• Share
  • Email
  • Embed
  • Like
  • Save
  • Private Content
Tips Terhebat Pakar Hartanah
 

Tips Terhebat Pakar Hartanah

on

  • 2,759 views

http://khairulnizam.biz/lulusloan Jika anda mahu beli rumah idaman atau mahu melabur dalam hartanah, ebook ini adalah untuk anda. Di dalamnya terdapat tips dan nasihat penting sebelum anda bertindak ...

http://khairulnizam.biz/lulusloan Jika anda mahu beli rumah idaman atau mahu melabur dalam hartanah, ebook ini adalah untuk anda. Di dalamnya terdapat tips dan nasihat penting sebelum anda bertindak untuk melaburkan wang anda. Pelaburan dalam hartanah melibatkan wang yang banyak, anda perlu bijak dalam membuat keputusan.

Statistics

Views

Total Views
2,759
Views on SlideShare
2,759
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
129
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

    Tips Terhebat Pakar Hartanah Tips Terhebat Pakar Hartanah Document Transcript

    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 1
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 2 PENAFIAN Penerbitan ebook ini mengandungi pandangan penulis dan kompilasi artikel dari pakar-pakar hartanah di Malaysia. Ia bertujuan membantu dan menyediakan maklumat berkenaan perkara yang dibincangkan. Ebook ini diberikankan dengan memahami penulis dan penerbit tidak terlibat dengan khidmat professional yang terkandung di dalam buku ini. Pembaca perlu mendapatkan khidmat nasihat daripada ahli professional sekiranya memerlukan bantuan. Penulis dan penerbit tidak bertanggungjawab ke atas mana-mana kerugian, kehilangan atau risiko yang ditanggung oleh perseorangan atau sebagainya, yang timbul akibat daripada penggunaan mana- mana kandungan ebook ini sama ada secara langsung ataupun tidak langsung. Anda boleh mengedarkan ebook ini secara percuma tanpa mengubah kandungan dan maklumat dalam ebook ini.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 3 KANDUNGAN 4 Strategi Peribadi Beli Rumah Pertama 4 6 Tips Penting Membeli Rumah Pertama 8 Tip Beli Rumah Idaman 12 Pertimbangan Semasa Membuat Pinjaman Perumahan 20 5 Rahsia Kaya Melalui Rumah Kediaman Sendiri 25 Pelaburan Hartanah – Tanya Hati Mati, Tanya Kalkulator Selamat 31 Teknik Melabur Gaya Jutawan Hartanah 38 Bumi Lot – Untung atau Rugi Besar? 44 Teknik Rumah Rosak – Rahsia Beli Rumah Bawah Harga Pasaran 47 Pelaburan Hartanah – Ibarat Kasih Bapa Kepada Anaknya 52 5 Tip Menghadapi Detik Mencabar Dalam Pelaburan Hartanah 55 3 Dosa Besar Pelaburan Hartanah – Rugi, Lebur, Kecewa 59 7 Keburukan Pelaburan Hartanah Yang Perlu Anda Tahu 62
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 4 4 Strategi Peribadi Beli Rumah Pertama Semua orang mengimpikan rumah untuk didiami tetapi hanya segelintir sahaja yang mampu menggapai impian tersebut. Ini disebabkan oleh masalah modal yang perlu disediakan walaupun hanya serendah 10% dari harga rumah dan lebih memburukkan lagi keadaan, harga rumah yang ditawarkan kini jauh melangkaui kemampuan kebanyakan dari kita. Cuba kita bayangkan jumlah modal 10% yang perlu kita keluarkan bagi sebuah rumah teres 2 tingkat di sekitar Lembah Kelang, yang harganya rata-rata di dalam lingkungan RM300,000.00 ke atas. Sekurang-kurangnya kita perlu ada RM30,000.00 bagi meneruskan proses jual beli tersebut, dan ianya masih belum dapat menyempurnakan transaksi tersebut tanpa penggunaan peguam yang hadir dengan kosnya sekali. Jadi, apakah jalan terbaik bagi penyediaan modal agar rumah yang diimpikan dapat kita miliki? Berikut merupakan kisah lampau saya tentang bagaimana saya mengumpul modal di dalam merealisasikan impian saya memiliki rumah teres 2 tingkat di Bandaraya Shah Alam, dan ianya sebenarnya bermula dari pembelian sebuah apartment sahaja.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 5 4 Strategi Beli Rumah Pertama #1 – Kuasa Simpanan Wang Simpanan merupakan salah satu cara saya mengumpulkan modal permulaan saya. Jumlah simpanan serendah RM150.00 yang saya simpan seawal bulan pertama saya bekerja, telah memungkinkan saya menyediakan ½ dari jumlah pendahuluan bagi apartment pertama saya yang ketika itu berharga RM59,800.00. Jadi seawal usia 24 tahun saya telah pun memiliki rumah sendiri yang sememangnya menjadi impian saya ketika mula bekerja dahulu. Tetapi bagaimana pula saya mendapatkan baki separuh lagi pendahuluan saya itu? #2 – Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) Setelah RM2,700.00 berjaya saya kumpul menerusi simpanan bulanan saya, maka baki selebihnya pula telah saya perolehi dari caruman Akaun 2 Caruman KWSP saya yang ketika itu baru mencecah RM2,659.29.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 6 Alhamdulillah, hasil dari kombinasi dua angka tersebut telah melayakkan saya menyediakan jumlah 10% pendahuluan (RM5,980.00) buat pemaju. Namun yang menjadi kerunsingan saya ketika itu ialah kos guaman yang perlu saya segerakan, bagi membolehkan pihak peguam meneruskan transaksi jualbeli saya itu? #3 – Pinjaman Keluarga Alhamdulillah, keluarga saya telah memberikan sokongan mereka dengan meminjamkan sejumlah RM2,000.00 bagi menampung kos guaman tersebut, dan saya boleh disifatkan bernasib baik kerana kos penyediaan Perjanjian Jual Beli (S&P) pada ketika itu disediakan secara percuma oleh pihak pemaju. Akhirnya dari ketiga-tiga sumber di atas telah memungkinkan saya memiliki rumah pada usia yang masih muda yang kemudiannya telah saya jadikan sebagai ‘ibu rumah’ kepada pengumpulan modal rumah idaman saya. #4 – Pembiayaan Semula (Refinancing) Apartment yang dibeli pada harga hampir RM60,000.00 kemudiannya telah saya biayai semula bagi mendapatkan lebihan modal, untuk saya membeli rumah-rumah berikutnya.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 7 Cara yang sama (biayai semula) juga telah saya gunakan terhadap rumah-rumah tersebut, untuk menambahkan lagi jumlah modal bagi pembelian rumah teres idaman saya. Hasilnya, menerusi pengumpulan modal daripada pembiayaan semula, pendapatan pasif dari sewa rumah-rumah saya dan penambahan semula Akaun 2 Caruman KWSP saya, telah membolehkan jumlah sebesar RM40,000.00 saya perolehi untuk modal rumah teres idaman saya itu. Jadi, dengan rentetan kisah saya diharap ianya dapat membuka mata pembaca majalah ini yang menghadapi kesulitan di dalam penyediaan modal pembelian rumah anda. Dari Kecil Menjadi Besar Apa yang ingin saya perkatakan ialah mulakan langkah anda dengan pembelian rumah berskala kecil dahulu, sebelum mengakhirinya dengan pembelian rumah impian anda. Seperti mana saya yang akhirnya telah mampu memiliki rumah teres 2 tingkat beralamatkan Bandaraya Shah Alam, melalui hasil pengumpulan modal selama 8 tahun.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 8 6 Tips Penting Membeli Rumah Pertama 1. Membeli rumah buat kali pertama adalah satu saat terindah pada diri kita. Ketika itu mungkin anda mencari dan menunggu harga hartanah jatuh keparas yang rendah sebelum kadar faedah pinjaman bank mula kembali naik dan sekaligus memusnahkan impian anda untuk membuat pinjaman. Bagaimana memilih pinjaman? bergantung pada saiz deposit yang anda peruntukkan. Jika cukup besar saiz deposit anda maka boleh la anda memilih kadar pinjaman tetap (fixed rate) semasa kadar faedah kita sedang rendah. Jika deposit anda kurang, nasihat saya pergi ke pinjaman mengikut BLR. Kenapa? Kepada pendeposit besar. Tindakan ini menunjukkan mereka benar-benar ingin tinggal dirumah tersebut buat tempoh masa yang lama. kebanyakkan pelabur amat suka memilih pakej BLR untuk pinjaman hartanah mereka. Tetapi ini tidak bermakna semua orang yang ambil BLR adalah pelabur, mungkin buat masa ini belum cukup deposit, tetapi tidak mengapa perlahan-lahan lah. 2. Buat kali pertama, mungkin anda rasakan anda mampu dan gaji anda tinggi, tetapi pihak bank tidak pula meluluskan permohonan pinjaman anda. kenapa? ini lah sebabnya, mungkin dokumen anda tidak cukup kuat dan anda terlalu muda untuk membuat komitmen yang tinggi pada hemat bank.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 9 Jadi apa patut saya buat? Okay, anda sebenarnya boleh berbincang dengan pihak bank untuk meletakkan nama ibubapa sebagai penjamin jika pinjaman yang dibuat melebihi dari kemampuan. Memaksimakan pinjaman agar bayaran bulanan anda menjadi rendah dan tidak membebankan adalah matlamatnya. Oleh disebabkan itu anda memerlukan nama ibu atau bapa sebagai penama kedua didalam perjanjian pinjaman anda. Adakah ibubapa mahu menjadi penjamin untuk anak? belum cuba belum tahu. Sebenarnya anda tidak keseorangan apabila membuat keputusan membeli rumah, Jadi berbincang lah dengan keluarga anda. 3. Daftar dengan engin carian hartanah seperti iproperty, thinkproperty atau drumah. Jika anda mula menjumpai hartanah yang diminati cepat-cepat menghubungi penjual tersebut. Jangan lupa untuk menggunakan carian Google, mungkin anda boleh perolehi sesuatu dari sana. 4. Pembeli rumah kali pertama kebanyakkanya menjangkakan untuk membayar deposit sekurang-kurangnya RM20,000. Mula kan berjimat cermat sekurang-kurang RM300 setiap bulan. Jika anda berumur 23 tahun, apabila umur anda 28 tahun anda telah mempunyai simpanan sebanyak RM25 ribu lebih untuk dijadikan sebagai deposit rumah. itu lah masa terbaik untuk beli rumah. 5. Ada beberapa skim kerajaan oleh Kementerian Perumahan Malaysia yang dikenali sebagai projek rumah kos rendah. Rumah kos rendah diwajibkan kepada pemaju perumahan yang membangunkan
