Your SlideShare is downloading. ×
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

Reflectie eindgebruikersdebat CoreNet Benelux 2011

748

Published on

Naast een boeiend verslag van het Eindgebruikersdebat bevat deze uitgave ook de resultaten van het CoreNet Benelux Lagerhuisdebat. Dit debat is gehouden op 29 november 2011 in Zaandam. Ruim 100 …

Naast een boeiend verslag van het Eindgebruikersdebat bevat deze uitgave ook de resultaten van het CoreNet Benelux Lagerhuisdebat. Dit debat is gehouden op 29 november 2011 in Zaandam. Ruim 100 vastgoedprofessionals discussieerden over zes thema’s op basis van zes stellingen. Deze thema’s zijn geselecteerd op basis van drie jaar Eindgebruikersdebatten op de PROVADA. In feite een strik om drie jaar Eindgebruikersdebat. De opzet van het Eindgebruikersdebat 2011 is vergelijkbaar met de 2009- en 2010-versie, maar met andere debatleiders en nieuwe onderwerpen. En wederom met een mooie publicatie. In deze publicatie, die de treffende titel Reflectie heeft gekregen, treft u na dit voorwoord de interviews met de zestien debatleiders en de resultaten van de debatten aan. Twaalf vastgoedprofessionals uit het bedrijfsleven, de zorg, overheid en het hoger onderwijs laten in vogelvlucht zien waar eindgebruikers op dit moment mee bezig zijn. Naast de debattenleiders afkomstig van de eindgebruikers is ook de markt vertegenwoordigd door vier debatleiders.

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
748
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
8
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. P R O V A D A A m s t e r d a m 7 j u n i 2 0 1 1 reflectieeindgebruikersdebat
  • 2. Wat kan CoreNet Global Benelux Chapter voor u betekenen? CoreNet Global is een vereniging voor professionals in de CoreNet Global heeft 7.000 leden die samen 1.200 miljard wereld van vastgoed en voor eindgebruikers bij (multinatio- dollar vastgoedwaarde vertegenwoordigen met gebouwen nale) ondernemingen. Wat CoreNet Global bijzonder maakt, over de hele wereld. Het CoreNet Global Benelux Chapter is dat zowel de Eindgebruiker (corporate vastgoedprofes- telt zeven bestuursleden en ongeveer 100 leden die hun be- sional) als de Dienstverleners (Service Provider) lid zijn. drijven vertegenwoordigen. De aangesloten organisaties en bedrijven geven via de vereni- ging uiting aan het belang van een (wereldwijde) samen- Ga voor informatie naar www.benelux.corenetglobal.org werking en kennisdeling op het gebied van werkplekinnova- of stuur een e-mail naar kbeeckman@corenetglobal.org. tie, huisvestingsstrategie en vastgoedmanagement.2
  • 3. • r e f l e c t i e e i n d g e b r u i k e r s d e b a t •B e s t u u r Tijdens het Lagerhuisdebat is Monique Arkesteijn aangetreden als nieuwe voorzitter van het bestuur van CoreNet Global Benelux. Zij bedankte Flip Verwaaijen voor zijn enorme bijdrage aan CoreNet in de afgelopen zes jaar. Flip prikkelt en betrekt mensen en door zijn drive is het aantal CoreNet Benelux leden de afgelopen jaren gegroeid. Bart Hoevers en Maril van Waes zijn tot het bestuur toegetreden en met dit nieuwe bestuur gaan wij verder op ingeslagen weg: interessante actuele activiteiten in een goede sfeer. Heb je interesse in CoreNet en haar activiteiten en wil je met ons kennismaken? Je bent welkom bij onze activiteiten. Informatie over aanmelding en events vind je op onze website: www.corenetglobal.org CoreNet Global Benelux organiseert jaarlijks samen met haar leden en partners verschillende activiteiten. Voor dit jaar staan reeds gepland: 7 maart: Breakfast-sessie Indexen/Benchmarks. 19 april: CoreNet-café. 26 april: Hospitality Summit in samenwerking met NHTV. 16 mei: Duurzaamheid. 5 juni: PROVADA Eindgebruikersdebat. 6 september: CoreNet-event tijdens Dutch Open Golf. 17-19 september: CoreNet European Summit. 1 november: CoreNet-café. 8 november: Discovery Forum Brussel. 29 november: CoreNet Lagerhuisdebat. Verder leveren leden van het bestuur hun bijdrage aan: • De Nationale kantorentop. • Het Platform Duurzame huisvesting.Het bestuur van CoreNet Global Benelux: Monique Arkesteijn, voorzitter, Pieter Foekens TU Delft FloraHolland Kees Rezelman, vice-voorzitter, Germain Verbeemen AT Osborne Huisvesting en Vastgoed Wicely Louis Jansen Bart Hoevers Johnson Controls IFM Deloitte Real Estate Advisory Leon van Leersum Maril van Waes Redept Dow Benelux Jos Teunissen Sybase Europe 3
  • 4. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t •4
  • 5. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t •V o o r w o o r d Met gepaste trots bied ik u aan de ‘Reflectie’ van het Eindgebruikersdebat 2011. Ook dit jaar is er wederom een prachtige uitgave gemaakt met behulp van de redacties van respectievelijk Real Estate Magazine en Facility Management Maga- zine, de studenten van de verschillende vastgoedopleidingen en uiteraard de debatleiders en de vele aanwezigen. Naast een boeiend verslag van het Eindgebruikersdebat bevat deze uitgave ook de resultaten van het CoreNet Benelux Lagerhuisdebat. Dit debat is gehouden op 29 november 2011 in Zaandam. Ruim 100 vastgoedprofessionals discussieer- den over zes thema’s op basis van zes stellingen. Deze thema’s zijn geselecteerd op basis van drie jaar Eindgebruikersdebatten op de PROVADA. In feite een strik om drie jaar Eindgebruikersdebat. De opzet van het Eindgebruikersdebat 2011 is vergelijkbaar met de 2009- en 2010-versie, maar met andere debatleiders en nieuwe onderwerpen. En wederom met een mooie publicatie. In deze publica- tie, die de treffende titel Reflectie heeft gekregen, treft u na dit voorwoord de interviews met de zestien debatleiders en de resultaten van de debatten aan. Twaalf vastgoedprofessionals uit het bedrijfsleven, de zorg, overheid en het hoger onderwijs laten in vogelvlucht zien waar eindgebruikers op dit moment mee bezig zijn. Naast de debattenleiders afkomstig van de eindgebruikers is ook de markt vertegenwoordigd door vier debatleiders. De resultaten van de debatten zijn opgetekend door studenten van verschil- lende vastgoedopleidingen en verwerkt in deze publicatie. Het resultaat van het Lagerhuisdebat in november vindt u aan de andere voorzijde van deze uitgave. Kortom, een zeer lezenswaardige publicatie. Kees Rezelman Vice-voorzitter CoreNet Global Benelux Chapter, Managing Consultant Corporate & Public Real Estate, AT Osborne Het zijn bijzondere tijden. Bijzonder bijzonder zelfs. De ene crisis na de ander dient zich aan en woekert voort. Van klimaatcrisis naar voedselcrisis, van eurocri- sis naar bankencrisis. En daardoorheen dendert in volle omvang de vastgoedcri- sis. Banen staan op de tocht, rendementen onder druk en vele vierkante meters kantoren wachten op een goede bestemming. De gezondheidszorg worstelt met haar vastgoed en het onderwijs zoekt haar weg in deze vastgoedmallemolen. Het komt allemaal niet zo maar uit de lucht vallen. We hebben het de afgelopen jaren zien aankomen maar het was wel eens gemakkelijk om ‘Wenen walst’ te hanteren. Even de ogen sluiten, een mooi Provada-feest vieren, schoenen goed poetsen, glimt dat in ieder geval wel... In deze gedenkwaardige bijzondere tijden werkt CoreNet Global Benelux hard om waar mogelijk alle leden te ondersteunen bij hun soms zware beslissingen. Vele boeiende bijeenkomsten met actuele thema’s. Eén van de hoogtepunten van de afgelopen drie jaar waren de Eindgebruikersdebatten. Prime-time op de Provada. Zeer druk bezocht, fikse discussies, goede gesprekken en mooie interacties. De actualiteit werd niet geschuwd. Geen fraaie franje... Op 29 november is deze trilogie van Eindgebruikersdebatten, waarbij AT Osborne drie jaar lang ondersteunend acteerde, afgesloten door middel van een bruisend en soms emotioneel ‘Lagerhuisdebat’. Veel interactie, betrokkenheid en humor. Wat ik fantastisch vind, is dat het Eindgebruikersdebat nu een mix is van meerdere disciplines: commercieel-, maatschappelijk- en overheid-vastgoed. Helder kwamen de gelijkenissen naar voren, de gedeelde smart en de overeen- komsten qua uitdagingen. Flip Verwaaijen Oud-voorzitter CoreNet Global Benelux Chapter 5
  • 6. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • I N H O U D Algemeen Bedrijfsleven Voorwoord • 5 Debatleider: Patricia E. Bax-Bakker • 10 Real Estate Advisor Shell International B.V. Kees Rezelman Managing Consultant Corporate & Public Real Estate, ‘De beste CRE-adviseurs vind je alleen in AT Osborne Engeland Debatleider: Peter Jansen • 11 Director Service Delivery Management EMEA Philips Real Estate Flip Verwaaijen ‘CREM is een jonge, maar uitstervende Oud-Voorzitter CoreNet Global Benelux Chapter discipline.’ Debatleider: Jos Schut • 12 Director Corporate Facility & Real Estate Manage- ment, UPC Broadband ‘Echte marktconformiteit begint bij de gebruiker.’ Debatleider: Wout-Jan Ykema • 13 Manager Vastgoed Randstad Nederland BV ‘Corporate ondernemingen huren straks geen vastgoed meer.’ Gezondheidszorg Debatleider: Geert Jan van Oenen • 16 Directeur Huisvesting Academisch Medisch Centrum ‘Ontwikkelaars die denken kennis van de zorg te hebben, zijn een risicofactor.’ Debatleider: Vincent van Rijswijk • 17 Directeur Cluster Rijnmond Delta Psychiatrisch Centrum ‘Marktpartijen en zorginstellingen dagen elkaar niet uit.’ Debatleider: Martin Slaager • 18 Directeur Vastgoed & Facility, SEIN Stichting Epilepsie-Instellingen Nederland ‘De markt weet geen raad met gebiedsont- wikkeling.’6
  • 7. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t •Overheid en cultuur Markt Debatleider: Mark van Gemert • 20 Debatleider: Hans Copier • 28 Programmamanager/Senior Adviseur Gemeente Countrymanager van CBRE Global Investors The Amsterdam Netherlands en Voorzitter van de IVBN ‘Marktpartijen hebben te weinig onderne- ‘Huurders hebben weinig visie en zijn mak- merslef.’ kelijk te verleiden.’ Debatleider: Taeke Kuipers • 21 Debatleider: Nicole Maarsen • 29 Directeur Hortus Botanicus Amsterdam Bestuurslid NEPROM/Algemeen Directeur Maarsen Groep ‘In de vastgoedwereld moeten mannen een ‘Eindgebruiker wil niet betalen voor stapje opzij zetten.’ kwaliteit.’ Debatleider: Frits Velthuijs • 22 Debatleider: Frank Nivard • 30 Afdelingshoofd Stadsontwikkeling Vastgoed van de Directeur Publieke Sector Rabobank INTERNATI- Gemeente Utrecht ONAL ‘Beleggers zijn niet geïnteresseerd in maat- ‘De zorgsector leunt te zwaar op banken. schappelijk vastgoed.’ Waar zijn de beleggers?’Onderwijs Debatleider: Peter van Hooff • 24 Senior Adviseur Onderwijshuisvesting AT Osborne ‘Universiteiten weten niet te bezuinigen op huisvesting.’ Debatleider: Ad van der Have • 25 Beleidsmanager Vastgoed, Wageningen Universiteit en Researchcentrum ‘In onderwijshuisvesting is meer creativiteit nodig.’ Debatleider: Kees Lansbergen • 26 Directeur Erasmus Facilitair Bedrijf EUR ‘De eindgebruiker moet bij projectontwikke- ling het voortouw nemen.’ 7
  • 8. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t •8
  • 9. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • 9
