• Like
  • Save
Persiapan project
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Persiapan project

on

  • 902 views

 

Statistics

Views

Total Views
902
Views on SlideShare
902
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
43
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Upload Details

Uploaded via as Microsoft Word

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

    Persiapan project Persiapan project Document Transcript

    • PERSIAPAN PROYEK- PRESENTATION TRANSCRIPT1.R I. PERSIAPAN PROYEKA.PEMILIHAN LOKASIPERUNTUKAN TATARUANGA. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPATSEBELUM MELAKUKAN PERNCANAAN DILAKUKAN PENELITIANMENGENAI RENCANA TATARUANG DARI PEMERINTAH DAERAHSETEMPAT MENYANGKUT PERUNTUKAN • KEPADATAN • KDB.KLB • FUNGSI WILAYAH • RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG PROSPEK PROXIMITY • RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASIB.MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMEPENGARUHIKEMUNGKINANPERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN: • BATASAN ALAM (SUNGAI,GUNUNG,DAMAU,LAUT) • BATASAN/BARRIER BUATAN (BANDARA,JALUR KERETA API,BEBAS HAMABATAN) • POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MEYEBABKAN SULIT MEMPEROLEH PERLUASAN • KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR,LISTRIK,PEMBUANGAN SAMPAH DLL) • PERATURAN DAERAH (PERATURAN ZONING,PEMBANGUNAN,KONTROL,ASPEK LINGKUNGAN DLL)2.PENILAIAN POTENSI LOKASI • ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAIINTRINSIC LOCATION ( kedudukan lahan,kandungan,iklim)RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan dengan proximilitypendukung secara kuat/sekolah/perbelanjaan/public service dllENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumh,lingkungan dengantingkat kriminalitas tinggi • ASPEK YANG DIKAJI • KONFIGURASI TAPAK • KEMUDAHAN PENCAPAIAN • ASPEK KAITAN LOKASI
    • • TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG MENDUKUNG • TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG TIDAK MENDUKUNG • KARAKTERISTIK FISIK UTILITAS3. ANALISIS LOKASI MAKROANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA DENGANBERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAHPERKOTAAN TERTENTU.HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADLAH SEMUASUPRASTRUKTUR DAN INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKANMEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG DITAWARKAN ANALISIS LOKASI MAKROANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA DENGANBERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAHPERKOTAAN TERTENTU.HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADALAH SEMUA SUPRASTRUKTUR DAN INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN MEDIAANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG DITAWARKAN4. FAKTOR FAKTOR ANALSIS LINGKUNGAN MAKRO:ANALSIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA • JALAN LINGKUNGAN • JALAN LINGKUNGAN UTAMA • JALAN LINGKAR UTAMA • JALAN ARTERI UTAMA • SIMPUL-SIMPUL BARU • COMMERCIAL DISTRIC BARU • ANALSIS AKSEBILITAS TRANSPORTASI • LALULINTAS UMUM KE LOKASI • ARAH LALULINTAS • INTENSITAS PEMAKAIAN5. ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH • RESIDENTIAL DEVELOPMENT
