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Comment créer un demi-million de logements supplémentaires ? Nouveaux outils fonciers et création de logements en Wallonie. par Jean-Marie Halleux et Julie Strée | Liege Creative, 11.06.13

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La Wallonie est confrontée à un défi démographique de taille. D’ici 2040, le nombre de ménages devrait y progresser de 500 000 unités pour atteindre la barre des deux millions. Produire 500 000 logements dans une optique de développement durable et de préservation des ressources est un défi de taille pour la société wallonne. Sans conteste, le réussir nécessitera d’innover quant à la gestion de la ressource foncière.
C’est dans ce cadre que Jean-Marie Halleux et Julie Strée viendront nous présenter les résultats d’une recherche effectuée à la demande des autorités wallonnes, dans le cadre de la CPDT. Cette présentation développera les stratégies d’innovation possibles quant aux outils de la politique foncière.

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Comment créer un demi-million de logements supplémentaires ? Nouveaux outils fonciers et création de logements en Wallonie. par Jean-Marie Halleux et Julie Strée | Liege Creative, 11.06.13

  1. 1. Quoi de neuf, Docteur ?Comment créer un demi-million delogements supplémentaires ? Nouveauxoutils fonciers et création de logements enWallonie.Jean-Marie HALLEUX, ULg - ECOGEO / LEPURJulie STREE, ULg - LEPUR
  2. 2. Avec le soutien de :
  3. 3. Nouveaux outils fonciers et créationde logements en WallonieComment créer un demi-million de logements ?J.-M. Halleux & J. Strée – Le 11 juin 2013
  4. 4. Nouveaux outils fonciers et créationde logements en WallonieComment créer un demi-million de logements ?J.-M. Halleux & J. Strée – Le 11 juin 2013Questionnement de l’intervention• Quelles innovations en matière de gestion foncière faut-il mettre enplace pour répondre au défi de la croissance démographiquewallonne ?Structure de l’intervention• Introduction à la problématique• Le projet de recherche CPDT• Qu’est-ce que la politique foncière ?• L’innovation en matière de gestion foncière
  5. 5. Nouveaux outils fonciers et créationde logements en WallonieComment créer un demi-million de logements ?J.-M. Halleux & J. Strée – Le 11 juin 2013Questionnement de l’intervention• Quelles innovations en matière de gestion foncière faut-il mettre enplace pour répondre au défi de la croissance démographiquewallonne ?Structure de l’intervention• Introduction à la problématique• Le projet de recherche CPDT• Qu’est-ce que la politique foncière ?• L’innovation en matière de gestion foncière
  6. 6. 4J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Comment créer un demi-million de logements ?Introduction à la problématiqueSource : BureauFédéral du Plan,2008, p. 108.Wallonie 2010 : ± 1’500’000 ménagesWallonie 2010-2020 : 180’000 ménagesWallonie 2010-2040 : 500’000 ménages
  7. 7. 5J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Comment créer un demi-million de logements… dans uneoptique de développement durable et de préservation desressources ?Introduction à la problématiqueStandard d’habitat(m2 / hab.)Pays-Bas : 196Royaume-Uni : 212Irlande : 257Allemagne : 282France : 348Belgique : 495- Flandre : 488- Wallonie : 626
  8. 8. 6J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Standard d’habitat(m2 / hab.)Pays-Bas : 196Royaume-Uni : 212Irlande : 257Allemagne : 282France : 348Belgique : 495- Flandre : 488- Wallonie : 626
  9. 9. Nouveaux outils fonciers et créationde logements en WallonieComment créer un demi-million de logements ?J.-M. Halleux & J. Strée – Le 11 juin 2013Questionnement de l’intervention• Quelles innovations en matière de gestion foncière faut-il mettre enplace pour répondre au défi de la croissance démographiquewallonne ?Structure de l’intervention• Introduction à la problématique• Le projet de recherche CPDT• Qu’est-ce que la politique foncière ?• L’innovation en matière de gestion foncière
  10. 10. 8J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Le projet de recherche CPDT● Conférence Permanente du Développement Territorial● QuestionnementComment soutenir la transition vers un nouveau système de productionpour l’habitat wallon ?● Thématique : le système de production de l’habitat wallonLes systèmes de production de l’habitat se structurent par lesinteractions entre 3 composantes principales