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 10 sesuatu bandar baru. Jadi setiap rumah kos rendah disubsidi oleh kerajaan dan harga jualan berdasarkan kos pembinaan sahaja. Untuk pengetahuan anda, kebanyakkan pemaju tidak berminat untuk membina rumah kos rendah yang mana keuntungannya amat sedikit malah sesetengah projek tidak langsung meguntungkan pemaju. Jadi rumah kos rendah adalah satu projek perumahan yang mesti diambil kesempatan kepada pembeli rumah buat kali pertama. Kebanyakkan harga rumah kos rendah didalam linkunggan RM42,000. Nasihat saya, sebelum anda membeli rumah berharga RM100,000 keatas beli dahulu rumah kos rendah ini dan jadikan sebagai pelaburan. Kerana apabila anda telah membeli rumah RM100,000 keatas anda tidak layak lagi membeli rumah kos rendah tersebut. Sebagai contoh pada tahun 2004 anda membeli rumah kos rendah berharga RM42,000 dan setelah 5 tahun, nilaihartanah kos rendah ini telah menjadi RM86,0000. Setelah itu barulah anda merancang untuk menjualkannya. Satu lagi, anda tahu tak? sewa rumah kos rendah di bandar sentul kini adalah RM1200 sebulan. Berbanding hanya RM200 bayaran pinjaman perumahan yang dibayar setiap bulan oleh pembeli. Ape kelas rumah kos rendah? Tidak apa lah, kepada mereka yang berminat sila lah. 6. Terakhir, Semak bajet anda. Walau pun kadar pinjaman telah jatuh ketahap rendah, apa yang turun tetap akan naik. Jika boleh jarakkan bayaran bulanan hanya 30% dari gaji kasar anda. Sebelum anda membeli rumah, semak dahulu kos-kos tambahan lain seperti duti setem, yuran penilaian, hiasan dan ubahsuai, penyenggaraan, insurans, bil utiliti, dan penggangkutan. Tanya si tukang jual tu, ada
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 11 apa-apa kos tersembunyi? Kekadang kos-kos tersembunyilah yang banyak buat kita sakit hati. Pada hemat saya, adalah lebih baik jika anda membuat semakan pendapatan dengan pihak bank dahulu. Semak CCRIS, CTOS dan mana- mana yang berkenaan. Setelah itu barulah adna mencari hartanah yang sesuai dengan bajet anda. Selepas pasaran hartanah melonjak, kebiasaannya harga hartanah akan menurun dari paras semasa ke bawah dan ia diperbetulkan secara automatic oleh kebanyakkan peserta industri. {Mungkin anda tidak perlu terlalu mengharap yang mana harga rumah akan jatuh sehingga 20%}. Bagi saya ia seperti harapan palsu dan nampak tidak realistik didalam keadaan pasaran hartanah di Malaysia. Cuma, didalam situasi sekarang, jika anda ingin membeli rumah dari pemaju, pastikan dahulu pemaju yang benar-benar kukuh. Kebanyakkan pemaju yang teguh mereka membina satu bandar atau dikenali sebagai township. Ini berbeza dengan pemaju yang hanya membina satu taman perumahan. Saya tidak mengatakan pemaju taman perumahan tidak kukuh, bukan semua begitu. Tetapi berhati-hati lah jika berlaku sesuatu anda seorang sahaja yang menanggungnya bukan pemaju. Berbanding dengan pemaju yang membina sebuah bandar mereka kebiasaannya telah membinanya didalam 15-10 tahun. Jadi anda boleh melihat rekod baik pemaju. Tanyalah rakan-rakan yang tinggal didalam kawasan bandar tersebut, adakah rekod pemaju bersih, tiada masalah kewangan, syarikat besar, hasil kemasan rumah berkualiti tinggi dan yang penting suasana sesuatu bandar tersebut.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 12 Tip Beli Rumah Idaman Seseorang perlulah bersedia dari segi kewangan jika ingin membeli rumah. Bagaimana kita hendak menentukan sama ada kita sudah bersedia membeli rumah? Apakah ada strategi kewangan yang perlu diamalkan? Membeli rumah adalah antara perkara penting dalam hidup. Lazimnya, individu membeli rumah apabila usianya mencecah 30 tahun. Pada peringkat usia ini, mereka biasanya sudah berumahtangga dan mempunyai anak. Sehubungan itu, mereka harus mencari rumah sendiri untuk keluarga. Apabila bercadang membeli rumah, pertama sekali, seseorang mestilah mempunyai pekerjaan dan pendapatan tetap. Jika mengusahakan perniagaan, mereka perlu pastikan pendapatan bulanan stabil. Ini kerana dalam soal pembelian rumah, hanya segelintir individu saja mampu membayar secara tunai manakala selebihnya memerlukan pinjaman dari bank.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 13 Tip beli rumah pertama Banyak yang perlu difikirkan sebelum membeli rumah idaman anda. Kemudian, perlu dipastikan anda mempunyai wang tunai mencukupi. Sebagai contoh, jika pendapatan anda sekitar RM3,000, anda mesti mampu memperuntukkan satu pertiga daripadanya untuk bayaran balik secara bulanan bagi pinjaman yang dibuat. Selain itu, wang juga mestilah cukup untuk bayaran pendahuluan rumah yang lazimnya dikira pada kadar minimum lima peratus daripada harga rumah. Perlu diingatkan, bukan aspek kewangan saja perlu diambil kira, persediaan dari sudut psikologi juga harus difikirkan. Apabila membeli rumah, bayaran balik pinjaman setiap bulan perlu menjadi keutamaan manakala perbelanjaan lain yang tidak penting hendaklah dikurangkan. Dalam kelembapan ekonomi sekarang, apakah wajar seseorang membeli rumah? Adakah lebih elok menyimpan wang terlebih dulu atau beli saja sekarang? Ia bergantung kepada kedudukan seseorang. Sesetengah individu, pada usia sekitar 30 tahun pun masih tinggal di rumah ibu bapa, jadi keperluan untuk membeli rumah sendiri tidak begitu dirasakan.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 14 Soal beli sekarang atau tidak, tiada piawaian tetap dalam menentukannya. Kesan kelembapan ekonomi akan dapat dilihat dengan ketara di Malaysia mungkin dalam tempoh terdekat. Ramai yang akan kehilangan pekerjaan atau mungkin berada dalam ketidaktentuan berhubung kedudukan pekerjaan mereka. Ada kemungkinan juga harga pasaran rumah turun. Namun, lebih baik kita membuat pemerhatian terlebih dulu hingga pertengahan tahun untuk melihat sama ada penurunan harga rumah akan berlaku sebelum kita membuat keputusan. Nasihat profesional dari pihak yang arif mengenai hartanah juga langkah bijak sebelum membuat keputusan. Apakah jenis maklumat berhubung rumah dan pemaju perumahan yang perlu diselidik pembeli terlebih dulu? Sebelum membeli rumah, beberapa aspek perlu dilihat. Antaranya, kualiti fizikal rumah. Ini dilihat melalui pelan atau rumah contoh jika rumah itu belum siap. Kemudian, anda perlu lihat aspek lokasi dan kejiranannya sama ada ia, memenuhi kehendak atau dilengkapi kemudahan asas seperti kedai, sekolah, klinik selain dihubungi jalan raya dan pengangkutan. Semak juga status pegangan pajakan atau bebas. Jika pajakan, periksa berapa tahun lagi tempoh ia berakhir. Aspek lain yang perlu diambil kira adalah peningkatan nilai modal (capital value appreciation) serta
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 15 pelaburan – sama ada rumah itu mudah dijual semula atau disewakan serta perkhidmatan selepas jualan. Apakah tip pembelian rumah yang betul? Ramai menyatakan lokasi sebagai aspek terpenting. Bagaimana lokasi mempengaruhi harga dan nilai sesebuah rumah? Ya, lokasi sesebuah projek perumahan memberi impak kepada harga dan nilai hartanah. Sebagai tambahan kepada aspek lokasi, kualiti kejiranan seperti kadar jenayah dan keselamatan kawasan, kemudahan asas dan persekitaran berkait rapat. Rumah di lokasi yang memiliki semua kualiti ini dianggap rumah bernilai, mempunyai prospek peningkatan nilai modal dan harganya juga tentu lebih tinggi berbanding rumah lain. Contohnya, di Kuala Lumpur, kita dapat lihat perbezaan harga rumah yang agak ketara di Bangsar dan Sri Hartamas dengan kawasan yang terletak di pinggir bandar. Bagaimana kita boleh tahu nilai rumah idaman berbaloi dengan harga ditawarkan? Ada dua sebab utama mengapa orang membeli rumah, Pertama, untuk didiami dan kedua, untuk tujuan pelaburan. Jika tujuannya untuk didiami, semua aspek kualiti yang dihuraikan sebelum ini seperti lokasi, kemudahan, kejiranan, jenis rumah, prospek nilai jual semula yang baik boleh menentukan sama ada harganya berbaloi atau tidak.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 16 Jika seseorang membeli rumah untuk tujuan pelaburan, lihat pada aspek seperti pulangan sewaan serta analisis dari beberapa senario berbeza. Dalam soal ini, kita boleh membandingkan rumah di kawasan urban di Selangor dan lokasi sama tetapi di Kelantan. Harga kedua-dua rumah ini tidak banyak berbeza tapi pulangan yang diperoleh jika rumah ini disewakan, tentu lebih tinggi bagi rumah di Selangor berbanding Kelantan. Mana lebih baik, pegangan pajakan (leasehold) atau pegangan bebas (freehold)? Bagi kebanyakan pembeli, rumah yang dibeli adalah untuk selama- lamanya. Dalam hal ini, pegangan bebas tentu menjadi pilihan yang lebih baik. Bagi pegangan pajakan pula, pembeli memiliki rumah terbabit untuk suatu tempoh waktu saja. Di Malaysia, pegangan pajakan adalah bagi tempoh 99 tahun. Jika anda membeli rumah dari orang lain, bermakna tempoh pegangan pajakan kurang dari 99 tahun. Kebanyakan rumah yang dijual sekarang ini dalam kategori pegangan pajakan. Pegangan pajakan yang lebih lama adalah lebih baik. Kadangkala, seseorang terpaksa memilih rumah pegangan pajakan kerana tidak mempunyai pilihan.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 17 Kepada mereka, saya nasihatkan elak daripada membeli rumah yang pegangan pajakannya kurang 80 tahun. Satu lagi yang ramai tidak tahu, pemilik rumah boleh memanjangkan tempoh pegangan pajakan rumah. Cuma, prosesnya memakan masa dan memerlukan bayaran tambahan. Selain itu, anda perlu membuat permohonan dari pihak berkuasa. Bagaimana kita boleh menyelidik rekod pemaju? Sejarah projek perumahan yang dikendalikan pemaju, tempoh persiapan dan penyerahan, kualiti dan khidmat selepas jualan boleh dirujuk daripada Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (NHBA) dan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan atau pencarian di internet. Untuk lebih yakin, semak dengan Bursa Malaysia sama ada pemaju tersenarai. Pembeli juga disaran menyemak sama ada pemaju memiliki lesen pemaju yang sah bagi mengelak menjadi mangsa penipuan. Anda juga boleh bertanya daripada pembeli lain atau mereka yang sudah membeli serta mendiami kawasan perumahan sama. Aliran membeli rumah lelong semakin popular sekarang. Adakah wajar membeli rumah melalui kaedah ini? Apakah ia ada kesan baik atau buruk?