    • • COMMERCIAL DEVELOPMENT • MIXED USE DEVELOPMENT • INDUSTRUAL DEVELOPMENT • RECREATIONAL DEVELOPMENT • ANALISIS PEMANFAATAN LINGKUNGAN • KONDISI LINGKUNGAN PERUMAHAN • STATUS LINGKUNGAN • POLA JALAN PERUMAHAN • ANALISIS POTENSI EKONOMI LINGKUNGAN • KEPADATAN BANGUNAN • PERTUMBUHAN BANGUNAN • PERTUMBUHAN HARGA TANAH • PERMINTAAN TERHADAP RUMAH • TINGKAT KEKOSONGAN BANGUNAN6. 4. ANALSIS LINGKUNGAN MIKROFAKTOR-FANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM HUBUNGANNYA DENGANBERBAGAI LOKASI LAIN DALAM SATU LINGKUNGAN PADA KAWASANTERTENTUFAKTOR DALAM ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO: • ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR(KERETA API,TOL, BANDARA,MRT DLL) • ANALISIS KEMUDAHAN LINGKUNGAN( KEMUDAHAN DICAPAI, KE BERBAGAI FASILITAS/BELANJA, IBADAH,SEKOLAH, GEDUNG PERTEMUAN, DLL) • ANALISIS DARANA DAN PRASARANA LINGKUNGAN(LISTRIK,AIR,TELEPON,GAS,LIMBAH,SAMPAH,DRAINASE,TAMAN,TROTOAR,LAMPUJALAN) • ANALISIS FAKTOR KEAMANAN LINGKUNGAN
    • (TERHADAP KEJAHATAN,KEBAKARAN,BENCANA ALAM) • ANALISIS FAKTOR NILAI LINGKUNGAN( FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LINGKUNGAN) • ANALISIS FAKTOR PENGARUH NILAI LOKASI(FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LOKASI) B.PERENCANAAN1. PELUANG PRODUK/PASAR • KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR • PERHITUNGAN NALIK NILAI BELI TANAH MAKSIMAL,JENIS TANAH YANG TIDAK MEMERLUKAN TREATMENT TERLALU BANYAK • PASAR KOLEKTIP (PNS,TNI,SWASTA) • PASAR RETAIL/INDIVIDUAL • DEMOGRAFI (SOSIAL-EKONOMI, TINGKAT PENGHASILAN) • MOBILITAS PASAR SASARAN2. DESIGN KAWASAN DAN RUMAH(ACUAN KEPUTUSAN MENTERI PERMUKIMAN DAN PRASARANAWILAYAH NO 403/KPT/S/M/2002 TENTANG PEDOMAN TEKNIS RUMAHSEDERHANA SEHAT) • PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN(ORIENTASI,UTARA-SELATAN,COUNTUR,DRAINASE,SUPPLYINFRASTRUKTUR,PENDUKUNG,KANTOR PEMASARAN,LETAK GARDUDLL) • PEDOMAN DESIGN BANGUNAN(UNSUR TROPIS,DENAH, STRUKTUR, BAHAN BANGUNAN, UTILITYGAMBARAN PASAR DESIGN 3. INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM PERENCANAAN TAPAKDAN BANGUNANA. PERENCANAAN TAPAK
    • • TOPOGRAFI • GEOLOGI • PRASARAN YANG ADA • POLA VEGETASI YANG ADA • SISTIM DRAINASE • ORIENTASI/VIEW YANG POTENSIAL • KENDALA-KENDALA FISIK • STANDARD-STANDARD DESIGN LINGKUNGAN (prasarana,pejalan kaki,parkir,ratio ruang terbuka hijau dll) • INFORMASI PASAR,KANTOR PEMASARAN • KOMBINASI DAN KOMPOSISI KAVLING,SESUAI KAJIAN PASAR • ARUS SIRKULASI PRIMER-SEKUNDER-TERTIER-LINGKUNGAN • TINGKAT KEPADATAN HUNIAN • HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIUPAYAKAN (Orientasi kavling,diusahakan Utara-Selatan atau mendekati) • HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIHINDARI (susunan tusuk sate,bentuk kipas putaran cul dae sac,ketinggian lebih rendah dari jalan dll) • PERTIMBANGAN PENETAPAN LAYOUT PLAN (Jenis,size,shape,depth,frontage,slope,drainase,soil composition,exsitensi natural groeth,penerimaan matahari dan udara,view,lebar dan kondisi jalan) A.KAVLING SUDUTKeuntungan : • Umumnya lebih luas dari interior lot • Punya 2 frontage • Akses ke service area lebih baik • Halaman lebih luas • Sirkulasi udara lebih baik • Untuk komersial parkir lebih luas danbisa punya 2 aksesKerugian : • Maintenance halaman lebih luas • Faktor kemanan dg 2 frontage • KebisinganB.KAVLING STANDARDKeuntungan
