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Rinc+¦N De Los Alerces Proyecto

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“Condominio Premiun Rincón de los Alerces”, es un …

“Condominio Premiun Rincón de los Alerces”, es un
Fideicomiso al Costo, en Pilar.

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  • 1. Estimado InversorNos dirigimos a Ud. a los efectos de informar que nuestra empresase encuentra en etapa de lanzamiento de un nuevo emprendimiento residencial en la zona de Pilar.Como potencial inversor o consumidor final de nuestros desarrollos inmobiliarios,queremos invitarlo a analizar la siguiente propuesta de inversión.En caso de ser de su agrado la inversión en nuestro nuevo desarrollo residencial Rincón de los Alerces o de necesitar información adicional a laaquí suministrada, no dude encontactarse con nosotros.
  • 2. Porqué invertir en Bienes RaícesHistóricamente los bienes raíces fueron un excelente refugio de los ahorros y mas aúnahora frente a un contexto económico de pocas opciones de inversión, y signos deinestabilidad de variables como ser inflación, dólar y tasas de interés.La adquisición de inmuebles en áreas consolidadas y de gran valor inmobiliario como esnuestro caso, es en si una inversión atrayente.Frente a esta realidad los emprendimientos de mediana y alta escala, surgen como unasalida adecuada de inversión.Hablar de Finanzas e Inversión, significa hablar de afinidad con el instrumento, costo deoportunidad, riesgo y alternativas.Cuando hablamos de afinidad nos referimos a la empatía del inversor con determinado tipode inversión y en nuestro caso como argentinos, el estrecho vínculo que tenemos con lainversión inmobiliaria o como comúnmente decimos “en ladrillos”, excede toda discusión.Otros inversores, dependiendo de la aversión al riesgo prefieren colocaciones en acciones,bonos, plazos fijos, commodities, etc.Sin embargo, analizado en el largo plazo, la inversión inmobiliaria arroja retornos similaresa las otras alternativas pero con menor riesgo o variabilidad de los retornos. (ver artículorevista Fortuna adjunto).En el contexto actual y el que se prevé para el mediano plazo, el inversor deberá estarpreparado a altas probabilidades de cambios de escenario, riesgos crecientes y pocaprevisibilidad.Sin embargo, como alternativa, proponemos un negocio de menor variabilidad/riesgo,buscando preservación de valor y renta periódica a través de alquileres en un área condemanda insatisfecha para este tipo de producto.
  • 3. Porqué invertir en PilarA partir de la concesión y consiguientes obras de ampliación y modernización del AccesoNorte, las distancias se acortaron y en tan solo 25 minutos promedio desde Gral. Paz, ustedpuede encontrarse con Pilar.La zona de Pilar fue el destino por excelencia de radicación de urbanizaciones orientadas afamilias de buen poder adquisitivo de Buenos aires que emigraban en busca de una mejorcalidad de vida para sus hijos.La población de Pilar creció de 170.000 en 1991 a 300.000 habitantes en 2005. Estamigración fue acompañada por la radicación de todos los servicios que esta nuevapoblación demandaba (centros comerciales, supermercados, colegios, universidades,hospitales, oficinas, etc.) generando condiciones económicas favorables a la poblaciónoriginal del área de estudio.El crecimiento de estas urbanizaciones fue tan pronunciado que se transformó en unfenómeno aspiracional para sectores económicos excluidos de los mismos. El concepto devivir en un complejo cerrado con amenities, por más limitados que estos sean, brinda unasensación de seguridad y pertenencia a un entorno del que pocos se resisten a participar.La lejanía a los centros comerciales y paseos ya no son tan grandes. En el km 50 de laPanamericana ha surgido un impactante núcleo comercial de primer nivel compuesto porshoppings (Las Palmas de Pilar, Torres del Sol, Complejo de cines Village, entre otros), laUniversidad Austral-IAE y el Hospital Austral, uno de los más importantes de Latinoamérica.Actualmente se están construyendo diversos Centros Comerciales fuera del km 50 parasatisfacer la demanda de las diferentes urbanizaciones cerradas y abiertas.La oferta gastronómica y hotelera es de lo más rica y variada, preparada para recibir alturismo proveniente de la Ciudad de Buenos Aires y alrededores, como así también al nichoespecífico del Polo.La zona se ha convertido en un lugar aparte con muchísimas opciones de viviendas ydiferentes tipos de Barrios Cerrados, Countries y Complejos Multifamiliares con accesosseguros y todos los servicios.Pilar se ha convertido en una ciudad en la cual se puede vivir de una forma muy diferente.
