Innovazione nella Gestione dei PRG

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  • 1. INNOVAZIONI NELLA GESTIONE DEI PRGLe procedure competitive e concorsualinella pianificazione delle aree di trasformazione Comune di Ozzano dell’Emilia (BO)a cura di: Luca Biancucci
  • 2. Il Sistema della Pianificazionein Emilia-Romagna
  • 3. Il Sistema della Pianificazione in Emilia-RomagnaL.R. n. 20/2000 e s.m.i.“Disciplina generale sulla tutela ed uso del territorio”PRINCIPI INNOVATIVI ED EFFICACIA DELLA PIANIFICAZIONESeparazione del momento della definizione degli obiettivi strategici e degliassetti strutturali del piano (PSC) dal riconoscimento dei diritti edificatori(POC)Individuazione preliminare attraverso la pianificazione strutturale (PSC) deivincoli e delle condizioni alle trasformazioni del suolo, che operano suolosenza alcun limite temporale in quanto inerenti alle qualità intrinseche delterritorio per uno specifico interesse pubblico e per assicurare lasostenibilità delle scelte di pianificazioneApposizione di vincoli urbanistici finalizzati all’acquisizione coattiva degliimmobili con la pianificazione operativa ed entro limiti temporaliquinquennali (POC)
  • 4. Il PSC Valenza a tempo indeterminato, riguarda tutto il territorio comunale indeterminato Valuta la consistenza,la localizzazione, la vulnerabilità delle risorse Fissa vincoli, limiti e condizioni di sostenibilità delle trasformazioni Classifica il territorio: urbanizzato, suscettibile di urbanizzazione, territorio rurale Individua le politiche di intervento urbanistico nei diversi ambiti territoriali : conservare, consolidare, riqualificare, nuovo insediamento Stabilisce le trasformazioni da attuare in POC (Piano Operativo) o nel RUE (diretto)
  • 5. Il RUE Disciplina le trasformazioni edilizie non sostanziali del territorio urbano e rurale Gli interventi edilizi diretti Gli aspetti fiscalità comunale (oneri , costi di costruzione, monetizzazioni) I parametri edilizi ed urbanistici Le modalità attuative degli interventi Le regole dei procedimenti edilizi e i requisiti tecnici ed igienici delle costruzioni (ivi compreso i requisiti ambientali : es. risparmio energetico)
  • 6. Il POC Attiva procedure concorsuali - di evidenza pubblica - per selezionare gli interventi di nuova urbanizzazione, trasformazione o riqualificazione tra quelli individuati dl PSC Per un arco temporale di 5 anni individua e disciplina gli interventi da effettuare: effettuare di valorizzazione e tutela di trasformazione e organizzazione del territorio Localizza opere e servizi pubblici da realizzare (dichiarazione pubblica utilità - esproprio) In tal modo attribuisce diritti edificatori e vincoli (agisce sugli interessi privati e li ‘conforma’)
  • 7. L’esperienza del Comunedi Ozzano dell’Emilia (Bo)
  • 8. POCUn esempio concreto e recente di Pianificazione Operativa il POC di Ozzano dell’ Emilia (BO) (emanato il bando, raccolte le proposte, accordi sottoscritti e strumento approvato): esempio della possibilità di sviluppare una competizione concorrenziale fra privati a vantaggio della collettività.
