Uploaded on

Trefdag klimaat 2014-01-21 …

Trefdag klimaat 2014-01-21
Workshop 5 - Duurzaam betaalbaar wonen

More in: Technology
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
59
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1

Actions

Shares
Downloads
0
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide
  • Lage energiewoningen en zeker passiefwoningen zijn nog geen evidentieHiervoor zijn verschillende redenen die moeten gezocht worden bij de woonconsument, technologie, financiële crisis,...Toch blijft duurzaamheid belangrijk: Europese regelgeving, lokale ambities, mentaliteitswijzigingen bij consument en andere actoren,...Verder in deze presentatie:De duurzame consument: profiel en motivatiesAls lokaal bestuur sturen op betaalbaarheidTrends op vlak van duurzaam wonen
  • Drie basis-actoren: lokaal bestuur, ontwikkelaars en woonconsumentCruciale rol voor woonconsument: deze dient de prijs te willen betalen (koop of huur) voor de woningen die de ontwikkelaar produceert. Zonder deze eindgebruikers is er geen winstgevend project voor de ontwikkelaar, en is er geen invulling van het duurzaam stadsprojectGroot deel woonconsument heeft nog steeds typisch en zeer on-duurzaam ideaalbeeld: vrijstaande woning, perceel van 1400 m², garage, zicht op de velden  in een 100% vrije markt zorgt dit voor (onderzoek 2012 http://www.plandag.net/download/Pisman_paper_Plandag_2012_annpisman.pdf)Een goede kennis van de duurzame consument of het duurzaam potentieel van de niet-duurzame consument is dus essentieel voor een goede ontwikkeling, voor haalbare voorschriften, voor goede afspraken tussen lokaal bestuur en ontwikkelaar, en voor de juiste financiële verwachtingen van alle partijenRol van lokaal bestuur is cruciaal: deze kan via regelgevingen, vergunningen, RUP’s,... mee richting geven aan het eindresultaat van het project en de eigen ambities op vlak van duurzaamheid realiseren. MAAR de incentives van de andere actoren mag hierbij niet uit het oog verloren worden om een gezond, haalbaar en betaalbaar project te verkrijgen.
  • omgevingskwaliteit de 2e doorslaggevende reden om te kiezen voor duurzaamheid, na de financiële aspectenVlaming wil in stijgende mate eigen ‘idealen’ weerspiegeld zien in deze omgeving, zeker in geval van een gezin met kinderenWat nog steeds moeilijk ligt bij consument van grondgebonden woningen: collectieve investeringen voor bv waterbeheer, rioleringen, parkbeheer,...: consument is niet graag afhankelijk van collectief overleg of syndicaal beheer
  • Het zeer rationeel gedrag van de woonconsument tegenover duurzaamheid wordt door meer en meer enquêteresultaten bevestigdCrisis met als gevolg het moeilijker verkrijgen van woonleningen zorgt voor extra rationaliteitWe mogen niet vergeten dat het kopen van een woning voor veel consumenten al zeer moeilijk is. Elke extra schijf van 10.000 € maakt het voor de consument extra moeilijk.EPC-richtlijnen en nieuwbouw-normen zorgen voor probleem-matige aanpak die slecht afstraalt op woonconsument  minder normering in Duitsland en Frankrijk, maar meer acceptatie bij gemiddelde woonconsument.
