Aspek hukum perjanjian sewa menyewa

25,484
-1

Published on

Published in: Real Estate
2 Comments
7 Likes
Statistics
Notes
No Downloads
Views
Total Views
25,484
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
28
Actions
Shares
0
Downloads
0
Comments
2
Likes
7
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Aspek hukum perjanjian sewa menyewa

  1. 1. Aspek Hukum Perjanjian SewaMenyewaOleh: Eddy M. Leks, S.H., MH., ACIArb
  2. 2. PengertianSewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan manapihak yang satu mengikatkan dirinya untukmemberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatandari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dandengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak yangtersebut terakhir itu disanggupi pembayarannya (Pasal1548 KUHPerdata)www.lekslawyer.com
  3. 3. Pengertian – Cont’d• Sewa menyewa yang termuat dalam Bab 7 Buku IIIKUHPerdata berlaku untuk segala macam sewamenyewa, mengenai semua jenis barang, baikbergerak maupun tak bergerak, baik yang memakaiwaktu tertentu maupun yang tidak memakai waktutertentu.
  4. 4. Kewajiban Pihak Yang Menyewakan• Menyerahkan barang yang disewakan kepada sipenyewa• Memelihara barang yang disewakan sedemikianhingga dapat dipakai untuk keperluan dimaksud• Memberikan kepada si penyewa kenikmatan tenteramdari barang yang disewakan selama berlangsungnyapersewaan• Melakukan pembetulan-pembetulan pada barangyang disewakan, kecuali yang menjadi kewajiban sipenyewa
  5. 5. Kewajiban – Con’t• Menanggung si penyewa terhadap semua cacat daribarang yang disewakan yang merintangi pemakaianbarang itu, biarpun pihak yang meyewakan tidakmengetahuinya pada waktu dibuatnya perjanjiansewa• Jika mengakibatkan suatu kerugian, maka pihak yangmenyewakan wajib memberi ganti rugi
  6. 6. Kewajiban Penyewa• Memakai barang yang disewa sebagai seorang“bapak rumah yang baik” sesuai dengan tujuan yangdiberikan kepada barang itu menurut perjanjian• Membayar harga sewa pada waktu yang telahditentukan menurut perjanjian• Bertanggung jawab atas segala kerusakan yangditimbulkan pada barang yang disewakan selamawaktu sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwakerusakan itu terjadi di luar kesalahannya
  7. 7. Kewajiban – Cont’d• Bertanggung jawab atas segala kerusakan ataukerugian yang ditimbulkan pada barang sewa olehteman-temannya serumah, atau oleh mereka yangmengambil alih sewanya
  8. 8. Gangguan Pihak Ketiga• Apabila selama waktu sewa, si penyewa dalampemakaian barang yang disewakan, diganggu olehseoarang pihak ketiga berdasarkan suatu hak yangdikemukan oleh orang pihak ketiga itu, si penyewadapat menuntu pihak yang menyewakan supaya uangsewa dikurangin secara sepadan dengan sifatgangguan itu
  9. 9. Gangguan – Cont’d• Apabila pihak ketiga sampai menggugat si penyewadi muka pengadilan, maka si penyewa dapatmenuntut supaya pihak yang menyewakan ditariksebaga pihak dalam perkara perdata untukmelindungi si penyewa• Apabila gangguan-ganggugan itu berupa perbuatanfisik tanpa mengemukakan suatu hak, maka haltersebut di luar tanggungan si yang menyewakan
  10. 10. Mengulang-sewakan• Penyewa tidak boleh mengulangsewakan (sublease)barang yang disewanya, maupun melepaskansewanya (assignment) kepada orang lain tanpa izindari pihak yang menyewakan• Jika penyewa tetap melakukan pengulangsewaan ataupelepasan hak sewa, maka pihak yang menyewakandapat membatalkan perjanjian sewa dengan disertaipembayaran biaya, rugi, dan bunga• Pihak yang menyewakan tidak wajib menaatiperjanjian ulang sewa tersebut
  11. 11. Jual Beli Tidak Memutuskan Sewa• Dengan dijualnya barang yang disewa, suatupersewaan yang dibuat sebelumnya tidaklahdiputuskan, kecuali apabila telah diperjanjiansebelumnya