  • 10. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • De stelling: Banken, beleggers en ontwikkelaars houden elkaar in een wurggreep. Mijn ervaring is dat Engelse adviseurs voor dat soort integrale vraagstukken oplossingen kun- nen aandragen. Nederlandse CRE-adiseurs kunnen nog ‘De beste veel van hun Britse collega’s leren. CRE-adviseurs vind je alleen Verslag debat in Engeland’ Tijdens het debat vroeg een vastgoedadviseur zich af of er dan wel goed gezocht wordt naar de juiste adviseurs: ‘Als Als je je richt op transacties, krijg je makelaars je je richt op transacties, krijg je makelaars’. Bax-Bakker gaf aan een adviseur te zoeken die de businesscase begrijpt en die internationaal kan worden ingezet voor het hele proces. Doordat er contracten worden gesloten met grote interna- tionale adviseurs, mag de organisatie niet met lokale advi- seurs werken die soms geschikter zijn voor een bepaalde opdracht. Ook de beloningsstructuur moet passen bij advieswerkzaamheden die verder gaan dan een transactie, een uurtarief is in dit geval geschikter dan een beloning op basis van de deal. Hoe krijg je wat je wilt? Tussen de verschillende vestigingen van een internatio- Patricia E. Bax-Bakker nale adviseur zijn duidelijke kwaliteitsverschillen. Volgens (Real Estate Advisor Shell International B.V.) Bax-Bakker is het geen probleem dat de kennis uit Enge- land moet komen, maar dit wordt niet altijd aangeboden. ‘Uiteindelijk krijg je wel wat je wilt, maar dit kost veel sleur- Hoe kunnen we ervoor zorgen dat de dienstverlening werk’, aldus Bax-Bakker. van vastgoedadviseurs beter aansluit bij de behoeften Doordat er een contract is met een internationale advi- van de Corporate Real Estate Manager? Voor verkoop seur, sluiten sommige opdrachten niet aan bij de expertise. van grond, aanhuur van gebouwen of ontwikkeling van Bax-Bakker vindt het goed als een adviseur eerlijk toegeeft nieuwe gebouwen heb ik behoefte aan advies dat is geba- seerd op een gedegen bedrijfskundige benadering, waar- Om je relatie te beschermen moet je nee desturing en integrale huisvestingsscenario’s. Neder- verkopen landse vastgoedadviseurs geven mij echter maar zeer beperkt het gevoel dat zij onze motieven begrijpen en dat iets niet te kunnen op een bepaalde locatie. Dit geeft de zij snappen wat portfoliomanagement werkelijk inhoudt. vrijheid om een lokale adviseur in te schakelen. Hoewel er Ik krijg daarentegen wel het gevoel dat zij uit zijn op ook adviseurs zijn die aangeven liever geen nee te verko- snelle deals. Vastgoedmanagement kun je in Nederland pen, zijn anderen het eens met Bax-Bakker: ‘Om je relatie nog wel uitbesteden, maar een volledige outsourcing van te beschermen moet je nee verkopen’. de huisvesting durf ik niet aan. We moeten er als corpo- rate onderneming tussen blijven zitten, anders ontstaat Is er verbetering? er een mismatch. Het merendeel van de deelnemende adviseurs gaf toe dat het niveau in Engeland hoger ligt, maar zei dat ze hard aan Het gros van de goede expertise komt elke keer weer het werk zijn om hun diensten uit te breiden en zich meer uit Engeland. Daar is de CRE-sector meer volwassen en te richten op de organisatie. Er is een verschuiving merk- is men meer gewend om huisvestingsvraagstukken inte- baar richting het leveren van toegevoegde waarde voor de graal te benaderen. De drijfveren van een corporate organisatie, hoewel een kritische deelnemer opmerkte dat onderneming blijven immers niet beperkt tot het vast- de adviseurs wellicht weer overstappen naar de projectont- goed. Om dat te begrijpen, moet je beter naar de onder- wikkelaars en beleggers zodra de markt aantrekt. neming kijken. Een voorbeeld: ik heb behoefte aan flexi- biliteit in contracten. De vraag daarnaar wordt groter, Verslaglegger: Evelien Plijter (student TU Delft, Real Estate maar de mogelijkheid lijkt alsmaar kleiner te worden. & Housing)1 0
  • 11. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • Corporate Real Estate Management is een jong vak. Erzijn nog maar weinig beoefenaren van dit vak die hunzaakjes goed voor elkaar hebben en die de waarde van De stelling:CREM als onderdeel van hun organisatie op de juistewaarde weten te schatten. Als je kijkt naar ICT-ers en ‘CREM is een jonge,HRM-ers zijn de verschillen groot. Zij zijn doorgaansgoed in een organisatie gesetteld. Deze mensen zijn maar uitstervendeprofessioneel met hun vak bezig en zijn onderling goed discipline.’georganiseerd. CREM-ers hebben niet eens een fatsoen-lijke internationale benchmark. We beperken ons tot driestrategieën: portfoliomanagement, facility managementen een beetje beïnvloeding van het gebruik. Als we hetdaarbij laten, is de toegevoegde van CREM te klein omhet als aparte discipline te laten voortbestaan. Om ons vak te behoeden voor een vroegtijdig sterven,moeten we de kansen die er liggen beter benutten. Wemoeten daarvoor eerst een gedetailleerd zicht hebbenop de gebouwen die we hebben, de huisvestingscapaci-teit die we daarmee realiseren en de benutting van diecapaciteit in de dagelijkse praktijk. Daar schort het vaakal aan. Maar we moeten ook een heldere visie hebben opde capaciteitsbehoefte en benodigde functionaliteit in detoekomst. Van daaruit kunnen we strategieën bedenkenover hoe we de capaciteit slimmer kunnen gebruiken en Peter Jansenhoe we de benodigde functionaliteit kunnen zekerstellen. (Director Service Delivery Management EMEA Philips Real Estate)De kernvraag is, hoe we daarbij de kennis en creativi-teit van onze suppliers beter kunnen gebruiken. In onzegebouwen lopen duizenden mensen rond. Daar kunnen behoeft vernieuwing. Het werd echter pas echt interessantwe meer voor betekenen dan alleen het leveren van een toen verschillende partijen, die allemaal CREM vanuit eenwerkplek. Waarom schuiven de belangrijkste suppliers andere positie benaderden, aan tafel kwamen. Het leiddeniet aan bij ons managementteam? Ik vraag hun mening. tot uitspraken als ‘Het vastgoed wordt onderschat’, ‘CREMIk wil dat zij meedenken zodat we daarmee als bedrijf kent een negatieve oorsprong’ en ‘Het is een kwestie vansterker worden. opvoeden’. Verslag debat Geconcludeerd werd dat CREM een verandering in het ‘Enige toelichting is bij deze stelling wel op zijn plaats’. bedrijfsproces behoeft om van operationeel niveau naarZo begon Peter Jansen de drie debatsessies. Belangrijk is, zo strategisch niveau te verschuiven. Om een nauwe aanslui-gaf hij aan, om te kijken naar deze uitspraak in de Philips- ting met het bedrijfsproces te kunnen realiseren, dient ookcontext waarbij drie drivers de grondslag gaven aan CREM. wel een bepaald mindset-niveau binnen een organisatie enZo kende Philips een spaghetti aan diverse sectoren, die voornamelijk de directie bereikt te zijn.door CREM zijn geclusterd naar drie businessunits. Tentweede was er de behoefte aan beheersbaarheid waarbij Conclusiehet bestaansrecht van zowel Facility Management als van De stelling van Jansen werd na de drie debatsessies ver-Real Estate Management wordt gewaarborgd. En tot slot, worpen met de conclusie dat CREM geen uitstervende dis-de altijd aanwezige, kostenbesparende drive. Philips heeft cipline is, maar een term die zich nog dient te ontwikkelendoor de eerste stap(pen) van CREM te doorlopen inzicht tót discipline. CREM behoeft verandering, vernieuwing engekregen in haar vastgoed en bevindt zich momenteel in verschuiving in het bedrijfsproces van operationeel naarde beheerfase. strategisch niveau. Pas wanneer de organisatie, en dan voor- namelijk op strategisch niveau, de toegevoegde waarde vanVerschuiving in het bedrijfsproces naar strategisch CREM inziet, en dus een bepaald gedachteniveau hanteert,niveau kan CREM worden geoptimaliseerd. Verschillende kennis en ervaringen betreffende het CREM Verslaglegger: Ismay van Kesteren (Vastgoed & Makelaardij, Hoge-werden in de debatsessies gedeeld en voornamelijk ook school Rotterdam)allemaal met dezelfde conclusie beëindigd, namelijk: CREM 1 1
  • 12. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • De stelling: ter. Als het samenspel tussen alle partijen goed is, krijg je betere gebouwen met meer diversiteit. Die gebouwen zijn ook voor beleggers veel interessanter. ‘ECHTE Verslag debat Wanneer het gaat om het creëren van een goede werk- marktconformiteit omgeving voor mensen zijn ‘locatie’ en ‘inrichting’ van het begint bij de gebruiker’ vastgoed de belangrijkste punten. Adviseurs van onder andere ‘Het Nieuwe Werken’ stelden We mogen blij zijn met de crisis, er wordt weer geluisterd naar de gebruiker bij het debat dat een goed doordachte inrichting van een pand van groot belang is voor de arbeidsomstandigheden. Een makelaar gaf aan dat de verhuizing van een bedrijf van de ene naar de andere stad een volledige omslag teweeg kan brengen. Een huurder van een kantoorpand vulde aan dat werknemers het steeds belangrijker vinden om dicht- bij voorzieningen van een stad te zitten. Dit pleit voor een meer integrale aanpak van bedrijfshuisvesting en van gebiedsontwikkeling met meer diversiteit in functies. Het Melkpak en de Melk Jos Schut (Director Corporate Facility & Real Estate Management, De stemming die opkwam tijdens het debat was dat er UPC Broadband) veel bedrijfsvastgoed is ontwikkeld voor rendement op korte termijn en dat mede daarom zoveel slechte kantoor- gebouwen leegstaan. Beleggers en ontwikkelaars bieden kantoorgebou- De volle melk werd halfvol en daarna ook nog eens zuur. wen aan waar iedereen geacht wordt in te passen. Dat Er werd gesteld dat we in een bepaald opzicht blij mogen noemt men dan ‘marktconform’. Op die manier wordt zijn met de crisis. Er moet nu weer geluisterd worden naar vastgoed als pakken melk in de supermarkt aangebo- de gebruiker. Die wil een melkpak op een goede levendige den: het kantoor als standaardproduct zonder al te veel locatie, met een comfortabele en inspirerende inrichting variatie. Hoe eenvormiger, hoe eenvoudiger te verhuren, en een melkpak als generiek model dat veranderingen op denkt men. Gebruikers leggen zich als makke schapen bij lange termijn aan kan. deze situatie neer. Als zij al met specifieke wensen komen, Verslaglegger: Robin Jongejan (oud-student TU Delft) zijn marktpartijen de eersten om te zeggen dat die niet marktconform zijn en ze daarom hun gebouw niet zou- den kunnen doorzetten naar een belegger. Hoezo niet marktconform, zeg ik dan, ik vraag er toch om? Ik ben toch de markt? Ondertussen groeit de leegstand, want de huisvesting die er staat, draagt onvoldoende bij aan het succes van ondernemingen. Het hele proces van huisvesting moet bij de gebruiker beginnen. Ik vind het begrip ‘eindgebruiker’ daarom fundamenteel verkeerd. De gebruiker wil het proces van zijn onderneming ondersteunen en vermoedt dat hij daar een gebouw voor nodig heeft. Vervolgens zoekt hij een leverancier die hem daarbij kan helpen. Niet om een standaardgebouw van de plank te halen, maar om oplos- sing te realiseren waarmee hij zijn primaire bedrijfspro- ces optimaal kan ondersteunen. De leverancier neemt de maat op, zoekt een belegger en komt met een voorstel. Zo moet het gaan. In dit proces is de belegger de hekkenslui-1 2
  • 13. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • Wat moet een corporate onderneming eigenlijk metvastgoed in eigen beheer? Ik en veel van mijn collega’sverspillen nogal wat tijd aan huur en ontwikkeling van De stelling:vastgoed. Terwijl we geen huisvesting nodig hebben,maar werkplekken. Wij zijn verantwoordelijk voor een ‘Corporate onder-interne dienst van A tot Z, maar voor een steeds groterdeel kunnen we beter gebruik maken van specialistische nemingen huren STRAKSleveranciers. Het Nieuwe Werken en de noodzaak om kos- geen vastgoed meer.’ten te besparen, vragen erom de huisvesting goedkoper,flexibeler en minder risicovol te realiseren. Tegelijk hechtde gemiddelde medewerker steeds minder aan een eigen,vaste werkplek. Young professionals willen een leukeplek, gerieflijk, representatief, waar je anderen ontmoeten waar je niet urenlang voor in de file hoeft te staan.Daar moeten wij als facilitair managers een antwoordop vinden. En dat antwoord is er, bijvoorbeeld in de vorm vanbusinesscenters. Er komen er steeds meer, met steeds meerkwaliteit en variatie. Er kunnen mooie dingen ontstaanals we langs die weg meer dingen collectief doen. Nietmeer ieder bedrijf z’n eigen koffiecorner, maar sameneen goed restaurant. Wat dacht u van combinaties vanbusinesscentra met winkelcentra, sportvoorzieningen enkinderopvang in een campusachtige omgeving? Medewer- Wout-Jan Ykemakers van verschillende ondernemingen vinden hier goed (Manager Vastgoed, Randstad Nederland BV)geoutilleerde werkplekken. Beleggers moeten zich realise-ren dat dáár de huurders van de toekomst zitten. Die zit-ten dus niet bij de corporate ondernemingen zelf. Ik ben gehecht aan het ontmoeten van andere mensen. Het facili-straks uw huurder niet meer. De vraag is nog wel hoe ver teren van een centrale ontmoetingsplek voor het delen vanwe met de uitbesteding van de huisvesting kunnen gaan. informatie is dan ook een van de belangrijkste onderdelenVoor kantoorfuncties is veel mogelijk, maar er zijn vast van een huisvestigingsplan geworden. Dit geldt niet alleenook onderdelen die om een meer traditionele huisvestingvragen. Daarover is de dialoog nog maar net begonnen. Steeds meer corporate ondernemingen sturen op de bezettingsgraad van de werkplekken Verslag debat Met de huidige en toekomstige leegstand in de kantoren- op bedrijfsniveau maar ook op het niveau van bedrijventer-markt sturen steeds meer corporate ondernemingen op de reinen. Een mooi voorbeeld hiervan is de High Tech Cam-bezettingsgraad van de werkplekken. Door bijvoorbeeld per pus in Eindhoven, daar maken alle bedrijven gebruik vanperiode (week, maand) een aantal werkplekken af te stoten een gemeenschappelijke kantine waar interactie ontstaat enof aan te huren kan een onderneming flexibel blijven. Maar gestimuleerd wordt.omdat dit leidt tot meer risico voor de vastgoedeigenaar,is de vraag: wat staat hier tegenover? In de discussie werd Tot slot werd tijdens de discussie door een van de gebrui-aangegeven dat de huurder bereid is meer te betalen voor kers aangegeven hoe je ook op een creatieve manier metdeze flexibiliteit. Dit is mogelijk aangezien de huurder niet de lage bezettinggraad van het eigen kantoor kan omgaan.langer een voorinvestering hoeft te maken. Waar hij nor- Dit bedrijf stelde hun eigen kantoor open voor leveranciersmaal een casco kantoor huurt en zelf het inbouwpakket ver- en andere partners om daar te komen werken als ze in dezorgt, wordt het mogelijk om per werkplek een vaste prijs buurt waren en een werkplek nodig hadden. Zo kan deper periode te betalen. efficiëntieslag anno 2011 op een simpele manier gemaakt worden.De werknemer Verslaglegger: Tim Hendrikx (masterstudent Real Estate & Housing, En wat wil de werknemer zelf? Uit de discussie kwam faculteit Bouwkunde, TU Delft)naar voren dat mensen sociale wezens blijven. Interactiemet de omgeving is belangrijk en er wordt veel waarde 1 3