  • 4. Porqué invertir en Rincón de los AlercesRincón de los Alerces fue concebido para satisfacer la necesidad de nuestros inversoreshistóricos y potenciales.Muchos de ellos salientes exitosos de proyectos del Grupo Tebsa, con liquidez y disposición a invertir, nos solicitaron un vehículo de inversión quesatisfaga determinados requisitos.Alineando intereses entre inversores, comercializadores y desarrolladores, logramostransformar clientes en socios que participan en la definición y diseño del productoparticipando además de las decisiones estratégicas.Para ello, nos entrevistamos en charlas informales para determinar que condicionesdebería reunir un proyecto para satisfacer las necesidades de nuestro cliente primario.En ellas observamos las siguientes características salientes:a- Localización en Corredor Norte, preferentemente zona Premiumb- Baja inversión absoluta por unidadc- Unidades destinadas a alquiler y ventad- Renta superior a la media con baja vacancia promedioe- Buena cantidad – calidad amenitiesf- Bajo costo de mantenimiento de unidadg- Bajas expensas en régimen operativoEn base a esta información, realizamos un estudio de marketing con una consultora yadicionamos información proporcionada por brokers inmobiliarios de las zonas deinfluencia para detectar posibles terrenos a ser adquiridos y desarrollados.Obviamente, como era de esperar por los terrenos bien ubicados y con potencial rentable,se solicitaban precios exorbitantes que hacían inviable el proyecto, con lo cual decidimosbuscar tierras aún no desarrolladas (quintas o campos rurales) y trabajar en la obtención de indicadores urbanísticos y de servicios acordes anuestra necesidad con el consiguientealargamiento de plazos.Posteriormente, realizamos otro estudio donde determinamos los siguientes elementos atener en cuenta en el desarrollo inmobiliario y que desarrollaremos más adelante:a- Público objetivo de nuestro inversor – Locadoresb- Productos alternativos o competenciac- Necesidades del locador – Producto y amenities
  • 5. Segmento ObjetivoCuando hablamos de Segmento Objetivo, nos referimos al análisis y definición de nuestroCliente Final/Locador. Este aspecto es muy importante a tener en cuenta, sino el más, para definir la localización, el concepto y el diseño delproducto.En nuestro análisis de demanda de alquiler y nichos con baja tasas de vacancia en la zona,observamos que los segmentos de mayor demanda y donde las necesidades requeridasestán mal o poco satisfechas son:- Matrimonios jóvenes sin hijos- Jóvenes solteros/as- Prueba para nuevos residentes en zona Pilar: Son aquellos que rentan pequeñasunidades en la zona para habitarlo los fines de semana y probar “el estilo de vidaPilar”. Posteriormente a este período de prueba, terminan comprando lotes yconstruyendo en Barrios Privados.- Personal medio y alto rango de Parque Industrial Pilar/ Del Viso: Generalmente sonpersonas que trabajan en Pilar pero viven en Capital o zona Sur del Gran BuenosAires. Rentan para vivir de martes a jueves y evitar las distancias y horas muertas detránsito durante la semana y regresan a sus domicilios de viernes a lunes. Otrocliente potencial son las empresas del Parque Industrial que rentan unidades parasus empleados del interior del país evitando de este modo el costo elevado de los hoteles de la zona (Sheraton, Howard Johnson, etc.)-Profesionales y personal del hospital Austral- Personas separadas con familia viviendo en la zona- Estudiantes de universidades de la zona (IAE/USAL)En cuanto al concepto de renta, estos segmentos generalmente alquilan por períodosiguales o menores al año por lo que están dispuestos a pagar valores superiores a contratos largos, haciendo que las rentas sean superiores a lasestándar.