  • 9. PSC in Forma AssociataUn esempio che deriva da una esperienza comune diPSC/RUELa formazione in Forma Associatadei nuovi strumenti urbanisticidell’ Associazione di Comuni“Valle dell’Idice”• Castenaso• Ozzano dell’ Emilia• San Lazzaro di SavenaI 3 PSC e i 3 RUE sono stati approvati nel 2009,Il POC di Castenaso approvato nel 2010Il POC di Ozzano approvato nel 2012Il POC di San Lazzaro approvato nel 2011
  • 10. Perequazione UrbanisticaI tre PSC impostano il metodo della Perequazione Urbanistica edefiniscono in modo fra loro uniforme le principali regole applicative:“Il PSC prevede l’ attribuzione di diritti edificatori uniformi a tutti gliimmobili che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e didiritto.L’entità dei diritti edificatori assegnabili dal POC per unità disuperficie (IP), è definita secondo i criteri che seguono inrelazione alle seguenti casistiche di condizioni di fatto(collocazione nel territorio urbanizzato o urbanizzabile, area edificatao non edificata) e di diritto (presenza di vincoli all’utilizzazionederivanti da disposizioni legislative o regolamentari o da pianisovraordinati al PSC, preesistenza di una condizione di edificabilità aisensi del PRG previgente):
  • 11. Entità dei Diritti EdificatoriA) Aree libere esterne al territorio urbano (aree agricole):IP: da 0,07 a 0,10 mq/mq di Su;B) Piccole aree libere residuali interne al perimetro del territoriourbanizzato o piccole aree marginali immediatamente esterne ad esso :IP: da 0,10 a 0,14 mq/mq di Su;C) Aree non urbane, non vocate all’urbanizzazione, ma utilizzabiliesclusivamente per parchi urbani e territoriali e altre attrezzature pubbliche:IP: da 0,02 a 0,05 mq/mq di Su;D) Aree del tipo A) o B) o C) soggette a vincoli sovraordinati diinedificabilità IP: ridotto alla metà di quanto sopra;E) Aree entro ambiti edificati da riqualificareIP costituito dalla somma di due componenti: una quota proporzionata allasuperficie fondiaria da trasformare (fra 0,12 e 0,15 mq/mq), e una quotaproporzionata alla Su esistente da demolire (fra 0,25 e 0,50 mq/mq)”
  • 12. Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale)Altro obiettivo comune dei tre PSC:deve essere costituito da ERS nonmeno del 20% del dimensionamentocomplessivo programmato della nuovaofferta abitativae non meno del 25% di quantorealizzabile negli ambiti di nuova urbanizzazione
  • 13. POC di OzzanoPer raggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”:Avviso Pubblico e Selezione delle Proposte Dimensionamento del POC per circa 514 alloggi (su 1.250 del PSC), 25% ERS (Housing Sociale)Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le areepotenzialmente urbanizzabili (situazione unica con un grosso ambito disviluppo urbanistico e capacità insediativa sovrabbondante rispetto aldimensionamento massimo stabilito, rapporto 1 a 3), in quadrettato verde learee potenzialmente urbanizzabili solo per servizi.
  • 14. L’ Avviso Pubblico e il Master PlanE’ stato emanato un avviso pubblico per la raccolta e la selezione delleproposte di trasformazione urbanistica ed edilizia da programmare nel POCsulla base di un MasterPlan. … ililMasterplan … … Masterplan …
  • 15. L’ Avviso Pubblico … gli Obiettivi per la Città Pubblica … … gli Obiettivi per la Città Pubblica …Obiettivi dell’Amministrazione Comunale in termini di EdiliziaResidenziale Sociale e Opere Pubbliche:Acquisizione gratuita di aree - ai sensi delle norme di PSC - per larealizzazione di Edilizia Residenziale Sociale, ovvero contributi per larealizzazione delle opere pubbliche.Tra le opere pubbliche – in via preliminare – l’Amministrazione Comunaleintende finanziare:- il nuovo polo scolastico …………….;- un centro diurno ……………..;- l’acquisizione di un immobile e delle sue relative aree …………….;- il completamento della nuova circonvallazione ………….;- il potenziamento della rete ………….;- il potenziamento delle dotazioni territoriali ……………;- realizzazione di nuove dotazioni ecologiche, ………………...
  • 16. L’ Avviso Pubblico … ililDimensionamento e iiTipi di Intervento … … Dimensionamento e Tipi di Intervento …Entità orientativa dal dimensionamento degli interventi di sviluppourbano residenzialePer quanto riguarda gli interventi di nuova urbanizzazione di parti dell’ambitoper nuovi insediamenti urbani, è orientamento dell’Amministrazione Comunaleprevedere un dimensionamento del POC per non oltre …………. mq di SU.Tipi di interventi e di ambitiLe proposte che il Comune attende di valutare riguardano in primo luogointerventi di urbanizzazione di porzioni dell’ambito per nuovi insediamentiurbani, ossia l’ ambito individuato nel PSC con la sigla ANS. …….Si ricorda peraltro che la normativa del PSC demanda al POC anche altretipologie di interventi ricadenti in altri ambiti, e in particolare:……………………………………
  • 17. L’ Avviso Pubblico … ililMetodo … … Metodo …… La proposta non costituirà comunque alcun titolo per l’automaticoinserimento nel P.O.C. in quanto questo Piano, come prevede la Legge20/2000, rappresenta uno strumento urbanistico la cui definizione eapprovazione sono prerogativa esclusiva del Consiglio Comunale. Il presentebando e le proposte presentate non impegnano in modo alcuno il Comune nécreano diritto tutelabile nei confronti del Comune medesimo.Nellambito del procedimento per la formazione del POC, lAmministrazioneComunale si riserva di attivare forme di concertazione finalizzate allamessa a punto delle proposte stesse e di stipula di Accordi con i Privati,ai sensi dellart.18 della L.R. 20/2000.I titolari delle candidature e delle proposte selezionate potranno essere invitatidallAmministrazione Comunale ad approfondire i termini della proposta edelineare i contenuti della concertazione e delleventuale bozza di Accordo, icui esiti potranno essere inseriti nel progetto di Piano Operativo Comunale(POC), da sottoporre al ConsiglioComunale per ladozione, attribuendo allo stesso …
  • 18. Gli Obiettivi del POCUn Primo Obiettivo che si pone il POC, riguarda l’acquisizione diun’area idonea alla realizzazione di un Nuovo Plesso ScolasticoSi ritiene che la collocazione ottimale per l’eventuale nuovo plessovada individuata anch’essa a nord della Via Emilia, possibilmente neipressi del Municipio e della materna più nido di recenterealizzazione, in modo da realizzare un polo scolastico integrato.realizzazionePer questo nuovo plesso scolastico occorre un’area di circa 2,5 ettariin modo da poter programmare uno sviluppo nel tempo e unarealizzazione per stralci ma con adeguato respiro, in termini di spazidisponibili.