  • 14. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t •1 4
  • 15. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • 1 5
  • 16. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • De stelling: kenhuizen veel werk voor ontwikkelaars, maar als je er toegevoegde waarde wilt leveren, heb je specifieke kennis nodig om. Die kennis baseer je op geduld en lange adem. De zorg doe je er niet even bij. ‘Ontwikkelaars die denken Verslag debat kennis van de zorg te Zorginstellingen zijn een gegarandeerde productie voor hebben, zijn een risicofactor’ een zeer lange termijn. Ontwikkelaars en aannemers pope- len daarom om zorginstellingen te kunnen (her)bouwen. Beleggers vinden het een groot risico te investeren in de zorg Zodra zij echter de mogelijkheid krijgen om een woordje mee te spreken blijkt dat er bij hen een groot gebrek is aan kennis en specialisme. Het is – net als bij kantoorontwikkeling – van belang om te weten wat de verlangens zijn van de eindgebruikers van zorginstellingen. Uit de praktijk blijkt dat de ontwikkelaars en aannemers zich hierin vaak vergissen. De ontwikkelaars moeten de ontwikkeling van de zorginstellingen niet op dezelfde lijn zien als woningen en kantoorgebouwen. Er komt veel meer bij kijken dan wordt gedacht. Beleggers vinden de zorginstellingen steeds interessanter worden, Geert Jan van Oenen, maar een specialisme in de zorg is er niet. Een aantal pro- (Directeur Huisvesting Academisch Medisch Centrum) blemen in de zorginstellingen weerhoudt de beleggers. Zo wordt de regelgeving van de overheid als een drempel Met de crisis in de bouw is de zorg een jachtgebied voor Bouwen zonder visie is niet meer van deze tijd ontwikkelaars geworden. De instellingen zijn hun prooi. Je moet dus buitengewoon goed op je tellen passen. Veel waargenomen. Beleggers vinden het een groot risico om te ontwikkelaars beweren dat ze maatschappelijk verant- investeren in de zorg, zij hebben zekerheid nodig. Door de woord bezig zijn en dat ze zeer begaan zijn met de zorg. veranderende huurdersmarkt is het echter niet te doen om Het gevaarlijkst zijn de aannemers die zich opeens ont- een garantie te geven. wikkelaar noemen. Ze komen met de meest interessante proposities, maar als je goed kijkt, is hun toegevoegde Waardevaste gebouwen waarde beperkt. De risico’s die zij bij de instellingen Toch heeft de zorg voor beleggers ook aantrekkelijke leggen, zijn daarentegen groot, zowel financieel, qua kanten. Zo ligt het geld op het gebied van duurzaamheid bedrijfsvoering als in de beeldvorming. Wij ontwikkelen voor het oprapen in de zorg vonden de deelnemers aan de bijvoorbeeld het medical businesspark. Als zich daar een discussie; door eenvoudige ingrepen kunnen instellingen bedrijf vestigt dat in de fout gaat, straalt het negatief af tot bijvoorbeeld 25 procent op de energiekosten besparen. op de betrouwbaarheid van het AMC, ook al hebben wij Waardevaste gebouwen kiezen daarom steeds vaker voor er feitelijk niets mee te maken. duurzaamheid. Een mooi voorbeeld is het vervangen van energievre- Een ontwikkelaar die aan een organisatie als het AMC tende verlichting door een duurzame variant. Vaak wordt goede diensten wil bewijzen, moet eerlijk zaken doen en daar nog van afgezien uit kostenoverwegingen. Toch blijkt meerjarig durven investeren. Als zij geen toegevoegde de verlichting kostenefficiënt te kunnen worden vervangen. waarde leveren, hebben wij voldoende kennis en erva- Energiebesparing en duurzaamheid zijn voor de zorg ring in huis om het zelf te doen. Een ontwikkelaar die uitermate belangrijk. Het is dan ook noodzakelijk dat in de zorgsector aan de slag wil, moet nadenken in welk ontwikkelaars en aannemers dit weten toe te passen. Het tempo hij geld wil verdienen. Stuur niet na het eerste wis- zorgvastgoed wilt alleen maar waardevaste gebouwen ont- sewasje een meerwerkfactuur, maar denk aan de conti- wikkelen, omdat de overheid niet meer betaalt en de zorg- nuïteit. Het is ook belangrijk dat je een goed team hebt. instelling zelf het risico draagt. Bouw je zelf ook nog wat of ben je alleen een bureau Verslaglegger: Mukaddes Tekin (Hogeschool van Amsterdam, Bouw- dat alles doorsluist naar onderaannemers? Er is in zie- technische Bedrijfskunde)1 6
  • 17. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • Supermarkten weten schaalvoordelen te bereiken doorhun logistiek in gezamenlijke distributiecentra te orga-niseren. Op zo’n manier samenwerken is in commerci- De stelling:ële sectoren heel normaal. In de zorg is dat niet zo. Tochbiedt ook daar samenwerking op het vlak van huisvesting ‘Marktpartijen envergelijkbare voordelen. Vooral als ziekenhuizen dicht bijelkaar zitten, liggen er prachtkansen. Neem bijvoorbeeld zorginstellingen dagenruimtes voor nieuwe medische technische apparaten, grote elkaar niet uit.’magazijnen en medische laboratoria. Veranderingen in dezorg gaan snel. Daarmee zijn ook aanpassingen van dehuisvesting aan de orde van de dag. Tegelijk staan budget-ten onder druk. Eén en één is twee, zou je zeggen: probeerin de ondersteuning voordelen te halen door met andereinstellingen samen te werken, zodat je beter kunt concur-reren in daar waar het echt om gaat, namelijk de zorg. Toch gebeurt dat niet. Misschien staan de budgettennog niet ver genoeg onder druk. Samenwerken is lastigwaardoor zorginstellingen liever vasthouden aan huntraditie om alles in eigen huis te realiseren. Men onder-kent de voordelen van samenwerking niet voldoende. Dehuisvestingsvraag die daaruit voortkomt, is niet goedgearticuleerd. Aan de andere kant zijn vastgoedpartijenpassief. Zij benaderen zorginstellingen met een sim-pele businesscase en komen steeds met voorstellen voor Vincent van Rijswijk,nieuwe gebouwen. Van marktpartijen die in de zorg aan (Directeur cluster Rijnmond Delta Psychiatrisch Centrum)de slag willen, verwacht ik knowhow. Denk mee en komproactief met oplossingen voor de vraagstukken waar dezorg mee te maken heeft. Importeer daarvoor de erva- Vastgoedmarkt te commercieelring die in andere sectoren bestaat. Eén zo’n oplossing De vastgoedmarkt is geïnteresseerd in het investeren inis samenwerking. Zorginstellingen moeten daar een visie de zorg vanwege de zekerheid die de zorg biedt. Maar erop ontwikkelen, maar marktpartijen hoeven daar heus blijft een cultuurverschil: ‘De vastgoedmarkt heeft nog eenniet op te wachten. sterke focus op de stenen, terwijl binnen de zorg de mensen centraal staan’, aldus Van Rijswijk. De mate van rendements- Verslag debat gedrevenheid van de vastgoedmarkt schrikt de zorg af. Al tijdens de introductie van Van Rijswijk werd duidelijkdat de participanten het eens waren met de stelling. Ze Noodzaakgaven aan dat ook zij veel potentieel zien dat tot nu toe nog Deelnemers aan de discussie waren het erover eens datniet wordt opgepakt door noch de vastgoedmarkt, noch de beide partijen stappen zullen moeten zetten om uiteinde-zorg. Een mogelijke oorzaak hiervan zit waarschijnlijk in de lijk beter samen te kunnen werken. Beide partijen gavengrote verschillen tussen beide partijen. De zorg en de vast- aan wel samen te willen werken, maar het lijkt nog spaakgoedmarkt verschillen namelijk aanzienlijk van elkaar, op te lopen op de benadering en communicatie tussen beidehet gebied van wet- en regelgeving, maar voornamelijk op partijen. Het leidde uiteindelijk tot de volgende conclu-het gebied van taal en doelstellingen. Vakjargon wordt van sie: ‘Wanneer de problemen binnen de vastgoedmarkt en zorg blijven stijgen, kunnen we niet meer om een vorm van De vastgoedmarkt focust op stenen, samenwerking heen, maar gezien de huidige samenwer- de zorg op mensen king tussen de partijen lijkt de noodzaak echter nog niet groot genoeg. Vandaar dat beide partijen elkaar (nog) nietelkaar niet begrepen en het verdienmodel van beide par- uitdagen.’tijen verschilt dermate dat het veel onbegrip veroorzaakt. Verslaglegger: Bas Diender (Hanzehogeschool Groningen, VastgoedAan tafel werden deze verschillen ook al snel duidelijk tij- & Makelaardij o.g.)dens het debat. Op een gegeven moment leek het er opdat de partijen elkaar ‘de schuld’ in de schoenen wildenschuiven. 1 7
  • 18. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • De stelling: tief te doen? Welke rol krijgen de huidige en toekomstige bewoners in het proces? Als wij met een marktpartij in zee gaan, dan willen we eerst praten over de vorm van samenwerking, het delen van risico, rendement en ken- ‘De markt weet zich nis en over de toegevoegde waarde die een marktpartij ons kan geven. Gebiedsontwikkeling in de zorg vraagt geen raad met om een andere aanpak, maar realiseren marktpartijen gebiedsontwikkeling’ zich dat ook en zijn ze bereid daarnaar te handelen? De ontwikkelaar denkt in geld en grondwaardes, de zorginstelling denkt vooral aan het maatschappelijke rendement Verslag debat Aan tafel leidde het onderwerp al snel tot een ethische discussie. Zitten we er wel op te wachten om naast een zorg-instelling te gaan wonen? En wat kunnen de bewo- ners wel en niet voor elkaar betekenen? Not in my backyard (NIMBY) was een term die in dit verband veel voorbijkwam. Manier van denken Volgens de marktpartij aan tafel heeft de markt wel ver- Martin Slaager stand van gebiedsontwikkeling. De manier van denken van (Directeur Vastgoed & Facility, SEIN Stichting Epilepsie-Instellingen Nederland) de marktpartij en die van de zorginstelling zijn echter niet op elkaar afgestemd. De ontwikkelaar denkt vooral in geld en grondwaardes terwijl de zorginstelling vooral aan het Veel zorginstellingen hebben van oudsher nogal wat maatschappelijke rendement denkt. grond. SEIN (Stichting Epilepsie-Instellingen Nederland) heeft in totaal ongeveer 70 hectare. En waar vroeger Samenwerking zorghuisvesting op geïsoleerde terreinen plaatsvond, Marktpartijen gaven in het debat ook aan dat de samen- wordt nu gesproken over integratie: hoe kunnen we bij- werking niet goed op gang komt door de huidige markt. De zondere functies weer combineren met reguliere maat- afzetmarkt is zeer kritisch door de vele keuze die er is. Een schappelijke functies, zoals wonen. De terreinen bieden ontwikkeling in combinatie met AWBZ-zorg zorgt hierin daarvoor een uitgelezen kans. Er is ruimte voor nieuw- nog voor een extra risico. Het gebied draagt vaak een zeker bouw, er is een mooi groen ingericht gebied en er zijn imago met zich mee wat veranderd moet worden. allerlei voorzieningen zoals een zwembad, een manege, winkeltjes en een kinderboerderij. Alleen, ik zet geen Knelpunt bord ‘Te Koop’ in de tuin. Verdere ontwikkeling van het Als knelpunt in de samenwerking tussen de zorginstel- gebied vergt namelijk samenwerking en maatwerk. Want lingen en de markt werd vooral de communicatie en kennis ik moet wel bewaken dat het gebied voor onze primaire genoemd. Beide partijen willen wel, maar weten niet wat ze doelgroepen adequaat is en blijft. van de andere partij kunnen verwachten. Op het moment dat beide partijen de samenwerking aan durven te gaan kan Er zijn partijen genoeg die op onze terreinen particu- dit zeker tot een succes leiden. liere woningbouw willen ontwikkelen. Maar de speci- Verslaglegger: Evelien Veenstra (Hogeschool Rotterdam, Vastgoed fieke opgave en de huidige marktomstandigheden vragen & Makelaardij) een andere manier van werken. Ik merk dat men dat lastig vindt. SEIN is als zorginstelling, anders dan een gemeente, geen reguliere samenwerkingspartner van ontwikkelaars. Het gaat over integratie en in ons geval over bewoners met epilepsie. Welke eisen stelt dat aan nieuwe ontwikkelingen? Welke elementen moet je behou- den? Hoe zet je een gebied in de markt? Wat deel je met elkaar en wat is privé? Zijn we bereid meer dingen collec-1 8
  • 19. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • 1 9