  11. 11. 9J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Le projet de recherche CPDT● Conférence Permanente du Développement Territorial● QuestionnementComment soutenir la transition vers un nouveau système de productionpour l’habitat wallon ?● Thématique : le système de production de l’habitat wallonLes systèmes de production de l’habitat se structurent par lesinteractions entre 3 composantes principales● Calendrier2011-2012 : les modes de production2012-2013 : les modes d’habiter2013-2014 : les modes de gestion
  12. 12. 10J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Le projet de recherche CPDT● Le système de production de l’habitat wallon génère del’étalement urbainGrande consommation d’espaceUrbanisation peu structurée et en dehors des noyaux d’habitatDéveloppement des communes éloignées des principaux pôles● Quelles sont les spécificités du système de production del’habitat wallon ?Modes de gestion : absence de politique foncière et abondance enterrains juridiquement urbanisables (zones d’habitat des plans desecteur)Modes d’habiter : modèle culturel de la maison isolée « 4 façades » dotéed’attributs « ruraux »Modes de production : prédominance de l’auto-promotion (maisonsunifamiliales isolées)
  13. 13. 11J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Source : Duncan S.S. et Rowe A., 1993, « Self-provided Housing : The First Worlds Hidden Housing Arm », Urban Studies,Vol. 30, n°8, pp. 1331-1354, p. 1331.010203040506070BelgiqueAutricheItalieFranceRFANorvègeFinlandeIrlandeSuèdeCanadaUSANouvelle-ZélandeAustralieDanemarkSuissePays-BasRoyaume-UniPartdelauto-promotion(%)Part de lauto-promotion dans les constructions neuvesSource : S.S. Duncan et A. Rowe, 1993, p. 1331
  14. 14. 12J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Le projet de recherche CPDT● Le système de production de l’habitat wallon risque de ne pasrépondre au défi de la croissance démographiqueÉmergence d’effets de pénurie foncière (ouest de la Wallonie)Hausse des prix et densification par le marché
  15. 15. 13J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Décennie 1980 : R2 = 15 %Les relations entre la disponibilité en zones d’habitat et les valeurs foncièresy  =  -­‐1,57x  +  117,59R²  =  0,6002040608010012020 30 40 50 60 70 80Taux  de  disponibilité    des  zones  dhabitat  en  2008  (%)Prix  desterrains  à  bâtir  pour  les  superficies  inférieures  à  1500  m2(€/m2)  (moyenne  sur  les  années  1998,  1999  et  2000)y  =  -­‐0,23x  +  33,76R²  =  0,15051015202530354030 35 40 45 50 55 60 65 70 75Taux  de  disponibilité    des  zones  dhabitat  en  1988  (%)Prix  desterrains  à  bâtir  pour  les  superficies  inférieures  à  1500  m2(€/m2)  (moyenne  sur  les  années  1988,  1989  et  1990)Décennie 2000 : R2 = 60 %
  16. 16. Décennie 2000 : 51%Part des maisons isolées dans la production de nouveaux logementsDécennie 1990 : 63 %
  17. 17. 15J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Le projet de recherche CPDT● Le système de production de l’habitat wallon risque de ne pasrépondre au défi de la croissance démographiqueÉmergence d’effets de pénurie foncière (ouest de la Wallonie)Hausse des prix et densification par le marché● Pénurie en offre effective mais pas en offre potentielle● Contradiction entre les objectifs spatiaux et sociauxDensification mais tensions croissantes sur les marchés et risque de pénurie
  18. 18. 16J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Le projet de recherche CPDT● Le système de production de l’habitat wallon risque de ne pasrépondre au défi de la croissance démographiqueÉmergence d’effets de pénurie foncière (ouest de la Wallonie)Hausse des prix et densification par le marché● Pénurie en offre effective mais pas en offre potentielle● Contradiction entre les objectifs spatiaux et sociauxDensification mais tensions croissantes sur les marchés et risque de pénurieEn synthèse : trois scénarios Scénario tendanciel : densification mais tensions croissantes sur lesmarchés et risque de pénurie en logements Scénario consommateur en ressources : révision des plans de secteur,extension des zones d’habitat et poursuite de l’étalement périurbain Scénario volontariste : politique foncière visant à concilier les objectifssociaux et spatiaux
  19. 19. Nouveaux outils fonciers et créationde logements en WallonieComment créer un demi-million de logements ?J.-M. Halleux & J. Strée – Le 11 juin 2013Questionnement de l’intervention• Quelles innovations en matière de gestion foncière faut-il mettre enplace pour répondre au défi de la croissance démographiquewallonne ?Structure de l’intervention• Introduction à la problématique• Le projet de recherche CPDT• Qu’est-ce que la politique foncière ?• L’innovation en matière de gestion foncière
