Tasación ejemplo lecilop
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Tasación Local. Pasos-Modelo reflexionando ejecución.

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Tasación ejemplo lecilop Document Transcript

  • 1. Página I de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ (según Art.64, en el informe aparecerá membrete de la sociedad tasadora, indicando su identidad social y registral “registrada en el Banco de España” y en toda su extensión con mención del apartado de páginas que lo componen). EXPEDIENTE DE VALORACIÓN DE Local Avenida RUIZ PICASSO, Nº 8, Locales 4 y 5 50.018 ZARAGOZA - Zaragoza
  • 2. Página II de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _
  • 3. Página III de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ INDICE CERTIFICADO DE TASACIÓN INFORME DE TASACIÓN 1-SOLICITACIÓN DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD. -Cliente -Finalidad -Normativa 2-IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN. -Identificación -Localización 3-COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN. -Comprobación realizada -Documentación utilizada 4-LOCALIDAD Y ENTORNO. -Características de la localidad que influyan en el valor de la tasación - Características del entorno que influyan en el valor de la tasación. 5-DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO. 6-DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN. -Características básicas del edificio que forma parte -Descripción inmueble -Superficie -Características específicas que afecten valor a cada uno de los usos 7-DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA. 8-REGIMEN DE PROTECIÓN TENENCIA Y OCUPACIÓN. -Estado de ocupación -Actividad económica -Derechos y obligaciones que afecten al contenido del derecho real de la propiedad del inmueble -Limitación legal, urbanística ó protección pública que limite directa o indirectamente su precio de venta 9-ANÁLISIS DE MERCADO. -Características de homogeneidad de los inmuebles comparables -Relación valor mercado-hipotecario. -Oferta -Demanda -Precios actuales de venta -Expectativas de revalorización 10-DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS. - Método de comparación -Comprobación caso arrendamiento con explotación económica: aplicación del método de coste - Método de actualización de rentas 11-VALORES DE TASACIÓN, CONDICIONENTES Y ADVERTENCIAS. -Valores técnicos-según los diferentes métodos de cálculo empleados. -Valor tasación -Condicionante y advertencia -Limitaciones de los valores -Valor mínimo del seguro de incendios y otros daños de continente 12-OBSERVACIONES. -Juicio crítico -En referencia a la normativa ECO y EHA - En referencia especial al local a tasar 13-FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS. -Fecha de última visita al inmueble -La fecha de emisión o tasación del informe -Fecha caducidad del informe -Técnicos especializados que han intervenido en la tasación 14-DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME. - Documentación clasificada por el nº de epígrafe referenciado.
  • 4. Página IV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _
  • 5. Página V de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ CERTIFICADO DE TASACIÓN Sociedad Tasadora: Alumn@ EUPLA 537454 Finalidad: Valor de mercado (trabajo universitario). Informe que sintetiza: Tasación local, subsecuente anexo. Descripción Inmueble -localización: Avda. Ruiz Picasso nº 8, local 4 y 5. -tipo: Dos locales pertenecientes a dos bloques de viviendas, que forman una unidad registral “cuerpo cierto”. -identificación registral: Identificación Local 4 Local 5 Finca registral 15275 15753 Tomo Libro Sección Folio Inscripción 2254 2274 392 412 ----------------- 212 188 --------------------------- -identificación catastral: Identificación Finca o parcela Hoja de parcela Local o piso Control Local 4 6059705 xm7165g 0036 ue Local 5 6059705 Xm7165g 0027 ir -superficie adoptada en el cálculo de los valores técnicos: 316.47m2 (superficie construida con partes comunes). -Se emplea superficie construida con partes comunes porque a un local no puedes eliminar las partes comunes, ya que el inmueble se quedaría carente de algunas instalaciones. -estado de ocupación: Contrato de alquiler de una explotación económica con derecho a sub-arrendarlo. (Desde este junio, traspaso negocio y local subarrendado). Normativa aplicada: ECO/805/2003 y la orden EHA/3011/2007 que modifica a la anterior en algunos aspectos. Métodos de valoración empleados: Valor de: €/M2 Superficie Total € 3468 316,47 Mercado 1.097.518 316,47 reemplazamiento Bruto 8.048.900 316,47 Reemplazamiento Neto 8.048.900 316,47 Actualización 2.532.277 Metodo Comparación Comparación Coste Rentas Nota.-No existe depreciación, aunque los locales tengan 24 años, no existe depreciación cómo lo atestigua las fotos del local. Valor de mercado.- es el valor de compra del inmueble defendible ante inmuebles similares del mercado. Valor reemplazamiento bruto.- la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, un inmueble de las mismas características pero utilizando tecnología y materiales actuales; y sin considerar los gastos financieros, comerciales y beneficio del promotor. Valor reemplazamiento neto .-Valor de reemplazamiento bruto y además se deducirá la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración. Valor actualización.-En el caso de un arrendamiento con una explotación económica, el valor de actualización no se derivara a un valor de mercado ó hipotecario. Se obtendrá el valor máximo rentable ante la opción actual de compra del local en función de la explotación del negocio, teniendo en cuenta su facturación y duración contrato de arrendamiento con la propiedad.
  • 6. Página VI de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Valor de tasación de cada unidad registral: Valor de MERCADO €/M2 Superficie Total € Inmueble: 3468 191.18 663.012 Local 4 3468 125.29 434.506 Local 5 3468 316.47 1.097.518 Cuerpo Cierto Nota : los locales a menor cuantía de m2, suelen encarecerse porque en menor m2 cumplen una solución comercial...con instalaciones propias... (Se ha estudiado este valor para el cuerpo cierto, pero la normativa art.63, nos dicta certificar todas las unidades registrales). Limitaciones de Dominio: -No se objetan, actualmente sub-arrendado. -No existen servidumbres, ni derechos reales. -Meramente informativo: Edificio en régimen de protección y promoción privada pero a los locales no les afecta las limitaciones de valor de este régimen de protección. Valor a efecto de seguro de incendios: 740.156€ Condicionantes: -Al ser el solicitante de la tasación, no titular registral del inmueble. Indicará un Condicionante. (Art. 10). -El uso del inmueble es cedido, requerimos el contrato de arrendamiento. La dueña, como es comprensible al ser un documento privado, no me quiso dejar una copia pero me informo en parte del contenido del mismo. Advertencias generales: -El flujo de caja de la explotación económica de pasados ejercicios, no me fue cedida al ser documentación confidencial. Pero fui asesorada por Elena Batanero “cámara de comercio de Zaragoza” y corroborada por el empresario de esta explotación José Márquez. -No posee seguro decenal, porque el inmueble fue construido en 1984, y no fue obligatorio hasta la instauración de la LOE/2000. Advertencias específicas: Se vaticina por la coyuntura actual, que los valores continuaran descendiendo levemente. Fecha -emisión: 07/08/08 -última visita: 26/06/08 -limite validez: 07/02/09 Firma: NOELIA LECIÑENA LÓPEZ Estudiante Aparejador@
  • 7. Página VII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Contenido mínimo certificado, según ECO/03 1.- Sociedad de Tasación -nº registro en el banco de España. -membrete “nombre tasadora”. 2.- Finalidad legal de la Tasación 3.- Referencia precisa al informe que sintetiza 4.-Descripción inmueble -localización. -tipo inmueble. -identificación registral y catastral. -superficie (aplicada en los valores técnicos). -estado de ocupación. -caso(edificio + posibilidad de comprobar la superficie): superficie útil. - caso(ámbito hipotecario): titular registral en el momento de la tasación. 5.-Normativa aplicada 6.-Métodos valoración empleados -valores estimados en cada método. 7.-Valor Tasación. -Caso ( varios inmuebles = finca registral ó funcionales independientes): .-Limitaciones de Dominio. especificar el valor de tasación en cada una de ellas. .-Valor a efectos de seguro de incendios 8.-Condicionantes (Art.10) .-Advertencias generales (Art.11) .-Advertencias específicas (Art.12) 9.-Fechas - emisión ó tasación. - última visita. - límite validez. 10.-Firma -representante de la entidad que emite certificado 11.-Cualquier información específica, en función de la finalidad. Nota, recomendación normativa: archivado tanto el informe como el certificado en soporte electrónico.
  • 8. Página VIII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _
  • 9. Página IX de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ INFORME DE TASACIÓN 1.-SOLICITANTE de la Tasación y FINALIDAD 1.1.-CLIENTE: Solicitante: C.I.F./N.I.F. Dirección Asignatura de E.A.T.L.A.“Tasaciones y valoraciones inmobiliarias”. Ctra de Ricla, Km. 44, 50100 La Almunia de Doña Godina (Zaragoza). 1.2.-FINALIDAD: Conocimiento del Valor de MERCADO. (según Art.66, si es la finalidad hipotecaria se indicara la entidad que haya sido mandatario del cliente). 1.3.-NORMATIVA: Orden (denominación completa).-La tasación se ha realizado cumpliendo con los requisitos de la Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Y la orden EHA/3011/2007 que modifica a la anterior en algunos aspectos Orden (fecha publicación B.O.E).-9 de abril 2003 y 17 de octubre 2007, respectivamente.
  • 10. Página X de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 2.-IDENTIFICACIÓN y LOCALIZACIÓN 2.1.-IDENTIFICACIÓN: ¿Qué se valora del edificio? Un elemento (local). El local es un cuerpo cierto (dos unidades regístrales y una funcional). Estado Terminado. 2.2.-LOCALIZACIÓN: Localización.-Dirección Avda. Pablo Ruíz Picasso, Nº 8, Locales: 4 y 5. .-Barrio/Zona Actur. .-Municipio 50018, ZARAGOZA. .-Provincia Zaragoza. Registro de la propiedad.-nº 8 población Zaragoza.. .Identificación Finca Tomo registral Local 4 15275 2254 Local 5 15753 2274 .-titular registal: Dª XIOPING YE. D. XUELEI QIU. Referencia catastral de los bienes urbanos.Identificación Local 4 Local 5 Finca o parcela 6059705 6059705 Libro Sección Folio Inscripción 392 412 ----------------- 212 188 --------------------------- Hoja de parcela xm7165g Xm7165g Local o piso 0036 0027 Control ue ir (Según el Art.67/ECO, en el caso de valorar una finca rústica o terreno “no urbanizable”); 1. el apartado de localización ha de ampliarse en los siguientes datos:-pago o paraje”denominación campo” -término municipal. -comarca -provincia 2. el apartado de referencia catastral será modificada la identificación de sus 20 dígitos: Identificación Provincia Municipio Sector Polígono Parcela Ident, Construc. ¿? ¿?? ¿ ¿?? ¿???? ¿??? Control ¿? (Según el Art.67/EHA, la superficie y localización catastral es obligatoria a todo inmueble), normativa posterior a la ECO, por lo tanto más lícita.