    • • Lebih aman karenA 1 entrance • Maintenance halaman lebih sedikit • Relatif tak bising • Akses lebih privatKerugian • Akses ke service area menyatu dgAreal utama • Penghawaan adan view relatif kurangJENIS PILIHAN BENTUK TAPAKJ C.T-INTERSECTION LOT/TUSUK SATEKeuntungan : • View jauh memandang sepanjangjalan didepannya • Sangat disukai untuk bangunankomersialKerugian : • Lampu kendaraan menyilaukan • Kurang aman dari segi lalulintas • Kurang disukai sebagai hunianD.CUL DE SAC LOTKeuntungan • Frontage kecil,faktor keamanan • Halaman belakang relatif besar • Relatif tenang,aman • Disukai untuk hunianKerugian • Parkir mobil depan rumah sedikit • Entrance relaitf kecilE E. FLAG LOTKeuntungan :
    • • Aman karena entrance dapat lebihterkontrol dan lahan tersembunyi • Bentuk “ngantong” banyak disukaiKerugian : • Akses tak langsung dari jalan • View tak bebas • Kurang disukai sebagai bangunankomersial tapi baik untuk tempat produksi/gudangk B. PERENCANAAN BANGUNAN • STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH • KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD TIPOLOGI RUMAH BERDASARKAN KONDISI LOKAL • INVENTARISASI BAHAN BANGUNAN UNTUK SELURUH KOMPONEN RUMAH • PENENTUN BENTUK BANGUNAN RUMAH DENGAN MEMPERHATIKAN: • SELERA PASAR • TREND YANG BERKEMBANG • ASPEK TROPIS,AKRAB LINGKUNGAN • GAYA/LANGGAM BANGUNAN BERDASARKAN KEINGINAN PASAR • BIAYA 4. PROSES PERENCANAN TAPAK DAN BANGUNAN • SKEMATIS PERENCANAAN • KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN DENGAN STRATEGI PENGEMBANGAN,STUDI KELAYAKAN,PEMASARAN DAN PEMBIAYAAN • PROSES ITTERASI SAMPAI DIDAPAT HASIL YANG OPTIMAL 5. OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNANA. PERENCANAA TAPAK • RENCANA INDUK • RENCANA TAPAK (blok plan,jaringan jalan,taman,fasilitas,kavling,dll)
    • • RENCANA UTILITAS (jaringan listrik,air,telp) • RENCANA JARINGAN DRAINASE,LIMBAH,PENGOLAHAN SAMPAH • RENCANA DETAIL SARANA,PRASARANA DAN INFRASTRUKTUR TAPAK • SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS • RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIYAANB. PERENCANAAN BANGUNAN • RENCANA SKEMATIS (denah-tampak-potongan) • RENCANA DETAIL ARI PONDASI SAMPAI ATAP • SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT.RKS • RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN C.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH1. IJIN LOKASI • SURAT PERMOHONAN (proposal,data diri,lokasi) • RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT • PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT • PENINJAUAN LAPANGAN • ASPEK TATA GUNA TANAH • SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA2. PENGESAHAN SITE PLAN • DOKUMEN PENDUKUNG: • GAMBAR SITE PLAN/REVISI • PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN • PERHITUNGAN KOMPOSISI EFEKTIF • PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI • BUKTI SURAT TANAH DAN PBB • PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN BANGUNAN PEMDA KABUPATEN/KOTA SURAT PERMOHONAN RAPAT KOORDINASI PRESENTASIPENGEMBANG INSTANSI TERKAIT PEMOHON KEPADAINSTANSI TERKAIT--PROPOSAL PEMOHON--DATA DIRI PEMOHON--LOKASI YANG DIMOHONPENINJAUAN