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 18 Di Malaysia, lelong rumah dianggap tidak begitu baik. Rumah yang dilelong dilihat sebagai aset yang ingin dilepaskan dan tidak baik. Namun, lelongan rumah di Australia dan Amerika Syarikat (AS) misalnya, dianggap sebagai kaedah penjualan hartanah terbaik serta popular. Di negara ini, persepsi utama terhadap rumah lelong ialah sebagai jualan penutupan (foreclosure) atau terpaksa kerana pembeli gagal membayar semula pinjaman rumah. Lelongan semakin terkenal di Malaysia, mungkin kerana semakin banyak rumah yang dilelong bank. Antara kelebihan lelongan rumah ialah tunai yang cepat, tarikh penutupan yang tepat dan tiada rundingan yang memakan masa panjang. Antara kekurangannya pula, wujudnya masalah tersembunyi jika rumah yang dilelong tidak diperiksa dengan teliti, masalah hak milik yang tidak jelas serta masalah lain seperti hutang atau cukai tertunggak. Namun, tidak salah membeli rumah lelong, cuma perlu diselidik jika ada masalah yang mungkin menyusahkan kerana kadangkala rumah yang dilelong dibiarkan tanpa penghuni bagi tempoh lama. Jadi, jika anda ingin membeli rumah lelong dan membayar jumlah tertentu, anda mungkin perlu menambah lagi bajet membaiki kerosakan rumah. Sesetengah individu suka membeli dan menjual semula rumah selepas sesuatu tempoh singkat. Apakah ini memberi kesan kepada pembeli tulen?
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 19 Tindakan membeli dan menjual semula rumah yang dimaksudkan ini sebenarnya mempunyai kebaikan. Ini kerana ia membuatkan pasaran menjadi lebih aktif seterusnya membuatkan ekonomi lebih baik. Mungkin ada yang melihatnya sebagai tindakan spekulasi. Namun spekulasi itu sebenarnya sebahagian daripada asas perniagaan hartanah. Kalau tiada spekulasi, pasaran hartanah tidak berkembang. Maka, kebaikannya, ia mewujudkan pasaran tadahan dan permintaan yang lebih baik selain memberi hasil lebih baik kepada kerajaan. Kesan tidak baik pula berlaku apabila ia berleluasa. Ini tidak bagus untuk pasaran. Golongan spekulator ini membeli sesuatu rumah bukan untuk didiami tapi untuk meraih keuntungan dengan menjualnya semula dalam tempoh singkat. Spekulasi yang terlalu banyak akan mewujudkan nilai tiruan dalam pasaran. Kesan kepada pembeli tulen pula, mereka perlu memenuhi kehendak yang ditetapkan penjual atau spekulator untuk memiliki rumah idaman. Ini bermakna, kuasa tawar-menawar akan berkurangan.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 20 Pertimbangan Semasa Membuat Pinjaman Perumahan Bank manakah yang menyediakan pakej perumahan (housing loan/mortgage) paling menarik? Adakah pakej Islamik lagi elok jika dibandingkan dengan pakej pinjaman konvensional? Bagaimana pula dengan kadar faedah (interest rate) yang ditawarkan oleh setiap bank? Istilah menarik untuk pinjaman perumahan adalah sangat subjektif dan secara keseluruhannya bergantung kepada objektif dan kemampuan bakal pembeli hartanah terbabit. Sebenarnya, tiada satu pun pakej pinjaman perumahan yang boleh memenuhi semua kehendak pelabur. Setiap pakej mempunyai keistimewaan dan kekurangan masing-masing (plus & minus point) bergantung kepada objektif bakal pelabur. Elemen-elemen utama yang perlu diutamakan dalam memilih pakej pinjaman perumahan ialah: *Kadar faedah (Interest Rate) *Biasanya, setiap bank menawarkan pakej BLR-XXX%. BLR (Base Lending Rate) bermaksud Kadar Pinjaman Asas (KPA), iaitu kadar faedah yang dikenakan oleh setiap bank. Kadar ini berbeza-beza di antara bank kerana kadar ini bergantung kepada kadar OPR (Overnight Policy Rate) yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Pada masa kini, BLR untuk setiap bank berada pada julat 6.30%.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 21 Sebagai pelabur yang bijak, kadar BLR untuk setiap bank patut disemak terlebih dahulu dan seterusnya menilai pakej pinjaman yang ditawarkan. Semakin rendah kadar faedah, maka jumlah faedah yang perlu dibayar sepanjang tempoh pinjaman akan menjadi lebih sedikit. Contohnya, jika Bank A menawarkan pakej BLR-1.7% manakala Bank B pula menawarkan pinjaman pada kadar BLR-2.2%, bayaran ansuran masing-masing ialah RM 923 dan RM 870, bagi rumah yang bernilai RM200 000 dengan bayaran pendahuluan sebanyak RM20 000. Hal ini menujukkan keuntungan sebanyak RM53 setiap bulan jika pelabur tersebut memilih pakej dari Bank B. Bagi pakej perumahan Islamik, kadar faedah akan ditetapkan (capped) pada 10% maksimum walaupun BLR bank terbabit meningkat sehingga 13%. Kebanyakan bank-bank utama seperti Maybank, CIMB dan Public Bank menawarkan pakej Islamik seperti ini. Bagi pelabur yang berminat pada kadar faedah tetap (fixed rate dan tidak bergantung kepada BLR semasa), pelabur boleh memilih ING kerana syarikat ini menawarkan kadar serendah 4.85% sepanjang tempoh pinjaman. *Margin pinjaman (Margin of Financing) *Margin pinjaman ini bermaksud jumlah yang akan dipinjamkan oleh bank kepada pembeli. Sebagai contoh, jika bank menawarkan pakej MOF pada 90% untuk hartanah bernilai RM200 000, ini bermakna 90% daripada harga hartanah terbabit iaitu RM180 000 akan dibayar oleh bank. Baki 10% atau RM20 000 perlu dibayar sendiri oleh pembeli sebagai bayaran pendahuluan.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 22 Oleh yang demikian, pakej pinjaman yang menawarkan MOF yang tinggi (biasanya 90%) perlu diutamakan jika pembeli tidak ingin mengeluarkan wang tunai dengan terlalu banyak. Kadang-kadang, bank akan menurunkan nilai MOF untuk sesuatu pinjaman jika rumah itu mempunyai potensi pelaburan yang rendah seperti kawasan tersebut mudah berlaku banjir, rumah yang rosak teruk atau jangka pajakan (leasehold) hampir tamat. *Tempoh pinjaman (Loan Tenure) *Tempoh pinjaman merupakan antara faktor yang penting kepada pelabur muda ataupun yang berusia. Hal ini kerana bagi setiap pakej pinjaman perumahan, tempoh pinjaman yang ditawarkan bergantung kepada usia pelabur terbabit. Sebagai contoh, Affin Bank menawarkan pakej pinjaman yang mempunyai tempoh maksimum 45 tahun atau umur peminjam mencapai 75 tahun. Jadi, jika pelabur terbabit berusia 25 tahun, beliau boleh memohon pinjaman maksimum 45 tahun. Sebaliknya, jika pelabur tersebut berumur 50 tahun dan ingin membuat pinjaman daripada Affin Bank, tempoh maksimum yang diberikan hanyalah 25 tahun sahaja (bukan 45 tahun) kerana dalam tempoh itu, umur beliau telah mencapai 75 tahun. Walaubagaimanapun, tempoh pinjaman ini amat bergantung pada objektif pelabur terbabit seperti berikut: --Jika pelabur terbabit ingin menyelesaikan pinjaman secepat mungkin, pelabur terbabit dinasihatkan membuat pinjaman yang mempunyai tempoh yang singkat (seperti 25 tahun) tetapi bergantung juga kepada kemampuan untuk membayar ansuran bulanan.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 23 Hal ini kerana tempoh yang singkat akan menyebabkan ansuran bulanan menjadi tinggi dan di luar kemampuan pelabur. Kaedah ini biasanya dipilih oleh pelabur yang tidak suka berhutang atau membeli rumah tersebut untuk kegunaan sendiri. --Sebaliknya, jika pelabur terbabit ingin menjadikan rumah itu sebagai rumah sewa, tempoh pinjaman yang lebih lama seharusnya dipilih. Hal ini kerana penyewa hartanah tersebut seolah-olah menjadi pembayar tetap untuk ansuran bulanan rumah itu dan keuntungan bulanan daripada bayaran sewa dapat dinikmati oleh pelabur. *Tempoh Lock-in (Lock-in Period) *Biasanya, tempoh lock-in yang ditetapkan oleh bank-bank tempatan ialah 3 atau 5 tahun. Apakah impak tempoh lock-in kepada pinjaman perumahan? Maksudnya ialah bayaran penalti akan dikenakan kepada peminjam jika peminjam terbabit menyelesaikan pinjaman (loan settlement) tersebut sebelum tamatnya tempoh ini. Contohnya, bagi pinjaman perumahan Maybank, penalti sebanyak 3.5% daripada jumlah pinjaman akan dikenakan jika peminjam tersebut menjual rumahnya dalam masa 5 tahun.Oleh yang demikian, jika pelabur ingin membeli hartanah dan menjualkannya dalam masa terdekat (property flipping), tempoh lock-in yang singkat atau kadar penalti yang rendah perlulah diutamakan supaya untung penjualan hartanah terbabit dapat ditingkatkan.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 24 Berdasarkan elemen-elemen ini, bakal pelabur perlulah membuat soal selidik terlebih dahulu tentang kelebihan dan kekurangan setiap pakej pinjaman yang ditawarkan oleh bank-bank tempatan atau institusi- institusi kewangan. Carta di bawah turut diselitkan untuk dijadikan rujukan utama bakal pelabur dalam membuat pemilihan pinjaman perumahan. Kemudian, pilihlah pakej pinjaman yang terbaik bergantung kepada objektif pelaburan dan kemampuan kita.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 25 5 Rahsia Kaya Melalui Rumah Kediaman Sendiri Beza Rumah Sendiri & Rumah Pelaburan Memang cara memilih rumah untuk tinggal sendiri dan untuk pelaburan sangat berbeza. Ini kerana, bagi rumah yang dibeli untuk didiami, faktor kelesaaan diri sendiri dan keluarga adalah menjadi keutamaan. Rumah Keluarga dan Rumah Pelaburan Berbanding rumah yang dibeli bagi tujuan pelaburan, citarasa peribadi harus ditolak ke tepi. Yang penting nilai pasaran, kadar permintaan dan lokasi yang strategi yang harus diambil kira. Dalam erti kata lain, citarasa pelanggan kita iaitu bakal penyewa atau bakal pembeli seterusnya yang merupakan faktor terpenting untuk diambil perhatian. Jika kita sangat suka pintu utama berbentuk separa bulat, misalnya, belum tentu lagi pintu itu bakal menarik minat bakal penyewa yang boleh memberikan kita aliran wang positif. Namun bagaimana jika kita berhasrat untuk menjadi kaya melalui pembelian rumah yang didiami sendiri? Adakah rumah yang didiami sendiri adalah satu liabiliti semata-mata?