  • 11. Página XI de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 3.-COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN 3.1.-COMPROBACIONES REALIZADAS -Correspondencia entre la identificación registral y real del inmueble. Inspección visual última a 26/06/08 (Según ART.61;La ultima inspección ocular del bien valorado no será posterior a 2 meses de la fecha de de tasación ampliándose a 6 meses en terrenos y patrimonio) -Descripción y superficies regístrales y reales, así como las servidumbres visibles y su estado de conservación y construcción. -El estado de ocupación del inmueble así como su uso y explotación. -La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore. -(Según Art.7; en los inmuebles tipo viviendas, el régimen de protección pública). 3.2.-DOCUMENTACIÓN UTILIZADA - Notas Simples de los locales 4 y 5 con fechas a 07/06/2008. Para que la tasación sea válida , la fecha de emisión será no posterior a 07/12/2008. (Según el Art.8, los diferentes documentos regístrales, y su finalidad); Certificado registral (actualizado por el registrador) Nota simple -----indican del inmueble-titularidad. (ámbito hipotecario e -cargas. inversión colectiva) -descripción. Todos los documentos expedidos por el registro de la propiedad a 3 meses antes de la fecha de tasación.. - Ó Seguro de daño decenal ,al ser el edificio de uso principal de viviendas. Datos del contrato de arrendamiento, facilitados por la dueña del local Xioping Ye (Sonía). Facturación de la explotación económica, asesorada por Elena Batanero losa integrante del área de creación de empresas y Asesoría Empresarial de la Cámara de Comercio e Industria de Zaragoza, y corroborado por el empresario de nuestro local “Cervecerías aragonesas 2”, NIF:G99098048. Certificado del administrador de la comunidad indique las limitaciones de uso afectando el valor del local. Administrador de fincas ; Eduardo Ibarra cuya oficina se sitúa en C/Borao, 1 Tlfno.:976 734916. Según el Art.8, las diferentes posibilidades , según tasación Según inmueble a tasar Edificio en proyecto Edificio en construcción Ó en rehabilitación V.P.O (Sólo acomete a viviendas) Sup “uso vivienda”del edificio > 2/3 Sup. Total del edificio Uso cedido Explotación económica Finca rústica Terreno urbanizable Edificio en régimen de propiedad horizontal diferente-vivienda -garaje Documentación -valora hipótesis edificio terminado. -proyecto visado -valora hipótesis edificio terminado. -proyecto visado. -última certificación de la obra ejecutada. -C.E.M -Cédula acredite módulo €/m2 -Seguro de Daño Decenal -Calculo de Flujo de caja inmobiliario contrato de arrendamiento-última renta abonada. -sup. arrendadas. - renta neta anual ambas partes -estado ocupación. -gastos imputables al inmuebles en el último año repercutidos al ocupante. -Seguro decenal (en el ámbito hipotecario). -Cálculo de Flujos de caja operativa = B.D.I- Amortización-inversión (inmovilizado y móvil) -a fechas que se estime va a durar la explotación. -cálculo a periodo de un año, sin efecto inflacionista. -Documentación Catastral-régimen de explotación . -derecho a riego. -rendimiento. -Cédula urbanística-clase de suelo. -aprovechamiento urbanístico. -Certificación del administrador de la comunidad que acredite limitaciones de uso que modifique valor del inmueble.
  • 12. Página XII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 4.-LOCALIDAD Y ENTORNO 4.1.-Características de la LOCALIDAD que Influyan en el Valor de la Tasación Tipo núcleo Ocupación laboral Urbano, Capital de provincia y de Comunidad Autónoma. Múltiple formación laboral de sus habitantes que condiciona su profesión; según el estudio realizado por el área de de Creación de Empresas y Asesoría Empresarial de la Cámara de Comercio e industria de Zaragoza, en las calles colindantes al local a tasar (véase “14.-documentación anexa”) Población y su evolución La sección en la que se ubica nuestra tasación crece a un ritmo muy alto, en relación a su ciudad y su barrio, según la Unidad de estadística y gestión Patronal del ayuntamiento de Zaragoza, véase todo el desarrollo de su justificación en (“15.-documentación anexa). Distrito Almozara -2220 Distrito Actur +1287 Sección Media Distrito Actur +45 Sección “Nuestro local a tasar” en el Actur +86 Crecimiento Nº hab./año Comentar que la unidad de estadística de Zaragoza, no hace distinción a los habitantes de Hecho (empadronados y viven en Zaragoza) y de Derecho (empadronados y no viven en Zaragoza). 4.2. -Características del ENTORNO que Influyan en el Valor de la Tasación. -Rasgos urbanísticos Básicos Nivel Renta Medio, “Observando el nivel de vida de su población”y comparando resto de provincias y comunidades autónomas. No existen datos de la renta media per capita de Zaragoza “capital”, ni de sus distritos según la Casa Consistorial y Unidad Estadística de Zaragoza . Ej. : En 2004, Zaragoza “provincia”—21367€/hab. Aragón -------------------20984€/hab. Huesca--------------------20127€/hab. Teruel---------------------19847€/hab. Galicia--------------------15824€/hab. Comunidad de Madrid -25818€/hab. Datos obtenidos en: la pagina web del Instituto Nacional de Estadística: www.ine.es Homogeneización Arquitectónica.-Tipo.- Bloques de desarrollo dominante en altura. .-Orden.-Desarrollo lineales laminares, en rediente; rodeando el perímetro de la manzana para asemejar la ordenación cerrada (edificación abierta) Uso Dominante Residencial colectiva (1ª vivienda). Nivel Desarrollo Edificatorio Consolidado, a excepción de algún solar suelto perteneciente a Emilio Puértolas, su tope anual es de 1000 viviendas, evitar un posible pinchazo. Antigüedad Características Inferior a 10 años. Renovación experimentada Poca, es un barrio joven en todos los ámbitos: arquitectónicos... -Infraestructuras Abastecimientos Viales-acera -calzada Alumbrado público Estado de conservación Red de agua, electricidad, gas, alcantarillado y infraestructura común de telecomunicaciones (ICT). Encintada y embaldosada Asfaltada. Suficiente Bueno, relativamente nuevo. -Equipamientos y servicios Equipamiento general Asistencial, sanitario, docente, religioso deportivo, lúdico. Ej: Centro Municipal de Servicios Sociales Actur c/Alberto Duce, 2; Colegio Sagrado Corazón c/ Pablo Neruda, 35 ; Iglesia de la Esperanza c/Pablo Neruda Centro Deportivo Municipal Actur Av. / Pablo Ruiz Picasso s/n.; Centro Cívico Río Ebro c/Alberto Duce 2 (Veáse documentación anexa).
  • 13. Página XIII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Equipamiento comercial Suficiente. Ej.: Dos grandes masas comerciales como Grancasa y Prica y en las calles de ordenación abierta de los bloques residenciales mancomunado tiendas de productos de primera necesidad y bares. Zonas verdes públicas Suficiente Ej.: Parque más cercano al local a tasar “Parque del Che Guevara” -Comunicaciones y aparcamiento Comunicación Externa - Zaragoza es la mayor plataforma logística de Europa.”Plaza” -Excelente rodado. Zaragoza se sitúa entre las dos capitales más populosas del país, Dotada de carreteras (N-232, N-330,N-2) como por autovía o autopistas (A-68, A-2). -Estación Intermodal “Delicias”, cumpliendo líneas y comunicaciones ferroviarias y rutas de autobuses, pero de una deficiente calidad funcional. -Aeropuerto en Garapinillos, junto a “Plaza”, actualmente en obras de ampliación, y en pleno crecimiento en líneas nacionales e internacionales. Comunicación Interna -El barrio”Actur”, en el que se sitúa el local esta bien comunicado con los restantes distritos de Zaragoza, gracias a las líneas: 20, 23, 35, 42, 43, 43, 44, 50, C-2 y búho N-2. Aparcamientos -El Actur es un barrio relativamente nuevo, en la que la mayoría de las viviendas posee aparcamiento, sin parking de propiedad municipal aunque existe actualmente uno en trámite por parte del ayuntamiento, no tiene por tanto problemas de licencias, pero si cuenta con protesta vecinal. Se prevé que se sitúe en la c/Alberto Duce. -Pero posee el 19% de la flota de turismo, el 1.7% de la superficie y el 8.9% de la población de Zaragoza (Según cálculos obtenidos a partir de datos de la unidad Estadística de Zaragoza). No los suficientes, dificultad moderada . -Comentario Critico La construcción del Recinto Expo y el Parque Metropolitano, que equipa a mayor nivel el barrio, en servicios, arquitectura, infrastructuras... con lo que se prevé y se observa un aumento de precios en los bienes inmuebles , afectando su valor, respecto al resto de barrios. (Según el Art.69.si el inmueble a tasar fuese una finca rústica, este apartado de entorno cambiaria de estructura por las siguientes preguntas: -explotaciones características. -densidad de flotación -equipamientos y servicios que facilitan la explotación). (Según al Art.65; los apartados de la tasación deberán tener presente el principio de proporcionalidad en función del tipo de inmueble y objeto de valoración real. Como el trabajo solicitado en la escuela , te solicita justificar, aumento el groso de algunos apartados).
  • 14. Página XIV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 5.-Descripción y Superficie del TERRENO No es necesario exponer información en este artículo-porque se tasa un elemento de un edificio. -no existe parámetro relevante influye en el valor de tasación. (Según el Art. 70, este apartado se rellenará según el objeto de valoración) Tipo objeto a valorar Edificio o terreno de carácter urbano Características a cumplimentar -Superficie-comprobada. -registral. -catastral. -Infraestructura exterior del terreno -% obra ejecutada, en el momento de la tasación. -% obra pendiente, en el momento de la tasación. Elemento de edificio Finca Rústica -No necesario, a no ser que ser que exista algún parámetro que afecte valor de tasación. -Superficie -comprobada. -registal. -catastral. -Superficie aproximada- aprovechamiento agrario. - otros usos. -Infraestructuras interiores. -Suelo-factores de textura. - profundidad. -pedregosidad. -salinidad. -pendiente. -indicando clases agrológicas. -Rotaciones de cultivo. -Si es de regadío-procedencia. -caudal. -calidad. -sistema de extracción. -sistema de distribución.. -Características que afecten su valor:-ubicación. -paisaje. -ecológicas. -cinegéticas.”Arte de la caza”.
  • 15. Página XV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 6.-Descripción y Superficie de la EDIFICACIÓN 6.1.-Características Básicas del EDIFICIO QUE FORMA PARTE -Tipología Edificatoria -Uso Principal -Descripción inmuebles ubicados en cada planta -Nº -Escaleras -Ascensores -Amortización- antigüedad -vida útil-total -residual -estado conservación -deterioro aparente Cinco cuerpos de edificio”bloque” entre medianeras. Dos de nueve pisos y tres de cinco pisos. Residencial comunitario. 112 viviendas independientes. Planta sótano (112 garajes y 133 trasteros). Planta baja (locales comerciales y zonas comunes) Plantas alzadas de cuatro y ocho alturas (cuatro viviendas por planta). 5, una por bloque . 7, dos les corresponde a los bloques de nueve pisos y uno a los restantes bloques de cinco pisos. 1984 100 años, (Según Orden ECO en su Art.19.2.b) 76 años. buen estado. no se aprecian. 6.2.-Descripción del INMUEBLE -Emplazamiento Parte de la planta baja del bloque nº 8, Avda. Pablo Picasso, forma parte de los solares F y G de la Parcela 28 ó de la casa F y G del edificio situado en la parcela 28 Área 9, Polígono Actur “Rey Fernando”. (Veáse plano emplazamiento”14.6.-Anexo”). El cuerpo cierto tiene acceso directo y medianil al vial público. Linda derecha ,con el patio del bloque de viviendas nº 8, y a la derecha con el patio relativo al nº 10, el medianil del fondo del local colinda con un local -Local de una unidad funcional y dos regístrales. “Cuerpo cierto” Su uso actual es hostelero, bar-restaurante. Tres despensas, una cocina de gas, una cocina de brasa “barbacoa y horno de leña”, una dependencia común al público de bar y restaurante, otra zona barra destinada al desahogo de la cocina de gas contigua, un vestuario, un cuarto de aseo con dos servicios , un cuarto de aseo con dos servicios y dos urinarios masculinos y un soportal directo a calle. (Veáse planos de distribución “14.6-Documentación anexa”). -Situación Tipología -Distribución y dependencias 6.3.-Superficie Superficie Útil Uso Considerado Local 4 Local 5 Total uso Comprobada 174 Superficie Construida con SUPERFICIE partes comunes COMPUTABLE Registral Comprobada Registral 173,8 ----------------191,18 191,18 114 113,9 ----------------- 125,29 125,29 proyecto 288 287,7 ----------------- 316,47 316,47 No incluimos en el cuadro, la superficie catastral porque es mayor a la registral por lo que tomamos como superficie computable ésta última. (Esta información esta atestiguada en el punto 14.2 ).