    • LAPANGANASPEK TATAGUNA TANAHSK IJIN LOKASIDRI BUPATI/WALIKOTAD 3.IMBA. DOKUMEN PENDUKUNG: • GAMBAR BANGUAN FORMAT IMB • GAMBAR DIMENSI KAVLING • SITE PLAN • GAMBAR SITUASI • PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN • SURAT PERMOHONAN IMB • BUKTI SURAT TANAH DAN PBBB. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATA RUANG DAN BANGUNANKABUPATEN/KOTAC. PERIJINAN LAINNYA • TRANSPORTASI : DLLAJR • AMDAL : DINAS LINGKUNGAN HIDUP/BAPPEDAL • AIR BERSIH : PDAM/PENGAIRAN/PERTAMBANGAN • LISTRIK : PLN • TELEPON : PT.TELKOM • IZIN GANGGUAN : BUPATI/WALIKOTA • IZIN PENGOPERASIAN : TERGANTUNG JENIS FASILITAS 4.LEGALITAS PERTAHANANA. KARAKTERISTIK TANAH: • SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN • SEBAGAI ASET,SEBAGAI PERSEDIAAN,SEBAGAI YANG DITRANSAKSIKAN • MEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIALB. TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT • PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH,SURAT,KEABSAHAN,BUKTI,PBB • KELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNG
    • # TRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/PERORANG/INSTITUSISWASTA/PEMR/BUMN/D# TRANSAKSI DENGAN AHLI WARIS • PENDEKATAN YANG BAIK,PERAN TOKOH YANG BERPENGARUH • PEMBAYARAN LANGSUNG,SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG TERCANTUM DI SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT SETEMPAT DISERTAI DOKUMENTASI,FILE LENGKAP/DIFOTO • MOMEN-MOMEN KHUSUS AEPERTI LEBARAN,LEBARAN HAJI,KEBUTUHAN KHUSUS DLLC. KEMUNGKINAN SENGKETA,MENGANTISIPASI,MENGHADAPISURAT ASPAL • PENYELESAIAN WARIS TIDAK LENGKAP/SEMPURNA • TATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG KURANG) • ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU PEMANFAATAN SENDIRI • PENYELESAIAN SENGKETA (TANPA PENGADILAN = CERMAT,BUKTI DATA,PERSUASIF,BANTUAN TOKOH BILA PERLU;DENGAN PENGADILAN) D.STUDI KELAYAKAN: • SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF MELIPUTI ASPEK EKONOMI,LINGKUNGAN,PROYEK,MARKETING,TEKNIS,LEGAL,PE MASARAN,FINANCIAL,YANG AKAN DIGUNAKAN OLEH SEMUA PIHAK PEMILIK,PENDANA,MANAGEMENT SEBAGAI LANDKANDUNGAN STUDI KELAYAKAN • MERUPAKAN ACUAN DARI PROSES PENGEMBANGAN/SEMACAM MASTER BUDGET • KOMPONEN STUDI KELAYAKAN • ANALISIS KONDISI MAKRO (EKONOMI,LEGAL,PASAR,REGULASI,PERSAINGAN) • RENCANA PENGEMBANGAN (BESARAN FISIK,JDWAL PENGEMBANGAN,ANGGARAN BIAYA,RENCANA PENJUALAN,UPAYA PROMOSI,JADWAL DAN CARA PEMBAYARAN) • KAJIAN KELAYAKAN/ANALISIS FINANSIAL • • KAJIAN KELAYAKAN/FINANSIAL ANALYSIS • PENDEKATAN:METODE DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS (MENGHITUNG KESELURUHAN PEMASUKAN DAN PNGELUARAN
    • YANG DIPRAKIRAKAN TERJADI SELAMA UMUR PROYEK DENGAN MENGGUNAKAN FAKTOR WAKTU/TIME VALUE OF MONEY) • LANGKAH-LANGKAH • MEMPERKIRAKAN ARUS KAS PROYEK • MENILAI ARUS KAS YANG DIPERKIRAKAN DENGAN METODA DISKONTO ARUS KAS (DISCOUNTED CASH FLOW) • MENGAMBIL KEPUTUSAN INVESTASI BERDASARKAN KRITERIA INVESTASI TERTENTU • MELAKUKAN PERHITUNGAN PENYESUAIAN (ANALYSIS SENSITIFITAS) YANG DIPERLUKAN BILA TERJADI PERUBAHAN DARI PERKIRAAN SEMULA • • KRITERIA PENILAIAN KELAYAKAN • NET PRESENT VALUE (NILAI SEKARANG BERSIH)PERBEDAAN ANTARA NILAI PASAR SUATU INVESTASI DENGANBIAYANYA NPV POSITIF BERARTI LAYAK • PAY BACK PERIOD ( MASA PENGAMBILAN INVESTASI)JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUSKAS YANG CUKUP UNTUK MENUTUP BIAYA AWAL,PAY BACK PERIODYANG LEBIH KECIL DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK • DISCOUNTED PAYBACK (MASA PENGEMBALIAN INVESTASI DENGAN DISCONTO)JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUSKAS YANG DIDISCONTO ATAS SUATU INVESTASI UNTUK MENUTUPINVESTASI AWALNYA DISCONTED PAYBACK PERIOD LEBIH SINGKATDARI UMUR EKONKOMIS PROYEK BERARTI LAYAK • • INTERNAL RATE OF RETURN/IRR (TINGKAT PENGEMBALIAN INTERNALDISCOUNT RATE YANG MENGHASILKAN NPV INVESTASI SAMADENGAN NOL,TINGKAT KEUNTUNGAN YANG DIPERLUKAN (REQUIREDRETURN) DIATAS BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL) YANGDIGUNAKAN BERARTI LAYAK)