  • Fiscale stimuli voor energiezuinig bouwen vallen grotendeels weg en dit laat zijn sporen na: enkel nog voor dakisolatie (met lager aftrek%), niet langer voor HR-glas, muur- en vloerisolatie, HR-ketel, PV-panelen, warmtepompen, zonneboilers, thermostatische kranen. Ook groene leningen stopgezet. Vooral impact op renovatiemarkt en het behalen ambitieuze doelstelling 2020Crisismaatregelen vallen weg: BTW-verlaging op eerste schijf van €50.000 en 6% op afbraak en heropbouw buiten grootstedelijke gebieden
  • Duurzame consument is in stijgende mate geïnteresseerd in niet-energetische duurzaamheidsingrepenDuurzame omgeving = aangename omgeving, voor zichzelf en voor eventuele kinderenBovendien sterk stijgende interesse van co-housers  wel behandelen als aparte doelgroep omwille van verder gaande eisen op vlak van participatieOnze aanbeveling: ga strikter om met deze niet-energetische ingrepen binnen een duurzame wijk (cf Paepenhof Mechelen)Voorbeelden van projecten die inzetten op duurzaamheid los van energiewaarde: Clementwijk Sint-Niklaas, Tupperwaresite Aalst, Paepenhof MechelenEengezindat in eenpassiefwoningwoont, maar elke dag 80km woon-werkverkeerdoet met de wagen, stootmeer CO2 uitalseenfamilie die in eenslechtgeïsoleerdewoningwoont in de buurt van hetwerk. » Valentin Hautois, CSD Ingénieurs
  • Elk project zet sterk in op duurzaamheid buiten de energiewaare van de woningenElk project is sterk verschillend op vlak van doelpubliek, duurzaamheidsfocus en functiemenging omwille van de verschillende omgevingstypesJongeren met interesse in duurzaam wonen kiezen voor stedelijke omgevingenGezinnen met interesse in duurzaam wonen kiezen voor landelijke omgevingen
  • Betaalbaarheid en duurzaamheid liggen niet op dezelfde lijn, maar sluiten elkaar ook niet uit.Volledige betaalbaarheid ten allen prijzewillen koppelen aan een koopwoning of nieuwbouwwoning is niet altijd even haalbaar. In Brussel en in enkele Vlaamse steden kunnen slechts tussen 10% en 20% van de gezinnen zich een goede en aan de gezinssituatie aangepaste koopwoning veroorloven. In veel gevallen is inzetten op duurzaamheid bij renovatie van het bestaande patrimonium interessanter om duurzaamheid te combineren met betaalbaarheid.Triodos: houdt rekening met gedaalde energiekosten bij aankoop van een duurzame woning  hypotheeknemer heeft minder energiekosten en dus hoger restinkomen  Triodos laat snellere afbetaling toe onder dezelfde voorwaarden  minder intrestlasten voor hypotheeknemerAangroeiwoningen heeft ook nadelen: onconsistente ruimtelijke ontwikkeling, veel werven in het gebied,...
  • Voorwaarden voor budgetkoopwoningen dalende opbrengst voor ontwikkelaar  dalende grondprijs voor grondeigenaar, mogelijk de stad zelf  onrechtstreekse subsidie via gemiste inkomsten van verkoop grondenVoorbeeld van budgetkoopwoningen zijn de stadswoningen (koop) en starterswoningen (huur) in Leuven. Negatieve externaliteiten zijn bv te grote gezinnen in te kleine woningen, bemiddelde kopers met lage inkomens (bv tijdelijke werkloosheid), niet-waterdichte clausules rond doorverkoop,...
  • Leereffecten Peer:Vroeg starten met ‘management of expectations’: onhaalbare visie op grondwaarde kan bij een eigenaar lang blijven meespelen. Alle partijen moeten beseffen dat duurzaamheid een prijs heeft.Als Stad: anticiperen op ontwikkeling van een site door zo vroeg mogelijk gesprekken aan te gaan met eigenaar(s) en eigen ambities op vlak van duurzaamheid duidelijk te makenNood aan objectiviteit: onderzoek naar de effectieve grondwaarde, gegeven de randvoorwaarden qua duuraamheid en gegeven de marktsituatie. Objectivering van opbrengsten, kosten, residuele grondwaardes en impact van duurzaamheidsingrepen is nodig om de eventuele lasten evenwichtig te verdelen over de verschillende partijen. Dit geeft bovendien een sterkere onderhandelingspositie als stad en is de enige manier om actoren