  • 20. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • De stelling: Verslag debat Allereerst is het opmerkelijk op te merken dat er geen eenduidige definitie bestaat van maatschappelijk vastgoed. Volgens Mark van Gemert wordt ‘maatschappelijk vastgoed’ ‘Marktpartijen gecategoriseerd op gebruik zoals scholen, zwembaden en sportvoorzieningen. Maatschappelijk vastgoed betreft spe- hebben te weinig cifiek vastgoed, waarbij de prijs zo laag mogelijk dient te ondernemerslef’ zijn en waar vaak sprake is van onduidelijke geldstromen in verband met (verborgen) subsidies. Zorginstellingen zijn een gegarandeerde productie voor een zeer lange termijn. Ontwikkelaars en aannemers pope- len daarom om zorginstellingen te kunnen (her)bouwen. Zodra zij echter de mogelijkheid krijgen om een woordje mee te spreken blijkt dat er bij hen een groot gebrek is aan kennis en specialisme. Gemeenten zijn op zoek naar creatieve ontwikkelaars met een lange adem en lef Het is – net als bij kantoorontwikkeling – van belang om te weten wat de verlangens zijn van de eindgebruikers van zorginstellingen. Uit de praktijk blijkt dat de ontwikkelaars en aannemers zich hierin vaak vergissen. De ontwikkelaars moeten de ontwikkeling van de zorginstellingen niet op Mark van Gemert dezelfde lijn zien als woningen en kantoorgebouwen. Er (Programmamanager/Senior Adviseur Gemeente Amsterdam) komt veel meer bij kijken dan wordt gedacht. Twee soorten pakketjes Er is een moeilijk te overbruggen kloof tussen zachte Monique Arkesteijn (TU Delft) kwam met een belangrijk wereld van de gesubsidieerde instellingen en de harde voorstel om de interesse voor maatschappelijk vastgoed bij wereld van het vastgoed. Als het gaat om maatschappe- commerciële partijen te versterken: Gemeenten kunnen lijk vastgoed verwachten marktpartijen nog steeds een ook twee soorten pakketjes aan commerciële partijen aan- huurgarantie van 25 of 40 jaar. Marktpartijen hebben bieden, om zodoende maatschappelijk vastgoed aantrekke- nog steeds een naïef vertrouwen dat de overheid deze lijker te maken. De twee mogelijkheden zijn: het aanbie- instellingen tot in lengten van jaren subsidieert. Maar de den van meerdere opdrachten aan marktpartijen, waardoor wereld is veranderd. Zelfs het Concertgebouworkest kan het voor hen ook interessanter wordt om maatschappelijk zo’n huurgarantie niet geven. We kijken vier jaar vooruit vastgoed te ontwikkelen; en ten tweede door een groter en daarna weer vier jaar. Zo simpel is dat. volume van maatschappelijk vastgoed aan te bieden. Beleg- gers zijn immers niet geïnteresseerd in een klein aantal vier- Het debat gaat teveel over investering, terwijl het ont- kante meters. breekt aan een goed model voor beheer en exploitatie. Je hoort veel over DBFMO-constructies, maar in de praktijk Veranderende focus is er in ieder geval in Amsterdam op dat vlak geen enkel In het debat kwam duidelijk naar voren dat de debatle- initiatief. De meeste marktpartijen willen blijkbaar niet den zich voornamelijk focussen op objectniveau. Door de verder gaan dan D en B. Ik zeg: maatschappelijk vast- focus te verleggen van objectniveau naar gebiedsniveau en goed levert rendement, maar je moet er wel het juiste een langere beleggingshorizon te nemen, kan maatschap- exploitatiemodel bij leggen. De risico’s zijn groter, maar pelijk vastgoed wel een aantrekkelijk alternatief vormen. daarmee ook het mogelijke rendement. Dat is de nieuwe Door op gebiedsniveau naar maatschappelijk vastgoed te werkelijkheid. De overheid heeft marktpartijen nodig die kijken, kan dit voordelen bieden voor zowel de publieke verder kijken dan alleen naar investeringen. De overheid als private partijen. De kwaliteit van de leefbaarheid en heeft partijen nodig met ondernemerslef. het vastgoed kan vergroot worden door het aanbieden van voorzieningen en openbaar vervoer. Verslaglegger: Sabrina Struthmann (Real Estate & Housing, TU Delft)2 0
  • 21. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • Op de lijst van achttien inleiders op dit eindgebrui-kersdebat, tel ik slechts drie vrouwen. Dat is binnen devastgoedwereld een goede score. Mannen zijn er domi- De stelling:nant vertegenwoordigd; vrouwen moet je met een lampjezoeken. Zeker bij opdrachtgevers en ontwikkelaars is de ‘In de vastgoedwereldverhouding tussen de seksen uit balans. Vrijwel overal isde ontwikkeling van vastgoed overwegend een mannen- moeten mannen een stapjeding. Maar het is toch duidelijk dat mannen en vrouwen opzij zetten’elkaar aanvullen. Juist ook bij de ontwikkeling van vast-goed. Bij de verbouwing en herinrichting van het Rijks-museum voor Oudheden in Leiden en bij de ontwikkelingvan het Stedelijk Museum Amsterdam heb ik dat sterkervaren. Mannen zijn in het algemeen meer rationeelingesteld, terwijl vrouwen meer aandacht hebben voorintuïtieve en emotionele elementen zoals sfeer, gebruikvan kleuren en de functionaliteit van ruimtes. Om een gebouw te ontwikkelen waar medewerkers,bezoekers en andere gebruikers uiteindelijk gezonder,gelukkiger en meer productief zijn, is de belevingswaardemaatgevend. En om een hoge belevingswaarde te realise-ren, is de inbreng van vrouwen onmisbaar. Mannen kun-nen het niet alleen. Vooral in het begin van het procesmoet de stem van vrouwen klinken: bij het schrijven vanhet programma van eisen. Dan kun je immers de meeste Taeke Kuipersinvloed doen gelden. Om voldoende kwaliteit te realise- (Directeur Hortus Botanicus Amsterdam)ren, moet één op twee vastgoedprofessionals een vrouwzijn. Zeg nou niet dat er geen geschikte vrouwen zijn.Ze zijn er, alleen wij moeten als mannen daarvoor de een positief effect hebben op de samenwerking omdat deruimte durven geven. Als we dat niet doen, dan blijft de mannen zich wellicht meer zullen aanpassen in het gezel-vrouwelijke inbreng beperkt en gaan er kansen verloren. schap van een vrouw. Zo worden bijvoorbeeld discussies met vrouwen anders, omdat er een nieuw point of view Verslag debat Als je de stelling leest zou je kunnen indenken dat het Zijn mannen en vrouwen concurrenten ofmisschien niet de meest populaire stand was bij het Eind- complementair?gebruikersdebat. Maar verrassend genoeg deden er meermannen dan vrouwen mee en riep de stelling een paar inte- bij komt. Ook kan de vrouw met haar meer ontwikkelderessante vragen op. gevoelskant meer openheid kunnen kweken bij de mannen wat de samenwerking kan bevorderen.Complementair In het (bedrijfs)leven heb je van beide wat nodig om de Ook zal het aanbod in de toekomst van hoogopgeleidesamenwerking binnen een team te optimaliseren. Door vrouwen steeds groter worden omdat de maatschappijde verschillende eigenschappen van de man en vrouw te hierom vraagt vanuit — onder andere — de onderwijswe-combineren kun je elkaar juist aanvullen en daarmee wordt reld. Het wordt aantrekkelijker gemaakt voor de vrouw omde relatie tussen man en vrouw eerder complementair dan te gaan studeren omdat het bedrijfsleven steeds meer reke-competitief. Mannen en vrouwen zijn anders, niet zo zeer ning gaat houden met het gezin en de work-life balance.beter… Dit heeft als gevolg dat de mannen in de vastgoedwereldConcurrent misschien niet een stapje opzij hoeven te doen, maar het Waar vraagt het team om? Heeft een team veel mannen toch zullen doen doordat de vrouw gaat ‘concurreren’ meten neemt het haantjesgedrag de overhand en werkt men de man door te solliciteren op soortgelijke functies.niet goed samen? Dan kan je beter iemand aannemen die Verslaglegger: Karin Meijer (voormalig student TU Delft / Analyst bijniet meteen een concurrent is. Hij zou namelijk het haan- Accenture)tjesgedrag kunnen stimuleren. Zet je er een vrouw bij zalzij niet direct gezien worden als concurrent. Het kan zelfs 2 1
  • 22. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • De stelling: nieuwe beleggingsobjecten. Ik zeg: wacht daar niet te lang mee. Er zijn nu al volop mogelijkheden om met de gemeente zaken te doen. ‘Beleggers zijn niet Verslag debat Er is weinig vertrouwen tussen potentiële beleggers en geïnteresseerd in gebruikers en bovendien begrijpen ze elkaar niet, werd gezegd aan de debattafels. Een belegger wil een passende maatschappelijk vastgoed’ risico-rendementverhouding terwijl maatschappelijk vast- Eerst waardecreatie door optimalisatie, dan pas waarderealisatie door participatie goed veelal een laag rendement oplevert en er hoge risico’s bij lijken te horen. Maatschappelijke partijen vertrekken relatief snel en zijn bovendien afhankelijk van subsidie. En wat te doen met maatschappelijk vastgoed bij een gewilde exit? De aanwezige financiële expert zag enkel een oplos- sing in het dichttimmeren van het contract: risicodeling in een commanditaire vennootschap waarin een groot aantal gebruikers deelneemt. Toch hoeven maatschappelijke partijen niet altijd onbe- trouwbare huurders te zijn, meende Frits Velthuijs, er is een diversiteit aan huurders. Voor sommige functies, zoals Frits Velthuijs (Afdelingshoofd Stadsontwikkeling Vastgoed scholing en sport, is het wenselijk om lange tijd op dezelfde van de gemeente Utrecht) locatie te zitten. Voor deze partijen zijn langere huurtermij- nen geen probleem. Voor andere functies hoop je dat ze maar voor korte duur nodig zijn op een locatie. De gemeente Utrecht is eigenaar van zo’n 800 panden. Dat bezit hebben we niet omdat het een gemeentelijke Heropvoeden en creatief verleiden doelstelling zou zijn om zoveel mogelijk vastgoed te bezit- Beleggers moeten volgens een van de deelnemers begrij- ten, maar om maatschappelijke doelen te dienen. We heb- pen dat de tijd van risicoloos twaalf procent rendement ben vastgoed alleen in eigendom als de markt het niet maken voorbij is. Beleggers moeten zich opnieuw oriënte- oppakt, als de markt te duur is of als het bijvoorbeeld ren. Kantoren renderen niet langer, het is nu verstandiger gaat om de instandhouding van monumenten. Kansen om zeven procent te realiseren met een langjarig huurcon- voor beleggers, zou je zeggen. Zeker nu. Want als gevolg tract in maatschappelijk vastgoed, dan je te richten op vijf- van de krappe overheidsbegroting is er een druk vanuit tien procent rendement met veel kans op leegstand. het bestuur om tafelzilver te verkopen. Dat is echter niet Hoe kunnen beleggers op creatieve wijze verleid wor- altijd slim. Je mist dan ook de structurele huuropbrengs- den richting maatschappelijk vastgoed? Gebouwen moeten ten en de prijs die je op dit moment kunt bedingen, is wendbaarder worden gemaakt zodat er verschillende func- door de crisis beperkt. ties in ondergebracht kunnen worden. Multifunctionele accommodaties met meerdere huurders en overlappende Maar wat belangrijker is: marktpartijen spelen niet huurtermijnen moeten zorgen voor een langdurig hoge goed in op de kansen om te investeren in maatschap- bezettingsgraad. En misschien moet in het bestemmings- pelijk vastgoed. Het lijkt erop dat ze niet echt geïnteres- plan toegestaan worden dat maatschappelijk vastgoed na seerd zijn in de wensen van gesubsidieerde instellingen een bepaalde periode van verhuur vercommercialiseerd en de mogelijkheden die zij bieden. Als beleggers blijk mag worden. Dus wat is er nodig? Een van de deelnemers geven van interesse, stellen ze zulke voorwaarden dat we wist het mooi te verwoorden: eerst waardecreatie door de vastgoedexploitatie beter en goedkoper zelf kunnen optimalisatie, dan pas waarderealisatie door participatie. doen. Dat kan niet lang meer duren. Ik voorspel dat er Verslaglegger: Timon Bruggema (masterstudent Construction na de huidige crisis nog een tweede crisis komt waarin Management & Engineering, Universiteit Twente) beleggers massaal hun portefeuille moeten afboeken. Nu zetten zij de stap nog niet. Misschien tegen beter weten in, hoopt men op betere tijden. Maar zodra het helder is dat er iets moet gebeuren, zullen zij op zoek gaan naar2 2
  • 23. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • 2 3