  • 16. Página XVI de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Nota:-“Justificar el cálculo de Sup. Construida con Partes Comunes” Sup. Útil x Coeficiente =Sup. Construida con parte Común (E.C.O ART.3, lo corrobora) Dicho coeficiente; no está formulado sino es producto de la experiencia de los profesionales de la Construcción, contrastado y verificado con Fernando de Intraser y foros de arquitectura, que toman: * Se toman coeficientes mayores, si las medianeras son antiguas y por lo C.Local C.Vivienda tanto grandes. 1,10 1.,25 * * Se utiliza actualmente, pero obsoleto, “ascensores”. 1,15 * 1,50 * (Según Art.5 tras la modificación según EHA / 07, la Superficie Computable de un edificio o elemento de un edificio) Características S. construida con partes comunes “comprobada” < ó = (S. útil = ”registro”) x 1.25 ((S. útil con partes comunes =”catastro”) - 50% medianera ) 100% fachada S. construida con partes comunes “comprobada” >105% en Inmuebles 110% en Elementos de Inmuebles Superficie Computable S. construida con partes comunes “comprobada” S. construida con partes comunes -Principio de prudencia -Verificar Normativa Urbanística x 1.25 de.... (S. útil = ”registro”) x 1.25 ((S. útil con partes comunes =”catastro”) - 50% medianera ) 100% fachada No se puede comprobar Medidas x 1.25 La menor de superficie: “registro” “catastro” S. construida con partes comunes La menor de superficie: “registro” “catastro” Cédula de la calificación correspondiente Sujeta a protección pública (a los locales no les incumbe) Criterio propio; A un local no puedes eliminar las partes comunes, porque el inmueble se quedaría carente de algunas instalaciones. de las superficies exteriores. de un edificio o elemento de un edificio además de aplicarse la tabla anterior , se tendrá en cuenta: Tipo S.Exterior Tres de sus cuatro lados cubiertos Terraza cubierta Sup.Terraza Cubierta >1.15 x Sup. computable total Computación Superficie 100% 50% 50% Valor Unitario 100% valor Sup. Computable 100% valor Sup. Computable 20% valor Sup. Computable Ó Sup.Terraza “otros usos” de una finca rústica Características S. comprobada < ó =(S. registral) x 1.2 S. comprobada > (S. registral) x 1.2 Sup. Computable Sup.Comprobada La menor entre la (Sup. Catastral =Sup. Útil con partes comunes) y ( Sup. Registral=Sup.útil )
  • 17. Página XVII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 6.4.-Características específicas que AFECTEN VALOR para cada uno de sus USOS -Características y elementos constructivos que LIMITEN USOS -Características y elementos constructivos POLIVALENTES -ESTADO - Dos barras de obra . cuerpo edificatorio de . fábrica de ladrillo, forrado por piedra natural y terminaciones, repisa de madera maciza. - Una cocina de gas, alicatada en cerámica de 1º calidad, pavimento gres porcelánico, amueblado completo superior e inferior. Fregadero de acero inoxidable y grifería monomando, encimera de granito natural, electrodomésticos; placa vitrocerámica, horno programable, campana extractora a tres velocidades y lavavajillas. -Una cocina de brasa, situada en un dependencia acristalada, formada principalmente por barbacoa y horno de leña. Léase 6.5, se describen y visualizan fotográficamente sus calidades. Aclaratorio: Tasamos inmuebles y no negocios, la importancia de incidir en su polivalencia. -Acondicionado.- Para un negocio de hostelería es necesario tener salida de humos , nuestro local tiene dos chimeneas a tejado, una para cada cocina, cumple la normativa de edificación de locales.(léase 15.-documentación anexa) .- Cumple el código técnico ( S.U.1), en la rampa de acceso a los baños, anchura pasillo mayor e igual a 1,2 m, en un tramo menor a 3m. su pendiente será menor o igual al 10%, y en los cambios de dirección la longitud del tramo será como mínimo de 1.5m., además de cumplir las dimensiones de las zonas de circulación y permite el acceso a silla de ruedas a los aseos, pero la entrada del local no considera a este colectivo. .-Cumple el código técnico, en el apartado de seguridad contra incendios, (S.I), resistencias materiales, características de las vías de evacuación., con una ocupación máxima de 1.5pers./m2 en la zona del comedor y 10pers./m2 en la zona bar., su ocupación total se estima en 300. .-Observación: La tasación valora el inmueble “local”, pero no negocio. Aún así, me gustaría indicar la reforma forzosa a realizar en el local, para que este negocio hostelero cumpla la LEY 28/2005, Medidas frente al tabaco en lugares públicos. Información más detallada en el apartado 13.-Observaciones.
  • 18. Página XVIII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ -ANEXO ADICIONAL FOTOGRÁFICO sobre algunos elementos constructivos que LIMITAN USOS. (Descrito Pág. anterior) Vista de la dependencia acristalada que alberga la cocina de leña, a su derecha pasillo acceso aseos, al fondo barra bar. (Situados en local 5) Horno de leña
  • 19. Página XIX de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Barbacoa Equipamientos cocina a la brasa.
  • 20. Página XX de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 6.5.-Características CONSTRUCTIVAS e INSTALACIONES que AFECTEN AL VALOR -Elementos ESTRUCTURALES Cimentación Estructura Cubierta -No existen buenos extractos, la cimentación profunda de zapatas resulta cara. Por lo tanto acometen la cimentación con pilotes y encepados, para corregir su excentricidad los arriostran. -Hormigón armado. -Cornisa plana (pendiente <10%); y transitable. -MATERIALES--- RESISTENCIA al FUEGO Resistencia al fuego materiales Acero, cemento, yeso y mampostería de ladrillo. Inflamabilidad de los materiales Materiales M-1 (no inflamables) y M-2 (difícilmente inflamables). Techo Falso techo de escayola aíslante e ignifugo. Elementos estructurales y cerramientos Resistencia al fuego > 120 minutos. (S.I) -CERRAMIENTO Cerramientos exteriores y medianil -ALTURA-ALTURA LIBRE Techo .- altura: .-reducción de altura a: .-motivo: -15,94m.l fachada retranqueada hasta pilares, perimetrada con balaustrada. Los metros lineales de fachada es un parámetro muy importante que revaloraliza a los locales. -pared aislada del exterior y medianil con cámara, rellena en su interior de fibra aislante , dichas paredes formadas por ladrillo hueco. 3,5m. 2,5 y 3 m. ornamentación y acondicionamiento del techo con escayola. -REVESTIMIENTOS-CALIDADES Pared Área público Aplacado piedra, Pintura veneciana, Marcos de madera Cuartos húmedos y Alicatado almacén Fachada Aplacado piedra -CARPINTERÍA Carpintería exterior Suelo Gres, Excepto rampa acceso aseos de aplacado piedra. Gres Techo Labor abovedado ladrillo, Cornisas de escayola, Cornisas de madera Pintura lavable La entrada de gres; Resto perímetro revestido por maceteros y balaustrada de piedra hasta llegar al vial. “Fachada remetida hasta pilares” Madera laminada “Fachada retranqueada hasta pilares” -Madera maciza barnizada, en puerta y ventanas, Vidrieras en local 4 (ventanas de comedor y puerta) y cristal en el local 5 (ventanas bar). Verja metálica en el lineal de la vía pública, que abarca el vano de la cancela del local. - Madera plafonada imitación roble en puertas. Carpintería interior -INSTALACIONES y SERVICIOS Acometidas.-Red de agua.-Fría -Caliente sanitaria .-Alcantarillado -Sí, sistema indirecto, por no alcanzar la altura suficiente para alcanzar la presión suficiente. Con este sistema tenemos reserva de agua en caso de corte y sifonamientos son menores. - Sí, sistema indirecto,”ya que el agua es dura para evitar incrustaciones” individual a gas. -A la red pública, la ventilación secundaria ”aparatos” emplea el sistema
  • 21. Página XXI de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ de bajante ventilado.”evitar sifonamiento”. .-Gas -Ciudad. .-Electricidad -Endesa. .-I.C.T -telefonía básica (T.B.) -Línea pública (una cabina pública) y “Inrastructura línea privada. común -red de servicios integrados (R.D.S.I) -No lo emplea. telecomunicaciones “ -radio y televisión -Digital y analógica. -telecomunicaciones por cable -No lo emplea. Sanitarios -Loza vitrificada. Fontanería -Grifería cromada. Calefacción -“Bomba de calor”. Aire acondicionado -“Bomba de frió” Protección contra incendios -Alumbrado de emergencia con duración mínima de una hora, extintores, vías de evacuación en un número de dos son de dos hojas con una anchura de 1,20m cada una y apertura al exterior, las zonas de paso al local son superiores a 1,2m. (Según lo recoge el Código Técnico en S.I). Ventilación (Nivel de Nitrógeno y cloro) -Forzada; dispositivo mecánico “extractores” Hilo musical -Sí. Cámara vigilancia en la vía pública -Sí .Dos, una a cada lado de la fachada Amortización- antigüedad -vida útil-total -residual -estado conservación -deterioro aparente -1984 posterior rehabilitación en 2006 -35 años, (Según Orden ECO en su Art.19.2.b) -34 años. buen estado, hace poco tiempo se realizo una rehabilitación que afecto a más del 50% de la superficie edificada,. y con un C.E.M superior al 50% V.R.B. e excepción del suelo Pequeños desperfectos de poca importancia, en techo área próximo a vía de emergencia.
  • 22. Página XXII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ -ANEXO ADICIONAL FOTOGRÁFICO sobre CERRAMIENTO EXTERIOR “Fachada” (Descrito Pág. XX) Linde izq. hasta abarcar la totalidad de la cancela (local 4restaurante). Resto hasta alcanzar el linde dcha. (local 5-bar). Vista completa fachada. Vista fachada, después del traspaso negocio, junio 2008
  • 23. Página XXIII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Detalle retranqueo fachada hasta pilar. Vano cubierto de maceteros y balaustrada de material pétreo.
  • 24. Página XXIV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ -ANEXO ADICIONAL FOTOGRÁFICO sobre REVESTIMIENTOS y CALIDADES “RESTAURANTE-BAR” (Descrito Pág. XX) Vista comedor Pared “Fachada” comedor. Detalle vidriera. Local 4.
  • 25. Página XXV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Pared “linde” comedor. Detalle mosaico cerámico. Local 4. Barra bar. Detalle revestido aplacado pétreo y terminaciones en madera maciza. Repisa de granito.
  • 26. Página XXVI de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Detalle techo repetido en zona comedor y bar. Labor abovedada del ladrillo. Moldura escayola pintada imitando a marcos de roble.