op dezelfde lijn te krijgen.Als lokaal bestuur mee de onderhandelingen durven aangaan met het oog op het verdelen van de duurzaamheidslasten tussen de actoren (koper-ontwikkelaar-grondeigenaar-stad)Denk ruim tijdens het proces en tijdens onderhandelingen: vaak liggen optimalisaties te rapen via afspraken met de sociale huisvestingsmaatschappij, synergie via een herhuisvesting van stadsdiensten, meerwaardecreatie via toelaten van andere functies (bv retail) of toelaten van denser bouwen. Meerwaarde-creatie via programma is wel zeer afhankelijk van locatie. Binnenstedelijk zijn de mogelijkheden helemaal anders dan in randstedelijke projecten. Niet elke mogelijkheid van meerwaardecreatie is altijd aan de orde: zeer afhankelijk van locatie. In dit geval in Peer werd retail onderzocht maar niet haalbaar bevonden. In het project Immerzeel in Aalst werd verdere verdichting van het woongebied onderzocht maar niet haalbaar bevonden.Denk verder: de incentives van een ontwikkelaar beperken zich tot het gebied, deze van een lokaal bestuur tot de hele stad  een gezonde en duurzame ontwikkeling heeft een hefboomfunctie: deze kan afstralen op het imago van de stad, en duurzaamheid in andere ontwikkelingen stimuleren. Bovendien is er een onrechtstreeks terugverdien-effect via een verbetering van de stedelijke economie, stedelijke inkomsten,... Terugverdien-effecten aanzienlijk via opcentiemen op inkomstenbelasting en onroerende voorheffing  voor Peer extra inkomsten van 200.000 € per jaar
  • Relatief groot huidig en toekomstig aanbod aan duurzame woonwijken (meer dan 5,000 woonunits in verkoop of in voorbereiding)Recent wordt vorm gegeven aan een aantal private of publiek-private wijkprojecten die een soort van realistische variante op de duurzame wijk ambiëren (Les Pleiades, Ecovillage de la Fontaine Saint-Jean).Voorbeelden: L’île aux oiseaux (Bergen)Fontaine Saint-Jean (Engis)Domaine des Pléiades (Visé)Eco-quartier du Sart-Tilman (Luik)Pré-Madame (Herstal)
  • Duurzame coöperatieve financiert het investeringsverschil dat de woonconsument niet altijd bereid is om te betalen bovenop de aankoop van een woning en maakt zo het verschil tussen betalingsbereidheid en het economisch optimum op lange termijn.

Transcript

  • 1. Duurzaam betaalbaar wonen Trefdag Klimaat Houthalen-Helchteren 14 januari 2014 Pieter Staelens Pieter.staelens@ideaconsult.be
  • 2. IDEA Consult - Studiebureau met 35 consultants - Vastgoed en ruimtelijke ontwikkeling: bedrijventerreinen, retail, wonen, cultuur&toerisme, gebiedsontwikkeling - Klanten Limburg: Stad Hasselt, Stad Peer, Provincie Limburg - Enkele activiteiten in Limburg: - Horeca Vlaanderen Limburgwerking - Beleidsplan cultuur provincie Limburg - Interprovinciale detailhandel Limburg - Marktstudie en conceptontwikkeling B-Mine Beringen, Sledderlo Genk,... - Herstructurering KMO-zones: Hasselt en Maasmechelen - Werkzaamheden rond duurzaamheid - Marktstudies duurzame woonconsument: Sint-Niklaas, Aalst, Peer - Duurzaamheidsingrepen Oude Dokken Gent - Leidraad voor een duurzaam gemeentelijk bedrijfshuisvestingsbeleid - Onderzoek naar de drempels voor duurzaam bouwen in Brussel - Enquêtes duurzaam bouwen in Vlaanderen - www.ideaconsult.be
  • 3. Duurzaamheid: nog steeds geen evidentie
  • 4. Basisactoren: consument, lokaal bestuur en ontwikkelaar
  • 5. De duurzame woonconsument in Vlaanderen • ‘Profiel’ van de duurzame woonconsument: • tussen 25 en 45 • hoog opgeleid (vaak technisch) • vaak ‘traditionele’ gezinnen, in stijgende mate nieuw samengestelde gezinnen • tweeverdieners met drukke jobs • bovengemiddeld inkomen • bovengemiddeld woonbudget • actief in verenigingsleven en politiek geïnteresseerd • Belangrijkste motivaties • Financieel • Omgevingskwaliteit • Projectie van eigen idealen op woning en omgeving • Belangrijkste drempels • Collectieve investeringen • Vernieuwende architectuur
