Mercato immobiliare turistico_Presentazione Fabio Tonello per Forum Scenari Immobiliari 2014

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L'intervento di Fabio Tonello, Antoitalia, presentato al Forum 2014 di Scenari Immobiliari a Santa Margherita Ligure il 13 settembre scorso

Una visione "allargata" del mercato immobiliare turistico italiano in una prospettiva di possibile ripresa del mercato che coniuga immobiliare, turismo ed economia

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Mercato immobiliare turistico_Presentazione Fabio Tonello per Forum Scenari Immobiliari 2014

  1. 1. IL MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO IN ITALIA Giornata di venerdì 13 settembre 2013 I MERCATI IMMOBILIARI NEL 2014. LE PROSPETTIVE PER TUTTI I COMPARTI Relatore: Fabio Tonello, Antoitalia ANTOITALIA | Via Fatebenefratelli 19 | 20121 Milano, MI, Italy | T +39 02 2901 3497 | F+39 02 6269 0421 | info@antoitalia.it | www.antoitalia.it V. 11.09. iii www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  2. 2. 2 Mercato immobiliare turistico Siamo in un mercato eccezionale www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  3. 3. Rilevazione dati: • Località di mare/montagna/lago • “Perimetri” diversi • Metodologie diverse • Località diverse • Etc. 3 Mercato immobiliare turistico: quale mercato? FIMAA: Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico MARE MONTAGNA FIAIP: Report Immobiliare Turistico NOMISMA: Monitoraggio Mercato Immobiliare Turistico LAGO ALTRI enti e istituti di ricerca… www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  4. 4. 4 Mercato immobiliare turistico: una visione "tradizionale" Diffusione territoriale del "mercato immobiliare turistico" sulla mappa d'Italia Aree in rosso MONTAGNA LAGO MARE www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  5. 5. 5 Mercato immobiliare turistico: una visione "allargata" Diffusione territoriale del "mercato immobiliare turistico" sulla mappa d'Italia Aree in rosso TUTTO IL TERRITORIO www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  6. 6. 6 Il mercato immobiliare turistico "allargato" Turismo in Italia = Non solo mare, montagna, lago Immobiliare turistico = Non solo mare, montagna, lago Città business Collina e campagna Città d'arte Golf Località termali Borghi www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  7. 7. Che cosa offre l'ITALIA (gli "attrattori") Patrimonio artistico, storico, architettonico, culturale, religioso: unico, ricco, numeroso, diffuso Città d'arte, centri storici, palazzi, monumenti, musei, siti archeologici, siti di interesse religioso, teatro, musica, letteratura, tradizioni… Patrimonio naturale: parchi, mare, montagna, laghi, isole, clima favorevole tutto l'anno.. Made in Italy/Shopping: moda, design, lusso, artigianato, marchi di culto, … Località iconiche: Venezia, Cortina, Capri, Portofino … Enogastronomia: cucine regionali, cuochi stellati, prodotti tipici e unici, varietà, cantine… ITALIA È UNICITÀ ECCELLENZA STORIA TRADIZIONE STILE INNOVAZIONE www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  8. 8. Il brand ITALIA per gli stranieri "Brand" ITALIA: una parola, un paese, una destinazione, uno stile di vita, un marchio Per numero di ricerche su Google a livello mondiale la parola "Italia" si posiziona al secondo posto, dopo Coca-Cola, tra i marchi, e al terzo posto, dopo USA e Cina, come destinazione turistica (www.eventreport.it 18/02/2013) ITALIAN WAY-OF-LIFE / ITALIAN STYLE / ITALIAN DREAM: UN "ATTRATTORE" IMMATERIALE DI GRANDE IMPATTO che funziona per il turismo e soprattutto per il mercato immobiliare turistico se si accompagna ad altri elementi/fattori positivi influenzanti le scelte www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  9. 9. 9 Turisti italiani Acquirenti/tenant italiani Turisti stranieri Acquirenti/tenant stranieri Il mercato immobiliare turistico "allargato" IL TARGET DI QUESTO MERCATO Varie e differenti motivazioni d'acquisto/scelta Esigenze diversificate e complesse Molti fattori di influenza sulle scelte Il prezzo è solo una delle variabili ! Il "prodotto" deve soddisfare tutte le variabili Diversificazione dell'offerta immobiliare Attrattori + fattori esterni DOVE AGIRE: www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  10. 