  • 27. Página XXVII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ -ANEXO ADICIONAL FOTOGRÁFICO sobre REVESTIMIENTOS y CALIDADES “AREA PERIMETRADA POR AMBAS COCINAS Y COMEDOR” (Descrito Pág. XX) Barra “no útil”, contigua a la cocina a gas. En la futura reforma para adecuarse a la normativa de espacios públicos y el tabaco va a adjuntarse a las cocina gas. Local 4. Cuarto almacén. Perímetrado por comedor, linde, barra no útil y cocina gas. Local 4.
  • 28. Página XXVIII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ -ANEXO ADICIONAL FOTOGRÁFICO sobre INSTALACIONES y SERVICIO (Descrito Pág. XX y XX1) Detalle Fachada local. Dos cámaras seguridad , a extremos de ambos lados fachada “ Detalle puerta vía evacuación. En la zona dintel, terminal exterior de los aparatos de ventilación forzada del local.
  • 29. Página XXIX de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Pared “fachada” del bar, local 5. Nótese instalaciones de TB. (Televisión básica), Inst. protección contra incendios. Sobre el deterioro aparente, verse zona techumbre próxima vía evacuación. Curioso: Máquina expendedora de tabaco, tapada pero puede expender. El local actualmente no cumple ley de” tabaco y espacios públicos,” área público >100m2, por lo tanto requiere separar ambientes, la zona fumadores <30% de la sup. total y dicha zona no debe ser de paso obligatorio para los no fumadores. Detalle techo; instalación hilo musical, ventilación local
  • 30. Página XXX de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Vista distribuidor de acceso 2 cuartos aseos, vestidor y almacén. Nótese: instalaciones de T:B: (telefonía básica) y protección contra incendios Detalle rampa: Cambio de revestimiento suelo. Cumple el código técnico ( S.U.1), anchura pasillo mayor e igual a 1,2 m, en un tramo menor a 3m. su pendiente será menor o igual al 10%, y en los cambios de dirección la longitud del tramo será como mínimo de 1.5m., además de cumplir las dimensiones de las zonas de circulación y permite el acceso a silla de ruedas a los aseos, pero la entrada del local no considera a este colectivo.
  • 31. Página XXXI de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Calidades cuartos de aseo.
  • 32. Página XXXII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Pared”fachada” bar, local 5. Servicio de dos máquinas recreativas “tipo b”.tragaperras. Tiene el máximo legal de 2 máquinas tipo “b” que permite la ordenanza municipal, en bares. OBSERVACIÓN: Según el Art.:78.3, se podrá integrar el apartado “15.-Documentación anexa al informe”, en los restantes apartados del informe, si ello mejora su lectura. Me a parecido conveniente aplicarlo con la descripción del inmueble . (Según al Art.65; los apartados de la tasación deberán tener presente el principio de proporcionalidad en función del tipo de inmueble y objeto de valoración real. Como el trabajo solicitado en la escuela , te solicita justificar, aumento el groso de algunos apartados).
  • 33. Página XXXIII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ (Según el Art.47; La descripción y superficie de la edificación, se cumplimentará dependiendo del tipo de inmueble a tasar: TIPO INMUEBLE A TASAR EDIFICIO CARACTERÍSTICAS A CUMPLIMENTAR EN EL INFORME -Distribución de las edificaciones y servicios parcela -edificio-tipo -superficie total-útil (Siempre que sea comprobable) -plantas-distribución. -usos. -superficie. EDIFICIO en CONSTRUCCIÓN ó REHABILITACIÓN EDIFICIO en uso COMERCIAL ó INDUSTRIAL ELEMENTO EDIFICIO TERRENO DE CÁRACTER URBANO FINCA RÚSTICA -Elementos fundamentales-de la edificación (cimentación, estructura, cubierta.cerramiento,carpintería). -de la instalación(Fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendio). -Las características del apartado anterior, detallada en el proyecto que se utilizo para que se le concediese la licencia. -Indicar –Fase se encuentra obra. -% obra ejecutada. -Elementos-Indicar elementos constructivos que dificulten usos diferentes a los existentes. -Los acabados, instalaciones, elementos constructivos polivalentes -Acondicionamiento-Terminado en bruto (estructura y acometida instalaciones). - Acondicionado actividad correspondiente. -Superficie (útil ó la construida con ó sin partes comunes). Distribución, dependencias, situación relativa. Características edificio. Características específicas para cada uno de sus usos. Anexos superficie. -Características constructivas e instalaciones que afecten valor. -Si existen edificaciones-¿Demolición?-Uso -superficie. -características constructivas. -Edificaciones e instalaciones –explotación agraria/ganadera/forestal. -no ligada a dichas explotaciones. -Descripción de la edificación- uso. -distribución. -superficie. -características constructiva y su mantenimiento -TODA EDIFICACIÓN e INSTALACIONES AGRARIAS- ANTIGÜEDAD. -VIDA ÚTIL ESTIMADA Art.19 “CUADRO AMORTIZACIÓN” Años Edificio uso Residencial Oficinas Comercial Industrial y Elementos uso Explotación Económica 100 75 50 35 -ESTADO DE CONSERVACIÓN
  • 34. Página XXXIV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 7.-DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA 7.1 CUMPLE CARACTERÍSTICAS: Físicas de la normativa urbanística Usos de la normativa urbanística Protección urbanística (Sí las hay) Protección histórica (si las hay) Planeamiento urbanístico Lo cumple, (léase documentos que lo justifican en.-“15.-Documentación adicional”. Lo cumple, El área 9 tienen los mismos usos que atañen al área 2. No existe No existe Lo cumple, Es un planeamiento recogido de uso residencial. Según la normativa debe acatarse el P.P.A.9 (Plan parcial del área 9) al planeamiento A-2 sólo en consideraciones de uso. Debe cumplir nuestro local a tasar y lo acata:-acceso independiente. -comedores de restaurantes en planta primera. (Léase documentos que lo justifican, en 15.-“Documentación adicional”). Verificación y documentación, en el departamento de Urbanismo de Zaragoza en c/ Eduardo Ibarra, nº 7, planta 1º . (Según el Art.72.-La documentación a cumplimentar la Descripción Urbanística, variara dependiendo del inmueble a tasar). Tipo Inmueble a tasar Edificio ó Elemento de edificio Información a cumplimentar en la descripción urbanística -Normativa urbanística-uso -física -Protección-urbanístico. -histórico. Terreno de carácter Urbano -Planeamiento urbanismo. -Planeamiento “general” para la legislación urbanística aplicable. Planeamiento “desarrollo”(si no cumple planeamiento general) -Clasificación. -Calificación Finca Rústica -Desarrollo de aprovechamiento.-reparto .-gestión. -ejecución. .-si el terreno es de “expropiación forzosa”-criterios legales valoración. -estado proceso de la expropiación. -Clasificación suelo. -Régimen “protección especial”.
  • 35. Página XXXV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 8.- REGIMÉN de PROTECCIÓN, TENENCIA y OCUPACIÓN 8.1 ESTADO de OCUPACIÓN Propietario XIAOPING YE Ocupante JOSÉ MÁRQUEZ PAZ, (este junio sub-arrendó el local y traspaso el negocio, con una reforma de acondicionamiento del local a la normativa anti-tabaco, en proyecto). Como esta ocupado Título Arrendamiento.”Indicar: plazos y derechos y obligaciones que afecten valor del inmueble” Plazo vigencia 25 años. Firma contrato 2006. Características 2100 €/mes y revisión anual del IPC. Todos los gastos a cargo del arrendatario; Ej. Comunidad, posibles reformas... El contrato firmado en términos de sub.-arrendamiento.”el arrendatario puede alquilar el inmueble en cuestión, a un tercero ”. 8.2 ACTIVIDAD ECÓNOMICA Características actividad -Definición Hostelería. (Bar conjunto a “Restaurante-asador”de dos tenedores). -Personal asalariado Cuatro entre los dos establecimientos conjuntos. -Personal no asalariado”autónomo” Uno entre los dos establecimientos conjuntos. -Potencia eléctrica 42 Kw. entre los dos establecimientos conjuntos. -Mesas “de 4 comensales” Trece en el comedor y seis en el bar. -Máquinas tipo “A” (recreativo) Cero. -Máquinas tipo”B” (tragaperras) Dos en el bar. -Metros de barra bar Siete Rendimiento anual “Justificación Razonada ” 1.-HACIENDA 2.-CÁMARA COMERCIO 1.)- Según, el cálculo que realiza Hacienda.; para realizar la declaración fiscal de negocio de hostelería; requieren el ratio de la explotación económica. Que la empresa hostelera, lo puede justifica de dos formas. 1. A.).-Mostrando sus cuentas, estos datos son reales y privados. Están fuera de mis posibilidades conseguirlos, no me lo facilitan los propietarios, “comprensiblemente”. 1. B.).-Ó por módulos (Tablas publicadas en el B.O.E, para uso tributario determinan el valor de la facturación a declarar según parámetros hosteleros). .-Con la advertencia de que es sólo es válido declarar la facturación definida por módulos si la facturación real es menor a 75.000.000 €/año. .-Tener en cuenta que a esta facturación habrá que aplicar la amortización o depreciación correspondiente. .-El inconveniente de aplicar el criterio de hacienda, que cabe la posibilidad de no ajustarse a la realidad porque, un negocio hostelero con las mismas parámetros puede variar su facturación , pudiéndose beneficiarse el declarante al tener que presentar una facturación menor a la realidad de cara a hacienda
  • 36. Página XXXVI de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Cálculo facturación “Método ratios-hacienda “: (Léase 15.Documentación anexo—tablas BOE y de amortización que justifican cálculo). Restaurante 2 tenedores Definición Personal asalariado Personal autonomos Potencia Eléctrica (K.W.) Mesas 4 comensales Maquinas tipo"A" Maquinas tipo"B" Total Unidad Rendimiento anual Coef.Líneal Máx.(%) Amortización Facturación 2 3709,88 0 0 3709,88 0,5 21 13 0 0 17434,55 201,55 585,77 1077,06 3810,65 26819,46 0 12 10 20 20 0 24,186 58,577 215,412 762,13 17434,55 177,364 527,193 861,648 3048,52 25759,155 Otros bares Definición Personal asalariado Personal autonomos Potencia Eléctrica (KW) Mesas 4 comensales Longitud barra (m.) Maquinas tipo"A" Maquinas tipo"B" Total Unidad Rendimiento anual Coef.Líneal Máx.(%) Amortización Facturación 2 1643,93 0 0 1643,93 0,5 21 13 7 0 0 11413,08 94,48 119,67 163,76 806,23 2947,75 17188,9 0 12 10 10 20 20 0 11,3376 11,967 16,376 161,246 589,55 11413,08 83,1424 107,703 147,384 644,984 2358,2 16398,4234 Rendimiento anual (Bar-Restaurante) Cantidad Restaurante 25759,155 Bar 16398,4234 42157,5784 Total Rendimiento anual según método de tablas “ratios-hacienda”; para un negocio hostelero de bar y restaurante. Siempre que la rendimiento real anual < 75000€/año. 2.-) -Posteriormente asesorada por Elena Batanero Losa integrante del área de creación empresas y Asesoría Empresarial de la Cámara de Comercio e Industria de Zaragoza, fijo la facturación”INGRESOS” a 450.000 € anual. y un tipo nominal 3.5.%, cabría pensar fijar una tasa mayor al IPC, al esperar mayores ingresos, “al aumentar la afluencia de clientes, al consolidarse el negocio” pero se firmo el contrato de arrendamiento entre el propietario y el dueño del negocio es a 25 años, un largo período que puede verse afectado por la variación de las características del entorno y clientes, los gastos anuales a 300.000€ anuales. -Esta estimación de la facturación real, se realizo con dependencia de muchos factores, muchos de ellos confidenciales; como puede ser: sí el empresario ha tenido que realizar o no una gran inversión en el traspaso. Si se tiene liquidez para afrontar los gastos, o sí se debe pagar unos intereses al banco por un préstamo....