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 26 Ini tidak mustahil kerana rumah yang anda beli untuk didiami tetap sebuah hartanah yang mempunyai nilai pasaran. Cuma, anda perlu memaksimakan nilai pasaran rumah tersebut. Antaranya melalui tips berikut: 5 Rahsia Kaya Dengan Rumah Sendiri #1 – Beli Rumah Bertanah Rumah yang bertanah adalah rumah yang dibina terus di atas tanah seperti rumah teres, semi-D, rumah kluster atau banglo. Rumah begini mempunyai kenaikan modal yang jauh lebih tinggi berbanding hartanah strata seperti kondominium, apartment atau rumah flat kerana kenaikan nilai tanah itu sendiri. Apatah lagi jika tanah untuk pembangunan di sesuatu kawasan itu menjadi semakin terhad, maka nilai pasaran tanah tersebut akan menjadi semakin tinggi. #2 – Beli Rumah Di Lokasi Strategik Semasa memilih lokasi, anda perlu memastikan hartanah yang dibeli tidak semata-mata bersifat ‘syok sendiri’. Tetapi juga mempunyai kriteria yang dicari-cari oleh orang lain.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 27 Rumah yang berhampiran dengan tempat kerja seperti bandar, kolej atau universiti atau bangunan kerajaan dapat menjimatkan perbelanjaan petrol dan tol, selain menjimatkan masa ke tempat kerja. Selain itu, rumah yang berhampiran dengan pasaraya, sekolah dan kemudahan asas yang lain turut dicari oleh pembeli yang lain. Tidak semua orang sanggup tinggal di sebuah banglo indah di pinggir bandar, tetapi memerlukan penghuninya menaiki kenderaan sejauh 8 hingga 10 kilometer semata-mata untuk membeli garam atau gula di rumah yang kehabisan. Lokasi begini lebih selesa untuk didiami. Ini menarik minat pembeli lain untuk turut membeli di kawasan atau taman perumahan tersebut. Bila adanya lebihan permintaan dari penawaran di kawasan yang sama, harga akan meningkat dengan sendirinya. #3 – Beli Di Lokasi Pembangunan Bandar Umum pembeli rumah mempunyai bajet yang terhad. Jadi, mereka membeli rumah yang berada di pinggiran bandar utama memandangkan harganya yang masih berpatutan. Contohnya trend terkini, ramai rakyat Malaysia suka membeli rumah bertanah di lokasi seperti Semenyih, Nilai, Senawang, Dengkil, Salak Tinggi, Rawang, Sungai Buloh, Pajam.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 28 Namun, jika anda ingin kaya melalui rumah yang anda diami sendiri, sebaiknya beli di kawasan yang berada di dalam arah pembangunan bandar. Kawasan begini adalah kawasan yang sedang mengalami pembangunan dan akan menjadi bandar utama satu masa nanti. Ini kerana nilai pasaran rumah di lokasi begini akan meningkat dengan cepat seiring dengan pembangunan perbandaran itu sendiri. Sebagai contoh, pada tahun 2008, rumah semi-D di Bandar Bukit Mahkota dijual pada harga RM210,00 sahaja. Namun, oleh kerana pembangunan bandar menuju ke arah selatan Lembah Kelang, sekarang semi-D di sana dijual dengan harga RM450,000. #4 – Naik Taraf Rumah Sendiri Pengubahsuaian dan naik taraf rumah boleh meningkatkan nilai hartanah tersebut. Contohnya memasang jubin di semua lantai atau dinding bilik air, memasang kabinet dapur, menambah bilangan bilik atau meluaskan dapur. Harus diingat bahawa hanya pengubahsuaian atau naik taraf yang melekat tetap pada rumah dan tanah sahaja yang meningkatkan nilai hartanah.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 29 Jika pengubahsuaian itu boleh dipindah-pindah atau dilekatkan sementara, ia terkecuali. Sebagai contoh, menukarkan perabot atau menggantung lukisan yang mahal tidak membantu meningkatkan nilai pasaran rumah tersebut. #5 – Jual atau Pembiayaan Semula (Refinancing) Masa berlalu, nilai pasaran rumah anda akan meningkat. Pendapatan isi rumah anda juga akan meningkat disebabkan kenaikan pangkat atau perniagaan yang makin berkembang. Tujuan Pembiayaan Rumah (Refinancing) Oleh yang demikian, anda boleh menimbang untuk menjual rumah tersebut dan berpindah ke rumah yang lebih besar atau lebih selesa jika kemampuan anda meningkat. Namun jika anda tetap sayangkan rumah tersebut atau merancang untuk tinggal di situ hingga akhir hayat, anda boleh membuat pembiayaan semula berdasarkan nilai semasa rumah tersebut. Dengan cara ini, anda akan menikmati keuntungan modal yang tinggi dan wang tersebut boleh digunakan sebagai deposit rumah baru, untuk majlis perkahwinan anak, untuk menampung kos pengajian tinggi anak atau untuk simpanan bagi menampung kehidupan anda selepas pencen nanti.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 30 Jika anda tidak berhasrat menjual atau membuat pembiayaan semula pun, anda boleh terus tinggal di rumah itu dan menikmatinya dengan aman dan selesa sambil melihat harga pasarannya meningkat. Anda tidak rugi apa-apa sebaliknya tetap untung kerana pembeli baru tidak akan dapat kenikmati rumah di kejiranan yang sama dan saiz rumah yang sama dengan harga yang anda perolehi suatu masa dahulu.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 31 Pelaburan Hartanah – Tanya Hati Mati, Tanya Kalkulator Selamat Pelaburan hartanah adalah satu pelaburan yang mempunyai risiko untung dan rugi. Ia merupakan satu bentuk perniagaan yang memerlukan strategi yang betul dan perlu diuruskan melalui keputusan yang tepat. Oleh yang demikian, membeli rumah untuk pelaburan jauh bezanya dengan membeli rumah untuk kediaman sendiri. Beza Rumah Keluarga dan Rumah Pelaburan Jika membeli rumah untuk didiami, keselesaan diri dan keluarga memainkan peranan penting. Soalan seperti, “Adakah anda sukakan rekabentuk susunan dalaman rumah ini?”, “Adakah jiran-jirannya baik?”, “Adakah persekitarannya selamat?” perlu anda jawab. Dalam bahasa ringkasnya, tanya sama hati. Namun apabila anda membeli rumah untuk disewa, anda perlu bertanya kepada kalkulator anda. Kalkulator yang tidak rosak akan memberikan jawapan yang tepat untuk merungkai segala persoalan yang ada di dalam pemikiran anda.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 32 Perlunya anda bertanya kepada kalkulator kerana pelaburan ini dilakukan untuk mendapat pulangan dalam bentuk angka, bukan? Maka biarlah angka yang menjawabnya. Jadi, apakah soalan yang patut anda tanya kepada Encik Kalkulator anda? Tip Pelaburan Hartanah – 3 Soalan Utama Ada 3 soalan utama yang perlu ditanya sebelum anda membeli mana- mana rumah sebagai pelaburan anda. Soalan #1 - Tanya, “Berapa bajet saya?” Soalan ini adalah soalan yang paling asas untuk ditanya. Untuk membeli sesebuah hartanah dari lelongan atau pasaran kedua, anda perlu membayar wang deposit dan yuran guaman. Secara asasnya, untuk membeli sebuah rumah, anda perlu membayar wang deposit sebanyak 10% daripada harga rumah. Sebagai contoh, jika anda berhasrat untuk membeli apartment bernilai RM100,000, anda perlu mempunyai wang tunai sebanyak RM10,000 khas untuk deposit sahaja. Namun begitu, ia bergantung pula pada margin pinjaman anda. Jika anda sudah pun mempunyai dua buah rumah yang masih di dalam