  • 19. Gli Obiettivi del POCUn Secondo Obiettivo riguarda il completamento della parteoccidentale della circonvallazione nord.L’obiettivo del completamento di quest’opera ha dei risvolti evidenti sullapossibilità di alleggerire il tratto della Via Emilia storica cheattraversa il paese e di portare avanti la riqualificazione di questo assestorico attorno a cui il paese è sorto e a cui deve la propria identità.
  • 20. Riqualificazione delle Aree Produttive DismesseUn Terzo Obiettivo riguarda il proseguimento della riqualificazionedelle aree produttive di più vecchio impianto che sono sorte lungo laVia Emilia.In questi ultimi anni sono stati già avviati primi interventi ditrasformazione. Ora si tratta di proseguire, laddove si siano giàverificate dismissioni di attività e si siano create le condizioni negozialiper una trasformazione che, a fronte della riqualificazione di beni privati,dia anche luogo ad adeguate contropartite a vantaggio della collettività:queste condizioni si sono avverate per una prima porzione dell’ambito diRiqualificazione (AR).
  • 21. La Selezione delle ProposteSulla base dell’Avviso pubblico sono pervenute al Comune n. 36proposte. (per usi residenziali e non)Le proposte nel loro complesso hanno dato luogo ad una sommatoria diinterventi per 1.300 alloggi teorici (pari a 91.153 mq di Su) in ambitidi nuovo insediamento/trasformazione e 380 alloggi teorici (pari a26.712 mq di Su) in ambiti di Riqualificazione.Il PSC di Ozzano ha previsto un dimensionamento di 1.250 alloggiprogrammabili attraverso i successivi Piani Operativi Comunali.1.680 alloggi proposti dagli Operatori1.250 alloggi previsti dal Dimensionamento del PSC 514 alloggi previsti e programmati dal POC (circa il 40% del PSC)
  • 22. La Selezione delle Proposte DIMENSIONAMENTO PSC 1.250 ALLOGGI 2000 1500 1000 500 PREVISIONI POC 0 PROPOSTE 514 ALLOGGI 1 1.680 ALLOGGI PREVISIONI POC 30% DELLE PROPOSTE 70% PROPOSTE 514 ALLOGGI ESCLUSE 1.166 ALLOGGI PROPOSTE 1.680 ALLOGGI TOTALI
  • 23. L’ Avviso Pubblico e la Selezione delle Proposte Con perimetro rosso le proposte relative agli ambiti di nuova espansione, in blu quelle relative agli ambiti di riqualificazioneCarta degli ambiti: in quadrettato arancione le areepotenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto aldimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde learee potenzialmente urbanizzabili solo per servizi
  • 24. Concorrenza Territoriale Proposte di Adesione Selezione
  • 25. Comparto Edificatorio di espansione Indice Diritti Superficie Perequativo IP Edificatori Territoriale (mq) (mq/mq) privati Comparto di attuazione coinvolto dallapplicazioneA 109.618 dell IP Proponente: "Parco Centonara" porzione nonA1 soggetta a vincoli ( compreso 25.000 per area 101.470 0,0893 9.061 scolastica ) Proponente: "Parco Centonara" porzione soggetta aA2 1.533 0,045 69 vincoli ( area boscata ) Proponente Privato n1: porzione in attuazioneA3 2.306 0,0893 206 ( al netto del lotto edificato stralciato dallintervento )A4 Proponente Privato n.2: recupero Su esistente / / 312 Proponente Privato n.2: porzione in attuazioneA5 4.309 0,0893 385 ( al netto del lotto edificato stralciato dallintervento ) Aree esterne collegate 17.139B Area della vasca di finissaggio 4.858 0,0893 434C Area gattile ( per servizi pubblici ) 7.820 0,04 313D Area di sedime del nuovo tratto di circonvallazione 4.461 0,0893 398