  • 24. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • De stelling: studielandschappen en de daaraan gekoppelde ICT-voor- zieningen. Meten is weten. Zolang universiteiten niet weten hoe ze beter gebruik van de huisvesting kunnen maken, is het ook niet duidelijk hoe ze beter gebruik kun- ‘Universiteiten weten nen maken van de krimpende middelen die er voor de huisvesting zijn. niet te bezuinigen op huisvesting’ Verslag debat Tot voor kort realiseerden de meeste scholen zich niet dat er tekorten waren. De opbrengsten en kosten van een school zijn niet transparant en faculteiten waren hierin ook niet geïnteresseerd. Zij zagen immers niets terug van deze kosten en opbrengsten en het is immers ook niet hun ‘core Er moet bezuinigd worden op meters en niet alleen op euro’s! bussiness’. Door de bezuinigingen van de overheid zijn de universiteiten ook genoodzaakt om te gaan bezuinigen. Er wordt echter nog veel bezuinigd op het onderwijs zelf, zoals op docenten en ICT-facilliteiten. Een kreet van een deelnemer was dan ook: ‘Er moet bezuinigd worden op meters en niet alleen op euro’s!’ Peter van Hooff Flexibiliteit (senior adviseur Onderwijshuisvesting AT Osborne) ‘Wat doen we buiten de piekmomenten met het school- gebouw?’, was de vraag die Peter van Hooff, als vervanger van Antoinne Fraaij, stelde aan de deelnemers. Iedereen In universiteitsgebouwen worden de meeste ruimtes kon beamen dat er naar functies gezocht moest worden, tussen tien en drie intensief gebruikt. Buiten dat korte om het gebouw in te vullen en de bezettinggraad te verho- tijdvak staan de meeste ruimtes grotendeels leeg. Pro- gen. Een andere opmerking die gemaakt werd was dat de fessoren zijn voor onderwijs en onderzoek vaak op pad universiteit niet in het bezit is van een gebouw, maar als of hebben, naast andere zakelijke bezigheden, een deel- gebruiker het gebouw in dagdelen huurt. tijdaanstelling als hoogleraar. Maar zij hebben wel een eigen kamer. Docenten houden voor hun lesuren ingesle- Het goede voorbeeld ten patronen vast. Er is veel deeltijdwerk. Toch krijgt flex- Op de Zuidas in Amsterdam zijn er combinaties gemaakt werk maar in zeer beperkte mate een fysieke vertaling. van verschillende functies en dit werkt prima. De truc zit in De gemiddelde benutting van kantoren en onderwijs- het maken van slimme combinaties die goed op elkaar in ruimten is te laag. Van universiteiten zou je verwachten kunnen spelen. Dit zou bij een campus of schoolgebouw dat ze in kunnen spelen op de flexibiliteit van de steeds ook mogelijk moeten zijn. weer nieuwe studentenaanwas. Daar passen innovatieve Campus Woudestein waar de Erasmus Universiteit van concepten bij, maar in dit opzicht werken universiteiten Rotterdam gevestigd is, was volgens een van de deelnemers uitgesproken traditioneel. ook een goed voorbeeld van hoe het wel moet. Alle facultei- ten binnen de universiteit liggen op een campus. Het is een En het is niet alleen zo dat we onze huisvestings- prettige leeromgeving voor studenten en van alle gemak- capaciteit slecht gebruiken; we leren en ontwikkelen ken voorzien. Studenten kunnen op de campus wonen, wat daarin onvoldoende. Als het gaat om de kwaliteit van maakt dat er veel te beleven is. het onderwijs, dan zijn universiteiten (internationaal) Verslaglegger: Gwenn Bronkhorst (Fontys Hogeschool Eindhoven uitstekend met elkaar te vergelijken. Als het gaat om Vastgoed en makelaardij) benchmarking van de huisvestingsbenutting, dan is er nog veel te onderzoeken en te verbeteren. Met betrekking tot onderwijsruimten geven planningssystemen goed aan waar bottlenecks zitten. Maar interessanter wordt het als het gaat om grootte, hoeveelheid, bezetting en benutting van studentwerkplekken, de inrichting van zogenoemde2 4
  • 25. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • De ontwikkeling van gebouwen voor universiteiten enhbo-instellingen zetelt te vaak in behoudzucht. Iedereinstelling en iedere faculteit z’n eigen gebouw. Terwijl de De stelling:toekomst juist is gericht op concentratie en integratie.Concentratie betekent dat instituten niet over een hele ‘In onderwijshuisvestingstad zijn verspreid, maar bij elkaar zitten op een campusof in een beperkt deel van de stad. Dat maakt synergie is meermogelijk, zowel op het vlak van kennisontwikkeling, als creativiteit nodig’op het vlak van gezamenlijk gebruik van ruimtes, voor-zieningen en apparatuur. Integratie betekent dat grenzenvervagen: zowel de grenzen tussen onderwijsinstellingenvan verschillend niveau en verschillende richting, als degrenzen tussen onderwijs, maatschappij en bedrijfsleven.De virtuele universiteit is bij uitstek een geïntegreerdeuniversiteit. De ontwikkeling is duidelijk, maar de consequentiesvoor de huisvesting zijn nog niet tot de vastgoedprofessio-nals doorgedrongen. De vraag is hoe facilitair managersin het hoger onderwijs moeten reageren. Voorlopig reage-ren zij niet of zeer terughoudend. Maar ook van markt-partijen verwacht ik meer inspiratie. Zij kunnen met ver-nieuwende en goede voorstellen de eindgebruikers in hethoger onderwijs op andere gedachten brengen. Ook ophet gebied van eigendom en beheer. De Hightech campus Ad van der Have (Beleidsmanager Vastgoed, Wageningen Universiteit en Research-in Eindhoven is op zichzelf een geslaagd voorbeeld van centrum)integratie en concentratie, maar het is een gemiste kansdat de TU daar niet in deelneemt. Wanneer het gaat omhuisvesting voor hoger onderwijs wordt er door eindge- den ontworpen en ingericht. Hierbij is het tevens belangrijkbruikers en aanbieders te weinig creativiteit aan de dag geen keuzes te maken in type onderwijsruimten of (kan-gelegd. Daardoor blijven we achter de feiten aanlopen. toor)werkplekken, maar om een gedifferentieerd aanbod te realiseren. Een docent kan kiezen hoe hij zijn onderwijs Verslag debat wil geven. Een medewerker kan afhankelijk van zijn agenda Ongeacht het virtueler worden van het onderwijs, zullen voor die dag een werkplek kiezen. Volgens de aanwezigenonderwijsgebouwen nodig blijven. Ook in de toekomst wil aan het debat moeten gebouwen tevens flexibel zijn omde student een herkenbare plek om naar toe te kunnen, zich aan te kunnen passen aan de veranderende vraag.te ontmoeten en om een college bij te kunnen wonen inwat voor vorm dan ook. Op de campus wordt de creativi- Eigendomteit geprikkeld was de algehele conclusie tijdens het debat. Maar als iedereen gebruik kan maken van de campus enBelangrijk is dat een campus ook buiten de reguliere lestij- de gebruikers van de campus van elkaars gebouwen, wieden levendig is, als we in de toekomst al van reguliere les- is dan de eigenaar? De universiteiten hebben nu nagenoegtijden kunnen spreken. De mogelijkheid tot wonen op de al het vastgoed in eigendom, dat is vanuit oogpunt vancampus is daar een onderdeel van. Wonen op een campus bedrijfsvoering eigenlijk vreemd, grote ondernemingenvraag automatisch ook om meer voorzieningen. Aangezien hebben dat toch ook niet. Wanneer je ergens voor langede ontwikkelingen op een campus sterk samenhangen met tijd gehuisvest bent is eigendom vaak voordeliger, maar jehet bestemmingplan, is de gemeente hierin een belangrijke hebt niet de gehele vastgoedvoorraad altijd nodig. De vraagpartij. tijdens het debat was: Hoe creëer je een flexibele schil en hoe groot moet die flexibele schil zijn? Met het uit handenGebouwen geven van het eigendom, verlies je natuurlijk wel een stuk ICT ontwikkelingen maken het mogelijk plaats onafhan- sturing.kelijk te werken. Daardoor zal de vraag naar onderwijshuis- Verslaglegger: Dennis van Dijk (voormalig student TU Eindhoven,vesting afnemen, maar nooit volledig verdwijnen, gebou- thans consultant bij AT Osborne)wen worden mogelijk wel generieker. Gebouwen die bij degeschetste ontwikkelingen aansluiten, zouden niet langergebruikersgebonden, maar activiteitgebonden moeten wor- 2 5
  • 26. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • De stelling: op een creatieve en slimme manier naar je omgeving. Projectmanagers: help de eindgebruiker met duidelijke visualisaties en eenvoudig leesbare voorstellen. Als beide partijen hier meer tijd, energie en creativiteit aan beste- ‘De eindgebruiker moet bij den, komen we een stuk verder. projectontwikkeling het Verslag debat voortouw nemen’ Wie is die eindgebruiker eigenlijk? Vaak een organisatie met een organisatorische visie en een vastgoedvisie. Voor goede projectontwikkeling is het nodig inzicht te krijgen in deze visies, die van de eindgebruiker en van de andere betrokkenen. Zo moet de projectontwikkelaar niet alleen vragen naar wat voor gebouw de eindgebruiker wil, maar zich ook ver- diepen in andere zaken. Hoe werkt de eindgebruiker, met Stenen stapelen is leuk, maar het gaat om wat je in het gebouw doet welke processen heeft hij te maken en wat heeft hij hiervoor nodig? Vaak ontbreekt deze kennis bij de eindgebruiker. Elkaar leren begrijpen Er moet meer aandacht naar de exploitatiefase en min- Kees Lansbergen der naar de investeringsfase. De projectontwikkelaar moet (Directeur Erasmus Facilitair Bedrijf EUR) sturing geven aan de eindgebruiker volgens een van de deelnemers. Het toelichten van bepaalde keuzes ligt bij de projectontwikkelaar en is een essentiële taak in het gehele Goed bouwen is mooi, maar goed gebruik is beter. Het proces. Maar om hiertoe te komen moet de projectontwik- is een waarheid als een koe en toch zie je in vastgoed- kelaar de eindgebruiker leren begrijpen. En ook andersom. land dat de projectmanager aan de touwtjes trekt en Hoe professioneler de opdrachtgever is, hoe beter de com- de eindgebruiker achterblijft. Ieder bouwproject wordt municatie tussen deze twee partijen zal verlopen. gedicteerd door harde deadlines en technische door- looptijden. Die laten geen ruimte voor het proces bij de De eindgebruiker moet weer aan tafel. Met een adviseur eindgebruiker. En de eindgebruiker laat zich maar al te als intermediair. Deze adviseur kan ervoor zorgen dat ver- gemakkelijk in die achterhoede dringen. Hij besteedt er vangen door Volgens een andere deelnemer aan het debat in het algemeen onvoldoende tijd, geld en aandacht aan, kan deze adviseur ervoor zorgen dat de communicatie tus- om het proces bij te benen. Hij kijkt bovendien niet ver sen eindgebruiker en projectontwikkelaar goed verloopt en genoeg vooruit. Hoe ziet een collegezaal er over vijf jaar kan hij sturing geven aan beide partijen. uit? Hoe moet een multifunctionele ruimte eruit zien? Er Zo ontstaat de flexibiliteit, creativiteit en continuïteit die is geen huisvestingsprogramma en het ontbreekt aan een nodig is om een nieuw maatpak te realiseren. Een maatpak consistente visie op de toekomstige behoefte. met verschillende laagjes die meerekt, uitkan en die jij of iemand anders over tien jaar nog steeds met plezier draagt. In de driehoek eindgebruiker – opdrachtgever – pro- Verslaglegger: Kirsten Wijling (voormalig student, thans makelaar jectmanager mag spanning zitten. Misschien moet er bij Living Today in Leiden) spanning zitten. Maar het is essentieel dat die spanning berust op gelijkwaardigheid. Een overheersende project- manager en een zwakke eindgebruiker leidt uiteindelijk tot een slecht project. De eindgebruiker moet vanuit een visie op een toekomstig programma zijn invloed doen gelden. De projectmanager moet daar de ruimte voor bieden en niet de lead voor ieder project naar zich toe willen trekken. De opdrachtgever moet daarvoor de juiste randvoorwaarden scheppen. Eindgebruiker: kom uit je dagelijkse praktijk, kijk naar best practices en kijk2 6
  • 27. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • 2 7
  • 28. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • De stelling: niet blind op de kwaliteit van de nieuwbouw. BREAAM- good in de bestaande bouw is een betere prestatie dan BREAAM-excellent in de nieuwbouw. Als iets niet aan je wensen voldoet, praat dan eerst eens met de eigenaar in ‘Huurders hebben weinig plaats van met je makelaar. Kijk eens wat flexibeler naar je eisenpakket en naar de mogelijkheden in de bestaande visie en zijn makkelijk te bouw. verleiden’ Verslag debat ‘Een huisvestingsbeslissing moet een rationele beslis- sing zijn, maar is dit uiteindelijk vaak niet’, aldus één van de debatdeelnemers. Bij aanvang van het aanhuurproces hebben partijen vaak een Programma van Eisen opgesteld waarin expliciet eisen worden gesteld aan de te huren ruimte. Naarmate er verder wordt gegaan in het aanhuur- Het gaat niet om gebrek aan visie, maar om het soort visie proces, verdwijnen de verschillende eisen echter langzaam van tafel. De uitkomst is volgens een van de deelnemers uit- eindelijk veelal: ‘Wanneer er daadwerkelijk een beslissing wordt genomen, dan neemt de emotie de overhand en zijn beleidsbepalers niet meer in staat om rationele beslissingen Hans Copier (Countrymanager van CBRE Global Investors The Netherlands en te nemen.’ voorzitter van de IVBN) Visie Een andere deelnemer gaf aan: ‘Het ligt niet aan het De markt voor kantoren is aanbodgedreven. Eindge- gebrek aan visie, maar het ligt aan het soort visie.’ Volgens bruikers kunnen kiezen uit een keur van nieuwbouw. Als hem bestaat er een groot verschil tussen ondernemingen huurder kun je iedere vijf jaar verkassen naar een nieuw doordat de ene onderneming een langetermijnvisie heeft kantoorgebouw: opnieuw beter, energiezuiniger, mooier waarin continuïteit belangrijk is (Rijnlands ondernemings- en gezien de marktontwikkelingen nog goedkoper ook. model) en de andere kortetermijnresultaten wil behalen Geef de huurder eens ongelijk. Het gevolg is wel, dat we waarin langetermijnproblemen vanzelf kortetermijnproble- in Nederland zitten opgescheept met een leegstand van men worden (Angelsaksische ondernemingsmodel). 8 miljoen vierkante meter. Daar kunnen we de toekom- stige generatie niet mee opzadelen. Ik vergelijk het met Uiteindelijk kan worden geconcludeerd dat de stelling de staatsschuld: die willen we ook niet doorschuiven. enigszins als juist werd beschouwd, maar dat het scherpe De oplossing is minder nieuwbouw en meer hergebruik. randje ervan af moet. Het is niet per definitie de schuld van En ik heb goed nieuws: in de bestaande voorraad kun je de huurder, ook andere factoren spelen een belangrijke rol door goed in te grijpen dezelfde mate van duurzaamheid als het gaat om huisvestingsbeslissingen. en hetzelfde comfortniveau bereiken voor hetzelfde bud- Verslaglegger: Bart Sinnige (Hanzehogeschool Groningen) get. Met als grote voordeel dat je geen nieuwe leegstand creëert. Zolang ieder van de parijen in vastgoedland op z’n eilandje blijft zitten, verandert er niets. We zullen elkaar moeten benaderen. Ontwikkelaars zullen zich meer gaan richten op herontwikkeling van bestaande gebouwen. Van asset managers eis ik dat ze dicht op de huurder zitten om hen zo goed mogelijk van dienst te zijn. Van gemeenten verwacht ik dat zij de kans grijpen om nog ongebruikte planvoorraad te schrappen. Zij moeten een rem zetten op nieuwbouw. En van huurders verwacht ik visie en een duurzame huisvestingsstrategie. Staar je2 8