  20. 20. 18J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Qu’est-ce que la politique foncière ?Définition généraleIntervention coordonnée de la puissance publique (État, collectivitésterritoriales, organismes publics ou parapublics) sur les marchés fonciers etimmobiliersPourquoi intervenir ?Parce que les seuls mécanismes de marché n’aboutissent pas à des résultatsoptimauxArbitrer entre l’appropriation individuelle et l’appropriationcollectiveÀ l’exception du domaine public, les biens fonciers sont doublementappropriésAppropriation individuelle : la parcelle appartient à un propriétaireAppropriation collective : la parcelle appartient à une collectivité (un État)
  21. 21. 19J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013L’espace (le sol) est doublement appropriéAppropriation individuelle et maillagecadastral : l’espace appartient à unpropriétaire individuel grâce à lasécurisation de la collectivitéAppropriation collective et maillageadministratif : l’espace appartient à un Étatet à des collectivités territoriales
  22. 22. 20J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Qu’est-ce que la politique foncière ?La politique foncière n’est pas une fin en soiil faut l’évaluer en fonction des objectifs poursuivisDeux grandes catégories d’objectifs Mobiliser les terrains pour concrétiser des objectifs spatiaux et sociaux Collectiviser les plus-values et moins-values foncièresDes outils au service des objectifs : quelques exemplesExpropriation : la collectivité décide de supprimer l’appropriation individuellepour mobiliser les terrainsFiscalité : la collectivité cherche à récupérer les plus-values foncièresCharges d’urbanisme : la collectivité cherche à récupérer la plus-valued’urbanisation pour financer les équipements collectifs
  23. 23. Nouveaux outils fonciers et créationde logements en WallonieComment créer un demi-million de logements ?J.-M. Halleux & J. Strée – Le 11 juin 2013Questionnement de l’intervention• Quelles innovations en matière de gestion foncière faut-il mettre enplace pour répondre au défi de la croissance démographiquewallonne ?Structure de l’intervention• Introduction à la problématique• Le projet de recherche CPDT• Qu’est-ce que la politique foncière ?• L’innovation en matière de gestion foncière
  24. 24. 22J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Quatre orientations possibles en fonction des acteursprédominants dans la promotion foncière• Prédominance des promoteurs fonciers publicsPolitique de production foncière• Prédominance des promoteurs fonciers privésImplication des promoteurs par l’outil du zonage inclusif• Prédominance des propriétaires individuelsDivision parcellaire : BIMBY• Prédominance des associations de propriétaires individuelsRemembrement-relotissementL’innovation en matière de gestion foncière
  25. 25. 23J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Politique de production foncière• Prédominance des promoteurs fonciers publics• Pratique courante pour le foncier à vocation économique avec les IDE• La puissance publique acquiert les terrains à aménager en fonction del’aménagement stratégique• Viabilisation et nouveau parcellaire prêt pour le développementimmobilier• La puissance publique vend les lots viabilisés à des promoteursimmobiliers (privés, publics, particuliers)• La différence entre les recettes et les coûts permet de collectiviser laplus-value d’urbanisation• Pratique commune dans certains pays (Pays-Bas, France) maisdevenue moins courante avec le désengagement des États (coûtsfinanciers et administratifs de l’acquisition foncière)L’innovation en matière de gestion foncière
  26. 26. 24J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Source : http://www.cafe-geo.net/article.php3?id_article=1948Vroendaal : 270 logements développés sur 15 hectaresentre 2000 et 2010
  27. 27. 25J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Source : http://www.pss-archi.eu/forum/viewtopic.php?id=28753 (septembre 2012)
  28. 28. 26J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013
  29. 29. 27J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Source : Structuurvisie Nijmegen, Kansen voor ontwikkelingNijmegen tot 2030, college 5 januari 2010.Waalsprong : 1350 hectares pour12’000 logements (30’000habitants) à construire entre 2000et 2020-2030PPP entre la municipalité deNimègue, 5 promoteurs privés et 2sociétés de logement pour formerune société mixte d’exploitationfoncière
  30. 30. 28J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013
  31. 31. 30J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Résultats financiers de la promotion foncière publique pourles municipalités néerlandaisesWaalsprong : perte de± 10 millions d’eurosen 2011 !