  • 26. Comparto Edificatorio di espansione Diritti alloggi Uso Usi non Edificatori (media 70 residenza mq residenziali mq privati mq) Totale diritti edificatori perequativi privati a liberoX mercato 11.178 9.278 133 1.900 alloggi Su Uso Usi non (media 70 mq residenza mq residenziali mq mq)Y Su edificabile complessivamente 19.000 17.100 244 1.900 Per ERS (minimo 25% della Su residenzialeZ complessivamente edificabile ): lotti ceduti al Comune 4.275 4.275 61 Restano ( Y meno X e Z ) 3.547 3.547 51 Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per la realizzazione a loro cura della circonvallazione, sulla base di un preventivo del costo dellopera pari a 2.619 2.619 37 €. 1.938.060,00 Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per contributo economico di sostenibilità relativo al potenziamento acquedotto, sulla di un preventivo del 676 676 10 costo dellopera pari a €. 500.000,00. Edificabilità residua nella disponibilità dellAmministrazione comunale 252 252 4
  • 27. Comparto Edificatorio di espansione Schema di AssettoManovra Perequativa
  • 28. Comparto Edificatorio di espansioneDalla data di sottoscrizione della convenzione urbanistica del PUA:- cessione dell’area corrispondente ai lotti che ospiteranno lacapacità edificatoria attribuita al Comune (E.R.S. 4.275 mq di Su ededilizia residenziale libera 252 mq di Su)- cessione dell’area afferente il Polo (25.000 mq di ST);- cessione dell’area di manovra di via Olmatello (651 mq di ST);- cessione dell’area ad uso bacino di irrigazione (4.858 mq di ST);- cessione dell’area ad uso oasi felina (7.820 mq di ST);- contributo economico di sostenibilità (€ 540.000,00) per ilfinanziamento delle opere pubbliche di cui all’accordo ex art. 18.Definizione tempi certi per procedure di affidamento della viabilità dicollegamento ‘lotto b’ nuova circonvallazione.
  • 29. Il Nuovo Polo Scolastico
  • 30. Completamento della Viabilità alternativa alla via Emilia
  • 31. Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse
  • 32. 135 Alloggi di ERS su 514: 26% Ambito AR Su per ERS 11 alloggi Ambito ANS_C1.3 Su per ERS 21 alloggi Ambito AUC4 Su per ERS Ambito ANS_C2.1 Su per ERS 42 alloggi 61 alloggi
  • 33. Conclusioni
  • 34. Contesto Urbanistico Territoriale … Unico Ambito di Sviluppo … … Unico Ambito di Sviluppo … Situazione unica con un ambito di sviluppo urbanistico … Capacità insediativa sovrabbondante rispetto al Dimensionamento massimo stabilito, Rapporto 1 a 3 …
  • 35. Contesto Urbanistico Territoriale … Concorrenza Territoriale … … Concorrenza Territoriale … A BIndice Perequativo tende al valore minore individuato dal PSC … … a tutto Vantaggio della Città Pubblica ...
  • 36. … iiTempi … … Tempi …Dicembre 2008 Avviso Pubblico POC “1”Aprile 2010 Adozione POC “transizione”Novembre 2010 Approvazione POC “transizione”Giugno 2011 Adozione POC “1”Maggio 2012 Approvazione POC “1”
  • 37. … iiLivelli di Valutazione e iiTempi di Concertazione … … Livelli di Valutazione e Tempi di Concertazione … CONTRIBUTO DI SOSTENIBILITA’ Vs ART. 18 EXTRA-ONERELR.20/2000 Valutazione Tecnica & Valutazione Politica PEREQUAZIONE URBANISTICA
  • 38. Grazie per l’ Attenzione !Luca BiancucciTecnicoop Società di Ingegneriavia San Felice, 21 – 40122 – Bolognamobile: +39.347.53.166.75mail: biancucci@tecnicoop.itslide: www.slideshare.net/lucabiancucci L’elaborazione del Piano Operativo Comunale San Giovanni in Persiceto - Bologna www.tecnicoop.it