10. Attrattori + fattori esterni I nostri "vicini", con un patrimonio artistico e naturale spesso non comparabile con l'Italia, attuano politiche/azioni private e pubbliche orientate a VALORIZZARE (= TUTELARE + RENDERE FRUIBILI E RAGGIUNGIBILI + FAR CONOSCERE E COMUNICARE) gli ATTRATTORI ESISTENTI, e a CREARE/SVILUPPARE NUOVI ATTRATTORI, con particolare attenzione al target dei turisti stranieri e dei cosiddetti turisti "emergenti" (Paesi BRICS: Brasile, Russia, India, Cina, Sudafrica) Francia, Spagna, Slovenia, Croazia, Svizzera, Marocco, Tunisia…. DARE AL TURISMO ITALIANO L'IMPORTANZA CHE DEVE AVERE COME "INDUSTRIA": IL TURISMO OGGI VALE IN ITALIA IL 10,3% DEL PIL, CON 161,2 MILIARDI DI EURO DI RICAVI PRODOTTI E 2,2 MILIONI DI OCCUPATI (mezzo milione in più della metalmeccanica, 23 volte la siderurgia…) MA POTREBBE RAGGIUNGERE IL 20% DEL PIL Italia www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  11. 11. VALORIZZARE significa "TUTELARE" gli attrattori esistenti 11 giugno 2013 3 luglio 2013www.ecoblog.it www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  12. 12. VALORIZZARE significa "RENDERE FRUIBILI" gli attrattori esistenti 23 giugno 20134 aprile 2013 www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  13. 13. VALORIZZARE significa "RENDERE RAGGIUNGIBILI" gli attrattori esistenti Baleari + Canarie Sup. totale 12.439 km2 Isole Canarie Isole Baleari Sicilia Superficie 25.711 km2 Un confronto: Canarie+Baleari vs. Sicilia* Canarie + Baleari • Oltre 500 voli settimanali da tutta Europa • 41 milioni di pernottamenti turistici nel 2011 Sicilia • Meno di 150 voli settimanali da tutta Europa • 3,5 milioni di pernottamenti turistici nel 2011 Rapporto 3 : 1 11 : 1 * Fonte: Turismo Italia 2020, a cura di Presidenza Consiglio Ministri e Ministero Affari Regionali Turismo e Sport (Piero Gnudi), 18 gennaio 2013 Azione 42 di Turismo Italia 2012 - Piano Strategico per lo sviluppo del turismo in Italia: "Rapido sviluppo di accordi con le compagnie aeree low cost per aumentare le tratte aeree verso destinazioni italiane dalle enormi potenzialità" www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  14. 14. VALORIZZARE significa "FAR CONOSCERE" e "COMUNICARE" "Pompei, l'allarme del New York Times…", Huffington Post Italia, 21/04/2013 (www.huffingtonpost.it) "La crisi italiana della spazzatura si trascina", Al Jazeera English, 21/02/2012 (www.aljazeera.com) "L'ultima minaccia ai tesori di Pompei: la burocrazia italiana", The New York Times, 21/04/2013 (www.nytimes.com) "Guerre di spazzatura a Napoli", Time, 2012 (www.time.com) "La mafia ha lasciato Napoli in rovina. Riuscirà a fare lo stesso con Pompei?", The Independent, 21/04/2013 (www.independent.co.uk) Questi titoli non durano solo un giorno o una settimana…Titoli, articoli, servizi fotografici e video rimangono sul web per anni, accessibili ovunque e da chiunque… www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  15. 15. CREARE / SVILUPPARE ulteriori attrattori • Golf • Casinò • Parchi a tema • Centri congressi - MICE • Aree, percorsi e strutture per attività ludico-sportive • "Sistema" strutturato di offerta museale, culturale, eventi (es. Torino città e dintorni) • Recupero mirato di aree dismesse / waterfront (es. Porto Antico e Acquario di Genova) • Città della scienza… www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  16. 16. Un esempio di attrattori diffusi sul territorio I 49 siti UNESCO in ItaliaL'Italia è la nazione che detiene il maggior numero di siti Patrimonio Mondiale dell'Umanità (49, di cui 44 culturali e 5 naturali) inclusi nella lista UNESCO, diffusi su tutto il territorio italiano. Fonte: http://www.unesco.it/cni/index.php/siti-italiani Fonte: http://www.unesco.it/cni/index.php/siti-italiani La lista del Patrimonio Mondiale dell'Umanità creata dall'UNESCO (Organizzazione delle Nazioni Unite per l'Educazione, la Scienza e la Cultura) include 981 siti che formano parte del patrimonio culturale e naturale, di cui 759 beni culturali, 193 naturali e 29 misti, presenti in 160 Paesi del mondo. Il 23/06/2013 è stato designato ufficialmente il 49° sito Unesco in Italia: le 12 ville e I 2 giardini medicei in Toscana www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  17. 