  • 37. Página XXXVII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Otros factores que teníamos pleno conocimiento para la estimación de la facturación real del negocio, han sido: situación, m2, su régimen de restaurante y bar, periodo de arrendamiento... -Corroborado por el empresario de nuestro local “Cervecerías aragonesas 2”, José Márquez Paz NIF: G99098048, la facturación anual del año anterior fue un valor aproximativo a 450000 €; sin poderse detallar más, al ser un dato confidencial y privativo. Queda justificado tomar como facturación anual 450000 €, una tasa nominal del 3.5%; considerando el gasto de 300000€ anuales desestimando la facturación que calcula hacienda, y más comprobando que la realidad supera el 75000€/anual. 8.3.-DERECHOS u OBLIGACIONES que afecten al contenido del DERECHO REAL de la PROPIEDAD del INMUEBLE Servidumbres No se objetan. Se evitaron posibles servidumbres, al inicio de la construcción del edificio de los cinco bloques de viviendas, ya que se individualizaron las acometidas mediante colocación de arquetas y pozos, y se paso de las tres acometidas iniciales a cinco; una para cada bloque. Derechos reales No se objetan. 8.4 LIMITACIÓN LEGAL, URBANÍSTICA ó PROTECCIÓN PÚBLICA que LÍMITE directa ó indirectamente su PRECIO de VENTA Característica El edificio, en el que se encuentra el local, esta formado por cinco bloques de viviendas, en total 112, todas ellas en régimen de protección oficial, siendo una promoción privada. Siendo su módulo actual de este edifico en particular, según consulta en la DGA, plaza S. Pedro Nolasco de: Promoción Privada €/m2 723.85 Casa 434.31 Garaje Efecto sobre el valor Los locales nunca se ven afectados, del régimen de protección oficial según el asesoramiento de la DGA. Además para el trabajo, se niega esta realidad a favor de realizar una valoración completa. (Según al Art.65; los apartados de la tasación deberán tener presente el principio de proporcionalidad en función del tipo de inmueble y objeto de valoración real. Como el trabajo solicitado en la escuela, te solicita justificar, aumento el groso de algunos apartados).
  • 38. Página XXXVIII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 9.-ANÁLISIS DE MERCADO 9.1 CARACTERÍSTICAS DE HOMOGENEIDAD DE LOS INMUEBLES COMPARABLES Obra/Acondicionado-----------------Acondicionado. Superficie “a cota rasante” (m2) ---316.47 (La superficie en locales esta devaluada, si es a cota sótano, 1ª planta...). Longitud fachada (ml.) --------------16 (Parámetro revalorizador “locales”). Nota.-La antigüedad, no la considéranos porque el actur es un barrio nuevo, y todos los locales “testigos” tenían una” antigüedad y estado de conservación semejante. A mi juicio si habría que destacar el estado constructivo del local “obra o acondicionado”. -La zona tampoco la tenemos la tenemos en cuenta, porque nos movemos por un mismo radio, con índice comercial similar. 9.2 RELACIÓN VALOR MERCADO- VALOR HIPOTECARIO (Según Art.74, en el análisis de mercado; si la tasación fuese real y no de ámbito educacional”justificando razonamientos”, habría que indicar; las diferencias entre el valor de mercado e hipotecario, pero en este trabajo universitario sólo nos solicita el valor de mercado. 9.3 OFERTA Locales terminados en venta---medio Locales en construcción----------medio Intensidad de la oferta------------la oferta existente mayoritariamente pertenece al mercado de alquileres, a los propietarios no les interesa vender, en un barrio joven , con expectativas de desarrollo poblacional, y con el fenómeno económico, comercial de la EXPO. 9.4 DEMANDA Nivel de renta-----------------------medio Intensidad de la demanda--------alta Características de la demanda---muchos profesionales requieren espacios para desarrollar sus negocios, en una zona de gran intensidad residencial y pocas tiendas de productos de 1ª necesidad., sólo esta abastecida de un par de grandes superficies comerciales. A esto se aúna el afán hotelero de una exposición internacional. 9.5 PRECIOS ACTUALES VENTA Uso Precio más frecuente LOCAL 2893€/m2 Intervalos de variación 20% Valores obtenidos y demostrados en la tabla del punto 10 Este precio variara dependiendo: Superficie, calidades, longitud fachada y demás factores inherentes a cada inmueble. (No olvidemos que nos situamos dentro del marco de parámetros homogeneizables). 9.6 EXPECTATIVAS REVALORIZACIÓN Relación oferta-demanda -Existe una mayor demanda, en el mercado de venta de locales. -Porque el Actur, es un barrio relativamente joven y se ha debido acondicionar de servicios como tiendas de primera necesidad y bares, terrazas, “propias de nuestra cultura mediterránea”. Se pueden observar “in situ” en las ordenaciones abiertas de bloques en régimen de mancomunidad, tan comunes en este distrito. -Además existe el fenómeno EXPO, multitud de empresarios hosteleros, buscaban locales, vaticinando una buena inversión a vista de dicha exposición: afluencia de turistas, revalorización de la zona...
  • 39. Página XXXIX de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Revalorización -Por otra parte, atendiendo a las características del entorno (versé 4.-Localidad y entorno), el Actur es un barrio que experimenta un crecimiento brutal poblacional, en relación con otros barrios de Zaragoza; así lo determina el estatuto de estadística de Zaragoza; y el suelo alcanza un grado relevante de consolidación. -Se prevé una revalorización, justificada, en una mayor demanda y en las características detalladas a continuación: -Se prevé, la exposición EXPO revalorará aún más todos los inmuebles de la zona, se justifica en: la misma noche que se conoció la sede de la exposición universal del 2008, se incremento todos los inmuebles de Zaragoza, y en especial el distrito Actur, cercano a Ranillas, emplazamiento de la Expo. - También se observa con incertidumbre, si después de la EXPO se frenará el incremento de los precios de los inmuebles, en este distrito Actur, siguiendo el ejemplo del mercado inmobiliario actuales de Zaragoza y a nivel nacional, analizando prensa , debates...
  • 40. Página XL de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 10.-DATOS Y CALCULO DE LOS VALORES TECNICOS (Según el Art.75, en función del método empleado; se indicarán en este apartado): -Criterios. -Cálculos determinan el valor. -Datos necesarios para realizar el cálculo. Método comparación Método Actualización -Datos mínimos: 6 inmuebles -Datos mínimos: -descripción-provincia -datos para fijar rentas esperadas. -municipio -inmueble ligado a explotación -c.postal económica –ratios medios. - calle -fuentes utilizadas. -número -Flujo caja. Vida útil. -párametros homogeneizables Tasa de actualización. Valor residual. Método residual -Datos mínimos: -Valor venta. -Coste Construcción. - Según método: -Dinámico-plazos -tasa -flujos - Estática -tasa Método coste -Coste construcción -Información relativo al cálculo del suelo. 10.1.1 DATOS DE MERCADO EN APLICACIÓN DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN Si e ó Párametros homogeneizables De su ubicación, si la zona es más o menos comercial. Si esta en (bruto u obra “sólo acometidas”) ó (acondicionado) Mi local a tasar Zona comercial Acondicionado Los m.l. de fachada; bastante determinante, en los locales comerciales. Así como calidades constructivas, antigüedad, estados de conservación. 16m.l -Vida útil residual: 34 años. -Aunque requiere una reforma para, cumplir la ley 28/2005 “lugares públicos y tabaco”. Recordar: La tasación valora el inmueble “local”, pero no negocio 316,47m2, superficie construida con partes comunes. Superficie M2 ( En los locales, a partir de una determinada gran superficie, se abarata el €/m2. porque es más difícil su venta y adecuación a un negocio común; y sobretodo porque tienes más m2 a repartir el precio de las instalaciones...)
  • 41. Página XLI de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ TESTIGOS Nota:- Recuerda que las superficies de todos los testigos son “útiles”, mientras que en el valor de tasación se calcula con ”superficie construida con partes comunes”. -Se emplea superficie construida con partes comunes porque a un local no puedes eliminar las partes comunes, ya que el inmueble se quedaría carente de algunas instalaciones. -Verse apartado 6.3 para justificar el coeficiente de homogeneización, entre ambas superficies. Sup. Útil x Coeficiente =Sup. Construida con parte Común (E.C.O ART.3, lo corrobora) Dicho coeficiente; no está formulado sino es producto de la experiencia de los profesionales de la construcción, contrastado y verificado. En locales de inmuebles de construcción reciente, dicho coeficiente es 1.1 1.-C/Edmundo D´Achis 50.018 Zaragoza. -Atención es ilegal!!. Se oferta como un local, cuando no lo es. Cuarto de contadores, detalle desagüe esta conectado a la red sin contador previo. Se desestima para cálculo tasación. -Superficie. 30m2 -Precio: 90000 €. -Fuente: Particular 655-998.724
  • 42. Página XLII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _
  • 43. Página XLIII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 2.-C/A.García Abril y Edmundo D`Amics “esquina”. 50.018 Zaragoza -No acondicionado, diáfano, proyecto instalación oficina. -Superficie300m2 , 46m.l. -Precio: 540000€ -Fuente: Finca Luna 976-216.622 3.-C/Antón García Abril y Pablo Iglesias. 50.018 Zaragoza -No acondicionado, salida de humos. -Superficie: 270,85m2. M.l Fachada: 27+13.8. -Precio560000€. -Fuente: Ebrosa 976-484.257
  • 44. Página XLIV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 4..-C/Antón García Abril. 50.018 Zaragoza. -Acondicionado, bomba invertir, rampa al colé, 2 baños. -Superficie: 98m2. 4m.l de fachada. -Precio: 265000 €. -Fuente: Particular 660-690.159. 5.-C/Pablo Iglesias. 50.018 Zaragoza. -Superficie 170m2, 4.5m.l. de fachada. -Precio:600000€.
  • 45. Página XLV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ -Fuente: particular 976-149.600 6.-C/ Jose Luis Borao. 50.018 Zaragoza. -En obra, salida de humos. -Superficie: 40m2, 6m.l. de fachada. -Precio140000€. -Fuente: Particular 675-267.267 7.-C/García Gondoy. 50.018 Zaragoza. -Acondicionado, extracción de humos, calefacción individual. -Superficie: 200m2, 23m.l. de fachada. -Precio: 452000€. -Fuente: Qué casa 976-735.069
  • 46. Página XLVI de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 8.-C/García Condoy. 50.018 Zaragoza. -Acondicionado, extracción de humos, calefacción individual. -Superficie: 100m2, 10m.l. de fachada. -Precio: 388000€. -Fuente: Probolar 976-732.744
  • 47. Página XLVII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 9.-C/Avenida Ruiz Picasso, 25. 50.0018 Zaragoza -Acondicionado, no humos, bomba. -Superficie: 45m2, 3m.l. de fachada. - Precio: 40000€. -Fuente:Particular 976-519.280
  • 48. Página XLVIII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 10.-C/Averroes 14. 50.0018 Zaragoza -Acondicionado, no salida de humos. - Superficie: 55 m2, 4.2m.l. de fachada. -Precio: 174000€. -Fuente: Alfa Actur 976-510.304
  • 49. Página XLIX de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 11.-C/Vicente Alexandre 13. 50.018 Zaragoza -No acondicionado, de obra. -Superficie: 150m2 y de 12 ml, de de fachada. -Zona comercial. -Precio: 350000€. -Fuente: Censi 976-737.776 12.-C/Averroes, 21. 50.0018 Zaragoza -Sin acondicionar, de obra. -Superficie: 150m2, 10m.l de fachada. -Zona comercial.
