANAH et acquisitionsContexte et enjeuxIvry a mis en place un Programme Social Thématique en 2009 afin de développer l’offre de logements conventionnés ANAHLes immeubles faisant l’objet de désordres importants sont traités dans le cadre d’opérations d’acquisitions-améliorationsObjectifsMaintenir la production d’une offre en conventionné ANAH social et très social malgré la réforme des aides de l’ANAHAugmenter la production de l’offre en acquisition-améliorationsModalitésDévelopper les leviers ville en matière de production de logements conventionnés ANAH (relogement) et les leviers connexes (GRL),repositionnement des subventions de la ville aux propriétaires bailleursElargir le réseau de bailleurs dans le cadre de l’étude et du montage d’opérations d’acquisition améliorationsActeurs concernésVille, ANAH, associations, bailleurs, propriétaires privés, agences immobilièresCoût et financementRéflexion dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle- Mission de suivi-animation en cours (étude opérationnelle doit préciser si renforcement) : 50 000 €/an subventionnés à 50% par l’ANAH- Aides publiques aux travaux PST : 50 000 €/an de la ville ; pour 45 logements en AA, 15 000 €/logement soit 225 000 €.Échéances2012Indicateurs de suiviActions connexesCréation d’une offre de 10 logements temporaires dans le cadre de la réhabilitation du foyer Colombier 46
  • 2.6. Améliorer le parc privé ancien 2.6.5 Interventions sur les hôtels meublésContexte et enjeux :Parc des hôtels meublés réduit à 32 établissements (suite démolition et fermeture) dont 13 ont besoin de travaux deréhabilitation. Parc social de fait qui permet des solutions transitoires et d’ hébergement d’urgenceObjectifsMaintenir le volume d’offre des hôtels meublé, faire réaliser par les propriétaires/exploitants les travaux permettant d’assurer lasécurité et la dignité des lieuxModalitésMobiliser les crédits et subventions disponibles dans le cadre de la MOUS hôtels meublés qui arrive à échéance fin 2011, maisqui pourront être réutilisés dans le cadre d’un nouveau dispositif à imaginer et concevoir à partir de 2012Acteurs concernésVille, Etat, Département, propriétaires/exploitants des hôtelsCoût et financementÉchéancesIntégration au dispositif MOUS avant fin 2011 si possible, sinon au dispositif à mettre en place à partir de 2012Indicateurs de suiviActions connexes 47
  • 2.6 Améliorer le parc privé ancien 48
  • 2.7. Mettre à niveau et développer les équipements publicsContexte et enjeuxL’augmentation prévisible de la population nécessite une mise à niveau et la création de nouveaux équipements. Ceci concerne leparticulier le secteur Ivry-Confluences. La Ville a engagé l’élaboration d’un Schéma Directeur des Équipements, en lien avec lePlan Local d’Urbanisme.ObjectifsAdapter les équipements aux besoins des habitants, à l’horizon du PLH et au delà. (voir liste jointe)Les prévisions de réalisation concernent les domaines scolaires (2 écoles, 2 collèges, 3-4 crêches), culturels (Centre DramatiqueNational, équipement de quartier), santé (redéploiement du CMS), sportifs (gymnase, terrain d’évolution), équipements liés àl’Université…ModalitésRéalisation d’un schéma directeur des équipements, en lien avec la révision du PLURéalisation des équipements à mesure des besoinsActeurs concernésServices de la Ville: Direction de l’Aménagement Urbain, des Affaires scolaires,de la Petite enfance, des Affaires sociales dont lesecteur des personnes âgées, de la Santé, de la Culture, des Sports… et partenaires.Coût et financementEn cours de finalisationÉchéancesSchéma directeur des équipements : fin 2011 qui déterminera la réalisation des équipements en fonction de besoins (écoles) et del’avancement des opérations (cf ZAC)Indicateurs de suiviCf. Schéma Directeur des équipements publicsActions connexesSchéma Directeur des Équipements, Plan Local d’Urbanisme. 49