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 33 pinjaman, anda hanya akan memperoleh pinjaman sebanyak 70% bagi rumah seterusnya. Ini bermakna, bagi pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya, anda perlu menyediakan deposit sebanyak 30% dari harga jualan. Dalam kes apartment berharga RM100,000 tadi, anda perlu menyediakan wang deposit sebanyak RM30,000. Selain itu, anda juga perlu menyediakan wang untuk yuran guaman bagi 2 perkhidmatan peguam; peguam bagi proses jual-beli dan juga peguam untuk dokumen pinjaman. Untuk yuran guaman jual-beli rumah, anda perlu memperuntukkan sekurang-kurangnya 3 – 4% daripada harga jual rumah tersebut. Ini bermakna, bagi pembelian apartment idaman anda yang berharga RM100,000 tadi, lebih kurang RM3,000 – RM4,000 diperlukan. Bagi caj peguam untuk dokumen pinjaman pula, anda boleh memohon bank memasukkan amaun tersebut di dalam pinjaman anda. Ini boleh menjimatkan wang tunai dan modal yang perlu anda keluarkan. Secara kasarnya, jika anda mempunyai wang tunai sebanyak RM13,000 di dalam akaun bank, kalkulator anda akan menjawab yang anda boleh membeli sebuah rumah berharga RM100,000 ke bawah sahaja.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 34 Soalan #2 – Tanya, “ Berpatutankah harganya?” Untuk mengetahui sama ada harga yang ditawarkan kepada anda itu berpatutan atau tidak, anda harus mendapatkan nilai pasaran semasa rumah itu. Terdapat empat cara untuk mendapatkan nilai pasaran. 1. Cara pertama adalah merujuk kepada iklan jualan atau bertanya kepada agen hartanah yang mahir dengan kawasan tersebut. Jika anda merujuk kepada iklan, anda perlu berhati-hati kerana biasanya penjual cuba menjual rumah mereka lebih tinggi dari harga pasaran. Apa yang anda boleh lakukan adalah dengan mengira purata harga di antara harga tertinggi yang ditawarkan dengan harga terendah. 2. Cara kedua, jika tiada iklan bagi rumah yang sama dijumpai, anda boleh merujuk kepada iklan jualan rumah yang berada di lokasi bersebelahan dengannya. Sebagai contoh, katakan rumah teres di lorong belakangnya dijual dengan harga RM290,000 bagi keluasan sebanyak 1400 kaki persegi. Anda bolehlah mengira berapa harga bagi setiap kaki persegi rumah yang anda ingin beli melalui formula ini: Di dalam kes ini, anda akan dapati harga per kaki persegi di apartment itu adalah RM207.14.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 35 Anda boleh mendarab keluasan rumah yang anda ingin beli dengan indicator RM207.14 per kaki persegi. Katakan rumah yang anda hendak beli itu berkeluasan 1300 kaki persegi, maka anggaran harga pasaran bagi rumah tersebut adalah RM1,300 x RM207.14 iaitu RM269,282. Anda bolehlah membandingkan harga yang hendak dijual sama ada lebih tinggi atau lebih rendah dari harga indikator ini. Harus diingat, ini hanyalah indikator harga sahaja serta dengan andaian bahawa tiada pengubahsuaian atau kerosakan yang ketara di antara kedua-dua unit rumah ini. 3. Cara ketiga merupakan cara yang lebih tepat iaitu dengan bertanya kepada pegawai bank yang mana anda berhasrat untuk memohon pinjaman daripadanya. Anda perlu memberikan alamat penuh, butiran pegangan tanah, keluasan rumah dan sebarang pengubahsuaian, jika ada, pada rumah tersebut. 4. Cara keempat iaitu yang paling tepat adalah dengan mengupah penilai hartanah untuk membuat penilaian ke atas rumah tersebut. Namun, anda perlu pastikan bahawa penilai hartanah ini merupakan panel kepada bank yang anda ingin memohon pinjaman nanti supaya laporan penilaian itu diterima oleh pihak bank tersebut.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 36 Soalan #3 – Tanya, “Untungkah saya?” Jika anda membeli untuk mendapatkan pulangan modal, anda perlu melihat prestasi kenaikan harga unit lain di kawasan yang sama sejak 3- 5 tahun lepas. Adakah kenaikannya mencecah 10% setahun? Berapa pula sasaran keuntungan modal yang anda ingin perolehi selepas satu jangka masa? Jika anda mempunyai sasaran untuk memperoleh keuntungan kasar sekurang-kurangnya 40% dalam masa 4 tahun, perhatikan sama ada sasaran ini realistik atau tidak untuk dicapai berdasarkan kenaikan harga semasa. Jika tidak, sanggupkah anda menerima keuntungan lebih rendah sedikit, misalnya 30% sahaja dalam masa 4 tahun? Perhatikan juga faktor-faktor positif yang mungkin akan muncul di dalam jangka masa terdekat yang membantu melonjakkan harganya. Antaranya seperti pembinaan stesyen LRT atau MRT baru, pembinaan lebuhraya yang boleh diakses dengan mudah, pembangunan universiti dan kolej atau pembangunan pusat komersial bertentangan dengan rumah ini. Sebaliknya, jika anda membeli rumah ini untuk mendapatkan pulangan keuntungan sewaan, anda perlu mengira pulangan menggunakan formula ini:
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 37 Kadar pulangan sewa seharusnya melebihi 6% namun jika anda inginkan keuntungan dan jaminan keselamatan yang lebih tinggi, belilah rumah yang memberi anda pulangan sewa 7.5% ke atas. Ikut hati mati. Tindakan Keramat – Tanya Kalkulator Sekarang Kesimpulanya, 3 soalan ini merupakan soalan keramat yang perlu anda tanya kalkulator anda sebelum anda membuat keputusan sama ada untuk membeli sesebuah hartanah itu atau tidak. Jika ia memberikan jawapan yang kurang memberansangkan, seeloknya anda berlalu sahaja dari hartanah tersebut. Di dalam pelaburan hartanah, anda tidak dibenarkan sekali-kali jatuh cinta pada sesebuah hartanah kerana ia boleh mengaburi pertimbangan anda menjadi bias. Harus diingat, pelaburan hartanah mungkin adalah pelaburan termahal anda. Kesilapan yang sedikit boleh membuatkan anda kerugian atau merana berpuluh atau beratus ribu bertahun-tahun lamanya.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 38 Teknik Melabur Gaya Jutawan Hartanah Dalam artikel terdahulu, saya telah kongsikan empat jenis hartanah, iaitu hartanah kediaman bertanah, kediaman bertingkat, komersial bertanah dan komersial bertingkat. Bagaimana untuk kita tahu, yang mana satukah sesuai dengan profil diri kita? Dalam pelaburan hartanah, setiap pelabur perlu mempunyai objektif pelaburan sendiri. Contoh objektif pelaburan adalah mempunyai pendapatan pasif sebanyak RM10,000 sebulan, mempunyai wang persaraan sebanyak RM 3 juta di dalam bank dan sebagainya. Untuk mencapai objektif ini, strategi pelaburan mestilah betul dan sesuai dengan profil seseorang pelabur. Ini memandangkan setiap individu adalah unik; mempunyai kombinasi jumlah pendapatan, tanggungan dan jumlah liabiliti semasa yang berbeza dari individu lain. Maka, pemilihan kombinasi atau jenis hartanah mana yang patut dibeli harus tepat di dalam menyokong objektif pelaburan seseorang pelabur. Ia juga mestilah sesuai dengan profil dan kecenderungan individu pelabur itu.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 39 Pelabur Bijak – Pilih Berdasarkan Kemampuan Kewangan Hartanah kediaman mempunyai julat harga yang berbeza-beza, dari kos rendah dan murah hinggalah ke kos sederhana dan seterusnya kos yang tinggi bagi hartanah kediaman mewah. Jenis ini lebih fleksibel dan mudah disesuaikan dengan profil anda selaku seorang pelabur. Sebagaimana yang telah diterangkan di dalam artikel terdahulu, hartanah kediaman bertingkat di lokasi yang bagus mempunyai potensi pulangan sewa yang baik. Ini kerana, kadar sewanya biasanya melebihi jumlah bayaran ansuran pinjaman bank dan yuran penyenggaraan. Oleh yang demikian, jika gaji anda sekadar cukup-cukup makan sahaja, anda patut memilih hartanah jenis ini. Anda boleh memilih apartment kos rendah, sederhana rendah atau sederhana tinggi bersesuaian dengan bajet anda. Hartanah jenis ini sangat popular di kalangan pelabur baru memandangkan risiko yang rendah. Yelah.. depositnya lebih rendah, malah ada cara tertentu untuk hanya mengeluarkan wang deposit seminima yang boleh. Tambahan pula permintaan sewaannya lebih besar berbanding hartanah kediaman mewah.