  • 29. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • In het geweld van crisis en kantorenleegstand is deeindgebruiker de lachende derde. Hij zit voor een dub-beltje op de eerste rang. Na afloop van een eerste huur- De stelling:contract stapt hij doodleuk in een nieuwe ontwikkeling,omdat een nieuw gebouw voor hem op dat moment beter ‘Eindgebruiker wilpast: goedkoper, kleiner, anders of gewoon nieuw. Eind-gebruikers maken goede sier met duurzaam bouwen, niet betalenmaar zijn uiteindelijk niet bereid om daarvoor te beta- voor kwaliteit’len. Bovendien blijft hun vorige huisvesting leeg achter;vaak nog geen tien jaar oud, maar in de huidige marktal direct kansloos. Het is nogal gemakkelijk om de schulddaarvoor volledig op het bordje van de ontwikkelaars teschuiven. Het is tijd om de discussie over de kantorenleegstandbreder te trekken. Wat moet er gebeuren? Ontwikkelaarszijn in de verdediging gedrukt, maar ik vind dat iedereenin de spiegel moet kijken. Van banken en beleggers magworden verwacht dat zij proactief beoordelen wat er methun portefeuille moet gebeuren en deze waar mogelijkaanpassen aan de eisen van de huurders van vandaag.Van eindgebruikers mag worden verwacht dat zij eenvisie formuleren op een maatschappelijk verantwoordehuisvestingsstrategie. Dat heeft te maken met de duur-zaamheid van de gebouwen waarin ze zitten, maar even- Nicole Maarsenzeer met de leegstaande gebouwen die zij achterlaten na (bestuurslid NEPROM/algemeen directeur Maarsen Groep)een verhuizing. Zolang eindgebruikers alleen lijken tewillen profiteren van de kansen die de leegstand en decrisis hen bieden, gebeurt er weinig. Verschuiving van de macht Verslag debat In een markt met veel meer aanbod dan vraag schuift de ‘Beauty is in the eye of the beholder’. Zo is het ook met macht vanzelf meer naar de vrager. Het is geen kwestie of,kwaliteit die een gebruiker van vastgoed ervaart. Wat hij maar wanneer wensen van gebruikers uitgangspunt wor-ervaart is waarheid voor hem. Of het nou gaat om het dage- den voor kwaliteit van kantoorvastgoed. Of de gebruikerlijks gebruik van het vastgoed, het gevoel bij de huurpen- naïef en opportunistisch is, maakt dan niet uit, hij krijgt uit-ningen die moeten worden betaald of de service die eeneigenaar hem verleent. Opvallend hierbij was dat gebrui- Gewenst: meer transparantie in de totale kostenkers aan tafel niet eens heel verschillende wensen hadden die de gebruiker betaaltals ze refereerden aan hun huidige huisvesting en dit ookbest aardig konden verwoorden. Goed bereikbare locatie, eindelijk wat hij wil. Een concreet voorstel tijdens het debatflexibiliteit van inrichting en korte huurcontracten voor is om meer transparantie te brengen in de totale kosten diedelen van het vastgoed. Die twee laatste omdat de eisen van de gebruiker betaalt. Laat hem apart betalen voor casco,nu bijna zeker niet de eisen van de toekomst zijn. inrichting en gebruik van faciliteiten, eventueel met aparte contractstermijnen. De vraag is of dit de kwaliteit werke- Beauty is in the eye of the beholder lijk verandert of dat het alleen adviseurs werk uit handen neemt bij het vergelijken van opties voor huisvesting. Het Nieuwe Werken zal er bijvoorbeeld toe leiden dat er Verslaglegger: Hans van Velthoven (voormalig student, thans werk-steeds minder meters nodig zijn die de gebruiker op termijn zaam bij Cityconcept)graag terug wil geven. Ontwikkelaars en beleggers zeggendit product niet aan te kunnen bieden omdat financieringvoor een korte huurperiode voor een specifieke huurderniet te organiseren valt. Eigenlijk wordt dus niet de kwali-teit geboden die gewenst wordt. Niet helemaal vreemd datde gebruiker, bijgestaan door adviseurs, op zijn beurt nietwil betalen wat de belegger of ontwikkelaar vraagt. 2 9
  • 30. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • De stelling: nog: juist maatschappelijk vastgoed biedt zicht op een stabiel rendement voor een zeer lange termijn. Volgens mij is het voor beleggers nu de tijd om in te stappen. ‘De zorgsector leunt te Verslag debat De deelnemers aan het debat waren het eens dat dit voor zwaar op banken. Waar beleggers een goed moment vormt om in de gezondheids- zijn de beleggers?’ zorg in te stappen. Beleggingen hebben een laag risico en een constant rendement, aangezien de vraag naar zorg con- tinu is en door de vergrijzing de komende jaren sterk zal groeien. Toch is tegelijkertijd met deze ontwikkelingen bij de beleggers ook een vorm van ‘koudwatervrees’ ontstaan voor de in hun ogen complexe gezondheidszorg. Als uit- zondering hierop heeft een enkel beleggingsfonds de afge- lopen jaren verpleegcomplexen en intramurale zorgwonin- gen aangekocht. Volgens Frank Nivard stellen veel zorginstellingen zich- zelf bij nieuwe bouwinitiatieven überhaupt niet de vraag of ze hun vastgoed al dan niet op de balans willen heb- ben. Voor deze instellingen is het uitgangspunt ‘vastgoed in eigendom met een traditionele bancaire financiering’. Het Frank Nivard grote voordeel hiervan is dat de instelling als eigenaar de (Directeur Publieke Sector Rabobank INTERNATIONAL) grootste invloed heeft op de ontwikkeling van het gebouw. Slechts bij ‘noodscenario’s’ wordt gekeken of andere par- In ons land wordt fors gebouwd in de sectoren cure Leg een Duitse belegger maar eens uit wat en care. De omvang van de financieringsbehoefte in de er bedoeld wordt met DBC on the road to komende jaren kan oplopen tot zo’n 10 miljard euro. Die transparency financieringen worden door slechts vier of vijf banken verstrekt. Dat is geen gezonde situatie. Een te eenzijdige tijen geïnteresseerd zijn in het eigendom van het vastgoed. afhankelijkheid van een te klein aantal spelers, leidt immers altijd tot meer risico’s en hogere prijzen. Met In de zoektocht naar alternatieven voor de kantoren-, het oog op de langetermijnbelangen van de zorgsector woningen- en retailmarkt biedt de gezondheidzorg beleg- is dat onwenselijk. In de corporatiesector staat hetzelfde gers een stabiel rendement voor een zeer lange termijn. te gebeuren. Daar worden (vrijwel) alle financieringen Beleggers zijn geïnteresseerd in courant zorgvastgoed, nu nog geborgd door het WSW met achtervang van de maar hebben (vooralsnog) geen interesse in specifiek vast- overheid, maar de Europese regelgeving verandert. Een goed zoals de kernfuncties in een ziekenhuis. deel van de activiteiten mag niet meer worden geborgd. Aan de andere kant hebben vele zorginstellingen nog Hiervoor zijn corporaties aangewezen op commerciële steeds de behoefte om vastgoed in eigendom te houden. financiers. De grote vraag is: waar blijven de institutio- Met de toenemende concurrentie in de gezondheidszorg nele beleggers? kan de focus echter meer op de core business komen te liggen, waardoor het gebruik van alternatieve vastgoed- In de afgelopen jaren wisten beleggers met obligaties, constructies mogelijk toeneemt. Om tot een succesvolle aandelen en commercieel onroerend goed voldoende samenwerking te kunnen komen moeten zorginstellingen rendement te halen. In vergelijking tot die categorieën en beleggers echter wennen aan elkaars taal, cultuur en waren beleggingen in maatschappelijk vastgoed slechts denkwijzen. beperkt in omvang. Door de veranderende regelgeving Verslaglegger: Mike Tournoij (huisvestingsadviseur gezondheids- is het voor beleggers bovendien een lastige categorie. zorg, AT Osborne) Banken, met een groot kredietapparaat, zijn hier van oudsher meer mee vertrouwd. Maar sinds de financiële crisis kunnen beleggers het zich niet meer permitteren om maatschappelijk vastgoed links te laten liggen. Sterker3 0
  • 31. • R e f l e c t i e C o r e N e t G l o b a l B e n e l u x E i n d g e b r u i k e r s d e b a t • 3 1
  • 32. • C o r e n e t g l o b a l b e n e l u x L a g e r h u i s d e b a t • Het Lagerhuisdebat Op dinsdag 29 november vond in het Inntel Hotel Zaandam het Lagerhuisdebat plaats. Daarbij waren de ervarin- gen van drie jaar Eindgebruikersdebat op de PROVADA en de kleine 50 stellingen teruggebracht tot zes stellingen. E en korte terugblik op de afgelopen drie jaar leert dat het Eindgebruikersdebat steeds breder het debat aan- ging. Terwijl in 2009 de debatleiders uit de sectoren hoger bekennen. Aan het begin, door een kant te kiezen; tijdens het debat door van kant te wisselen na een goed argu- ment; en aan het eind door met de voeten te kiezen en onderwijs, gezondheidszorg en het bedrijfsleven afkomstig zo een winnaar uit te roepen. Om alles in goede banen te waren, kwamen er in 2010 ook debatleiders namens de leiden traden Flip Verwaaijen, Kees Rezelman en Monique overheid een steen in de vijver gooien. Het afgelopen jaar Arkesteijn op als debatleiders. gingen CoreNet Global Benelux en AT Osborne nog een stap verder. Ook de markt kreeg de kans om aan de hand Over de volgende zes stellingen werd gediscussieerd: van enkele uitdagende stellingen de nieren te proeven van • “Gebruikers zijn niet geïnteresseerd in duurzame gebou- de eindgebruikers, die de discussie aangingen. wen” Maar wat waren nu de overheersende fundamentele • “De vastgoedmarkt stapt massaal in maatschappelijk vast- thema’s die speelden bij de eindgebruikers de afgelopen goed” drie jaar? Om daar achter te komen ging Kees Rezelman, • “Huurders laten veel liggen in de markt” vice-voorzitter CoreNet Global Benelux Chapter, in gesprek • “Integrale contracten hebben de toekomst” met studenten van de Amsterdam School of Real Estate. De • “In elk gebouw kun je HNW toepassen” uitdaging was om de stellingen zodanig door de wringer te • “CREM blijft maar in de kinderschoenen”. halen, dat er uiteindelijk een handvol debatonderwerpen overbleef. Deze zouden vervolgens aan de orde komen in De discussies werden aangevoerd door de zogenaamde een Lagerhuisdebat, waarbij een ieder kleur zou moeten debataanjagers. Zij namen de deelnemers mee in het debat. bekennen. Door steekhoudende argumenten uit te wisselen probeerde zij de deelnemers van gedachte doen veranderen. Dat lukte Op 29 november hadden zo’n 100 belangstellenden zich maar beperkt. Ondanks de stevigheid van de stellingen verzameld in het Inntel Hotel Zaandam, waar naast het werden er veel nuances in de discussie gebracht. Hierdoor Lagerhuisdebat nog twee fraaie onderdelen op het pro- kwamen er geen echte winnaars uit de strijd. Omdat de gramma stonden.Een inleiding en rondleiding door het nuance erg relevant is in de discussie, hebben wij drie van gebied, verzorgd door Reijer Baas, projectmanager Inver- de zes debatten verder uitgewerkt in deze publicatie. We dan en Sjoerd Soeters, supervisor Inverdan. Gevolgd door zijn opnieuw met de debataanjagers van deze drie onder- het afscheid van Flip Verwaaijen als voorzitter van CoreNet werpen in gesprek gegaan. In deze interviews is getracht de Global Benelux Chapter en de presentatie van het nieuwe voor- en tegenargumenten op de stelling nog scherper voor bestuur. in beeld te krijgen. De deelnemers aan het Lagerhuisdebat waren zowel De aanwezigen keken na afloop van het Lagerhuisdebat eindgebruikers als adviseurs en andere dienstverleners. terug op een geslaagde happening, met veel directe inter- actie. Een formule, die voor herhaling vatbaar is, aldus de De debatten kenden een duidelijke opzet. Elke stelling meeste aanwezigen. CoreNet Global Benelux en AT Osborne was voorzien van een voor- en tegenstander, die als deba- organiseren daarom op 29 november 2012 wederom een taanjager het publiek in beweging moesten krijgen. Dat Lagerhuisdebat over actuele thema’s. Reserveer deze datum publiek moest gedurende het kwartier voortdurend kleur vast in uw agenda.4