  32. 32. 31J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013La gestion des initiatives privées• Prédominance des initiatives privées en matière de production foncière• Belgique : a donné lieu au système de production de l’habitat périurbainContexte d’abondance en zones d’habitatProduction de « 4 façades » en auto-promotion• Système en crise et en évolution : grande consommation d’espace etémergence de pénurie en offre effectiveL’innovation en matière de gestion foncièreStandard d’habitat(m2 / hab.)Pays-Bas : 196Royaume-Uni : 212Irlande : 257Allemagne : 282France : 348Belgique : 495- Flandre : 488- Wallonie : 626
  33. 33. 32J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013La gestion des initiatives privées avec le zonage inclusif• De quoi s’agit-il ?Dispositif visant à inclure une offre en logement « aidé » (abordable – adapté) dans les projetsde développement par la mise à contribution des promoteurs fonciers ou immobiliers• Pratique de plus en plus courante1971 Conté de Fairfax (Virginie) et ensuite diffusion ensemble des États-Unis (Californie)Années 1990 : Royaume-Uni1995 : Pays Basque – 1997 : Madrid – 2002 : Catalogne2006 : France – 2008 : GDL – 2009 : Flandre• Peut-être appréhendé comme une charge d’urbanismeUtilisation des plus-values foncières pour la politique sociale de l’aide au logementJuridiquement possible en Wallonie (réflexions à Ottignies – Louvain-la-Neuve)• Réactions négatives du secteur de la constructionEx. Réaction de la Vlaamse woningbouwers : argument de la hausse des prix de marchéMais peut devenir la norme (Royaume-Uni)• Grande variabilité possible de l’adaptation en WallonieObligatoire ou facultatif pour les communes ? Projet de logement ou d’activités ? Taille duprojet ? Types de logement ? Types d’exécution ?L’innovation en matière de gestion foncière
  34. 34. 33J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Charge d’urbanisme en logement aidé : le cas de la FlandreLe contexteIntégré dans le décret de politique foncière et immobilière (27 mars 2009)Constats du « Woonsurvey » : trop peu de logements sociaux (6%), production delogement trop peu dynamique mais suffisamment de zones d’habitat (800 – 900’000logements)Objectif de développer le logement abordable : logement social + logement modeste(moyen)Concerne les grands projets● Lotissements d’au moins 10 lots ou > ½ ha● Projets d’au moins 10 habitations groupées● Immeubles d’au moins 50 appartementsImportance de la chargePromoteurs publics : 20 % logements sociaux et de 0 à 20 % logements modestesPromoteurs privés : 10 % logements sociaux et de 0 à 10 % logements modestesExécutions possiblesVente des parcelles, vente des logements à un organisme logement social, locationvia AIS, compensation financière
  35. 35. 34J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Implication des propriétaires : la division parcellaire (BIMBY)• France : mouvement en vue de créer une nouvelle filière de production del’habitatL’innovation en matière de gestion foncière
  36. 36. 35J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Implication des propriétaires : la division parcellaire (BIMBY)• Les leçons du Royaume-Uni : quantitativement important (25%) etnécessite un encadrement par les aménageursL’innovation en matière de gestion foncièreSource : http://news.bbc.co.uk/2/hi/uk_news/politics/8728633.stm(visité en septembre 2012)
  37. 37. 36J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Implication des propriétaires : la division parcellaire (BIMBY)• Énorme potentiel en Wallonie : l’étalement devient une opportunitéL’innovation en matière de gestion foncièreStandard d’habitat(m2 / hab.)Pays-Bas : 196Royaume-Uni : 212Irlande : 257Allemagne : 282France : 348Belgique : 495- Flandre : 488- Wallonie : 626
  38. 38. 37J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Implication des propriétaires : la division parcellaire (BIMBY)• La division parcellaire crée de la plus-value foncière sans grands besoinsen équipementL’innovation en matière de gestion foncièreÉvolution de la contribution du terrain à la valeur de lamaison en fonction de sa superficieSource : P. Dethier, 2012, p. 57.