  • 6. De duurzame woonconsument: financieel « De belangrijkste reden voor een Belg om duurzaam te bouwen is het op termijn terugverdienen van de investeringen tijdens de bouwfase. » Enquête Maisons Blavier, 2012
  • 7. De duurzame woonconsument: financieel De Vlaamse duurzame consument is goed ingelicht en financieel gedreven • Bereid tot eenmalige investeringen of meerkosten tot 15.000 € na aftrek van eventuele subsidies • Wil investeringen door verlaagde recurrente kosten terugwinnen op een termijn van 10 jaar  dit betekent een pak minder duurzaam als het economische optimum • Bereid tot meer betalen met het oog op behouden vastgoedwaarde: • Een woning is niet langer per se voor levenslang wonen, maar in stijgende mate een investeringsproduct dat waarde moet behouden  ‘woonconsument’ • de snel dalende E-norm boezemt de consument enige schrik in • Aan de andere kant doet stijgende regelgeving en normering acceptatiegraad dalen • Sterke drempels ten opzichte van investeringen in collectieve voorzieningen omwille van risico-aversie
  • 8. De duurzame woonconsument: financieel • • Terugverdientijd en economisch optimum afhankelijk van energieprijzen, type woning (bv appartementen op dit vlak veel performanter wegens compactheid). Economisch optimum: • Volgens studies E43 (KULeuven) • Volgens Durabrik E60 • Algemeen gemiddeld: 50 à 55.  Let wel: consument niet per se bereid economisch optimum te betalen. • Rendabiliteit van E35-woningen zeer sterk afhankelijk van subsidies die intussen worden teruggeschroefd. • Meerkost lage-energiewoning (E60 = norm vanaf 2014) ten opzichte E70norm: 5%. Meerkost E20 (passief): +20%. Meerkost nulenergie: +35%.
  • 9. De duurzame woonconsument: omgeving en idealen Sterk stijgende interesse van de ‘duurzame consument’ in niet-energetische aspecten. Speelt zeer sterk bij gezinnen met kinderen - Zuinig en collectief ruimtegebruik: collectief gebruik van keuken, bureau- en ontspanningsruimtes; gemeenschappelijke moestuin; compactere woontypologieën  groter wordende groep “co-housers” - Duurzame mobiliteit: dicht bij voorzieningen, ontsloten voor zacht verkeer, autoluw, collectief parkeren,... - Sociale duurzaamheid: ontmoetingsplekken, sociale mix, sociale economie
  • 10. Duurzame woonconsument: provinciale verschillen Zowel uit bestaand onderzoek als marktbevragingen IDEA Consult blijkt dat Limburgse woonconsument bovengemiddeld aandacht heeft voor duurzame ingrepen (zowel in stedelijk als landelijk gebied)  Ruimer bewustzijn van duurzaamheidsaspecten  Betere kennis van financiële voordelen op lange termijn  Bovengemiddelde investeringsbereidheid voor duurzaamheidsingrepen
  • 11. Duurzame woonconsument: verscheidenheid Naam Type Grondeigendom Afstanden Energiewaardes Tupperware Binnenstedelijk Privé (ontwikkelaars Re-Vive + Wilma) 800m tot centrum; 500m tot station E60 + deel passiefwoningen Sociale economie. Buurtwerking. Verdere Fietsverbindingen. Integratie van duurzaamheid historische industriële elementen. Fietsherstel. Horeca en andere Overige functies commerciële functies. Primaire Starters en medioren doelgroep Immerzeel Randstedelijk AGSA + Stad + privé 2 km tot centrum; 2,5 km tot station Nog te bepalen Centraal parkgebied. Landschapssparende ontwikkeling. Autoluwheid. Deel cohousing. Buurtwinkel en verzorgende diensten. Gezinnen met kinderen Peer Kleinstedelijk Katholiek Onderwijs + Stad Peer Aansluitend op centrum Ambitie E55 Compacte typologieën. Ondergronds parkeren. Autoluwheid. Groendaken. Enkele sociale diensten en kleinschalige voorzieningen. Starters, doorgroeiers, medioren en senioren
  • 12. Lokaal bestuur: sturen op betaalbaarheid? Betaalbaarheid garanderen binnen duurzaam woonproject - Rechtstreeks verlenen van subsidies - Informeren over financieringsmogelijkheden zoals Triodos hypotheek voor duurzaam wonen - Vernieuwende typologieën: vb toelaten om meegroeiwoningen te bouwen - Juridische constructies via erfpacht of Community Land Trusts (CLT)
