3. DEFINICIONES BASICAS
AVALUO
AVALUADOR
OBJETO
SOLICITANTE – INSTITUCION
FECHA
REGIMEN DE PROPIEDAD
PROPOSITO
UBICACIÓN
BREVE DESCRIPCION
4. NORMAS
INTERNACIONALES DE
VALUACION (NIV)
IPVC: COMITÉ INTERNACIONAL DE NORMAS
DE VALUACION (International Valuation Standards
Conmmittee).
BREVE RESEÑA HISTORICA (1970)(Globalización)
ORGANIZACIÓN Y FUNCIONES
AMBITO, ALCANCE Y AUTORIDAD
NORMATIVA
REFERENTES
NOMENCLATURA
ESTANDARIZACION
5. NORMAS INTERNACIONALES
DE VALUACION 2009 (NIV)
CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES:
- Introducción;
- Conceptos de terreno y propiedad;
- Conceptos de bien raíz, propiedad y activo;
- Precio, costo, mercado y valor;
- Valor de mercado;
- Mayor y mejor uso o uso mejor y más productivo;
- Utilidad;
- Otros conceptos importantes;
- Enfoques de valuación.
6. NORMAS INTERNACIONALES
DE VALUACION (NIV)
CODIGO DE CONDUCTA:
- Requisitos éticos y de competencia:
- Confianza en el servicio;
- Beneficios inherentes a la profesión;
- Resultados garantizados;
- Intervención congruente;
- Desempeño imparcial;
- Honestidad, responsabilidad, veracidad;
- Claridad, eficiencia, eficacia, cumplimiento.
10. INFORME DE AVALUO
ELEMENTOS EN BIENES
INMUEBLES
DATOS INFORMATIVOS; IDENTIFICACION
CARACTERISTICAS URBANAS
EQUIPAMIENTO URBANO
CONSIDERACIONES DE JUSTIFICACION
VALORES REFERIDOS
CONDICIONANTES
DETERMINANTES
VALOR FISICO DIRECTO
CONCLUSIONES
CERTIFICACION
NOTAS
11. AVALUO BIENES
INMUEBLES
IDENTIFICACION DEL INMUEBLE: definición,
descripción, tipo, uso principal, datos de la escritura.
UBICACIÓN: descripción escrita y gráfica.
SUPERFICIE: del terreno y de las construcciones.
DESCRIPCION: composición y estructura espacial;
características constructivas; estado general: edad,
estado, descripción de rubros; condiciones de
remodelación, reconstrucción, reposición, actualización,
equipos y elementos complementarios. Redes de
infraestructura.
ANEXO FOTOGRAFICO
12. AVALUO BIENES
INMUEBLES
PARAMETROS DE CALCULO:
Separar elementos abiertos y cerrados:
Terreno
Construcciones
Espacios descubiertos, cerramientos, elementos
singulares, equipos complementarios.
Considerar cantidades con unidad, precio
unitario, precio total y VALOR TOTAL.
13. AVALUO BIENES
INMUEBLES
VALOR TOTAL
VALOR DE REPOSICION
VALOR DE MERCADO
VALOR DE REALIZACION O DE
OPORTUNIDAD
Fundamentación de los valores unitarios; demostración
de los cálculos según fuentes de información e
investigación (directos e indirectos: planos, fichas,
anuncios, corredores, bases de datos, referidos,
vecindario, cámaras, colegios, municipios,
características propias y singulares del bien.
14. AVALUO BIENES
INMUEBLES
CUANTIFICACION FORMULADA POR M2 DE CONSTRUCCION DE
PRINCIPALES RUBROS:
OBRA BASICA: 45.5 %
ACABADOS: 54.5 %
ACABADOS:
PISOS Y ESCALERAS: 8.7
REVESTIMIENTOS DE CIELOS RASOS 3.0
REVESTIMIENTOS DE PAREDES 6.0
PUERTAS CON CERRADURAS 9.8
VENTANAS Y VIDRIOS 8.5
MUEBLES EMPOTRADOS 5.1
SANITARIOS Y GRIFERIA 11.0
PLACAS ELECTR. Y LUMIN. EMP. 2.4
RUBROS ESPECIALES SON: ESPACIOS EXTERIORES, CERRAMIENTOS,
ELEMENTOS SINGULARES Y EQUIPOS COMPLEMENTARIOS.