17. ATTRATTORI + FATTORI ESTERNI: punti di attenzione per l'Italia • Quanti italiani e quanti stranieri sanno quanti e quali sono i siti italiani Patrimonio dell'Umanità? Quanto e come vengono "promossi" in Italia e all'estero? Che promozione e copertura mediatica ha avuto la designazione ufficiale – il 23 giugno scorso - del 49° sito Unesco in Italia (le ville e i giardini medicei in Toscana) ? • Che senso ha la promozione turistica di singole regioni italiane verso Paesi come Cina, India, Brasile? Occorre "comunicare", far conoscere, promuovere la destination "Italia"! • L'utilizzo del canale web da parte degli operatori turistici italiani (privati e pubblici) è ancora a livelli molto distanti rispetto a paesi come Francia, Spagna, USA e non è adeguato ai nuovi comportamenti dei turisti italiani e soprattutto stranieri • FATTORI ESTERNI: Burocrazia, norme e situazioni che disincentivano il turismo, in particolare straniero, e l'investimento immobiliare (fiscalità, limiti uso contante, trasporti,…) • Effetti dirompenti della diffusione di una immagine "negativa" o distorta dell'Italia all'estero mediante la comunicazione nei media www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  18. 18. Diversificazione dell'offerta immobiliare: FORME CONTRATTUALI alternative di compravendita o di "uso" dell'immobile Sviluppo di FORME CONTRATTUALI ALTERNATIVE PER LA "PROPRIETÀ IMMOBILIARE" TURISTICA (compravendita/uso)  FRACTIONAL OWNERSHIP  CONDOHOTEL / LUXURY SERVICED APARTMENTS  PRIVATE RESIDENCE CLUB, DESTINATION CLUB, VACATION CLUB  TIME SHARE • Necessità di una normativa-quadro a livello nazionale per disciplinare queste forme, spesso "ibride", nate nella contrattualistica immobiliare anglosassone di matrice statunitense • Imparare dagli errori (ad es: sviluppo e "declino" della multiproprietà in Italia) • Predisporre un business plan completo di progetto, dalla identificazione del target al processo di commercializzazione e marketing • Modelli adatti non solo per "mare, montagna, lago", ma anche per destinazioni "cittadine" • Necessità di arrivare a una maggiore "elasticità" da parte delle amministrazioni preposte, nel cambio di destinazione d'uso per immobili (es. alberghi, caserme, ex-conventi) obsoleti o dismessi 18 www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  19. 19. 19  SAN PIETRO ALL’ORTO 6, Milano (sanpietroallorto6.it) • Luxury Serviced Apartments con gestione • Vendita di unità in piena proprietà (individual ownership)  CASTELLO DI CASOLE, Casole d’Elsa (Siena) (castellodicasole.com) • Private Residence Club • Vendita di unità sia in fractional ownership sia in piena proprietà  PALAZZO TORNABUONI, Firenze (palazzotornabuoni.com) • Private Residence Club • Vendita di unità sia in fractional ownership sia in piena proprietà Alcuni esempi in Italia Castello di Casole - Casole d'Elsa (Siena) San Pietro all'Orto 6 - Milano Palazzo Tornabuoni - Firenze www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  20. 20. 20 Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (1/4) "Il 'sogno italiano' prospera ovunque nel mondo, tranne in Italia… La crisi è in tutto il mondo, l’Italia ha una soluzione a portata di mano: è nel turismo, nel lusso e nella moda." Tom Barrack CEO di Colony Capital • www.tg1.rai.it/dl/tg1/2010/rubriche/ContentItem-9b79c397-b248-4c03-a297-68b4b666e0a5.html, Speciale TG1, 08/09/2013, servizio di Barbara Carfagna • www.youtube.com/watch?v=pdBn6F52yxI (Canale TG1 sy youtube) www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  21. 21. 21 "La mentalità italiana dovrebbe cambiare, da un atteggiamento difensivo a uno d'attacco. L'Italia ha bisogno del lusso, e gli investimenti stranieri devono essere visti come opportunità, non come minaccia." Tom Barrack CEO di Colony Capital Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (2/4) • www.tg1.rai.it/dl/tg1/2010/rubriche/ContentItem-9b79c397-b248-4c03-a297-68b4b666e0a5.html, Speciale TG1, 08/09/2013, servizio di Barbara Carfagna • www.youtube.com/watch?v=pdBn6F52yxI (Canale TG1 sy youtube) www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  22. 22. 22 "Servirebbe un Ministro del Turismo che sia un 'dittatore', che abbia i giusti poteri di ispirare le persone per lanciarsi in varie attività nel mondo del turismo, sfruttando al massimo internet. La creazione di valore è nei giovani che convincono gli uomini della finanza e sopportano qualche politico." Tom Barrack CEO di Colony Capital Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (3/4) • www.tg1.rai.it/dl/tg1/2010/rubriche/ContentItem-9b79c397-b248-4c03-a297-68b4b666e0a5.html, Speciale TG1, 08/09/2013, servizio di Barbara Carfagna • www.youtube.com/watch?v=pdBn6F52yxI (Canale TG1 sy youtube) www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  23. 