  • 50. Página L de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ -Precio: 360000€ -Fuente: Aci 976-528.075 13.-C/Concepción Saiz de Otero. 50.0018 Zaragoza -Acondicionado -Superficie:45m2, 4.4 m.l de fachada. -Precio: 123000 €. -Fuente: Finca Actur 976-510.304 14.-C/Idelfonso Manuel Gil, 32. 50.018 Zaragoza -Acondicionado, no salida de humos, 1 baño. -Superficie:52m2 , 7,5 m.l de fachada.
  • 51. Página LI de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ -Precio: 241000€. -Fuente: Particular 976-211.800 15.-C/Idelfonso Manuel Gil. 50.018 Zaragoza -Acondicionado, salida de humos. -Superficie =288m2, 17m.l. de fachada. -Zona comercial. -Precio:1202000€. -Fuente: Particular:976-227.055 10.1.2 CÁLCULO DEL VALOR POR EL MÉTODO DE COMPARACIÓN CUADRO “CALCULO COEFICIENTES COMPARACIÓN “
  • 52. Página LII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ T 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 OBRA/ACOND. no acondicion. no acondicion. acondicionado no acondicion. acondicion. acondicionado acondicionado acondicionado acondicion. no acondicion. no acondicion. acondicionado acondicionado acondicionado apartado 9.5 M2 330 298 108 187 44 110 110 50 57 165 165 50 61 317 M.L € €/M2 C.OBRA COEF. M2 COEF. M.L. COEF. TOTAL HOMOG.€/M2 46 540000 1636 41 560000 1880 4 265000 2458 1 0,9233653 1,6715472 1,19830415 2.946 4,5 600000 3209 6 140000 3182 1 18 452000 4109 1 0,9233653 1 0,9744551 4.004 10 388000 3527 1 0,9233653 1,1649485 1,02943791 3.631 3 40000 808 4,2 174000 3042 1 0,7461866 1,6715472 1,13924459 3.466 12 350000 2121 10 360000 2182 4,4 123000 2485 1 0,9134836 1,6715472 1,19501025 2.969,4 7,5 241000 3983 1 17 1202000 3794 1 1 1 1 3.794 €/m2 medio 2893 V. MERCADO €/M2 3.468 Según art. 6, La “expresión de valores”, siempre en euros , auque la moneda sea diferente . -El testigo 15, con las similares características al local a tasar. -El testigo 9, lo eliminamos porque es especulativo y no real para la muestra. -Las superficies útiles, de los testigos han sido homogeneizadas a superficie construida con partes comunes directamente en la tabla. PASOS Al comparar el local, para su cálculo: en este trabajo se razona para un local desnudo, cabiendo la posibilidad en función de las muestras obtenidas de considerarlo instalado. En realidad, se razonaría en función del principio de mayor y mejor uso. A A.1º)-Objetivo: Homogeneizar testigo 15 “todos los parámetros son iguales, al local a tasar” con... testigo 7 “varía con el local a tasar el parámetro m2 ” -Fórmula: Coeficiente de homogeneidad m2= (€/m2 “testigo 15”) “testigo 7” (€/m2 “testigo 7”) -Comprobación razonada: Coeficiente de homogeneidad m2 <1: porque el local a tasar tiene más m2, se comprende que sea más barato €/m2 , ya que en más m2 , existen mismas instalaciones. A.2º)-Objetivo: Homogeneizar testigo 15 “todos los parámetros son iguales, al local a tasar” con... testigo 8 “varía con el local a tasar el parámetro m2 y ml. de fachada” Previamente homogeneizáremos (testigo 8) con (testigo 7 “homogeneizado con el testigo 15”) en m.l. de fachada, ambos son iguales excepto en dicho parámetro. -Fórmula: Coeficiente de homogeneidad m2 = Coeficiente de homogeneidad m2 “testigo 7” “testigo 8” (€/m2 “testigo 8 corregido m2”)= (€/m2 “testigo 8 “) x Coeficiente de homogeneidad m2 “testigo 8” “testigo 15”) Coeficiente de homogeneidad m.l. “fachada”= ( €/m2 “testigo 8” (€/m2 “testigo 8 corregido m2”)
  • 53. Página LIII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ -Comprobación razonada: Coeficiente de homogeneidad m,l. >1: aumenta el precio local, a más m.l. fachada. Es comprensible este coeficiente sea muy grande, si el local a homogeneizar tiene muy pocos m.l. de fachada, respecto al testigo base”15”. A.3º) -Repetición análoga de los anteriores pasos, en los testigos a homogeneizar. Completando un mínimo de 6 testigos homogeneizados. - TRUCO: Si no cumple, la comprobación razonada, faltan coeficientes de zona, .... B B.1) Coeficiente total”cada testigo”= Sumatorio coeficientes de dicho testigo Número de coeficientes B.2) €/m2 “homogeneizado de cada testigo”= (Coeficiente total”cada testigo”) x (€/m2”cada testigo”) B.3) valor de mercado (€/m2) = (Sumatorio €/m2 “homogeneizado de cada testigo”) Número de muestras homogeneizadas 10.2 COMPROBACIÓN CASO ARRENDAMIENTO CON EXPLOTACIÓN ECÓNOMICA :APLICACIÓN DEL MÉTODO DE COSTE 10.2.1 INTRODUCCIÓN (Según art. 47/ECO, modificada por la EHA.) Todo inmueble arrendado, con explotación económica, se deberá comprobar: Valor tasación (< ó igual) Valor reemplazamiento neto. 10.2.2 DATOS .-VALOR SOLAR.€/M2(SOLAR+I.T.P.) M2 SOLAR INMUEBLE PERTENECE EL LOCAL %SOLAR € SUELO LOCAL LOCAL 2.942,50 800,00 1,35 31.779,00 5,00 800,00 1,59 37.428,60 6,00 69.207,60 Ambos .- El €/m2 del solar y I.T.P., se ha obtenido de su razonamiento en el estudio de viabilidad. .- La superficie del solar del bloque de viviendas al que pertenece cada local, aparece reflejado en el plano emplazamiento anexo al estudio de viabilidad. .- % solar correspondiente a cada local; lo dicta el registro de la propiedad bajo las directrices de la división horizontal y vienen reflejadas en la nota simple. . .-COSTE CONSTRUCCIÓN TOTAL – GASTOS(financieros, comerciales, beneficio promotor) = C.E.M + GASTO REEMPLAZAMIENTO
  • 54. Página LIV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Todo el razonamiento del calculo, esta explicado en el estudio de viabilidad., con la variación de la sustracción de algunos gastos. AUTOFINANCIA. % 44.276 I.T.P. 7 P.básico-ejec(Arquit.) 70 gestión urbani 1 Licencia urbani 4 Registro/Notario 3 C.E.M. P.E.M. 0 Urbanizar(si/no) Gasto general 13 Beneficio Indus. 8 Imprevisto 8 Ejecucción P.E.M. 474.705 Gasto general 13 Beneficio Indus. 8 Imprevisto 8 OTROS TRIBUTOSLicen. Ocupac. 0 HONORARIOS Arquitecto 9 Aparejador 3 Promotor 2 REGIST./NOTAR. Tras acabar obra 3 SEGUROS Decenal 3 C.E.M.+ GASTOS REEMPLAZAMIENTO S.Const Pre.constr.Un. OTAL T 474.705 0 41.299 0 8.673 4.747 18.988 11.868 0 0 0 0 474.705 61.712 37.976 37.976 0 12.390 12.390 7.121 11.868 0 15.910 716.323 Nota: variara el precio de construcción en función de las calidades... de acondicionamiento del local. .-Según baremos colegiales, construir estructura y acondicionar los m2 de este local ascienden a 210.000€ (verse anexo información). .-Tras consultar a varios profesionales, su experiencia en la zona dictamina que: 600€/m2 asciende la construcción del local “vacio” y 900€/m2 el acondicionamiento del local con las calidades que se demuestran en el dossier fotográfico. €/m2 "vacio" €/m2 "acondicionar" €/m2 TOTAL m2 LOCAL € P.E.M (Experiencia) 474.705,00 600,00 900,00 1.500,00 316,47 .-Por lo tanto se demuestra: el desfase existente entre los precios del baremo colegial de arquitectos y la realidad. .-Recordamos que una tasación, valora inmueble y no el negocio “elementos constructivos que limitan el uso”.Pero el capital del seguro demanda cubrir las calidades descritas en la documentación gráfica. 10.2.3. RESOLUCIÓN Según la normativa ECO art.19, formulas y criterios pertenecientes al método coste. Valor Reemplazamiento Bruto Solar C.E.M. + Gastos reemplazamiento 785.531 69.208 716.323 .Valor Reemplazamiento Neto Valor R. Bruto Depreciación Actual 785.531,00 785.531,00 0,00 Nota.-No existe depreciación, aunque los locales tengan 24 años, no existe depreciación cómo lo atestigua las fotos del local. Se cumple Valor mercado (método comparación) > Valor Reemplazamiento 10.3 - DATOS EN APLICACIÓN DEL MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS
  • 55. Página LV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 10.3.1.INTRODUCCIÓN Según las necesidades de la tasación, en vez de analizar la evolución de los precios en el valor de venta podría darse en los de alquileres, al estar el local en régimen de arrendamiento y además para su cálculo habrá que tener en cuenta que se ejerce una explotación económica. Variaremos el objetivo a: calcular precio máximo del local que podría pagar el dueño del negocio a fecha de hoy, para que le resultase rentable la inversión “teniendo en cuenta la facturación del negocio” durante los 25 años que dura el contrato de arrendamiento. La calcularemos bajo los criterios de la normativa E.C.O. 10.3.2. CALCULO DATOS .-FLUJO DE CAJA Y TIPO DE ACTUALIZACIÓN.Posteriormente asesorada por Elena Batanero Losa integrante del área de creación de empresas y Asesoría Empresarial de la Cámara de Comercio e Industria de Zaragoza, fijo la facturación”INGRESOS” a 450.000 € anual. y un tipo nominal 3.5.%, cabría pensar fijar una tasa mayor al IPC, al esperar mayores ingresos, “al aumentar la afluencia de clientes, al consolidarse el negocio” pero se firmo el contrato de arrendamiento entre el propietario y el dueño del negocio es a 25 años, un largo período que puede verse afectado por la variación de las características del entorno y clientes, los gastos anuales a 300.000€ anuales. El tipo de actualización, no contempla la inflación porque quieres obtener el precio actual: trasladar el precio futuro a hoy, no incrementar “precio futuro” porque sufrirá depreciaciones la edificación... .-PERIODOS.El contrato de sub-arrendamiento, se firmo en el 2006 para 25 años. Como nos interesa el precio actual; tomaremos de periodo desde el año actual 2008 hasta su vencimiento 23 periodos después en el 2030 y el periodo de reversión se imputará en el año 2031. .-VALOR REVERSIÓN.-(Criterios y formulas de E.C.O). Valor Reemplazamiento Neto (Año 2031) Valor R. Bruto Depreciación Año 2031 432.042,05 785.531,00 0,45 Tener en cuenta que los C.E.M y gastos de reemplazamiento , se han calculado con baremos colegiales actuales siendo lo idóneo del período que finaliza la explotación (el 2031) y luego se les ha aplicado la depreciación temporal. 10.3.3. RESOLUCIÓN Periodo Año Ingresos 1 2.008 450.000 2 2.009 450.000 3 2.010 450.000 4 2.011 450.000 5 2.012 450.000 6 2.013 450.000 7 2.014 450.000 8 2.015 450.000 9 2.016 450.000 10 2.017 450.000 11 2.018 450.000 12 2.019 450.000 13 2.020 450.000 14 2.021 450.000 15 2.022 450.000 16 2.023 450.000 17 2.024 450.000 18 2.025 450.000 19 2.026 450.000 20 2.027 450.000 21 2.028 450.000 22 2.029 450.000 23 2.030 450.000 0 24 Reversión TOTAL Gastos Flujo Caja V. Reversión Tipo actualización Valor Actual Neto 300.000 150.000 0 4 144.928 300.000 150.000 0 4 140.027 300.000 150.000 0 4 135.291 300.000 150.000 0 4 130.716 300.000 150.000 0 4 126.296 300.000 150.000 0 4 122.025 300.000 150.000 0 4 117.899 300.000 150.000 0 4 113.912 300.000 150.000 0 4 110.060 300.000 150.000 0 4 106.338 300.000 150.000 0 4 102.742 300.000 150.000 0 4 99.267 300.000 150.000 0 4 95.911 300.000 150.000 0 4 92.667 300.000 150.000 0 4 89.534 300.000 150.000 0 4 86.506 300.000 150.000 0 4 83.581 300.000 150.000 0 4 80.754 300.000 150.000 0 4 78.023 300.000 150.000 0 4 75.385 300.000 150.000 0 4 72.836 300.000 150.000 0 4 70.373 300.000 150.000 0 4 67.993 0 0 432.042 4 189.216 2.532.277 Formulas y cálculos recogidos en los criterios de la normativa E.C.O.