15. INFORME DE AVALUO
ELEMENTOS EN BIENES
MUEBLES
DATOS INFORMATIVOS: asunto, propiedad, ubicación, institución,
contacto, custodio, fecha solicitud, fecha inspección, fecha informe, Perito
designado.
OBJETIVOS: objetivo, concreto, completo. Verificación, codificación,
avalúo. Uso, funcionamiento, condiciones, características y propiedades.
Presencia física en una dirección y local ciertos.
INFORME TECNICO: de verificación, codificación y avalúo: evidente y
comprobable
METODOLOGIA: inspección. Conceptos de uso, estado. Criterios de
nuevo, depreciación, mantenimiento. Magnitudes. Fotografías. Referidos.
Métodos de mercado, depreciación acumulada.
INFORME:
16. FICHA DE DETALLE PARA UNA
MAQUINA O EQUIPO
BIEN VIDA UTIL:
CODIGO VIDA TRANSCURRIDA:
MARCA VIDA RESTANTE:
SERIE DIMENSIONES; L, A, H
TIPO COLOR:
VOLTAJE MATERIALES PRINCIPALES:
AMPERAJE PARTES COMPONENTES:
HERTZ CARACTERISTICAS
POTENCIA DESCRIPTIVAS:
RENDIMIENTO CONDICIONES:
FABRICANTE ESTADO:
HECHO EN: FUNCIONAMIENTO:
AÑO DE FABRICACION: NOMBRE CODIFICADO:
FECHA DE CUSTODIO RESPONSABLE:
IMPORTACION/INTERNACION: OBSERVACIONES
ANTIGUEDAD LUGAR Y FECHA:
17. INFORME DE PERITAJE
ELEMENTOS
PROVIDENCIA/ORDEN DE TRABAJO
DESIGNACION
TERMINO
INSPECCION
INFORME
ACEPTACION – POSESION
DETALLES
18. INFORME DE PERITAJE
CONTENIDO
DATOS INFORMATIVOS: asunto, propietario, ubicación, datos del bien.
SOLICITANTE: fecha de notificación, plazo/término, fechas de inicio y de entrega, Perito
designado.
OBJETIVOS: según el caso.
METODOLOGIA: el cómo, el qué, el dónde. Análisis comparativo, confrontativo, explicativo,
ilustrativo.
SITUACION ACTUAL: detener el tiempo para describir el estado y la situación del bien o del
hecho en estudio.
DOCUMENTOS: los proporcionados, los ofrecidos y los no recibidos.
LEGISLACION, REGLAMENTACION Y NORMATIVA: cumplida, incumplida,
denunciada. Argumentación y documentación habilitante.
ANALISIS: documentos y datos con la realidad del hecho, del objeto.
SINTESIS: los resultados del estudio de la normativa, de los documentos, de la inspección,
demostrados en cuadros, fotos, croquis, esquemas. Fórmulas, etc.
OBSERVACIONES:
CONCLUSIONES
RECOMENDACIONES
CERTIFICACION
23. INFORME DE AVALUO
CALIFICACION DE RIESGOS
DATOS INFORMATIVOS: se hace énfasis en la
dirección y localización del bien por asuntos de
seguridad y de calidad de los asentamientos.
TERRENO: es determinante en cuanto a: linderos,
caracteres del suelo tales como consolidación, drenaje y
estabilidad. Otras condiciones como: forma, topografía
(inclinada, excavación, relleno). Los accesos en cuanto a
defectos visibles como pendientes e inseguridades.
Existencia o no de cerramiento, protecciones,
utilización y forma de ocupación por peligro de
invasión o toma de hecho.
24. INFORME DE AVALUO
CALIFICACION DE RIESGOS
EDIFICACIONES:
Especificaciones: bodegas; disposición, ubicación de
equipos, máquinas y elementos especiales; cocinas y
baños; sótanos, terrazas, azoteas, balcones, etc.