  • 6. Concepto del ProductoEn base al perfil de nuestros inversores y del cliente final determinado, el concepto delproducto a desarrollar y diseñar deberá girar en torno a 3 premisas: Fácil, Flexible yModerno.Fácil:· De acceder· De alquilar· De disfrutar· De invertir· De mantener· De vivirFlexible:· Renta no convencional de períodos más cortos· Renta de temporada· Opcional amoblados· Opcional mucamasModerno:· Unidades compactas de gran luminosidad· Servicios que brinden soluciones· Amenities que brinden placer· Espacios verdes propios y comunes que permitan vivir “casi como en un country”
  • 7. UbicaciónNuestro emprendimiento se llevará a cabo sobre un terreno de 8040 m2 sobre la calleLeandro N. Alem a tan solo 170 metros de la Ruta 8, frente al Country Mapuche.El proyecto se desarrollará sobre 3640 m2 en la primera etapa y sobre 4400 m2 en la segunda.La implantación nos centra en una de las mejores zonas de Pilar con gran desarrollo y potencial, poblada de quintas para un segmento ABC1 sobreterrenos de 6000m2 promedio que brindan un entorno lúdico y único para vivir, descansar y disfrutar. A tan solo 1200 m del centro comercial Las Palmas de Pilar, Jumbo, Easy y Complejo Village Cines y Torres del Sol y a 800 m del hospital Austral, IAEy el Sheraton Hotel. El desarrollo nos ubica a menos de 2000 m de hitos de la zona como Edificios Concord y Boureau, asi como del Mayling C.C.,La Delfina y Memorial.
  • 8. Memoria DescriptivaEn correspondencia con el entorno nos propusimos crear un producto en el cual laspersonas interactúen con el verde circundante, respetando el carácter de la quinta, con sufrondosa arboleda y dotando a las unidades de espaciosas expansiones en donde se puedadisfrutar de la naturaleza desde su propia unidad.El complejo contará con un área de Recepción con personal de seguridad, con ingreso yegreso automatizado para propietarios y un acceso diferencial para visitantes. Estoscontarán con cocheras de cortesía dispuestas en torno al sector de control de ingresos.El proyecto constará de unidades de 2, 3 ambientes y tipo Studio, dispuestas en 3 edificiosque estarán circundando a un importante área de servicios comunes . Estos estarándispuestos de forma tal que el usuario logre perder la sensación de urbanidad parasumergirse en un entorno campestre de quietud y tranquilidad pero provisto de lascomodidades de la ciudad.Senderos peatonales parquizados nos depositarán en los 3 módulos de los que consta elproyecto.Las unidades se han diseñado con un concepto moderno y flexible. Como pauta deproyecto nos propusimos vincular espacialmente las áreas públicas de living comedor conla cocina a partir de una barra . En las versátiles variantes tipológicas, los ambientesprincipales se relacionan con el exterior que contarán con mesadas y barbacoas, generando de este modo una situación transicional e integradora entre el interior y el exterior.Al frente de los departamentos se encontrarán los estacionamientos vehiculares.En cuanto amenities, el condominio contará con 2 Salones de Usos Múltiples con parrilla ycocina para realización de eventos, así como una terraza con jacuzzi con vista a la piscina yel Solarium.Y para cuando el clima no sea favorable, contaremos con un Microcine equipado paraaproximadamente 30 personas cómodamente sentadas con pantalla gigante, salón de juegos para los momentos de ocio y Business Room.
  • 9. CompetenciaLa información que suministramos a continuación surge de datos aportados porinmobiliarias de la zona, y al solo efecto de dar un marco de comparación de precios yrentabilidades esperadas de nuestro producto en comparación de los de nuestracompetencia.Para este análisis, tomamos una muestra representativa de 4 proyectos con calidades ,amenities y ubicaciones similares a nuestro proyecto.Concord Pilar es un Condominio en el cual conviven Apartamentos en Suite; LocalesComerciales; Profesionales; Oficinas; Alta Gastronomía en sus locales externos; cocherascubiertas y Seguridad las 24Hs. El mismo se encuentra ubicado sobre colectora de la RutaPanamericana, Km. 49,5 Ramal Pilar.Tipologías: monoambientes de 37m2 y 2 ambientes de 50m2Amenities: Piscina, Solárium, Gimnasio y Estacionamiento.Precio Vta m2: USD 1.500.-Precio Alquiler (Studios): $ 1600.- + $ 300.- Expensas + $ 150.- Cochera
