Guia%20de%20 fi is%20xp_janeiro.2013

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Comprar um imóvel ou investir no mercado financeiro? Agora você pode escolher os dois. Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em todo o tipo de negócio de base imobiliária, seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos, como edifícios comerciais, shopping centers e hospitais. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outros. O objetivo é conseguir retorno pela exploração da locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor imobiliário.

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Guia%20de%20 fi is%20xp_janeiro.2013

  1. 1. Análise de Fundos Imobiliários Janeiro/2013
  2. 2. ÍNDICE1 - O Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário 42 - Resumo "Guia de Fundos Imobiliários" 113 - Leitura dos Fundos de Investimento Imobiliário3.1 - AESAPAR FII 153.2 - FII Anhanguera Educacional 163.3 - BB Fundo de de Investimento Imobiliário Progressivo 173.4 - BB Renda Corporativa FII 183.5 - BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower 193.6 - BM Edifício Galeria FII 203.7 - BM Jardim Sul FII 213.8 - FII BTG Pactual Corporate Office Fund 223.9 - FII BTG Pactual Fundo de CRI 233.10 - FII BTG Pactual Fundo de Fundos 243.11 - FII Caixa TRX Logística Renda 253.12 - FII Campus Faria Lima 263.13 - FII CENESP 273.14 - CSHG Brasil Shopping FII 283.15 - CSHG JHSF Prime Offices FII 293.16 - CSHG Real Estate FII 303.17 - CSHG Recebíveis Imobiliários BC FII 313.18 - FII Cyrela Thera Corporate 323.19 - FII Edifício Almirante Barroso 333.20 - Fator Verità FII 343.21 - FII Floripa Shopping 353.22 - FII GWI Condomínios Logísticos 363.23 - FII Hotel Maxinvest 373.24 - JS Real Estate Multigestão FII 383.25 - Kinea Renda Imobiliária FII 393.26 - FII Max Retail 40 2
  3. 3. ÍNDICE3.27 - Maxi Renda FII 413.28 - Mercantil do Brasil FII 423.29 - FII Parque Dom Pedro Shopping Center 433.30 - FII Presidente Vargas 443.31 - Renda de Escritórios FII 453.32 - FII Rio Bravo Renda Corporativa 463.33 - FII Rio Negro 473.34 - FII Shopping West Plaza 483.35 - FII The One 493.36 - FII Torre Almirante 503.37 - TRX Logística Renda I FII 513.38 - FII VBI FL 4440 523.39 - FII Vila Olímpia Corporate 533.40 - XP Gaia Lote I FII 544 - Glossário 555 - Disclaimer 57 3
  4. 4. O MERCADO DE FIIsO Mercado Imobiliário: Uma visão geralO investimento no mercado imobiliário, presente na carteira de investidores por meio da aquisição e locação de unidades habitacionaisde qualquer porte ou pelo desenvolvimento e exploração de grandes propriedades de vocação híbrida, sofreu grande transformação,especialmente nas duas últimas décadas. Hoje é um território bastante acessível e seguro para qualquer poupador de recursos.Os principais fatores para esta transformação são: (1) um esforço regulatório, inicialmente, marcado pelo ano de 1993, a partir dainstituição dos Fundos de Investimento Imobiliário; e (2) por um cenário macroeconômico favorável, principalmente pela maiorestabilidade econômica que o Brasil vive desde a última década.1. O que são Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs)?Os FIIs são veículos de investimento que agrupam investidores com o objetivo de aplicar recursos em ativos de cunho imobiliário. Esteveículo funciona como um condomínio fechado, de prazo determinado ou indeterminado, em que os investidores se unem a partir de umconjunto de regras e uma política de investimento. No entanto, a saída do investidor deste condomínio se dá apenas pelo encerramentodas atividades, amortização de cotas pré-estabelecidas ou pela venda da cota de participação a outro investidor, não sendo permitido oresgate da cota de participação no condomínio. Assim, a rentabilidade para o investidor é dada de duas formas; pela distribuição mensaldo resultado trazido pelos ativos do fundo e pela valorização destes ativos que possuem impacto direto no valor da cota do fundo.O “condomínio” de investimento, FII, possui um administrador que é o agente responsável pelo seu funcionamento e sua manutenção.De maneira direta ou indireta, suas obrigações compreendem: (1) a manutenção de corpo técnico capacitado a analisar e acompanhar osativos imobiliários; (2) tesouraria, processamento, gestão e controle de títulos e valores mobiliários integrantes da carteira do fundo; (3)custódia de ativos financeiros; (4) escrituração das cotas e (5) auditoria independente a ser realizada no fundo de maneira periódica. Oagente administrador deverá ser qualificado para o cumprimento de suas obrigações. Assim, somente bancos múltiplos com carteira deinvestimento ou de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas, companhiashipotecárias e sociedades corretoras ou distribuidoras de valores mobiliários estão capacitadas a desempenhar tal função.Ainda, os FIIs podem ter suas cotas negociadas em bolsa de valores ou balcão organizado, o que, além de trazer maior liquidez aoinvestidor, é também condição obrigatória para que este, quando pessoa física, possa gozar de isenção de imposto de renda nosrendimentos mensais. Isso é melhor explicado na seção de tributação dos FIIs. É importante apontar que toda a operação relacionada aum fundo imobiliário, desde sua autorização de funcionamento, sua constituição e o monitoramento de suas atividades, é decompetência da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).2. O que são ativos de cunho imobiliário?“Ativo de cunho imobiliário” é uma classificação muito pouco restritiva atualmente. Aos Fundos Imobiliários é permitido investimento emqualquer direito real sobre bens imóveis, como um empreendimento imobiliário independentemente de seu estágio de desenvolvimento,até títulos e valores mobiliários de renda fixa ou variável de emissores que possuam atividade principal permitida a um FII. A esteuniverso pertencem: (1) títulos registrados na CVM, como debêntures, notas promissórias, ações, bônus de subscrição; (2) certificadosde recebíveis imobiliários (CRI); (3) letras hipotecárias (LH), (4) letras de crédito imobiliário (LCI), (5) ações ou cotas de sociedades depropósito específico (SPE), (6) cotas de fundos de investimento em participações (FIP), (7) cotas de fundo de fundos de investimentosem ações setoriais do mercado imobiliário, (8) cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) e (9) cotas de outros FIIs.3. Tipos de Fundos de Investimento ImobiliárioOs Fundos de Investimento Imobiliário podem ser classificados