  • 13. Lokaal bestuur: sturen op betaalbaarheid? Betaalbaarheid garanderen binnen duurzaam woonproject - Voorwaarden op vlak van betaalbaar aanbod opleggen: budgetkoopwoningen - Kadert binnen mogelijkheden grond- en pandenbeleid - Voorbeelden zijn stads- en starterswoningen Leuven: maximumverkoopsprijzen voor bepaald % woningen van bepaalde typologie in combinatie met inkomensplafonds - Zeer sterk te omkaderen om externaliteiten te vermijden - Mogelijk te compenseren via meerwaardecreatie in ander deelgebied: meer niveaus, extra functies,... - Duurzaamheid en betaalbaarheid in de stad niet alleen in nieuwbouw - Renovatie - Ondersteunen duurzaam patrimonium huurwoningen
  • 14. Lokaal bestuur en duurzame ontwikkelingen • Leereffecten voor lokale besturen uit studie Peer: • Vroeg starten met ‘management of expectations’:  zo vroeg mogelijk gesprekken aangaan met eigenaar(s)  eigen ambities op vlak van duurzaamheid duidelijk maken • Nood aan objectiviteit: onderzoek naar de effectieve grondwaarde, gegeven de randvoorwaarden qua duurzaamheid en gegeven de marktsituatie. • Als lokaal bestuur mee de onderhandelingen durven aangaan • Denk ruim in de zoektocht naar optimalisaties en meerwaardecreatie • Denk verder de incentives van een lokaal bestuur beperken zich niet tot de site  een gezonde en duurzame ontwikkeling heeft een hefboomfunctie en een voorbeeldfunctie: • Reken terugverdien-effecten mee
  • 15. Trends op vlak van duurzaam wonen • Eco-quartiers in Wallonië • Co-housing • Vernieuwende constructies: leasing en energie-coöperatieves
  • 16. Eco-quartiers in Wallonië • Groot aantal duurzame woonwijken, voornamelijk in de oude industriële as Doornik – Bergen – Namen – Luik – Visé • Duurzaamheidsingrepen op maat van de woonconsument  ‘realistische variant’ van duurzame wijken • Vaak collectieve duurzame energievoorziening: zonnepanelen, biomassa, windenergie,... • Vaak met mogelijkheden om à la carte te voorzien in extra duurzaamheid van eigen woning • Meestal compacte woningen rond kwalitatieve en ruime publieke ruimtes en groenvoorzieningen • Gericht op omgevingskwaliteit en comfort van jonge gezinnen: autoluw, speelruimtes, crèche, winkels,...
  • 17. Co-housing • Stijgende interesse en langer wordende wachtlijsten • Projecten van duurzame woningen met duurzame energie-opwekking • Gemeenschappelijke aanleg, onderhoud en gebruik van zoveel mogelijk binnen- en buitenruimte: keukens, bureauruimte, speelruimte, moestuin, speeltuin,...  Desondanks vaak hoog ruimtebeslag per woning • Systemen voor kinderopvang, ouderenzorg,... (vaak als intergenerationeel project) • Veel belang voor sociale duurzaamheid • Co-housing organisaties zo snel mogelijk actief te betrekken: zij participeren mee in designproces • Meestal tweeverdieners met vrij ruimte bouwbudgetten
  • 18. Trends: vernieuwende duurzaamheids-constructies 2 ideeën gelanceerd door Re-Vive - Leasing van woningen - Toekomstige bewoner least duurzame woning voor een bepaald leasebedrag - Als de bewoner voldoende financiële draagkracht heeft om te voldoen aan de voorwaarden van een hypotheeklening koopt deze de woning - Voorgefinancierd door fonds van investeerders die rendement wensen van 3 à 4% en hun portefeuille duurzaam willen versterken  gestegen toegankelijkheid van duurzame koopwoningen - Duurzame coöperatieve voor energie-opwekking - Voorziet in energienoden van een duurzame wijk via investeringen in duurzame energie-opwekking, zowel collectief als op woningniveau (financiering van meerkost voor warmtepomp, zonnepanelen,...) - Coöperatieve wordt voorgefinancierd door investeerders en/of bewoners - Bewoners van de wijk kopen hun energie aan de coöperatieve - Voordeel: duurzame wijk waarbij meerkost van energie-investering niet door bewoner gedragen hoeft te worden  sterk gestegen betaalbaarheid