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 40 Untuk mencapai objektif pelaburan ke arah pendapatan pasif yang anda impikan, anda hanya perlu mengulangi langkah ini berulang kali. Bergantung kepada beberapa faktor seperti nilai hartanah, kadar sewa, jumlah pembayaran balik bank dan bayaran penyenggaraan, pelabur mestilah mempunyai sekurang-kurangnya lima atau lebih hartanah jenis ini. Ramai rakan-rakan pelabur yang berjaya mempunyai lebih dari sepuluh unit hartanah jenis ini. Untung Ratus Ribu Dengan Hartanah Sementara itu, hartanah kediaman bertanah atau hartanah komersial bertanah memberi peluang kepada pelabur untuk memperoleh keuntungan hingga beratus-ratus ribu dalam masa tiga hingga 5 tahun sahaja. Pelabur boleh menjualnya (flip) atau membuat pembiayaan semula apabila harganya sudah meningkat. Hartanah sebegini biasanya memerlukan modal wang deposit yang lebih besar kerana harga jualannya yang tinggi. Namun, oleh kerana keuntungan yang tinggi, menjual satu hartanah pun sudah boleh memenuhkan kuota simpanan Amanah Saham Bumiputra anda.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 41 Oleh yang demikian, biasanya pelabur yang kurang berminat melayan karenah penyewa yang ramai akan memilih untuk melabur di dalam hartanah jenis ini. Ia juga sesuai untuk pelabur yang sangat sibuk dan tidak mempunyai masa menjaga rumah sewa yang banyak. Tetapi harus diingat, hartanah kediaman bertanah biasanya memberi pulangan sewa yang lebih rendah dari kadar bayaran pinjaman bank. Oleh itu, pastikan anda mempunyai kuasa pegangan hartanah tersebut memandangkan anda perlu menambah wang poket anda sebagai bayaran pinjaman bank tersebut. Begitu juga bagi hartanah komersial yang baru, ia biasanya mengambil masa satu hingga tiga tahun untuk perniagaan di situ rancak beroperasi. Memandangkan hartanah sebegini biasanya dijual serendah RM600,000 untuk kawasan luar Lembah Klang dan boleh mencecah RM2 juta, maka bayaran ansuran pianjamannya mencecah ribuan ringgit sebulan. Bayangkan anda perlu membayar bayaran pinjaman bank beribu ringgit tanpa penyewa selama satu hingga tiga tahun, adakah anda mampu? Kaji Diri Sebelum Buat Keputusan – Minda Jutawan Hartanah Jika jawapannya ya, anda memang sesuai untuk melabur hartanah jenis ini kerana apabila kawasan komersial itu naik, pulangannya adalah sangat mengujakan. Nilai pasarannya akan meningkat tinggi sehingga beratus ribu , begitu juga dengan kadar sewanya.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 42 Sebagai pemilik, anda ada pilihan sama ada: 1. Menjualnya pada harga pasaran semasa, 2. Membuat pembiayaan semula dan mengambil keuntungan kenaikan harga, atau… 3. Teruskan menyewanya sahaja dan menikmati aliran wang positif empat ke lima angka ke dalam akaun bank anda. Namun jika jawapan kepada soalan di atas tadi adalah ‘tidak’, mungkin anda boleh menimbangkan untuk membeli hartanah komersial bertanah dari pasaran subsale yang telah pun mempunyai penyewa. Dengan ini, anda dapat mengurangkan risiko memandangkan pendapatan sewa terus dibayar kepada anda apabila urusniaga jual beli dan pemindahan hak milik selesai. Walaupun begitu, hartanah ini sesuai untuk pelabur yang mempunyai modal yang besar, memandangkan harganya yang tinggi dan pelabur perlu mengeluarkan wang deposit sekurang-kurangnya 20% dari harga jualan. Bagi hartanah komersial, margin pinjaman maksima hanya 80% dari harga jualan.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 43 Hartanah komersial bertingkat pula biasanya terdiri daripada lot pejabat, lot runcitan (retail lot), Small Office Home Office (SoHo), Small Office Flexible Office (SoFo) dan sebagainya. Kecuali lot runcitan, jenis ini tidak banyak berbeza dari segi potensi pulangan sewa dan keuntungan modal berbanding hartanah kediaman bertingkat. Namun begitu, ia tetap menawarkan margin pinjaman maksima 80% sahaja, bukan 90% seperti hartanah kediaman pertama dan kedua. Harga yang ditawarkan juga biasanya lebih rendah berbanding hartanah komersial bertanah. Bagi hartanah jenis ini, pelabur perlu membuat kajian lebih mendalam terhadap permintaan pasaran. Jangan pula terbeli unit pejabat di kawasan yang telah pun mempunyai lambakan dan lebihan penawaran di situ.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 44 Bumi Lot – Untung atau Rugi Besar? “Encik, adakah unit ini bumi lot?” “Encik, boleh saya tahu berapa diskaun untuk bumiputera?” Ini adalah di antara soalan yang sangat popular keluar daripada mulut bakal pembeli, di ruang pameran atau pejabat jualan hartanah baru. Ia bagaikan soalan wajib daripada bakal pembeli bumiputera yang berminat menikmati keistimewaan ini. Lot bumiputra, adakah ia satu keistimewaan? Apa Itu Lot Bumiputera? Diperkenalkan di dalam Dasar Ekonomi Baru, lot bumiputera atau bahasa pasarnya dipanggil lot bumi bertujuan untuk membantu pemilikan hartanah dalam kalangan bumiputra. Sasarannya adalah pemilikan 30% di dalam sektor hartanah melalui peruntukan khas kuota unit bumiputra bagi sesebuah projek hartanah. Selain kuota, terdapat juga pemberian diskaun 7% kepada bumiputera. Apabila sesebuah projek hartanah itu digazetkan sebagai lot bumi, ia mempunyai sekatan pemilikan iaitu ia hanya boleh dimiliki oleh bumiputera sahaja. Sekatan ini tertulis di title atau geran unit itu sendiri.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 45 Walaupun begitu, di sesetengah negeri seperti Perak, ia tidak tercatat di dalam geran tetapi unit ini tetap memerlukan kebenaran khas daripada Menteri Besar apabila hendak dipindah milik ke bukan bumiputera. Disebabkan sekatan ini, tuan punya hartanah terpaksa menjualnya kepada bumiputera. Ini menghadkan pasaran jualan, berbanding unit terbuka. Kesannya, harga pasaran lot bumi menjadi lebih rendah daripada unit terbuka. Jika unit yang sama saiznya di sesebuah apartment itu boleh mencecah harga pasaran sehingga RM180,000 misalnya, unit bumi mungkin hanya mencecah RM160,000 ke RM170,000. Lihat Kembali Tujuan Membeli Hartanah Ini menyebabkan sesetengah pelabur hartanah bumiputera sendiri tidak berminat membeli unit-unit lot bumi ini. Sudah tentu mereka juga ingin mendapatkan keuntungan yang maksimum, dan membeli lot bumi bukanlah satu keputusan yang bijak. Namun situasi berbeza jika mereka membeli dengan tujuan tinggal sendiri seumur hidup mereka. Kalaupun mereka hendak berpindah hak milik, ia adalah kepada anak-anak mereka yang pastinya bumiputera. Tiada isu di sini. Satu situasi lain, unit bumi sesuai dibeli oleh pelabur yang hanya ingin mengambil wang keuntungan sewa, dan menyimpan hartanah itu sehingga tua. Ini kerana mereka dapat membeli dari pasaran kedua (subsale) dengan harga yang lebih murah tetapi menyewanya dengan kadar yang sama dengan unit terbuka.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 46 Jadi, bumi lot satu keistimewaan atau kesilapan membeli adalah bergantung kepada tujuan pembelian, dan strategi seseorang pelabur tersebut itu sendiri.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 47 Teknik Rumah Rosak – Rahsia Beli Rumah Bawah Harga Pasaran Rumah Subsale Bawah Nilai Pasaran Sememangnya ramai yang hairan, tidak kurang juga yang dengki dan iri hati apabila mengetahui bahawa kebanyakan rumah subsale yang saya miliki dibeli pada harga di bawah nilai pasaran. Ramai yang ingin tahu rahsia saya mendapatkan harga di bawah nilai pasaran bagi kesemua rumah subsale yang saya beli itu. Tambah-tambah lagi dengan kenaikan harga rumah yang begitu ketara akhir-akhir ini. Jawapan saya kepada mereka biasanya mudah, “Selama mana ada manusia yang berada dalam keadaan terdesak, maka selama itulah peluang untuk mendapatkan harga rumah subsale di bawah nilai pasaran terbuka luas”. “Tetapi bagaimana cara Abang Ensem berunding dengan pemilik rumah atau penjual agar harga yang Abang Ensem inginkan dapat dimiliki?” soalan lanjutan dari si peserta cuba mencungkil rahsia yang saya praktikkan selama ini. Ya, semuanya kerana ‘muka sembelit’ yang diperlihatkan oleh rakan yang saya bawa setiap kali membuat tinjauan atau ‘site viewing’ rumah subsale yang ingin dibeli. Apa Itu ‘Muka Sembelit’?