em três principais categorias: (i) FIIs de Renda, (ii) FIIs deDesenvolvimento (Co-Incorporação) e (iii) FIIs de Títulos de Lastro Imobiliário.FIIs de RendaOs FIIs de Renda são caraterizados por possuírem participação, ou a totalidade de empreendimentos corporativos, logísticos, shoppingcenters, entre outros, em sua maioria, já concluídos, que geram renda ao investidor por meio do fluxo de aluguéis recebidosmensalmente.Em sua maioria, as políticas de investimento desses FIIs visam à aquisição de empreendimentos e sua rentabilidade se dá, basicamente,pelos aluguéis percebidos pelo ativo. Estes FIIs estabelecem, preferencialmente, contratos de aluguel de longo prazo, reajustadosanualmente por índices de inflação. Desta forma, o risco de vacância no curto prazo é diminuído e o cotista fica protegido por um índicede preços. Podemos inferir, desta forma, que os FIIs de Renda possuem perfil mais conservador.Os FIIs de Renda podem possuir um único imóvel em carteira (FIIs mono ativo), sendo este empreendimento locado para um ou maisinquilinos, ou deter mais de um ativo (FIIs multi ativos), que também poderão ser locados para um ou mais inquilinos, diversificandoo seu risco. Estes FIIs podem realizar novas emissões de cotas a fim de adquirir novos ativos, aumentando e diversificando o portfólio.Poucos, ainda, se utilizam da prática de reciclagem do portfólio, realizando a venda de ativos em carteira quando estes apresentamganhos de valorização e adquirindo novos empreendimentos quando oportunidades subprecificadas são encontradas no mercadoimobiliário. 4
  5. 5. O MERCADO DE FIIsPor fim, os FIIs de Renda podem possuir imóveis desenvolvidos especificamente para uma determinada empresa, de acordo com asnecessidades particulares de infraestrutura. Os fundos Built-to-suit têm contratos de locação de longo-prazo, uma vez que os imóveissão feitos sob medida, detidos pelo FII e locados às empresas, em sua maioria, grandes organizações. No mercado, há FIIs de Rendabuilt-to-suit com contratos de 20 anos.FIIs de Desenvenvolvimento (Co-Incorporação)Os FIIs de Desenvolvimento têm o objetivo de participar da incorporação de empreendimentos imobiliários ou da aquisição de SPEs demesma intenção, podendo se envolver em todos os processos do desenvolvimento do projeto e realizar lucro com a venda ou locação doempreendimento. Por todas essas características, este tipo de veículo possui maior risco e, consequentemente, podem apresentar maiorretorno.Estes FIIs podem receber do incorporador uma renda garantida durante o período de desenvolvimento do projeto e, até mesmo, após asua conclusão, como forma de atrair os investidores em um momento em que o FII ainda não possui capacidade de gerar receita. Arentabilidade do FII, após a conclusão do empreendimento, dependerá da capacidade da venda ou locação a um valor de mercadocompetitivo.Após o término do projeto, o FII de Desenvolvimento pode vender seu(s) ativo(s) e se extinguir. No caso de empreendimentoscomerciais ou residenciais, as vendas podem ser feitas em etapas e o fundo realizará amortizações conforme o recebimento destespagamentos, até que a totalidade do empreendimento seja vendido. Quando o objetivo do FII é continuar com a posse doempreendimento, ele pode se tornar um FII de Renda, recebendo normalmente o fluxo de receita dos contratos de locação ou, atémesmo, securitizar os recebíveis futuros, antecipando recursos e reinvestindo em novos projetos.FIIs de Títulos com lastro ImobiliárioOs FIIs de Títulos com lastro Imobiliário têm o objetivo de investir em Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI),Letras de CréditoImobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), Cotas de FIIs, SPEs e Ações de empresa do setor imobiliário.Estes Fundos possuem gestão ativa realizada por um profissional especializado para a constituição de seu portfólio e os frequentesajustes realizados nele. Os portfólios, de maneira geral, são bastante diversificados, contendo inúmeros títulos, e concentram seusrecursos, em sua maioria, em CRIs ou Cotas de FIIs.Vemos como uma vantagem deste tipo de FII o acesso do pequeno investidor aos CRIs, cujo montante mínimo de investimento, quandoadquirido fora do veículo FII, é de no mínimo R$300.000.00,00. Ainda, o lucro auferido na venda de cotas no mercado secundário peloFII é repassado ao cotista sem a tributação de 20% sobre o ganho de capital, uma vez que as receitas do veículo são isentas de tributosquando atendidas as devidas exigências.4. A tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário e seus InvestidoresO veículo Fundo Imobiliário é isento de impostos como PIS,COFINS e IR. O IR só incide sobre as receitas financeiras decorrente dasaplicações do caixa, desde que o Fundo cumpra com os seguintes requisitos: Distribua, pelo menos, a cada seis meses 95% do seu lucro auferido; Não invista em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio de imóvel pertencente ao Fundo, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada mais de 25% das quotas do Fundo. TRIBUTAÇÃO FII x Empresa Tributos FII Empresa PIS/ COFINS 0% 9,25% sobre Receita IR 0% 34% sobre o Lucro Líquido CSLL 0% 9% sobre o Lucro Líquido Rendimento em CRI, LCI ou Cotas de FIIs 0% 15% a 22,5% sobre ganho de capital Outras Aplicações Financeiras 15% a 22,5% sobre ganho de capital 15% a 22,5% sobre ganho de capitalQuanto aos investidores dos FIIs, a tributação incide de tal forma:Pessoa Física: A partir da instituição da Lei 11.196/2005, os rendimentos distribuídos pelos FIIs passaram a ser isentos de IR. Isto valequando as seguintes condições são cumpridas: O FII possua no mínimo 50 investidores e tenha suas cotas negociadas em Bolsa, ou mercado de balcão organizado; O investidor pessoa física não possua 10% ou mais das cotas do Fundo, ou que seus rendimentos não representem 10% dos lucros auferidos pelo FII.Já o ganho de capital auferido por este tipo de investidor na venda de suas cotas no mercado secundário é tributado a uma alíquota deIR de 20%.Pessoa Jurídica: Os rendimentos auferidos por este tipo de investidor incidem uma alíquota de IR de 20% e devem ser incluídos noresultado da empresa para eventuais tributações como, IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. O ganho de capital é também tributado a umaalíquota de IR de 20%. 5