    • • PROFITABILITY INDEX/BENEFIT COST RATIO(INDEX KEUNTUNGAN ATAU MANFAAT DENGAN BIAYA)NILAI SEKARANG ATAS ARUS KAS MASA DATANG DIBAGI INVESTASIAWAL • THE AVARAGE ACCOUNTING RETURN (RATA-RATA KEUNTUNGAN AKUNTING)LABA BERSIH RATA-RATA DIBAGI DENGAN RATA-RATA NILAIBUKU,KEUNTUNGAN RATA-RATA INVESTASI MELEBIHI KEUNTUNGANRATA – RATA YANG DITARGETKAN BERARTI LAYAK • • ANALISIS SENSITIFITASUNTUK MELIHAT KELAYAKAN PROYEK BILAMANA KONDISI BERUBAHDARI NORMAL/MODERAT MENJADI LEBIH BAIK (BEST CASE) ATAULEBIH BURUK (WORST CASE)AKAN DILIHAT DAMPAK TERHADAP NPV,IRR DDAN BCR PADASIMULASI ATAS 3 KEADAAN TERSEBUTCONTOH KASUS HIPOTESIS: CONTOH KASUS HIPOTESISPT . FINANCIAL REALESTAT MERENCANAKAN MEMBANGUN PROYEKPERUMAHANSEBANYAK 200 UNIT PERKIRAAN BIAYA SEBAGAI BERIKUT DARI PERKIRAAN HASIL PENJUALAN RUMAH BIAYA PERUSAHAAN DENGAN MENGHITUNG RATA-RATATERTIMBANG ANTARA MODAL SENDIRI DAN PINJAMAN BANKDIPERKIRAKAN 20%DIHITUNG KAJIAN KELAYAKAN PROYEKA. PAYBACK UN DISCOUNTED B.PAYBACK DISCOUNTED C. NPV AT DF 20%NPV AT DF 20% = 468.354 POSITIF (layak)
    • D.NPV AT DF 25%NPV at df 25% = -13.120 negatif tidak layak E. INTERNAL RATE OF RETURN468.364IRR = 0.20+------------------(0.25-0.20) = 24.86%468.364-(13.120)F.PROFITABILITY INDEX OR BENEFIT COST RATIO PADA DF 20% =5.468.364/5.000.000 = 1.09G.ACCOUNTING RATE OF RETURNRATA-RATA KEUNTUNGAN = 8.560.000/5=1.720.000RATA-RATA INVESTASI = 5.000.000AAR= 34.24 % E.PENYUSUNAN PROPOSAL1.SASARAN2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG BTN3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN5.PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANGSERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-PERBANKAN SASARANMEMBERIKAN PEMAHAMAN MENGENAI PENYUSUNAN PROPOSALUNTUK MEMPEROLEH PERSETUJUAN KREDIT BTN/BANK SEJENISUNTUK PROYEK PERUMAHAN SKALA KECIL2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG – PERBANKANBTN wajib memeberi kredit vs BTN adalah Bank teknis yang jugamencari laba dan deviden untuk mendukung pertumbuhannya.tetapada aturan BI,pengawasan,diperiksa KPK dll.Di Bank lain di tolak BTN harus menyetujui?3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH • Pasar:gaji PNS terutama di daerah banyak yang telah dipotong BPD.Kadang-kadang data dari bendahara/koperasi tidak sinkron shg cicilan terhambat,klarifikasi didapat dari BPD • Tanah : Ketelitian dan kecermatan thd surat-surat tanah.untuk tanah Pemda agar diperhatikan persetujuan DPRD • Kaitan dengan lembaga lain: Bapertarum,Jamsostek • Data komsumen lengkap,jelas,akurat.Tidak disarankan untuk meminjam nama pegawai di Perusahaan Developer untuk dipakai pada calon pembeli yang kurang memenuhi syarat