  • 56. Página LVI de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Podemos actualmente comprar un local de hasta 2.532.277 €, resultando rentable la explotación económica en la temporalidad y términos especificados; recomendados por la especialista de la cámara de comercio de Zaragoza, Elena Batanero. Por lo tanto, se recomendaría comprar el local porque su valor de mercado es bastante menor a 2.532.277 €. (Según al Art.65; los apartados de la tasación deberán tener presente el principio de proporcionalidad en función del tipo de inmueble y objeto de valoración real.Como el trabajo solicitado en la escuela , te solicita justificar, aumento el groso de algunos apartados).
  • 57. Página LVII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 11.-VALORES de TASACIÓN, CONDICIONANTES y ADVERTENCIAS 11.1. -VALORES TÉCNICOS-Según los diferentes MÉTODOS de cálculo empleados. -La tasación en la vida real, se podría haber realizado sólo por el método de actualización de rentas, ya que me obligaba su estado de arrendamiento. -Por otro lado, el trabajo solicitado en esta asignatura, insta aplicar el método de comparación. -Por ello se calcula por sendos métodos. Siguiendo el principio de prudencia, tomaremos el menor valor calculado “ como criterio en un caso general”. Pero como nuestro local ejerce una explotación económica, el valor calculado por el método de rentas no será el de mercado propiamente dicho; sino el precio máximo al que podemos adquirir el inmueble actualmente manteniendo una rentabilidad en el negocio durante el tiempo. También se ha realizado una comprobación por el método de coste, requerida por la normativa EHA, al ser un inmueble arrendado y en explotación económica. -De CADA INMUEBLE a tasar. Local,”cuerpo cierto”. Valor de: Mercado Reemplazamiento Neto Actualización €/M2 Superficie Total € 3.468 316,47 1.097.518 316,47 809.964 316,47 2.532.277 Metodo Comparación Coste Rentas 11.2.-VALOR TASACIÓN- Según FINALIDAD-Valor Mercado El especificado en clase. -Valor Hipotecario - Valor de Reemplazamiento. Comprobación, según lo dictaminado por la E.H.A., al estar el inmueble en régimen de explotación económica. - Según ÁMBITO (Art.2)- Hipotecario - Seguros - Patrimonio de colectividades. - Planes de pensiones. (No se ha contemplado ninguna en especial, porque no se ha especificado en clase, pero se razonan todas las hipótesis, en los diferentes apartados). Valor de: Mercado €/M2 Superficie Total € Metodo 3.468 316,47 1.097.518 Comparación 11.3.-CONDICIONANTE y ADVERTENCIAS Según Art.13, Las Actuaciones de la Entidad Tasadora “A la hora de entregar el informe y el certificado” Condicionante Advertencia A-) Entrega del informe, indicando valor de tasación “condicionado”. -Indicar el efecto, sobre la valoración. B.-) Entrega del informe, “denegando” valor de tasación. Nota.-) No emisión informe, si en el ámbito hipotecario(Art.2), no se corrobora la identificación física, registral y catastral del inmueble. -Si la finalidad de la tasación es de patrimonio colectivo, y el titular registral, no coincide con el solicitante, existirá un condicionante. 11.3.1.-CONDICIONANTES “Valor de Tasación ---NO PUEDE SER UTILIZADO” -El uso del inmueble es cedido, requerimos el contrato de arrendamiento. XIAOPING YE, arrendadora del cuerpo cierto “un local funcional y dos registrables”. No quiso cederme una copia del contrato de arrendamiento, comprensible en parte, al ser una documentación personal.
  • 58. Página LVIII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Pero no tuvo ningún problema, en informarme de todas las características del contrato. Por lo tanto, la información que dispongo es verídica; además de haber sido contrarrestada por el arrendatario: JOSÉ MÁRQUEZ PAZ (dueño del negocio “Cervecerías Aragonesas” cuyo NIF:G99098048). Como información adicional, para posibilitar la comprobación de las características del contrato de arrendamiento, indico como dirección de contacto con la arrendadora del restaurante chino “La PAZ” de la que es dueña y regenta. ,Avda.Ruiz Picasso 26, esquina Antonio Saura 1, “manzana siguiente a nuestro local a valorar”. -Por otra parte, habría que indicar, que se deduce de la normativa ECO “vedse Art.10”: Al ser el solicitante de la tasación, no titular registral del inmueble. Indicará un condicionante. Según Art, 10,14 Art.10; Casos “ESTUDIO CONDICIONANTE” A todos A todos Cedido el uso del inmueble Sujeto a protección Pública Edificio en proyecto “hipótesis de edificio terminado” Edificio en construcción o rehabilitación “hipótesis de edificio terminado” Terrenos “urbanísticos” Ámbito “Patrimonio Común” No condicionante CARACTERÍSTICAS Cumplir: -Poder realizar las Comprobaciones Mínimas 1.-Correspondencia física , registral;, y catastral en superficies... Observar la existencias de servidumbres, estado aparente... 2.-Estado de ocupación, uso o explotación. 3.-Régimen de protección pública, “viviendas”. 4.-Régimen de protección arquitectónico. 5.-Adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, si no lo cumple, existencia del derecho urbanístico que se valore. -Correspondencia física, registral. -Indicar todos los factores que puedan afectar el cálculo de los valores técnicos. -Contrato de arrendamiento o título similar y sus condiciones actuales. -Valor máximo legal. -Proyecto. -Licencia. -Cédula que acredite la posibilidad de su aprovechamiento urbanístico -Si se valora como regadío-Documentación catastral. -Su Adscripción a derecho a riego. -Será condicionante, si el titular registral del bien inmueble; no corresponde como participe de dicha sociedad colectiva. -Tasación previa a compra. Art.14 Casos LEVANTAMIENTO Condicionante Ámbito Hipotecario Esta en régimen de USO CEDIDO; y NO dispone de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Ámbito Hipotecario VIVIENDA de PROTECCIÓN PÚBLICA, Que NO dispone de CÉDULA de VALOR MÁXIMO. TODOS Características Si se ha transmitido el inmueble, libre de inquilinos y ocupantes. ANTES de FORMALIZARSE la HIPOTECA. Bajo la responsabilidad de la entidad de crédito, incorporar al expediente del crédito: 1.-Documentación del registro de propiedad que refleje el régimen legal, y la concreción del valor máximo legal. 2.-Declaración suscrita, que manifieste la identificación de la Identidad del inmueble al que se le concede la hipoteca, con la documentación registral. ANTES de FORMALIZARSE la HIPOTECA. DESAPARECE -¿QUÉ?...CAUSA -¿QUIÉN?..=ENTIDAD TASADORA que suscribió condicionante, lo levanta. 11.3.2.-ADVERTENCIAS“Valor de Tasación –AFECTA a su VALOR” -El local pertenece como elemento de un edificio de viviendas; por lo tanto requerirá de Seguro Decenal según dicta la orden ECO vigente desde 2003, cumpliendo normas edificatorias anteriores como la LOE/2000 que obligan a suscribir a dicho seguro. El edificio se construyó en el 84, por lo tanto no estaba obligado a contratar dicha póliza. Según Art, 11, 12
  • 59. Página LIX de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Art.11 Advertencias GENERALES Si existe duda en : -Discrepancia física , catastral y registral .No identificación y características -No afectan valores calculados. Nota.-El SÍ, indicaría un condicionante. -No-conforme al Planeamiento Urbanístico Vigente. -comprobar el régimen de protección del patrimonio del inmueble. Nota.-Sin ser, un condicionante. - V.P.O, no se dispone cédula de calificación. -Los inmuebles que no cumplan las condiciones de las autorizaciones - expropiación forzosa. - licencias de construcción. Afectando, el valor de la tasación. -No empleen los métodos de cálculo, indicados en la orden ECO. -No se tiene documentación de los datos del FLUJO de CAJA. Flujo Inmobiliario (Cobro +Pagos)”Futuros” Flujo Operativo B.D.I. + Amortizaciones + +Inver. l/p+ Inver. c/p -Finca Rústica -Documentación catastral. -Su adscripción a derecho a riego. -Rendimiento. -Inmueble en Construcción ó Rehabilitación -Proyecto. -Certificación de la Dirección Facultativa. -Contrato y Presupuesto. -Caso Vivienda –Seguro de Daños Decenal. -Inmueble Horizontal (Diferente garaje y vivienda). Certificado del administrador de fincas, sobre Las limitaciones de Dominio Art.12 Advertencias Específicas. -Cuando se cumplan, todos estos requisitos: -Ámbito de Seguros (Art.2). -Sólo se emplea el método de Comparación. -Los inmuebles comparables, se aprecia una caída nominal en los últimos 10 años. La entidad tasadora deberá indicar: El valor de tasación sufrirá minusvalías en el futuro, se aprecia en:-Ciclo pasado del mercado local. -Expectativas. -Volatilidad. -Ámbito Hipotecario -La entidad tasadora deberá indicar, una reducción nominal del valor de tasación (dure 3 años, a partir del año de la fecha de tasación ). Cuando los inmuebles comparables, se aprecia una caída nominal en los últimos 10 años. 11.4 .-LÍMITACIONES de los VALORES -No se objetan ninguno, según la información del informe. No esta afectado al régimen del edificio “V.P.O”, al ser un local. No existen limitaciones de uso que puedan afectar su valor, según el cerificado del administrador de fincas,... -Así mismo se indica que el valor de tasación se ha obtenido en base a lo expuesto en todos los capítulos y apartados que integran este informe. -De este valor habrán de deducirse cuantas cargas, gravámenes y posibles vicios ocultos que, siendo desconocidos en la fecha en que se emite el presente informe, pudieran recaer sobre dicho inmueble. 11.5.-VALOR MÍNIMO del SEGURO de INCENDIOS y otros DAÑOS al CONTINENTE Inmueble V.R.B V.TASACIÓN V.SUELO TOTAL "INMUEBLE" TOTAL"MENOR CUMPLIR" LOCAL 809.364 1.097.518 69.208 1.028.310 740.156 Según la DISPOSICIÓN ADICCIONAL PRIMERA. Art Caso Suma Asegurada Edificios Completos El valor menor de: (V.R.B de la Edificación) – (Valor del Suelo) (Valor de la Tasación) – (Valor del Suelo) Elementos del edificio (Valor de la Tasación) – (Valor del Suelo) “Inmuebles” No menor a: (V.R.B de la Edificación) – (Valor del Suelo) Todos (Según al Art.65; los apartados de la tasación deberán tener presente el principio de proporcionalidad en función del tipo de inmueble y objeto de valoración real. Como el trabajo solicitado en la escuela , te solicita justificar, aumento el groso de algunos apartados)