  6. 6. O MERCADO DE FIIs Cotista Residente no Exterior: No caso de Cotistas não residentes em Jurisdição de Baixa ou Nula Tributação, os ganhos auferidos na cessão ou alienação, amortização e resgate das Cotas, bem como os rendimentos distribuídos pelo Fundo serão tributados à alíquota de 15% (quinze por cento), exceto no caso de ganhos auferidos na alienação das cotas realizada em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado, os quais podem estar sujeitos a um tratamento específico. Para maiores informações sobre o assunto, aconselhamos que os investidores consultem seus assessores legais. No caso de Cotistas residentes em Jurisdição de Baixa ou Nula Tributação, os ganhos auferidos na cessão ou alienação, amortização e resgate das Cotas e os rendimentos distribuídos pelo Fundo serão tributados de acordo com as regras aplicáveis aos Cotistas residentes no Brasil. TRIBUTAÇÃO DOS COTISTAS DE FIIs Cotista Alíquota IR Rendimento Alíquota IR Ganho de Capital Pessoa Física - com menos de 10% das cotas 0% 20% Pessoa Física - com mais de 10% das cotas 20% 20% Pessoa Jurídica 20% 20% Cotista Residente no Exterior - "Paraíso Fiscal" 0% a 20% 0% a 20% Cotista Residente no Exterior - "Não Paraíso Fiscal" 15% 0%¹¹ Quando o FII for listado em Bolsa 5. Investir em imóveis diretamente ou Investir em FIIs? Os FIIs apresentam importantes benefícios em relação ao investimento direto em imóveis, que ajudam a explicar a forte expansão do setor: Benefícios Fiscais à Pessoa Física: Isenção de IR sobre os rendimentos mensais recebidos por cotistas de FIIs, ao contrário da tributação incidente em aluguéis recebidos pelo detentor de um imóvel – IR com alíquota progressiva de 0% até 27,5%. Diversificação: Por meio de FIIs os investidores diversificam o risco ao investir em diferentes setores como shoppings, indústria, hotéis, imóveis residenciais, etc. O risco de inadimplência também é pulverizado entre diferentes locatários dependendo do veículo escolhido. Além disso, o investidor tem a oportunidade de acessar empreendimentos em diversas localidades e mitigar fatores regionais que possam vir a impactar o valor e rentabilidade dos ativos. Acesso ao Mercado Imobiliário: Os FIIs permitem que pequenos investidores acessem empreendimentos imobiliários, antes fora do alcance, devido ao tamanho do investimento requerido para diferentes perfis de imóveis. O investimento em empreendimentos como shoppings centers ou complexos corporativos era antes inacessível para os pequenos investidores. Como o patrimônio dos FIIs é fragmentado por meio das cotas, hoje, o investimento tornou-se acessível. Administração Especializada: A escolha de imóveis de qualidade e de boas oportunidades de investimento fica a cargo de profissionais competentes e especializados no setor. O investimento em ativos com lastro imobiliário torna-se uma alternativa mais segura para o investidor que não possui experiência neste segmento. Fracionamento e Liquidez: O investidor pode vender no mercado secundário apenas a quantidade de cotas desejadas sem precisar liquidar todo o investimento, como é o caso do investimento direto em imóveis. A venda total ou parcial das cotas pode solucionar a necessidade de capital momentânea do investidor, além de auferir lucro quando há valorização das cotas. Ganhos de Escala: Investindo em FIIs, o pequeno investidor consegue condições semelhantes aos grandes investidores devido ao maior poder de negociação. Praticidade: O investidor não precisa se preocupar pessoalmente com as obrigações e procedimentos necessários na compra/venda de imóveis tais como certidões, escrituras, etc. 6. Análise de Fundos de Investimento Imobiliário Os FIIs podem ter seus desempenhos avaliados por meio de métricas utilizadas na análise de outros títulos e projetos financeiros, como a TIR e o Dividend Yield. Além dessas usuais métricas, as três principais categorias de FIIs podem ser avaliadas de acordo com critérios próprios, atendendo às especificidades do veículo. Taxa Interna de Retorno (TIR): A taxa interna de retorno é uma taxa de desconto hipotética que, quando aplicada a um fluxo de caixa, faz com que o valor presente das despesas seja igual ao valor dos retornos obtidos com o investimento. Ou seja, é a taxa necessária para igualar o valor de um investimento a seus respectivos retornos futuros ou saldos de caixa. Esta taxa permite a comparação entre outros títulos financeiros e projetos. Nos prospectos dos FIIs, encontrados no site da BM&FBovespa ou nos sites das administradoras, pode-se encontrar o estudo de viabilidade do Fundo que contém a TIR do projeto, levando em consideração todos os custos da estruturação do veículo, bem como as receitas e despesas futuras do FII. Os estudos de viabilidade, em sua maioria, consideram um fluxo de caixa de no mínimo 10 anos e a posterior venda do ativo no final do período, com valor calculado sob a premissa do Cap Rate de saída, que, dependendo da estimativa, pode impactar de forma significativa na TIR. 6
  7. 7. O MERCADO DE FIIsO Capitalization Rate (Cap Rate) é uma taxa medida entre a receita líquida produzida por um ativo, no caso, o fluxo de aluguel e oseu custo de aquisição, e é muito utilizada no mercado imobiliário para avaliar a compra e venda de empreendimentos. Para o cálculo daTIR, o Cap Rate de saída depende das premissas utilizadas para o crescimento dos alugueis, bem como da valorização do ativo. Ela temimpacto significativo na TIR, uma vez que tais premissas podem ser otimistas demais e não condizer com a realidade futura.Benchmark: Benchmarking é o processo de avaliar e comparar um produto com o outro, por meio de um parâmetro estabelecido pelosadministradores e gestores da empresa. O Benchmark, neste caso, é o parâmetro utilizado pelo administrador e/ou gestor do FII paraavaliar a performance do veículo. Alguns FIIs determinam um benchmark e tentam performar igual a ele, no objetivo de superá-lo. Oinvestidor, neste caso, pode avaliar se o FII está, ou não, adequado ao seu benchmark.Análise Criteriosa de FIIs de RendaOs FIIs de Renda devem ser analisados sob a perspectiva de seus empreendimentos e locatários.Empreendimento: É de extrema importância a análise do(s) empreendimento(s) que compõe o portfólio do FII, uma vez que ele(s)é(são) a fonte geradora de receita do veículo. Devem-se analisar as características do ativo como a qualidade da incorporação,classificações ( Empreendimento Classe A, Classe AA, Classe AAA...), certificações (Green Building, LEED...) e outras questões comosistemas de tecnologia do empreendimento e segurança.A qualidade do empreendimento é que vai