  • 10. Condominio Tortugas se desarrolla sobre un predio completamente cerrado por un muroperimetral con vigilancia permanente. El concepto propone un complejo de cuatro edificiosindependientes conectados entre si a través de un parque central.Tipologías: 2, 3 y 4 ambientes.Amenities: Piscina, Solarium, Club House, Gimnasio, Laundry, Mucama OpcionalPrecio Vta m2: USD 1.400.Precio Alquiler (2 amb): $ 2000.-Expensas: $ 600.-
  • 11. Terrazas de Ayres se encuentra ubicado en el Km 43,5 de la Ruta Panamericana Ramal Pilar,dentro del complejo Ayres Vila.Tipologías: Departamentos de 3 y 4 ambientes.Amenities: Pileta, Solarium, Quincho, Cancha de Tenis, Jaula de Golf, Sauna, Gym.Precio Vta m2: USD 1.500/ USD 1.600.-Precio Alquiler (3 amb): $ 3.200.-Expensas: $ 500.-
  • 12. Ubicado sobre la Av. Champagnat 740, a 300m de Panamericana – Acceso Norte, a pocascuadras del centro de Pilar.Tipologías: 2 y 3 ambientes, y Dúplex de 2 y 3 ambientes.Amenities: Piscina, solárium, SUM, gimnasio,Precio Vta m2: USD 1.350Precio Alquiler (2 amb): $ 1.800.-Expensas: $ 900.-
  • 13. Especificaciones Técnicas del ProyectoObra CivilLos edificios tendrán una estructura con losas pre moldeadas, vigas y columnas dehormigón armado.Los tabiques de las áreas comunes serán de ladrillo hueco cerámico ambas carasrevocadas.En paredes exteriores perimetrales, los muros estarán ejecutados con ladrillos cerámicoshuecos de 18x18x33.Los tabiques interiores serán de ladrillo hueco cerámico revocado con enlucido de yeso.Cielorraso armado y aplicado de yeso.InstalacionesSanitarias.La distribución de agua fría y caliente se realizará a través de cañerías de polipropileno conuniones de termofusión.La red de agua fría se abastece desde una cisterna subterránea abastecida desde la redpública.El agua caliente de cada unidad funcional será suministrada por calderas individualesduales, excepto en las tipologías E 100 los cuales serán abastecidos mediante termo tanque o calefón.La red de desagüe cloacal se ejecutará con caños de polipropileno.La empresa concesionaria será Sudamericana de Aguas S.A.Electricidad y Corrientes DébilesSe ejecutará conforme a normas y reglamentaciones municipales y de las empresas deservicios.Tablero general con toma a tierra accesible y Gabinete de medidor existente.Llevará tablero Seccional con disyuntor diferencial y llaves termo magnéticas de acuerdo areglamentaciones vigentes.Cañerías de TV y Teléfono.Calefacción y Aire AcondicionadoLa instalación de calefacción será por piso radiante alimentada por caldera dual, exceptoen los E 100 que serán ambientados mediante equipo de Aire Acondicionado frío-calor.La unidad se encuentra preparada con un conducto para futura instalación de unidades deaire acondicionado tipo split.
  • 14. Terminación de UnidadesSe ha considerado la entrega de las unidades totalmente terminadas según detalle dearquitectura.CocinaAnafe y horno marca de primera línea y conducto para instalar extractor/purificador conventilación al exterior. Bajo mesada, alacenas de melamina blanca según detalle dearquitectura con herrajes en bronce Platil tipo Johnson. Mesada en granito con bachadoble acero inoxidable con grifería monocomandoBañoSe entregan completamente terminados, con espejos y mesadas de mármol new beige.Artefactos sanitarios serán FERRUM línea Bari o similar color blanco.PisosEn estar comedor: Piso de porcellanato 45x45.En dormitorios, cocina, balcones y baños: Pisos cerámicos Alberdi 32 x 32 líneas Eifel/Terra o similar.PlacaresLos frentes serán corredizos con guías de aluminio anodizado. Interior de maderaaglomerada enchapados en melamina, estantes, cajones y barral según detalle dearquitectura. Los vestidores serán de madera aglomerada enchapados en melamina, según detalle de arquitectura. No posee puerta.Carpinterías y aberturasPuertas interiores, serán conformadas de un marco metálico y las hojas de placa de MDF.Se entregarán pintadas con herrajes y cerraduraCarpinterías exteriores serán de aluminio anodizado.Pintura de obraTodos los Locales interiores llevarán retoques de enduído en paredes y cielorrasosEn el exterior, revestimiento cementicio tipo Iggam color.Puertas placas, fondo y satinol o esmalte sintético brillante.ESPACIOS COMUNESEl predio poseerá un cerco perimetral olímpico y un acceso vehicular y peatonal convigilancia. El sector constará con una garita para el personal deseguridadLas marcas y especificaciones antes indicadas son referenciales y pretenden indicar el gradoy calidad de las terminaciones con que se entregarán las unidades. Las marcas y especificaciones podrán variar sin que se afecte en lo sustancial la calidad ni el nivel determinaciones.

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