  • 2.7. Mettre à niveau et développer les équipements publicsPrincipaux équipements publics projetés(à préciser dans le cadre du schéma directeur des équipements et PLU) Quartier 1 - Zac Plateau : 40 places Petit Ivry 2 - Athénée Verdun : 40 places Petit IvryCrèches 2 crèches : 2x40 places Ivry Port 22, rue Ledru Rollin – 40 berceaux Centre Ville 117/119, avenue de Verdun - Démolition reconstruction Makarenko + centre de loisirs, Petit Ivry salle de pratique sportiveEcoles maternelles et 70, avenue Jean-jaurès 20 classes + centre deélémentaires Ivry Port loisirs, équipement pratique sportive 86 av Verdun : 17 classes (+ centre loisirs, salle Monmousseau-Vérollot pratique sportive) 113/115, avenue de Verdun – collège 600 : 20 Petit Ivry classes de 30 élèvesCollèges 52/58, rue M. Gunsbourg - 600 : 20 classes de 30 Ivry Port élèves (démolition/reconstruction de Politzer) mission locale Centre VilleJeunes Equipement social Ivry PortEquipements en lien avec PM Curie : centre social (intergénérationnel) Petit Ivryla démocratie Annexe Maison de quartier Monmousseau-Vérollot Centre Municipal de Santé : augmentation de laSanté Centre Ville capacité; Maisons médicales Antennes Petit IvryEquipement sport 22, rue L Rollin : salles spécialisées Centre Ville Gymnase (2000 places) ? Ivry Port Maisons médicales Centre VillePersonnes âgées EPHAD – (140 lits) projet AP/. Foix Parmentier EPHAD : projet inter communal avec Vitry Parmentier 25 logements rue Gabriel Péri Centre VillePersonnes handicapées cf schéma accessibilité Ville Possibilité de réaliser un équipement structurant Ivry PortCulture « Parc des Confluences » Centre Dramatique National ParmentierAutre Reconversion de l’école JJ Rousseau Ivry Port 50
  • 2.8. Observation et animationContexte et enjeuxLe PLH apporte un cadre aux politiques locales de l’habitat, qui doivent cependant pouvoir être adaptées au vu des évolutionsdu contexte économique, social et institutionnel, des besoins locaux et de l’avancement des actions programmées.Objectifs• Construire un tableau de bord de suivi du PLH• Animer le réseau des acteurs pour en tirer le bilan• Délibération annuelle du Conseil municipalModalitésTableau de bord comprenant :- indicateurs de contexte (économie, démographie…)- indicateurs spécifiques pour chacune des actions prévues au PLHActeurs concernésVille , partenaires et opérateursCoût et financementEn régie Ville ou confié à prestataire extérieurÉchéancesTableau de bord de suivi: 1 semestre 2012Bilan annuel et délibération du Conseil municipal sur mise en œuvre du PLHIndicateurs de suiviActions connexes 51
  • Les moyens et ressources nécessaires• Ressources foncières :Pour la construction neuve, la Ville dispose de ressources foncières importantes, en particulierdans les ZAC du Plateau et Ivry-Confluences.Pour les opérations d’acquisition-amélioration, les propriétaires bailleurs disposent de quelquesimmeubles (environ 70 logements au total). D’autres opportunités, ainsi que les moyens financiersde monter les opérations, sont à rechercher.• Moyens financiers :La Ville consacre déjà une part importante de ses ressources financières à l’habitat (25% du budget)sur l’ensemble des actions ; le devenir du budget communal est une des problématiques pourmesurer si la part consacrée à l’habitat pourra être maintenue, voire développée ? En effet, l’impactsur les finances locales se situerait à environ 43 M/€ (hors opérations ANRU Gagarine) avec unvolet conséquent sur le parc existant (public et privé) environ 70% du budget total Le PLH devra également indiquer le niveau de participation de l’Etat, la Région, le Conseil Généralet autres. Au des désengagements successifs sur le logement (prélèvements sur le 1% logement,devenir des dispositifs Politique de ville, ANRU, prélèvements sur les organismes sociaux,réformede l’Anah.), l’implication de l’Etat dans le PLH devra donc être un levier indispensable.. 52
  • Récapitulatif des financements (Crédit dinvestissement hors fonctionnement)1. Politique foncière et soutien à la Financement de laconstruction neuve Ville en € 2012-20172.1 Construction neuve de logements locatifs sociaux 6 000 0002.2 Renouvellement du parc (ANRU Gagarine) 23 000 0002.3 Réhabilitation des logements locatifs sociaux 10 800 0002.4 Equilibre de peuplement dans le parc social 02.5 Supplément de Loyer de Solidarité 03. Accession sociale à la propriété 04. Locatif intermédiaire 05.1 Hébergement des personnes âgées 600 0005.2 Hébergement des jeunes 300 0005.3 Hébergements spécifiques 1 500 0005.4 Hébergement d’urgence 05.5 Habitat des personnes handicapées 05.7 Accueil des gens du voyage 90 0006.1 Lutte contre l’habitat indigne: PIG / MOUS 1 800 0006.2 Lutte contre l’habitat indigne: de nouveaux 3 000 000périmètres opérationnels6.3 Interventions sur les copropriétés dégradées 300 000anciennes6.4 Interventions sur les copropriétés des années 1960- à létude706.5 Développement de logements conventionnés et 525 000acquisitions-amélioration6.6 Interventions sur les hôtels meublés à létudeSous Total hors Gagarine 24 915 000Total 47 915 000 53