determinar o valor do m² nos contratos de locação e, de certa forma, selecionar o tipo deinquilino. A localização do ativo é também critério relevante na análise de um FII de Renda, uma vez que as regiões possuem valoresmédios do m² praticados tanto em aquisições como locações. Este critério deve considerar a possibilidade de crescimento e valorizaçãoda região, além de possíveis níveis de saturação de ofertas imobiliárias e tendências de locação.A taxa de vacância (proporção entre área não locada e área total disponível para locação) é outro critério a ser levado em consideraçãono empreendimento. Os históricos de vacância de um empreendimento já maduro podem demonstrar a relação entre as áreas nãolocadas disponíveis e o comportamento do fluxo de aluguéis. Quando um imóvel apresenta áreas disponíveis não locadas, isto representauma menor geração de receita do FII, mas também pode representar uma perspectiva de aumento de receita futura, por meio devalores de locação maiores que os atuais. Na maior parte dos casos, o FII tentará locar as áreas disponíveis por um preço maior do queo anterior, respeitando as condições de mercado. Para novos empreendimentos, devem-se analisar as taxas de vacância da região eavaliar o poder de absorção do determinado ativo dado suas características e as condições de mercado.Os históricos de inadimplência do imóvel também podem servir como critério de análise de FIIs de Renda. Determinadosempreendimentos possuem históricos relevantes de inadimplência e isto impacta de forma negativa na rentabilidade dos FIIs. Noentanto, a inadimplência está fortemente ligada à estabilidade econômica do momento e aos locatários do empreendimento, por isto,este último deve também ter sua análise exclusiva.Locatários: A análise dos locatários do FII é de grande relevância também. Quando este possui apenas um locatário, a capacidade degeração de receita do FII remete, exclusivamente, a ele e a análise deve-se ater a avaliação de seu risco de crédito, dado suacapacidade de gerar caixa, liquidez, alavancagem e outros índices econômico-financeiros da instituição. Alguns locatários possuemrating de agências especializadas que podem servir como análise de crédito.No caso de FIIs com diversos locatários, a análise se torna mais difícil. Alguns FIIs possuem contratos de aluguel com grandes empresasque acabam por tornar a análise de crédito mais viável, no entanto, se os contratos são bastante pulverizados, a análise do FII devefocar na avaliação do empreendimento, suas características e localização, que acabam por determinar o tipo e nível de locatário.Análise Criteriosa de FIIs de Desenvolvimento (Co-Incorporação)Os FIIs de Desenvolvimento (Co-Incorporação) devem ser analisados sob a perspectiva de seus projetos, incorporadores, processos dedue-diligence e cronograma da obra.Projeto: O projeto de incorporação é especificado no prospecto do FII e deve ser analisado detalhadamente, para que se entenda oobjetivo real do investimento e avaliar se este é adequado ou não. O estudo de viabilidade que consta no prospecto do FII é odocumento principal para avaliar se o projeto é consistente e viável, uma vez que o modelo econômico-financeiro resultará em uma taxainterna de retorno (TIR), por meio de premissas macroeconômicas e financeiras estipuladas pelo gestor do projeto, as quais devemser criteriosamente analisadas.Incorporador: O histórico do incorporador deve ser buscado a fim de revelar seu track-record em projetos de desenvolvimentosemelhantes aos do FII em questão. O incorporador possui forte responsabilidade pelo desenvolvimento da obra e seu conhecimento,experiência, capacidade e reputação, estão fortemente ligados ao sucesso do projeto e do investimento.Due-diligence: Os processos de due-diligence possuem importância em qualquer um dos tipos de FIIs, mas, nos de co-incorporação,falhas podem significar o total insucesso do projeto, uma vez que as autorizações necessárias para o início de uma obra e outrasexigências legais podem comprometer a conclusão do empreendimento.Desta forma, é muito importante avaliar os processos em questão e se certificar de que tudo esteja regularizado, desde o contrato decompra e venda do terreno até a situação legal dos antigos proprietários. A assessoria jurídica nesta fase é de extrema importância. 7
  8. 8. O MERCADO DE FIIsCronograma da obra: Atentar-se para o cronograma das obras é muito importante na avaliação contínua dos FIIs de co-incorporação.Passado o processo inicial de due-diligence, a fase das obras é o momento em que o risco se eleva por diversos fatores inerentes àexecução física do projeto, por isso é importante o acompanhamento. É comum ocorrer atrasos em obras, mas é importante entender oporquê do ocorrido. Alguns FIIs firmam contratos com multas em caso de atraso da obra, protegendo o investidor no atraso doempreendimento em gerar renda.Análise Criteriosa de FIIs de Títulos de Lastro ImobiliárioOs FIIs de Títulos de Lastro Imobiliário devem ser analisados sob a perspectiva da seleção dos títulos, tipo de renda e securitizadoras.Seleção dos Títulos: É importante analisar a seção “Política de Investimento” do prospecto, a qual mostra a forma com que o gestorseleciona os ativos que compõe o portfólio do FII. Nela estarão elencados diversos critérios de seleção, desde concentração de títulos poremissor ou tipo (residencial, comercial, renda fixa, renda variável...) e, no caso dos CRIs, se os mesmos possuem alguma forma deproteção como garantias reais ou cotas subordinadas.Tipo de Renda: Este critério basicamente consiste em avaliar se o FII possui uma receita mais estável, por investir preponderantementeem títulos de renda fixa, ou seja, menor risco e retorno, ou se o veículo aloca seus recursos de forma mais agressiva, em títulos derenda variável, com maior retorno consequentemente.Securitizadoras: Nos FIIs de investimento preponderante em CRIs é importante analisar o histórico da securitizadora.7. Histórico da Indústria e RegulamentaçãoO ambiente atual dos Fundos Imobiliários foi construído em 10 passos regulatórios, sendo o primeiro em 1993 com a Lei Federal n°8.668 (25/06/1993), que instituiu a figura dos FIIs e designou à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a autorização, regulamentação efiscalização destes veículos. Em 1997, um passo importante para a indústria foi tomado. Por meio da Lei Federal nº 9.514, o Sistema deFinanciamento Imobiliário (SFI) foi criado, trazendo