    • • Pengguna dana sesuai rambu-rambu • Kesamaan prestasi lapangan • Hak yang terkait dengan instansi lain tetapi mempengaruhi penyelesaian fisik (listrik,air,telp,dll) 4. PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN4.1 DEFINISI KYG/KREDIT YASA GRIYAADALAH FASILITAS KREDIT YANG DIBERIKAN KEPADA DEVELOPERUNTUK MEMBANTU MODAL KERJA PENDANAAN PEMBANGUNAN ROYEKPERUMAHAN YANG MELIPUTI RUMAH/BANGUNAN BERIKUT SARANADAN PRASARANA(Proyek Perumahan: perumahan,apartemen,kondominium/rumahsusun,ruko,rukan,bangunan hunian lainnya)(Pemohon Pengembang Perumahan-Badan Usaha(PT/CV/Koperasi),Perorangan) 4.2 PENGGUNAAN KYG • Pembiayaan penuh (dari pematangan tanah sampai finishing) • Pembiayaan bridgding jangka pendek4.3 TATA CARA PENGAJUAN KYGData Perusahaan (leglitas dan management) • Akte pendirian sanpai perubahan terakhir • Pengesahan Badan Usaha dari Instansi berwenang (Depkumham,Depkop,dll) • Surat-surat ijin perusahaan (NPWP,TDP,Keanggotaan REI,SIUP,SIUJK) • Manajemen dan performance,perusahaan • Struktur organisasi,copy KTP,CV Pengurus dan data grup perusahaan • Performance nasabah BankData Keuangan • Laporan Keuangan perusahaan 2 tahun terakhir (utk > Rp 5 M audited) • Rencana aliran arus kas (cash flow) • ID BI Pemohon,Pengurus,Perusahaan,perusahaan satu grup • Penilaian agunan konsultan utk permohonan >= Rp 5M • FS untuk pemohon >= Rp. 1m M
    • c.Data Proyek • Kondisi Proyek (nama,lokasi,fasilitas,dan keadaan proyek) • Ijin Lokasi dan pembebasan lahan • Time schedule proyek • Manajemen Pembangunan • Bestek,gambar rencana proyek dan RAB Proyek • Biaya proyek (biaya tanah,bangunan,sarana,prasarana) • IMB site plan yang disetujui Pemda • Dasar transaksi tanah (NJOP < PBB,Daftar harga pemda) • Keterangan peil banjir • Keterangan test air bersih • Keterangan supply listrik PLNd. Data Lainnya • Aspek Pemasaran • Bukti Pemegang Giro BTN 4.4 KETENTUAN/SYARAT KYG • Maksimal kredir 80% dari jumlah keperluan pembiayaan dan tidak lebih dari 60% nilai agunan • Suku bungan x%.Bunga dihitung harian dari saldo plafon yang dipakai dengan cut off perhitungan bunga setiap tanggal 25 setiap bulannya • Denda diberlakukan apabila sampai dengan akhir bulan debitur tidak melaksanakan kewajiban pembayaran bunga.Besarnya 2% diatas suku bunga yang berlaku dengan cut off perhitungan denda pada setiap tanggal 1 bulan berikutnya • Jangka waktu kredit max 18 bulan dan dapat diperpanjang sesuai kebutuhan.Pertimbangan jangka waktu kredit pada skala proyek,jadwal pembangunan dan penjualan,proyeksi pengembalian (cash flow)4.5 SIFAT KREDIT • Kredit non revolvingHanya digunakan untuk membiayai satu kali transaksi dan hasilnyauntuk membayar kembali kreditnya
    • • Kredit RevolvingKredit yang telah dipakai untuk membiayai satu tahap pembangunandan sudah dilakukan pembayaranplafon kredit tersebut dapatdigunakan kembali untuk membiayai proyek selanjutnya 4.6.JENIS PERSETUJUAN KYGKYG UMUMPENCAIRAN BERDASARKAN PRESTASI FISIK LAPANGAN/PENCARIANPERTAMA 40% DARI PLAFOND (TANAH TELAH SIAP DIMATANGKANDAN DIBANGUN)MAKS PEMBIAYAAN 80% DARI KEBUTUHAN DANARASIO AGUNAN -> PADA SAAT PEMBERIAN PLAFOND KREDIT DIJAMINAGUNAN RIIL SEBESAR 135%SUMBER PEMBAYARAN DARI HASIL PENJUALAN TIAP UNIT PRODUKATAU SUMBER LAIN YANG DISEPAKATIKYG ALFOPENDPENCARIAN DAPAT DILAKUKAN SEKALIGUSMAKS PEMBIAYAAN 70% DARI BIAYA KONSTRUKSI ATAU 60% DARIBIAYA PRASARANARASIO AGUNAN-> PADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMINAGUNAN RIIL SEBESAR 150%SUMBER PEMBAYARAN SEPERTI KYG UMUMKYG PRKPINJAMAN SIAGA (TAMBAHAN KYG UMUM/ALFOPEND)PINJAMAN BERDIRI SENDIRIPENCARIAN DAPAT DILAKUKAN SETIAP SAAT DENGANMENGGUNAKAN CEK ATAU BILYET GIRORASIO AGUNAN -> PADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMINAGUNAN RIIL SEBESAR 200% ATAU 150% UNTUK AGUNAN FIXEDASSET YANG NILAINYA TIDAK BERKURANG 4.7 JAMINAN KREDIT • Hipotik atas harta kekayaan tetap debitur dengan penekanan pada leaglitas lahan dan bangunan proyek yang dibiayai meliputi: • Obyek,kondisi agunan • Bukti penguasaan agunan • Nilai transasksi agunan • Total niai agunan • Bila diperlukan jenis agunan lainnya4.8.PROSES KYG ( batas kewenangan cabang)