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 48 ‘Muka sembelit’ dalam kamus pelaburan saya membawa maksud riak wajah tanpa senyuman yang bakal mengundang rasa resah di dalam hati pemilik rumah atau penjual yang terdesak. Apa pula tugas si ‘muka sembelit’? Tugasnya mudah. Si ‘muka sembelit’ perlu menjadi ‘tukang komplen’ kepada setiap sisi negatif yang ada di dalam rumah yang ingin dibeli. Sebarang kerosakan sama ada besar atau kecil bakal menjadi ‘poin’ penting bagi meminta pengurangan harga daripada pemilik rumah atau penjual. Mereka perlu mempunyai pengetahuan tentang kos bagi sebarang kerosakan yang wujud, bagi menggoyahkan lagi perasaan terdesak pemilik rumah atau penjual. Serta kos yang disampaikan oleh mereka ini pastinya akan menjadi jumlah diskaun yang perlu diberikan oleh mereka. Begitulah salah satu tip yang akhirnya berjaya merungkaikan rasa hairan di benak peserta saya tadi, malah rasa hairan itu juga pastinya turut dikongsi oleh khalayak pembaca majalah ini. Apa yang mampu saya katakan ialah, ianya sememangnya satu teknik yang telah saya praktikkan selama ini dan anda bebas untuk mencuba dan seterusnya menilai keberkesanan teknik ini untuk pembelian rumah subsale anda yang seterusnya.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 49 Rahsia & Peluang Beli Rumah Murah Tetapi adakah para pembaca tahu yang ianya sebenarnya membuka peluang kepada anda untuk mendapatkan rumah yang bernilai di bawah harga pasaran (market value)? Ia juga adalah jawapan saya terhadap apa yang telah saya praktikkan selama ini bagi mendapatkan diskaun untuk rumah yang saya ingin miliki. Dalam erti kata lain, semakin teruk rosaknya rumah yang ingin saya beli, maka semakin banyak diskaun yang bakal saya minta daripada si penjual atau pemilik rumah. Ini yang saya maksudkan sebagai penambah nilai bagi rumah sub-sale yang ingin saya beli. Bagi anda yang telah membaca tentang teknik terdahulu yang telah saya tulis dalam artikel bulan lalu, teknik rumah rosak ini bolehlah diibaratkan sebagai pelengkap terhadap teknik ‘muka sembelit’ yang saya tulis itu. Ini kerana si muka sembelit yang selalu saya bawa sebagai peneman kebiasaannya adalah kontraktor atau pun seseorang yang tahu tentang anggaran kerosakan bagi sesebuah rumah. Berbekalkan kos yang dianggarkan oleh si peneman yang bermuka sembelit itu, maka jumlah tersebut yang akan menjadi taruhan saya untuk meminta diskaun tambahan dari si penjual atau pemilik rumah.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 50 Penjual Terdesak Mesti Tersedak Bagi mereka yang berada dalam keadaan terdesak dan tidak mempunyai wang untuk membaikinya, sudah pasti diskaun tambahan yang saya minta akan dipersetujui tanpa banyak bicara. Malah jika kos yang dianggarkan oleh si peneman bermuka sembelit itu melebihi kos yang sepatutnya, tidakkah itu akan menguntungkan saya akhirnya? Kesimpulannya, mendapatkan rumah di bawah harga pasaran bukan sesuatu yang mustahil sekiranya anda tahu akan teknik dan kaedah bagi mendapatkannya. Malah saya dapat rasakan yang teknik dan kaedah ini bukan asing untuk anda fikirkan. Namun, kadangkala sesuatu yang mudah seperti ini amat jarang untuk kita ambil peduli dan hasilnya, ramai yang pasti akan berkata, “Mana mungkin ada lagi rumah di bawah nilai pasaran (market value) ketika ini?” Betul atau tidak?
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 51 Pelaburan Hartanah – Ibarat Kasih Bapa Kepada Anaknya Di awal pembabitan saya di dalam bidang pelaburan hartanah dulu, fokus saya lebih terarah untuk memenuhi ego seorang anak muda dalam memenuhi keperluan materialistiknya. Pendapatan pasif yang diperolehi daripada lebihan kutipan sewa rumah lebih bertujuan untuk membiayai pembelian telefon bimbit terkini, bercuti ke pusat-pusat peranginan bersama isteri dan teman-teman rapat serta menikmati hidangan di kafe dan hotel yang mempunyai cukai perkhidmatan di dalam bilnya. Namun segalanya berubah sebaik sahaja kelahiran puteri pertama saya, semua itu tidak lagi menjadi asbab utama saya di dalam pengumpulan aset bernama hartanah ini. Untuk itu mari kita lihat apakah signifikannya pengumpulan hartanah dan kasih sayang seorang bapa kepada anak- anaknya.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 52 3 Keajaiban Pelaburan Hartanah #1 – Duit Hartanah Untuk Belanja Bulanan Si Anak Seperti yang dinyatakan, jika dahulu lebihan sewa setiap bulan adalah untuk memuaskan kehendak diri tetapi dengan kehadiran cahaya mata baru, ia lebih layak digunakan bagi menyediakan stok susu dan lampin pakai buangnya setiap bulan. Malah bagi kami (saya dan isteri) yang ketika itu bergaji kecil, duit jagaan bulanan untuk penjaga bayi turut menjadi bebanan utama kepada kami. Apatah lagi apabila 11 bulan berikutnya cahaya mata kedua kami pula menyusul. Mana mungkin kami dapat menyediakan makanan, pakaian dan bayaran penjaga bayi mereka tanpa lebihan pendapatan pasif dari pelaburan hartanah saya. #2 – Duit Sebagai Tabung Pendidikan Si Anak Masih terbayang di mata saya betapa besarnya pengorbanan yang dilakukan oleh bapa saya ketika membiayai pengajian peringkat sarjana muda saya di ITM (kini dikenali sebagai UiTM). Walaupun kami bukan dari keluarga yang susah, tetapi kesanggupan beliau untuk membelakangkan kehendak diri seperti menukar kereta yang telah memasuki usia 11 tahun ketika itu demi untuk menyekolahkan saya, amat mengharukan.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 53 Justeru itu, saya bertekad agar perkara sama tidak akan berulang dan saya mula mengumpul satu demi satu aset hartanah agar ketika anak- anak saya memerlukan dana bagi pendidikan lanjutan mereka. Saya mampu menyediakannya dengan cara membiayai semula aset hartanah yang sedia ada. Pada masa yang sama, saya tidak perlu untuk mengenepikan keinginan dan kehendak diri dan isteri ketika itu. #3 – Duit Pelaburan Untuk Masa Depan Si Anak Seperti yang kita sedia maklum, apakah jaminan yang mampu kita berikan sekiranya hayat kita tidak panjang. Sanggupkah kita melihat isteri yang ditinggalkan terpaksa menanggung beban membesarkan anak- anak kita? Atas kesedaran inilah saya mula mengorak langkah mengumpul seberapa banyak aset yang saya mampu di samping memastikan yang kesemuanya dilindungi oleh pelan takaful yang disediakan dengan harapan sekiranya berlaku kematian. Segala hutang rumah yang ditinggalkan bakal dilangsaikan oleh pihak takaful dan isteri dan anak-anak saya mampu menikmati sewa rumah secara total bagi menampung kelangsungan hidup mereka. Jika anda perhalusi 3 faktor di atas, tidakkah anda akan dapat lihat kaitan yang saya maksudkan antara kecintaan terhadap pelaburan hartanah dengan kasih seorang bapa kepada anak-anaknya?
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 54 5 Tip Menghadapi Detik Mencabar Dalam Pelaburan Hartanah Rata-rata ramai diantara pembaca blog mengatakan bahawa tahun 2013 adalah tahun yang mencabar untuk pelaburan hartanah. Mana tidaknya, harga rumah yang baru semakin tinggi dan rata-rata pembeli sekarang mengatakan bahawa ia di luar kemampuan mereka. Adakah perkara ini akan berterusan menghambat pembeli? …atau ada sesuatu yang akan menyelamatkan kita semua? Apabila ramai yang mula bertanyakan mengenai perkara ini, secara tidak langsung kita semua telah membuat ramalan sendiri seolah-olah berjudi nasib dan tidak mengambil pendekatan untuk membuat analisis sebenar pada satu-satu lokasi dan kadar aliran tunai yang ada pada diri kita. Di dalam buku “The Solomon Secret” yang ditulis oleh Bruce Fleet, beliau mengetengahkan cara bagaimana untuk menjadi seorang hartawan yang berjaya. Antara kata-kata beliau yang telah diolah mengikut keadaan hartanah semasa ini ialah: “Bekerjalah dan berusahalah dalam pekerjaan ataupun perniagaan anda dan kemudian binalah rumah anda..”
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 55 Berikut merupakan 5 tip penting yang boleh anda gunakan ketika anda menghadapi cabaran harga hartanah yang semakin tinggi hingga menyebabkan anda berasa ragu-ragu untuk membuat keputusan penting. Tip #1: Kuatkan Disiplin Diri Semasa zaman persekolahan, kita dididik bahawa disiplin inilah merupakan penentu arah tuju hidup dan masa depan kita. Ya, ia memang benar! Disiplin merupakan kunci kepada sesebuah kejayaan tidak kira dalam apa jua bidang termasuklah pelaburan hartanah. Kebanyakan orang yang berjaya mempunyai disiplin yang tinggi. Tip #2: Pertingkatkan Usaha Usaha yang konsisten dan berterusan akan membuahkan hasil jika kita yakin dalam setiap pekerjaan yang kita lakukan. Anda perlu sentiasa melihat kembali adakah usaha yang kita lakukan itu sudah cukup atau pun tidak. Ini sangat penting bagi memeriksa kembali perjalanan kita mengejar impian dan matlamat hidup.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 56 Tip #3: Wang Lumayan Bukanlah Matlamat Utama Wang bukanlah segala-segalanya tetapi ironinya pada hari ini hampir segala-segalanya memerlukan wang. Namun mendapatkan wang besar itu bukan matlamat utama kita dalam kehidupan, tetapi jika kita dapat menambah nilai hidup diri kita dan beroleh wang besar, itu merupakan bonus dari Yang Maha Esa. Bersyukur sentiasa dalam apa jua keadaan sekalipun. Tip #4: Mencari Penyelesaian Yang Lebih Ekonomik Walaupun dalam kesukaran dan menghadapi tahun yang mencabar, usah kita berasa kecewa dan cepat putus asa, Ini kerana bagi pelaburan hartanah ini, masih ada lagi peluang-peluang untuk membeli rumah yang terpakai (subsale) dengan harga yang jauh lebuh murah berbanding harga rumah-rumah baru yang sangat tinggi sekarang ini.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 57 Tip #5: Gunakan Teknik Beli Rumah Tanpa Modal Dalam keadaan rumah masa kini yang harga rumah baru mahal, teknik beli rumah tanpa modal untuk rumah terpakai memang sangat berguna. Ini kerana anda dapat mengurangkan risiko beban harga rumah yang tinggi di samping itu mampu memiliki rumah anda tanpa perlu memeningkan kepala terpaksa membayar dengan harga yang tinggi. “Kejayaan hanya datang untuk orang yang bijak mengambil peluang dalam setiap kesulitan yang dihadapi..” Dengan melakukan 5 tip ini, kini tiada lagi alasan untuk anda memiliki rumah idaman anda sama ada untuk anda duduki sendiri ataupun memiliki rumah bagi tujuan pelaburan. Jom mulakan pelaburan hartanah tanpa ragu-ragu!