importantes marcos como a alienação fiduciária de imóveis, as companhiassecuritizadoras de crédito imobiliário e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).A partir de 1999, esse tema passou por um período de ajustes em sua legislação. Isto ocorreu para que este veículo de investimento, oFII, tivesse, de fato, um caráter atrativo para investidores, dada a importância do setor imobiliário para a economia, e não fosse utilizadoapenas como uma estratégia de otimização tributária. Com isto vieram: Lei nº 9.779 (1999): definindo as regras para distribuição de rendimentos e ganhos de capital para os Fundos Imobiliários, assim como a retenção na fonte de imposto de renda sobre ganhos auferidos por meio de aplicações financeiras em renda fixa e variável; Lei nº 11.033 (2004): isentando de imposto de renda na fonte a remuneração oriunda dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Credito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH), pelos investidores pessoa física; Lei nº 11.196 (2005): isentando os rendimentos distribuídos pelos Fundos Imobiliários de imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual para pessoas físicas. No entanto, este benefício depende de algumas regras: (1) que as cotas do respectivo fundo sejam exclusivamente negociadas em bolsa de valores ou balcão organizado; (2) que o fundo possua no mínimo 50 cotas; e (3) que a pessoa física, possível beneficiada, não possua montante superior a 10% das cotas emitidas ou direito à distribuição de resultado superior a 10% dos resultados do fundo.Por fim, os anos de 2008 e 2009 trouxeram os três principais eventos para a indústria. Primeiramente, com a instrução da CVM de nº472, que, além de atualizar a legislação dos FIIs e equipará-los a outros veículos também regulados pela CVM, amplia a sua base deinvestimento. Na sequência, em complemento ao evento de 2008, a Lei nº 12.024 trouxe a isenção de imposto de renda na fonte aosrendimentos obtidos pelos FIIs em aplicações em CRIs, LHs e LCIs. Por fim, o Conselho Monetário Nacional, por meio de sua resoluçãonº 3.792 expandiu a base de investimento das Entidades Fechadas de Previdência Complementar para investimentos em FIIs.Após duas décadas de atividades legislativas, o ambiente de investimento em FIIs tornou-se uma alternativa atrativa para o investidorpessoa física, por conta de (1) incentivos fiscais obtidos, (2) alcance a uma maior diversidade de ativos, (3) maior profissionalização daindústria (4) possibilidade e alinhamento de interesses com investidores qualificados. 8
  9. 9. O MERCADO DE FIIs8. Evolução da IndústriaComo reflexo desta evolução do marco regulatório na indústria e da criação de um ambiente de investimento atrativo à pessoa física, omercado de FIIs ganhou a forma que possui hoje. A começar pelas primeiras cotas negociadas em bolsa, em 1995, do ShoppingGuararapes, ativo localizado em Jaboatão dos Guararapes, Pernambuco, e à medida que surgia alguma regra nova, a indústria respondiana sequência. Em 1999, a estreia do Fundo Imobiliário Shopping Higienópolis abriu portas para uma nova etapa com sua primeiraemissão no montante de 40 milhões de reais, para aquisição de participação no Shopping Center localizado no bairro de Higienópolis nacapital paulista. Logo em seguida, foi lançado o FII Financial Center, com o objetivo de adquirir lajes corporativas e explorar sua locação.Fato relevante sobre estas duas emissões é que a aquisição destas cotas foi feita, em sua maioria, por investidores pessoa física.A partir de 2003, outro fato relevante foi a estreia da negociação de cotas em balcão organizado, exemplificado pelo FII AlmiranteBarroso, que, naquele ano, concentrou 97% dos 707 negócios realizados nos leilões do ano. Após o advento da Lei nº 11.196 (2005),que estendeu a isenção de imposto de renda sobre as distribuições mensais ao investidor pessoa física, a indústria ganhou maisrobustez. Já em 2006, o montante negociado no mercado secundário, ao longo do ano, aumentou em aproximadamente 88%, enquantoo número de negócios aumentou quase 150%, atingindo R$ 176,1 milhões em 4.240 negócios. Emissões de FIIs (R$MM) 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Indústria FIIs ListadosNeste período entre o início da aplicação do benefício fiscal à pessoa física até 2008, a indústria obteve um salto muito relevante em seuporte. Houve um crescimento de quase 900% no montante captado até então. Somente no ano de 2008, os FIIs listados foramresponsáveis pela captação de R$ 498,5 milhões. Vale ressaltar que este crescimento se deu em meio a um cenário de intensaconcorrência no mercado de capitais. Neste mesmo período, especialmente entre os anos de 2007 e 2008, 20 empresas ligadas ao setorimobiliário, sendo elas construtoras, incorporadoras, ou retentoras de ativos imobiliários ingressaram na bolsa de valores, com umacaptação de aproximadamente R$ 12 bilhões. Montante Negociado na BM&FBOVESPA (R$MM) 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 - jul-05 mar-06 nov-06 jul-07 mar-08 nov-08 jul-09 mar-10 nov-10 jul-11 mar-12 nov-12Dando sequência a este ritmo de expansão, em 2009 e 2010, o mercado de FIIs atingiu patamares ainda maiores, terminando 2011 comR$ 4,10 bilhões em volume de emissão, dos quais R$ 3,10 bilhões foram listados em bolsa. A indústria alcançou aproximadamente R$ 8bilhões de valores de capitalização, quase dobrando o saldo final do ano de 2009. Até setembro de 2012, a indústria contava com 84 FIIslistados na BM&FBovespa representando mais de R$ 20 bilhões em valor de mercado. 9