    • • Penerimaan permohonan KYG dan data-data • Pengumpulan informasi dan peninjauan lokasi • Analisa kredit • Penyampaian memorandum kredit disampaikan kepada Pimpinan cabang untuk diputuskan dalam rakomdit • Pengambilan keputusan • Surat persetujuan Pemberian Kredit (SP2K) • Penandatanganan Perjanjian Kredit disertai administrasi kredit • Provisi kredit • Pembukaan rekening pinjaman • Pembayaran penyerahan agunan/jaminan kredit • Penarikan kredit disesuaikan prestasi proyek dan sifat kredit • Pembayaran kembali kredit melalui KPR,tunai dsb 4.9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT • Sumber dana -> networking capital,share devepoper • Penggunaan dana • Permohonan kredit • Nilai agunan • Prosentase agunan :kredit min 135%4.10 PENARIKAN KREDIT • Pengikatan secara legal dan persyaratan dalam SP2K telah dilaksanakan pencairan 20% dari plafon yang disetujui • Penarikan selanjutnya sesuai bobot prestasi mengacu paket analisa dan struktur pembiayaan yang disepakati • Seluruh transaksi dan penarikan kredit dilakukan melalui giro debitur di Bank BTN4.11 PENGEMBALIAN KREDIT • Setiap kali terjadi penjualan/realisasi KPR segera dipotong mengurangi plafond kredit • Bila penjualan dilakukan melalui bank lain maka jumlah yang dipotong adalah senilai maksimal kredit yang diberikan bank tersebut 5.PEDOMAN UMUM PROPOSAL PROYEK PERUMAHAN5.1 Gambaran Umum
    • • SEJARAH SINGKAT PERUSAHAAN • PERMODALAN,SUSUNAN PEMEGANG SAHAM DAN PENGURUS • PERUSAHAAN • PERIJINAN USAHA5.2 MANAJEMEN • STRUKTUR ORGANISASI • RIWAYAT PERUSAHAAN5.3 Profil proyek • NAMA PROYEK • LOKASI PROYEK • AKSESIBILITAS • FASILITAS PERUMAHAN • ASPEK TEKNIS PROYEK • LEGALITAS PROYEK5.4. Aspek Pemasaran • POTENSI PASAR • PASAR SASARAN • STRATEGI PEMASARAN • TARGET PENJUALAN • CALON KONSUMEN • PERSAINGAN 5.5 ASPEK KEUANGAN • KEBUTUHAN DAN SUMBER DANA • RENCANA PENERIMAAN PROYEK • NERACA • RUGI LABA • CASH FLOW • LEGALITAS PROYEK5.5.RAB Tanah matangRENCANA PENGGUNAAN TANAH • LUAS TANAH SELURUHNYA = • LUAS TANAH EFEKTIF= • LUAS TANAH PRASARANA DAN SARANA =
    • BIAYA PENGEMBANGAN TANAH RAB Prasarana lingkungan 5.6 RAB Rumah dan sarana rumah/unit 5.7. REKAPITULASI HARGA JUAL PER UNIT RUMAHREKAPITULASI DIBUAT PER TYPE BANGUNAN YANG DIJUAL5.8. REKAPITULASI PENJUALAN5.9. TIME SCHEDULE PENGEMBANGAN 6. PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANGSERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG DAN BTN6.1 ASPEK LEGALITAS • LEGALITAS PERUSAHAAN: PENGKINIAN DATA PERUSAHAAN,MASIH TERDAPAT DATA PERUSAHAAN YANG MASA LAKUNYA SUDAH HABIS DAN BELUM DIPERPANJANG • LEGALITAS PROYEK: INFORMASI LEGALITAS PROYEK BELUM SEPENUHNYA DISAMPAIKAN TERKAIT DENGAN LEGALITAS PROYEK YANG SEDANG DALAM PROSES6.2.CURRICULUM VITAE • Pengalaman perusahaan dan pengurus dalam pengembangan industri perumahan tidak disampaikan secara detail menyebutkan proyek yang telah pernah dibangun dan dipasarkan • ID BI akan mempengaruhi penilaian bank atas proses permohonan kredit6.3.RAB dan Priyeksi cashflow • Sering RAB yang disampaikan belum memperhatikan harga- harga dasar yang berlaku sehingga ada kecenderungan fasilitas kredit yang diberikan tidak tepat jumlahnya sehingga akan mengakibatkan kendala dalam proses penyelesaian fisik bangunan dilapangan • Proyeksi cash flow yang disampaikan sering dengan asumsi optimis tanpa asumsi moderal 6.4.Maksimal Kredit