  • 33. • C o r e n e t g l o b a l b e n e l u x L a g e r h u i s d e b a t • Gebruikers zijn niet geïnteresseerd in duurzame gebouwen ‘Gebruikers zijn niet geïnteresseerd in duurzame gebouwen’, was de stelling waarmee Leon van Leersum (partnervan vastgoedadvies- en managementbureau REDEPT) en Ellis ten Dam (directeur Strategic Business Development bij Royal Haskoning) tijdens het Lagerhuisdebat in het strijdperk traden.V an Leersum onderschrijft deze stelling. ‘Bedrijven zijn op dit moment vanwege de slechte economischeomstandigheden veel meer bezig om overeind te blijven. Investeren in duurzame maatregelen Ellis ten Dam is het niet eens met de stelling. ‘Ik zie wel degelijk een interesse bij eindgebruikers voor duurzaam-Duurzaamheid is natuurlijk erg leuk, maar staat op dit heid, waarbij niet alleen nagedacht wordt over kosten, maarogenblik laag in op de prioriteitenlijst. Belangrijker voor die ook over de vraag: hoe ga ik dit terugverdienen? Wat levertbedrijven is om het hoofd boven water te houden. Duur- het ons op als wij investeren in duurzame maatregelen? Datzaamheid is op dit moment even niet opportuun. Er staan gaat breder dan alleen energie, water en materiaalgebruik,belangrijkere dingen op de agenda. Criteria in de besluit- maar strekt zich ook uit tot gezondheid, productiviteitvorming van bedrijven zijn momenteel veelal op financiën en CO2-opbrengst. De kunst is investeringen te doen diegebaseerd. De vraag om te investeren in duurzaamheid je terugverdient. We moeten slimmer worden. We verge-wordt vaak overgeslagen, is mijn ervaring. Alle kosten wor- ten veel kwaliteiten en waarden waar mensen voor willenden onder een vergrootglas gelegd.’ betalen.’ 5
  • 34. • C o r e n e t g l o b a l b e n e l u x L a g e r h u i s d e b a t • Van Leersum: ‘Wat ik zie in de praktijk is dat bedrijven bestuurders leven vaak van kwartaal tot kwartaal.’ de ene helft van het personeel naar huis sturen en dat de Ten Dam: ‘Ja, als bestuurders op de korte termijn zitten, andere helft meer moet doen om de zaak draaiend te hou- dan wordt het heel erg lastig. Toch is mijn overtuiging, als den en door te groeien. Bij veel bedrijven is even geen tijd ik de stelling weer mag aanhalen, dat gebruikers, van wie om aan die goede doelen te besteden. Primair is het uit- een aantal ook op beslissersniveau zit, wel degelijk geïnte- gangspunt: we moeten weer winst maken.’ resseerd zijn in duurzaamheid. Alleen weten we met elkaar Ten Dam: ‘Bedrijven die een duidelijke visie hebben op te slecht hoe we de businesscase rond kunnen krijgen. De veranderingen en vernieuwingen komen het snelst uit de oplossing zit hem in samenwerking. Neem nu een school. problemen. Er zijn ook concrete oplossingen. Denk aan het Als die school bij het aanpassen of vernieuwen van haar binnenklimaat. Wereldwijde onderzoeken tonen aan dat huisvesting de verbinding weet te leggen met de wijk of een goed binnenklimaat ervoor zorgt dat ziekteverzuim in met de gemeente die een CO2-doelstelling heeft en bereid organisaties wordt teruggedrongen. Daarmee genereer je is daarin te investeren, dan krijgt zij haar businesscase snel- concrete opbrengsten op jaarbasis. Het hele verhaal draait ler rond. Het gaat er dus om de stakeholders met elkaar te ook om opbrengsten niet om idealisme. Zolang je geen verbinden.’ opbrengsten genereert, kun je de haalbaarheid vergeten. Ik Van Leersum: ‘Je noemt de gemeente als partner in de ben het met Leon eens dat bedrijven op dit moment voor- keten, maar die zit ook slecht in haar middelen en heeft zichtig zijn met het uitgeven van geld voor vastgoed. Maar geen zin om flink te investeren. Zo reëel moet je wel zijn.’ er zijn in deze crisistijden partijen, zoals universiteiten, ziekenhuizen en bedrijven, die moeten nadenken over de De oplossing bij duurzame vraag hoe zij hun organisaties zo goed mogelijk faciliteren. Hoe maken we ons aantrekkelijk voor onze klanten (stu- gebouwen zit in denten en patiënten) en werknemers? Zij moeten investe- ren in hun omgeving, in hun gebouwen, in hun campus. samenwerking Want anders lijdt hun primair proces eronder. Tegelijker- Ten Dam reageert op het gesomber over de gevolgen van tijd zijn de budgetten veel lager dan tien jaar geleden, dus de economische crisis. ‘We moeten creatiever en innova- hier moet je slim op inspelen.’ tiever zijn in het bedenken van oplossingen. De realiteit is dat de vastgoedaanbieders daar bijna niet voor open staan Van kwartaal tot kwartaal en liever de oude principes toepassen en alleen maar — Van Leersum: ‘Ik zie die ontwikkeling die Ellis schetst gechargeerd gezegd — in vierkante meters denken omdat niet in de dagelijks praktijk vertaald worden. De huidige je daar tot 2008 eenvoudig geld mee kon verdienen. Je6
  • 35. • C o r e n e t g l o b a l b e n e l u x L a g e r h u i s d e b a t •moet innovatiever zijn in de manier waarop je stakeholders Ten Dam: ‘Maar ik kom ook bestuurders tegen die MVObij elkaar brengt en tot concepten komt die waarde voor in hun organisatie willen verankeren, die geloven in dehen creëren.’ filosofie van People, Planet en Profit; bestuurders die een Van Leersum ziet in zijn dagelijkse praktijk deze ontwikke- andere manier met hun vastgoed omgaan.’lingen bij commerciële vastgoedgebruikers niet echt van de Van Leersum: ‘Ik ben blij dat er een paar van die heldengrond komen. Ten Dam pareert: ‘Leon, bij bedrijven als DSM bestaan, maar ze zijn wat mij betreft te dun gezaaid.’en TNT, maar ook bij MKB-partijen die hoog scoren met hun Leon van Leersum blijft het, ten slotte, met Ellis ten Dambeleid van sustainability zie ik het juist wel gebeuren.’ oneens over de bereidwilligheid van gebruikers om te inves- Van Leersum: ‘Maar gaat het hierbij om willen of doen, teren in duurzaam vastgoed ‘De interesse in duurzaamheiddat is natuurlijk de crux.’ is er wel, tot het moment dat het geld kost’, concludeert hij. ‘Wat met de mond wordt beleden, wordt vaak in de praktijkGeld in verkeerde dingen niet uitgevoerd. Er klinkt vaak mooie corporate-taal in de Ten Dam: ‘Ja, Leon, daar heb je een punt. Het is daarom trant van: ‘Wij zijn zo duurzaam bezig, zo verantwoordelijkaan ons als adviseurs om een visie en een manier van aanpak voor de maatschappij. Kijk je echter hoe dat vertaald wordtuit te dragen, hoe je die veranderingen uitvoert. Dus dat je in de dagelijkse praktijk, dan zie je dat daar maar weinig vanze helpt om stappen te maken. Wat je ziet bij de rijksover- terecht komt. De afweging blijft steeds: wat kost het en watheid: de opkomst van Het Nieuwe Werken en het optimalise- zijn de softere pluspunten; en kun je die ook daadwerke-ren van de vastgoedportefeuille. Waarom moet iedereen een lijk hard maken. Daar wordt sceptisch tegen aangekeken. Jeeigen gebouw hebben? Waarom moet in elk gebouw een ziet dat de hele ambitie van duurzaamheid echt fors op eenbedrijfsrestaurant zitten? Mijn opvatting is dat we ons geld laag pitje is komen te staan.’in de verkeerde dingen stoppen.’ Ten Dam: ‘De uitdaging is onder meer aan ons, als advi- Van Leersum: ‘Wij kunnen het daar wel over eens zijn, seurs, om die sceptici te laten zien hoe het wel kan wer-maar die gebruiker en die beslisser denken nog heel traditi- ken. Mensen hoeven niet allemaal idealisten te worden. Alsoneel. Eigen gebouw, eigen voordeur, eigen restaurant. Dat je echter ziet hoeveel rendement naast directe effecten opis het verschil tussen wat wij als adviseurs denken en voelen vastgoedexploitatie (energie en aantal vierkante meters),en datgene wat die gebruiker en bestuurder vinden. Ik kom duurzaamheid bedrijfsmatig kan hebben, bijvoorbeeld opnog mensen tegen die zeggen dat zij zich met hun bedrijf het gebied van ziekteverzuim en productiviteit, maar ookaan de rand van de snelweg willen vestigen, want het is zo wat betreft imago en PR-waarde, dan kun je wel degelijkbelangrijk om op een goed zichtbare locatie te zitten met goede opbrengsten tonen.’lichtreclame. Dat is niet meer van deze tijd. Maar het zijn welde mensen die in hun organisaties de beslissingen nemen.’ 7
  • 36. • C o r e n e t g l o b a l b e n e l u x L a g e r h u i s d e b a t • CREM blijft maar in de kinderschoenen Pieter Foekens (Corporate Real Estate Manager bij FloraHolland) en Rogier Mattousch (Senior Adviseur Real Estate bij PwC) gingen met elkaar in debat over de stelling ‘CREM blijft maar in de kinderschoenen.’ R ogier Mattousch verdedigt de stelling: ‘Als we even teruggaan in de tijd, dan kunnen we midden jaren tachtig als het beginpunt zien van Corporate Real Estate gebeurt en ze zijn zich nog niet bewust van het kapitaal- beslag, van de lucht die er in een portefeuille zit, van het spel van vraag en aanbod binnen de onderneming. Natuur- Management. In die periode werd in de Verenigde Staten lijk zijn er bedrijven die wél stappen maken, maar in het voor het eerst gesproken over het inzetten van vastgoed als algemeen zeg ik: CREM staat nog in de kinderschoenen.’ bedrijfsmiddel. We zijn nu zo’n 25 jaar verder, en als je kijkt naar de stappen die we gezet hebben, dan zijn die eigenlijk Pieter Foekens is het niet met de stelling eens: ‘Ik vind het heel beperkt. Je kunt mooi de parallel trekken met de ont- bijzonder dat een vakgebied als CREM zich in korte periode wikkeling van kindertijd naar puberteit en vervolgens naar zo heeft kunnen ontwikkelen. Als je kijkt naar alle belang- volwassenheid: In de kindertijd zien we allemaal mooie rijke corporates, als je kijkt naar overheden, dan zie je dat dingen, maar hebben we geen idee hoe we ermee om moe- het vakgebied overal inmiddels een duidelijke positie heeft ten gaan. In de puberteit weten we een beetje meer en gaan ingenomen. Het heeft nog niet overal hetzelfde resultaat we tegen die dingen aan schoppen. En in de volwassen- geboekt en er is veel ruimte om nog een kwaliteitsslag te heid zijn we wijzer geworden en weten we wat we echt met maken. Maar wat ik het belangrijkste vind, is dat CREM als de dingen moeten doen. Ik zie dat heel veel ondernemin- onderwerp op alle belangrijke directietafels geland is. We gen nog niet weten wat ze allemaal met de dingen kunnen hebben dus een behoorlijke slag gemaakt met het bewust- doen. Ze zijn zich nog niet bewust van wat er om hen heen wordingsproces.’8
  • 37. • C o r e n e t g l o b a l b e n e l u x L a g e r h u i s d e b a t • Mattousch: ‘Die ontwikkelingen onderschrijf ik. Ik denk goed?’. Of wordt er echt gedacht: ‘Hé, we hebben daar helealleen dat maar een klein deel door die puberale fase heen mooie kansen liggen waar we nog niet zoveel gebruik vanis, en dat het majeure gedeelte nog in de kinderschoenen gemaakt hebben.’ Als dat eerste het geval is zitten we nog instaat. Een voorbeeld: Als je directeuren en bestuurders de bestaande paden te denken. Als dat laatste het geval is,vraagt om een omschrijving te geven van de omvang van hun komen we inderdaad in de richting van de puberteit.’vastgoedportefeuille in euro’s of in vierkante meters, dan Foekens: ‘Het is het kosten-baten-verhaal. De afgelopenkunnen ze dat vaak niet. Dus die eerste stap, dat je de basale jaren hebben met name de kosten gespeeld, nu gaan weinformatie paraat hebt, die moet vaak nog gemaakt worden.’ praten over waardecreatie. Je ziet dat ook aan de positio- nering van de Corporate Real Estate Manager. Vroeger vielBewustwording hij onder facility management of onder de CFO, Nu wordt Foekens: ‘Het kostenaspect is een uitvoeringsvraagstuk. hij steeds meer losgetrokken van de financiële afdeling enIk ben het met je eens dat niet elke organisatie haar kernge- meer gepositioneerd om waarde te creëren. Dat is een las-gevens op orde heeft. Er is weinig gelegenheid om extern te tig onderwerp omdat waardecreatie moeilijk inzichtelijk tebenchmarken, daar ontbreekt het nog aan. Maar het meest maken is. Je krijgt dan vragen als: Wat levert die fancy kan-cruciale vind ik dat het vakgebied wél op die directietafel toorkamer nou op als het gaat om extra creatieve ideeën.ligt. Het vakgebied is daar binnen 25 jaar in geslaagd, naast De grote uitdaging voor de komende jaren zal zijn om datandere assets die al eeuwenlang bekend zijn. We gaan nu soort dingen inzichtelijk te maken.’de volwassen fase in en we moeten gaan zoeken naar deuitvoering. Het gaat nu om bewustwording, dat we bijvoor- Bedrijfskundige achtergrondbeeld inzien dat een deel van ons vastgoed overbodig is Foekens vervolgt: ‘In het verlengde hiervan is het ooken dat we dat kunnen afstoten. Het gaat erom, zoals we interessant om te kijken naar de opleidingen. Je ziet dat erde afgelopen vijf a zeven jaar hebben gezien, dat we vast- bij MRE-opleidingen niet zoveel aandacht is voor CREM engoed te gelde kunnen maken om de ondernemingsdoel- dat klopt ook wel: MRE is een vastgoed-opleiding, en eenstellingen te ondersteunen. Sale en lease-back-constructies Corporate Real Estate Manager zou veel meer een algemeenkomen voort uit het Corporate Real Estate Management.’ bedrijfskundige achtergrond moeten hebben. Vanuit die Mattousch: ‘Mee eens, het komt meer op de agenda en achtergrond kun je het hele brede pallet van de organisatiedie bewustwording is belangrijk. Maar wat zijn nou de vertalen naar vastgoed. Als je begint bij de stenen, en diebelangrijkste drivers van waaruit die bewustwording gecre- vertaalt naar de organisatie doe je het verkeerd. Het moetëerd wordt? Is de uitgangsgedachte: ‘We staan voor financi- andersom: je begint bij de organisatie, en die vertaal je naarële keuzes en we hebben alles gehad en nu komt het vast- het vastgoed.’ 9