  10. 10. O MERCADO DE FIIs9. Tamanho e PerfilA indústria de fundos imobiliários, em razão de seu apelo para a participação de pessoas físicas, reflete muito do comportamento desteinvestidor em seu perfil. Desta forma, é possível observar um racional de investimento nos fundos, muito semelhante ao que é praticadonos investimentos imobiliários diretos. A fotografia apresentada pela indústria, ao término do último exercício explica a razão destainfluência, aproximadamente 72% do mercado investidor em FIIs é composto por pessoas físicas. Perfil do Investidor 1% 3% 3% 3% Pessoas Físicas Fundos de Investimento 9% Pessoas ligadas à emissora 10% Investidores Estrangeiros Previdência Privada 72,0% Pessoas Jurídicas Outros Fonte: UqbarApós meia década de franco desenvolvimento, o mercado de fundos ainda traz um cenário estático no que tange a diversidade deprodutos ofertados. Ao término de 2010, cerca de 91% dos FIIs possuíam como foco da política de investimento a aquisição de bensimóveis, sendo a principal finalidade deste tipo de ativo a distribuição de renda periódica e constante. Perfil do Fundo Imobiliário 2,1% 1,7% 1,3% 0,5% 0,0% 2,4% Escritórios 2,6% Diversificado Varejo - Shopping Centers 16,2% Escolar Residencial 55,0% Logística 18,0% Hospitalar Hospedagem Varejo - Lojas Individuais Fonte: Uqbar Varejo - GaleriasApesar deste reflexo do comportamento de investidores pessoa física no perfil da indústria, uma das grandes vantagens do investimentoimobiliário, por meio de FIIs, é observada na base de ativos investidos. Cerca de 71% dos recursos dos fundos que investem em bensimóveis, possui como ativo alvo imóveis comerciais como escritórios e shopping centers. O acesso ao investimento direto neste tipo debens imóveis seria praticamente impossível para boa parte dos investidores pessoa física, pois o investimento é muito superior a umaunidade residencial – investimento imobiliário padrão. 10
  11. 11. RESUMO Tabela Resumo Valorização Giro Vol. Méd. Diário FII DY¹ Valorização + Yield DY (12M) Dezembro Dezembro R$(mil)²AESAPAR FII 4,05% 0,72% 4,77% 6,55% R$ 328 8,65%FII Anhanguera Educacional 5,64% 0,65% 6,29% 0,60% R$ 35 7,76%BB FII Progressivo 11,75% 0,51% 12,26% 0,47% R$ 172 6,64%BB Renda Corporativa -4,11% 0,18% -3,93% 1,35% R$ 118 2,87%BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental T. 1,78% 0,75% 2,53% 2,05% R$ 228 9,03%BM Edifício Galeria FII -4,67% 0,73% -3,94% 0,91% R$ 472 9,46%BM Jardim Sul FII 2,50% 0,65% 3,15% 1,26% R$ 596 7,75%FII BTG Pactual Corporate Office Fund 1,79% 0,54% 2,33% 3,73% R$ 2.363 6,42%FII BTG Pactual Fundo de CRI 3,69% 0,54% 4,24% 3,14% R$ 307 9,89%FII BTG Pactual Fundo de Fundos 10,43% 0,69% 11,11% 6,57% R$ 1.209 9,53%FII Caixa TRX Logística Renda -0,68% 0,71% 0,03% 1,60% R$ 55 6,98%FII Campus Faria Lima -0,87% 0,68% -0,19% 1,08% R$ 116 8,26%FII Cenesp 6,96% 0,75% 7,71% 0,51% R$ 299 7,69%CSHG Brasil Shopping FII 0,94% 0,61% 1,55% 1,01% R$ 1.105 7,37%CSHG JHSF Prime Offices FII 7,77% 0,61% 8,37% 0,45% R$ 106 6,90%CSHG Real Estate FII 3,25% 0,64% 3,88% 2,42% R$ 1.318 7,36%CSHG Recebíveis Imobiliários BC FII 10,36% 1,39% 11,75% 1,49% R$ 101 9,88%FII Cyrela Thera Corporate 2,99% 0,70% 3,68% 0,63% R$ 71 8,34%FII Edifício Almirante Barroso 13,11% 2,71% 15,82% 0,47% R$ 144 5,80%Fator Verità FII 6,51% 0,90% 7,41% 5,52% R$ 98 10,61%FII Floripa Shopping -0,34% 0,95% 0,60% 6,56% R$ 153 11,61%FII GWI Condomínios Logísticos FII 3,56% 0,49% 4,05% 1,30% R$ 229 6,24%FII Hotel Maxinvest 10,38% 0,88% 11,26% 1,67% R$ 230 9,35%JS Real Estate Multigestão FII -1,08% 0,68% -0,40% 1,20% R$ 262 7,70%Kinea Renda Imobiliária FII 8,89% 0,39% 9,28% 3,00% R$ 1.930 4,70%FII Max Retail 5,94% 0,51% 6,45% 0,83% R$ 67 7,83%Maxi Renda FII 2,80% 0,94% 3,75% 6,75% R$ 881 11,87%Mercantil do Brasil FII 0,01% 0,71% 0,72% 1,91% R$ 89 8,24%FII Parque Dom Pedro Shopping Center 2,54% 0,57% 3,11% 0,59% R$ 156 6,98%FII Presidente Vargas 1,72% 0,65% 2,37% 1,35% R$ 170 7,25%Renda de Escritórios FII 1,57% 0,87% 2,45% 1,09% R$ 86 7,13%FII Rio Bravo Renda Corporativa 1,62% 0,59% 2,21% 1,04% R$ 95 7,15%FII Rio Negro 4,58% 0,77% 5,35% 7,13% R$ 987 8,64%FII Shopping West Plaza 12,62% 0,38% 13,00% 2,68% R$ 141 10,58%FII The One 4,02% 0,20% 4,22% 4,52% R$ 129 2,34%FII Torre Almirante 7,73% 0,58% 8,31% 0,75% R$ 108 7,11%TRX Logística Renda FII 4,03% 0,69% 4,73% 1,87% R$ 119 7,64%VBI FL 4440 FII -0,51% 0,66% 0,15% 2,57% R$ 564 7,96%FII Vila Olímpia Corporate 0,75% 0,65% 1,41% 1,74% R$ 179 7,69%XP Gaia Lote I FII 0,60% 0,66% 1,26% 7,65% R$ 568 9,44% Média 3,87% 0,71% 4,58% 2,45% R$ 410 7,87% Índice FII XP Índice FII XP Índice IBOV Índice CDI 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 jan-12 fev-12 mar-12 abr-12 mai-12 jun-12 jul-12 ago-12 set-12 out-12 nov-12 dez-12 Índice FII XP: Índice de Fundo de Investimento Imobiliário desenvolvido pela XP Investimentos com base em uma Carteira que contém os 40 Fundos de Investimento Imobiliário descritos neste Guia. Calculado pela valorização da Cota de cada um dos FIIs, ponderado pela representatividade de seu Valor de Mercado na Carteira. ¹ Rendimento referente ao mês de dezembro dos FIIs: AESAPAR, BB FII Progresivo, BB JHSF Cidade Jardim, BB Renda Corporativa, BM Edifício Galeria, BM Jardim Sul, BTG Pactual Corporate Office, BTG Pactual Fundo de CRI, BTG Pactual Fundo de Fundos Caixa TRX Logística Renda, CSHG Brasil Shopping, CSHG Real Estate, CSHG Recebíveis Imobiliários, CSHG JHSF Prime Offices, Ed. Almirante Barroso, Fator Verità, Floripa Shopping, Hotel Maxinvest, JS Real Estate Multigestão, Kinea Renda Imobiliária, Maxi Renda, Mercantil do Brasil, Parque Dom Pedro Shopping, Penda de Escitórios, Rio Bravo Renda Corp, Rio Negro, Torre Almirante, VBI FL 4440, Vila Olímpia Corporate e XP Gaia Lote I ¹ Rendimento referente ao mês de outubro dos FIIs: Cenesp, Campus Faria Lima, GWI Condomínios Logísticos, Max Retail, Presidente Vargas, Shopping West Plaza e TRX Logística ² Volume médio diários dos últimos três meses 11
  12. 12. RESUMO Valorização Dezembro DY FII Edifício Almirante Barroso 13,11% FII Edifício Almirante Barroso 2,71% FII Shopping West Plaza 12,62% CSHG Recebíveis Imobiliários… 1,39% BB FII Progressivo 11,75% FII Floripa Shopping 0,95%FII BTG Pactual Fundo de Fundos 10,43% Maxi Renda FII 0,94% FII Hotel Maxinvest 10,38% Fator Verità FII 0,90% CSHG Recebíveis Imobiliários… 10,36% FII Hotel Maxinvest 0,88% Kinea Renda Imobiliária FII 8,89% Renda de Escritórios FII 0,87% CSHG JHSF Prime Offices FII 7,77% FII Rio Negro 0,77% FII Torre Almirante 7,73% BB Votorantim JHSF Cidade… 0,75% FII Cenesp 6,96% FII Cenesp 0,75% Fator Verità FII 6,51% BM Edifício Galeria FII 0,73% FII Max Retail 5,94% AESAPAR FII 0,72% FII Anhanguera Educacional 5,64% FII Caixa TRX Logística Renda 0,71% FII Rio Negro 4,58% Mercantil do Brasil FII 0,71% AESAPAR FII 4,05% FII Cyrela Thera Corporate 0,70% TRX Logística Renda FII 4,03% TRX Logística Renda FII 0,69% FII The One 4,02% FII BTG Pactual Fundo de Fundos 0,69% FII BTG Pactual Fundo de CRI 3,69% FII Campus Faria Lima 0,68% FII GWI Condomínios Logísticos… 3,56% JS Real Estate Multigestão FII 0,68% CSHG Real Estate FII 3,25% VBI FL 4440 FII 0,66% FII Cyrela Thera Corporate 2,99% XP Gaia Lote I FII 0,66% Maxi Renda FII 2,80% FII Presidente Vargas 0,65% FII Parque Dom Pedro Shopping… 2,54% FII Anhanguera Educacional 0,65% BM Jardim Sul FII 2,50% FII Vila Olímpia Corporate 