    • • Besarnya kredit yang dimohonkan seringkali dikaitkan dengan skala proyek tanpa memperhatikan rencana atu tahapan pembangunan yang akan dilakukan • Jumlah maksimal kredit yang dimohonkan sebaiknya disesuaikan dengan rencana pembangunan bertahap6.5.Laporan keuangan,agunan dan feasibility studySering terdapat permohonan yang belum dilengkapi laporan keuangan(audited/un audited) 2tahun terakhir,nilai taxasi agunan dan hassilfeasibility study. Berikut ini tabel ketentuan mengenai laporankeuangan 6.6 Calon Konsumen • Seringkali informasi Konsumen belum secara detail disampaikan sehingga Bank mengalami kendala saat melakukan klarifikasi kepada instansi masing-masing calon Konsumen • Seringkali tidak disebutkan informasi tahapan apa calon konsumen sedang berlangsung : bookong fee / wawancara / SP3K/atau lainnya • Seringkali informasi calon konsumen Cuma dianggap sebagai pelengkap berkas permohonan6.7 PemasaranSebaiknya diinformasikan proyek-proyek perumahan pesaing disekitarlokasi perumahan dan faktor pendukung dari proyek perumahan yangakan dibiayai F. PEMBIAYAAN1. SUMBER PEMBIAYAAN BAGI PERUSAHAAN DAN KONSUMEN A. PERUSAHAAN • KREDIT PEMILIKAN LAHAN UNTUK RSH • KREDIT KONSTRUKSI • KREDIT INVESTASI,OBLIGASI,IPO,REITB. KONSUMEN • KPR • KPA2. ALOKASI PEMBIAYAAN2.1.DANA SENDIRI/EQUITY2.2.DANA PINJAMAN
    • 3. DUKUNGAN UANG MUKA3.1.TAPERUM PNS/BAPETARUM PNS3.2.JAMSOSTEK3.3.YKPP • • SASARAN PRODUK YANG DIBERI DUKUNGAN UANG MUKA • KATEGORI RUMAH SEDERHANA SEHAT • KATEGORI RUSUNAMI • SASARAN PENERIMA DUKUNGAN UANG MUKA • PEGAWAI NEGERI MELALUI BAPERTARUM • PEGAWAI SWASTA MELALUI JAMSOSTEK • TNI/POLRI MELALUI YKPP • • DUKUNGAN LAIN UNTUK PRODUK RSH DAN RUSUNAMI • BEBAS PPN • BEBAS BPHTB • SKEMA SUBSIDI BUNGA SEHINGGA CICILAN DALAM KURUN WAKTU TERTENTU DIBAWAH PERHITUNGAN DENGAN DASAR BUNGA KOMERSIAL • DUKUNGAN INFRASTRUKTUR • PSDPU • PSU • DUKUNGAN JENIS PEMBIAYAAN • KREDIT PEMILIKAN LAHAN UNTUK PENGEMBANG • KREDIT YASA GRIYA UNTUK PENGEMBANG • KREDIT KONSTRUKSI UNTUK KONTRAKTOR • KPR BERSUBSIDI UNTUK KONSUMEN 1>1700.000<2 7.5% 6 TAHUN 55.000.000500.000II>1.000.000< 5% 8 TAHUN 41.500.0001.700.000III/<1.000.000 3% 10 TAHUN 28.000.000KPR BERSUBSIDI BEBAS PPN BEBAS BPHTBPROGR.PSU/PSDPU RSH
    • KREDIT PEMILIKAN LAHAN BANTUAN UANGMUKAKREDIT YASSA GRIYA PEGAWAI NEGERITNI/POLRIPEGAWAI SWASTAKREDIT KONTRAKTOR DUKUNGAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI NEGERI • • BENTUK DUKUNGAN UNTUK PEGAWAI NEGERI • BANTUAN UANG MUKA • PEMBAYARAN TABUNGAN DENGAN BUNGA 12 % PER TAHUN • BANTUAN MEMBANGUN RUMAH • PERSYARATAN:PEGAWAI NEGERIPENGGUNAAN TABUNGAN PERTAMABEKERJA 5 TAHUNBELUM MEMILIKI RUMAH • BANTUAN UANG MUKA UNTUK TNI/POLRI MELALUI YKPPBANTUAN UANG MUKA RP.14.000.000 • BANTUAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI SWASTA MELALUI JAMSOSTEK • PROGRAM PINJAMAN UANG MUKADENGAN KERJASAMA BANK = RP.20.000.000 UNTUK 10 TAHUNMELALUI KANTOR CABANG JAMSOSTEK = RP.15.000.000 UNTUK 5TAHUN • PERSYARATAN PERUSAHAAN1 TAHUN MENJADI ANGGOTA JAMSOSTEKKONTRIBUSI RUTIN • PERSYARATAN PEGAWAI1 TAHUN BEKERJABELUM MEMILIKI RUMAH
    • GAJI MAKSIMUM RP.4.500.000