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 58 3 Dosa Besar Pelaburan Hartanah – Rugi, Lebur, Kecewa Saya sekali lagi ingin berkongsi dengan anda kesilapan-kesilapan yang dilakukan apabila kita hendak membeli rumah. Perkara ini selalu terjadi kepada pembeli-pembeli baru yang sedang mencari rumah idaman mereka 3 Dosa Besar Pelaburan Hartanah Antara 3 kesilapan yang sering pembeli baru lakukan ketika nak beli rumah ialah:- #1 – Cepat Jatuh Cinta – Tanpa Menilai Kemampuan Apabila dilamun cinta memang susah hendak melupakannya. Kita akan membayangkan betapa syoknya dapat duduk rumah baru dengan perabot-perabot dan hiasan dalaman yang cantik. Kita akan membayangkan sesuatu yang tidak pasti di luar kemampuan kita. Seelok-eloknya lebih baik kita terus mencari rumah yang mampu kita miliki mengikut kemampuan kita. Sebaik-baiknya cari rumah yang paling murah dan kalau kita tak puas hati, kita naikkan sikit harga rumah yang kita cari tersebut. Dengan ini, kita akan lebih berhati-hati dalam mencari harga rumah yang sesuai dengan keadaan ekonomi kita waktu itu.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 59 Kemudian, jika sudah mampu bolehlah berangan lagi dan pada masa itu kita dah bersedia dan mampu memiliki rumah idaman mengikut kehendak kita. #2 - Ikut Perasaan Syok Sendiri Ikut perasaan, kita sering mengikut perasaan dan beranggapan itulah rumah yang kita idam-idamkan selama ini. Kita berpendapat yang selepas ini tiada lagi rumah yang lebih baik akan kita jumpa untuk dijadikan milik kita. Jangan terjebak dengan perasaan tersebut kerana tidak semua rumah yang kita temui dan lihat sempurna sepenuhnya. Ada lagi rumah yang lain di luar sana yang mungkin lebih baik pada masa akan datang. Ketika ini mungkin itu sahaja projek atau rumah yang cantik dari segi kaca mata anda. Saya belajar daripada pengalaman ayah saya yang membeli rumah, dan pada ketika itu tidak banyak pilihan. Kemudian ayah saya mahu atau tidak mesti juga beli atas faktor umur (dari segi pinjaman dan tahun meminjam). Setahun selepas itu banyak projek baru yang lebih baik. Jadi berhati-hati dalam memilih rumah dan sebaik-baiknya elakkan daripada tergesa-gesa mencari rumah impian anda.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 60 #3 - Cepat Angkat Bendera Putih Kita sudah menghabiskan banyak waktu mencari dan melihat rumah contoh yang ingin kita miliki. Namun, harga rumah yang kita impikan dan suka tersebut sangat mahal. Keadaan kewangan kita pula tidak mengizinkan. Jadi kita patah semangat untuk mencari dan berusaha lagi. Waktu kita patah semangat itulah kadang-kadang kita beli rumah yang mungkin kita tidak suka. Anda mesti cuba elakkan daripada keadaan macam ini. Sebab ada kemungkinan, kita tidak akan duduk lama dan akan mencari rumah lain. Kalau kena dengan lokasi, rumah kita akan naik nilai tetapi kalau tidak kena cara, kita yang akan mengalami kerugian. Jangan buat keputusan ketika kita sedang kecewa dan berputus asa. Kadang-kadang keputusan yang kita buat ketika itu kurang bijak. Jadi ketiga-tiga kesilapan ini mesti dielakkan setiap kali kita nak beli rumah. Ini kerana kita akan banyak membazirkan wang dan masa jika kita seringkali membuat kesilapan demi kesilapan.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 61 9 Cara Cegah Dosa Besar Pelaburan Hartanah Melalui tiga kesilapan ini saya juga ingin berkongsi saranan dan tip bagaimana hendak mengatasinya, Maka saya ingin berikan pembaca Majalah Niaga 9 tip untuk anda mengubah kesalahan kepada perkara yang lebih baik untuk masa dan wang anda. Berikut adalah tip ringkas daripada saya: 1. Simpan dan gandakan wang anda. 2. Beli rumah dengan harga yang murah. 3. Anda mesti peruntukkan satu perempat daripada gaji (1/4 Gaji) untuk membayar pinjaman rumah anda. 4. Kawal emosi dan perasaan kita. 5. Mesti ada projek baru yang lebih baik untuk kita. 6. Peruntukkan masa membaca dan menambah ilmu tentang hartanah. 7. Jangan cepat putus asa kawan! Cari lagi rumah idaman anda. 8. Elak beli rumah waktu tengah putus asa. Berikan masa dan tempoh untuk anda bertenang. 9. Gunakan wang anda sebaik-baiknya daripada membeli rumah yang kurang memuaskan.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 62 7 Keburukan Pelaburan Hartanah Yang Perlu Anda Tahu 7 keburukan pelaburan hartanah yang anda perlu tahu adalah senarai umum bagi seseorang yang mahu mula melabur di dalam sektor hartanah. Pembelian hartanah tidak lah semudah yang kita sangkakan tetapi dengan cara yang betul anda boleh meminimakan risiko disamping memaksimakan keuntungan. Ramai yang mengatakan pelaburan hartanah adalah pelaburan yang terbaik dan paling menguntungkan. Memang diakui ia boleh mendatangkan keuntungan jika ia didalakukan secara berhemah. Malah akhir-akhir ini semakin ramai individu yang kini bergelar guru hartanah membuat seminar-seminar yang berorentasi pembinaan kekayaan dengan menggunakan hartanah. Satu petanda yang baik untuk industri, tetapi dalam kerancakkan ini kita perlu beringat agar setiap pembelian hartanah dimana sahaja pilihan kita ia berbaloi dengan keupayaan dan kemampuan poket si pelabur. Himpunan keburukan pelaburan hartanah yang perlu diketahui oleh pelabur sebelum membina sebarang potfolio pelaburan. Mari kita telusuri sisi gelap atau dengan kata mudah keburukan pelaburan hartanah yang kita wajib tahu; 1. Hartanah adalah satu bentuk asset pelaburan yang sukar untuk dilupuskan berbanding dengan saham dan stok (tempoh kecairan asset stok dan saham lebih cepat dan mudah). Jika anda boleh
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 63 menjual saham pegangan dengan memberi arahan kepada broker saham broker atau agent hartanah mungkin terpaksa menjualnya dalam tempoh setahun. Ini kerana setiap hartanah mewakili nilai tertentu walaupun ianya berdekatan dengan lokasi popular. Anda terpaksa menunggu pembeli untuk datang dan menerima harga yang ditawarkan, lagi tinggi nilai hartanah lagi kurang pembeli yang layak. 2. Menjual hartanah lebih susah dan mahal berbanding pelaburan yang lain. Ini kerana nilai hartanah bergantung pada tempoh milikan pemilik. Dalam tempoh penjualan carian nilai dan hutang yang ada pada hartanah perlu dilakukan. Semua ini tidak sahaja memakan waktu malah mengambil banyak sumber terutamanya sumber tenaga dan kewangan walaupun anda telah mempunyai pembeli yang diketahui mampu dan bersedia untuk membelinya. 3. Pegangan hartanah tidak seperti asset milikan (seperti komoditi) yang lain. Walaupun ada hartanah yang mempunyai pegangan bebas (Freehold), majoriti apartmen di Kuala Lumpur dan Selangor adalah milikan sementara (Leasehold). Ini bermakna anda membeli hartanah tersebut untuk didiami pada tempoh tertentu bukan memiliki sepenuh hak pada hartanah berkenaan.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 64 4. Pada tempoh tertentu pegangan bebas (Freehold) mungkin terpaksa ditukar kepada pegangan sementara (Leasehold). Begitu juga sebaliknya pegangan sementara kepada bebas. Sebagai pelabur anda harus memahami lebih sedikit tempoh milikan semakin banyak nilai hartanah itu terhakis. Tidak ramai yang tahu kebanyakkan hartanah yang susut nilainya adalah disebabkan semakin kurang tempoh milikan pegangan sementara (Leasehold) mereka. 5. Hartanah adalah satu asset yang mahal untuk dibeli. Sebagai contoh anda boleh membeli mana-mana saham berkuali dengan beberapa puluh ribu ringgit, tetapi dengan beberapa puluh ribu ringgit asset hartanah yang anda mampu beli mungkin tidak begitu berkualiti. Dan harga belian bukanlah satu-satunya kos yang ada semasa membeli hartanah. Duti stamp, peguam, ajen, juru nilai, kos pembatalan, insuran dan mungkin kos-kos membaikpulih adalah beberapa kos utama yang perlu diketahui sebelum membuat penilaian. 6. Hartanah adalah pelaburan yang memerlukan penyelenggaraan tinggi. Anda tidak boleh membeli dan melupakannya. Seperti mana apa yang sering dilakukan oleh pelabur saham dan stok ianya tidak seperti anda meletakkan wang didalam bank dan tunggu wang itu bertambah. Semua hartanah memerlukan peningkatan dan modernisasi agar nilainya kekal tinggi.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 65 7. Seperti yang saya katakan diatas, semasa pemilikan hartanah ada juga kos-kos sampingan seperti cukai pintu dan cukai tanah, pinjaman perumahan, kos penyelenggaraan, kos perkhidmatan dan bil-bil ubahsuaian. Semua ini perlu diketahui agar setiap penilaian dan tindakan anda tidak menjadikan asset hartanah itu satu bebanan dikemudian hari. Tiada jalan mudah untuk anda membina kekayaan, malah dengan memilih jalan sukar ini keuntungan didalam hartanah lebih kukuh dan mampu dilipat kali gandakan berbanding dengan mana-mana instrumen pelaburan yang lain.
    • Tips Terhebat Pakar Hartanah 2013 © www.khairulnizam.biz/lulusloan | Khairul Nizam Bakar 66 Ebook : Tips Power Lulus Loan Rumah Dengan Mudah (TPLLR) Ebook yang akan membantu pemilik BISNES untuk memiliki beberapa buah rumah dengan mudah  Adakah anda merupakan seorang usahawan atau dengan kata lain menjalankan perniagaan sendiri secara sepenuh atau separuh masa?  Adakah anda pernah melakukan permohonan pinjaman membeli rumah dari pihak BANK namun GAGAL ?  Mahukah anda tahu apa TEKNIK SEBENAR agar permohonan pinjaman beli rumah anda diLULUSkan oleh pihak BANK dengan MUDAH? KLIK SINI UNTUK MAKLUMAT LANJUT