0,65%FII BTG Pactual Corporate Office… 1,79% BM Jardim Sul FII 0,65% BB Votorantim JHSF Cidade… 1,78% CSHG Real Estate FII 0,64% FII Presidente Vargas 1,72% CSHG Brasil Shopping FII 0,61%FII Rio Bravo Renda Corporativa 1,62% CSHG JHSF Prime Offices FII 0,61% Renda de Escritórios FII 1,57% FII Rio Bravo Renda Corporativa 0,59% CSHG Brasil Shopping FII 0,94% FII Torre Almirante 0,58% FII Vila Olímpia Corporate 0,75% FII Parque Dom Pedro Shopping… 0,57% XP Gaia Lote I FII 0,60% FII BTG Pactual Fundo de CRI 0,54% Mercantil do Brasil FII 0,01% FII BTG Pactual Corporate… 0,54% FII Floripa Shopping -0,34% FII Max Retail 0,51% VBI FL 4440 FII -0,51% BB FII Progressivo 0,51% FII Caixa TRX Logística Renda -0,68% FII GWI Condomínios Logísticos… 0,49% FII Campus Faria Lima -0,87% Kinea Renda Imobiliária FII 0,39% JS Real Estate Multigestão FII -1,08% FII Shopping West Plaza 0,38% BB Renda Corporativa -4,11% FII The One 0,20% BM Edifício Galeria FII -4,67% BB Renda Corporativa 0,18% 12
  13. 13. RESUMO Valorização Dezembro + DY DY (12M) FII Edifício Almirante Barroso 15,82% Maxi Renda FII 11,87% FII Shopping West Plaza 13,00% FII Floripa Shopping 11,61% BB FII Progressivo 12,26% Fator Verità FII 10,61% CSHG Recebíveis Imobiliários BC FII 11,75% FII Shopping West Plaza 10,58% FII Hotel Maxinvest 11,26% FII BTG Pactual Fundo de CRI 9,89% FII BTG Pactual Fundo de Fundos 11,11% CSHG Recebíveis Imobiliários… 9,88% Kinea Renda Imobiliária FII 9,28% FII BTG Pactual Fundo de Fundos 9,53% CSHG JHSF Prime Offices FII 8,37% BM Edifício Galeria FII 9,46% FII Torre Almirante 8,31% XP Gaia Lote I FII 9,44% FII Cenesp 7,71% FII Hotel Maxinvest 9,35% Fator Verità FII 7,41% BB Votorantim JHSF Cidade… 9,03% FII Max Retail 6,45% AESAPAR FII 8,65% FII Anhanguera Educacional 6,29% FII Rio Negro 8,64% FII Rio Negro 5,35% FII Cyrela Thera Corporate 8,34% AESAPAR FII 4,77% FII Campus Faria Lima 8,26% TRX Logística Renda FII 4,73% Mercantil do Brasil FII 8,24% FII BTG Pactual Fundo de CRI 4,24% VBI FL 4440 FII 7,96% FII The One 4,22% FII Max Retail 7,83% FII GWI Condomínios Logísticos FII 4,05% FII Anhanguera Educacional 7,76% CSHG Real Estate FII 3,88% BM Jardim Sul FII 7,75% Maxi Renda FII 3,75% JS Real Estate Multigestão FII 7,70% FII Cyrela Thera Corporate 3,68% FII Cenesp 7,69% BM Jardim Sul FII 3,15% FII Vila Olímpia Corporate 7,69% FII Parque Dom Pedro Shopping… 3,11% TRX Logística Renda FII 7,64% BB Votorantim JHSF Cidade Jardim… 2,53% CSHG Brasil Shopping FII 7,37% Renda de Escritórios FII 2,45% CSHG Real Estate FII 7,36% FII Presidente Vargas 2,37% FII Presidente Vargas 7,25%FII BTG Pactual Corporate Office Fund 2,33% FII Rio Bravo Renda Corporativa 7,15% FII Rio Bravo Renda Corporativa 2,21% Renda de Escritórios FII 7,13% CSHG Brasil Shopping FII 1,55% FII Torre Almirante 7,11% FII Vila Olímpia Corporate 1,41% FII Caixa TRX Logística Renda 6,98% XP Gaia Lote I FII 1,26% FII Parque Dom Pedro Shopping… 6,98% Mercantil do Brasil FII 0,72% CSHG JHSF Prime Offices FII 6,90% FII Floripa Shopping 0,60% BB FII Progressivo 6,64% VBI FL 4440 FII 0,15% FII BTG Pactual Corporate… 6,42% FII Caixa TRX Logística Renda 0,03% FII GWI Condomínios Logísticos… 6,24% FII Campus Faria Lima -0,19% FII Edifício Almirante Barroso 5,80% JS Real Estate Multigestão FII -0,40% Kinea Renda Imobiliária FII 4,70% BB Renda Corporativa -3,93% BB Renda Corporativa 2,87% BM Edifício Galeria FII -3,94% FII The One 2,34% 13
  14. 14. RESUMO Giro Vol. Méd. Diário R$(mil) XP Gaia Lote I FII 7,65% FII BTG Pactual Corporate Office… R$ 2.363 FII Rio Negro 7,13% Kinea Renda Imobiliária FII R$ 1.930 Maxi Renda FII 6,75% CSHG Real Estate FII R$ 1.318 FII BTG Pactual Fundo de Fundos 6,57% FII BTG Pactual Fundo de Fundos R$ 1.209 FII Floripa Shopping 6,56% CSHG Brasil Shopping FII R$ 1.105 AESAPAR FII 6,55% FII Rio Negro R$ 987 Fator Verità FII 5,52% Maxi Renda FII R$ 881 FII The One 4,52% BM Jardim Sul FII R$ 596 FII BTG Pactual Corporate Office… 3,73% XP Gaia Lote I FII R$ 568 FII BTG Pactual Fundo de CRI 3,14% VBI FL 4440 FII R$ 564 Kinea Renda Imobiliária FII 3,00% BM Edifício Galeria FII R$ 472 FII Shopping West Plaza 2,68% AESAPAR FII R$ 328 VBI FL 4440 FII 2,57% FII BTG Pactual Fundo de CRI R$ 307 CSHG Real Estate FII 2,42% FII Cenesp R$ 299 BB Votorantim JHSF Cidade… 2,05% JS Real Estate Multigestão FII R$ 262 Mercantil do Brasil FII 1,91% FII Hotel Maxinvest R$ 230 TRX Logística Renda FII 1,87% FII GWI Condomínios Logísticos FII R$ 229 FII Vila Olímpia Corporate 1,74% BB Votorantim JHSF Cidade… R$ 228 FII Hotel Maxinvest 1,67% FII Vila Olímpia Corporate R$ 179 FII Caixa TRX Logística Renda 1,60% BB FII Progressivo R$ 172 CSHG Recebíveis Imobiliários… 1,49% FII Presidente Vargas R$ 170 FII Presidente Vargas 1,35% FII Parque Dom Pedro Shopping… R$ 156 BB Renda Corporativa 1,35% FII Floripa Shopping R$ 153 FII GWI Condomínios Logísticos… 1,30% FII Edifício Almirante Barroso R$ 144 BM Jardim Sul FII 1,26% FII Shopping West Plaza R$ 141 JS Real Estate Multigestão FII 1,20% FII The One R$ 129 Renda de Escritórios FII 1,09% TRX Logística Renda FII R$ 119 FII Campus Faria Lima 1,08% BB Renda Corporativa R$ 118 FII Rio Bravo Renda Corporativa 1,04% FII Campus Faria Lima R$ 116 CSHG Brasil Shopping FII 1,01% FII Torre Almirante R$ 108 BM Edifício Galeria FII 0,91% CSHG JHSF Prime Offices FII R$ 106 FII Max Retail 0,83% CSHG Recebíveis Imobiliários BC… R$ 101 FII Torre Almirante 0,75% Fator Verità FII R$ 98 FII Cyrela Thera Corporate 0,63% FII Rio Bravo Renda Corporativa R$ 95 FII Anhanguera Educacional 0,60% Mercantil do Brasil FII R$ 89 FII Parque Dom Pedro Shopping… 0,59% Renda de Escritórios FII R$ 86 FII Cenesp 0,51% FII Cyrela Thera Corporate R$ 71 FII Edifício Almirante Barroso 0,47% FII Max Retail R$ 67 BB FII Progressivo 0,47% FII Caixa TRX Logística Renda R$ 55 CSHG JHSF Prime Offices FII 0,45% FII Anhanguera Educacional R$ 35 14