  12. 12. Kematian Tidak Menghapuskan Sewa• Perjanjian sewa tidak hapus denganmeninggalnya pihak yang menyewakanataupun penyewa
  13. 13. Jenis Perjanjian Sewa Terkait Properti• perjanjian sewa menyewa rumah/penghunian rumah• perjanjian sewa menyewa rumah susun• perjanjian sewa menyewa properti lainnya sepertikantor, gudang, toko, garasi, mall, dan lain-lain
  14. 14. Rumah (PP No. 44 Tahun 1994)• Penghunian rumah dapat dilakukan dengan sewamenyewa atau dengan cara bukan sewa menyewa• Penghunian yang dilakukan tanpa persetujuan atauizin pemilik dinyatakan sebagai penghunian tanpahak atau tidak sah
  15. 15. Penghunian Rumah dengan Sewa• Didasarkan kepada suatu perjanjian tertulis antara pemilikdan penyewa• Sekurang-kurangnya memuat hak dan kewajiban, jangkawaktu sewa, besarnya harga sewa, obyek rumah yangdihuni• Rumah yang sedang dalam sengketa tidak dapatdisewakan• Dalam hal rumah yang disewakan berada di atas tanahmilik orang lain, sewa menyewa dapat dilakukan setelahmendapat persetujuan dari pemilik tanah
  16. 16. Penghunian – Cont’d• Apabila jangka waktu sewa telah berakhir, penyewawajib mengembalikan rumah kepada pemilik dalamkeadaan baik dan kosong dari penghunian• Jika penyewa tidak bersedia meninggalkan danmengosongkan rumah yang disewa sesuai bataswaktu, penghunian dinyatakan tidak sah atau tanpahak dan pemilik dapat meminta bantuan KepolisianNegara untuk mengosongkannya
  17. 17. Penghunian – Cont’d• Hubungan sewa dapat diputuskan sebelumberakhirnya jangka waktu sewa dengan ketentuan (i)jika yang dirugikan penyewa, maka pemilikberkewajiban mengembalikan uang sewa (ii) jikayang dirugikan pihak pemilik, maka penyewaberkewajiban mengembalikan rumah dengan baikseperti keadaan semula, dan tidak dapat memintakembali uang sewa yang telah dibayarkan
  18. 18. Peghunian – Cont’d• Penyewaan dapat diputuskan jika (i) penyewa tidakmembayar uang sewa sesuai perjanjian (ii) objeksewa tidak digunakan sesuai perjanjian (iii) penyewatidak memenuhi kewajibannya sesuai perjanjian (iv)menyewakan ulang atau melepaskan hak sewa tanpapersetujuan (v) mengubah bentuk objek sewa tanpapersetujuan (vi) tidak menyerahkan objek sewasetelah jangka waktu berakhir
  19. 19. Penghunian – Cont’d• Harga sewa sesuai kesepakatan para pihak• Penyelesaian sengketa dapat dilakukan melaluipengadilan negeri atau di luar pengadilan
  20. 20. Penghunian Rumah Bukan DenganSewa Menyewa• Penghunian didasarkan suatu persetujuan antarapemilik dengan penhuni• Dapat dibuat dalam bentuk perjanjian tertulis• Sekurang-kurangnya memuat jangka waktupenghunian, hak dan kewajiban, dan obyek rumahyang dihuni
  21. 21. Sewa Rumah Susun• Penguasaan terhadap rusun komersial dapatdilakukan dengan cara disewa• Penguasaan dengan cara sewa dilakukan denganperjanjian tertulis yang dibuat di hadapan pejabatyang berwenang• Perjanjian tertulis tersebut harus didaftarkan padaPPPSRS• Penyewaan meiputi hak orang perseorangan danpemanfaatan terhadap bagian bersama, bendabersama, dan tanah bersama
  22. 22. Sewa Properti Lainnya• Penghentian hubungan sewa menyewa dilakukanberdasarkan kesepakatan kedua belah pihak• Kesepakatan tersebut wajib didaftarkan di KUPsetempat• Penghentian hubungan sewa tanpa kata sepakat keduabelah pihak hanya dapat dilakukan dengan putusanpengadilan negeri• Kewenangan pengadilan negeri termasuk jugaeksekusi untuk melaksanakan keputusannya
  23. 23. Sewa Properti – Cont’d• Kepala KUP mengeluarkan surat perintahpengosongan terhadap penghuni yang menggunakanproperti tanpa suatu hak• Apabila perintah pengosongan tidak ditaati, KepalaKUP dapat melakukan pengosongan paksa denganbantuan Polisi RI• Biaya pengosongan dibebankan kepada pihak yangakan menggunakan properti tersebut
  24. 24. www.lekslawyer.com

×