  • 60. Página LX de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 12.-OBSERVACIONES 12.1-JUICIO CRÍTICO -La practica ,la he realizado, o por lo menos así lo creo a fecha de hoy, conforme lo solicitado en clase . “Demostrar que sabemos realizar una tasación”: Justificando coeficientes, emplear el método de calculo más apropiado, aludir a la normativa ECO, EHA... Y la alusión simultanea con una tasación real. -Reconozco que las justificaciones y referencias; pueden llegar a ser excesivas, pero son ilustrativas de la vigente normativa y de la responsabilidad por parte de los aparejadores de protegerse las espaldas jurídicamente gracias a esta normativa... -En pocas palabras , me ha servido para comprender las utilidades y limitaciones que me presta la ECO, EHA a la hora de realizar una tasación real ; comprendiendo su alma, el sí de la tasación: nuestro valor de tasación sea defendible como valor de mercado, indicar todos los factores que puedan modificar el valor de nuestra tasación., eliminar los elementos especulativos, el tener claro que valoramos un inmueble y no un negocio”elementos polivalentes”, que no se puede tasar un inmueble ilegal, ser conciente de los principios: de prudencia, anticipación... -Además el trabajo, lo he enfocado con la idea, que me sea útil como un criterio de razonamiento, para realizar cualquier tasación en el futuro, independiente del método necesario, del inmueble a tasar... 12.2-EN REFERENCIA A LA NORMATIVA ECO y EHA - Todos los ARTÍCULOS que aparecen en el trabajo, hacen REFERENCIA a la normativa ECO y EHA. -En referencia, al Art.61, aplicable a toda la extensión del informe y el certificado “todas las DECISIONES Y JUSTIFICACIONES deberán ser DESTACADAS”. -En referencia, el Art.8, toda notificación registral: nota simple, certificado registral. Debe ser expedida 3 meses antes de la fecha de tasación. Ha habido que RENOVAR la nota simple, a fin de realizar una tasación LEGAL. 12.3.-EN REFERENCIA especial a esta TASACIÓN “LOCAL” -La tasación valora el inmueble, no el negocio. Aún así, me gustaría indicar la reforma forzosa a realizar en el local, para que este negocio hostelero cumpla la normativa antitabaco. (Vedse plano de la reforma”15.Documentación anexa”). -Según la LEY estatal 28/2005, de 25 de diciembre; sobre lugares públicos y TABAQUISMO. El local tiene una superficie útil destinada al uso del público mayor a 100m2 Concretamente según registro tiene una superficie útil de uso público de 153.35m2. Por lo tanto, hace falta reformar eligiendo una de las siguientes medidas: A.-) Zona no fumadores > 100m2 y habilitar una Zona de fumadores <30% de la superficie total útil total - No deberá ser de obligado paso para los clientes no fumadores. -No podrán acceder los menores de 16 años.”Se contradice la ley, porque deniega la venta a menor de 18”. -Zona Señalizada. B.-) Separar ambientes de restaurante y bar, ambas zonas de fumadores< 100m2 Se ha elegido esta opción, por ser la menos afectiva a las apetencias de la clientela del local. Pero cuidado en cumplir las superficies que dicta la ley. (vedse plano de la reforma a realizar. 15.-”Documentación anexa”).
  • 61. Página LXI de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ -Comentar que la reforma del local ascienderán según opiniones a: A.-) Según el empresario de nuestro local “Cervecerías aragonesas 2”, José Márquez Paz NIF:G99098048. Los presupuestos ofertados variaban entre 6.000 y 10.000€, habría que destacar que estos presupuestos pueden variar del coste final de la reforma. B.-) Como curiosidad, pregunte a varias casas de reformas: Hogar Reforma, Hiper Reforma... Y en todas ellas, no me quisieron dar presupuesto orientativo, con el plano a escala y medida de alturas. Sólo se comprometían a confeccionarme el presupuesto, si visitaban el local y realizaban sus propias mediciones. No pudiéndolo conceder, claro esta, al no ser propio el local. Además si el ámbito de la tasación contempla la vía de los seguros: la entidad tasadora deberá revisar la tasación lo antes posible tras la reforma a fin de variar la base de la póliza del seguro. (Según al Art.65; los apartados de la tasación deberán tener presente el principio de proporcionalidad en función del tipo de inmueble y objeto de valoración real. Como el trabajo solicitado en la escuela , te solicita justificar, aumento el groso de algunos apartados).
  • 62. Página LXII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 13.-FECHA de EMISIÓN, CADUCIDAD, y FIRMAS 13.1.1.-FECHA de ÚLTIMA VISITA al INMUEBLE. 26 / 06 / 2008 13.12.-La FECHA de EMISIÓN ó TASACIÓN del INFORME. 07 / 08 / 2008 13.13.- FECHA CADUCIDAD INFORME. 07 / 02 /2009 Según el Art.62, 8,4 Fechas VALIDEZ Última Visita del inmueble Informe y certificado Certificado registral “3.-Documentación Necesaria” Revisión de la tasación (tras caducarse) por la misma entidad tasadora Características Dos meses antes de la fecha de emisión (Seis meses en terrenos y patrimonios). Seis meses después de la fecha de tasación. Tres meses antes de la fecha de emisión . Dos años después de la fecha de tasación (Tres en el ámbito de seguros privados). 13.2.-TÉCNICOS ESPECIALIZADOS que han INTERVENIDO directamente en la TASACIÓN. Representante de la entidad tasadora XXX Tasador NOELIA LECIÑENA LÓPEZ Estudiante Aparejador@ Analista NOELIA LECIÑENA LÓPEZ Estudiante Aparejador@ Según el Art. 63, 64 Firmas requeridas “Cuidadín, diferente en la tasación y certificado” Informe Certificado Representante de la entidad tasadora Representante de la entidad tasadora Tasador realiza informe Tasador realiza inspección visual (Si es diferente al del informe) Comentario personal: En la realidad, la mayoría de la valoraciones. Son medidas y realizadas por “un negro”, y firmadas por el técnico titulado.
  • 63. Página LXIII de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _
  • 64. Página LXIV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ 14.-DOCUMENTACIÓN ANEXA al INFORME 14.1.-DOCUMENTACIÓN CLASIFICADA por el Nº de EPÍGRAFE REFERENCIADO: 2.-Identificación y Localización -Notas Simples (antigua y revisada). -Documentación Catastral. -Superficie proyecto. 3.-Documentación utilizada -Seguro de daños decenal. -Certificado Administrador Comunidad sobre las Limitaciones de Uso. - El Contrato de arrendamiento. (Se integra en el epígrafe “10.-Datos y Cálculo de los valores técnicos”). -La facturación explotación económica. (Se integra en el epígrafe “10.-Datos y Cálculo de los valores técnicos”). 4.-Localidad y Entorno -Ocupación Laboral. -Población y su evolución. -Equipamiento y Servicio. -Aparcamiento. 6.-Descripción y Superficie de la Edificación -Plano Situación del Edificio. “Escala mínima debería ser de 1:2500” -Plano Emplazamiento del Edificio. “Escala mínima 1:500” -Plano distribución del cuerpo cierto. -Plano distribución del local. -Plan General Ordenación Urbana “en régimen de edificación Locales”. -Fotos del Local (integradas en el epígrafe). 7.-Descripción Urbanística -Plano calificación. -Plano clasificación. -Normativa. -Planeamiento A.2, (sólo debe cumplir el apartado de usos). 8.-Régimen de protección, tenencia y ocupación -Facturación de la explotación económica “Cálculo mediante módulos de hacienda, y asesoramiento de la cámara de comercio”. 10.-Datos y Cálculo de los Valores Técnicos -Plano situación “Testigos”. -El contrato de arrendamiento (Integrado en este epígrafe). -Tipos de actualización. -P.E.M. del colegio de arquitectos. -C.R. del ayuntamiento. -Justificación tipo gravamen. -Coste seguro decenal local. 11.-Valores de Tasación, Condicionantes y Advertencias - El Contrato de arrendamiento. (Se integra en el epígrafe “10.-Datos y Cálculo de los valores técnicos”). - Seguro de daños decenal. (Ya comentada en el epígrafe tres). 12.- Observaciones -Plano Distribución Local de la Reforma futura, a realizar para su”hipotetica” adecuación a la ley 28/2005 “Lugares públicos y Tabaco”.
  • 65. Página LXV de 65 APAREJADORES TASACIÓN LOCAL LECIÑENA. Noelia _ Nota.- Los epígrafes “no nombrados”, no requieren ni tienen Documentación Anexa. -Los datos marcados en verde, indican la documentación mínima solicitada por este epígrafe. El resto referencia a las justificaciones de la información que pide este trabajo “demostrar que sabéis realizar una tasación” y la documentación demandada por cada epígrafe en particular. Según Art.78, Documentación “mínima”anexa al informe. Se podrá integrar en los diferentes epígrafes, si mejora su lectura. En documentos extensos, adjuntar su parte más representativa. Gráfica No Gráfica -Plano a escala ó -Identificación registral “te indica título y cargas inmueble” croquis situación, emplazamiento -Y catastral “esta última obligatoria según ECO/03, finca rústica”. del inmueble. “esta última obligatoria según EHA/07, todo inmueble”. -Plano a escala ó croquis acotados “En edificios en proyecto; construcción y rehabilitación; De la distribución del inmueble. -Resumen de presupuesto de ejecución material. -Secciones y fotografías que describan las características del inmueble. “En edificios en construcción sujetos a protección pública; -Cédula de calificación. “En inmuebles arrendados”, -Copia del contrato de arrendamiento ó Título de la ocupación. -Certificado del propietario de la situación de ocupación, rentas vigentes y estado de pago, y de los gastos imputables durante el último año. “no obligatorio en el ámbito hipotecario”. -“En inmuebles ligados a una explotación económica”. Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años. (Según al Art.65; los apartados de la tasación deberán tener presente el principio de proporcionalidad en función del tipo de inmueble y objeto de valoración real. Como el trabajo solicitado en la escuela , te solicita justificar, aumento el groso de algunos apartados).