  15. 15. Leitura de Fundos ImobiliáriosAESAPAR FII Ativo Participantes Custos Atuação GeográficaCódigo AEFI11 Coodernador Líder XP Investimentos Tx. Adm.¹ 0,17%a.a.Preço Cota (28/12) R$ 119,80 Gestor XP Gestão Tx. Gestão¹ 0,20%a.a.Valor de Mercado R$ 90,15MM Administrador Citibank Tx. Perfomance Não háData IPO dez/11 Consultor Não há Tx. Consultor Não háEmissão R$ 75,25MM¹ Sobre o PL do Fundo.Cota Análise TIR¹Valorização Volume R$ (mil) Período Preço TIR (%a.a.)Desde a Emissão 19,80% 1.200 Preço fev-12 96,65 36%1 Semana 1,18% 120 mar-12 96,41 39%1 Mês 4,05% 900 116 abr-12 100,15 37%12 Meses 30,70% 112 mai-12 98,97 43% 600 jun-12 99,89 47% 108Liquidez 300 jul-12 115,18 18% 104Vol. Méd. Diário R$ 328 (mil) ago-12 114,89 21%Giro Mensal 6,55% 0 100 set-12 114,32 28% 11-out 16-out 19-out 24-out 29-out 5-dez 1-nov 6-nov 9-nov 14-nov 19-nov 22-nov 27-nov 30-nov 3-out 8-out 10-dez 13-dez 18-dez 21-dez 26-dezPresença Pregão 100% out-12 113,10 44% nov-12 115,14 58%¹ Análise considerando aquisição da Cota pelo preço de mercado no final do mês de referência e venda à R$119,80Distribuição Sensibilidade YieldReceita Garantida Sim Preço Yield¹ % CDI² % CDI Líq.³Vencimento Dez/2026 Rendimento R$ DY 100 10,32% 150% 193%Benchmark NTNB-17 1,00 0,90 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 0,86 1,50% 110 9,38% 136% 175% 0,90 0,80 1,20% 115 8,97% 130% 168% 0,70 0,60 0,90% 120 8,60% 125% 161% 0,50Último R$ 0,86 0,40 0,60% 125 8,26% 120% 154% 0,30DY Dezembro 0,72% 0,20 0,30% 130 7,94% 115% 148% 0,10Acumulado no Ano 8,65% 0,00 0,00% 135 7,64% 111% 143% jan-12 fev-12 mar-12 mai-12 abr-12 jun-12 jul-12 ago-12 set-12 out-12 nov-12 dez-12Últimos 12 Meses 8,65% 140 7,37% 107% 138%% do CDI Liq. 12(M) 161,72% 145 7,12% 103% 133%¹ Yield Anual - Considerando o último rendimento. ³ Considerando IR de 22,5%. 150 6,88% 100% 129%² Considerando CDI de 6,90% a.a.Descrição do FundoO Fundo tem por objetivo realizar investimentos imobiliários de longo prazo por meio da aquisição, construção e/ou eventual adaptação deativos imobiliários para posterior locação à empresa Anhanguera Educacional Ltda. (AELTDA), celebrando Contratos Atípicos de Locaçãocom a empresa e controladora (AESAPAR)Não é objeto direto e primordial do Fundo obter ganhos de capital com a compra e venda de ativos imobiliários e sim remunerar o Cotistapela valorização dos imóveis, principalmente, por meio da locação à AELTDA.Anhanguera Educacional é a maior empresa de capital aberto do setor de educação no Brasil. A instituição possui mais de 70 campilocalizados em todo o Brasil. Seu público-alvo é composto por adultos de classe média e baixa.Uma das características importantes do Fundo são os Contratos de Pagamento de Prêmio de Locação firmados entre a empresa e o AELTDA,com o intuito de assegurar a remuneração dos Cotistas. O prazo do contrato é de 15 anos e ele garante uma receita mensal paga pelaAELTDA, gerando uma remuneração líquida ao Cotista correspondente à 0,85%a.m sobre o valor emissão.Destaques da LeituraSegundo o último Relatório de Andamento das Obras, em 22 de novembro, ambos os empreendimentos continuavam em fase delicenciamento visando à obtenção da aprovação legal e alvará de construção com as Prefeituras de Campinas e Cuiabá. A conclusão de todoo processo de licenciamento está estimada em 24 meses no “Imóvel Campinas” e 12 meses no “Imóvel Cuiabá”.Apesar do atraso nos processos de licenciamento, os contratos de aluguel já estão vigentes, não havendo risco de custos de obrasadicionais para o Fundo, bem como risco de performance da Anhanguera Educacional.Em fevereiro de 2013, será realizado o primeiro reajuste dos contratos de locação com base no IPCA.Em dezembro, as cotas valorizaram 4,05%, seguindo a alta de 1,07% do mês anterior. O volume negociado continuou estável e o índice degiro foi de 6,55%. 15
  16. 16. Leitura de Fundos ImobiliáriosFII ANHANGUERA EDUCACIONAL Ativo Participantes Custos Atuação GeográficaCódigo FAED11B Coodernador Líder Banco Ourinvest Tx. Adm.¹ 0,30%a.a.Preço Cota (28/12) R$ 159,50 Gestor - Tx. Gestão -Valor de Mercado R$ 82,6MM Administrador BTG Pactual Tx. Perfomance Não háData IPO dez/09 Consultor Não há Tx. Consultor -Emissão R$ 53,2MM¹ Sobre o PL do Fundo.Cota Análise TIR¹Valorização Volume R$ (mil) Período Preço TIR (%a.a.)Desde a Emissão 59,50% 250 Preço 170 jan-12 115,15 45%1 Semana 1,27% fev-12 119,41 44% 200 1601 Mês 5,64% mar-12 123,64 43%12 Meses 37,96% 150 150 abr-12 126,98 44% 100 140 mai-12 124,61 52%Liquidez jun-12 129,93 51% 50 130Vol. Méd. Diário R$ 35 (mil) jul-12 133,38 52%Giro Mensal 0,60% 0 120 ago-12 156,92 13% 11-out 16-out 19-out 24-out 29-out 5-dez 1-nov 6-nov 9-nov 14-nov 19-nov 22-nov 27-nov 30-nov 3-out 8-out 10-dez 13-dez 18-dez 21-dez 26-dezPresença Pregão 100% set-12 173,72 -26% out-12 152,97 33% nov-12 150,99 76%¹ Análise considerando aquisição da Cota pelo preço de mercado no final do mês de referência e venda à R$159,50.Distribuição Sensibilidade YieldReceita Garantida Não Rendimento R$ DY Preço Yield¹ % CDI² % CDI Líq.³Vencimento - 100 12,37% 179% 231%Benchmark - 1,20 1,50% 120 10,31% 149% 193% 1,00 1,20% 130 9,52% 138% 178% 0,80 0,90% 150 8,25% 120% 154% 0,60Último R$ 1,04 0,40 0,60% 160 7,73% 112% 145%DY Dezembro 0,65% 0,20 0,30% 165 7,50% 109% 140%Acumulado no Ano 7,76% 0,00 0,00% 170 7,28% 105% 136% jan-12 fev-12 mar-12 mai-12 abr-12 jun-12 jul-12 ago-12 set-12 out-12 nov-12 dez-12Últimos 12 Meses 7,76% 175 7,07% 102% 132%% do CDI Liq. 12(M) 145,09% 180 6,87% 100% 129%¹ Yield Anual - Considerando o último rendimento. ³ Considerando IR de 22,5%. 185 6,69% 97% 125%² Considerando CDI de 6,90% a.a.Descrição do FundoO objetivo do Fundo é adquirir terrenos, imóveis comerciais ou de direitos reais a eles relativos, para o desenvolvimento, ampliação eexploração mediante locação para o Grupo Anhanguera Educacional. A instituição de ensino firmará com o Fundo, contratos de locação delongo prazo e/ou arrendamento dos bens imóveis adquiridos.Atualmente, o Fundo detém 100% de três imóveis adquiridos e locados para a Anhanguera Educacional S.A, por meio de operação de Sale& Lease Back (venda e retro arrendamento), localizados nos municípios de Taboão da Serra, Leme e Valinhos, todos no estado de SãoPaulo. Os dois primeiros  empreendimentos são campi universitários que sediam mais de dez cursos de graduação cada, e também centrosde educação à distância, já o empreendimento em Valinhos abriga a sede administrativa da Anhanguera e a presidência do grupo.Destaques da LeituraEm dezembro, os três contratos vigentes foram reajustados pelo IPCA, o que irá impactar de forma positiva nas próximas distribuições.O contrato do imóvel que abriga o Campus de Taboão da Serra vence em dezembro de 2024 e o do Leme em janeiro de 2019. Já o contratodo imóvel que abriga a sede administrativa da Anhanguera, que representa 16,6% da receita do Fundo, vence em janeiro de 2014, o queconfigura maior risco de vacância ao Fundo.No mercado secundário, as cotas valorizaram 5,64% em dezembro. 16

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