Tipo y manejo de materiales;
Antigüedad;
Tratamiento especial en comercios, oficinas, industrias,
agrícolas, áreas de producción, fábricas, artesanales,
talleres;
25. INFORME DE AVALUO
CALIFICACION DE RIESGOS
ASPECTOS ECONOMICOS:
Estructura principal: conservación, deterioro, edad;
Elementos de riesgo potencial: cimientos, cubiertas, muros.
INSTALACIONES: alarmas, especiales, incendios, gas, aire.
SERVICIOS PUBLICOS: observaciones; vías.
OBSERVACIONES Y CONDICIONES IMPORTANTES:
Sector, categoría, vecindario, recursos, inconvenientes,
contaminación, olores, peligrosidad, ubicación, desarrollo,
valorización, rentabilidad, servidumbres, manejo de desechos,
nivel de contaminación, nivel de tratamiento.
AVALUO
COPROPIEDAD
26. INFORME DE AVALUO
CALIFICACION DE RIESGOS
CALIFICACION DE RIESGO: ANALISIS:
Instalaciones contra incendios Elementos existentes;
Instalaciones eléctricas Estado;
Manejo de combustibles y depósitos Nivel de comportamiento;
Elementos estructurales y antisísmicos Nivel de respuesta;
Elementos contra fenómenos Nivel de riesgo;
meteorológicos Observaciones;
Seguridad Recomendaciones.
Otros
OBSERVACIONES, CONCLUSIONES,
RECOMENDACIONES
PERITO ACTUANTE
PROGNOSIS DE VALORACION DE
RIESGOS
ELEGIBILIDAD DE ASEGURAMIENTO
PERITO SUPERVISOR
INDICE DE CALIFICACION
LUGAR Y FECHA
27. RIESGO AMBIENTAL EN
RESIDENCIAS
CONSIDERACIONES DE RIESGO:
1. ACTIVIDADES REALIZADAS EN LA
PROPIEDAD:
¿Se realizan actividades industriales en la propiedad?
¿En el pasado?
¿Cercanas en la actualidad o en el pasado?
¿Hay otras actividades cercanas que pueden causar
contaminación? (Estaciones de servicio, mecánicas,
lavanderías, limpieza en seco, imprentas, estudios
fotográficos, depósitos de chatarra, relleno sanitario,
etc.
28. CONSIDERACIONES DE RIESGO
2. GENERACION, ALMACENAMIENTO Y
DEPOSITO DE SUSTANCIAS
POTENCIALMENTE CONTAMINANTES:
¿Hay flujos residuales generados por la propiedad
(excepción flujos sanitarios de las viviendas)?
¿Los flujos residuales son vertidos directamente al
suelo?
¿Son vertidos en aguas pluviales o en otras aguas de
superficie?
¿Hay o ha habido tanques de almacenamiento
subterráneo de productos petrolíferos?
29. CONSIDERACIONES DE RIESGO
3. OTROS POSIBLES PROBLEMAS AMBIENTALES:
¿Hay signos de contaminación potencial en la propiedad, tales
como manchas en paredes, pisos o suelos exteriores?
¿Hay alguna indicación o señal de asbesto o pintura con plomo
en el edificio?
¿El agua utilizada en la propiedad proviene de un pozo?
Existe algún indicio de que el agua puede estar contaminada?
¿La propiedad es construida según los códigos y reglamentos
para prevenir daños en zonas susceptibles de huracanes,
terremotos, inundaciones, deslizamientos de tierra u otro
desastre natural que pueda poner a la propiedad y a sus
ocupantes en situación de riesgo?
30. CONSIDERACIONES DE RIESGO
4. ACCIONES Y OTRAS CUESTIONES RELATIVAS A LA
PROPIEDAD:
¿En la propiedad hay alguna acción judicial, legal pendiente,
relacionada con cuestiones ambientales?
¿Se ha realizado estudios que indiquen la presencia de
contaminación en la propiedad o cerca de ella?
¿Está la propiedad situada o adyacente a áreas medio
ambientalmente protegidas, zonas reservadas para es uso de los
pueblos indígenas, áreas protegidas de patrimonio histórico o
cultural, o de otra condición de protección?
¿La propiedad en sí o una propiedad adyacente aparece en algún
registro de tierras contaminadas del Gobierno?
Firma de responsabilidad