  • 38. • C o r e n e t g l o b a l b e n e l u x L a g e r h u i s d e b a t • Mattousch: ‘Wat ik interessant vind is dat ook de publieke schoppen tegen bestaande conventies. Zorg dat je naast het sector erg met dit soort issues bezig is. Met name in de zorg traditionele speelveld in het creëren van gebouwen tussen zie je dat sterk. Het interessante is dat die sector niet vanuit gebruiker, architect, aannemer en belegger ook het speel- een specifieke visie in beweging is gekomen, maar omdat veld van de Corporate Real Estate Manager op de kaart zet, de bekostigingssystematiek daar veranderde. Politieke en met het bedrijfskundige belang: van strategie tot operatie. financiële drivers zorgden ervoor dat de zorgmarkt in bewe- Zo kun je met het vakgebied verder komen en het speelveld ging kwam. Politiek omdat de vastgoedrisico’s en exploita- van CREM belangrijker maken.’ tierisico’s bij de zorginstellingen werd gelegd, en financieel Foekens: ‘En daar krijgen we de komende jaren ook omdat de banken zagen dat die risicoposities veranderden en vragen gingen stellen. In de corporate wereld is zo’n risicoverschuiving geen actueel issue. Daarom gaat de tran- CREM is als onderwerp sitie daar wat langzamer, en zal hij daar wél vooral van de op alle belangrijke visionairs moeten komen.’ Foekens: ‘En daar ligt nog wel een grote uitdaging voor directietafels geland de Corporate Real Estate Manager zelf: we moeten dat visi- onaire veel meer gaan uitdragen. Je ziet dat thema’s als Het unieke kansen voor. Het speelveld tussen vraag en aanbod Nieuwe Werken en duurzaamheid het voor de Corporate zal veranderen. Dat betekent dat de eigenaar van het vast- Real Estate Manager ook makkelijker maken om bij de goed steeds beter zal moeten luisteren naar wat de gebrui- directie aan te schuiven en die visie te laten zien door zulke ker wil. Waar voorheen gebruikers zich moesten aanpassen thema’s te vertalen naar het vastgoed.’ aan de eisen van de eigenaar, geeft het andere markteven- wicht de gebruiker steeds meer gelegenheid om zijn eigen Visie uitdragen doelstellingen en ambities te kunnen laten vertalen.’ Mattousch: ‘Als je het hebt over het meer uitdragen van Mattousch: ‘En dan moet je wél weten wat je als eindge- de visie, dan kom ik weer even terug bij de stelling. Juist als bruiker wil.’ je ervan uitgaat dat CREM nu in de puberteitsfase zit, dan Foekens: ‘Precies. Bij die bewustwording ligt de grote kun je die fase heel goed gebruiken om wat meer aan te uitdaging.’1 0
  • 39. • C o r e n e t g l o b a l b e n e l u x L a g e r h u i s d e b a t • Integrale contacten hebben de toekomst Martin Slaager (bij Stichting Epilepsie Instellingen Nederland verantwoordelijk voor facilities en vastgoed) en Jan Kappers (hoofd vastgoedbedrijf gemeente Enschede) kruisten tijdens het Lagerhuisdebat de degens over de stelling ‘Integrale contacten hebben de toekomst’.J an Kappers onderschrijft de stelling niet. ‘Voor veel eind- gebruikers is het te ingewikkeld om dit soort contractenop te stellen, zodat het nauwelijks tot wasdom zal komen. Vroegtijdig zekerheid Martin Slaager: ‘Ik denk wel degelijk dat integrale con- tracten de toekomst hebben, zeker bij nieuwe projecten.Ik denk niet dat het de oplossing is. Dat merk je over de hele linie. Bedrijven en instellingen willen gewoon grip hebben op en inzicht behouden in Sommige gebouwen lenen zich weliswaar goed voor het eindgebruikerskosten. Ze willen de totale exploitatiekostenafsluiten van integrale contracten, maar voor andere gebou- weten, in plaats van de kapitaalslasten of huurkosten zelf tewen wordt die constructie in mijn ogen te duur. Een verder dragen en onderhoud en beheer bij derden weg te zetten.nadeel is dat je het risico naar een markpartij schuift, waar- Al vroegtijdig willen zij in de huidige onzekere markt zeker-door het duurder gaat worden en eindgebruikers er voor heid over kosten en prijzen. Dat heeft de toekomst. Ik denkterugdeinzen. dat het goed is taken te verschuiven naar partijen die beter Er is een duidelijk verband tussen het volume van een zijn in het beheersen van de financiële risico’s. Het hoeftbouwproject en de wenselijkheid van het afsluiten van die daarbij niet per definitie duurder te worden. Als we alleencontracten. Bij kleine gebouwen is het naar mijn overtui- de risico’s van die activiteiten uitvergroten, dan kan ik meging minder gewenst.’ voorstellen dat de nadruk komt te liggen op het eventuele 1 1
  • 40. • C o r e n e t g l o b a l b e n e l u x L a g e r h u i s d e b a t • prijskaartje. Aan de andere kant moet je je afvragen of je of honderden gebouwen. Een grote organisatie dus die de zelf dat risico wel kunt lopen en of andere (meer) deskun- zaken goed kan inschatten.’ dige partijen beter in staat zijn die activiteiten te verrichten. Kortom, het is meer dan het verleggen van risico’s. Integraliteit van contracten zou transparantie in de Waar ik het met Jan Kappers wel over eens ben, is dat weg kunnen staan? die integrale contracten niet voor ieder vastgoedobject de meest geschikte optie zijn. Voor bestaande gebouwen is Martin Slaager bestrijdt deze bewering. ‘Het is maar net het wat lastiger om geïntegreerde contracten aan te bieden hoe uitgebreid je het allemaal op papier wilt en kunt zetten. dan voor nieuwe objecten. Alhoewel je ook voor bestaande Als je dat niet doet, kan ik me voorstellen dat het onduide- gebouwen ziet dat partijen willen weten wat de totale cost lijk blijft wat de kosten van schoonmaak en energie zijn. of ownership is. En niet alleen de huurprijs, maar ook bij- Volgens mij kun je dat allemaal expliciet maken. Als je dit voorbeeld de energiekosten van het gebouw. Het is lastig soort contracten afsluit, moet je dat ook zeker doen. Vol- om serviceafspraken te maken voor bestaande gebouwen, gens mij is een integraal contract ook niet veel meer dan die bijvoorbeeld een slechte energiehuishouding hebben. een stapeling van afspraken, en is het aantal contractpar- Bij nieuwbouw kun je al op de teken- en rekentafel de ser- tijen gewoon minder in aantal. Zo simpel lijkt het, en zo vice- en energiekosten al grotendeels vaststellen, ongeacht simpel is het. En laten we niet uit het oog verliezen wat het gebruik. Maar ook de gebruikskosten zijn veelal vroeg- transactiekosten vergen als je met verschillende contract- tijdig inzichtelijk.’ partijen in zee gaat die wel elkaars dienstverlening beïn- Jan Kappers erkent dat er op dit punt een verschil is tus- vloeden of daarvan afhankelijk zijn’. sen nieuwbouw en bestaande huisvesting ‘hoewel dat niet Jan Kappers: ‘Bij grote contracten komt een hoop kijken, eens van zoveel belang is’. ‘Het is natuurlijk zo dat een ook in de sfeer van de nazorg. Kijk, kleinere contracten zijn gebouweigenaar inzicht wil hebben in de toekomstige kos- wat simpeler af te sluiten dan integrale contracten. Want die ten en dat hij daarvoor iets moet regelen. Maar dat betekent vergen aan het begin, voordat je de markt betreedt, toch nog niet per se dat daarvoor een integraal contract nodig een behoorlijke voorbereidingstijd – dat is echt niet mis.’ is. Je kunt ook als organisatie je zaakjes dusdanig op orde Martin Slaager: ‘Wij hebben als organisatie goede ervarin- hebben dat je goed inzicht hebt in de toekomstige kosten gen opgedaan met integrale contracten. We kunnen zelf wel van je vastgoed. Maar dat is heel erg afhankelijk van de orga- weer een bestekje gaan opstellen en dingen gaan opschrij- nisatie die je daarachter hebt staan. Misschien is daarin een ven, maar daarmee halen we ook de intelligentie en de wer- verschil te onderkennen tussen een gebouweigenaar die king van de markt eruit. Ik vraag de markt voor mij een zo wat beperkt vastgoed heeft en een eigenaar met tientallen goed mogelijk functionerend gebouw neer te zetten, maar1 2
  • 41. • C o r e n e t g l o b a l b e n e l u x L a g e r h u i s d e b a t •ik wil niet dat die partij alleen de gaten in mijn bestek leest Logicaen geen alternatieven aanbiedt voor waar ikzelf niet over Volgens Martin Slaager is het een wet van de logica alheb nagedacht of waarvan de kennis bij mij ontbreekt. Met aan het begin van het traject na te denken over integraleandere woorden: waar heb ik het laten liggen? Je haalt ook aanpak. ‘Als je niet nadenkt over hoe je gebouw over 20de prikkel weg bij opdrachtnemers en adviseurs. Volgens jaar moet gaan functioneren, hoeveel het dient te kostenmij zit er heel veel kennis in de markt en je zou wel gek zijn en hoe aanpasbaar het moet zijn, dan haal je jezelf veel pro-daar geen gebruik van te maken. Veel opdrachtgevers kun- blemen op de hals. Dus moet je er van te voren goed overnen daar baat bij hebben.’ nadenken. Of je er nu marmer inlegt of tapijt, die keuze beïnvloedt de onderhoudskosten. Je moet er daarom inte- Hebben adviseurs zelf niet het meeste baat bij integrale graal naar kijken. Of je het vervolgens in een integraal con-contracten? tract vervat, is stap twee. Natuurlijk kun je twisten over de definitie integraal contract. Design en Construct is voor mij ‘Klinkklare onzin’, reageert Martin Slaager. al een integrale aanpak, het hoeft niet meteen DBFMO te Jan Kappers: ‘Kijk, het is natuurlijk zo dat veel adviesbu- zijn. Daarbij, integrale contracten zijn niet nieuw. Het is eenreaus wel van deze constructie houden. Dat is natuurlijk beetje: onbekend maakt onbemind. Het is wat complexerniet erg. Aan de andere kant kun je je afvragen of het goed aan de voorkant. Iedereen denkt dat het langer duurt, maaris dat die bureaus ‘alles’ gaan overnemen. Je ziet wel lang- dat is helemaal niet zo. Je kunt je wel de vraag stellen: hoe-zamerhand de integrale contracten voor beheer toenemen, veel weten we er van, hoeveel kennis heeft de markt ermaar het is allemaal nog een beetje pionieren. Ik ben er nog eigenlijk van?’niet van overtuigd dat het succesvol zal zijn.’ Martin Slaager: ‘Adviseurs maken ook bij niet-integrale Integrale contacten durencontracten onderdeel uit van het totale proces. Dus het iswat dat betreft onzin te stellen dat deze ontwikkeling voor helemaal niet langeradviseurs het meest profijtelijk is. Het is, erken ik, wel eenminder geëffend pad. In Nederland willen we graag voorop Jan Kappers: ‘Het is inderdaad niet nieuw, maar tegelij-lopen met de best practice. We leren nog te weinig van kertijd ook nog niet van de grond gekomen. In dit licht iselkaar. Als je alles voor het eerst moet doen, dan kan ik de vraag gerechtvaardigd: waarom dicht je iets de toekomstme voorstellen dat er meer uren aan advieskosten in gaan toe als het alsmaar niet van de grond komt’.zitten.’ 1 3
  • 42. tot experts op het gebied van techniek, financiën ofjuridische vraagstukken. Zij zijn snel en op uw maatinzetbaar.Meer weten?Wilt u in contact komen met AT Osborne, neem dancontact op met Kees Rezelman, managing consult-ant Corporate & Public Real Estate, via kre@atos-borne.nl of via 035 5434343. Meer informatie overons en ons werk vindt u op www.atosborne.nl. CONSULTANTS & MANAGERS Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & Milieu
  • 43. MaatschappelijkVastgoed Centrumontwikkeling Inverdan in Zaandam. Een budgetten. AT Osborne verbindt partijen, zodat gebiedsontwikkeling met maatschappelijk vast- gezamenlijk een oplossing wordt gevonden die in de goed als belangrijke pijler: Herhuisvesting van praktijk ook werkt én meerwaarde oplevert voor alle scholen, realisatie van sociale woningbouw, zorgs- betrokken. Net als in Zaandam. teunpunten, betere inrichting van de openbare ruimte, een nieuw stadhuis en gemeentearchief. AT Osborne lost ruimtelijke vraagstukken op. U kunt onze consultants en managers inschakelen voor Maatschappelijk Vastgoed is uitermate belangrijk strategische vraagstukken of een second opinion, voor de identiteit en het slagen van een gebieds- maar ook voor de volledige begeleiding van uw in- ontwikkeling. De ontwikkeling ervan is niet een- vesteringsproject. 150 specialisten leveren alle den- voudig door een veelheid aan belangen en beperkte kbare diensten, van project-/procesmanagers AT Osborne Utrecht | Brussel | Parijs
  • 44. CoreNet Global BeneluxLagerhuisdebat29 november 2011

×