23. 23 "Gli italiani storicamente hanno imparato a convivere con un sistema molto, molto burocratizzato, in un Paese dove comandano i vecchi. Questa burocrazia ammazza le imprese e l'unico modo per sopravvivere è aggirare il sistema." Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (4/4) Tom Barrack CEO di Colony Capital • www.tg1.rai.it/dl/tg1/2010/rubriche/ContentItem-9b79c397-b248-4c03-a297-68b4b666e0a5.html, Speciale TG1, 08/09/2013, servizio di Barbara Carfagna • www.youtube.com/watch?v=pdBn6F52yxI (Canale TG1 sy youtube) www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  24. 24. 24 Prospettive per il 2014? www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  25. 25. 25 Cosa aspettarsi dal 2014 per l'immobiliare turistico (1/3) Siamo in un mercato "eccezionale" • Vision "allargata" del mercato immobiliare turistico (non solo "mare-montagna- lago") • Molte proprietà di pregio che sinora non erano disponibili stanno entrando sul mercato, creando opportunità uniche • La domanda per queste proprietà esiste e si può prevedere un interesse crescente, con possibilità di vendite degli immobili top • In questo tipo di mercato, aumenta l'interesse da parte della domanda straniera, sia da paesi più tradizionalmente legati all'Italia per l'immobiliare turistico (Germania, Svizzera) sia da altri paesi (Russia,….) • La situazione politica medio-orientale sposta non solo flussi turistici che prima si indirizzavano verso quelle mete, ma anche flussi di investimento immobiliare e di persone potenziali acquirenti immobiliari provenienti da quei paesi www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  26. 26. 26 Cosa aspettarsi dal 2014 per l'immobiliare turistico (2/3) L'alba della ripresa? • I fattori esogeni (crisi economica, incertezza politica, fisco, credit crunch, burocrazia, inefficienze infrastrutture di trasporto e servizi, …) difficilmente possono essere risolti a breve, ma va considerato che essi non influiscono tutti nella stessa misura sulle diverse tipologie di offerta e di domanda immobiliare • Domanda e offerta • Per prodotti "top di gamma" si prevede una domanda in crescita, con crescente attenzione da parte degli stranieri • Per prodotti meno appetibili, la domanda rimane statica, e più in generale la domanda "interna" continua a essere in una situazione di stagnazione • L'eccellenza mantiene il suo appeal (e il suo valore): località + location + immobile di eccellenza fanno incontrare domanda e offerta • L'invenduto di bassa qualità o in zone periferiche continua a trovare difficoltà di "collocamento": nell'immobiliare turistico, soprattutto nel caso di acquisto per uso personale, la componente emozionale è molto forte www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  27. 27. 27 Cosa aspettarsi dal 2014 per l'immobiliare turistico (3/3) Innovazione nell'offerta • Necessità di offrire prodotti "innovativi", dotati di servizi complementari all'immobile • Capacità di sviluppare un nuovo tipo di "offerta" (fractional, immobili con servizi complementari) e di saperla "vendere" in modo corretto per incrementare/intercettare la domanda sia straniera sia domestica (per il minor investimento richiesto) • Offerta adatta a un mercato immobiliare turistico "allargato" Locazione turistica • Mercato stabile, con prospettive di crescita: quota elevata e trend di incremento negli ultimi anni del numero di turisti italiani e esteri che scelgono la casa in affitto per le vacanze in Italia rispetto alla sistemazione alberghiera • Incremento presenze straniere (nell'estate 2013 per la prima volta la percentuale di presenze stranieri in albergo ha superato gli italiani) anche per la locazione, soprattutto se l'offerta è in grado di "modernizzarsi" (vedi sopra) www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  28. 28. 28 “Ho un sogno…” (Martin Luther King) Può darsi che non si sia responsabili per la situazione in cui ci si trova, ma lo si diventa se non si fa nulla per cambiarla. www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013
  29. 29. 29 UN RINASCIMENTO DEL TURISMO E DELL'IMMOBILIARE TURISTICO: UNA SPERANZA PER IL FUTURO DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO ? NOI VOGLIAMO CREDERCI… …che può realizzarsi Grazie per l’attenzione! Fabio Tonello fabio.tonello@antoitalia.it www.antoitalia.it Copyright Antoitalia 2013

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