  39. 39. 38J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Implication des propriétaires : la division parcellaire (BIMBY)• La division parcellaire crée de la plus-value foncière sans grands besoinsen équipementL’innovation en matière de gestion foncièreÉvolution de la contribution du terrain à la valeur de lamaison en fonction de sa superficieSource : P. Dethier, 2012, p. 57.1000 m2  77’319 €77 €/m2500 m2  69’560 €139 €/m2Plus-value de 61’802 €
  40. 40. 39J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Association de propriétaires : le remembrement-relotissement• Définition d’un périmètre avec un projet de développement• Les propriétaires acceptent de transférer leur droit de propriété à unesociété de développement (une copropriété)• Si une minorité refuse de coopérer, il est possible de les forcer via undispositif légal (passager clandestin)• Les droits transmis correspondent aux valeurs foncières avant le projet dedéveloppement• Financement de la copropriété : crédits bancaires• Recettes de la copropriété : vente des terrains après l’aménagement• Coûts : travaux publics de viabilisation des terrains• Les propriétaires récupèrent la valeur financière ou certains lotsproportionnellement à leur transfert de propriété• La puissance publique évite le coût des travaux publicsL’innovation en matière de gestion foncière
  41. 41. 40J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013L’exemple du développement La Boironne à Yens (1)Agglomération de ± 1000 habitantsExtension pour ± 200 habitants sur 5,17 hectaresProblèmes : coûts des travaux publics (route, impétrants, liaisons piétonnes) etfragmentation du parcellaire (34 parcelles et 21 propriétaires)Loi du Canton de Vaud (1961) sur les améliorations foncières : constitution par lespropriétaires d’un syndicat d’amélioration foncière pouvant imposer leremembrement à une minorité réfractaire
  42. 42. 41J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013L’exemple du développement La Boironne à Yens (2)Zone village : 4 bâtiments pour 16logementsZone de faible densité : 13 maisonsZone de densité moyenne : 17bâtiments pour 30 logementsAncien état foncier Nouvel état foncierSource : P. Weber, 2011.
  43. 43. 42J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013En conclusion : quels choix pour la Wallonie ?Trois scénarios Scénario tendanciel : densification mais tensions croissantes sur les marchéset risque de pénurie en logements Scénario consommateur en ressources : révision des plans de secteur,extension des zones d’habitat et poursuite de l’étalement périurbain Scénario volontariste : politique foncière visant à concilier les objectifssociaux et spatiauxQuatre stratégies volontaristes possibles Régulation forte : la production foncière par des promoteurs publics Profiter des dynamiques de marché par le zonage inclusif Stimuler et encadrer les divisions parcellaires Stimuler et encadrer les associations de propriétaires
  44. 44. 43J.-M. HALLEUX & J. STREERENCONTRES LIÈGE CREATIVE – 11 juin 2013Références bibliographiquesPublications disponiblesHalleux J.-M. et Strée J., 2012. Production de l’habitat et enjeux territoriaux. Partie 1 : les modes deproduction, RI5 : Contribution au rapport final de la subvention 2011-2012, CPDT. Disponible àl’adresse suivante : http://orbi.ulg.ac.be/handle/2268/144127van der Krabben E. et Halleux J.-M., 2011. « Choosing the right land management strategy: innovationsin land management tools », Land Managment for Urban Dynamics (Ed. Tira M., van der Krabben E.et Zanon B.), pp. 47-56. Disponible à l’adresse suivante : http://orbi.ulg.ac.be/handle/2268/103146Références citéesDethier P., 2012. Étude comparative entre les préférences révélées et déclarées. Les maisonsd’habitation en région liégeoise, Mémoire présenté par Perrine Dethier pour l’obtention du titre deMaster en Sciences Géographiques. Disponible à l’adresse suivante :http://orbi.ulg.ac.be/handle/2268/146951Duncan S.S. et Rowe A., 1993. « Self-provided Housing : The First Worlds Hidden Housing Arm »,Urban Studies, Vol. 30, n°8, pp. 1331-1354. "Weber P., 2011. Des démarches foncières pour résoudre des cas complexes d’aménagement duterritoire : les syndicat d’amélioration foncières en terrains à bâtir vulgarisés par l’étude d’un caspratique, note de travail, inédit.
  45. 45. Nouveaux outils fonciers et créationde logements en WallonieComment créer un demi-million de logements ?J.-M. Halleux & J. Strée – Le 11 juin 2013Merci pour votre attention

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